土地供應(yīng)管理全文(5篇)

摘要：伴隨著城市化進(jìn)程的不斷深入與開(kāi)展，城市發(fā)展空間要求我們做出進(jìn)一步的計(jì)劃與調(diào)整，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)城市土地資源控制的相關(guān)要求。在城市當(dāng)中的常住人口以及建筑變多的狀況之下，土地資源日益稀缺，為了保障城市的快速進(jìn)步與發(fā)展，要求開(kāi)展對(duì)應(yīng)的空間上的延伸，并更深層次的提升土地資源控制方針，以此來(lái)減弱城市發(fā)展和土地供求之間的矛盾。

關(guān)鍵詞：城市空間擴(kuò)展；土地資源管理；策略分析

自從改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了快速的進(jìn)步與發(fā)展，各個(gè)種類的產(chǎn)業(yè)在改革開(kāi)放的引領(lǐng)之下，也出現(xiàn)了很多層面上的變動(dòng)，在此當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)展也引起了學(xué)者們的關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)在開(kāi)展的環(huán)節(jié)當(dāng)中，要求運(yùn)用到較多的土地資源來(lái)進(jìn)行對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)工作。在這樣的一種時(shí)代背景之下，本文就城市空間的擴(kuò)展以及土地資源控制的形式與方案，展開(kāi)了深入的研究與分析，期望能夠?yàn)橹袊?guó)城市的發(fā)展帶來(lái)一定的建議或者是意見(jiàn)。

1城市空間拓展與土地資源管理

城市最先由居住較為密集的部落所慢慢演變而來(lái)的，最后由于部落的擴(kuò)張與人口數(shù)量的不斷增加[1]。構(gòu)建成了以聚居地為核心，向周邊不斷延伸擴(kuò)張的聚居地。聚居地除了有對(duì)應(yīng)的建筑物以外，還構(gòu)建成了以提供人類生存的各項(xiàng)商易活動(dòng)以及各種形式的娛樂(lè)場(chǎng)地，這樣的一種聚居地我們將其稱之為城市。就城市由最開(kāi)始面貌，轉(zhuǎn)變到之后固定的狀態(tài)，其中其空間層面上出現(xiàn)的改變我們將這樣的一個(gè)過(guò)程稱作是城市空間擴(kuò)展[2]。在現(xiàn)代都市在發(fā)展的環(huán)節(jié)當(dāng)中，城市空間擴(kuò)展的機(jī)理大致都是一樣的。在此當(dāng)中，在城市空間拓展的過(guò)程中，借助土地資源開(kāi)展對(duì)應(yīng)的擴(kuò)大，并就擴(kuò)張土地開(kāi)展銷售與監(jiān)督控制，這樣的一個(gè)過(guò)程我們將其稱作是地資源管理。

2當(dāng)前城市空間拓展與土地資源管理發(fā)展現(xiàn)狀

現(xiàn)如今在中國(guó)城市發(fā)展的迅速的時(shí)代背景之下，其空間拓展層面也得到了不斷的提升與發(fā)展。在這樣的一個(gè)土地使用面積不斷增多的情況之下，城市空間拓展借助對(duì)于土地資源的大量的運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)了城市的擴(kuò)展與發(fā)展?，F(xiàn)如今就城市空間拓展以及土地資源控制，總體的進(jìn)展情況相對(duì)較好。伴隨著城市空間拓展的加速，土地的利用率不斷的變多，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速的進(jìn)步與發(fā)展?，F(xiàn)如今，城市空間的快速拓展，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步以及我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)都有著非常重要的推動(dòng)作用[3]。城市進(jìn)程在深入的環(huán)節(jié)當(dāng)中，借助對(duì)固有土地資源的使用，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)城市擴(kuò)張的目標(biāo)，最終將可以帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)不斷的開(kāi)展?，F(xiàn)如今政府單位對(duì)城市空間拓展與相關(guān)的土地資源控制層面上也引起了高度的關(guān)注。

