物業(yè)管理知識全文(5篇)

一、前言

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，現(xiàn)代人對物業(yè)管理的需求越來越高，物業(yè)管理在中國有著廣闊的發(fā)展前景。油田是典型的獨立工礦企業(yè)，在長期的發(fā)展過程中形成了獨立的、完善的生活后勤服務(wù)系統(tǒng)，油田物業(yè)管理是從依附于企業(yè)的生活服務(wù)系統(tǒng)轉(zhuǎn)變而來的。與其他物業(yè)企業(yè)不同，油田物業(yè)管理有著獨特的特征：一是由于油田生產(chǎn)的特點，油田小區(qū)比較分散，人員較多，物業(yè)管理具有點多、面廣的特征。二是油田物業(yè)管理的范圍比較廣，從一般的后勤服務(wù)到離退休、社區(qū)文體活動、醫(yī)療衛(wèi)生等都廣泛涉及。三是在油田企業(yè)改制過程后，分流的大量職工都被安置到物業(yè)管理企業(yè)中，冗員較多，管理難度大。在計劃經(jīng)濟時期，油田物業(yè)企業(yè)為油田企業(yè)的發(fā)展和居民的衣食住行等提供了巨大的后勤保障。

二、提高油田物業(yè)企業(yè)管理的措施

（一）規(guī)范服務(wù)、提高物業(yè)服務(wù)管理水平。

一是不斷健全各種規(guī)章制度，油田物業(yè)企業(yè)要堅持以服務(wù)油田生產(chǎn)和職工生活為中心，完善各項管理制度，提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范服務(wù)流程，加大監(jiān)督和檢查力度，提高物業(yè)管理水平，滿足不斷增長的物業(yè)服務(wù)需求。二是積極推行ISO9001質(zhì)量認(rèn)證體系，通過實施ISO9001質(zhì)量認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，在油田物業(yè)企業(yè)中形成一個職責(zé)明確、層次分明的管理體系，實現(xiàn)事事有標(biāo)準(zhǔn)、考核有獎懲、崗位有責(zé)任的機制，來規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量管理行為，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，增強企業(yè)在物業(yè)管理市場上的競爭力。三是開展達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動。

（二）加強物業(yè)管理隊伍建設(shè)。一直以來，由于體制的原因，油田物業(yè)企業(yè)承擔(dān)著職工安置的重要職責(zé)，接納了大量不具備物業(yè)管理知識和能力的人員，這些人員在文化素質(zhì)、年齡結(jié)構(gòu)以及服務(wù)意識等方面都存在較大的差距，不能適應(yīng)新形勢下油田物業(yè)管理的需要。因此，需要我們加強對油田物業(yè)工作人員的培訓(xùn)和教育。一是通過思想教育，提高廣大職工的市場意識和服務(wù)意識，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的鐵飯碗思維，樹立市場意識、競爭意識和憂患意識，能夠變被動服務(wù)為主動服務(wù)，不斷創(chuàng)新物業(yè)管理手段和方法，來提高競爭力。二是加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高物業(yè)工作人員的業(yè)務(wù)技能。

（三）延伸物業(yè)服務(wù)、推進產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。一是房地產(chǎn)開發(fā)，油田系統(tǒng)青年職工居多，有著龐大的購房剛性需求。二是家政服務(wù)行業(yè)。三是園林綠化、建材等行業(yè)。

一、導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)虧損的主要原因

首先，對物業(yè)管理沒有一個正確的認(rèn)識。在我國，人們對物業(yè)管理的認(rèn)識仍處于較低水平，他們對物業(yè)管理行業(yè)的了解不是很多，受“分房修房依賴單位”思想的影響，人們還不具有物業(yè)管理消費理念。他們又想得到服務(wù)，又不想交付一定的費用。業(yè)主知道采用哪些手段去維護自己的合法權(quán)益，但是對自己該盡的義務(wù)的認(rèn)識比較薄弱，在爭取權(quán)利時，有很多理由，在盡義務(wù)時，也會找到各種理由推脫，不繳納物業(yè)費用，不了解物業(yè)管理業(yè)是一個提供服務(wù)的行業(yè)，只有繳納一定的服務(wù)服務(wù)費用才會提供服務(wù)，否則，就不會提供服務(wù)。

