房地產(chǎn)商業(yè)模式精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)商業(yè)模式范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)； 代建。

房地產(chǎn)代建是由擁有土地、資金的委托方發(fā)起訴求，由擁有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)代建方承接，雙方通過(guò)平等協(xié)商建立合作關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)共同盈利的一種商業(yè)模式。本文將著重探究房地產(chǎn)代建模式的定義與分類、商業(yè)代建的發(fā)展基礎(chǔ)及風(fēng)險(xiǎn)防范。

一、房地產(chǎn)代建模式的定義及分類。

基于委托方的不同性質(zhì)，房地產(chǎn)代建模式可分為商業(yè)代建和政府代建兩類，其中商業(yè)代建又分為項(xiàng)目代建和資本代建兩類。

1. 商業(yè)代建。

所謂商業(yè)代建，是由非政府類委托方委托，代建方進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的代建模式。項(xiàng)目代建和資本代建兩種商業(yè)代建模式的主要不同在于標(biāo)的地塊是否已確權(quán)。

（ 1） 項(xiàng)目代建。

項(xiàng)目代建是指代建方與已經(jīng)取得標(biāo)的地塊土地所有權(quán)證的委托方合作，由委托方承擔(dān)全部或部分資金，代建方承擔(dān)工程營(yíng)造和銷售任務(wù)，通過(guò)管理和品牌輸出，為委托方提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程管理與服務(wù)，并依據(jù)項(xiàng)目銷售或利潤(rùn)總額收取傭金的代建模式。

在項(xiàng)目代建運(yùn)作過(guò)程中，委托方負(fù)責(zé)籌措項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需全部資金，擁有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的投資決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)和知情權(quán)，享有項(xiàng)目的投資收益，承擔(dān)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。代建方主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)組建、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、工程營(yíng)造管理、成本管理、營(yíng)銷管理、竣工交付管理等開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的全過(guò)程管理。

（ 2） 資本代建。

資本代建與項(xiàng)目代建的運(yùn)作模式大體相同，其不同之處主要在于，資本代建的委托方多為外部資本，不一定存在實(shí)際經(jīng)濟(jì)主體，且并未獲得標(biāo)的地塊的土地使用權(quán)，因而代建方的管理范疇中也會(huì)相應(yīng)增加投資咨詢、項(xiàng)目公司組建、前期管理等方面的內(nèi)容。

2. 政府代建。

政府代建，顧名思義，就是代建方與政府相關(guān)部門(mén)合作，承接安置房、限價(jià)房等保障性住房和大型公共服務(wù)配套的建設(shè)管理與服務(wù)，依據(jù)項(xiàng)目的投資、銷售或利潤(rùn)總額收取傭金的代建模式。

相對(duì)于商業(yè)代建而言，政府代建項(xiàng)目的利潤(rùn)較低，但通過(guò)參與民生工程建設(shè)，代建方在贏得市場(chǎng)占有量的同時(shí)，也可獲取更多的社會(huì)資源，不失為當(dāng)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的良好載體。

二、商業(yè)代建模式的發(fā)展基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)代建模式體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)專業(yè)化分工的基本原則，其中政府代建模式存在時(shí)間和成熟程度均較商業(yè)代建見(jiàn)長(zhǎng)。但在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步從賣方市場(chǎng)過(guò)渡到買方市場(chǎng)，產(chǎn)品品質(zhì)日益受到重視，商業(yè)代建模式的合理性和可行性日漸凸顯。因而本文僅討論商業(yè)代建模式的存在基礎(chǔ)與風(fēng)險(xiǎn)防范。

1. 合作雙方對(duì)開(kāi)發(fā)理念認(rèn)知的一致性。

委托方對(duì)代建方產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念的認(rèn)同是代建合作存在的根基。目前，商業(yè)代建業(yè)務(wù)主要來(lái)自二三線城市，并以地方性龍頭企業(yè)居多，部分擁有資金或土地資源的企業(yè)并沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或高端物業(yè)營(yíng)造的經(jīng)驗(yàn)，需要更具影響力的房地產(chǎn)品牌和產(chǎn)品來(lái)確保項(xiàng)目的議價(jià)能力與盈利水平。因此，代建方通常是高端房產(chǎn)品營(yíng)造的代表企業(yè)，其開(kāi)發(fā)理念和相應(yīng)的品質(zhì)、成本要求與委托方對(duì)于項(xiàng)目的認(rèn)知存在著一定差距。故而，在確定合作關(guān)系前，委托方與代建方必須就產(chǎn)品營(yíng)造的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成高度一致，以保障項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

2. 人才培養(yǎng)與輸出的效率和質(zhì)量。

代建方品牌輸出的高質(zhì)量和一致性是代建商業(yè)模式存在的關(guān)鍵，而實(shí)現(xiàn)品牌輸出最重要的因素便是項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的綜合素質(zhì)。

代建方要實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，必須高度重視內(nèi)部人員招聘、培養(yǎng)和輸出的質(zhì)量和效率，以保障自身品牌的同質(zhì)化輸出。

3. 土地與資金的保障力度。

雖然代建方不承擔(dān)項(xiàng)目的工程成本、土地成本、人力成本以及相應(yīng)的資金成本，但為保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷售節(jié)奏，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)按計(jì)劃推進(jìn)，項(xiàng)目規(guī)劃條件、土地權(quán)屬的確定以及委托方的資金支付能力仍是合作意向時(shí)期關(guān)注的重點(diǎn)。

三、商業(yè)代建模式的風(fēng)險(xiǎn)與防范。

目前，經(jīng)過(guò)部分代建企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與嘗試，商業(yè)代建模式展現(xiàn)出良好的發(fā)展?fàn)顩r與發(fā)展前景，但也顯露出一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，主要包括委托方干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、政府干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)以及履約風(fēng)險(xiǎn)，需要代建企業(yè)高度重視、有效防范。

1. 委托方干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)與防范。

上文中已經(jīng)提到，委托方與代建方在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念不可能完全一致。在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，存在因委托方各類干預(yù)而影響項(xiàng)目推進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)，雙方在簽約時(shí)應(yīng)建立科學(xué)合理的決策機(jī)制，注重合約規(guī)劃與成本控制，保障雙方利益最大化。

2. 政府干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)與防范。

目前，由于政府規(guī)劃調(diào)整帶來(lái)的設(shè)計(jì)、工程調(diào)險(xiǎn)在項(xiàng)目實(shí)際推進(jìn)過(guò)程中仍屢見(jiàn)不鮮。代建方須優(yōu)化項(xiàng)目拓展渠道，選擇土地、規(guī)劃條件明晰的合作項(xiàng)目，同時(shí)嘗試建立“政府 － 委托方 － 代建方”三方合約機(jī)制，降低項(xiàng)目不確定性。

3. 合作履約風(fēng)險(xiǎn)與防范。

商業(yè)代建需要委托方的資源支撐和承建方的實(shí)際勞動(dòng)，因而代建合作履約風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自委托方和承建方。在委托方層面，要依據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏設(shè)計(jì)代建傭金收付款節(jié)奏，明確雙方權(quán)責(zé)范圍，同時(shí)慎用設(shè)計(jì)資源，保障企業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)； 在承建方層面，要加強(qiáng)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，同時(shí)選擇優(yōu)質(zhì)承建方建立長(zhǎng)期合作機(jī)制。

綜上所述，商業(yè)代建模式作為一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的創(chuàng)新模式，在當(dāng)前中國(guó)政策和市場(chǎng)環(huán)境下，其可行性和盈利能力是值得關(guān)注的，但其操作過(guò)程中也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。委托方、代建方應(yīng)積極探索改良渠道，通過(guò)代建模式優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

第2篇：房地產(chǎn)商業(yè)模式范文

在中國(guó)，企業(yè)發(fā)展的壯大、由產(chǎn)業(yè)鏈低端向中高端延伸的過(guò)程中，其每一次升級(jí)，無(wú)不伴隨著商業(yè)模式的摸索和創(chuàng)新，而每一次主流模式的更新?lián)Q代，也推動(dòng)了行業(yè)向更高級(jí)別演進(jìn)。回首2000―2008年，我們截取了房地產(chǎn)、傳統(tǒng)制造、門(mén)戶網(wǎng)站以及網(wǎng)絡(luò)游戲四大行業(yè)的部分信息，試圖分析其主流商業(yè)模式的變遷，以追蹤行業(yè)發(fā)展的軌跡。

房地產(chǎn)：從土地模式到金融模式

2000―2008年，房地產(chǎn)行業(yè)剛好進(jìn)入一個(gè)較長(zhǎng)周期的擴(kuò)張過(guò)程，在此過(guò)程中，資源不斷向大型房地產(chǎn)商集中，而單一住宅開(kāi)發(fā)模式成為催生行業(yè)巨頭的發(fā)動(dòng)機(jī)。

2005年是這一輪擴(kuò)張期中調(diào)整的一個(gè)低谷，在此以前，房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式本質(zhì)上是粗放型的開(kāi)發(fā)模式，其核心是房地產(chǎn)商統(tǒng)攬土地一融資一規(guī)劃一施工一銷售一物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)，而在這一產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中，土地是房地產(chǎn)商能夠進(jìn)行開(kāi)發(fā)的原始支點(diǎn)，融資只不過(guò)是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的一個(gè)環(huán)節(jié)而已。本質(zhì)上而言，這是一種“土地模式”。

作為行業(yè)龍頭的萬(wàn)科，融合“快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的優(yōu)良因子，在其良好的資本市場(chǎng)持續(xù)融資能力和運(yùn)營(yíng)管理能力支撐下，全新打造了快速滾動(dòng)的單一住宅開(kāi)發(fā)模式?？焖贊L動(dòng)的單一住宅開(kāi)發(fā)模式成為房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張的最有效模式。碧桂園這家在廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)脫穎而出的“黑馬”，也憑借這一模式獲得了規(guī)模的快速擴(kuò)張。

在具體環(huán)節(jié)的操作上，碧桂園有不同于萬(wàn)科的特點(diǎn)：大量拿地、大量賣房。碧桂園住宅項(xiàng)目的選址均在具有良好交通條件的城市邊郊地區(qū)，其又慣于一次性購(gòu)置大面積地塊，議價(jià)能力較強(qiáng)，所以公司的購(gòu)地戚本較低，并通過(guò)巧妙的財(cái)務(wù)安排，使公司在香港股市獲得較高盈率。僅出讓16.87％的股權(quán)就募集資金148億港元，約是其上市之前凈資產(chǎn)的10倍。