當(dāng)下，我國(guó)社會(huì)主要矛盾發(fā)生變化，經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，土地管理體制、理念發(fā)生深刻變化。適應(yīng)這些變化，在更高起點(diǎn)、更高層次、更高目標(biāo)上推進(jìn)管理制度改革，增強(qiáng)管理靈活性，對(duì)解決市場(chǎng)激勵(lì)不足、要素流動(dòng)不暢等問(wèn)題，推進(jìn)自然資源治理體系和治理能力現(xiàn)代化具有重要意義。深入學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)黨中央、國(guó)務(wù)院有關(guān)精神，加強(qiáng)和改善土地管理制度供給，構(gòu)建更加靈活的管理政策體系，是擺在面前的重大課題和迫切任務(wù)。增強(qiáng)管理的靈活性，做好放活土地要素這篇大文章，根本出路在于深化“放管服”改革，在實(shí)踐中徹底破解管理體制機(jī)制上的主要問(wèn)題，創(chuàng)新管理方式和服務(wù)方式。

合理劃分土地管理事權(quán)。賦予地方更多土地資源配置的自主權(quán)。一方面，以國(guó)務(wù)院下放用地審批權(quán)為契機(jī)，系統(tǒng)梳理、合理劃分各級(jí)政府管理事權(quán)，強(qiáng)化省級(jí)以上政府的宏觀事務(wù)管理；將面向基層、面向市場(chǎng)、量大面廣，地方能夠有效承接的土地資源配置具體事項(xiàng)逐步、逐級(jí)下放給地方。另一方面，支持地方政府合理劃分管理事權(quán)，并建立政府管理權(quán)責(zé)清單制度，給予直接管理的市、縣政府相應(yīng)自主權(quán)。目前，浙江已率先出臺(tái)《地方政府自然資源管理職責(zé)》，明確省、市、縣、鄉(xiāng)四級(jí)政府自然資源管理職責(zé)，值得借鑒。各地可通過(guò)合理劃分各級(jí)政府管理事權(quán)，建立從中央到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五級(jí)權(quán)責(zé)清晰、運(yùn)轉(zhuǎn)順暢、充滿活力的工作體系，發(fā)揮各級(jí)政府的積極性。同時(shí)，在落實(shí)上級(jí)文件要求過(guò)程中，按照原則性與靈活性相統(tǒng)一、頂層設(shè)計(jì)與先行先試相協(xié)調(diào)原則，統(tǒng)籌設(shè)計(jì)國(guó)土空間用途管制制度，系統(tǒng)改革計(jì)劃管理、轉(zhuǎn)用審批等相關(guān)制度。完善土地供應(yīng)方式和政策，多主體多方式供應(yīng)土地。一是系統(tǒng)改革供地政策。適應(yīng)統(tǒng)一行使全民所有自然資源資產(chǎn)所有者職責(zé)、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革要求，全面評(píng)估、總結(jié)現(xiàn)有供應(yīng)政策實(shí)施效果、經(jīng)驗(yàn)和存在問(wèn)題，從完善產(chǎn)權(quán)制度入手，理清政府與市場(chǎng)關(guān)系，系統(tǒng)改革供應(yīng)政策，進(jìn)一步完善土地所有者主體的資產(chǎn)處置權(quán)。二是鼓勵(lì)地方探索和創(chuàng)新供地方式。要鼓勵(lì)地方大膽探索新的供地方式，并及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，將成熟的做法上升為國(guó)家的政策和法規(guī)。三是增強(qiáng)供地政策彈性。供地政策應(yīng)與國(guó)家政策相協(xié)調(diào)，跟上產(chǎn)業(yè)政策變化步伐。有的供地方式是法定的，穩(wěn)定性很強(qiáng)，要以多樣化的方式來(lái)補(bǔ)充和調(diào)節(jié)，以保障發(fā)展對(duì)用地的需求。供地政策應(yīng)能夠根據(jù)形勢(shì)發(fā)展和市場(chǎng)變化適時(shí)調(diào)整，要體現(xiàn)差別化管理的特點(diǎn)，并給地方結(jié)合實(shí)際，貫徹實(shí)施留有余地。要在堅(jiān)守“三條控制線”、符合土地用途管制和國(guó)土空間規(guī)劃前提下，給地方更多的自主權(quán)和自由度。

