業(yè)主委員會管理制度精選(九篇)

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第1篇：業(yè)主委員會管理制度范文

維修基金的使用范圍：維修基金的使用范圍主要包括小區(qū)公共部位和共用設施、設備。具體來講，公共部位是指由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。而共用設施、設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋.

維修基金的管理：在業(yè)主大會成立前后，法律規(guī)定了兩種不同的管理主體和模式。在業(yè)主大會成立前，維修資金由物業(yè)所在地直轄市、市、縣政府建設主管部門代管。主管部門應當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。業(yè)主大會成立后，建設主管部門應當在收到業(yè)主委員會通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會。維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。

維修基金的使用程序：(1)維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：A物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議；B住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；C物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案；C物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設主管部門申請列支；E建設主管部門審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；F專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。(2)維修資金劃轉業(yè)主大會管理后的使用程序辦理：A物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；B業(yè)主大會依法通過使用方案；C物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案；D物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；E業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報建設主管部門備案；建設主管部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正；F業(yè)主委員會向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；G專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。另外，維修基金是由該物業(yè)內的業(yè)主共同籌集，業(yè)主按照繳納比例享有維修基金的所有權，但使用權歸全體業(yè)主所有，單個業(yè)主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業(yè)主的變更而變化，因房屋產(chǎn)權變更成為新業(yè)主時，維修基金也應經(jīng)舊業(yè)主更名為新業(yè)主名下

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第2篇：業(yè)主委員會管理制度范文

關鍵詞：業(yè)主委員會、法律地位、權利義務

一、問題的提出2003年12月，全國第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會的案件在四川省成都市審結，其大致案情如下：四川省成都市某花園的業(yè)主委員會于1999年成立，按規(guī)定到2002年4月任期屆滿。但任期屆滿后，業(yè)主大會并未進行業(yè)主委員會的換屆選舉。在新的業(yè)主委員會沒有選舉出來的情況下，原來的業(yè)主委員會于2003年1月30日同成都文石物業(yè)管理公司簽約，雙方約定將物業(yè)管理費由原來的每月每平方米0.24元調整為每月每平方米0.30元，并于1月1日起執(zhí)行。2003年3月，該花園119名業(yè)主或住戶將業(yè)主委員會及其成員、物管公司一并告到了武侯區(qū)法院，請求法院確認該物業(yè)管理議無效。法院在經(jīng)過了漫長的調查審理之后，于2003年12月8日作出一審判決：該業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理補充協(xié)議》無效。法院作出以上判決的理由是：該業(yè)主委員會的主任及委員的任期已于2002年4月屆滿，因此其行使的代表權已于屆滿時終止；同時，由于該業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司在向法庭提交證據(jù)的法定期間內，未能提交相關證據(jù)證明兩者簽訂的補充協(xié)議是由業(yè)主大會決定或經(jīng)業(yè)主大會特別授權的，因此該補充協(xié)議屬無效協(xié)議（參見常江：《全國首例業(yè)主狀告業(yè)委會案一審判決》，《中國房地產(chǎn)報》，2004-02-02.）。

隨著全國第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會案件最終以業(yè)主的勝訴而告終，案件背后更深層次的問題便浮現(xiàn)出來：業(yè)主委員會是什么性質的組織？處于什么樣的法律地位？具有什么樣的權利義務？應該由誰來監(jiān)督業(yè)主委員會行使其權力？

二、業(yè)主委員會的法律地位業(yè)主委員會，簡稱“業(yè)委會”，又稱“物業(yè)管理委員會”（顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機處理及案例分析》，西南財經(jīng)大學出版社，2002年版，第29頁。）；早期著作中也稱其為“建筑物區(qū)分所有權管理委員會”或簡稱其為“管理委員會”（陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）。2003年9月1日起開始實施的國務院《物業(yè)管理條例》，第一次將“業(yè)主委員會”在行政法規(guī)這樣高層次的規(guī)范性法律文件中予以規(guī)定，從而在立法層面上正式創(chuàng)立我國的業(yè)主委員會制度?！段飿I(yè)管理條例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。對于業(yè)主委員會的法律地位，理論上有不同的表述?！段飿I(yè)管理條例》中的表述是：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。有的學者認為：業(yè)主委員會為管理業(yè)務的具體執(zhí)行機關，如同管弦樂隊的指揮，于管理制度上占有極其重要的地位。（陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）也有人認為：業(yè)主委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設的最高權力機構。（顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機處理及案例分析》，西南財經(jīng)大學出版社，2002年版，第29-34頁。）以上各種表述都只是從某一特定的角度對業(yè)主委員會法律地位的局部把握，沒有從整體上真正揭示出業(yè)主委員會法律地位的實質。依據(jù)《物業(yè)管理條例》有關條文的規(guī)定，結合其他專家學者的研究結果，我認為可以將業(yè)主委員會的法律地位劃分為內部法律地位和外部法律地位兩個部分。

（一）業(yè)主委員會的內部法律地位所謂業(yè)主委員會的內部法律地位，是指業(yè)主委員會相對于產(chǎn)生其的全體業(yè)主（通常是通過第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的形式）所具有的法律地位。

新出臺的《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主委員會內部法律地位的直接規(guī)定雖然只有第十五條一個條款，即“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構”，但是在其他一些條文中也間接地體現(xiàn)出了業(yè)主委員會在內部法律關系中所處的地位。例如，《物業(yè)管理條例》第六條第二款規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有選舉業(yè)主委員會委員和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作的權利。第十一條規(guī)定：業(yè)主大會履行選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作的職責。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同的職責。通過對于上述條文的綜合分析和整體把握，參考其他學者的觀點，我認為：業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間存在著一種民事法律關系。所謂，是指人在權范圍內，以被人的名義或自己的名義獨立與第三人為民事行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接或間接歸屬于被人的法律制度（王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版，第117頁。）。在業(yè)主委員會與全體業(yè)主的法律關系中，全體業(yè)主基于對居住小區(qū)進行物業(yè)管理的目的，由于其自身無法完成物業(yè)管理活動，故需要聘用物業(yè)管理企業(yè)。而業(yè)主又由于缺乏專業(yè)法律知識或其他方面的原因，需要由他人代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出適當?shù)囊馑急硎?。所以全體業(yè)主在第一次業(yè)主大會上選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，使其在自己的授權范圍內，代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦業(yè)主委員會被選舉產(chǎn)生，且當選成員沒有表示異議，即可視為其接受了該民事法律行為的，愿意為全體業(yè)主為一定的民事法律行為、作出一定的意思表示。雖然民法通則第六十三條規(guī)定：人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為。但是，人未明示本人（即被人）名義而為意思表示者，應視為該人所自為；惟相對人明知其權，或可得而知者，不在此限，稱此為“隱名”（鄭玉波：《民法總則》，三民書局，中華民國四十八年版，第288頁。）。業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時，雖然使用的自己的名義，但是卻是在全體業(yè)主的授權之下，是在其權范圍之內；并且物業(yè)管理企業(yè)對此也顯然是明知的。所以盡管業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時使用的是自己名義，但其行為符合“隱名”的構成要件，仍然屬于行為。在業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)管理委托合同中，除了明確寫明由業(yè)主委員會享有的權利和承擔的義務之外，其他一切法律效果均歸屬于全體業(yè)主。上述這些內容，完全符合的特征（參見前引⑶，王利明書，第117-118頁。），故業(yè)主委員會與全體業(yè)主的上述法律關系，可以認定為是民事法律關系，其中業(yè)主委員會系人，全體業(yè)主系被人，業(yè)主委員會所的民事法律行為系與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。