單一模式面臨轉(zhuǎn)型。在行業(yè)集中度持續(xù)攀升的同時(shí)，隱憂漸現(xiàn)。2009年前4月的銷售數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科銷量雖居榜首，但增幅僅有兩成多，而中海、保利、中海地產(chǎn)的增幅已相當(dāng)于萬(wàn)科的七成四和六成，從而迅速拉近與萬(wàn)科的距離。

中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)安全擴(kuò)張，必須保障長(zhǎng)期“融資前現(xiàn)金流”的平衡。要從根本上解決房地產(chǎn)商的負(fù)現(xiàn)金流問(wèn)題，只有彌補(bǔ)單一住宅開(kāi)發(fā)模式的短板。即調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步提高持有型物業(yè)的比重，使其為開(kāi)發(fā)商提供穩(wěn)定的資本回報(bào)，而讓住宅提供短期的現(xiàn)金流，提高開(kāi)發(fā)商的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這無(wú)疑將是房地產(chǎn)行業(yè)的一次商業(yè)模式的大升級(jí)。

2009年初，大連萬(wàn)達(dá)已引進(jìn)戰(zhàn)略投資者建銀國(guó)際(控股)有限公司，完成一輪私募融資，并與建銀國(guó)際簽定對(duì)賭協(xié)議，沖刺香港資本市場(chǎng)。如果大連萬(wàn)達(dá)成功上市，則將在“住宅+商業(yè)地產(chǎn)”業(yè)務(wù)模式的基礎(chǔ)上，補(bǔ)齊金融模式的短板，從而成為國(guó)內(nèi)首個(gè)“住宅+商業(yè)地產(chǎn)+金融”商業(yè)模式的現(xiàn)實(shí)樣板。

傳統(tǒng)制造業(yè)：由重變輕

商業(yè)模式由重變輕，是過(guò)去十年來(lái)中國(guó)創(chuàng)業(yè)企業(yè)表現(xiàn)出來(lái)的又一特征。這一特征主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：傳統(tǒng)企業(yè)將生產(chǎn)環(huán)節(jié)外包，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)：以IT技術(shù)為創(chuàng)業(yè)切入點(diǎn)，以“互聯(lián)網(wǎng)+傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)”為主題，開(kāi)創(chuàng)無(wú)形產(chǎn)品代替有形產(chǎn)品、虛擬經(jīng)營(yíng)代替實(shí)體經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)模式時(shí)代。

宏基集團(tuán)創(chuàng)始人施振榮提出的“微笑曲線”理論，成為眾多企業(yè)調(diào)整業(yè)務(wù)架構(gòu)、重塑商業(yè)模式的理論依據(jù)。根據(jù)該理論，微笑曲線分成左、中、右三段，左段為技術(shù)、專利；中段為組裝、制造；右段為品牌、服務(wù)。微笑曲線在中段為獲利低位，而在左右兩段則為獲利高位。為了獲取更高的利潤(rùn)，傳統(tǒng)制造型企業(yè)在掌控微笑曲線左右兩段中的一段或兩段后將中間環(huán)節(jié)外包，成為近十年來(lái)我國(guó)新商業(yè)模式演進(jìn)的一大特點(diǎn)，即商業(yè)模式由重變輕。

任何商業(yè)模式的演變都與特定時(shí)期的商業(yè)環(huán)境息息相關(guān)，商業(yè)模式由重變輕的背景在于生產(chǎn)技術(shù)的提升和產(chǎn)能的相對(duì)過(guò)剩。產(chǎn)能過(guò)剩越明顯的行業(yè)，也是輕資產(chǎn)模式推廣越充分的領(lǐng)域，服裝行業(yè)就是其中一例。作為紡織服裝大國(guó)，中國(guó)擁有從產(chǎn)棉到加工制造的完整產(chǎn)業(yè)鏈，一直是世界服裝的主要生產(chǎn)基地。

事實(shí)上，由于服裝領(lǐng)域輕資產(chǎn)模式不斷升級(jí)，以至于簡(jiǎn)單地將生產(chǎn)環(huán)節(jié)外包成為品牌服裝企業(yè)最通用的一種模式。服裝領(lǐng)域的輕資產(chǎn)模式，已經(jīng)演進(jìn)了三個(gè)層次。第一個(gè)層次是產(chǎn)銷環(huán)節(jié)外包，以美邦服飾為代表。第二層次為資金投入外包，以ITAT為代表。第三層次是精準(zhǔn)供應(yīng)鏈，以PPG為代表。美邦服飾通過(guò)輕資產(chǎn)模式大獲成功后，為了加強(qiáng)對(duì)渠道的控制及對(duì)加盟店的引導(dǎo)，開(kāi)始投入巨額資金自建銷售渠道。

除了服裝，傳統(tǒng)制造業(yè)的其他領(lǐng)域也出現(xiàn)商業(yè)模式由重變輕的趨勢(shì)。主營(yíng)閃盤(pán)的研發(fā)、制造和銷售的朗科，借助扁平化的管理制度和研發(fā)平臺(tái)，將“技術(shù)―專利―產(chǎn)品―利潤(rùn)”的傳統(tǒng)利潤(rùn)產(chǎn)生鏈條縮短為“技術(shù)―專利―利潤(rùn)”，構(gòu)建了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)模式。相比朗科，雷士照明的業(yè)務(wù)更為傳統(tǒng)，雷士照明在渠道創(chuàng)新基礎(chǔ)上，通過(guò)外包生產(chǎn)環(huán)節(jié)，將企業(yè)資源向渠道集中，最終實(shí)現(xiàn)了10年110倍的跨越式增長(zhǎng)。

IT業(yè)開(kāi)創(chuàng)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代

圍繞“互聯(lián)網(wǎng)+傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)”主題開(kāi)展創(chuàng)業(yè)，也是近年來(lái)創(chuàng)業(yè)者的首選路徑之一。這一方面源于創(chuàng)業(yè)成本相對(duì)低廉，另一方面可以有效地避免與傳統(tǒng)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)創(chuàng)事業(yè)的藍(lán)海。在該主題下，產(chǎn)生了許多新的商業(yè)模式，如“互聯(lián)網(wǎng)+旅游資源”的攜程模式、“互聯(lián)網(wǎng)+健康管理”的愛(ài)康模式、“互聯(lián)網(wǎng)+餐飲”的點(diǎn)評(píng)模式、“互聯(lián)網(wǎng)+鉆石銷售”的鉆石小鳥(niǎo)模式、“互聯(lián)網(wǎng)+傳統(tǒng)電視”的土豆網(wǎng)模式、“互聯(lián)網(wǎng)+傳統(tǒng)婚介”的世紀(jì)佳緣模式，等等。

門(mén)戶網(wǎng)站的四種典型的商業(yè)模式

網(wǎng)易游戲支撐的門(mén)戶網(wǎng)站模

式2002年，網(wǎng)易暫時(shí)放棄新聞，主攻短信和網(wǎng)絡(luò)游戲，從而利用門(mén)戶網(wǎng)站的開(kāi)放性、多重性和巨大的發(fā)展空間，在上千萬(wàn)的用戶群中創(chuàng)造―個(gè)虛擬現(xiàn)實(shí)的游戲世界，此舉體現(xiàn)了創(chuàng)始人丁磊深得互聯(lián)網(wǎng)精髓的領(lǐng)悟力。《大話西游》是網(wǎng)易在線游戲的第一個(gè)嘗試，此時(shí)，其商業(yè)運(yùn)作已經(jīng)具備一個(gè)良好的整體性，用戶可以用“點(diǎn)數(shù)卡”的方式為游戲付費(fèi)，點(diǎn)卡可以在網(wǎng)上、書(shū)報(bào)攤及便利店買到，并可以用來(lái)向網(wǎng)易的任一收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)耳付費(fèi)。

新浪“民間通訊社”第四媒體的廣告收入模式新浪憑借大量的免費(fèi)新聞資訊和服務(wù)吸引巨量瀏覽者，從而形成了以廣告為核心的商業(yè)模式。目前，新浪在全球范圍內(nèi)的注冊(cè)用戶超過(guò)2.8億，目測(cè)覽量超過(guò)9億次。2008年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，新浪凈營(yíng)收為3.696億美元，同比增長(zhǎng)50％，廣告收入2.585億美元，同比增長(zhǎng)53％，占總收入的69.94％。

第3篇：房地產(chǎn)商業(yè)模式范文

為業(yè)主供菜，綠城早在兩年前便已開(kāi)始此項(xiàng)服務(wù)的嘗試。綠城的房地產(chǎn)項(xiàng)目多定位于高端，作為綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)居家生活服務(wù)部經(jīng)理的魏金星，要時(shí)刻轉(zhuǎn)動(dòng)腦子，來(lái)服務(wù)好斥資在綠城置業(yè)的業(yè)主。兩年前，魏金星和他的同事們考慮為業(yè)主提供上門(mén)配送農(nóng)產(chǎn)品和“周末集市”的服務(wù)，目的在于為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品。

在當(dāng)時(shí)的嘗試中，綠城物業(yè)只負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)配送和為業(yè)主電話下單，并不負(fù)責(zé)產(chǎn)品品質(zhì)把控和全流程配送，于是，不少業(yè)主會(huì)拿著已經(jīng)發(fā)黃和變臭的雞蛋向綠城投訴。

2012年，在“賣菜”問(wèn)題上，綠城有了新解決方案。它與杭州春旺農(nóng)業(yè)科技有限公司（下稱“春旺”）合作，力圖創(chuàng)建一個(gè)綠色優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品直供直銷平臺(tái)。這家去年銷售額達(dá)到335億元，卻在當(dāng)年上半年飽受資金困擾的房地產(chǎn)商，經(jīng)過(guò)“賣兒賣女”和引入新股東后，似乎想在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)晦暗不明的境況下，先在農(nóng)業(yè)上大展手腳。

地產(chǎn)商搭臺(tái)