其次，物業(yè)管理工作人員素質(zhì)不高，提供的服務(wù)質(zhì)量較低。有一些物業(yè)管理人員素質(zhì)不是很高，沒有較強的責(zé)任心，缺乏敬業(yè)精神與職業(yè)道德，和業(yè)主之間的交流與溝通存在一定的問題，物業(yè)管理人員和業(yè)主兩者之間均不相信彼此。通常體現(xiàn)在如下方面：第一，物業(yè)單位的工作人員并不是專業(yè)的人員，他們沒有經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練，未有上崗證書，有一些物業(yè)管理單位中的工作人員只是初中的學(xué)歷或者是高中的學(xué)歷，對于物業(yè)管理知識不是很清楚，不明白什么為物業(yè)管理，它的主要作用是什么，不清楚物業(yè)是以“人”為服務(wù)對象的，是以“物業(yè)”為管理對象的。第二，他們的自身修養(yǎng)不高，遇到事情容易沖動，不夠冷靜，有時就會和業(yè)主出現(xiàn)爭執(zhí)，甚至是爆粗口，動手打人等。第三，物管人員和業(yè)主之間的溝通存在一定的問題，沒有溝通交流的技巧，導(dǎo)致工作很被動，彼此不信任。第四，物業(yè)管理人員對待工作的態(tài)度不夠認(rèn)真，責(zé)任心不強，缺乏敬業(yè)精神，沒有進行進取精神，工作拖拖拉拉。他們的這些行為嚴(yán)重地影響了物業(yè)管理單位的整體形象，也不利于物業(yè)費用的收取。

二、應(yīng)對物管業(yè)虧損的策略

1.規(guī)范物管行為，提升物業(yè)管理質(zhì)量。

物業(yè)管理部門可以通過對物業(yè)管理行為的規(guī)范的方式，使得物業(yè)管理質(zhì)量得以提升，進而提升物業(yè)管理的服務(wù)水平，以解決收費難的問題，這也為應(yīng)對物業(yè)管理企業(yè)虧損的主要手段之一。第一，完善市場機制，使得物業(yè)管理企業(yè)的選聘行為得以規(guī)范。為了有效地規(guī)范開發(fā)商以及物業(yè)管理部門，最佳的方法為實行招投標(biāo)的方式去規(guī)范物業(yè)管理單位。采用招投標(biāo)的方式讓業(yè)主們選擇自己比較滿意的物業(yè)管理企業(yè)，并且物業(yè)管理單位一定要聘用具有證書的人員才可以勝任物業(yè)管理工作。經(jīng)過投標(biāo)形式選出的物業(yè)管理單位，它作為一個獨立的經(jīng)營主體，其和開發(fā)商之間為合同關(guān)系，因此它會監(jiān)督制約開發(fā)商的行為。采用招投標(biāo)方式選物業(yè)管理，不僅可以實現(xiàn)公平競爭，適者生存不適者淘汰，還能夠使得物業(yè)管理行業(yè)的總體水平得以提升。第二，依法行使物業(yè)管理所具有的權(quán)利。物業(yè)管理單位給予服務(wù)，回收一定的服務(wù)費用是一件很正常的事情。然而受各種原因的影響，經(jīng)常會有些業(yè)主不交或者是拖欠費用的問題出現(xiàn)，于是有的物業(yè)就會將該業(yè)主的水或者是電停掉，物業(yè)的這種做法是不符合法的，他們應(yīng)該行使自己所具有的權(quán)利，依法取得物業(yè)費用。如果個人不繳納費用時，物業(yè)不可能實行抗辯權(quán)，這勢必會影響到其他業(yè)主?；谶@種狀況，物業(yè)可以與當(dāng)事人協(xié)商；協(xié)商不成向法院提起訴訟。

2.提升工作人員的素質(zhì)，提升服務(wù)質(zhì)量。

摘要：因為我國高等教育這些年的持續(xù)發(fā)展，很多學(xué)校的辦學(xué)規(guī)模都得到了很大程度的擴大，而與此同時學(xué)生也給學(xué)習(xí)生活環(huán)境提出了更加嚴(yán)格的要求，在這種情況下，高校應(yīng)當(dāng)將當(dāng)前的后勤物業(yè)管理模式進行必要創(chuàng)新，以使自身管理者、經(jīng)營者、服務(wù)者的多重身份有效協(xié)調(diào)起來，真正提升工作質(zhì)量。論文分析了高校后勤物業(yè)管理工作的特點及創(chuàng)新目標(biāo)，指出了當(dāng)前遇到的突出問題及創(chuàng)新策略。

