房地產(chǎn)稅稅務籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)稅稅務籌劃范文

關鍵詞：稅收籌劃誤區(qū)；稅收籌劃方式；房地產(chǎn)公司

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02

目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度加大，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認真剖析此類誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀

誤區(qū)一：通過投資或聯(lián)營方式，規(guī)避土地增值稅。

過去，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設立項目公司等方式經(jīng)營，以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營來達到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅?！痹S多稅務師事務所在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅收籌劃時，通常運用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。

然而，財政部和國家稅務總局為了堵塞這一漏洞，出臺了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條明確規(guī)定，“對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行了投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營也要繳納相應的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風險。

誤區(qū)二：利用借款費用資本化，進行加計扣除，從而減少土地增值額。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）關于企業(yè)的利息支出應按以下規(guī)定進行處理：“企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配。”而最新頒布的企業(yè)會計準則第17號—借款費用（財會[2006]3號）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應當予以資本化，計入相關資產(chǎn)成本”。因此，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費用計入開發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。

然而在計算土地增值稅時，許多房地產(chǎn)公司把此項借款費用作為加計扣除的基數(shù)，不僅加計扣除了開發(fā)成本的20%，在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時還作為5%的計算基數(shù)給予扣除，使項目土地增值額大大減少，導致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風險。

在這一點上，稅收籌劃的亮點在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費用是否超過稅法規(guī)定可以扣除的開發(fā)成本的5%。如果超過5%，則企業(yè)應提供金融機構的貸款證明，否則，應不提供金融機構的相關證明更為有利。

誤區(qū)三：預售購房款掛在往來賬面。

將預售購房款掛為往來賬，個別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定給購房人開具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報納稅，延繳、偷逃營業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

誤區(qū)四：不按照合同約定的時間確認收入

以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時間確認收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。

誤區(qū)五：隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額，甚至少報稅款或逃避納稅。

誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時清算土地增值稅。

開發(fā)項目應在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商采用工程遲遲不結(jié)算等手段，結(jié)果導致無法進行整個項目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。

誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費，將銷售商手續(xù)費支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅；更名費等收入不入賬等等。

二、房地產(chǎn)稅收籌劃解決方式

近幾年國家稅務總局加大稅收征收管理，新的房地產(chǎn)稅收政策不斷完善，企業(yè)對稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當形成企業(yè)稅收風險，筆者就此從以下幾點來談談自身體會。

1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎，稅收籌劃應隨稅法的變化而調(diào)整。這就要求企業(yè)財務人員要讀透房地產(chǎn)相關稅收相關政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細節(jié)，適時做出相應籌劃調(diào)節(jié)，努力做到房地產(chǎn)稅收籌劃的涉稅零風險。對此，企業(yè)財務人員要承擔其應有的責任，企業(yè)負責人也要有稅收風險意識。

2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標要符合企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略。

“國六條”、“國八條”等相關房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財務負責人要研讀政策把握房地產(chǎn)行業(yè)政策導向，適時拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。

3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結(jié)。如果是集團公司的話，要把籌劃放在整個集團的層面進行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務部門參與籌劃工作中，做到項目開工前預計出準確的成本數(shù)據(jù)及銷售收入數(shù)據(jù)，財務部門建立各項稅種測算模板，利用相關數(shù)據(jù)計算出準確的預計稅收數(shù)據(jù)，以此反復調(diào)整籌劃方案以實現(xiàn)稅收籌劃目標。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關部門按照計劃執(zhí)行，在執(zhí)行過程中根據(jù)具體情況做出實時調(diào)整，財務部門及時跟進，以保證籌劃目標的實現(xiàn)。

4.利用臨界點進行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。起征點的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發(fā)商應當認真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當控制出售價格，還可采用精裝房方式控制價格和開發(fā)成本，可使計算土地增值額時按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。

5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓，對土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。

6.遵循成本收益原則。進行房地產(chǎn)稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟上是否可行。

7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進行房地產(chǎn)稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值，應選擇稅收優(yōu)惠多，稅負伸縮彈性大的稅種作為切入點。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)稅收籌劃的方法多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)財務人員要在熟讀相關法規(guī)基礎上籌劃節(jié)稅方案，充分關注稅收風險，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤最大化。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及實施條例（中華人民共和國主席令第63號、國務院令第512號）.

[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則（國務院令[1993]第138、財法字[1995]第6號）.

[3]《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）.

第2篇：房地產(chǎn)稅稅務籌劃范文

關鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè)所得稅 稅務籌劃 財務運用 收益

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況概述

稅務籌劃，是指納稅人在國家稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財、核算等一系列經(jīng)濟活動的事先籌劃和安排下，充分利用國家稅收法規(guī)提供的優(yōu)惠政策及稅收法規(guī)允許范圍內(nèi)的技術手段，從而盡可能的獲得“節(jié)稅”的目的，使納稅人獲得最大的稅收利益。本文主要簡述房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃的財務運用研究，在此前提下，先對我國房地產(chǎn)項目稅收立法的整體情況概括如下。房地產(chǎn)項目從招投標、開發(fā)、建設到銷售過程中主要涉及的稅種有：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，這些稅種所對應的法規(guī)為各稅種的暫行條例，另外還有稅收部門的規(guī)章、通知等。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務籌劃時，一定要對國家相關稅收政策做到充分了解，同時要結(jié)合自身的情況進行稅務籌劃。稅務籌劃的分類根據(jù)類別的不同主要分為：行業(yè)、稅種、經(jīng)營活動三種。房地產(chǎn)項目的科務籌劃可根據(jù)經(jīng)營活動和稅種的不同來進行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務籌劃概述

1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務籌劃的含義

企業(yè)所得稅是對我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》是1994年工商稅制改革后實行的，它把原國營企業(yè)所得稅、集體企業(yè)所得稅和私營企業(yè)所得稅統(tǒng)一起來，形成了現(xiàn)行的企業(yè)所得稅。它克服了原來按企業(yè)經(jīng)濟性質(zhì)的不同分設稅種的種種弊端，真正地貫徹了“公平稅負、促進競爭”的原則，實現(xiàn)了稅制的簡化和高效，并為進一步統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅打下了良好的基礎。企業(yè)所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得，我國企業(yè)所得稅法將納稅人分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)，其中居民企業(yè)是指依法在中國境內(nèi)成立，或者依照外國(地區(qū))法律成立但實際管理機構在中國境內(nèi)的企業(yè)。居民企業(yè)應就來源于中國境內(nèi)、境外的所得作為征稅對象，包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務籌劃是指房地產(chǎn)企業(yè)在依據(jù)國家相關政策及稅法規(guī)定的為前提，利用稅收法規(guī)允許范圍內(nèi)的技術手段，結(jié)合企業(yè)自身生產(chǎn)、經(jīng)營、投資和理財活動，盡可能選擇稅收利益最大化的納稅籌劃形為。

2、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務籌劃的財務運用分析

稅收籌劃是在法律法規(guī)的許可范圍內(nèi)進行的，實質(zhì)是納稅人為維護自己的權益，在遵守國家法律及稅收法規(guī)的前提下，在多種納稅方案中，對企業(yè)投資、經(jīng)營、理財?shù)仁孪茸龅幕I劃和安排，以盡可能達到稅收利益最大化方案的決策，具有合法性。合理避稅的前提條件是：依法納稅、依法盡其義務，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其細則和具體稅種的法規(guī)條例，按時足額交納稅款。只有在這個基礎上，才能進行合理避稅，才能視合理避稅為企業(yè)的權利，才能受到法律和社會的認可和保護?？梢姡髽I(yè)的稅收籌劃和合理避稅是一體的，在廣義上，可屬于同一個范疇。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進行企業(yè)所得稅稅務籌劃時要結(jié)合自己的實際情況，利用合法的財務手段，選擇適合自己特點的避稅籌劃措施。

(1)稅務籌劃、合理避稅有利于實現(xiàn)企業(yè)財務管理目標

房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身的特點，通過成功的避稅籌劃，可以為企業(yè)帶來最大化的稅收收益，實現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化，使企業(yè)更具規(guī)模，并能更好的實現(xiàn)企業(yè)的財務管理目標。

(2)稅務籌劃有利于企業(yè)財務管理水平的提高

房地產(chǎn)企業(yè)在進行企業(yè)所得稅稅務籌劃的前提必須是合理、合法的，要求企業(yè)必須規(guī)范財務管理行為，以此為企業(yè)提供正確有效的財務決策，使企業(yè)的各項經(jīng)營活動都能實現(xiàn)良性循環(huán)。為了達到合法的節(jié)稅目的，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強經(jīng)營管理和財務管理，才能使避稅籌劃方案得到最好實現(xiàn)。因此，開展避稅籌劃有利于規(guī)范企業(yè)財務核算，加強財務核算尤其是成本核算和財務管理，促進企業(yè)加強經(jīng)營管理。

3、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃案例分析

由于房地產(chǎn)企業(yè)項目周期跨度大，一個項目的前幾年一般都是虧損的，這時就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補期。

案例1：某公司2000年成立，2000年應納稅所得額為-9389元，2001年應納稅所得額為-2682996.53元，2002年應納稅所得額為-1182425.88元，2003年應納稅所得額為967335.39元，2004年應納稅所得額為-754818.4元，2005年應納稅所得額為-515069.03元，2006年預計應納稅所得額仍是虧損，這時就需要進行稅務籌劃了，因為企業(yè)所得法規(guī)定，納稅人發(fā)生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續(xù)彌補，但是延續(xù)彌補期最長不得超過5年。如果不進行稅務籌劃，則2001年的可結(jié)轉(zhuǎn)下一年度彌補的虧損額1725050.14元就不可以彌補了，這對企業(yè)就是一種損失。后通過與銷售部的協(xié)調(diào)，加大了銷售收款回籠速度，同時控制了一部分費用，將2006年應納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補虧損，達到了節(jié)稅的目的。