打破傳統(tǒng)的管理方式，建立土地要素在城鄉(xiāng)間、區(qū)域間合理流動(dòng)的機(jī)制。一是加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)制度體系。加快與農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的國(guó)土空間規(guī)劃、交易規(guī)則和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制定，營(yíng)造制度環(huán)境。二是建立健全區(qū)域空間利用協(xié)調(diào)機(jī)制。建議配合區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，加快編制區(qū)域國(guó)土空間規(guī)劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)區(qū)域國(guó)土空間利用格局。加強(qiáng)區(qū)域土地利用政策的頂層設(shè)計(jì)和試點(diǎn)，探索建立補(bǔ)充耕地指標(biāo)、建設(shè)用地指標(biāo)在區(qū)域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移區(qū)域落地等相關(guān)制度，推動(dòng)區(qū)域土地要素合理流動(dòng)、高效利用和市場(chǎng)一體化發(fā)展。三是建立區(qū)域一體化發(fā)展的土地要素指標(biāo)體系、地價(jià)體系、評(píng)價(jià)體系、統(tǒng)計(jì)體系和績(jī)效考核體系。創(chuàng)新服務(wù)方式，寓管理于服務(wù)之中。要以一流的營(yíng)商環(huán)境為牽引，持續(xù)優(yōu)化政府服務(wù)。一是要將管理方式改革與服務(wù)方式改革緊密結(jié)合起來(lái)，寓管理于服務(wù)之中；二是要打破行政界限，開(kāi)展部門聯(lián)動(dòng)；三是要建立健全運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)手段進(jìn)行土地管理的制度與規(guī)則。

作者：張乃貴 單位：自然資源部咨詢研究中心咨詢委員

摘要：1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào)）印發(fā)，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正式啟動(dòng)，20年來(lái)相繼出臺(tái)了包括貨幣金融政策、土地政策、財(cái)稅政策、行政干預(yù)措施等各項(xiàng)政策措施，且?guī)捉?jīng)反復(fù)，一直缺乏長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，不利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，為此，2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議開(kāi)始提出建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。本文將在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及調(diào)控政策回顧基礎(chǔ)上進(jìn)行政策效果分析，并對(duì)今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)進(jìn)行展望。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；調(diào)控政策；長(zhǎng)效機(jī)制

1房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及調(diào)控政策回顧

1.11998年-2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)確立階段

1998年國(guó)務(wù)院23號(hào)文件的印發(fā)啟動(dòng)了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，各部門配套政策措施相繼出臺(tái)，主要包括建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)、中介收費(fèi)、住房銷售等方面的管理政策；經(jīng)營(yíng)性用地由協(xié)議出讓逐漸轉(zhuǎn)為招拍掛的土地政策；三種供應(yīng)體系的住房供應(yīng)政策；營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、契稅減征或免征的稅收政策以及完善住房信貸、公積金管理等制度的金融政策等。

1.22003年-2007年房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊階段

2003年8月國(guó)務(wù)院18號(hào)文件印發(fā)，相關(guān)部門出臺(tái)相應(yīng)政策措施進(jìn)行配合，主要有121號(hào)文件、18號(hào)文件、國(guó)八條、國(guó)十五條、927房貸新政等，具體包括明確住房市場(chǎng)化改革方向，同時(shí)控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的管理政策；從嚴(yán)管理土地，831大限土地供應(yīng)一律招拍掛；調(diào)整三種供應(yīng)體系為多數(shù)家庭購(gòu)買承租普通商品住房的住房供應(yīng)政策；營(yíng)業(yè)稅免征期限由2年提高到5年的稅收政策；收緊信貸的金融政策等。