關(guān)鍵詞：高校管理；后勤；物業(yè)管理；有效策略

在高校各類管理工作中，后勤物業(yè)管理始終是一種獨特的存在，它受學(xué)生與學(xué)校的委托，由專業(yè)化物業(yè)管理組織或者有關(guān)部門管理，嚴(yán)格依據(jù)《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律規(guī)范，借助現(xiàn)代化管理理念及管理技術(shù)所進行的相關(guān)工作，在整個工作過程中，它視服務(wù)于師生為主要工作宗旨，而且借助企業(yè)經(jīng)營方式，達(dá)到了高校物業(yè)工作的統(tǒng)一化效果。[1]但是我們需要注意到的是，因為高等教育事業(yè)的不斷進步，相應(yīng)的后勤管理工作也處在持續(xù)更新深入的狀態(tài)，在這種情況下，針對現(xiàn)今存在的突出問題，探索高校后勤物業(yè)管理創(chuàng)作，是有著非常突出現(xiàn)實意義的。

一高校后勤物業(yè)管理工作的特點

（一）兼有服務(wù)和經(jīng)營需求

高等院校的后勤物業(yè)管理工作，需要重點滿足各院系教師的教學(xué)工作、科研工作，以及管理者的行政辦公要求。此外還應(yīng)讓學(xué)生學(xué)習(xí)與生活變得更加方便，從這個意義上說，高校后勤物業(yè)管理工作的第一個突出特點即為同時兼具服務(wù)和經(jīng)營需求，所要面對的業(yè)主中，學(xué)生與教師是比較特殊的如何。對于高校物業(yè)管理工作者而言，經(jīng)濟利益固然不能不考慮，可是其所作的行為同樣需要同學(xué)校人才培養(yǎng)工作、教學(xué)科研工作相協(xié)調(diào)，讓自身的物業(yè)管理工作化為學(xué)校人才培養(yǎng)機制中的組成部分，其他單位的物業(yè)管理顯然不具備這一特點。[2]

（二）部門角色定位的特殊性

摘要：隨著全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的逐步實現(xiàn)，產(chǎn)生了保障性住房這一體現(xiàn)民生政策的產(chǎn)物，但隨之帶來了物業(yè)管理費的問題。本文結(jié)合柳州市保障性住房物業(yè)管理的實際，闡述了保障性住房物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題，分析了產(chǎn)生問題的原因，并有針對性地提出了對策，對進一步完善保障性住房管理，提高物業(yè)服務(wù)水平具有一定的指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：保障性住房;物業(yè)管理;問題;探討

黨的十八大報告指出，加強社會建設(shè)，必須以保障和改善民生為重點，改善城市低收入居民的居住條件和居住環(huán)境，是關(guān)系到社會和諧與穩(wěn)定的重要民生問題。如何做好保障性住房的物業(yè)管理服務(wù)工作，改善城市低收入居民的居住環(huán)境，成為社會各界關(guān)注的熱點問題。柳州市作為廣西第一大工業(yè)城市，保障性住房開發(fā)量、完工率多年來在廣西一直處于前列，其保障性住房各項工作多次得到國家領(lǐng)導(dǎo)及自治區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的肯定，其保障性住房物業(yè)管理工作遇到的問題具有很強的代表性，對開展好廣西乃至全國的保障性住房物業(yè)管理具有很好的借鑒作用。