但是，民事法律關系并不足以完全揭示或概括業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間的法律關系。因為《物業(yè)管理條例》第十三條規(guī)定：經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行監(jiān)督業(yè)主公約的實施的職責。第五十一條規(guī)定：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。第六十七條規(guī)定：違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納。基于以上條款的規(guī)定，業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間還存在著一種管理關系。其中，業(yè)主委員會扮演著一種類似于居民委員會或村民委員會的群眾自治組織的角色，在管理關系中處于管理者的地位；而全體業(yè)主則處于被管理者的地位。

（二）業(yè)主委員會的外部法律地位所謂業(yè)主委員會的外部法律地位，是指業(yè)主委員會相對于除了全體業(yè)主和業(yè)主大會以外的其他特定主體（依據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，主要包括物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關和居民委員會）所具有的法律地位。對于業(yè)主委員會的外部法律地位，理論上到目前為止尚未見到比較明確的表述。但是仔細分析國務院《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，我們可以將業(yè)主委員會的外部法律地位劃分為民事法律關系中的法律地位和行政法律關系中的法律地位。

《物業(yè)管理體條例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，以及及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的職責。第三十五條規(guī)定：業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。第五十一條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。依據(jù)以上條文的規(guī)定，我認為：業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間存在著一種合同法上委托合同的民事法律關系。所謂委托合同，1999年頒布并實行的《中華人民共和國合同法》對其定義如下：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。也有學者將委托合同稱為“委任”，謂當事人約定一方委任他方處理事務，他方允為處理之契約（史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九年版，第359頁。）。在業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的法律關系中，由于業(yè)主委員會其自身沒有能力進行物業(yè)管理，故只能委托具有管理能力的物業(yè)管理企業(yè)代為自己進行管理。一旦業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致，在物業(yè)管理委托合同上簽字，便意味著物業(yè)管理委托合同的成立。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理委托合同規(guī)定的范圍內為業(yè)主委員會實施物業(yè)管理的事務，而業(yè)主委員會則在全體業(yè)主及業(yè)主大會的授權下向物業(yè)管理企業(yè)支付報酬，兩者之間存在著明顯的勞務給付關系。上述內容，完全符合委托合同的法律性質，（參見上引，史尚寬書，第359-365頁。）故業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的法律關系，可以定性為合同法中委托合同的民事法律關系，其中業(yè)主委員會是委托人，物業(yè)管理企業(yè)是受托人，委托的內容是業(yè)主委員會所在居住小區(qū)的物業(yè)管理事務。

業(yè)主委員會除了在與物業(yè)管理企業(yè)的法律關系中處于委托人的地位以外，《物業(yè)管理條例》第十六條還規(guī)定：業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。第十九條規(guī)定：業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定。第二十條規(guī)定：業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作；在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督；業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。上述條款表明：業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關和居民委員會之間還存在著一種行政管理法律關系。所謂行政管理法律關系，是指作為行政主體的行政機關和法律、法規(guī)授權的組織因行使行政職能而與行政相對人的個人、組織所發(fā)生的關系（姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版，第17-18頁。）。當業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)時，房地產(chǎn)行政管理部門無須與業(yè)主委員會協(xié)商或是征得其同意，而可以直接在《物業(yè)管理條例》規(guī)定的范圍內通過自由裁量，單方面地選擇責令業(yè)主委員會限期改正、撤銷其決定抑或給予其一定程度的行政處罰。相反，當業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，則必須無條件地強制性地向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；并且，業(yè)主委員會協(xié)助、配合公安機關和居民委員會維護社會治安工作并接受其建議、指導和監(jiān)督也是強制性的。如果其不為上述行為，就會受到有關部門的行政處罰。以上內容符合行政法上行政管理行為的特征（參見羅豪才：《行政法學》，北京大學出版社，1992年版，第107-110頁。），故可得出以下結論：業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關和居民委員會之間存在著行政法上的行政管理法律關系，房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關和居民委員會作為行政管理主體，業(yè)主委員會則處于行政相對人的地位。

三、業(yè)主委員會的權利和義務在明確了業(yè)主委員會在各種法律關系中的法律地位以后，其權利和義務便顯得十分明晰了?；跇I(yè)主委員會內部法律地位和外部法律地位的劃分，其權利義務也可以劃分為內部權利義務和外部權利義務。

（一）業(yè)主委員會的內部權利義務所謂業(yè)主委員會的內部權利義務，是指業(yè)主委員會基于其內部法律地位而產(chǎn)生的、在與全體業(yè)主和業(yè)主大會之間的法律關系中所具有的權利和義務。由于業(yè)主委員會在內部法律關系中處于行為的人和管理行為的管理人兩種不同的法律地位，其內部權利義務也可以劃分為行為中的權利義務和管理行為中的權利義務。

1.行為中的權利義務業(yè)主委員會在與全體業(yè)主（包括業(yè)主大會）的民事法律關系中處于人的地位。人在民事法律關系中的權利義務主要包括以下幾點：（1）人必須親自實施行為。除非經(jīng)被人同意或有不得已的事由發(fā)生，不得將事務轉委托他人處理。（2）人應謹慎、勤勉地行使權。人不履行勤勉義務，疏于處理事務，使被人設定的目的落空并遭受損失的，由人予以賠償。（3）人應向被人忠實報告處理事務的一切重要情況，以使被人知道事務的進展以及自己利益的損益情況。在事務處理完畢后，人還應向被人報告執(zhí)行任務的經(jīng)過和結果，并提交必要的文件材料。（4）人不得與第三人惡意串通，損害被人的利益。如使被人遭受損失的，由人和第三人負連帶賠償責任（參見王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版，第117頁。）?；谝陨蟽热?，業(yè)主委員會在與全體業(yè)主的民事法律關系中，所具有的權利義務大致有以下幾個方面：（1）在全體業(yè)主和業(yè)主大會的授權下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會是由全體業(yè)主在業(yè)主大會中選舉產(chǎn)生的，其代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，必須在權的行使范圍之內。只有業(yè)主委員會在權行使范圍之內代全體業(yè)主簽訂的物業(yè)管理委托合同，才對全體業(yè)主具有法律效力。如業(yè)主委員會沒有得到全體業(yè)主或業(yè)主大會的授權或超越其權的行使范圍同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，則該合同對于全體業(yè)主沒有法律效力。此外，業(yè)主委員會在同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時，必須以自己的名義。非經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主大會追認，業(yè)主委員會以其他任何名義簽訂的一切合同，對全體業(yè)主都沒有法律效力。（2）在業(yè)主大會上向全體業(yè)主報告物業(yè)管理實施情況，并接受其監(jiān)督。作為全體業(yè)主的人，業(yè)主委員會在每年召開業(yè)主大會時，應當進行年度總結，向大會作出工作報告，將一年中其所進行的各項物業(yè)管理活動向全體業(yè)主進行詳細的說明，并對財務狀況作出年終結算和新一年的預算。此外，在業(yè)主大會上，業(yè)主委員會還應當接受全體業(yè)主對于其各項物業(yè)管理工作的監(jiān)督。當業(yè)主大會發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會超越權的行使范圍從事行為，或者和物業(yè)管理企業(yè)串通、損害全體業(yè)主利益的，可以拒絕承認業(yè)主委員會所為民事法律行為對全體業(yè)主的法律效力，其法律效力僅及于業(yè)主委員會自身；如果全體業(yè)主的利益受到損害，還可以要求業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)承擔連帶責任。（3）充分考慮業(yè)主的利益，維護業(yè)主的合法權益。業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間的民事法律關系之所以產(chǎn)生，是因為全體業(yè)主由于自身專業(yè)知識和技能的缺乏而利用業(yè)主委員會為自己服務，希望其最大程度地維護自己的權益，實現(xiàn)自己的利益。因此，業(yè)主委員會在行使權時，必須從全體業(yè)主的利益出發(fā)，維護其權益，增進其福利?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主委員會成員必須從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，所以業(yè)主委員會成員也是業(yè)主之一，其維護全體業(yè)主的權益實際上也是在維護自己權益，故其在為任何民事法律行為時，都應該更謹慎、勤勉、忠實地行使自己的權，為全體業(yè)主的利益服務。