平臺(tái)將消費(fèi)群鎖定為有強(qiáng)烈食品安全需求的高端業(yè)主。

綠城與春旺合作的平臺(tái)，在8月底就開(kāi)始招商，前期吸引了70多家農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)商報(bào)名，經(jīng)篩選后確定參與10月底首批運(yùn)營(yíng)有的11家?！爸百u的菜和菜市場(chǎng)賣的菜感覺(jué)沒(méi)什么區(qū)別。”除了農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量的問(wèn)題，本身也是綠城業(yè)主的春旺總經(jīng)理葉先生覺(jué)得產(chǎn)品的辨識(shí)度不高，沒(méi)能抓住業(yè)主購(gòu)買心理也令“賣菜”效果一般。

經(jīng)過(guò)早前的試驗(yàn)和調(diào)整，綠城對(duì)如何在小區(qū)“賣菜”有了更清晰的定位。葉先生表示，平臺(tái)應(yīng)該將消費(fèi)群鎖定為綠城有強(qiáng)烈食品安全需求的高端業(yè)主。而后，綠城將該平臺(tái)的招商信息，通過(guò)杭州市農(nóng)辦產(chǎn)品推廣中心的官方網(wǎng)站，吸引了很多農(nóng)辦在冊(cè)的高質(zhì)量農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)商。

從10月27日起，綠城在杭州的紫桂花園、翡翠城等11個(gè)高端樓盤(pán)的業(yè)主能在小區(qū)每周舉行的“周末集市”上，買到綠色農(nóng)副產(chǎn)品。如果平時(shí)下班累得不想去菜市場(chǎng)，業(yè)主也可以拿著小冊(cè)子電話下單，足不出戶讓新鮮菜蔬直接送到家門(mén)口。

“菜農(nóng)”的算盤(pán)

未來(lái)3年綠城的關(guān)注點(diǎn)將放在養(yǎng)老地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)上。

為什么綠城會(huì)熱衷于“賣菜”？在小區(qū)訂單農(nóng)業(yè)商業(yè)模式上，綠城是先行者，也反映了房地產(chǎn)商對(duì)小區(qū)配套建設(shè)等“售后服務(wù)”的日益重視。

綠城一直以開(kāi)發(fā)高端房地產(chǎn)項(xiàng)目見(jiàn)長(zhǎng)。但過(guò)去的兩年，綠城的日子并不好過(guò)。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控下，以高端產(chǎn)品類型為主的綠城銷量受到很大影響。2011年綠城遠(yuǎn)未達(dá)到其制定的銷售目標(biāo)。盡管毛利率同比上升3.2個(gè)百分點(diǎn)至33.7%，但由于其在土地儲(chǔ)備成本和建筑成本的控制力度不足，加上銷售放緩使資金無(wú)法迅速回籠，綠城的資金鏈陷入異常緊張的狀態(tài)。連宋衛(wèi)平自己都承認(rèn)“差點(diǎn)死在土地上”。

為了“救亡圖存”，宋衛(wèi)平選擇了壯士斷臂。今年綠城從香港請(qǐng)來(lái)“過(guò)江龍”當(dāng)救兵，九龍倉(cāng)的戰(zhàn)略入股為其直接帶來(lái)約51億港元的資金。同時(shí)綠城大幅度向融創(chuàng)等宋衛(wèi)平在業(yè)內(nèi)“信得過(guò)的朋友”轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)和出售旗下項(xiàng)目。在銷售策略上，綠城的售價(jià)放低身段。此后，綠城的狀況得到很大改善,而最令人關(guān)注的凈負(fù)債率也迅速降至93%。

成功緩口氣的綠城意識(shí)到自己走“高端路線”在國(guó)家的宏調(diào)政策中并不待見(jiàn)，開(kāi)始思考如何轉(zhuǎn)型。宋衛(wèi)平早前透露，會(huì)有意識(shí)地讓綠城轉(zhuǎn)向綜合開(kāi)發(fā)，未來(lái)3年綠城的關(guān)注點(diǎn)將放在養(yǎng)老地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)上，包括轉(zhuǎn)移部分資產(chǎn)為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)做準(zhǔn)備，不想再碰酒店等商業(yè)物業(yè)。“必須做好的是養(yǎng)老，可能做好的是農(nóng)業(yè)?！彼f(shuō)。

盈利前景待考

“訂單農(nóng)業(yè)”的商業(yè)模式，還需要時(shí)間的檢驗(yàn)。

目前綠城已經(jīng)和農(nóng)科院簽署3年合作協(xié)議，將在宋衛(wèi)平老家嵊州做5000畝農(nóng)場(chǎng)，以觀賞性植物、經(jīng)濟(jì)類作物養(yǎng)殖為主。

不久以后，綠城現(xiàn)代農(nóng)業(yè)公司就會(huì)掛牌成立。選擇農(nóng)業(yè)相關(guān)配套和發(fā)展或許就是綠城聰明的地方。隨著國(guó)家一系列扶植中國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)政策的出臺(tái)，綠城“賣菜”等一系列與農(nóng)業(yè)相關(guān)的舉動(dòng)既貼近了與政府的合作，獲得一定補(bǔ)貼支持，又能開(kāi)發(fā)出新商機(jī)，可謂一箭雙雕?！拔蚁朐囋嚳?，能走多遠(yuǎn)?！彼涡l(wèi)平對(duì)此信心滿滿。

第4篇：房地產(chǎn)商業(yè)模式范文

房地產(chǎn)盛宴進(jìn)入下半場(chǎng)

“房?jī)r(jià)收入比”不適用于中國(guó)

房?jī)r(jià)，引來(lái)沒(méi)完沒(méi)了的爭(zhēng)議，全國(guó)上下罵聲一片，作為房?jī)r(jià)幕后推手的政府也跳到臺(tái)前。

房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)根本動(dòng)力是成本的上升，而成本上升主要源于地價(jià)上漲、高稅負(fù)和高通脹。這些漲價(jià)因素不會(huì)因?yàn)檎母鞣N措施和某些教授討好百姓的唱空而改變。如果不是在拿地和后續(xù)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)做手腳，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并沒(méi)有多少超額利潤(rùn)。

房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)根本動(dòng)力是商品房的長(zhǎng)期供不應(yīng)求。出于農(nóng)耕社會(huì)“無(wú)房等于無(wú)家”的傳統(tǒng)觀念，中國(guó)人買房的欲望異常強(qiáng)烈，恨不得要飯也要買房子，形成了極大的剛性需求。相比而言，供給一直不足。而改善性和投資性需求在增加剛性需求的同時(shí)擠占了供給，使得供求關(guān)系更加緊張。學(xué)者們喜歡用“房?jī)r(jià)收入比”預(yù)言房?jī)r(jià)泡沫，這根本不適用于中國(guó)。

還有一個(gè)重要的外因是市場(chǎng)慣性預(yù)期。當(dāng)物價(jià)持續(xù)上漲時(shí)，消費(fèi)者會(huì)擔(dān)心價(jià)格繼續(xù)上漲而將購(gòu)買計(jì)劃提前，或者進(jìn)行投機(jī)性投資。這種群體心理問(wèn)題，將潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，預(yù)支了未來(lái)的市場(chǎng)購(gòu)買力，推升房?jī)r(jià)以更快的速度上漲。

隨著房?jī)r(jià)的上漲，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)增加，政府就將土地賣得更貴，還能收更多的稅，“招拍掛”和提前繳付土地款等政策大大提高了開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)商被迫再次提高房?jī)r(jià)。

總之，地價(jià)上漲、稅負(fù)提高、供給不足、市場(chǎng)預(yù)期，這些因素交織在一起共同推高了房?jī)r(jià)。

轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)調(diào)整的發(fā)展模式

盡管房?jī)r(jià)仍可能繼續(xù)上漲，但從行業(yè)發(fā)展的角度看，好日子已經(jīng)不多了。

1978-2008年的30年里，城鎮(zhèn)人均住房面積從6.7平方米增至28.3平方米，農(nóng)村人均住房面積從8.1平方米增加到32.4平方米，分別增長(zhǎng)了4倍多（圖1）。1991年，13個(gè)國(guó)家部委共同制定了小康社會(huì)的16項(xiàng)基本經(jīng)濟(jì)生活指標(biāo)，其中人均住房使用面積為12平方米。時(shí)隔20年后，人均住房面積已經(jīng)超過(guò)30平方米，折合人均使用面積超過(guò)22平方米，已達(dá)相當(dāng)高的水平。

近幾年里商品房供給急遽放量，房地產(chǎn)熱已從一二線城市迅速蔓延至中小城市，邊遠(yuǎn)地區(qū)、縣城甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)都涌現(xiàn)了大量商品房。

開(kāi)工和待開(kāi)工的商品房再加上“十二五”期間計(jì)劃新建的3600萬(wàn)套保障性住房，預(yù)計(jì)2015年中國(guó)人均居住面積將接近40平方米，躋身住房最寬裕的國(guó)家之列（圖2）。對(duì)于人均GDP排名100位左右、14億人口、土地資源匱乏的中國(guó)來(lái)說(shuō)，進(jìn)一步提升人均居住面積的空間已經(jīng)非常有限，可以肯定，房地產(chǎn)業(yè)將從增長(zhǎng)型發(fā)展模式轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)調(diào)整的發(fā)展模式。

局部市場(chǎng)堅(jiān)挺無(wú)礙整體利潤(rùn)回歸

隨著二三線城市房?jī)r(jià)的重心迅速上移，一線城市的住宅性價(jià)比提升，因?yàn)橄∪毙院唾Y源優(yōu)勢(shì)明顯，供不應(yīng)求的關(guān)系繼續(xù)存在，因此，一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)堅(jiān)挺。以北京為例，截至2010年底住宅存量為3.85億平方米，以1962萬(wàn)常住人口計(jì)算，人均住房面積不足20平方米，若刨除投資和空置房，實(shí)際住房面積不到全國(guó)人均水平的一半。同時(shí)，中國(guó)的優(yōu)質(zhì)資源過(guò)于集中在核心城市，配套完善、商業(yè)機(jī)會(huì)更多、綜合成本低以及行政和教育的壟斷性，都對(duì)全國(guó)人口形成巨大的吸力。