一、農(nóng)業(yè)物流概述

1.農(nóng)業(yè)物流含義。農(nóng)業(yè)物流是指從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的組織及相關(guān)聯(lián)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料供應(yīng)和農(nóng)產(chǎn)品銷售過(guò)程中，一切物流活動(dòng)的總稱，涉及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)全過(guò)程，包括農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料和農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)輸、儲(chǔ)存、加工、包裝、裝卸和搬運(yùn)等功能要素，因此農(nóng)業(yè)物流含農(nóng)業(yè)生產(chǎn)物流、農(nóng)資物流及農(nóng)產(chǎn)品物流[2]。本文側(cè)重分析土地流轉(zhuǎn)對(duì)農(nóng)資物流及農(nóng)產(chǎn)品物流發(fā)展的機(jī)遇、挑戰(zhàn)與對(duì)策。

2.農(nóng)業(yè)物流特點(diǎn)。農(nóng)業(yè)物流在發(fā)展過(guò)程中，形成自己獨(dú)特的特點(diǎn)，首先農(nóng)業(yè)物流服務(wù)對(duì)象多、層次廣，物流量大。因?yàn)檗r(nóng)業(yè)不僅包括種植業(yè)，還包含林、牧、副、漁業(yè)等，這些產(chǎn)品都直接與人民生活需要息息相關(guān)，所以其商品率較高、物流需求廣、物流量大。在整個(gè)農(nóng)業(yè)供應(yīng)鏈中，各種農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)資離不開(kāi)供應(yīng)商、分銷商的支持，在一個(gè)連續(xù)的供給與被供給的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)增值[3]，所以農(nóng)業(yè)物流服務(wù)對(duì)象多、層次廣。其次農(nóng)業(yè)物流要求高、難度大。農(nóng)業(yè)物流與城市物流相比有其特殊性，其服務(wù)對(duì)象不同于無(wú)生命的一般物品，要求鮮活度更高，對(duì)物流中加工、儲(chǔ)存、運(yùn)輸、包裝等環(huán)節(jié)有特殊要求。另外由于農(nóng)業(yè)季節(jié)性較強(qiáng)，物流需求不均衡，對(duì)庫(kù)存管理及運(yùn)能調(diào)節(jié)帶來(lái)一定難度。再者農(nóng)業(yè)物流是一個(gè)雙向物流系統(tǒng)，是解決農(nóng)民“賣難與買難”的問(wèn)題，雙向物流系統(tǒng)，不僅要解決商品的流動(dòng)，還要構(gòu)建農(nóng)業(yè)物流的供應(yīng)鏈、價(jià)值鏈與服務(wù)鏈。

二、土地流轉(zhuǎn)為農(nóng)業(yè)物流提供的契機(jī)

1.土地流轉(zhuǎn)為農(nóng)業(yè)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供支持。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，截止2010年底，亳州市土地流轉(zhuǎn)數(shù)量及規(guī)模。其中，利辛縣張村鎮(zhèn)王郢村民王某2005年與林業(yè)、水務(wù)部門和當(dāng)?shù)厝罕妳f(xié)商，以荒灘地90—180元/畝、農(nóng)民承包地260元/畝的年租金，租賃了西淝河堤壩和耕地2300畝（其中有河面300畝），租期10—30年，發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)，種植林木近12萬(wàn)株，林下間種牧草，養(yǎng)殖黃淮白山羊、皖西大白鵝、土雞等，年組織銷售活羊100萬(wàn)只、鵝10萬(wàn)只、雞3萬(wàn)只。為了能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，其所獲利潤(rùn)90%都投入到了道路、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)載設(shè)施、以及計(jì)算及信息通訊設(shè)備等物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。大量的規(guī)?；鬓D(zhuǎn)，為農(nóng)業(yè)物流發(fā)展資金短缺解了燃眉之急。