2.管理行為中的權利義務業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間還存在著一種管理關系，處于管理者的地位。管理者在管理關系中所具有的權利義務主要包括檢查權、調查權、建議權、移交處理權、獎懲權以及依法管理、公開管理、對于非法管理給被管理人造成的損失承擔賠償責任的義務（參見應松年：《行政行為法-中國行政法制建設的理論與實踐》，人民出版社，1993年版，第648-650頁。）。落實到業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間具體的管理關系中，業(yè)主委員會的權利義務有：（1）監(jiān)督全體業(yè)主對于業(yè)主公約的實施。所謂業(yè)主公約，依照《物業(yè)管理條例》第十七條的規(guī)定，是指由業(yè)主大會制定的、對有關物業(yè)的使用維護管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定的、對全體業(yè)主具有約束力的規(guī)范性文件。業(yè)主委員會有權對全體業(yè)主在日常生活中實施、遵守業(yè)主公約的情況進行檢查；對于業(yè)主違反業(yè)主公約的行為，業(yè)主委員會可以建議其改正，并可以在法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的范圍內進行一定的處罰；對于嚴重違反業(yè)主公約且拒不改正的業(yè)主，業(yè)主委員會還可以移送上級房地產(chǎn)行政主管部門，實施行政強制或行政處罰。（2）收取、使用和管理專項維修資金。所謂專項維修資金，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十四條的規(guī)定，是指屬業(yè)主所有的、專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。在國務院建設行政主管部門和財政部門關于專項維修資金收取、使用和管理的辦法還未正式出臺之前，各省、自治區(qū)、直轄市的物業(yè)管理條例中，都將這部分資金劃歸業(yè)主委員會管理。但是，業(yè)主委員會在收取、使用和管理專項維修資金時，只能用于符合全體業(yè)主共同利益的、物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。（3）接受全體業(yè)主對于其管理活動的監(jiān)督。業(yè)主委員會在業(yè)主大會召開期間，應就其管理活動及專項維修資金的收取、使用和管理情況向全體業(yè)主作出詳細的說明，并接受其質詢。業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會的管理行為超越了法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的職權范圍，或違反有關法律、法規(guī)的規(guī)定，可以變更或撤銷其行為；如發(fā)現(xiàn)其上述管理行為給業(yè)主造成了損失，則可以要求其承擔賠償責任。此外，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會有非法挪用專項維修資金的情況，則可以要求其退還；也可以直接報縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，由他們負責追回。

（二）業(yè)主委員會的外部權利義務所謂業(yè)主委員會的外部權利義務，是指業(yè)主委員會基于其外部法律地位而產(chǎn)生的、在與物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關和居民委員會之間的法律關系中所具有的權利和義務。由于業(yè)主委員會在外部法律關系中具有委托合同的委托人和行政管理行為的行政相對人兩種不同的法律地位，其外部權利義務也可以劃分為委托合同中的權利義務和行政管理行為中的權利義務。

1.委托合同中的權利義務業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)之間存在的委托合同的民事法律關系中，處于委托人的地位。委托人在委托合同中的權利義務主要包括：（1）指示受托人處理委托事務，不將處理該事務之請求權讓與第三人。（2）監(jiān)督受托人處理委托事務的情況。（3）預付費用及費用償還。（4）支付報酬（參見史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九年版，第369-384頁。）。結合以上內容，業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)的委托合同中所具有的權利義務包括：（1）簽訂物業(yè)管理委托合同，委托物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理。業(yè)主委員會在全體業(yè)主和業(yè)主大會的授權下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，將自己所在小區(qū)的物業(yè)管理事務交由物業(yè)管理企業(yè)進行處理。依據(jù)1997年建設部、國家工商行政管理局印發(fā)的《物業(yè)管理委托合同示范文本》及國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理委托合同中只要應該包括業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的名稱、物業(yè)的基本情況、物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容。在委托管理的期限內，若物業(yè)管理企業(yè)沒有違反《物業(yè)管理委托合同》，業(yè)主委員會不得單方面提前終止合同，將物業(yè)管理事務讓與其他物業(yè)管理企業(yè)實施；否則就將按照合同中規(guī)定的違約責任向原物業(yè)管理企業(yè)賠償損失。（2）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會須定期檢查監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同、實施物業(yè)管理事務的情況，檢查監(jiān)督的內容主要應該包括物業(yè)管理企業(yè)對于物業(yè)管理委托合同中的全部管理事項是否都進行了管理、管理是否達到物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的服務質量以及物業(yè)管理費用的具體收支狀況。對于物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理委托合同的行為，業(yè)主委員會應明確指出、限期整改，如物業(yè)管理公司未能在規(guī)定的期限內整改或拒不整改的，業(yè)主委員會有權按照物業(yè)管理委托合同中的有關條款單方面終止合同，并按照委托合同中的違約責任條款要求物業(yè)管理公司進行賠償。此外，業(yè)主委員會還應當收集業(yè)主和物業(yè)使用人對于物業(yè)管理事務的意見和建議，轉告物業(yè)管理企業(yè)。（3）向物業(yè)管理企業(yè)支付其用于物業(yè)管理事務的費用。對于物業(yè)管理企業(yè)在日常物業(yè)管理事務中支出的，用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的正常費用，業(yè)主委員會應當事先預付或事后償還，資金從專項維修資金中支出。但為了維護全體業(yè)主的利益，業(yè)主委員會有審查物業(yè)管理企業(yè)提出的財務預算和決算的義務，只有在充分論證物業(yè)管理企業(yè)支出費用的必要性與合理性的前提下，經(jīng)業(yè)主大會同意，才能向其支付該費用。若未經(jīng)業(yè)主大會同意或業(yè)主大會不同意支付，則業(yè)主委員會不得私自從專項維修資金中向物業(yè)管理企業(yè)支付任何費用，否則支出的資金由業(yè)主委員會自行償還。（4）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費。雖然簽訂物業(yè)管理委托合同的是業(yè)主委員會，但由于其與全體業(yè)主之間存在著“隱名”的民事法律關系（前文已有論述），物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的物業(yè)管理費應由業(yè)主支付。如有業(yè)主拖欠或拒付物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)不能直接以業(yè)主委員會為被告提起民事訴訟，但業(yè)主委員會仍然負有協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)督促業(yè)主支付物業(yè)管理費的義務；若物業(yè)管理企業(yè)以拖欠、拒付物業(yè)管理費的業(yè)主為被告提起給付之訴，則業(yè)主委員會負有配合其訴訟的義務。