案例2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年的招待費都很大，而稅法規(guī)定，納稅人發(fā)生的與其生產(chǎn)、經(jīng)營業(yè)務直接相關的業(yè)務招待費，在規(guī)定的比例范圍內(nèi)可據(jù)實扣除，超過標準的部分，不得在稅前扣除。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年調(diào)增的業(yè)務招待費很多，加大了企業(yè)應納稅所得額，這也需要進行稅務籌劃。本公司列了一個計劃表，按當年預計的年收入配招待費，而一些金額較大的招待費就開具會務費的發(fā)票，同時做好相關會議費證明材料，這樣一年下來需要調(diào)增的業(yè)務招待費就少了很多，減少了企業(yè)應納稅所得額，達到了節(jié)稅的目的。

案例3：某公司2003年在市中心拿到一塊地，并進入了前期開發(fā)階段，按照預計1年后就可銷售，當時有一家銷售公司與公司一大股東關系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價是按當時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個項目就暫停施工，至2006年才重新開發(fā)，而這時同地段的樓盤銷售價已達1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價銷售的話，公司損失慘重。經(jīng)公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補償要求。公司財務對這個賠償方案進行了評估，認為如果無償贈送一套150平米的新房，預計總房款為200萬，將來這200萬只能掛應收賬款，既收不到款也不能作為費用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產(chǎn)，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費用在稅前列支，因為稅法規(guī)定經(jīng)濟合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應納稅所得額。后經(jīng)過多次協(xié)商，公司接受了本公司的方案。

實際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運用稅收法規(guī)，就能達到避稅的目的。

三、結(jié)論

總之，稅收籌劃是合法的，是在不違反我國現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下進行的，并不是要企業(yè)虛報成本、虛報支出，而是要求企業(yè)在經(jīng)過合理的、不違反稅收法規(guī)的前提下對企業(yè)的各經(jīng)營活動和財務活動精心安排下，以達到減輕企業(yè)稅負，提高企業(yè)利潤的目的。

參考文獻：

[1]李大明.論稅收籌劃的原理及其運用.中南財經(jīng)政法大學學報，2003;2

[2]王靖.稅收籌劃的定位與選擇.經(jīng)濟與社會發(fā)展，2001;4

[3]田冰芬.稅務籌劃發(fā)展的意義及對策.經(jīng)濟師論壇，2002;8

第3篇：房地產(chǎn)稅稅務籌劃范文

營業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種，而交易環(huán)節(jié)的前奏是簽訂合同。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。具體有以下幾種技巧：（1）若房地產(chǎn)企業(yè)出售的是經(jīng)過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款將無法按照建筑業(yè)3%的稅率計證營業(yè)稅，計證土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應該將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計證營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時也可以減少購房者應繳納的契稅。（2）若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中包括一些設施，應將能單獨計價的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設備、電器等，從整個房地產(chǎn)價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價款，減少應納營業(yè)稅和土地增值稅。（3）若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂設備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法，若設備價值作為安裝工程產(chǎn)值的，應將設備價款包括在營業(yè)額中繳納營業(yè)稅。企業(yè)可以與接受勞務方協(xié)商，由接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務費用繳納3%的營業(yè)稅。

[例1]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房，取得轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權合同收入4800萬元（包括800萬元的裝修款），除稅金之外允許扣除的項目總額為2800萬元。則應納營業(yè)稅及附加264[4800×5%×（1+3%+7%）]萬元，增值額占扣除費用的比率為56.66%[（4800-2800-264）÷（2800+264）=1736÷3064]，應納土地增值稅541.20[1736×40%-3064×5%]萬元。稅款合計805.20[264+541.20]萬元。

如果該企業(yè)將商品房的產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓收入改為4000萬元，另簽訂一份800萬元的裝修合同，收入總額不變，其他條件也不變。則銷售不動產(chǎn)應納營業(yè)稅及附加=為220[4000×5%×（1＋7%＋3%）]萬元，增值額占扣除項目的比率為32.45%[（4000-2800-220）÷（2800+220）=980÷3020]，應納土地增值稅294（980×30%）萬元；建筑裝修應納營業(yè)稅及附加26.40[800×3%×（1＋7%＋3%）]萬元，稅款合計540.40（220+294+26.4）萬元?？梢?，同樣的收入和成本，通過籌劃可以節(jié)約稅款264.80（805.20-540.40）萬元。同時由于購房價款減少，也為購房者節(jié)約了一筆契稅。

二、利用土地增值稅“起征點”優(yōu)惠政策進行籌劃

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點為土地增值稅的稅務籌劃提供了條件。利用該政策進行稅務籌劃時應注意三點：（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當?shù)仄胀ㄗ≌瑯藴实木幼∮米≌?。?）出售房屋的增值額占扣除項目的比率不得超過20%，增值額占扣除項目的比率在20%左右時稅負將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應高度關注稅收成本對利潤和現(xiàn)金流的影響。（3）對于房地產(chǎn)企業(yè)既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準確劃分增值額的，其建造的普通住宅標準不能享受稅收優(yōu)惠。

[例2]某房地產(chǎn)企業(yè)欲銷售普通標準住宅，扣除項目總額為2000元/平方米，現(xiàn)有兩種銷售方案，一是按2380元/平方米的價格出售；二是按2500元/平方米的價格出售。對于方案一，增值額占扣除項目的比率為19%[（2380-2000）÷2000]，小于20%，無需繳納土地增值稅，利潤為380元/平方米。方案二中，由于收入增加120元/平方米，導致增加營業(yè)稅及附加為6.6（120×5.5%）元/平方米，扣除項目金額為2006.6元/平方米，增值額占扣除項目的比率升至24.59%[（2500-2006.6）÷2006.6]，需繳納土地增值稅148.02[（2500-2006.6）×30%]元/平方米，企業(yè)的利潤為345.38（2500-2006.6-148.02）元/平方米?？梢姡蹆r提高之后利潤卻下降34.62元/平方米。如何解決提高售價與增加稅負的矛盾，見下文稅負平衡點的分析。

三、計算稅負平衡點，制定合理的銷售價格

我國目前的土地增值稅實行4級超率累進稅率，同時稅法對納稅人建造普通標準住宅給予了稅收優(yōu)惠（上文已說明）。各級距的起征點的規(guī)定決定存在著稅收籌劃的空

空間，可以通過稅負平衡點的計算來制定合理的銷售價格，達到稅負最小、利潤最大。

享受稅收優(yōu)惠的平衡點計算如下：假設某房地產(chǎn)開發(fā)的商品房銷售價格為A，除銷售稅金及附加外的扣除項目金額為a，則全部扣除項目金額為：a+A×5%×（1+7%+3%）=a+5.5%A.要享受免稅的稅收優(yōu)惠，增值額占扣除項目的比率必須小于等于20%，即要[A-（a+5.5%A）]÷（a+5.5%A）20%，解得A1.2848a.即納稅人想要享受免征土地增值稅的優(yōu)惠，其銷售額不能超過除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的1.2848倍，否則將對增值額征收30%的土地增值稅。如果售價低于該價位，雖也能享受免稅，卻只能獲取較低的收益。

若企業(yè)打算通過提高售價來增加利潤。假定售價提高到A+x（即1.2848a+x），相應的銷售稅金及附加提高了5.5%x，則允許扣除項目金額=a+5.5%A+5.5%x，應納土地增值稅=[（A+x）-（a+5.5%A+5.5%x）]×30%=6.42408%a+28.35%x，若納稅人欲通過提高售價達到增加收益，就必須使x>（6.42408%a+28.35%x）+5.5%x，解得x>0.0971a.這就是說，如果想通過提高售價取得更大的收益，提高的售價必須超過除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的0.0971倍。同理可以計算出當納稅人要享受30%、40%或50%的稅率，其銷售額的上限分別是除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的1.6349倍、2.2472倍和3.5928倍。

可見，在計算土地增值稅時，由于采用超率累進稅率，銷售額增長而產(chǎn)生的增值率的提高和稅率的累進，使得稅負增長加快。上文通過稅負平衡點的計算得出了各個稅率起征點的最佳價格。房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮價格提高帶來的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負之間的關系。但稅負僅是房地產(chǎn)企業(yè)在確定銷售價格要考慮的因素之一，企業(yè)還要認真分析價格變動與房地產(chǎn)市場競爭能力變化的關系。通過不同價格銷售方案的分析比較來確定合適的房地產(chǎn)銷售價格，以減少稅負，實現(xiàn)利潤最大化。例如當企業(yè)測算出其所銷售的房地產(chǎn)增值額占扣除項目的比率將要超過稅率累進臨界點，而又缺乏進一步攀升空間時，可采取諸如對批量或一次性付款的購房者給予價格優(yōu)惠等手段調(diào)整、控制價格，達到控制增值幅度、減少稅負，又促進銷售、加快資金回籠的目的。

四、促銷活動的稅務籌劃

第一，銷售折扣的稅務籌劃。銷售折扣是企業(yè)慣用的促銷手段，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入并計稅；如果將折扣額另開發(fā)票，則必須全額計稅。

[例3]某房地產(chǎn)企業(yè)給予一次性繳足房款的購房者5%的銷售折扣，銷售總額2000萬元，土地增值稅適用30%的稅率，如果企業(yè)將折扣額另開發(fā)票，將導致多交營業(yè)稅及附加5.5（2000×5%×5.5%）萬元，多交企業(yè)所得稅33（2000×5%×33%）萬元，多交土地增值稅28.35[2000×5%×（1-5.5%）×30%]萬元，合計66.85萬元。

第二，買房贈物的稅務籌劃。隨著購房者購房需求的多樣性和品味的提升，不少高級住宅樓在銷售時還贈送家具家電或小汽車等。不少企業(yè)在實務中采取另行贈送的方式，這在會計上應視同銷售，并繳納增值稅。企業(yè)可以將贈送的物品成本作為房屋成本的一部分，在計算土地增值稅時物品成本可以減少增值額，降低稅率。