盡管局部存在供給不足，住房供求緊張的關(guān)系在本世紀(jì)的第二個(gè)十年將基本緩解。結(jié)構(gòu)性失衡問(wèn)題必然存在，也必然有部分潛在剛性需求得不到滿足，但這些不是主要矛盾，畢竟每個(gè)人都有自己的住房是不現(xiàn)實(shí)的。

房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)回歸是必然的。房地產(chǎn)的黃金時(shí)代即將過(guò)去，等待我們的是一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)格局。

很久以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本上是暴利行業(yè)，盡管開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率并非高得離譜（附表），但投資收益率可能很高，收益率才是真正衡量是否暴利的標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)杜邦分解可以看出，項(xiàng)目收益率主要取決于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)負(fù)債率與凈利潤(rùn)率等3個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)（圖3）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的傳統(tǒng)做法就是設(shè)法低價(jià)拿地降低總投資規(guī)模，并通過(guò)延遲繳付土地款、高負(fù)債經(jīng)營(yíng)等方式控制自有投資，提高投資收益率。依靠高杠桿和高周轉(zhuǎn)，投資收益率可以達(dá)到很高的水平。

“招拍掛”的土地出讓方式大大增加了尋租的難度，土地價(jià)格飆升，保證金制度、限制預(yù)售、限制信貸等一道道緊箍咒的出臺(tái)，令開(kāi)發(fā)商“運(yùn)作”的空間越來(lái)越小，利潤(rùn)率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和杠桿比率大打折扣。

可以預(yù)見(jiàn)，傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)盈利模式將逐漸走入死胡同。未來(lái)的發(fā)展方向可能從兩個(gè)角度產(chǎn)生突破，一是業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型或發(fā)展新的業(yè)態(tài)，二是商業(yè)模式的升級(jí)。無(wú)論如何，對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，變革，已經(jīng)迫在眉睫。

弱市下的積極投資

新的形勢(shì)下怎么投資，是人人都要考慮的問(wèn)題。

長(zhǎng)期：把握產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)

第5篇：房地產(chǎn)商業(yè)模式范文

“為人之所不敢為,勝人之所不易勝。”從僅有10元錢(qián)的窮困到如今的身家過(guò)億,從當(dāng)年的鄉(xiāng)間小郎中到今天的商業(yè)巨子,許健康的每一步都走得很認(rèn)真,很用心。在他的人生畫(huà)卷上,隨處可見(jiàn)的是專注,是奮斗。他說(shuō):“無(wú)論做什么,要充分發(fā)揮自己的特色。最起碼要有一項(xiàng)在業(yè)界做到最好?！?/p>

寶龍的成功,許健康無(wú)疑是最關(guān)鍵的人物。他個(gè)性內(nèi)斂,儒雅,但又極富冒險(xiǎn)精神,很有戰(zhàn)略眼光。他總是能以他的遠(yuǎn)見(jiàn)、膽略和靈敏的商業(yè)嗅覺(jué)把握住寶龍的每一個(gè)發(fā)展機(jī)遇。作為寶龍集團(tuán)的領(lǐng)軍人物和總策劃者,他一手創(chuàng)建寶龍,也一手打造了寶龍今天的成功局面。從1990年寶龍創(chuàng)立之初,近20年的時(shí)間里,許健康帶領(lǐng)著他的寶龍,足跡遍及大江南北,業(yè)務(wù)范圍涉及房產(chǎn)、旅游、信息產(chǎn)業(yè)、工業(yè)等產(chǎn)業(yè),且都成績(jī)斐然,得到了社會(huì)各界的廣泛認(rèn)可。

只有不斷打破舊框框,有創(chuàng)意,企業(yè)才會(huì)有活力,才會(huì)有發(fā)展。

“模式,是被用來(lái)打破的!”許健康說(shuō),這是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)因。只有不斷打破舊框框,有創(chuàng)意,企業(yè)才會(huì)有活力,才會(huì)有發(fā)展。

“寶龍?城市廣場(chǎng)”就是許健康“打破模式”的一件力作,也是對(duì)房地產(chǎn)商業(yè)模式的一次變革。隨著集團(tuán)事業(yè)的發(fā)展,一向?qū)κ袌?chǎng)很敏感的他認(rèn)識(shí)到,過(guò)去蓋房子、賣房子的單一模式,已經(jīng)不適應(yīng)時(shí)展的需要。憑借在房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、酒店服務(wù)業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域積累下來(lái)的豐富經(jīng)驗(yàn),經(jīng)過(guò)反復(fù)的市場(chǎng)研究和論證,許健康決定推出一種嶄新的商業(yè)發(fā)展模式。

“寶龍?城市廣場(chǎng)”,集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化、美食、游樂(lè)、公寓功能于一體。以“娛樂(lè)帶動(dòng)零售”、“24小時(shí)全天候服務(wù)”、“商家競(jìng)合關(guān)系”等策略作為經(jīng)營(yíng)主軸,同時(shí)運(yùn)用現(xiàn)代化商業(yè)運(yùn)營(yíng)理論,規(guī)劃娛樂(lè)中心,購(gòu)物中心,迪士尼商業(yè)樂(lè)園等,向消費(fèi)者提供功能齊全的一站式服務(wù)。從概念上顛覆了傳統(tǒng)的因購(gòu)物而購(gòu)物的單一商業(yè)模式。它向人們提供了應(yīng)有盡有的消費(fèi)品。當(dāng)人們購(gòu)物勞累時(shí),可以游覽豐富多彩的自然與人文景觀,可以品嘗各式各樣的美味佳肴、可以觀看千奇百怪的高科技電影,還有配套的酒店設(shè)施?？傊?一切與消費(fèi)有關(guān)的生活在這里都能體驗(yàn)享受得到?！皩汖?城市廣場(chǎng)”不僅為城市增添了新景觀,還完善了城市功能配套,提升了老百姓的生活品質(zhì),而且對(duì)當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)、稅收和城市發(fā)展起到很大的促進(jìn)作用。

許健康說(shuō),我們所做的就是在為城市定位。而為城市定位就要充分挖掘城市的各種資源,找出城市的個(gè)性、靈魂與理念。你來(lái)到寶龍的商業(yè)項(xiàng)目里,我會(huì)讓你感覺(jué)走到了另外一個(gè)空間,很舒適,不管你走到哪里,你需要的在這里基本上都能得到滿足;而且從規(guī)模上它會(huì)一步到位,滿足一種市場(chǎng)的要求。讓整個(gè)城市,讓這個(gè)區(qū)域有完整的配套。我要營(yíng)造這種環(huán)境,這是我最大的追求,也是我對(duì)城市發(fā)展的創(chuàng)意。

可以說(shuō)，寶龍的成功是許健康的個(gè)人奮斗和歷史機(jī)遇的完美結(jié)合。

父親:“好男兒志在四方”的教導(dǎo),讓他下了外出創(chuàng)業(yè)的決心。

許健康出生在福建省晉江的一個(gè)儒醫(yī)之家。由于“”,他告別了高中學(xué)業(yè),隨父親在鄉(xiāng)間行醫(yī),成了一名少年郎中。父親的秉直善良和濟(jì)世為懷他從小耳濡目染,也深深影響了他以后的人生。

改革開(kāi)放之際,隨著國(guó)門(mén)的打開(kāi)，也為滿懷理想抱負(fù)的他打開(kāi)了另外一扇門(mén)――去澳門(mén)。

1980年10月,初到澳門(mén)的許健康兜里僅有10元錢(qián),窮困的境況外加語(yǔ)言不通,前途充滿了未知數(shù)。那年的他28歲。一切都從零開(kāi)始,做編織工,做小商販,每天起早摸黑,風(fēng)吹日曬。為了省錢(qián)許健康時(shí)常步行上下班,白水面包就是一餐。生活的艱辛考驗(yàn)著他的毅力，但他始終努力著、堅(jiān)持著,不曾放棄。也正是這種肯吃苦耐勞、腳踏實(shí)地的精神奠定了他成功的基礎(chǔ)。在澳門(mén)1年多以后,許健康終于有了自己的第一筆財(cái)富積累:1萬(wàn)元。

拿著這第一筆辛苦汗水換來(lái)的錢(qián),許健康開(kāi)心之余已在心里有了計(jì)劃。許健康開(kāi)始轉(zhuǎn)做貿(mào)易。憑著努力和踏實(shí)誠(chéng)信,生意一點(diǎn)點(diǎn)有了成績(jī),很快就有了不錯(cuò)的發(fā)展。

一年后,許健康在澳門(mén)成立了自己的第一家公司――金龍貿(mào)易公司。

1983年,許健康懷著對(duì)祖國(guó)滿腔的情感回到家鄉(xiāng),投資辦起了制衣廠。1986年,敏銳的他嗅到了市場(chǎng)的潛在發(fā)展,在珠海創(chuàng)辦了一家制傘廠,成功地打開(kāi)了東南亞的市場(chǎng)。接著又在晉江開(kāi)辦了福建東倫織造公司。

如今寶龍中心所在地,正是澳門(mén)最繁華的地段。

1990年初,寶龍集團(tuán)發(fā)展有限公司在澳門(mén)成立,并開(kāi)始涉足房地產(chǎn)業(yè)，不久就躋身到澳門(mén)著名房地產(chǎn)商之列,這也為日后寶龍集團(tuán)的蓬勃發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。經(jīng)過(guò)不斷的努力和奮斗,幾年下來(lái)許健康已有了“澳門(mén)地產(chǎn)大亨”的名頭。

1991年,許健康憑著敏銳的市場(chǎng)直覺(jué),斥資幾億元在廈門(mén)一舉奪得4幅土地使用權(quán)。由于受東南亞金融危機(jī)的影響,國(guó)內(nèi)商家紛紛緊縮銀根,而此時(shí)的許健康卻帶領(lǐng)寶龍異軍突起。花費(fèi)2億元興建了商住兩用的寶龍中心。許健康說(shuō),當(dāng)時(shí)他這個(gè)行動(dòng)受到了眾多質(zhì)疑,再加上中心所處的位置在當(dāng)時(shí)有點(diǎn)偏,不被看好,但他卻認(rèn)定這里將成為今后廈門(mén)的經(jīng)濟(jì)中心。