2.土地流轉(zhuǎn)為農(nóng)業(yè)物流破解人才匱乏難題。土地流轉(zhuǎn)后一方面使部分農(nóng)民不斷向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，但另一方面也吸引了大批的行家里手加入到農(nóng)資及農(nóng)產(chǎn)品物流經(jīng)營(yíng)行列，一批有膽識(shí)、懂經(jīng)營(yíng)、會(huì)管理、有人緣的能人大戶和志愿者投入到農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的龍頭企業(yè)。此外，在國(guó)家相關(guān)政策扶持下，大批高校畢業(yè)生回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，很多直接從事與農(nóng)業(yè)物流相關(guān)的領(lǐng)域，如專業(yè)化種植、循環(huán)養(yǎng)殖、農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)銷及農(nóng)資等行業(yè)。土地流轉(zhuǎn)，有效促進(jìn)了城鄉(xiāng)之間資金、技術(shù)、人才等生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化組合，而且亳州市農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)到了瓜熟蒂落、水到渠成的時(shí)刻，并展現(xiàn)出了廣闊的前景，可以說(shuō)土地流轉(zhuǎn)成為吸引人才向農(nóng)業(yè)物流領(lǐng)流動(dòng)的“引水渠”。

3.土地流轉(zhuǎn)為農(nóng)業(yè)物流信息技術(shù)應(yīng)用帶來(lái)新的機(jī)遇。在土地流轉(zhuǎn)中，隨著非農(nóng)資金進(jìn)入土地經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，一些實(shí)力雄厚、科技力量強(qiáng)、管理人才豐富的優(yōu)勢(shì)企業(yè)也積極投身農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)。如亳州市民營(yíng)企業(yè)家尚某從出資500多萬(wàn)元，在譙城區(qū)雙溝鎮(zhèn)柴樓村發(fā)展260多畝設(shè)施蔬菜，每畝純收益可達(dá)8000元；亳州市運(yùn)通公司也投資500多萬(wàn)元，在譙城區(qū)魏崗鎮(zhèn)興建了皖北最大、占地150畝的鵝肥肝生產(chǎn)基地，年出欄郎德鵝20萬(wàn)只，利潤(rùn)在200萬(wàn)元以上。他們走公司+基地+農(nóng)戶+市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)路子，所以非常注重信息化建設(shè)，普及了條形碼應(yīng)技術(shù)、應(yīng)用了POS銷售系統(tǒng)以及GPS設(shè)備等，投入多、規(guī)模大、起點(diǎn)高的非農(nóng)資金介入，不僅使農(nóng)村資金、人才得到調(diào)劑，也使信息、技術(shù)等生產(chǎn)要素得到優(yōu)化配置，此外，為了規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，目前全市已在65個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，238個(gè)村設(shè)立了村信息員，初步建立起了完善土地流轉(zhuǎn)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和農(nóng)資信息網(wǎng)，成為推動(dòng)農(nóng)業(yè)物流信息技術(shù)發(fā)展名副其實(shí)的“調(diào)速器”。

摘要：隨著“營(yíng)改增”政策的深入實(shí)施，大量的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將只能采用一般計(jì)稅辦法計(jì)算應(yīng)繳納的增值稅。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)的管控顯得尤為重要。筆者從“營(yíng)改增”3年來(lái)的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)就房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)做簡(jiǎn)要分析。