五、妙利用各種建房方式進行稅務籌劃

（一）采用設立合營企業(yè)的合作建房方式。所謂合作建房，指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。有兩種方式：第一種是“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，這樣雙方都擁有部分房屋的所有權。但在這種方式下，需要就轉(zhuǎn)讓土地使用權和不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅；雙方將分得的房屋出售時，還應繳納營業(yè)稅和土地增值稅，稅負較重。第二種是成立“合營企業(yè)”，即一方以土地使用權，另一方以貨幣資金成立合營企業(yè)合作建房。對此又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方風險共擔、利益共享；二是雙方按一定比例分配房屋。兩種方式下的稅負也不同。根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法：自2003年1月1日起，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。因此，在第一種分配方式下，合營雙方只需在對外銷售房屋時繳納營業(yè)稅和土地增值稅。在第二種分配方式下，如果雙方建成后按比例分房自用的，按現(xiàn)行稅法暫免征收土地增值稅；但土地使用權投資的一方無法享受轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)免征營業(yè)稅的政策。

可見，在收入和費用相同的情況下，合作建房的各方采取成立合營企業(yè)，在房屋建成后風險共擔、利益共享的分配方式稅負

該文章轉(zhuǎn)載自無憂考網(wǎng)：小。必須注意的是，由于合營雙方是出于稅務籌劃目的而成立的，并無對外開展營業(yè)的行為，只有投入沒有銷售更無利潤可言，該合營企業(yè)也沒有存在的必要。因此，更節(jié)稅的辦法是待房屋建成后，將合營企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方。

[例4]甲房地產(chǎn)企業(yè)有一塊價值5億元的土地，但出于資金限制，擬考慮與乙企業(yè)合作建房，由甲提供土地使用權，乙提供資金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，則甲企業(yè)需要就轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳納2500（5億元×5%）萬元的營業(yè)稅。若甲、乙成立合營企業(yè)，采取風險共擔、利益共享的利潤分配方式，待房屋建好后將該合營企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方，雙方都可以不用繳納營業(yè)稅。

（二）采用代建房方式。房地產(chǎn)的代建房行為，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉(zhuǎn)移，不需繳納土地增值稅和營業(yè)稅，只需就勞務收入繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用該政策，在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低巨額稅負；同時，可以適當降低代建房的勞務費用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。

[例5]某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收人為5000萬元，除營業(yè)稅及附加之外的總扣除項目金額為3500萬元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應繳納營業(yè)稅及附加=5000×5.5%=275（萬元）；增值額占扣除項目的比率為32.45%[（5000-3500-275）÷（3500+275）]，應繳納土地增值稅367.5[（5000-3500-275）×30%萬元，實現(xiàn)利潤857.5（5000-3500-275-367.5）萬元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務收入1400萬元，應繳納營業(yè)稅70（1400×5%）萬元，實現(xiàn)利潤1330（1400-70）萬元?？梢?，建房方式的轉(zhuǎn)變將為企業(yè)增加收益472.5（1330-857.5）萬元。

第4篇：房地產(chǎn)稅稅務籌劃范文

關鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅務籌劃

中圖分類號:F812.42 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)02-0087-02

土地增值稅是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收益影響較大的稅種之一。2006年12月28日國家稅務總局的《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》中明確規(guī)定:從2007年2月1日起,房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。當前,對房地產(chǎn)企業(yè)來說,如何進行有效的土地增值稅稅收籌劃,減輕納稅負擔,相應增加企業(yè)的盈利,勢必成為當前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。筆者認為,可以從以下幾個方面著手進行稅收籌劃。

一、 納稅籌劃的原則

1.事先籌劃原則。即稅務籌劃必須在納稅義務發(fā)生之前,通過對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動過程的規(guī)劃與控制來進行。

2.守法性原則。它規(guī)定了納稅人向國家納稅的義務和立法精神的宗旨,企業(yè)須以合法節(jié)稅方式對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動進行安排。

3.經(jīng)濟原則。即企業(yè)在進行稅務籌劃時要進行“成本效益分析”,看是否經(jīng)濟可行,稅務籌劃不能只注重于納稅環(huán)節(jié)中個別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實施所引發(fā)的其他費用支出,需綜合考慮采取該稅務籌劃方案是否能給企業(yè)帶來絕對的收益。

二、納稅籌劃的方法

(一)收入分散籌劃法

按相關稅法規(guī)定,土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。在扣除項目金額一定的情況下,轉(zhuǎn)讓收入越少,土地增值額就越小,當然稅率和稅額就越低。因此,如何通過分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,就是一個著眼點。一般常見的方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離,分次單獨簽定合同。

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備開發(fā)一棟精裝修的樓房,預計精裝修房屋的市場售價是1 800萬元(含裝修費600萬元),該企業(yè)可以分兩次簽定合同,在毛坯房建成后先簽l 200萬元的房屋買賣合同,等裝修時再簽600萬元的裝修合同,則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅,這樣就使得應納稅額有所減少,達到節(jié)稅的目的。

(二)臨界點籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個項目,總要獲得一定的利潤,但利潤率越高,繳納的土地增值稅就越多,稅后利潤可能反而越小。因此,如何做到使房價在同行中最低,應繳土地增值稅最少,所獲利潤最多是房地產(chǎn)公司應認真考慮的問題。按照稅法有關優(yōu)惠規(guī)定:納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%的,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的,應就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應,可以對此進行納稅籌劃。

實際工作中,首先要測算增值率(增值額與允許扣除項目金額的比率),然后設法調(diào)整增值率。改變增值率的方法有兩種:一是合理定價,如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率,通過適當降低價格可以減少增值額,降低土地增值稅的適用稅率,從而減輕稅負。二是增加扣除額,主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行實施細則》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可以扣除的項目有:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。納稅人可以通過改善住房環(huán)境,提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當增加扣除項目,以高質(zhì)低價來占領市場。

假如定價1 000萬元,增值率為25%,應納土地增值稅為90萬元。假如不考慮其他因素,獲利為1000-800-90=110(萬元)。但如果定價960萬元(X一800/800=20%),增值率為20%。由于納稅人建造的是普通標準住宅出售,且增值額未超過扣除項目金額的20%的,所以就可以免征土地增值稅,則獲利為960-800=160(萬元),二者相比稅后利潤增加50萬元。通過這個例子可以看出,企業(yè)在出售普通標準住宅時,通過合理定價進行納稅籌劃,完全可以使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。當然,企業(yè)并不是把價定得越低越好,當所提高的售價帶來的收益大于提高售價而增加的稅費支出就是值得的。

(三)費用遷移籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用(管理費用、財務費用、經(jīng)營費用)不以實際發(fā)生數(shù)扣除,而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤作為一定條件,按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃,把實際發(fā)生的期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去,例如屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費等都屬于期間費用的開支范圍,由于它的實際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額,因此,人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中。那么這些人的有關費用就可以分攤一部分到房地產(chǎn)開發(fā)成本中。期間費用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除,而房地產(chǎn)的開發(fā)成本卻增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加任何開支的情況下,通過費用遷移法,就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額,從而達到節(jié)稅的目的。

(四)利息支出籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高負債的行業(yè),一般都會發(fā)生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會對企業(yè)的應納稅額產(chǎn)生很大的影響。財務費用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,其房地產(chǎn)開發(fā)的其他費用還可按該項目地價款和開發(fā)成本之和的5%再扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按該項目地價款和開發(fā)成本之和的l0%直接扣除成本,其實際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地:如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資,利息費用較高,則應盡可能提供金融機構貸款證明,并按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,實現(xiàn)利息據(jù)實扣除,降低稅額;反之,開發(fā)過程中借款不多,利息費用較低,則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構的貸款證明,這樣就可多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用,以實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

(五)建房方式籌劃法

根據(jù)稅法有關規(guī)定:某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進行納稅籌劃,其節(jié)稅效果也是很明顯的。

第一種是代建房方式。稅法規(guī)定,代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍,而屬于建筑業(yè),是營業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是3%的比例稅率,稅負較低,而土地增值稅適用的是30%―60%的四級超率累進稅率,前者節(jié)稅明顯。因此,如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終客戶,就完全可以采用代建房方式進行開發(fā),而不采用先開發(fā)后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以客戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備,也可以協(xié)商由客戶自己購買和取得,其關鍵是房地產(chǎn)權沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項籌劃更加順利,房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)市場情況,適當降低代建房勞務收入的數(shù)額,以取得客戶的配合。

第二種是合作建房方式。稅法規(guī)定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得一塊土地的使用權準備修建住宅,則該企業(yè)可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣,從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣,在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前,各方都不用繳納土地增值稅,只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)公司的那部分住房時,才就這一部分繳納土地增值稅。

三、企業(yè)進行稅務籌劃應注意的問題

(一)國家應盡早完善稅務籌劃的立法工作

完善、規(guī)范的稅法是企業(yè)進行稅務籌劃的前提,只有在稅法的引導和約束下企業(yè)才能更好地進行稅務籌劃。從我國現(xiàn)階段完善稅收立法工作來看,筆者認為應解決以下問題:1.健全稅收一般性規(guī)范,減少稅法漏洞,杜絕企業(yè)避稅行為;2.改革征管體制,走現(xiàn)代化征管之路;3.稅收立法要貫徹透明、簡明、操作性原則。

(二)增強企業(yè)納稅人的納稅意識,樹立正確的稅收籌劃觀念

企業(yè)納稅人自身的稅務籌劃意識和籌劃能力是成功開展稅務籌劃,節(jié)約稅金支出的關鍵。這需要企業(yè)領導和財務人員要樹立稅務籌劃意識,規(guī)范稅務籌劃基礎工作,包括設立完善、客觀、規(guī)范的會計賬目和編制真實的財務報表,發(fā)揮稅務會計的作用,盡可能使納稅人稅收負擔降到最低。另外,企業(yè)稅收籌劃的目的是減輕稅收負擔,提高經(jīng)濟效益,那么通過減輕稅收負擔可以實現(xiàn)稅后利潤最大化,但納稅人在取得稅收收益的同時,還必須考慮稅收籌劃方案中的成本問題,只有當收益大于成本時這種方案才是可行的,所以企業(yè)在稅收籌劃時要注意只有總體收益最大的方案才是最優(yōu)的。企業(yè)要根據(jù)自身的情況,選擇合理的籌劃方法。

(三)企業(yè)著力培養(yǎng)專業(yè)稅務籌劃人員

稅務籌劃是一種高層次的理財活動,要求籌劃人員不僅具備法律、稅收、財務會計、統(tǒng)計、金融、數(shù)學、管理等各方面的專業(yè)知識,還要具有嚴密的邏輯思維、統(tǒng)籌謀劃的能力。因此企業(yè)要培養(yǎng)精通多門學科,具備相當專業(yè)素質(zhì)的稅務籌劃專業(yè)人員。

參考文獻:

[1] 莊粉榮.納稅籌劃實戰(zhàn)精選百例[M].北京:機械工業(yè)出版社,2007.