隨后寶龍集團(tuán)更是一發(fā)不可收。又進(jìn)駐了鋰電池新能源和高科技產(chǎn)業(yè),在全國(guó)各大城市布網(wǎng)辦公通信自動(dòng)化設(shè)備,建立了中國(guó)第一條具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的鋰電池生產(chǎn)線,填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)在這一領(lǐng)域的空白。寶龍集團(tuán)的業(yè)務(wù)范圍全面擴(kuò)展至房地產(chǎn)、酒店、工業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)四大產(chǎn)業(yè),并開(kāi)始初露鋒芒。

許健康說(shuō):“寶龍的成功,沒(méi)有捷徑也談不上什么秘訣,如果算作秘訣的話,那這個(gè)秘訣就是‘創(chuàng)新”。

挑戰(zhàn)自我,創(chuàng)新發(fā)展,永遠(yuǎn)是許健康最大的興趣所在。從寶龍集團(tuán)創(chuàng)立伊始,他就把創(chuàng)新的理念注入了企業(yè)發(fā)展的每一個(gè)環(huán)節(jié)。“誠(chéng)信、恭謙、創(chuàng)新、敬業(yè)”是寶龍集團(tuán)始終貫徹的文化理念。

許健康沒(méi)有什么特殊喜好,他生活中最大的樂(lè)趣就是研究圖紙，是工作,也是娛樂(lè)休閑。他對(duì)空間的感受能力和對(duì)美感的悟性,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了一些專業(yè)設(shè)計(jì)人員。他的寶龍城市廣場(chǎng)帶給城市的,不僅是一座建筑,更是一道風(fēng)景。

回首20多年的風(fēng)雨路程,許健康說(shuō):“寶龍的成功,沒(méi)有捷徑也談不上什么秘訣,如果算作秘訣的話,這個(gè)秘訣就是“創(chuàng)新”。就像開(kāi)鎖一樣,找對(duì)正確的方法和途徑,鎖自然就好開(kāi)了。作為一個(gè)有相當(dāng)規(guī)模的企業(yè)集團(tuán)應(yīng)該抓住一切發(fā)展契機(jī),壯大自己的規(guī)模經(jīng)濟(jì),但發(fā)展應(yīng)有前提條件,即資本和市場(chǎng)。失去這兩個(gè)前提條件,你的發(fā)展就是貪大圖快,縱使能得到一時(shí)的繁榮,也只能是泥足巨人,難以穩(wěn)定地持續(xù)發(fā)展?！?/p>

第6篇：房地產(chǎn)商業(yè)模式范文

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)2010年年報(bào)披露，2010年中國(guó)銀行業(yè)實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)8991億元，同比增長(zhǎng)34.5%，期末銀行業(yè)存貸款比例為69.4%，比年初下降0.1%。在年報(bào)中，銀監(jiān)會(huì)表示將落實(shí)月度日均存貸款監(jiān)測(cè)管理制度。銀監(jiān)會(huì)還提醒，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫積聚因素還在增加，將繼續(xù)加大其信貸風(fēng)險(xiǎn)管控力度。

如何看這份年報(bào)？2010年中國(guó)銀行業(yè)賺大錢(qián)是很必然的，因?yàn)椋?.貸款額猛升。2009年、2010年分別新增人民幣貸款9.59萬(wàn)億元、7.95萬(wàn)億元。貸款增加，利息收入便增加，盈利理應(yīng)增加。2.凈息差擴(kuò)大。2010年銀行凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的主要來(lái)源仍是凈利息收入猛增。比如，中行的凈息差由2.04%擴(kuò)大至2.07%，建行的凈息差由2.39%擴(kuò)大至2.49%。

到目前為止，內(nèi)地銀行業(yè)仍是以利息收入為主要盈利來(lái)源，非利息收入不到整體收益的20%，這與中國(guó)香港、歐美等地銀行業(yè)的非利息收入占整體收入30%或50%以上是不同的。

要維持利息收入高增長(zhǎng)，就要靠貸款量上升和息差拉大，這是“量”與“價(jià)”。

要提升貸款量，先要有供應(yīng)不斷的資金，資本來(lái)源可以有存款、銀行融資、向股市集資、發(fā)債券、同業(yè)借拆或留存盈利。今時(shí)內(nèi)地銀行業(yè)的資金供應(yīng)有沒(méi)有問(wèn)題？目前很多銀行用很高的收益率吸引存款，這基本反映銀行的貸款額度已達(dá)監(jiān)管上限，要靠高息攬儲(chǔ)，這種情形能維持多久？今年年初，市場(chǎng)一直擔(dān)心一眾銀行會(huì)再啟動(dòng)融資潮，所以年初至今，內(nèi)地銀行股都受壓，直至近日業(yè)績(jī)公布完畢，四大行承諾今年不會(huì)再融資，一眾股票才見(jiàn)價(jià)格回升。為什么融資壓力一下子不見(jiàn)了？原因可能有三：一是2010年的融資已夠未來(lái)3年所需；二是今年信貸規(guī)模壓縮，貸款量不會(huì)大增；三是銀行有其他方法找到錢(qián)。

有一點(diǎn)很明確，今年信貸規(guī)模壓縮是事實(shí)。銀監(jiān)會(huì)講的“落實(shí)月度日均存貸款監(jiān)測(cè)管理制度”，便是嚴(yán)控信貸增長(zhǎng)的法寶。如果認(rèn)真執(zhí)行，則內(nèi)地銀行業(yè)今年貸款額的增長(zhǎng)，即“量”增便沒(méi)有了。

那么息差即“價(jià)”可否拉大，以“價(jià)”補(bǔ)“量”？筆者以為，短線可以，長(zhǎng)線不易，因?yàn)榇尜J比已達(dá)69.4%。

由此可見(jiàn)，內(nèi)地銀行業(yè)今年未必能再賺大錢(qián)。但再融資壓力消失，股價(jià)上漲是必然的，況且還有眾多從日本市場(chǎng)跑出來(lái)的基金到香港來(lái)買股，把股價(jià)買上去也是正常的。

不過(guò)，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，內(nèi)地銀行業(yè)還面臨兩大隱憂。一大隱憂是，銀行在2009年和2010年大量放貸，有可能帶來(lái)一定的呆壞賬。有放貸，必然會(huì)有呆壞賬，但具體有多少？銀行自己也未必知道，因?yàn)椴簧儋J款是放給房地產(chǎn)商的。他們的還貸能力如何？有傳不少房地產(chǎn)商在今年5、6月就會(huì)出現(xiàn)周轉(zhuǎn)問(wèn)題，屆時(shí)會(huì)連累到銀行。會(huì)不會(huì)？不知，要等。

第7篇：房地產(chǎn)商業(yè)模式范文

［關(guān)鍵詞］ 環(huán)境 房地產(chǎn)企業(yè) 動(dòng)態(tài)能力

金融危機(jī)以來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)政策快速變化，2008年一系列針對(duì)房地產(chǎn)的政策相繼出臺(tái)，包括以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為目的的《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施》，以降低稅率為目的的《有關(guān)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的三條措施》，以降低開(kāi)發(fā)商成本為目的的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》， 在2009年，各銀行出臺(tái)了降低個(gè)人住房按揭貸款利率和首付比率優(yōu)惠的調(diào)整措施。自2009年下半年以來(lái)，房?jī)r(jià)開(kāi)始快速上升，且不斷創(chuàng)出新高， 2010年7月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出增加保障性住房和普通商品住房有效供給、提高二套房貸款首付款比例等措施。此后，《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》等一系列更嚴(yán)厲的措施相繼出臺(tái)

消費(fèi)者對(duì)住房的需求不斷增加，但是對(duì)房地產(chǎn)商提出了更高的要求。隨著人們生活水平的提高消費(fèi)者對(duì)住房的消費(fèi)的結(jié)構(gòu)不斷提升，消費(fèi)動(dòng)機(jī)呈現(xiàn)多樣化，不僅有居住需求，投資性需求，投機(jī)性性需求。消費(fèi)者要求房地產(chǎn)商承擔(dān)更大的社會(huì)責(zé)任，要求建筑房屋節(jié)能環(huán)保。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的環(huán)境發(fā)生著快速的變化，傳統(tǒng)的以資源為基礎(chǔ)的核心能力理論由于核心能力剛性問(wèn)題，不能很好地解釋市場(chǎng)的變化和企業(yè)的演化的問(wèn)題，在指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的問(wèn)題上遇到了困難，由Teece在1997年提出的動(dòng)態(tài)能力理論成為指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在快速變化的環(huán)境中成長(zhǎng)的重要理論。

一、房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)能力的內(nèi)涵

Teece認(rèn)為動(dòng)態(tài)能力是指企業(yè)集成、構(gòu)建、重新配置企業(yè)內(nèi)部能力與外部能力以適應(yīng)快速變化的環(huán)境的能力。Zollo等從組織學(xué)習(xí)的角度對(duì)企業(yè)動(dòng)態(tài)能力進(jìn)行了定義，認(rèn)為動(dòng)態(tài)能力是一種穩(wěn)定的集體學(xué)習(xí)的模式，能夠使企業(yè)通過(guò)系統(tǒng)的創(chuàng)造或調(diào)整運(yùn)營(yíng)規(guī)則來(lái)提升自己的效能。Eisenhardt和Martin等認(rèn)為，動(dòng)態(tài)能力是一種組織過(guò)程或戰(zhàn)略慣例，企業(yè)通過(guò)獲取、釋放、整合或重組自己的資源來(lái)適應(yīng)或創(chuàng)造市場(chǎng)變化，或者憑借戰(zhàn)略慣例不斷的更新資源配置，以滿足環(huán)境變化的需要。雖然學(xué)者們對(duì)動(dòng)態(tài)能力的定義有所差異，但是都包含著以下幾方面的含義：首先，動(dòng)態(tài)能力理論關(guān)注環(huán)境的變化；其次，通過(guò)重構(gòu)企業(yè)的內(nèi)外部資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)能力的提升，來(lái)適應(yīng)環(huán)境的變化，達(dá)到企業(yè)的生存與發(fā)展；第三，制定實(shí)現(xiàn)資源重構(gòu)與能力提升的規(guī)劃。我們可以將房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)態(tài)能力定義為：房地產(chǎn)企業(yè)為了適應(yīng)快速變化的環(huán)境，創(chuàng)造、擴(kuò)展和修改其資源基礎(chǔ)的能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)能力的構(gòu)成維度