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)管理；稅率；成本核算

一、增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)一般納稅人企業(yè)增值稅稅負(fù)高低受三大要素制約：銷售收入、工程造價(jià)、工程項(xiàng)目成本構(gòu)成。這三大要素直接決定計(jì)算房地產(chǎn)增值稅三大核心元素，即增值額、土地扣除額、進(jìn)項(xiàng)稅額。因此，合規(guī)取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票成為影響企業(yè)稅負(fù)的重要環(huán)節(jié)，也是風(fēng)險(xiǎn)極高的環(huán)節(jié)。加強(qiáng)增值稅進(jìn)項(xiàng)管理應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：（一）合理選擇供應(yīng)商毋庸置疑，供應(yīng)商的選擇至關(guān)重要，特別是在進(jìn)行項(xiàng)目采購(gòu)、租賃的時(shí)候需要根據(jù)實(shí)際的情況合理選擇供應(yīng)商，并且還需要進(jìn)一步考慮進(jìn)項(xiàng)稅抵扣對(duì)其所產(chǎn)生的影響。根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)得知，在項(xiàng)目運(yùn)作的時(shí)候容易受到諸多因素所帶來(lái)的影響，供應(yīng)商的種類也比較多，所以在實(shí)際選擇時(shí)，應(yīng)選擇綜合成本最低的客戶，同時(shí)，應(yīng)考慮供應(yīng)商的納稅信用，以避免因供應(yīng)商虛假發(fā)票導(dǎo)致本項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣。（二）確認(rèn)是否采用包工包料或包工不包料的承包方式實(shí)際操作中，要特別關(guān)注以下幾項(xiàng)特別規(guī)定：（1）其中在財(cái)稅58號(hào)中給出了規(guī)定，所有的建筑工程總承包單位在進(jìn)行地基施工、基礎(chǔ)施工的時(shí)候，需要由本單位購(gòu)買相應(yīng)的設(shè)備與材料，且還需要采取簡(jiǎn)單的計(jì)稅方法進(jìn)行計(jì)稅。將原來(lái)的“可以”改為“適用”。因此，在此種情況下建筑方不得開(kāi)具稅率為10%的專用發(fā)票。（2）國(guó)家稅務(wù)總局在2017年的公告中規(guī)定了，對(duì)于納稅人而言，在進(jìn)行活動(dòng)板房以及機(jī)器設(shè)備銷售的時(shí)候需要提供相應(yīng)的安裝服務(wù)，并且還需要對(duì)貨物以及建筑服務(wù)的銷售額加以核算，選擇不同的稅率。（3）國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第42號(hào)規(guī)定：對(duì)于一般納稅人而言，在進(jìn)行資產(chǎn)機(jī)器設(shè)備銷售的時(shí)候同樣需要提供安裝服務(wù)，且也需要對(duì)機(jī)器設(shè)備以及安裝服務(wù)的銷售額加以核算，其中安裝服務(wù)則可以嚴(yán)格按照當(dāng)前最為簡(jiǎn)單的計(jì)稅方法。注意，其措辭分別為“應(yīng)當(dāng)”和“可以”，因此，不同類型的企業(yè)應(yīng)分別確定取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的稅率，避免不允許抵扣的風(fēng)險(xiǎn)。（三）加強(qiáng)成本費(fèi)用管理、提高進(jìn)項(xiàng)抵扣金額在新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)取得了良好的成績(jī)，但是需要做好增值稅發(fā)票管理工作，其中在材料供應(yīng)商招標(biāo)采購(gòu)的時(shí)候，需要由財(cái)務(wù)人員積極介入其中，并且要做好稅票的溝通工作，保證供應(yīng)商具備基本的資質(zhì)，可還可以及時(shí)的開(kāi)具進(jìn)行抵扣的增值稅發(fā)票。除此之外，要對(duì)施工單位的資質(zhì)加以審查，盡可能選擇具有增值稅一般納稅人的施工企業(yè)，這樣才能在最后獲得增值稅專用發(fā)票。與此同時(shí)，需要按照合同的實(shí)際情況進(jìn)行付款，要從根本上保障合同簽署方、發(fā)票提供商以及收款單位的統(tǒng)一性，特別是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)候需要完成會(huì)計(jì)核算的基本要求，實(shí)現(xiàn)銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的匹配性。（四）加強(qiáng)稅票內(nèi)部控制，提高財(cái)務(wù)管理水平（1）加強(qiáng)稅票內(nèi)部控制。積極做好稅票內(nèi)部控制意義重大，首先需要多角度分析現(xiàn)階段營(yíng)改增政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所帶來(lái)的影響，且要做好員工的培訓(xùn)，使其能夠從本質(zhì)上了解增值稅知識(shí)；其次則是在實(shí)際工作中需要做好內(nèi)部管理工作，特別是對(duì)于增值稅發(fā)票的使用、作廢、認(rèn)證等環(huán)節(jié)加以重視，能夠嚴(yán)格按照基本的法律流程加以完善；最后則是針對(duì)不可抵扣項(xiàng)目而言的，需要做好針對(duì)性學(xué)習(xí)，需要通過(guò)具體的實(shí)例掌握增值稅發(fā)票的相關(guān)要求，這樣能夠從本質(zhì)上減少因?yàn)楣芾聿划?dāng)而導(dǎo)致的損失以及損壞現(xiàn)象。同時(shí)在對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)的時(shí)候，需要對(duì)其政策的變動(dòng)有所了解，積極采取可行性的措施加以完善。（2）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算，特別是多期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，嚴(yán)格區(qū)分簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅的成本費(fèi)用核算，確保采用一般計(jì)稅的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額得到充分抵扣。首先，從合同簽訂入手，在合同簽訂過(guò)程中，嚴(yán)格合同內(nèi)容所對(duì)應(yīng)的受益對(duì)象，對(duì)部分合同（如將多期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目委托給同一施工方，其施工內(nèi)容既包括簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目，也包括一般計(jì)稅項(xiàng)目）進(jìn)行必要修訂。其次，根據(jù)合同內(nèi)容，編制工程決算，發(fā)票詳細(xì)備注施工項(xiàng)目或分期項(xiàng)目情況，使施工或服務(wù)有明確指向。第三，根據(jù)合同和發(fā)票，按照《產(chǎn)品成本核算辦法（試行）》的要求，分項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確核算。