第5篇：房地產(chǎn)稅稅務籌劃范文

摘 要：稅務籌劃，是指在納稅行為發(fā)生前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過對法人的經(jīng)營、投資、理財?shù)壬娑愂马椬龀鍪孪劝才牛M可能減少繳稅、遞延納稅目標等一系列謀劃活動，而房地產(chǎn)開發(fā)具有開發(fā)周期長、資金占用量大、開發(fā)業(yè)務復雜多樣等特性，企業(yè)可針對其經(jīng)營特點，通過合理選擇會計處理方法、選擇有利經(jīng)營方式、利用稅收優(yōu)惠政策等方法來降低稅率、增加抵扣稅額，以達到稅務籌劃的合理。

關鍵詞 ：稅務籌劃 現(xiàn)狀分析 建議對策

一、關于稅務籌劃

1.稅務籌劃的合法性：稅務籌劃，只能在稅收法律許可的范圍內(nèi)進行。其中有兩層含義：一是必須要遵守稅法。二是不能違反稅法。合法是稅務籌劃的前提，當存在了多種可選擇的納稅方案時，納稅人可以利用對稅法的熟識、對實踐技術的掌握，做出納稅最優(yōu)化的選擇。對于違反稅收法律規(guī)定，逃避納稅責任，以降低稅收負擔的行為，屬于偷稅、逃稅，要堅決加以反對和制止。

2.稅務籌劃的籌劃性：在納稅行為發(fā)生之前，對經(jīng)濟事項進行規(guī)劃、設計、安排，達到減輕稅收負擔的目的。在經(jīng)濟活動中，納稅義務通常具有滯后性，企業(yè)交易行為發(fā)生后才繳納流轉(zhuǎn)稅；收益實現(xiàn)或分配之后，才繳納所得稅；財產(chǎn)取得之后，才繳納財產(chǎn)稅。這在客觀上提供了對納稅事先做出籌劃的可能性。另外，經(jīng)營、投資和理財活動是多方面的，稅收規(guī)定也是有針對性的。納稅人和征稅對象的性質(zhì)不同，稅收待遇也往往不同，這在另一個方面為納稅人提供了可選擇較低稅負決策的機會。

3.稅務籌劃的目的性：稅務籌劃的直接目的就是降低稅負，減輕納稅負擔。這里面包含兩層意思：一是選擇低稅負。低稅負意味著較低的稅收成本，較低的稅收成本意味著高的資本回收率；二是滯延納稅時間，獲取貨幣的時間價值。通過一定的技巧，在資金運用方面做到提前收款、延緩支付。

4.稅務籌劃的風險性：對稅收政策理解不準確或操作不當，而在不知覺情況下采用了導致企業(yè)稅負不減反增的方案，或者觸犯法律而受到稅務機關的處罰都可能使得稅收籌劃的結(jié)果背離預期的效果。

5.稅務籌劃的專業(yè)性：專業(yè)性不僅是指稅務籌劃需要由財務、會計專業(yè)人員進行，而且只面臨社會化大生產(chǎn)、全球經(jīng)濟一體化、國際貿(mào)易業(yè)務日益頻繁、經(jīng)濟規(guī)模越來越大，僅靠納稅人自身進行稅收籌劃顯得力不從心。因此，稅務、稅務咨詢作為第三產(chǎn)業(yè)便向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展。

二、稅務籌劃的切入點

稅務籌劃是利用稅法客觀存在的政策空間來進行的，這些空間體現(xiàn)在不同的稅種上、不同的稅收優(yōu)惠政策上、不同的納稅人身份上及影響納稅數(shù)額的基本稅制要素上等等，因此應該以這些稅法客觀存在的空間為切入點。

1.選擇空間大的稅種

從原則上說，稅務籌劃可以針對一切稅種，但由于不同稅種的性質(zhì)不同，稅務籌劃的途徑、方法及其收益也不同。實際操作中，要選擇對決策有重大影響的稅種作為稅務籌劃的重點；選擇稅負彈性大的稅種作為稅務籌劃的重點，稅負彈性越大，稅務籌劃的潛力也越大。一般說來，稅源大的稅種，稅負伸縮的彈性也大。因此，稅務籌劃自然要瞄準主要稅種。另外稅負彈性還取決于稅種的要素構成。這主要包括稅基、扣除項目、稅率和稅收優(yōu)惠。稅基越寬，稅率越高，稅負就越重；或者說稅收扣除越大，稅收優(yōu)惠越多，稅負就越輕。

2.以稅收優(yōu)惠政策

稅收優(yōu)惠是稅制設計中的一個重要要素，也是貫徹一定時期一國或地區(qū)稅收政策的重要手段。國家為了實現(xiàn)稅收調(diào)節(jié)功能，一般在稅種設計時，都設有稅收優(yōu)惠條款，企業(yè)如果充分利用稅收優(yōu)惠條款，就可享受節(jié)稅效益。因此，用好、用足稅收優(yōu)惠政策本身就是稅務籌劃的過程。選擇稅收優(yōu)惠政策作為稅務籌劃突破口時，應注意兩個問題：一是納稅人不得曲解稅收優(yōu)惠條款，濫用稅收優(yōu)惠，以欺騙手段騙取稅收優(yōu)惠；二是納稅人應充分了解稅收優(yōu)惠條款，并按規(guī)定程序進行申請，避免因程序不當而失去應有權益。

3.以納稅人構成

按照我國稅法規(guī)定，凡不屬于某稅種的納稅人，就不需繳納該項稅收。因此，企業(yè)理財進行稅務籌劃之前，首先要考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而從根本上解決減輕稅收負擔問題。如在1994 年開始實施的增值稅和營業(yè)稅暫行條例的規(guī)定下，企業(yè)寧愿選擇作為營業(yè)稅的納稅人而非增值稅的納稅人，寧愿選擇作為增值稅一般納稅人而非增值稅小規(guī)模納稅人。因為，營業(yè)稅的總體稅負比增值稅總體稅負輕，增值稅一般納稅人的總體稅負較增值稅小規(guī)模納稅人的總體稅負輕。當然，這不是絕對的，在實踐中，要做全面綜合的考慮，進行利弊分析。

以影響應納稅額的幾個基本因素為切入點，影響應納稅額因素有兩個，即計稅依據(jù)和稅率。計稅依據(jù)越小，稅率越低，應納稅額也越小。因此，進行稅務籌劃，無非是從這兩個因素人手，找到合理、合法的辦法來降低應納稅額。

4.以不同財務管理環(huán)節(jié)和階段

企業(yè)的財務管理包括籌資管理、投資管理、資金運營管理和收益分配管理，每個管理過程都可以有稅務籌劃的工作可做。投資管理階段，選擇投資地點時，選擇在低稅率地區(qū)如實施新企業(yè)所得稅法以前可以選擇沿海開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、國家鼓勵的西部等地區(qū)，會享受到稅收優(yōu)惠選擇投資項目時，國家鼓勵的投資項目和國家限制的投資項目，兩者之間在稅收支出上有很大的差異；在企業(yè)組織形式的選擇上，尤其在兩稅合并以前內(nèi)資與中外合資、聯(lián)營企業(yè)與合伙企業(yè)、分公司與子公司，不同的組織形式所適用的稅率是不同的。

經(jīng)營管理階段，不同的固定資產(chǎn)折舊方法影響納稅。不同的折舊方法，雖然應計提的折舊總額相等，但各期計提的折舊費用卻相差很大，從而影響各期的利潤及應納稅所得額；不同的存貨計價方法的選擇，一般來說，在物價持續(xù)下降時，采用先進先出法計算的成本較高，利潤相對減少，反之，如能采用后進先出法，則可相對降低企業(yè)的所得稅負擔；采購時，采購對象是不是一般納稅人也有很大的影響。

三、建議對策

（一）營業(yè)稅的稅務籌劃分析

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應納營業(yè)稅的稅目包括服務業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)。稅率皆為5%。房地產(chǎn)開發(fā)公司營業(yè)稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)公司的銷售額，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的銷售額為向房地產(chǎn)開發(fā)公司收取的傭金。營業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據(jù)業(yè)務特點進行稅收籌劃：1.減少營業(yè)稅應稅項目的流轉(zhuǎn)次數(shù)。我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復征收的。2.選擇合作建房方式。一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)以土地使用權，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。甲企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應交納營業(yè)稅的納稅義務。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營業(yè)稅。3.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3％低稅率繳納營業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅。

（二）企業(yè)所得稅的稅務籌劃分析

我國自2008 年1 月1 日起施行內(nèi)外資統(tǒng)一的新企業(yè)所得稅法，稅率為25％。企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為應納稅所得額，應納稅所得額=收入總額一準以扣除項目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和，包括納稅人來源于中國境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營收入和其他業(yè)務收入。

1.合理延遲產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時間。稅法規(guī)定，只有當房地產(chǎn)的權屬發(fā)生變更時，才能確認銷售收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理延遲房地產(chǎn)權屬變更時間，推遲房產(chǎn)證的辦理來推遲銷售收入的實現(xiàn)時間，以緩繳企業(yè)所得稅，達到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。

2.合理推遲成本最終確認時間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務人員可通過合理推遲成本最終確認的時間，以緩繳企業(yè)所得稅，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

總結(jié)：

房地產(chǎn)開發(fā)是中國當前和今后的經(jīng)濟增長點，在中國經(jīng)濟中發(fā)揮著重要作用，本文從投資活動和經(jīng)營活動等方面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃進行了詳細的分析和探討，涉及到了營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅務籌劃分析，以期達到合理避稅，使法人利益最大化的目的。

參考文獻：

[1]王麗.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃探析.財會通訊，2014（1）.