借鑒Teece對(duì)動(dòng)態(tài)能力的構(gòu)成的研究，我們可以將房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)態(tài)能力的構(gòu)成劃分為感知塑造能力、捕獲機(jī)會(huì)能力、整合重構(gòu)能力。

1.感知塑造能力

感知塑造能力是指房地產(chǎn)企業(yè)探測(cè)到環(huán)境的變化，并且發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)和威脅的能力。房地產(chǎn)企業(yè)也是整個(gè)經(jīng)濟(jì)生態(tài)的一員，必須時(shí)刻注意環(huán)境的變化以及對(duì)其造成的影響，即房地產(chǎn)企業(yè)要鑒別出環(huán)境變化帶來(lái)的機(jī)會(huì)和威脅，因此，企業(yè)必須不斷地掃瞄、尋找、探索國(guó)內(nèi)外環(huán)境的變化。感知塑造能力的微觀基礎(chǔ)包括：企業(yè)內(nèi)部研發(fā)與選擇新技術(shù)的過(guò)程，研究企業(yè)外部技術(shù)發(fā)展的過(guò)程，研究供應(yīng)商和合作伙伴的變化的過(guò)程，確認(rèn)目標(biāo)市場(chǎng)和顧客需求變化的過(guò)程。事實(shí)上房地產(chǎn)企業(yè)面臨的環(huán)境在處于快速的變化中，2008年國(guó)家還出臺(tái)了許多經(jīng)濟(jì)刺激政策，現(xiàn)在央行連續(xù)加息和提高存款準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致銀行信貸額度緊張，房地產(chǎn)稅將要在部分地區(qū)實(shí)行，此外房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，城市化的快速推進(jìn)增加了人們對(duì)住宅的需求，人們對(duì)生活質(zhì)量提出了更高的要求,這需要房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真解讀，確定自己需要發(fā)展的技術(shù)和自己的目標(biāo)市場(chǎng)。

2.捕獲機(jī)會(huì)的能力

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的商業(yè)機(jī)會(huì)后，需要通過(guò)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目將新的機(jī)會(huì)予以商業(yè)化，這就是捕獲機(jī)會(huì)的能力，是房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)能力的一個(gè)重要組成部分，主要體現(xiàn)為戰(zhàn)略的選擇與戰(zhàn)略的實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)需要選擇正確的商業(yè)模式來(lái)利用機(jī)會(huì)，包括確定企業(yè)的戰(zhàn)略和資源的分配，同時(shí)，需要企業(yè)制度的創(chuàng)新來(lái)保證企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施。其微觀基礎(chǔ)包括：確定客戶解決方案和商業(yè)模式（選擇技術(shù)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、確定收入結(jié)構(gòu)、選擇目標(biāo)客戶、設(shè)計(jì)企業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)機(jī)制），確定企業(yè)邊界以來(lái)控制互補(bǔ)性資產(chǎn)與平臺(tái)類資源（研究資產(chǎn)的差異性、控制關(guān)鍵資源、評(píng)估資產(chǎn)的專用型、實(shí)現(xiàn)聯(lián)合專業(yè)化經(jīng)濟(jì)），選擇決策機(jī)制（確認(rèn)拐點(diǎn)和互補(bǔ)性資產(chǎn)、避免決策失誤），建立員工忠誠(chéng)和企業(yè)社會(huì)責(zé)任（領(lǐng)導(dǎo)能力、有效溝通、企業(yè)價(jià)值觀與企業(yè)文化）。

3.整合重構(gòu)能力

所謂整合重構(gòu)能力是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)環(huán)境的變化不斷地調(diào)整企業(yè)的資源構(gòu)成與組織結(jié)構(gòu)的能力，是動(dòng)態(tài)能力的另一個(gè)重要維度。隨著企業(yè)的成長(zhǎng)，企業(yè)的資源基礎(chǔ)和面臨的外部環(huán)境在變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要持續(xù)的整合資源來(lái)保持自身與環(huán)境的適應(yīng)。其微觀構(gòu)成要素主要包括：企業(yè)的分權(quán)化和組織的分散化（采用分散的組織結(jié)構(gòu)、擁抱開(kāi)放式創(chuàng)新、發(fā)展整合與協(xié)調(diào)能力），聯(lián)合專業(yè)化（戰(zhàn)略匹配，使資產(chǎn)組合價(jià)值的提高），企業(yè)治理（合理安排激勵(lì)機(jī)制、最大限度地減少問(wèn)題、檢查戰(zhàn)略失誤、防止企業(yè)經(jīng)濟(jì)租金流失），知識(shí)管理（學(xué)習(xí)、知識(shí)轉(zhuǎn)移、專有技術(shù)的整合、實(shí)現(xiàn)技術(shù)訣竅和知識(shí)產(chǎn)權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)）。

三、房地產(chǎn)企業(yè)提升動(dòng)態(tài)能力的對(duì)策

1.完善企業(yè)信息系統(tǒng)

分析環(huán)境的變化，發(fā)現(xiàn)企業(yè)面臨的機(jī)會(huì)和威脅，是房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)能力的重要組成部分，同樣，企業(yè)內(nèi)部資源狀況也是企業(yè)制定戰(zhàn)略的基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須建立和完善自己企業(yè)信息系統(tǒng)，提高自己信息收集和分析的機(jī)制與能力，只有這樣才能很好的了解和和把握環(huán)境變化及其趨勢(shì)，掌握自己的實(shí)際情況，也為后期制定戰(zhàn)略利用機(jī)會(huì)和持續(xù)的整合資源奠定基礎(chǔ)。

2.完善公司的治理機(jī)制

高層管理者處于企業(yè)的最高層，對(duì)內(nèi)掌握著房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理工作，對(duì)外是房地產(chǎn)企業(yè)與外部聯(lián)系的主要渠道，因此動(dòng)態(tài)能力的實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵在于高層管理者戰(zhàn)略職責(zé)的體現(xiàn)。具體的來(lái)講，對(duì)環(huán)境的變化并保持敏銳的洞察力，根據(jù)環(huán)境的變化做出正確的戰(zhàn)略規(guī)劃，根據(jù)環(huán)境的變化不斷地調(diào)整企業(yè)資源構(gòu)成和組織結(jié)構(gòu)，這都是企業(yè)高層管理者的核心職責(zé)。高層管理者作為企業(yè)能力的微觀能動(dòng)主體，對(duì)于企業(yè)動(dòng)態(tài)能力的提升發(fā)揮著重要的作用。

公司治理指在企業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離的前提下公司董事會(huì)的結(jié)構(gòu)與功能、董事長(zhǎng)與經(jīng)理層的權(quán)利和義務(wù)以及相應(yīng)的聘選、激勵(lì)與監(jiān)督方面的制度安排等內(nèi)容。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立有效地治理機(jī)制，可以對(duì)高層管理者進(jìn)行有效的激勵(lì)約束，有效的調(diào)動(dòng)高層管理者積極性，鼓勵(lì)高層管理者的首創(chuàng)精神，減少企業(yè)原有的慣例、能力、互補(bǔ)性資產(chǎn)等的影響

3.創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織

所謂學(xué)習(xí)型組織，彼得•圣吉認(rèn)為，學(xué)習(xí)型組織應(yīng)當(dāng)具有如下特征：組織結(jié)構(gòu)偏平化，組織交流信息化組織開(kāi)放化，員工與管理者關(guān)系由從屬關(guān)系轉(zhuǎn)為伙伴關(guān)系，組織能夠不斷調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)關(guān)系等特征。通過(guò)強(qiáng)化組織學(xué)習(xí)，創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織，不僅有利于提升企業(yè)原有的能力，而且可以使企業(yè)避免原有的企業(yè)慣例、決策官僚化等對(duì)企業(yè)變革的抵制，增強(qiáng)企業(yè)重構(gòu)、再造和整合等能力，提高企業(yè)的動(dòng)態(tài)能力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)組織學(xué)習(xí)在動(dòng)態(tài)能力提升中的作用，努力創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織。

4.建立戰(zhàn)略聯(lián)盟和進(jìn)行企業(yè)外包

戰(zhàn)略聯(lián)盟是現(xiàn)代企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)物，它是指一個(gè)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)自己的戰(zhàn)略目標(biāo)，與其他企業(yè)在利益共享的基礎(chǔ)上形成的一種優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、分工協(xié)作的松散式網(wǎng)絡(luò)化聯(lián)盟。由于企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟具有邊界模糊、關(guān)系松散、機(jī)動(dòng)靈活、運(yùn)作高效的特點(diǎn)，顯然是提高企業(yè)動(dòng)態(tài)能力的有效途徑。

企業(yè)外包，是指企業(yè)整合利用其外部最優(yōu)秀的專業(yè)化資源，從而達(dá)到降低本企業(yè)的成本，充分提高生產(chǎn)效率，充分發(fā)揮自身核心競(jìng)爭(zhēng)力和增強(qiáng)企業(yè)對(duì)環(huán)境的迅速應(yīng)變能力的一種管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)價(jià)值鏈的研究，分清哪些是增值的環(huán)節(jié)，哪些是不增值的環(huán)節(jié)，哪些是低效率的環(huán)節(jié)，哪些是企業(yè)的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)，企業(yè)可以將非戰(zhàn)略性的不增值環(huán)節(jié)和低效率環(huán)節(jié)外包出去，這樣可以簡(jiǎn)化企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)了企業(yè)的靈活性。

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第8篇：房地產(chǎn)商業(yè)模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)模式；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2012）04-0003-02

1 商業(yè)地產(chǎn)的定義

商業(yè)地產(chǎn)全稱是“商業(yè)房地產(chǎn)”。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的定義，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟指出商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、俠義之分。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫(xiě)字樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等。俠義的商業(yè)地產(chǎn)概念是指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等。

崔勝和認(rèn)為：“商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)具有商業(yè)和地產(chǎn)的雙重屬性”。而呂書(shū)斌認(rèn)為:“商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)和金融三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。”應(yīng)該說(shuō)，地產(chǎn)和商業(yè)是兩個(gè)基礎(chǔ)屬性，分別表示了硬件基礎(chǔ)和其所承載的功能，而投資則是一種衍生屬性，是由于商業(yè)地產(chǎn)所具有的一些特點(diǎn)使其成為了一種主流的投資標(biāo)的。