2.行政管理行為中的權利義務業(yè)主委員會在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關、居民委員會的行政管理法律關系中，處于行政相對人的地位。行政相對人在行政管理法律關系中的權利義務有：（1）服從行政主體的行政管理。（2）依法履行各種法定義務。（3）對行政主體執(zhí)行公務的行為予以配合、協(xié)助。（4）接受行政主體監(jiān)督。（5）在行政主體對自己作出不利的行為時，有權陳述、申辯。（6）向有關國家機關提出申訴、控告、檢舉。（7）依法提起行政訴訟。（8）依法請求國家賠償或補償（參見姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版，第22-23頁。）。在業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關和居民委員會具體的行政管理法律關系中，業(yè)主委員會的權利義務包括：（1）向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。為了使房地產(chǎn)行政主管部門更好地了解和管理業(yè)主委員會所在物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理事務，這次《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主委員會備案制度。當業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后30日內，業(yè)主委員會須向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門備案，在備案時一般還需提交業(yè)主大會成立簡要過程、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會決議和業(yè)主委員會委員名單等材料。在通常情況下，只要業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生的過程符合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定并提交了所需的全部材料，房地產(chǎn)行政主管部門一般都會讓其順利備案的。此外，當業(yè)主委員會成員變更、業(yè)主公約內容修改或其他業(yè)主委員會備案的事項發(fā)生變化時，須重新備案。（2）配合、協(xié)助公安機關和居民委員會做好物業(yè)小區(qū)內的社會治安工作。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十條第一款的規(guī)定，業(yè)主委員會負有配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作的義務。當公安機關、居民委員會出于維護物業(yè)小區(qū)社會治安的目的，需要查閱業(yè)主公約、業(yè)主大會紀錄、全體業(yè)主名單、物業(yè)小區(qū)建筑物的施工設計圖紙等文件資料時，業(yè)主委員會應當主動予以提供。當公安機關、居民委員會出于維護治安的目的，需要使用物業(yè)小區(qū)內共用部門或公用設施時，業(yè)主委員會應當準予其使用；若情況緊急，可不必事先征得業(yè)主大會的同意，僅需事后告知即可。此外，業(yè)主委員會若發(fā)現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內的社會治安出現(xiàn)異常情況，應及時通知公安機關和居民委員會。（3）接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。依據(jù)《物業(yè)管理條例》有關條款的規(guī)定，業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。若其作出了違反法律、法規(guī)的決定，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門有權責令其限期改正或者撤銷其決定。業(yè)主委員會挪用專項維修資金的，應由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，并對業(yè)主委員會給予警告，沒收違法所得，還可并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。業(yè)主委員會擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的、擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正、給予警告，并對業(yè)主委員會處以處5萬元以上20萬元以下的罰款。（4）依法獲得行政救濟。當業(yè)主委員會在規(guī)定的期限內向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請備案，若其選舉產(chǎn)生的程序符合法律規(guī)定且提交了所需的全部材料，而房地產(chǎn)行政主管部門對于其備案要求不予答復或決定不予備案的，業(yè)主委員會可向其上級行政主管部門申請復議，也可以直接向人民法院提起行政訴訟。若業(yè)主委員會不服房地產(chǎn)行政主管部門對其進行的行政處罰的，也可以向其上級行政主管部門申請復議或向人民法院提訟，要求其撤銷處罰決定，并可以要求其對于行政處罰行為給業(yè)主委員會及全體業(yè)主造成的損失進行補償和賠償。

四、立法缺陷與現(xiàn)實中存在的問題在明確了業(yè)主委員會的法律地位和應該具有的權利義務之后，再回過頭來看國務院的《物業(yè)管理條例》，不難發(fā)現(xiàn)其中還存在著不少立法缺陷，從而導致了現(xiàn)實中存在的諸多問題。其中比較突出的問題主要有以下幾類：

（一）業(yè)主委員會成立數(shù)量少《物業(yè)管理條例》第十一條明確規(guī)定業(yè)主大會履行選舉業(yè)主委員會委員的職責，第十六條規(guī)定業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；但由于《物業(yè)管理條例》中對于業(yè)主委員會的成立及備案沒有做強制性的規(guī)定，也沒有規(guī)定業(yè)主委員會不成立或不備案的法律后果，從而造成了在某些地區(qū)（尤其是中西部地區(qū)）業(yè)主委員會數(shù)量極少的現(xiàn)狀。據(jù)有關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)實中由于業(yè)主這方面意識的欠缺，向房地產(chǎn)行政主管部門備案的業(yè)主委員會相對于物業(yè)小區(qū)而言，數(shù)量相當少。例如烏魯木齊市的物業(yè)管理公司大大小小已達242家，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模。然而與之極不協(xié)調的是，全市830多個住宅小區(qū)（包括高層大廈），僅有50多個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，與物業(yè)管理公司的數(shù)量相差懸殊（參見孟瑤：《烏魯木齊業(yè)委會數(shù)量少制約物管發(fā)展》，/html/wuguan/200421994052.asp，2004-02-19.）。再比如，2001年山東省濟南市的房產(chǎn)管理局下發(fā)了《濟南市住宅區(qū)業(yè)主委員會產(chǎn)生辦法和議事規(guī)則》，濟南市民可以據(jù)此組織成立業(yè)主委員會。但經(jīng)過兩年多的時間，真正依法成立、在房管部門登記備案業(yè)主委員會的小區(qū)卻只有區(qū)區(qū)15家（參見鄭重：《業(yè)主委員會泉城遇冷》，/html/wuguan/200352194556.asp，2003-05-21.）。

（二）業(yè)主委員會缺乏經(jīng)費，不能有效地開展管理活動《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會的六項職責，但是卻沒有規(guī)定業(yè)主委員會辦公經(jīng)費的來源，從而造成了現(xiàn)實中很多業(yè)主委員會由于缺乏經(jīng)費，不能有效地開展物業(yè)管理活動；另外，還出現(xiàn)了業(yè)主委員會成員借口缺乏辦公經(jīng)費而拒絕履行其職責的情況。例如安徽省合肥市科苑新村（一期）小區(qū)的業(yè)主委員會，是從物管費中提取一定的比例作為辦公經(jīng)費。但成立近四年了，一共只報銷了1000多元錢，平時交通費、電話費，一般都是自己出。由于沒有經(jīng)費，如果出現(xiàn)房屋維修、公共設施維修以及一些法律問題，就請不到專業(yè)人士咨詢。而且，很多業(yè)主委員會成員都很忙，只能利用業(yè)余時間進行工作。在業(yè)主業(yè)委員會中，還有幾位成員經(jīng)常以缺乏辦公經(jīng)費委由拒絕參加業(yè)主委員會會議（參見馬祥平：《業(yè)主委員會：無盡“尷尬”在其中》，/xinwen/2003-06/23/content_631769.htm，2003-06-23.）。

（三）業(yè)主委員會訴訟地位不明確《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主委員會的法律性質未予確認，從而導致了在現(xiàn)實中業(yè)主委員會的訴訟地位極不明確。例如，安徽省合肥市的金湖新村1993年由合肥市某房地產(chǎn)公司開發(fā)，1995年開始投入使用，1996年9月該房地產(chǎn)開發(fā)公司因營業(yè)違規(guī)被吊銷營業(yè)執(zhí)照。該房地產(chǎn)公司在撤離金湖新村時，擅自卷走了原本屬于用作小區(qū)房屋維修和公共設施維修的55萬元維修基金。當金湖新村小區(qū)業(yè)主委員會把當時開發(fā)該小區(qū)的房地產(chǎn)公司的合作方推上被告席的時候，合肥市中級人民法院作出民事裁定，認為該業(yè)主委員會不具備民事訴訟主體資格，對其不予受理。業(yè)主委員會不服裁定，向安徽省高級人民法院提起上訴，同時還致信給最高人民法院。不久，最高人民法院給予回復，省高院據(jù)此下達民事裁定書：裁定市中院立案受理該案，業(yè)主委員會可以以自己的名義提訟（參見劉傳勛：《業(yè)委會致信高法討說法》，/html/fayan/2003121592408.asp，2003-12-15.）。