[2]李春兒.淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃.會計師，2013（9）.

第6篇：房地產(chǎn)稅稅務籌劃范文

關鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；稅務籌劃

東莞房地產(chǎn)業(yè)是東莞國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。然而，東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近年來也面臨市場競爭激烈、開發(fā)成本上升、土地成交價格攀高、銷售量縮減等問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務籌劃是且前東莞房地產(chǎn)業(yè)打造核心競爭力的有效方法之一。

一、東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的風險與成本

稅務籌劃的風險是指實行稅務籌劃因各種原因失敗而付出的代價。主要包括：稅務籌劃基礎不穩(wěn)、稅收政策變化、稅收執(zhí)行不規(guī)范以及目的偏差。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計制度不健全，相關信息嚴重失真或領導部門對稅務聳劃缺乏足夠清醒的認識，就會造成稅務籌劃基礎的不穩(wěn)定，增加風險性。稅務籌劃是一種事前行為，具有長期性和預見性，而國家政策、稅收法規(guī)在今后一段時間內(nèi)有可能發(fā)生變化。如果稅收政策發(fā)生變化，就有可能使得按原稅收政策實行的合理合法的方案。變得既不合理又不合法。這種稅收政策變化的不可預知性，可能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃風險大為增加。稅收執(zhí)行不規(guī)范。即由于稅收行政執(zhí)法不規(guī)范，從而導致稅務籌劃失敗的風險。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務籌劃，不是想盡辦法去偷稅、漏稅和逃稅，而是最大限度利用稅法賦予納稅人的權利，用足、用活、用好國家和地方政府的稅收優(yōu)惠政策，以實現(xiàn)在法律允許范圍內(nèi)充分運用合法手段減輕稅負的目的。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)往往面臨不同稅負的多種納稅方案的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)可以避重就輕。選擇低稅負的納稅方案，合理減輕企業(yè)的稅收負擔，這是房地產(chǎn)企業(yè)增強競爭力的有效手段之一。但是，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃行為要以不違法為前提，如果采取違法手段來減少納稅支出，不僅會破壞房地產(chǎn)企業(yè)的信譽和形象，而且還會受到嚴厲的經(jīng)濟制裁。造成無可挽回的負面影響。稅務籌劃和其他財務管理決策一樣，既有收益也有風險。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行稅務籌劃時，不僅要考慮籌劃方案可能產(chǎn)生的收益，也要充分考慮到籌劃方案可能面臨的風險。

東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務籌劃時除了可能會產(chǎn)生意想不到的風險之外。也有可能會增加成本。稅務籌劃成本是房地產(chǎn)企業(yè)因進行稅務籌劃而增加的支出。稅務籌劃成本可分為顯性成本和隱性成本。顯性成水是指房地廣：開發(fā)企業(yè)在實施稅務籌劃時實際發(fā)生的相關費用和支出。具體表現(xiàn)為：支付稅務專家費用、籌建或完善組織的成本、組織之間物質(zhì)和信息的交流成本、制定和實施計劃的成本、談判成本、監(jiān)管成本和相關聯(lián)的管理成本等。隱性成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于實施稅務籌劃所產(chǎn)生的連帶經(jīng)濟行為的費用和支出。

成本效益分析是東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務籌劃時必須認真考慮和對待的問題。當東莞房地產(chǎn)扦發(fā)企業(yè)進行稅務籌劃的收益大于其籌劃成本時，應當積極開展和實施稅務籌劃：當東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務籌劃的成本高于其收益時。就應當主動放棄稅務籌劃。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本效益分析時，還要認真考慮稅收籌劃的風險大小。在沒有風險時，自然是收益越大越好；但存在風險時。高風險往往伴隨著高收益。在這種情況下，東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就不能簡單比較收益的大小。還應該考慮風險的高低以及經(jīng)過風險調(diào)整后的收益大小。

二、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的主要方法

綜合運用國內(nèi)外專家學者稅務籌劃的方法與技術，東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的主要方法有轉(zhuǎn)讓定價法、因素分析法、遞延納稅籌劃法、比較法、避稅臨界點法、分劈法等。

轉(zhuǎn)讓定價法是指兩個或兩個以上有經(jīng)濟聯(lián)系的經(jīng)濟實體為共同獲得更多的利潤而在銷售活動中進行的價格轉(zhuǎn)讓。這種方法普遍運用于母子公司、總分公司、有經(jīng)濟聯(lián)系的企業(yè)之間。

因素分解法又稱杜邦分析法，是以凈資產(chǎn)收益率為核心。將因素分解，提示各因素對凈資產(chǎn)收益率的影響。

遞延納稅籌劃法是指企業(yè)采用一些推遲實現(xiàn)銷售收入或加大前期成本費用扣除的方法，降低企業(yè)的應納稅所得額，達到推遲納稅的目的。

比較法是在不違法的情況下，對多個納稅方案計算納稅效果，比較其綜合稅負。從中選擇稅負最低、納稅風險最小的方案，

避稅臨界點法的關鍵是，尋找最佳稅負的臨界點。借以享受免稅或減稅等稅收優(yōu)惠政策，保護企業(yè)及個人的合法權益。

分劈法是指在合理合法的情況下。把應納稅所得額、財產(chǎn)、交易合同進行適當分劈，達到節(jié)稅的目的。

三、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃存在的主要問題

1、稅務籌劃與偷稅、漏稅相混淆。東莞不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務籌劃時沒有準確把握稅務籌劃的本質(zhì)。偷稅是指納稅人在發(fā)生應稅行為、產(chǎn)生納稅義務后。采取不法手段隱瞞全部或者部分納稅義務，達到不履行或者不足額履行納稅義務的行為。漏稅是由于納稅人不熟悉稅法規(guī)定和財務制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的。偷稅具有明顯的欺詐性和違法性。是國家所禁止和嚴厲打擊的行為。漏稅也是國家禁止的行為。稅務籌劃是符合稅法以及政府相關規(guī)定的合法行為。

2、只重稅負高低。忽略了其他因素。目前，東莞的一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受經(jīng)濟利益驅(qū)動，單純從稅收籌劃的角度去考慮或?qū)嵤┮恍┓桨?，結(jié)果在實際工作中往往達不到預期效果，甚至是得不償失。例如，企業(yè)所得稅是企業(yè)開展稅收籌劃的重點，而有的企業(yè)許多稅收籌劃都是通過減少本期利潤來達到減少所得稅目的的，這可能會給企業(yè)帶來利潤指標下降的負面影響。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有著眼于整個籌劃期間的稅負最小化，只考慮當年的稅負最低，而沒有考慮這種稅負減少對其他年份的影響。

3、缺乏稅務籌劃專業(yè)人才。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務籌劃方面普遍存在專業(yè)人才極度匱乏的現(xiàn)象。東莞有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財會人員往往對稅務知識一知半解，只能夠填寫會計報表和納稅申報表，卻不會對申報表進行具體分析，甚至不知道哪些稅收政策有利于企業(yè)、哪些不利，更談不上事先的稅務籌劃。

4、片面夸大稅務籌劃的作用。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運用稅務籌劃時，錯誤地認為稅務籌劃一定可以增加企業(yè)的鼐利。實際上，稅務籌劃也并不一定是盈利的唯一方法。

四、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃存在問題的對策

1、樹立法治觀念，依法實施稅務籌劃。依法籌劃是稅收籌劃工作的基礎和前提。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行稅收籌劃時必須嚴格遵守國家和地方政府的相關稅收法規(guī)。任何違法的稅收籌劃，無論一時取得的成果如何顯著，但遲早是要失敗和付出代價的。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要熟悉國家和地方政府的稅收法規(guī)以及相關規(guī)定，又要仔細分析企業(yè)經(jīng)營的特點，悉心掌握與自身生產(chǎn)經(jīng)營密切相關的內(nèi)容，最終將兩者有機結(jié)合起來，選擇既符合企業(yè)經(jīng)濟利益又符合稅法規(guī)定的稅務籌劃方案。

2、提高稅務籌劃的專業(yè)化水平。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施稅費籌劃時，籌劃人員必須要具有相當?shù)亩愂諏I(yè)知識和水平。要對國家和地方政府的稅收征管形式、內(nèi)容和方法有很深的認識和了解，才能對當前房地產(chǎn)的稅收政策進行充分的分析、研究和設計，才能降低企業(yè)的成本和納稅負擔。為實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化提供條件。因此，東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要全面提高稅務籌劃人才的專業(yè)水平。

3、提高交流和溝通的能力。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施稅務籌劃行為最終要達到的目的是節(jié)稅，而節(jié)稅目標的實現(xiàn)必須依賴稅務機關承認企業(yè)的稅務籌劃行為合法。只有得到稅務機關的認可。并且依照法定程序履行了相關義務和責任，稅務籌劃行為才會轉(zhuǎn)化為企業(yè)實實在在的經(jīng)濟效益。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須與稅務機關工作人員誠心交流和溝通，并以誠信納稅的行為。樹立企業(yè)良好的納稅信譽和形象。取得稅務機關的高度信任和認同。力求實現(xiàn)與稅務機關的“雙贏”。

4、從整體和長遠戰(zhàn)略進行稅務籌劃。東莞房地廣：開發(fā)企業(yè)納稅籌劃要有整體的稅務籌劃思路和方案，應從企業(yè)的整體利益出發(fā)，不僅要關注財務、稅務方面的事項，也應關注日常經(jīng)營的方方面面，不能只注重戰(zhàn)術籌劃，輕視戰(zhàn)略籌劃，顧此失彼。稅務籌劃應在項目決策之初就開始，對整個項目要高瞻遠矚，合理規(guī)劃，并應充分考慮自身的納稅成本。通過合理、合法的手段來實現(xiàn)納稅籌劃，以減輕企業(yè)的稅收負擔。