一、柳州市保障性住房物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題

目前，柳州市保障性住房的建設(shè)單位主要有柳州市經(jīng)濟適用房中心、柳州市東通公司、柳州市房地產(chǎn)開發(fā)公司、柳州市建投公司。根據(jù)國家對保障性住房建設(shè)的指導(dǎo)精神，柳州市除了經(jīng)濟適用房中心建設(shè)的經(jīng)濟適用房與公租房、廉租房相互結(jié)合單獨在一個小區(qū)外，其他單位建設(shè)的限價商品房、改制企業(yè)職工危舊房、城市棚戶區(qū)改造住房、公租房、廉租房等保障性住房均采取插花的形式與商品房合建在一起。目前，柳州市保障性住房物業(yè)管理的模式主要為：建設(shè)單位建成后，即交建設(shè)單位投資成立的物業(yè)公司接手進行管理。柳州市保障性住房物業(yè)管理模式承擔(dān)保障和改善民生的政府職能具有一定的優(yōu)越性，但也存在一些問題，比較突出的問題主要體現(xiàn)在如下方面：1.收費標(biāo)準(zhǔn)與提供的服務(wù)不匹配。為緩解中低收入人群的經(jīng)濟困難，保障性住房的物業(yè)管理費執(zhí)行政府指導(dǎo)價，收費標(biāo)準(zhǔn)低于普通商品房的收費標(biāo)準(zhǔn)。對一些特殊群體，物業(yè)公司還實行免收或者減免政策。按接手樓盤的時間不同，各樓盤收費價格從0.25元/平方米到1.2元/平方米不等。其中，許多保障性住房一直沿襲最初的20元/月的收費標(biāo)準(zhǔn)。但是，為了體現(xiàn)政府對低收入人群的關(guān)心和關(guān)懷，維護社會和諧穩(wěn)定，物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)水平往往不低于同地段普通商品房的物業(yè)服務(wù)水平，收費標(biāo)準(zhǔn)與提供的服務(wù)不匹配。2.公共配套設(shè)施維護成本高，且都由物業(yè)公司承擔(dān)。保障性住房都是剛性需求，入住率高，人口密度大，公共配套設(shè)施破損快，維護頻率比普通住宅小區(qū)快，維護成本比普通住宅小區(qū)高。有的小區(qū)從交付使用起，公共配套設(shè)施小的維修不斷，而且不到20年就都進行了大的維修。但由于業(yè)主收入低，無法承擔(dān)維修費用，只能由物業(yè)公司承擔(dān)。3.物業(yè)服務(wù)費收取率低。保障性住房住戶都是低收入人群，再加上拆遷安置等歷史遺留問題，物業(yè)服務(wù)費收取率一直比較低，一般在50%-60%左右，有的甚至低于20%，遠(yuǎn)低于普通商品房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費收取率，嚴(yán)重入不敷出。4.物業(yè)公司虧損嚴(yán)重。物業(yè)公司新接收的保障性住房小區(qū)前三年由建設(shè)單位補貼物業(yè)服務(wù)費，所發(fā)生的費用大多由建設(shè)單位承擔(dān)，基本上能做到收支平衡。但是，建設(shè)單位的物業(yè)服務(wù)費補貼期一過，物業(yè)公司基本上年年收不抵支，處于虧損狀態(tài)。特別是柳州市最低工資標(biāo)準(zhǔn)近年來連年提高，2009年最低工資標(biāo)準(zhǔn)670元/月，2015年提高到1400元/月（2015年以后不再公布），增長了兩倍多。人工成本是物業(yè)管理成本中占比最大的一項，人工成本快速增長，但物業(yè)服務(wù)費卻一直不變，物業(yè)公司連年虧損且呈現(xiàn)出不斷擴大的趨態(tài)。