（四）業(yè)主委員會超越權范圍、《物業(yè)管理條例》雖然作出了業(yè)主委員會權利義務的規(guī)定，但條款過于抽象，缺乏明確性和可操作性；此外條例中也沒有規(guī)定業(yè)主委員會超越業(yè)主大會授權范圍所為民事法律行為的法律效力以及業(yè)主委員會對此應承擔的責任。上述問題導致了現(xiàn)實中很多業(yè)主委員會超越權的范圍或者在根本沒有得到業(yè)主大會的授權下，以自己或者全體業(yè)主的名義為民事法律行為；甚至還出現(xiàn)了、挪用專項維修資金、損害全體業(yè)主利益的情況。例如，上海市浦東新區(qū)德州高層小區(qū)的業(yè)主委員會，在沒有得到全體業(yè)主和業(yè)主大會的同意且沒有任何審查的情況下，便同意了物業(yè)管理企業(yè)使用專項維修資金。一年之中，小區(qū)內的675家住戶少則分攤到2000多元維修費用，多則近4000元。在業(yè)主們的強烈要求下，業(yè)主委員會才召開了部分業(yè)主會議，要求物業(yè)在5天內公布明細賬目、支出總額及每平方米分攤的費用，但事后又杳無音信（參見馬美菱：《維修費獅子開口業(yè)主利益受侵害、業(yè)委會就像圍城》，/newshtml/60001.html，2004-03-05.）。更有甚者，上海都市庭院業(yè)主委員會在業(yè)主大會上要求頒發(fā)“重大貢獻獎”，受獎者是業(yè)主委員會主任、副主任以及其他“索賠有功人員”，獎金總額為16萬余元。后因業(yè)主非議未能全部兌現(xiàn)。此后，業(yè)主們陸續(xù)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會存在諸多問題：業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主同意，私自和開發(fā)商簽訂賠償協(xié)議；藏匿開發(fā)商補償給全體業(yè)主的架空層、底層車庫；將部分房屋私自出租給個別業(yè)主65年；私自向外發(fā)包13個小區(qū)物業(yè)工程；用維修基金購買超市水票作為獎勵發(fā)放等等。當業(yè)主們要求業(yè)主委員會公布維修基金明細賬、活動經(jīng)費預算及使用情況、會議紀要和開發(fā)商移交的架空層、底層車庫及部分房屋的位置及數(shù)量清單，并解決已發(fā)的超市水票、重大貢獻獎、出租收入納入維修基金等一系列問題時，業(yè)主委員會拒不處理（參見包蹇：《業(yè)主緣何狀告業(yè)主委員會》，/house/2003-08/20/content_1034898.htm，2003-08-20.）。

五、制度完善縱觀世界各國的民事、物權、房地產(chǎn)管理或物業(yè)管理法律法規(guī)，很多國家都有著與我國業(yè)主委員會制度相接近或相類似的制度設計，其中有些規(guī)定對我國業(yè)主委員會制度的完善具有很大的借鑒價值。

德國法民法規(guī)定：業(yè)主委員會（凡外國法律中某具體概念與我國《物業(yè)管理條例》中的某一概念相近的，為便于理解，統(tǒng)一使用我國《物業(yè)管理條例》中的提法。下同）成員由業(yè)主中的一人或其他具有專門特長的個人或法人擔任。業(yè)主委員會成員的任命及解任由業(yè)主大會之多數(shù)決議予以決定，任期為5年。5年期滿之后，即使沒有特別解任之必要，但依法律規(guī)定，該業(yè)主委員會成員的職務即已終結。對于任期屆滿、職務終了的業(yè)主委員會成員，可以由業(yè)主重新任命，但這一任命必須考量該成員在任期內的業(yè)績。另外，即使在任期之內，業(yè)主委員會成員如有重大事由，業(yè)主大會仍然可以將其解任。業(yè)主委員會的權利義務主要包括：（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決議，監(jiān)督業(yè)主公約的執(zhí)行。（2）保存及修繕小區(qū)物業(yè)中的共用部分。（3）在緊急情況下，對共用部分的維護保存采取必要措施。（4）物業(yè)管理費用的管理。（5）以全體業(yè)主的名義為一定的行為。（6）將業(yè)主的款項同自己的財產(chǎn)分別保存。（7）請求業(yè)主出具載明權范圍的授權書。（8）預算及年終結算。

法國民法典規(guī)定：業(yè)主委員會的選任，以業(yè)主大會單純多數(shù)的決議予以認定。在實踐中，將專家選任為業(yè)主委員會成員的情況居多；否則，則當選者必須為業(yè)主之一。當選為業(yè)主委員會成員的具體對象，既有管理公司，也有自然人（包括專家和業(yè)主）。業(yè)主委員會的權利義務主要包括：（1）承擔執(zhí)行業(yè)主大會決議的任務。（2）遵守業(yè)主公約。（3）管理并保全小區(qū)物業(yè)，在緊急場合可憑借自己的判斷，決定緊急施工事宜。（4）制作業(yè)主大會會議報告書和預算案。（5）代表全體業(yè)主為民事及訴訟上的一切行為。（6）雇傭一般管理員，并有權將其解雇。

日本民法典規(guī)定：業(yè)主依照業(yè)主公約或業(yè)主大會的決議選任和解任業(yè)主委員會成員。業(yè)主委員會成員有不正當行為或其他不適于執(zhí)行職務的情況時，業(yè)主可以請求法院將其解任。被選任的具體對象，既可以是業(yè)主中的一人，也可以是其他人，包括管理公司。業(yè)主委員會的權利義務主要包括：（1）小區(qū)物業(yè)共用部分的管理、維護和改良。（2）執(zhí)行業(yè)主大會的決議和業(yè)主公約所規(guī)定的內容。（3）管理事務的報告義務。（4）保管業(yè)主公約，并在有利害關系人請求閱覽時將其提供閱覽。（5）召集業(yè)主大會。（6）適用委任合同中的相關規(guī)定。

意大利民法典規(guī)定：業(yè)主大會可以指派一個業(yè)主委員會，或由業(yè)主申請法院指定。業(yè)主委員會成員的任期為1年。業(yè)主大會可以隨時將其解任，也可由業(yè)主申請法院解任。被選任和以任何理由終止業(yè)主委員會成員的職務時，必須向有關部門進行登記。業(yè)主委員會在其權限范圍內所作的行為對全體業(yè)主均有拘束力；對于其超越職權范圍所作的行為，業(yè)主可于30日內向法院提起控訴。業(yè)主委員會的權利義務主要包括：（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決議，遵守業(yè)主公約。（2）小區(qū)物業(yè)共用部分使用的管理及共同利益事項的執(zhí)行，以使全體業(yè)主獲得最大的利益。（3）收取物業(yè)管理費用和專項維修資金，支付小區(qū)物業(yè)共用部分所需通常維護的經(jīng)營管理費用。（4）在年終提出管理的賬目。（5）在依職權或業(yè)主公約或業(yè)主大會賦予的權利范圍內，代表全體業(yè)主對某一業(yè)主或第三人進行訴訟。