近幾年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)投資的熱點(diǎn)，但是商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)高利潤(rùn)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，一方面是商業(yè)地產(chǎn)本身帶來(lái)的巨額利潤(rùn)，另一方面是商業(yè)地產(chǎn)的巨大風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)，一大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為死鋪，給投資者帶來(lái)巨大的損失。主要原因是由于商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)還是一個(gè)新生事物，行業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的理論還未形成，項(xiàng)目運(yùn)作不規(guī)范，許多開(kāi)發(fā)商只看重短期利益，缺乏商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成熟的經(jīng)營(yíng)理念和模式。因此，急待探索和研究適合我國(guó)國(guó)情的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

2 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)

隨著開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的重視，目前推向市場(chǎng)的許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也有很多模式，國(guó)內(nèi)常見(jiàn)的模式基本有三種經(jīng)營(yíng)模式：純銷售模式、租售結(jié)合模式、只租不售模式。

2.1 純銷售模式

純銷售模式主要指在項(xiàng)目建成后，開(kāi)發(fā)商通過(guò)直接全部出售給投資者及經(jīng)營(yíng)者，來(lái)回籠資金，開(kāi)發(fā)商一般不涉及到后期的經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)管理。這種模式，一般對(duì)開(kāi)發(fā)商的能力素質(zhì)要求比較低，準(zhǔn)入門(mén)檻也低，這樣開(kāi)發(fā)商的資金財(cái)務(wù)壓力大大減輕，又可以快速回籠資金，并無(wú)需承擔(dān)后期開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)資金不是很雄厚的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是個(gè)很好的選擇。

但是，這種模式有其致命的缺點(diǎn)。第一，對(duì)于投資者及經(jīng)營(yíng)者，產(chǎn)權(quán)出售，使一個(gè)完整的商業(yè)設(shè)施的所有權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)被分割，其整體的投資價(jià)值受到影響，不利于后期的開(kāi)發(fā)。第二，投資者各自為政，自身調(diào)節(jié)能力不足，經(jīng)營(yíng)混亂，后期經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困境，最后導(dǎo)致投資者及經(jīng)營(yíng)者投資都受損。第三，這種快建快售的模式，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目難以有大的價(jià)值升值空間，不利于開(kāi)發(fā)商持續(xù)發(fā)展。

因?yàn)?，受到自由資金和融資渠道的限制，以及開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)模式的因素影響，此類模式在現(xiàn)階段仍是我國(guó)中小開(kāi)發(fā)商的重要選擇。這類模式一般開(kāi)發(fā)一些專業(yè)性較強(qiáng)的商業(yè)街或者專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。

2.2 租售結(jié)合模式

租售結(jié)合模式一般分為兩種：訂單模式和售后返租模式。

2.2.1 訂單模式

訂單模式就是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后，規(guī)劃前，充分考慮項(xiàng)目商圈的市場(chǎng)需求，并和與其想適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，讓這些企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作，最終使整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)在投資估算、商圈分析、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、更科學(xué)。

在國(guó)內(nèi)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首創(chuàng)“訂單模式”一直為業(yè)內(nèi)所稱道，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利與義務(wù)。

訂單模式相比較其他模式有其自有的優(yōu)勢(shì)；第一，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，通過(guò)各種品牌組合，整合開(kāi)發(fā)商家與商家的資源，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，降低了市場(chǎng)研判失誤的風(fēng)險(xiǎn)，增加了投資者的投資信心。這種組合可以減少資源的浪費(fèi)，使房地產(chǎn)企業(yè)資源效用最大化。第二，開(kāi)發(fā)前已經(jīng)確定了商場(chǎng)入住商戶，避免了因?yàn)轫?xiàng)目竣工后，后期規(guī)劃的原因出現(xiàn)改造現(xiàn)象。第三，發(fā)更具有科學(xué)性、全局性，使資金使用更近充分合理。

但是，訂單模式也存在其劣勢(shì)。

首先，商圈所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化，業(yè)態(tài)的變化及設(shè)施的改變都會(huì)導(dǎo)致原先地產(chǎn)商與商業(yè)企業(yè)的規(guī)劃出現(xiàn)調(diào)整，相應(yīng)的原設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)組合將會(huì)出現(xiàn)變化。

再者，聯(lián)盟伙伴之間的不可預(yù)測(cè)性的變化，由于其經(jīng)營(yíng)狀況的不可預(yù)測(cè)性，在其合作過(guò)程中，聯(lián)盟伙伴很可能會(huì)退出合作或無(wú)法履約，導(dǎo)致關(guān)系改變。

第三，未來(lái)主力店與非主力店之間的矛盾，主力店和非主力店與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾，例如租金，規(guī)劃的要求，商場(chǎng)的布局等矛盾都有可能使整體利益受到影響。

2.2.2 售后返租模式

售后返租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷售，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)，與買家約定，在出售后一定年限內(nèi)，由買家把經(jīng)營(yíng)權(quán)交出由房地產(chǎn)商行使，開(kāi)發(fā)商承諾每年給與一定的固定租金給買家。通常將大的商鋪物業(yè)分割成小塊，單價(jià)較低，回報(bào)往往比較誘人。這種經(jīng)營(yíng)模式在上世紀(jì)六七十年代出現(xiàn)于美國(guó)，后流行于日本、香港等國(guó)家和地區(qū)。該模式在上述一些國(guó)家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)表明，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育比較成熟、開(kāi)發(fā)商的社會(huì)信譽(yù)度高，也會(huì)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主雙贏的局面。

這種模式的優(yōu)勢(shì)在于：第一，能夠快速回籠資金，企業(yè)可在這種模式下，迅速回籠資金，獲得利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商將商鋪分割出售，利用返租來(lái)吸引中小商戶，從而能夠快速套現(xiàn)，緩解自己的資金壓力。第二，投資回報(bào)預(yù)期比較高，這種返租模式能夠使投資者在包租期內(nèi)獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，而且風(fēng)險(xiǎn)非常小。另外，由于這種商鋪已被產(chǎn)權(quán)分割的較小，每個(gè)單元的商鋪價(jià)格不是很高，投資門(mén)檻低，吸引了更多的投資者投資。第三，由于經(jīng)營(yíng)者自負(fù)盈虧，無(wú)論經(jīng)營(yíng)者是誰(shuí)，都要負(fù)擔(dān)租金回報(bào)的責(zé)任。因此經(jīng)營(yíng)者必須細(xì)心經(jīng)營(yíng)，才能夠發(fā)展下去，或者更大的利潤(rùn)。

這種模式也有其風(fēng)險(xiǎn)：一是承租經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，如果承租經(jīng)營(yíng)商在承租期未滿之前，因經(jīng)營(yíng)不善或其它原因，難以為繼或者提前撤租，便難以向發(fā)展商如期支付租金，發(fā)展商是不可能長(zhǎng)期倒貼租金給投資者的。二是發(fā)展商的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展商在采用售后返租方式銷售完成某項(xiàng)目后，必將繼續(xù)進(jìn)行另外項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，如若因投資失敗或者經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致發(fā)展商出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī)，將直接危及發(fā)展商與投資者原來(lái)所簽合約的履行，特別是返租期滿后能否原價(jià)回購(gòu)變數(shù)多多。

2.3 只租不售模式

只租不售模式，即在物業(yè)建成后形成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，通過(guò)招商合作，以租金作為主要收入來(lái)源的運(yùn)營(yíng)模式，有利于統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。只租不售經(jīng)營(yíng)模式就是指商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目建成之后，通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)，增加商業(yè)的物業(yè)附加值，通過(guò)租金及地價(jià)的提高，來(lái)獲得利潤(rùn)。這種只租不售模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到較為成熟階段的必然產(chǎn)物，在歐美國(guó)家采用較多，是國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營(yíng)模式。

這種模式主要優(yōu)點(diǎn)在于:首先，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確，簡(jiǎn)單，合作容易，有利于吸引政府及大眾的關(guān)注，獲得極大的顧客群；再者，推廣品牌的費(fèi)用比較低，而國(guó)內(nèi)外大型商業(yè)公司的進(jìn)駐，帶來(lái)其先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，從而能投快速提升自身的價(jià)值，而其穩(wěn)定的租金收入也為開(kāi)發(fā)商提供了足夠的資金回流，增強(qiáng)其融資能力；第三，專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)能夠熟練制定商業(yè)的總體規(guī)劃、資源的整合利用，進(jìn)行統(tǒng)一的招商管理，大大提高了商業(yè)地產(chǎn)成功的可能性。

而這種模式的運(yùn)營(yíng)有其必要的條件：第一，必須有雄厚的資金做支撐。因?yàn)?，商業(yè)地產(chǎn)的成熟需要幾年的培育期，在此期間，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有大量的自有資金是難以采用只租不售的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)的。通過(guò)短期的銀行貸款資金進(jìn)行長(zhǎng)期的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將會(huì)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，開(kāi)發(fā)商要具有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的商業(yè)人才隊(duì)伍。這種模式從前期的規(guī)劃到后期的經(jīng)營(yíng)管理，這都需要專業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)公司來(lái)運(yùn)營(yíng)。

3 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的問(wèn)題

3.1 商業(yè)地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)定位模糊，運(yùn)營(yíng)模式不足。

一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先要在定位有個(gè)明確的目標(biāo)。而廣大開(kāi)發(fā)商還是單純的按照住宅項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致在商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式選擇上不能符合所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

商業(yè)地產(chǎn)包含的產(chǎn)品類型種類繁多。從大型的購(gòu)物中心到百貨店、便利店以及各種臨街商鋪等。其商業(yè)業(yè)態(tài)和產(chǎn)品型式的差異，決定了開(kāi)發(fā)理念和開(kāi)發(fā)模式的差異。

3.2 商業(yè)地產(chǎn)融資渠道不足

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。而住宅的開(kāi)發(fā)周期一般在3-5年，而完整的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目則需要5-8年，投資回收期在7-10年。而且，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金只占到位資金的30%-50%左右。這樣開(kāi)發(fā)商的資金鏈比較長(zhǎng)，需要的貸款也比較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資能力是個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