參考文獻：

第7篇：房地產(chǎn)稅稅務籌劃范文

關鍵詞：非房地產(chǎn)企業(yè) 物業(yè) 稅收籌劃

基于相關稅收籌劃的理論，結(jié)合非房地產(chǎn)企業(yè)的處置存量物業(yè)活動的特點，本文通過構造企業(yè)兼并重組間接轉(zhuǎn)讓模式，給出較傳統(tǒng)直接處置操作較為復雜、但具有明顯節(jié)稅效果和經(jīng)濟效益的處置方案。

一、案例背景

A企業(yè)是一家傳統(tǒng)紡織品制造企業(yè)，擁有一幢2004年12月31日購置職工宿舍樓，賬面作為固定資產(chǎn)列示，物業(yè)原值1200萬元（含土地價值），累計折舊（攤銷）570萬元，2014年企業(yè)為加快企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，實施“機器換人”計劃，大規(guī)模減少員工，此幢宿舍樓閑置，A企業(yè)欲出售該幢宿舍樓，盤活存量閑置資產(chǎn)支持技術升級。

此時，A企業(yè)所在地政府引進了B企業(yè)（一家快遞物流企業(yè)），欲購買該幢宿舍樓，改建為辦公住宿兩用樓。A企業(yè)，B企業(yè)達成合意，約定以2014年12月31日為基準日，由具有一級評估資質(zhì)中介機構對該物業(yè)進行評估，評估值3000萬元，A企業(yè)與B企業(yè)以該價格作為協(xié)議價格，相關稅負按規(guī)定由各自企業(yè)自行承擔，簽署購買意向書。

之后A企業(yè)，B企業(yè)上述條件為基礎，落實該物業(yè)轉(zhuǎn)讓過程。

二、傳統(tǒng)直接處置方案

1.直接處置方案思路

A企業(yè)與B企業(yè)簽署房屋轉(zhuǎn)讓合同，由A企業(yè)將該房屋過戶給B企業(yè)。

2.具體稅負計算

A企業(yè)營業(yè)稅：根據(jù)營業(yè)稅相關規(guī)定，單位銷售其購置的不動產(chǎn)，以全部收入減去不動產(chǎn)購置原價后的余額為營業(yè)額。A企業(yè)需要交納營業(yè)稅：（3000-1200）×5%=90萬元

A企業(yè)城市維護建設稅與教育費附加：A企業(yè)納稅所在地城市維護建設稅稅率和教育費附加費率分別為7%和3%。A企業(yè)需交納城市維護建設稅和教育費附加：150×（7%+3%）=9萬元。

A企業(yè)印花稅：房屋轉(zhuǎn)讓合同，印花稅按產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書具萬分之五貼花。A企業(yè)需要交納印花稅：3000×0.05%=1.5萬元。

A企業(yè)土地增值稅：根據(jù)土地增值稅相關規(guī)定，納稅人出售舊房及建筑物的需要評估確定扣除項目的金額。經(jīng)過評估該宿舍樓重置成本2000萬元，成新率為65%，準許抵扣的成本為2000×0.65=1300萬元。按照規(guī)定允許扣除的項目，主要是銷售過程中涉及的相關稅費：90+9+1.5=100.5萬元，合計可以扣除項為1400.5萬元，收入按照評估價3000萬元計算，增值額為3000-1400.5=1599.5萬元，增值率為114.21%，土地增值稅稅率表，計算為土地增值稅1599.5×50%-1400.5×15%=589.68萬元

A企業(yè)企業(yè)所得稅：不考慮其他相關業(yè)務，僅考慮該業(yè)務對A企業(yè)帶來的企業(yè)所得稅影響，根據(jù)企業(yè)所得稅規(guī)定的收入成本匹配原則，該項業(yè)務帶來的應稅所得額為3000-（1200-570）-90-9-1.5-589.68=1679.82萬元，需要交納企業(yè)所得稅1679.82×0.25=419.96萬元（A企業(yè)所得稅率為25%）。

B企業(yè)印花稅：簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同，印花稅按產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書具萬分之五貼花。B企業(yè)需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元。同時按照印花稅規(guī)定B企業(yè)還有權利證照貼花5元，鑒于金額相對于分析不在一個量級，忽略不計。

B企業(yè)契稅：按照契稅相關規(guī)定，比企業(yè)承接物業(yè)需要交納契稅。B企業(yè)需要交納契稅：3000×3%=90萬元

三、重組兼并間接處置方案

1.間接處置方案思路

上述過程是常規(guī)操作，沒有很好的運用企業(yè)重組兼并的概念以及相關政策，結(jié)合目前的改革背景提出如下處置方案，可減少稅收成本，提高交易雙方經(jīng)濟效益。

交易流程：

步驟一：A企業(yè)少量現(xiàn)金出資設立一家全資子公司H（非房地產(chǎn)企業(yè)）

步驟二：A企業(yè)將該待處置物業(yè)評估作價向H公司增資

步驟三：A企業(yè)與B企業(yè)達成對H公司100%股權的轉(zhuǎn)讓協(xié)議

步驟四：B企業(yè)注銷H公司回收資產(chǎn)，或者直接作為房屋出租主體經(jīng)營。

2.稅負概要分析

A企業(yè)，B企業(yè)在此過程中涉及的相關稅種見表1。

3.具體稅負計算

步驟一：

A企業(yè)設立全資子公司，新設資金賬簿以及辦理相關證照需要交納印花稅，但是由于該部分費用與其他費用相比不在一個量級，因此在分析中忽略不計。

步驟二：

A企業(yè)營業(yè)稅：根據(jù)財稅[2002]191號文件規(guī)定：企業(yè)以不動產(chǎn)對外真實投資的，不征收營業(yè)稅。A企業(yè)營業(yè)稅可以免除。隨之城市維護建設稅和教育費附加計稅基礎為零。

A企業(yè)土地增值稅：根據(jù)財稅[2006]21號文規(guī)定：非房地產(chǎn)企業(yè)用房屋對外投資非房地產(chǎn)企業(yè)，暫免征收土地增值稅。由于A企業(yè)與H公司均不是房地產(chǎn)企業(yè)，該過程土地增值稅可以免除。

A企業(yè)與H企業(yè)印花稅：根據(jù)印花稅規(guī)定A企業(yè)與H公司需要各自按照產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓書具交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元，同時H企業(yè)需要交納資金營業(yè)賬簿貼花印花稅3000×0.05%=1.5萬元。

A企業(yè)企業(yè)所得稅：A企業(yè)用房產(chǎn)增資視同銷售，確認應納稅所得額為3000-（1200-570）-1.5=2368.5萬元。

H企業(yè)契稅：根據(jù)財稅[2015]37號文：母子公司之間劃轉(zhuǎn)房屋，免征契稅。H企業(yè)承受該物業(yè)免契稅。

步驟三：

因為上述行為可以在一個評估期內(nèi)完成，因此H企業(yè)實際評估值應該就為3000萬元（其中交了3萬元的印花稅）。

A企業(yè)營業(yè)稅：根據(jù)財稅[2002]191號文規(guī)定，用不動產(chǎn)在投資后轉(zhuǎn)讓其股權的也不征收營業(yè)稅。此過程免交營業(yè)稅。隨之城市維護建設稅和教育費附加計稅基礎為零。

A企業(yè)，B企業(yè)印花稅：A，B企業(yè)雙方因為涉及股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議，應雙方都需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元。

A企業(yè)企業(yè)所得稅：A企業(yè)投資H企業(yè)原始投資成本為3003萬元資產(chǎn)收到對價為3000萬元，因此，A企業(yè)還可減少應稅所得額3萬元，綜合第二步A企業(yè)需要交納企業(yè)所得稅為（2368.5-3）×0.25=591.38萬元。

步驟四：

H企業(yè)的營業(yè)稅：清算減值過程，不視為營業(yè)稅視同銷售，因此不需要繳納營業(yè)稅。

B企業(yè)契稅：同樣依據(jù)財稅[2015]37號文，B企業(yè)可以做全資企業(yè)的一次減資，就滿足免契稅條件。

B，H企業(yè)印花稅：由于減值和注銷過程一般不需要簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，因此不需要納稅貼花。

自此，A企業(yè)宿舍完全轉(zhuǎn)移到B企業(yè)名下。

四、方案對比分析

綜合以上的相關計算，可以得出如表2所示的綜合稅負與主要經(jīng)濟效益對比分析。

五、實踐操作與稅收籌劃進一步建議

1.雖然經(jīng)濟效益好，但是間接處置手續(xù)比直接處置要復雜的多，即便目前《公司法》修改后簡化了公司的注冊，注銷過程，其方案實施的時間基本上最快也要比直接處置要多三個月左右。

2.對于免稅政策的應用上，存在幾個模糊點，各地的稅務機關處理存在一定的差異，因此方案在實施前需要與當?shù)囟惥謾C關有一個充分的溝通：

第一，對于短時間密集的變更安排，稅務機關有可能認定其不屬于“接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為”影響營業(yè)稅免稅。減資注銷行為是否征收營業(yè)稅也存在一定的模糊性。但是該問題，綜合B企業(yè)后續(xù)籌劃方案可以有效解決；第二，對于設立的H公司其經(jīng)營實質(zhì)是否屬于房地產(chǎn)公司存在討論空間，影響土地增值稅的免稅認定；第三，契稅免稅政策中應用中的對全資子公司的增資與減資是否屬于“劃轉(zhuǎn)”也存在理論爭議。

參考文獻：

[1]全國注冊稅務師執(zhí)業(yè)資格考試教材編寫組.稅法（Ⅰ）[M].北京：中國稅務出版社，2013.