瑞士民法典規(guī)定：業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會選任，或由業(yè)主請求法院指派。業(yè)主大會可以隨時依照其決議解任業(yè)主委員會成員，并保留可能發(fā)生的損害賠償權。當業(yè)主大會忽視重大事由的存在而拒絕解任業(yè)主委員會成員時，各業(yè)主可于1個月內向法院請求解任。對于法院指派的業(yè)主委員會成員，未經(jīng)法院同意，不得于任期屆滿前將其解任。業(yè)主委員會的權利義務主要包括：（1）依法律法規(guī)、業(yè)主公約及業(yè)主大會的決議實施有關小區(qū)物業(yè)共同管理的一切行為，以及為防止或除去損害，而自行采取一切緊急措施。（2）將物業(yè)管理費用分派給各業(yè)主，并收取物業(yè)管理費和專項維修資金。（3）注意業(yè)主是否依法律、規(guī)章及業(yè)主公約的規(guī)定，使用小區(qū)物業(yè)的共同部分和共同設施。（4）在獲得業(yè)主大會的授權下，對外代表全體業(yè)主（參見陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第244-273頁。）。

我國臺灣地區(qū)《公寓大廈管理條例》規(guī)定：業(yè)主為執(zhí)行小區(qū)物業(yè)管理工作，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員由業(yè)主互選產(chǎn)生，任期為1年，連選得連任。業(yè)主委員會成員互推一人為主任委員，主任委員對外代表業(yè)主委員會。業(yè)主委員會具有當事人能力，當其作為原告或被告參加訴訟時，應將訴訟事件要旨迅速告知全體業(yè)主。業(yè)主委員會應對業(yè)主大會負責，并向其報告會務。業(yè)主委員會的權利義務主要包括：（1）小區(qū)物業(yè)共有及共用部分的清潔、維護、修繕和一般改良。（2）對于業(yè)主違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的行為進行處理。（3）建設業(yè)主共同事務中應興革的事項。（4）保管業(yè)主公約、業(yè)主大會紀錄、物業(yè)使用執(zhí)照譽本、建筑物竣工圖說等有關文件資料，并提供利害關系人閱覽。（5）維護物業(yè)小區(qū)的安全及環(huán)境。（6）收繳、保管和使用物業(yè)管理費及專項維修資金。（7）執(zhí)行業(yè)主大會的決議。（8）委任、雇傭及監(jiān)督物業(yè)管理服務人。（9）提出并公告會計報告、結算報告及其他管理事項。（10）其他業(yè)主公約規(guī)定的事項（參見中國民商法律網(wǎng)：《臺灣公寓大廈管理條例》，/twcivillaw/law/law30.asp，2002-03-20.）。

通過分析比較上述各國關于業(yè)主委員會制度的立法設計，結合我國的實際情況，我認為我國的業(yè)主委員會制度應該做如下設計：

1.實現(xiàn)業(yè)主委員會職業(yè)化，確立業(yè)主委員會聘任制業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會聘任，并由業(yè)主大會向業(yè)主委員會頒發(fā)寫明權范圍的授權書。業(yè)主委員會的成員可以是業(yè)主，也可以是其他人；若成員不是業(yè)主，則必須是具有專業(yè)知識和技能的專家。業(yè)主委員會成員的聘任期限如果過長，則極易招致其惰性，不利于積極有效地開展管理工作；還容易滋生貪污挪用的情況的發(fā)生。過短則又由于業(yè)主委員會成員變動頻繁，致使業(yè)主委員會的工作缺乏穩(wěn)定性和連續(xù)性，也不利于管理。故我認為取2年或3年為宜。

2.加強全體業(yè)主和業(yè)主大會對于業(yè)主委員會的監(jiān)督權業(yè)主委員會應定期向業(yè)主大會報告其工作，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。若業(yè)主大會發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會超越權的行使范圍從事行為，或者為任何損害全體業(yè)主利益的行為時，可以隨時依照其決議解任業(yè)主委員會成員，拒絕承認其行為對全體業(yè)主的法律效力，并保留損害賠償?shù)恼埱髾唷?/p>

3.確定業(yè)主委員會的法律地位，賦予其訴訟當事人資格應當明確規(guī)定業(yè)主委員會屬于事業(yè)法人，自成立之日起就具有法人資格。其在與全體業(yè)主的民事法律關系中處于人的地位，在與全體業(yè)主的管理關系中處于管理者的地位；在與物業(yè)管理企業(yè)的委托合同中處于委托人的地位，在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關和居民委員會的行政管理法律關系中處于行政相對人的地位。當業(yè)主委員會在全體業(yè)主或業(yè)主大會的授權下與物業(yè)管理企業(yè)為民事法律行為時，物業(yè)管理企業(yè)不得以業(yè)主委員會為被告提起民事訴訟。其他情況下，業(yè)主委員會都可以以自己獨立的名義參加訴訟活動。

4.明確業(yè)主委員會的權利義務，規(guī)范其權力的行使業(yè)主委員會在與全體業(yè)主之間的民事法律關系中，權利義務包括：（1）在全體業(yè)主和業(yè)主大會的授權下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同；（2）在業(yè)主大會上向全體業(yè)主報告物業(yè)管理實施情況，并接受其監(jiān)督；（3）充分考慮業(yè)主的利益，維護業(yè)主的合法權益。在與全體業(yè)主之間的管理關系中，業(yè)主委員會的權利義務包括：（1）監(jiān)督全體業(yè)主對于業(yè)主公約的實施；（2）收取、使用和管理專項維修資金；（3）接受全體業(yè)主對于其管理活動的監(jiān)督。業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)之間的委托合同中，權利義務包括：（1）簽訂物業(yè)管理委托合同，委托物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理；（2）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同；（3）向物業(yè)管理企業(yè)支付其用于物業(yè)管理事務的費用；（4）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費。在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關和居民委員會的行政管理法律關系中，業(yè)主委員會的權利義務包括：（1）向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；（2）配合、協(xié)助公安機關和居民委員會做好物業(yè)小區(qū)內的社會治安工作；（3）接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督；（4）依法獲得行政救濟。對于以上未列出的權利義務，在實踐中可以參照民事法律關系、委托合同法律關系和行政管理法律關系中的相關規(guī)定。

主要參考書目：

1.陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版。

2.姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版。

3.羅豪才：《行政法學》，北京大學出版社，1992年版。

4.史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九版。

5.王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版。

6.顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機處理及案例分析》，西南財經(jīng)大學出版社，2002年版。

第3篇：業(yè)主委員會管理制度范文

第一條為加強物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《寧夏回族自治區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《銀川市物業(yè)管理條例》，結合我縣實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于*縣行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。

第三條本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的設施設備和相關場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人。

本辦法所稱物業(yè)使用人是指房屋的合法承租人和實際使用物業(yè)的人。

第四條*縣建設行政主管部門負責全縣物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

*縣物業(yè)管理中心受*縣建設行政主管部門委托具體負責全縣物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第五條政府應當鼓勵、引導和支持物業(yè)管理向社會化、市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，逐步建立物業(yè)管理招投標的有形市場，提高城市物業(yè)管理水平。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第六條房屋的所有權人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第八條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。物業(yè)管理區(qū)域的劃分辦法按自治區(qū)人民政府的有關規(guī)定執(zhí)行。

第九條同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在*縣建設行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

物業(yè)及其配套設施全部竣工并交付使用后2年內或業(yè)主入住率達60%以上時，應由建設單位或出售單位在*縣建設行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會。

開發(fā)建設單位在首次業(yè)主大會中的投票權不得超過30%。

首次業(yè)主大會的費用由建設單位或出售單位承擔。

第十條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，按自治區(qū)有關規(guī)定執(zhí)行。