3.3 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的專業(yè)人才和團(tuán)隊(duì)不足

商業(yè)地產(chǎn)的高額回報(bào)率，吸引開(kāi)發(fā)商從住宅開(kāi)發(fā)商或其他行業(yè)轉(zhuǎn)變而來(lái)，沒(méi)有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)和專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)，對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)一般是根據(jù)以往住宅開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和國(guó)外、國(guó)內(nèi)典型成功運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來(lái)運(yùn)作。商業(yè)房地產(chǎn)的復(fù)雜性事實(shí)上要求了其開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理應(yīng)當(dāng)是由各類專業(yè)性的組織共同協(xié)作來(lái)完成。專業(yè)人才和團(tuán)隊(duì)的缺失致使在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中出現(xiàn)了短線操作模式和許多浪費(fèi)、不合理情況的發(fā)生。

4 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的對(duì)策

4.1 開(kāi)發(fā)商加快提高其商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的能力

商業(yè)地產(chǎn)不同于一般的住宅房地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)主要是消費(fèi)品，而商業(yè)地產(chǎn)主要是投資品。商業(yè)地產(chǎn)的類型非常多，這就要求開(kāi)發(fā)商具有綜合利用各種運(yùn)營(yíng)模式的能力，不再單一的按照開(kāi)發(fā)住宅房地產(chǎn)的思路進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。所以開(kāi)發(fā)商應(yīng)該拓寬思路，學(xué)習(xí)國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)先進(jìn)理念，加快提高商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠成功。

4.2 拓寬融資渠道，建立完善的資金鏈

商業(yè)地產(chǎn)投資資金需求大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，成為了開(kāi)發(fā)商發(fā)展障礙的重要因素。目前，許多國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商均選擇了自籌資金（銀行貸款）和銷售回款來(lái)解決資金不足的問(wèn)題。但也因此導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的許多問(wèn)題。隨著我國(guó)金融市場(chǎng)體系的不斷完善，而外資的引入，可極大的改善地產(chǎn)公司資金短缺的問(wèn)題。同時(shí)，自身的融資，例如股市融資也可以作為備選的方案。當(dāng)然，我國(guó)的資本市場(chǎng)還不完善，需要推動(dòng)政府在此的立法，完善相關(guān)的法律法規(guī)。

4.3 專業(yè)人才的培養(yǎng)和專業(yè)團(tuán)隊(duì)的建立

一個(gè)具有復(fù)合專業(yè)經(jīng)驗(yàn)及資源的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理團(tuán)隊(duì)，是保證商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的最重要工具。特別是在一個(gè)不夠成熟的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然我國(guó)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有許多年，但是，成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量是令人惋惜，最主要的原因是缺少專業(yè)的人才隊(duì)伍和管理團(tuán)隊(duì)。為此，應(yīng)該大力發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)和高等教育的作用，培訓(xùn)相關(guān)人才，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)建立我國(guó)相關(guān)人才的培訓(xùn)機(jī)制，源源不斷的為本行業(yè)提供人才，才能保證商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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第9篇：房地產(chǎn)商業(yè)模式范文

放眼當(dāng)下國(guó)內(nèi)樓市，在一年之內(nèi)，便從極熱過(guò)渡到極冷。房產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)變，使得房企降價(jià)大潮開(kāi)始啟動(dòng)，樓市進(jìn)入整體下行階段。而且，這一波降價(jià)趨勢(shì)正從一線城市蔓延到二、三線城市。銷售萎縮、庫(kù)存積壓將是房企不得不面臨的實(shí)際問(wèn)題。記者從業(yè)內(nèi)人士處了解到，調(diào)控持續(xù)已成不可逃避的定局，并在進(jìn)入降價(jià)環(huán)節(jié)。雖然“降價(jià)”正在成為開(kāi)發(fā)商眼中的敏感詞，但有關(guān)專家認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這次的宏觀調(diào)控，或許是個(gè)激勵(lì)企業(yè)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容進(jìn)行更深層次的思考，是調(diào)整市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略的―個(gè)良好時(shí)機(jī)。房企應(yīng)認(rèn)清大勢(shì)，找準(zhǔn)定位

天源證券福州機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)部總監(jiān)童明軍接受本刊記者采訪時(shí)表示，從目前情況看，降價(jià)空間有限，一線大城市降價(jià)幅度會(huì)偏大些，二、三線城市幅度要偏小些。一線城市最多在30～40％，二、三線城市最多在20～30％。分析其中的原由，童明軍認(rèn)為這和存量房房產(chǎn)稅的全面推開(kāi)有著密切關(guān)系，將會(huì)產(chǎn)生大戶型面臨銷量下滑，中小戶型銷量增長(zhǎng)。高檔別墅銷量不減的趨勢(shì)。

而談及在這―輪降價(jià)潮中房企該如何應(yīng)對(duì)時(shí)，童明軍分析道，首先房企應(yīng)該認(rèn)清大形勢(shì)，找準(zhǔn)自己的定位和目標(biāo)群客戶，分析主要潛在客戶群體是投資性需求還是剛性需求還是改善性需求，并做好合理定價(jià)。除此以外，房企還要解決融資難的問(wèn)題，積極主動(dòng)應(yīng)對(duì)，不要等待和觀望。房地產(chǎn)商還需轉(zhuǎn)變?cè)瓉?lái)暴利暴富的觀念，積極主動(dòng)地適應(yīng)房地產(chǎn)調(diào)控的變化，踏踏實(shí)實(shí)地務(wù)好正業(yè)，樹(shù)立口碑，蓋好的房子，蓋性價(jià)比高的房子滿足市場(chǎng)需求。

福州天天向上地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉偉群則對(duì)此番降價(jià)潮有自己獨(dú)特的見(jiàn)解，在他看來(lái)，這次降價(jià)潮其實(shí)還沒(méi)到冬天，現(xiàn)在僅僅是開(kāi)始。而到了明年春天，調(diào)控的威力才會(huì)真正顯露出來(lái)?；仡?008年地產(chǎn)降價(jià)的前夕，也就是2007年的下半年，地產(chǎn)時(shí)局跟當(dāng)下很像。因此，2012年的地產(chǎn)行業(yè)勢(shì)必要經(jīng)受一番大考。

降價(jià)潮已經(jīng)到來(lái)。只是在不同城市、不同房企、不同項(xiàng)目進(jìn)度、不同產(chǎn)品形態(tài)中，表現(xiàn)的力度不同而已。地產(chǎn)界需要檢討和洗牌

2008年，世界性金融危機(jī)與中國(guó)地產(chǎn)調(diào)控雙管齊下，房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊跌，地產(chǎn)整體性近于崩盤(pán)，即便“招保萬(wàn)金”這些航母也自身難保，此外，地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈也在這輪危機(jī)中深受影響，政府選擇了救市，撥款幾萬(wàn)億提振中國(guó)經(jīng)濟(jì)，自然可以讓樓市銀貸關(guān)系和緩，讓政策環(huán)境寬松，鼓勵(lì)買房刺激消費(fèi)。結(jié)果，必然產(chǎn)生出所謂的樓市報(bào)復(fù)性反彈的惡性結(jié)果。這樣的后果一方面引發(fā)消費(fèi)者對(duì)政策的信任危機(jī)；另一方面，縱容了開(kāi)發(fā)商的嬌驕二氣。開(kāi)發(fā)商或撒嬌或悲情，無(wú)非“綁架”銀行與地方政府，這與中國(guó)政府的本愿相距甚遠(yuǎn)，與所謂的剛需相去更遠(yuǎn)。

劉偉群對(duì)此認(rèn)為，泡沫與神話一樣，地產(chǎn)界需要檢討，需要洗牌。房?jī)r(jià)越來(lái)越高，不是好事，就跟傳銷―樣，總有最后一棒，要出事的。建筑與地產(chǎn)應(yīng)該有技術(shù)門(mén)檻、文化門(mén)檻。而實(shí)質(zhì)上，該領(lǐng)域的門(mén)檻是資金與社會(huì)關(guān)系，百分之八十的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有專業(yè)素養(yǎng)與文化積淀。謝國(guó)忠分析說(shuō)，中國(guó)的存量房與土地供應(yīng)可供10億城市人口，因此房地產(chǎn)還不至于稀缺到這樣價(jià)格離譜。

為什么2012年是地產(chǎn)冬天，價(jià)格與成交更不樂(lè)觀，因?yàn)楸緦谜隙ú粫?huì)松動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，再松動(dòng)，已經(jīng)關(guān)乎民生的問(wèn)題，已經(jīng)關(guān)乎政策的公信力問(wèn)題。同時(shí)下屆政府應(yīng)該會(huì)在保障房、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)綜合治理方面用力。兩屆政府在地產(chǎn)的深度思考上一定會(huì)形成默契與政策延續(xù)力。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)亂象與利潤(rùn)的黃金時(shí)期正在過(guò)去，房地產(chǎn)的成熟時(shí)期將漸次到來(lái)。

而針對(duì)此番降價(jià)潮中房企的應(yīng)對(duì)策略，劉偉群表示，降價(jià)潮已經(jīng)到來(lái)，只是在不同城市、不同房企、不同項(xiàng)目進(jìn)度、不同產(chǎn)品形態(tài)中，表現(xiàn)的力度不同而已。

做好戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)的調(diào)整

做為房企，需要從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)應(yīng)對(duì)這次的地產(chǎn)維新運(yùn)動(dòng)。首先，這次地產(chǎn)調(diào)控最厲害的就是銀企關(guān)系，因此，企業(yè)的資金狀況――過(guò)冬的冬糧是關(guān)乎開(kāi)發(fā)商的頭等大事，對(duì)此，根據(jù)企業(yè)的資金需求，開(kāi)發(fā)商可自行調(diào)節(jié)價(jià)格的降價(jià)幅度。降價(jià)是技術(shù)、也是藝術(shù)，需要智慧?，F(xiàn)在，許多開(kāi)發(fā)商不是不想降價(jià)，而是找不到合適的管道與消費(fèi)者溝通，缺乏切合實(shí)際的一攬子方案解決問(wèn)題。當(dāng)然，還有小部分開(kāi)發(fā)商幼稚地寄希望于政府救市。