小議住宅工程質(zhì)量保險的推行路徑

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引入住宅工程保險制度，將原來的由業(yè)主委托中介機構(gòu)(工程檢測咨詢機構(gòu))進行質(zhì)量安全監(jiān)管，轉(zhuǎn)變?yōu)橛杀ｋU公司委托專業(yè)的工程監(jiān)督檢查機構(gòu)進行質(zhì)量安全控制，使保險公司參與到建設(shè)工程風(fēng)險的設(shè)計、施工、使用等全過程的安全質(zhì)量風(fēng)險管理。也只有這樣做才能使住宅工程在使用階段的保修和賠償?shù)玫奖ＷC。過去，一旦發(fā)現(xiàn)住宅質(zhì)量問題或質(zhì)量瑕疵，業(yè)主一般都找開發(fā)商，而承保后就可以直接找保險公司。保險公司賠付可能類似車險理賠，直接維修或出錢賠付。而保險公司為了降低理賠風(fēng)險，必然提前介入工程前期、勘察、設(shè)計和施工等過程，從而可以通過外力督促建設(shè)工程參與方履行義務(wù)，落實工程質(zhì)量和安全責(zé)任，有效防范和化解建設(shè)工程質(zhì)量和安全風(fēng)險。住宅工程質(zhì)量保險制度作為政府利用市場經(jīng)濟手段來管理，被認(rèn)為是行之有效的。類似險種在法國、日本等發(fā)達國家已經(jīng)列入強制投保范圍。目前，法國住房質(zhì)量保證保險的年保險費收入達7.6億歐元；英國住房質(zhì)量保證保險的年保險費收入達7000萬歐元；西班牙為1.5億歐元；澳大利亞為3750萬歐元。這些險種在發(fā)達國家已經(jīng)是一個成熟的險種，通過保險理賠來保證住房質(zhì)量安全，化解社會矛盾。

保險公司建筑專業(yè)技術(shù)的軟肋和盈利模式的風(fēng)險

保險公司介入住宅工程質(zhì)量保險這一新行業(yè)，他們對建筑市場各個環(huán)節(jié)及錯綜復(fù)雜的關(guān)系的熟悉也需要一個過程，在建筑市場的整體誠信缺失的大背景下對建筑工程進行保險，保險公司的從業(yè)人員認(rèn)為沒把握、風(fēng)險很大。因為保險公司要有一支龐大的專業(yè)的管理隊伍，從地形勘察到建筑設(shè)計、施工、建材選擇、價格評估以及每一道工序結(jié)束后驗收等，都要有非常專業(yè)且誠信度很好的員工來監(jiān)理，這樣的隊伍非常難以建立。另外，對于保險公司來說，投入新險種能否在一定時期內(nèi)做到成本回收，也是一個重要的考核依據(jù)。這就需要這個新險種有一定的業(yè)務(wù)量，如果住宅建筑工程實行強制保險將對業(yè)務(wù)量有保證，目前正在審議的《上海市建設(shè)工程質(zhì)量和安全管理條例(草案)》，對于是否能強制保險仍沒有明確說法。如果不能實行強制保險，對于保險公司而言這個險種的盈利令人堪憂。據(jù)了解，國外質(zhì)量保險制度開展得成功的國家多是采取直接或間接強制措施來推行質(zhì)量保險制度，比如法國、西班牙、澳大利亞和意大利通過法律確立質(zhì)量保險為強制保險，英國國家房屋建筑委員會則通過將保險與貸款條件掛鉤使質(zhì)量保險成為實質(zhì)上的強制。即便在上海地區(qū)實施強制保險，保險公司僅能在一地進行經(jīng)營無法全面鋪開，降低了投資回報率，這種盈利的不確定性會使得商業(yè)保險公司消極地對待這個新險種。

引入專業(yè)房屋質(zhì)量檢測咨詢機構(gòu)解決技術(shù)問題和建立盈利模式

方案1(投保主體為房產(chǎn)商)