第十一條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。

業(yè)主及物業(yè)共有產(chǎn)權人共同享有業(yè)主大會投票權。業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會會議，但應當出具書面委托書，明確所委托的權限。

業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。

業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。

業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。

第十二條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第十三條召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

第十四條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，成員人數(shù)由業(yè)主大會決定，一般為5人以上單數(shù)。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任，但在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)管理企業(yè)工作的業(yè)主，不應作為業(yè)主委員會成員。

業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，其成員可以連選連任。業(yè)主委員會成員在任期內業(yè)主資格終止的，其委員資格自行終止，業(yè)主委員會應根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則及時增補委員。

業(yè)主委員會委員候選人可以由業(yè)主推薦或自薦產(chǎn)生。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

第十五條業(yè)主委員會除履行國務院《物業(yè)管理條例》、《銀川市物業(yè)管理條例》規(guī)定職責外，還可以履行下列職責：

（一）擬訂物業(yè)共用部位、共用設施設備收益的管理、使用和分配方案；

（二）根據(jù)業(yè)主大會的決定代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟。

第十六條業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之后，應當及時在物業(yè)管理區(qū)域內公示，并在30日內向*縣建設行政主管部門備案。

業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，應當依照前款規(guī)定重新備案和公示。

第十七條業(yè)主委員會作出決定，應當由全體委員2/3以上通過。

第十八條業(yè)主公約應當包括以下內容：

（一）物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù)；

（二）業(yè)主委員會組織機構；

（三）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內公共場所及共用設施的權利；

（四）業(yè)主參與物業(yè)管理的權利；

（五）業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權；

（六）物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的交納、使用、監(jiān)管；

（七）業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內應遵守的行為準則、應履行的義務，以及通過適當途徑向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式的義務；

（八）違反業(yè)主公約應承擔的責任。

業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會通過后，業(yè)主委員會應當及時在物業(yè)管理區(qū)域內公示，并在15日內向*縣建設行政主管部門備案。

業(yè)主公約修訂后，應依照前款規(guī)定重新備案和公示。

第十九條業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定或從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，*縣建設行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關、居民委員會共同做好物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安、環(huán)境衛(wèi)生等工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，在物業(yè)管理職責范圍內接受其指導和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第二十二條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理、使用應在業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的質詢。

第二十三條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主與使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)及業(yè)主公約。

物業(yè)使用人違反本辦法和業(yè)主公約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。

第三章物業(yè)管理企業(yè)

第二十四條從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并具備相應的物業(yè)管理企業(yè)資質。

從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

第二十五條物業(yè)管理企業(yè)享有以下權利：

(一）按照物業(yè)管理的技術標準、行業(yè)規(guī)范和物業(yè)服務合同約定提供專業(yè)化的物業(yè)服務；

（二）收取物業(yè)服務費或物業(yè)服務酬金；

（三）選擇專業(yè)企業(yè)承擔專項經(jīng)營服務業(yè)務；

（四）制止物業(yè)管理區(qū)域內違反業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為；

（五）享有經(jīng)營自，按經(jīng)營范圍開展經(jīng)營活動；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第二十六條物業(yè)管理企業(yè)應當履行以下義務：

（一）履行物業(yè)服務合同，提供物業(yè)服務；

（二）接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督；

（三）在物業(yè)管理區(qū)域內公示物業(yè)服務合同約定的收費項目和標準以及向業(yè)主提供專項服務的收費項目和標準；

（四）向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務合同履行情況；

（五）接受*縣建設行政主管部門的監(jiān)督管理；

（六）協(xié)助有關部門制止違法、違規(guī)行為，維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序和公共安全；

（七）在物業(yè)服務活動中維護業(yè)主的合法權益；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第二十七條物業(yè)管理企業(yè)應當建立完善的企業(yè)管理制度和財務管理制度，加強對員工的管理和培訓，提高物業(yè)服務水平。

第二十八條物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內設施的用途。

第四章前期物業(yè)管理

第二十九條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位或出售單位應當按有關規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理。

第三十條鼓勵建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模小于2萬平方米的，經(jīng)*縣建設行政主管部門同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理招投標具體執(zhí)行銀川市招投標有關管理規(guī)定。

通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招投標工作：

（一）新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成；

（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。

第三十一條建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業(yè)主臨時公約應作為物業(yè)買賣合同的附件并報*縣建設行政主管部門備案。*縣建設行政主管部門應當制作業(yè)主臨時公約示范文本。

建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

第三十二條建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)服務合同的內容向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費標準、計費起始時間及計費方式等內容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致，并列明物業(yè)管理區(qū)域內歸全體業(yè)主所有的配套設施設備。

第三十三條物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)服務費用，由建設單位承擔；物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位和物業(yè)買受人按物業(yè)買賣合同中的約定承擔，約定由物業(yè)買受人交納的，建設單位負連帶責任；物業(yè)買賣合同中未約定的，由建設單位承擔。

前款所稱的交付使用，使指物業(yè)通過竣工驗收，符合《銀川市新建住宅配套設施交付使用管理規(guī)定》要求，建設單位向業(yè)主送達交付使用通知之日起滿30日后。

第三十四條物業(yè)管理區(qū)域內的下列配套設施設備歸全體業(yè)主所有：

（一）物業(yè)管理用房；

（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內按規(guī)劃配建的非機動車車庫（棚）；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內的公共綠地、道路、場地；

(五)建設單位以物業(yè)買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；

（六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設施設備。

第三十五條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

建設單位應在物業(yè)買賣合同中對配套設施設備的所有權或使用權進行約定，未約定的配套設施設備的所有權或使用權歸全體業(yè)主所有。

第三十六條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，查驗費用由物業(yè)管理企業(yè)與建設單位在前期物業(yè)服務合同中約定。

第三十七條建設單位在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)共用設施設備及下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止后7日內將物業(yè)共用部位、共用設施設備和上述資料移交給建設單位或業(yè)主委員會。

第三十八條建設單位必須在首次業(yè)主大會成立后30日內，按下列標準向業(yè)主提供物業(yè)管理用房：

（一）住宅總規(guī)劃建筑面積在5萬平方米以內的，按不低于總

建筑面積4‰提供；物業(yè)管理用房面積小于150平方米的，按150平方米提供；

（二）住宅總規(guī)劃建筑面積超過5萬平方米以上的，5萬平方米部分按總建筑面積4‰提供，超過部分按不低于總建筑面積2‰提供。物業(yè)管理用房產(chǎn)權屬全體業(yè)主所有，由業(yè)主大會依據(jù)物業(yè)服務合同，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用，任何單位和個人不得擅自改變其用途。

第三十九條建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業(yè)管理用房、配套設施座落位置、面積等相關資料。*縣建設行政主管部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業(yè)管理用房、配套設施座落位置和面積等同時進行登記。

第五章物業(yè)管理服務及費用

第四十條業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當包括以下主要內容：

（一）委托管理物業(yè)的基本情況；

（二）物業(yè)服務事項；

（三）物業(yè)服務等級或服務質量；

（四）服務費用；

（五）雙方的權利與義務；

（六）物業(yè)管理企業(yè)使用公共物業(yè)及利用公共物業(yè)所得收益的分配；

（七）專項維修資金的管理與使用；

（八）物業(yè)管理用房及配套設施設備；

（九）合同期限；

（十）違約責任；

（十一）雙方約定的其他事項。

物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)服務合同訂立或變更之日起15日內，向*縣建設行政主管部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。