二、增值稅銷項(xiàng)稅額的風(fēng)險(xiǎn)管理

（一）準(zhǔn)確理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，需要先開(kāi)發(fā)票，并且要保證當(dāng)天開(kāi)具發(fā)票，對(duì)于沒(méi)有開(kāi)具發(fā)票的，那么則需要依據(jù)合同所規(guī)定的時(shí)間，其中需要注意到的一點(diǎn)是如果交房時(shí)間要比合同約定時(shí)間要遭，那么則需要以實(shí)際交房時(shí)間為主，對(duì)于沒(méi)有房產(chǎn)買賣的合同，同樣需要以實(shí)際時(shí)間明確納稅義務(wù)的時(shí)間。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別應(yīng)注意預(yù)售階段和交房階段的發(fā)票開(kāi)具的區(qū)別；實(shí)際交房時(shí)間與房產(chǎn)買賣合同上約定的交房時(shí)間產(chǎn)生時(shí)間差異時(shí)的稅務(wù)處理。（二）準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售額，進(jìn)一步計(jì)算銷項(xiàng)稅額通過(guò)對(duì)國(guó)家稅務(wù)局所給出的通知可以了解到，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，其一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，需要選擇一般的計(jì)稅方法加以計(jì)稅，并且還需要做好積極做好銷售額的計(jì)算，其中銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+10%）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款上述公式中，“支付的土地價(jià)款”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積”、等的含義均有明確的文件規(guī)定，認(rèn)真把握計(jì)算口徑，確保銷售額的準(zhǔn)確計(jì)算。（1）支付的土地價(jià)款。按照稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定，支付的土地價(jià)款包括：A、指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款且應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。B、土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，需要及時(shí)提供可以證明拆遷費(fèi)用真實(shí)性的材料，比如拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷協(xié)議等。（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積。所謂的可供銷建筑面積主要是指可以出售的總面積，但是不包括配套公共設(shè)備的建筑面積，也不包括地下車位的建筑面積。

三、增值稅納稅申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理