[2]全國注冊稅務師執(zhí)業(yè)資格考試教材編寫組.稅法（Ⅱ）[M].北京：中國稅務出版社，2013.

[3]財政部注冊會計師考試委員會辦公室.稅法[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，2013.

[4]王勁穎.博弈論在稅收管理中的運用[J].現(xiàn)代經(jīng)濟探討，2000（3）.

第8篇：房地產(chǎn)稅稅務籌劃范文

【關鍵詞】營改增房地產(chǎn)土地價款

稅務籌劃會計核算

“營改增”工作是國家整個“供給側(cè)”改革中的重要一環(huán)，目的是減少甚至消除經(jīng)濟流通環(huán)節(jié)中重復征稅的現(xiàn)狀，總體上降低行業(yè)稅收負擔，有利于行業(yè)經(jīng)營模式創(chuàng)新，更有助于促進企業(yè)自身更好、更快地適應市場經(jīng)濟發(fā)展。

房地產(chǎn)“營改增”后，增值稅替代營業(yè)稅，允許企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)抵扣上游環(huán)節(jié)已納稅款，從而消除重復征稅的弊端，減輕企業(yè)稅負。然而，房地產(chǎn)企業(yè)一般計稅方式下所發(fā)生的土地成本，根據(jù)財稅[2016]36號文件及其實施細則規(guī)定，只允許將支付政府土地價款部分抵減銷項稅，其他土地購置及拆遷成本均不允許抵扣，從而不利于企業(yè)稅負降低，但同時也為企業(yè)在現(xiàn)有法律法規(guī)框架下進行有關土地成本稅務籌劃留下一定空間。

一、“營改增”后房地產(chǎn)新項目土地成本稅務籌劃的必要性

（一）土地成本占房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)總成本比重大，進行稅務籌劃符合企業(yè)收益最大化原則。伴隨房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭愈演愈烈的趨勢，各地不斷涌現(xiàn)新的“地王”，巨額的土地成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成敗的關鍵因素之一。增值稅下，企業(yè)支付政府部門土地價款高低，最終會以杠桿原理的形式影響項目開發(fā)經(jīng)營的整體稅負。因此，土地成本稅務籌劃工作必然是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重點。

（二）基于財政部、國稅總局的財稅[2016]36號及國稅總局的2016年第18號公告等文件，各地國稅局相繼出臺具體實施辦法，基本上明確了房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷售額計算中允許扣除的土地價款只限“向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地出讓金”。然而，實際操作中企業(yè)支付政府部門的市政配套費、政府主導收取并統(tǒng)一支付拆遷戶的拆遷費等其他成本費用，金額大且取得的合法憑證基本上是國家財政部監(jiān)制的資金往來結(jié)算票據(jù)或地方政府（非稅收入）票據(jù)，增值稅下無法取得進項抵扣或銷項抵減，造成企業(yè)實際稅負仍然很高。

二、增值稅下房地產(chǎn)新項目土地成本稅務籌劃實施方案及建議

（一）實際談判中，擴大“營改增”政策中“支付土地價款”的界定范圍

根據(jù)2011年1月21日國務院頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條規(guī)定，“市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作”。因此，有關拆遷系列成本費用納入目前增值稅下只允許銷項抵減的“土地出讓金”提供了可能。企業(yè)在簽訂土地出讓合同時，應爭取將涉及項目有關拆遷的費用一并納入“土地價款”合計金額中，加大了未來增值稅下銷項扣除基數(shù)，從而合法有效地降低企業(yè)稅負。

（二）合理控制拿地成本在開發(fā)總成本中的比例，收窄企業(yè)收益流失范圍

財稅[2016]36號文件中明確規(guī)定土地出讓金可以增值稅下抵減銷項稅，據(jù)此模擬測算，若企業(yè)在同樣開發(fā)規(guī)模、同樣設計規(guī)劃條件下，獲取不同價格的土地，企業(yè)可根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略不同做出合理選擇：

1.追求營業(yè)收入規(guī)模最大化的企業(yè)，在同樣售價水平下，合理利用土地價款杠桿作用，將因此所抵減的銷項稅轉(zhuǎn)化為營業(yè)收入。根據(jù)國稅總局2016年第18號文件，銷項稅=（全部價款和價外費用一允許扣除的土地價款）÷（1+11%）x11%，從而可確認營業(yè)收入=全部價款和價外費用一銷項稅，相比提供貨物銷售行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)核算所確認的收入中因土地價款抵減銷項稅而有所增加，具體金額=土地出讓金×（1÷（1+11%）x11%）。

2.兼顧收入、利潤規(guī)模雙贏的企業(yè)，應優(yōu)先選擇供不應求的市場獲取土地，同時應考慮市場環(huán)境中客戶積極接受因土地價格轉(zhuǎn)移到銷售價格的能力，如果可消化價格差，應優(yōu)先在該市場拿地。由于土地價款將所抵減的增值稅銷項稅轉(zhuǎn)化為營業(yè)收入，并且除附加稅外，增值稅不納入稅前利潤扣除項。因此，企業(yè)在獲取較高價格土地的同時，可以較低增長幅度提高銷售價格，同樣可以在不減少利潤總量的情況下，獲得收入、利潤規(guī)模雙贏的效果。

三、增值稅下房地產(chǎn)新項目土地成本核算會計分錄設計及實務案例

（一）土地成本依據(jù)“價稅分離”原則核算入賬

根據(jù)國家稅務總局2016年18號文件規(guī)定：適用一般計稅方法計稅的房地產(chǎn)企業(yè)，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應土地價款后的余額計算銷售額，即土地價款抵減銷售額而減少銷項稅。根據(jù)財政部的《關于印發(fā)的通知》（財會[2012]13號）規(guī)定：一般納稅人提供應稅服務，試點期間按照營業(yè)稅改征增值稅有關規(guī)定允許從銷售額中扣除其支付給非試點納稅人價款的，應在“應交稅費一應交增值稅”科目下增設“營改增抵減銷項稅”專欄，用于記錄該企業(yè)因按規(guī)定扣減銷項額而減少的銷項稅額，同時，“主營業(yè)務成本”等相關科目應按照經(jīng)營業(yè)務種類進行明細核算。

1.支付政府土地價款時

房地產(chǎn)企業(yè)支付政府土地價款時，按規(guī)定允許扣減銷售額而減少的銷項稅額，借記“其他應收款一營改增抵減銷項稅額”科目，按實際支付與上述增值稅額的差額，借記“開發(fā)成本一土地購置成本一土地出讓金”，按實際支付金額，貸記“銀行存款”。

案例1：甲房地產(chǎn)企業(yè)2016年5月5日支付政府3.5億元獲取了一宗土地，用于商業(yè)、住宅混合型開發(fā)，并取得財政部監(jiān)制的資金往來結(jié)算票據(jù)，該房地產(chǎn)企業(yè)采用一般計稅方法計稅，會計分錄處理如下：

因土地價款抵減銷項稅=35000÷（1+11%）x11%=3468.47萬元，開發(fā)成本入賬金額=35000-3468.47=31531.53萬元。

借：開發(fā)成本/土地購置成本/土地出讓金

31531.53

其他應收款/營改增抵減銷項稅額

3468.47

貸：銀行存款/人民幣 35 000

2.企業(yè)當期結(jié)轉(zhuǎn)并確認收入時

根據(jù)國家稅務總局公告2016年第18號規(guī)定，項目結(jié)轉(zhuǎn)當期確認銷項稅時允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）x支付的土地價款，從而減少增值稅銷項稅額，借記“應交稅費一應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）”，貸記“其他應收款一營改增抵減銷項稅額”科目；期末，當期銷項稅額扣減當期允許抵減銷項稅額和預繳稅款后的凈值大于當期允許抵扣進項稅額，則借記“應價稅費一應交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”，貸記“應交稅費一未交增值稅”。

案例2續(xù)案例1，甲房地產(chǎn)企業(yè)2016年11月達到預售條件時，總可售建筑面積120000平米。11月份前累計取得可抵扣增值稅專用發(fā)票進項稅額200萬元。11月份預售建筑面積為1200平米，預售價款5550萬元，預繳增值稅額150萬元，均未開增值稅發(fā)票。

2016年12月25日將11月份預售的房屋交房，當月建筑主體工程取得可抵扣增值稅專用發(fā)票進項稅額50萬元。稅務處理及會計處理如下：

①交房結(jié)轉(zhuǎn)收入并確認銷項稅額=5550÷（1+11%）x11%=550萬元，收入金額=5550-550=5000萬元。

借：預收賬款5550

貸：主營業(yè)務收入 5000

應交稅費一應交增值稅（銷項稅額）550

②根據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)收入對應建筑面積，確認當期允許扣除土地價款抵減的銷項稅=1200÷120000x3468.47=34.68萬元

借：應交稅費一應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）34.68

貸：其他應收款一營改增抵減銷項稅額34.68

③計算2016年12月應交納增值稅（次月申報未交增值稅額）=550-34.68-200-50-150=115.32萬元

借：應交稅費一應交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）115.32

貸：應交稅費一未交增值稅115.32

④2017年申報交納上期未交增值稅

借：應交稅費一未交增值稅115.32

貸：銀行存款115.32

（二）土地成本核算不考慮“價稅分離”

根據(jù)國家稅務總局2016年18號文件規(guī)定：一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。而且財會[2012]13號是截止目前財政部統(tǒng)一規(guī)范企業(yè)“營改增”后會計處理的唯一文件，時間較早，參考價值有限，有關房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后會計分錄的設計空間仍然較大。筆者認為，只要在操作規(guī)范、滿足稅法要求的前提下，土地價款期初仍按照全額借記“開發(fā)成本/土地購置成本/土地出讓金”，按照實際支付金額貸記“銀行存款”。在滿足項目結(jié)轉(zhuǎn)確認收入時，僅按照對應比例確認當期允許抵減的土地價款而計算當期銷項稅，不再使用“應交稅費一應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）”、“其他應收款一營改增抵減銷項稅額”等會計科目，減少核算中繁瑣環(huán)節(jié)。