二、柳州市保障性住房物業(yè)管理存在問題的原因分析

1.有關(guān)保障性住房物業(yè)管理政策落實不到位。根據(jù)有關(guān)文件要求，在新建安置住宅小區(qū)中，項目業(yè)主要提供適當(dāng)經(jīng)營性公共建筑資產(chǎn)，所得經(jīng)營收益專項用于補助安置住宅小區(qū)高層建筑電梯費、特困戶和低保戶的物業(yè)管理及其他費用。有關(guān)文件還規(guī)定，廉租住房、“五保戶”和“三老”人員免交物業(yè)管理費，享受低保家庭按40%支付物業(yè)管理費，低保線以上廉租房家庭按60%支付物業(yè)管理費，以上免交和減交部分由財政給予補貼。但目前，柳州市建成的保障性住房小區(qū)中幾乎沒有配套經(jīng)營性公共建筑資產(chǎn)，物業(yè)公司也沒有收到相關(guān)的補貼資金。2.建設(shè)單位、施工單位未能按要求移交配套設(shè)施設(shè)備及施工資料，未能及時整改房屋的質(zhì)量問題。目前，部分保障性住房小區(qū)建設(shè)單位為了避免違約，趕在合同約定的日期交房給業(yè)主，在配套設(shè)施設(shè)備、施工資料尚未完善的情況下就交房給業(yè)主，要求物業(yè)公司接收，給小區(qū)住戶裝修、生活帶來很大影響。由于趕工，部分房屋質(zhì)量存在問題，業(yè)主報修施工方又不能及時處理，建設(shè)單位也沒有及時督促施工方整改，在住戶與各方交涉無果的情況下，不管是否物業(yè)公司的責(zé)任，都找物業(yè)公司反映和論理，并以此為由拒交物業(yè)管理費。3.建設(shè)單位和物業(yè)公司沒有理清關(guān)系。目前，柳州市保障性住房建成后都是由建設(shè)單位投資成立的物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，建設(shè)單位把物業(yè)公司當(dāng)作自己的一個部門，隨意要求物業(yè)公司提供超合同的服務(wù)，要求物業(yè)公司承擔(dān)不合理的費用支出，不支付空置房物業(yè)費、建設(shè)單位減免保障性住房住戶的費用、前期介入管理費用等；物業(yè)公司也把自己當(dāng)成建設(shè)單位的一個部門，沒有成本費用控制意識，人員配置不合理，物業(yè)服務(wù)費催收力度不足。特別是在三年減免物業(yè)服務(wù)費期內(nèi)，保障性住房小區(qū)公共配套設(shè)備設(shè)施所發(fā)生的維護、維修支出，不管是應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)、物業(yè)公司承擔(dān)還是應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)，物業(yè)公司大多都要求建設(shè)單位支付，沒有理清雙方關(guān)系。4.保障性住房住戶的觀念跟不上發(fā)展的要求。部分保障性住房的住戶，雖然住進了新房子，但觀念還停留在住舊房子時的狀態(tài)，沒有商品化物業(yè)服務(wù)的意識，不愛護甚至隨意損壞公共配套設(shè)施，亂扔垃圾，私養(yǎng)家禽，自行車、電動車推進電梯開回家等現(xiàn)象時有發(fā)生，這些都增加了物業(yè)服務(wù)的成本。

一、企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀

企業(yè)物業(yè)管理是近年來企業(yè)“新增”的管理部分，在我國的很長的一段時間，企業(yè)幾乎沒有涉及到企業(yè)的物業(yè)管理，但是隨著我國商業(yè)市場的不斷完善和發(fā)展，企業(yè)物業(yè)管理逐漸提到企業(yè)管理的日程當(dāng)中，逐漸發(fā)揮不可替代的作用。在近些年的企業(yè)物流管理中，也取得了一定的成果和進展[1]。然后受到其他因素層次的限制，企業(yè)物業(yè)管理部門的經(jīng)營管理模式還存在一定的問題，還有很長的路要走，其問題主要體現(xiàn)在以下幾點：

1.理念落后，模式單一

管理理念落后，工作方式單一隨著公司體制的深入改革，尤其是近年來“三集五大”的推進，使得公司員工對后勤物業(yè)管理有了全新的要求[2]。以往，公司后勤物業(yè)管理主要作為后勤福利服務(wù)部門，只需要滿足員工的基本工作需求，但隨著社會形勢的變化和公司自身的發(fā)展，員工們在工作、生活、學(xué)習(xí)和娛樂等方面的需求上正在向理想型轉(zhuǎn)變。就目前公司的后勤物業(yè)管理而言，部分后勤物業(yè)的管理理念還沿襲傳統(tǒng)的管理理念，沒有能夠充分顧及到員工的實際需求，思維死板，工作方式不夠靈活，導(dǎo)致員工對其工作內(nèi)容有所厭倦，不斷增長公司需要與物業(yè)管理公司落后的服務(wù)層次之間的矛盾，以及物業(yè)公司與公司的文化差異，在一定程度上抑制了員工的工作思維，這對公司的組織構(gòu)建和物業(yè)管理是不利的[3]。

2.物業(yè)管理人員以及專業(yè)管理層次較低

物業(yè)管理人才匱乏。因為不少公司把物業(yè)公司當(dāng)作后勤服務(wù)部門，甚至當(dāng)作公司安置退休職工的地方，物業(yè)在人員配置和專業(yè)物業(yè)管理人才培養(yǎng)上投入的精力不夠，造成人員素質(zhì)水平有限，缺乏基本的物業(yè)管理專業(yè)的知識，導(dǎo)致物業(yè)管理人才嚴(yán)重不足，尤其是建筑設(shè)計、房地產(chǎn)、經(jīng)濟管理等方面的專業(yè)人才嚴(yán)重缺乏。在公司改革后，公司物業(yè)公司的人員問題更加明顯。

3.物業(yè)管理體制缺乏活力