保險公司對工程質(zhì)量保險沒把握的關(guān)鍵是缺乏建筑質(zhì)量把關(guān)的依靠。在目前未實行建筑工程強制保險的背景下，保險公司可先不必要建立自有的建筑監(jiān)理專業(yè)隊伍，可以選擇委托專業(yè)工程檢測咨詢機構(gòu)外包所有的技術(shù)問題。例如：上海市現(xiàn)有的13家甲級資質(zhì)房屋質(zhì)量檢測站從事上海龐大的存量房的質(zhì)量檢測工作。經(jīng)過十幾年的發(fā)展壯大完全能夠勝任各種類型的房屋質(zhì)量問題的檢測評估，目前房屋質(zhì)量司法鑒定、重大工程質(zhì)量問題的鑒定也是由房屋質(zhì)量檢測站承擔(dān)，他們的技術(shù)力量和責(zé)任心是沒有問題的，況且檢測站的行業(yè)管理部門房屋質(zhì)量檢測中心日常會對檢測站工作進行管理和監(jiān)督。因此保險公司對房屋質(zhì)量的把關(guān)可以聘請本市的房屋檢測站，至于費用問題根據(jù)筆者操作的類似項目的經(jīng)驗并不會非常高昂。其實，保險公司可能真正擔(dān)心的是承擔(dān)的賠償和維修責(zé)任的不可控性，在沒有大量的經(jīng)驗和案例的情況下的確非常不確定，但作為嘗試性的方案可以先將維修費用作為開口費用，保險合同中明確根據(jù)實際發(fā)生的費用向房產(chǎn)商結(jié)算，再說房產(chǎn)商本身就應(yīng)承擔(dān)維修賠償責(zé)任，總包方也為此留有工程質(zhì)保金。因此，商品房工程質(zhì)量保險的過程如下：(1)保險公司前期介入，通過考察設(shè)計、總包、分包和監(jiān)理的資質(zhì)、口碑和工程實例，初步評估保險項目的風(fēng)險。(2)聘請房屋質(zhì)量檢測站對工程質(zhì)量進行檢測，檢測結(jié)果交由施工單位進行整改，也可采用檢測報告作為確定保費的依據(jù)，此舉將大大降低保險項目的風(fēng)險。(3)房產(chǎn)交付使用后，如果小業(yè)主對房屋質(zhì)量問題提出疑問的，由保險公司負(fù)責(zé)，保險公司委托房屋質(zhì)量檢測站檢測明確是否為質(zhì)量問題，檢測站出具的報告是具有法律效力，小業(yè)主應(yīng)該可以放心。如確定為質(zhì)量問題，檢測報告會提出維修方案，保險公司出面組織維修事宜。保險費用的構(gòu)成為：咨詢成本(檢測費)、保險公司利潤和維修賠償保證金(根據(jù)實際發(fā)生與房產(chǎn)商結(jié)算)。至此，保險公司盈利模式清晰，無任何營收風(fēng)險。

方案2(投保主體為小業(yè)主)

另一個方案是由小業(yè)主在購房的同時進行投保，根據(jù)筆者的經(jīng)驗保費可以是5000～10000元，期限是5年(發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題一般是在一年內(nèi))。如果房屋后續(xù)使用中無質(zhì)量問題則皆大歡喜；如果有質(zhì)量問題，保險公司可委托房屋質(zhì)量檢測站書面報告明確，同時敦促房產(chǎn)商進行維修及必要的賠償，如房產(chǎn)商推諉則由保險公司先行賠償和維修，最終所有費用（包括檢測咨詢費用、維修費用等）可以由保險公司向房產(chǎn)商索賠?？赡鼙ｋU公司會擔(dān)心房產(chǎn)商對維修賠償費用追討不成問題，根據(jù)從事房屋質(zhì)量問題的司法鑒定經(jīng)驗，只要對司法程序熟知，其實通過法律途徑解決是很方便的。因為最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》法釋(2003)7號文第十三條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”因此賠償費用完全落實，保費完全可以充作保險公司的運行費用。

結(jié)語

(1)在住宅工程質(zhì)量保險過程中引入專業(yè)工程檢測咨詢機構(gòu)，解決了相關(guān)技術(shù)問題，其專業(yè)性、權(quán)威性令人信服。更重要的是，保險公司外包該部分工作，實現(xiàn)了低成本運作，使盈利得到了保障。(2)保險具有經(jīng)濟補償和社會管理功能，推行住宅工程質(zhì)量的保險制度是一定會產(chǎn)生成本的，其成本相對于動輒上百萬的房產(chǎn)并不大。當(dāng)然，其成本最終的確會轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上的，正如保險的實質(zhì)是以較小的成本控制大的風(fēng)險，作為維權(quán)的保障，其成本還是是物有所值的。（本文作者：朱開宇 單位：上海房屋質(zhì)量檢測站）