綜上案例1、案例2，稅務處理及會計處理如下：

①支付政府土地價款

借：開發(fā)成本一土地購置成本（土地出讓金）23000

貸：銀行存款23000

②項目結(jié)轉(zhuǎn)并確認收入，計算當期銷項稅=

（5550-1200÷120000x35000）÷（1+11%）x11%=515.32萬元，當期確認收入金額5034.69=5550-515.32

借：預收賬款 5 550

貸：主營業(yè)務收入 5034.69

應交稅費一應交增值稅（銷項稅）

515.32

③計算2016年12月應交納增值稅（次月申報未交增值稅額）115.32萬元=515.32-200-50-150。

借：應交稅費一應交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）

115.32

貸：應交稅費一未交增值稅 115.32

④2017年申報交納上期未交增值稅

第9篇：房地產(chǎn)稅稅務籌劃范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收籌劃；問題與措施

稅收籌劃風險，顧名思義，就是由于稅收籌劃失誤等造成稅收結(jié)果的不確定性，使得納稅人在展開稅收繳納的過程中，實際繳納的金額與預期目標有著較大的偏離，給納稅人的后期經(jīng)濟活動帶來了無法避免的影響。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃風險分析

1.政策風險

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱，所以相對于其他的行業(yè)來說，受到政策的影響相對較大些。而什么是政策風險呢？顧名思義，政策風險指的是由于國家對房地產(chǎn)的相關法律法規(guī)進行調(diào)整，而直接影響了房地產(chǎn)稅收籌劃的正確性，增加了稅收籌劃的風險。自2000年中國加入WTO以后，就進入了經(jīng)濟發(fā)展的快車道，在中國以地為本的傳統(tǒng)觀念影響下，大量的金錢涌入了房地產(chǎn)，造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)的泡沫化。為了抑制房價過快的上漲，中國相關部門出臺了一系列關于抑制房價的稅收政策，而房地產(chǎn)稅就是其中的一個重要內(nèi)容。在法律法規(guī)不斷變動的大環(huán)境下，加大了稅收籌劃的難度，使得稅收籌劃目標的實現(xiàn)面臨著夭折的風險。例如近期發(fā)生的這個案件就具有代表性，由于考慮到相關的問題，所以暫且以A、B來作為兩個公司的代號。A公司由于急需資金進行周轉(zhuǎn)，所以將一處10000平米的商品房出售給B公司，經(jīng)過商談，房價暫定為3000元每平米，但是按照國家稅收總局頒發(fā)的《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》，需要交納百萬元的土地增值稅，A公司為了避免交納這土地增值稅，就根據(jù)當時的法律，A公司與B公司在私底下達成協(xié)議，即A企業(yè)先向B企業(yè)以房產(chǎn)為資本進行股權投資，然后再將股權出售給乙公司，這樣就在法律的框架內(nèi)免除了在土地增值稅的交納。但是最近出臺的新規(guī)定指出，對于以土地（房地產(chǎn)）作價投資入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一起建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不能夠免除土地增值稅等稅款的交納。所以，對于A企業(yè)來說，如果不能夠及時的調(diào)整的稅收籌劃策略方案就可能被稅務局認為是偷稅漏稅，并面臨著除了要交納相應的稅款外，還要補繳巨額罰款，并且在社會榮譽的無形資產(chǎn)上，還要面臨著巨大的損失。

2.片面性風險

片面性風險指的是由于企業(yè)納稅人在進行稅收籌劃時，沒有從宏觀角度對全局進行分析，僅僅是從個體角度考慮到一種或者幾種稅的稅負水平的降低，或者僅僅是從整體上注重稅收總金額的降低，卻并沒有注重稅后對利潤的影響。房地產(chǎn)開發(fā)的過程一般分為3個階段，每一個階段都要繳納相應的稅款，所以房地產(chǎn)是一個稅收復雜、稅款金額較大，需要進行全盤考慮的一個行業(yè)，所以在進行稅款籌劃時，要進行全盤的考慮，高度的注意片面性風險的影響，從而避免稅收籌劃的失敗。以下例來進行說明：

A房地產(chǎn)公司新開發(fā)了一批商品房，銷售所得金額總共2000萬元，其中購買地皮花費了600萬元，開發(fā)成本花費了800萬元，貸款利息分攤了60余萬元，而各種稅款加起來總共有100萬元?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》中規(guī)定，在能夠提供相關機構的金融證明的前提下，對于分攤利息支出的部分在繳納稅款的時候可以計入總數(shù)，但是包括其余的部分（購買土地使用權支付的金額加上房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額）按照百分之五來計算。但是如果不能夠提供相應的金融機構的證明，那么就需要將購買土地使用權所支付的金額加上的房地產(chǎn)開發(fā)所花費的金額的百分之十來計算。企業(yè)的財務人員經(jīng)過詳細的計算得知，提供相關金融機構的證明，就需要交納的是（600+800）*0.05+60=130萬元，而如果不提供相應的金融機構證明，就需要交納的稅款金額為（600+800）*0.05=140萬元，所以該財務工作人員就認為不需要向稅務局提供相關的金融證明，但是如果不向稅務局出示相應的證明，那么在交納企業(yè)所得稅的時候，就無法將60萬元的利息費用扣除，那么就會多收（2000-600-800-100-24）*0.25-（2000-600-800-60-100-27）*0.25=15.75萬元，所以相對比而言，財務人員所做的稅收籌劃是錯誤的。

3.成本偏高風險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行稅收籌劃的時候，是需要付出一定的成本的，這個成本包含兩部分，即分別是顯性成本和隱性成本。顯性成本較容易理解，指的是企業(yè)在進行稅收籌劃的過程中所消耗的人力、物力，隱性成本則是在進行方案選擇的時候放棄其他方案所要承受的機會成本，以及方案失敗的時候所造成的損失等。企業(yè)在考慮通過稅收籌劃來實現(xiàn)節(jié)稅增加利潤的過程中，還要考慮稅收籌劃成本的問題，只有節(jié)省的稅收和消耗的成本的差額，才是稅收籌劃節(jié)省出來的實際利潤。

4.認定風險

稅收籌劃的前提是符合國家相關的法定法規(guī)，所以是合法的節(jié)稅行為，是符合國家的立法意圖，并被國家鼓勵和引導的一種合法性經(jīng)濟意圖。但是由于我國相關的法律法規(guī)不夠完善，稅務執(zhí)法人員的個體素質(zhì)參差不齊，所以往往在裁定稅款籌劃行為的時候發(fā)生誤會，給企業(yè)帶來了預料之外的巨大損失。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃風險防范與控制

1.強化風險意識，梳理依法籌劃理念

房地產(chǎn)與別的行業(yè)有著顯著的差別，作為國民經(jīng)濟的支柱，所以相應的籌劃風險也相對較高。出于對利潤的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層需要加強對于風險防范的意識。當然任何企業(yè)的行為都需要在法律的框架內(nèi)，所以財務人員在進行稅收籌劃的時候，需要有一定的法律基礎，并且具有守法意識。

2.設立稅務管理機構，提高籌劃水平

由于房地產(chǎn)企業(yè)稅務復雜，稅收策劃的難度相對于其他的行業(yè)來說較大，所以一些大型的企業(yè)都設定專門的稅務管理機構，對稅務的籌劃、涉稅業(yè)務的核算、稅收遵從以及稅收爭議等業(yè)務進行專業(yè)的管理，尤其是對于一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，設立專門的稅務管理就以及配置專業(yè)型人才，在合理機制的協(xié)調(diào)下，就能夠?qū)崿F(xiàn)稅收籌劃的高效化，對于降低稅收風險，實現(xiàn)企業(yè)稅收籌劃目標具有著重要的意義。

3.提高稅收籌劃人員的業(yè)務水平和職業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃具有著很大風險性，所以對籌劃人員的要求就顯得很嚴格，首先房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是提高企業(yè)招收人員的基準，綜合的增強他們額團隊素質(zhì)。要求稅收籌劃人員要有豐富的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗并且對于政策的洞悉水平要達到一定的程度。對于一些不滿足該要求的工作人員要進行后期的工作培訓和再教育，根據(jù)實踐證明，一個企業(yè)的稅收籌劃人員的教育水平直接決定著他的籌劃質(zhì)量。當然在后期的培訓過程中，不僅要加強他們的專業(yè)知識和職業(yè)素養(yǎng)，還要交手他們一些關于金融、貿(mào)易、保險和工商等方面的知識，拓寬他們的知識面，只有這樣，才能夠使得他們在進入一家企業(yè)之后，就能哦在有限的時間內(nèi)對這家企業(yè)的基本狀況、涉稅事項以及籌劃意圖有一個清晰的認識，并恩能夠在短時間以內(nèi)制定出相應的籌劃方案，極大程度上節(jié)省了稅收籌劃的成本，增加了利潤的空間。

4.借助稅收中介機構的專業(yè)服務

在現(xiàn)代市場上，有一種專門的稅務籌劃機構，這種機構的業(yè)務能力往往要高于一般的企業(yè)內(nèi)部的稅務管理機構的業(yè)務水平，所以一些房地產(chǎn)企業(yè)可以將這些具有著極強的專業(yè)性、復雜性的工作交給外部機構來進行，這樣就可以避免由于工作人員的專業(yè)素質(zhì)是的限制而導致的工作出現(xiàn)一系列的差錯的產(chǎn)生，降低了由于方案錯誤而造成的成本損失。除此之外，可以將這些機構作為外腦，加強企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的國民經(jīng)濟支柱，對于市場經(jīng)濟的發(fā)展具有著很強影響。稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省稅收，實現(xiàn)利潤最大化的環(huán)節(jié)之一，也是體現(xiàn)一家房地產(chǎn)企業(yè)進一步發(fā)展的動力大小。本文通過對于我國目前的房地產(chǎn)稅收籌劃所存在的問題進行研究，找打相應的解決措施，希望能夠?qū)ξ覈谶@方面的改進有所借鑒意義。

參考文獻：

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