*縣建設行政主管部門應當制定物業(yè)服務合同（含前期物業(yè)服務合同）的示范文本。

第四十一條物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房和本辦法第三十五條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。

第四十二條物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供特約服務項目。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第四十三條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，收費標準實行政府指導價和市場調節(jié)價。

實行政府指導價收費標準為：一級服務等級0.8元/平方米?月，二級服務等級0.55元/平方米?月，三級服務等級0.35元/平方米?月，四級服務等級0.25元/平方米?月。

小區(qū)物業(yè)服務等級由建設行政主管部門會同物價行政主管部門、街道辦事處、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會評定并向社會公布。

新建普通住宅小區(qū)第一年執(zhí)行四級服務等級物業(yè)服務費標準，滿一年可申請評定服務等級。

對不能納入物業(yè)管理區(qū)域的居民樓，可征求該樓居民的意見，收取適當?shù)男l(wèi)生費用，保證保潔人員工資及工具用具使用費。

第四十四條物業(yè)服務費用的收取方式可實行包干制或酬金制。

物業(yè)服務費用包干制的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務費包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

第四十五條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部服務業(yè)務一并委托給他人。

第四十六條物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修和更新、改造費用，由業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積比例共同承擔，依照本辦法設立共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）并符合專項維修資金使用條件的，可在專項維修資金中列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

物業(yè)自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業(yè)主或使用人承擔。

第四十七條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定全額交納物業(yè)服務費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

第四十八條物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取相關費用。

物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，可向委托方收取一定的代辦費用，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第四十九條對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第五十條物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第五十一條*縣建設行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五十二條經(jīng)業(yè)主大會決定，可以依法解除物業(yè)服務合同。依法解除物業(yè)服務合同的，業(yè)主委員會應當及時書面通知物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)服務合同依法解除后，物業(yè)管理企業(yè)應當退還多收取的物業(yè)服務費，有過錯的應當承擔賠償責任。

業(yè)主大會未按照法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務合同約定的條件和程序解除物業(yè)服務合同，給物業(yè)管理企業(yè)造成損失的，全體業(yè)主應當承擔賠償責任。

第六章物業(yè)的使用與維護

第五十三條物業(yè)的使用與維護應當遵守國家有關市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施設備，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施設備用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施設備用途的，應當征得業(yè)主大會同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

第五十五條業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因公共利益或維修物業(yè)，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第五十六條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)同意，并應當及時恢復原狀。

第五十七條物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構，主體結構，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途；

（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設備；

（三）對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿拆、搭占等；

（四）放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物質或者制造噪聲；

（五）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

（六）占用公共場地，損毀綠化、建筑小品、文體設施等；

（七）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（八）違章搭建、改建或以其他方式改變物業(yè)共用部位，影響其正常使用功能；

（九）在建筑物或構筑物上違規(guī)懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十）法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。

第五十八條業(yè)主應當按規(guī)劃部門批準或者房地產(chǎn)產(chǎn)權證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質。因特殊情況需改變物業(yè)用途的，應征得相關業(yè)主及業(yè)主委員會的同意，經(jīng)規(guī)劃部門批準并告知物業(yè)管理企業(yè)。

業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守國家和本縣的規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約，事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主、使用人簽訂《住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議》，對裝飾裝修工程的實施內容、實施期限、允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求、禁止行為和注意事項、管理服務費用及違約責任等進行約定。

*縣建設行政主管部門應當制定《住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議》的示范文本。

第五十九條利用住宅小區(qū)內道路、空地等共用部位停車以及利用物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房進行其它活動或經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第六十條物業(yè)管理區(qū)域內的機動車場（庫），應當優(yōu)先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主和使用人使用。停車位不得轉讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。在物業(yè)管理區(qū)域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

第六十一條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人的合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。因責任人維修養(yǎng)護不及時，造成公共或他人物業(yè)損壞、財產(chǎn)損失的，責任人應當承擔修復和賠償責任。

責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

第六十二條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主和建設單位，應當按國家的有關規(guī)定繳納專項維修資金。

專項維修資金按業(yè)主所擁有的產(chǎn)權面積繳納，屬業(yè)主所有，專項用于住宅物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金個人帳面金額低于首次繳存額的30%，業(yè)主委員會應當按照國家規(guī)定的標準向該物業(yè)的業(yè)主續(xù)籌。

第六十三條*縣建設與環(huán)境保護局委托*縣物業(yè)管理中心負責監(jiān)管各物業(yè)管理區(qū)域的專項維修資金。

*縣物業(yè)管理中心委托專業(yè)銀行辦理專項維修資金的設立、儲存、提取、查詢等手續(xù)，并與委托銀行簽訂監(jiān)督管理協(xié)議。

專項維修資金應當按幢設賬，核算到戶。

第六十四條住宅物業(yè)的建設單位或出售單位應當在銷售時將自繳或代收代繳的專項維修資金統(tǒng)一繳至*縣建設行政主管部門設立的專項維修資金賬戶。

公有住房出售時收取的專項維修資金，以及在本辦法實施前已繳納但尚未納入*縣建設行政主管部門的專項維修資金，應納入*縣建設行政主管部門設立的專項維修資金賬戶統(tǒng)一管理。

本辦法實施前，未繳納專項維修資金的住宅物業(yè)的業(yè)主或建設單位應當按照本辦法規(guī)定將專項維修資金繳至*縣建設行政主管部門設立的專項維修資金賬戶統(tǒng)一管理。

第六十五條業(yè)主委員會成立之前的專項維修資金由*縣建設行政主管部門代管；業(yè)主委員會成立后，*縣建設行政主管部門應在專項維修資金賬戶下為業(yè)主委員會開設二級賬戶，將已繳納的專項維修資金全額轉入該賬戶，由業(yè)主委員會管理。

第六十六條實施物業(yè)管理的住宅，需使用專項維修資金的，物業(yè)管理企業(yè)于上一年末提出專項維修資金使用計劃，經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會審議通過后，*縣建設行政主管部門審核后，從二級賬戶中予以核撥；未實施物業(yè)管理的住宅，業(yè)主或業(yè)主大會提出專項維修資金使用計劃，*縣建設行政主管部門審核后，從二級賬戶中予以核撥。

*縣建設行政主管部門核撥專項維修資金時，應審核是否符合以下使用要求：

（一）是否經(jīng)所涉及業(yè)主2/3以上同意；

（二）是否在國家和本縣規(guī)定的使用范圍內。發(fā)生危及房屋安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金的，可按照上述程序隨時核撥。

第六十七條業(yè)主轉讓住宅時，該住宅結余專項維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

因房屋拆遷、自然災害或其他原因造成房屋滅失的，專項維修資金按賬面余額退還給業(yè)主。

第六十八條住宅物業(yè)管理區(qū)域外的非住宅物業(yè)的專項維修資金的收繳、使用和管理參照本辦法執(zhí)行。

第六十九條物業(yè)維修專項資金（物業(yè)維修儲備金）收取標準：依據(jù)寧夏回族自治區(qū)人民政府令第1號《寧夏回族自治區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)維修儲備金按照公有售房款的20%至30%，由各售房單位提繳，新建商品房按建筑面積每平方米10元收取，營業(yè)用房每平方米15元收取，由售房單位支付。

經(jīng)綜合整治后納入物業(yè)管理區(qū)域實施統(tǒng)一物業(yè)管理的舊樓由物業(yè)所有權人向物業(yè)公司繳納每平方米10元物業(yè)專項維修資金（物業(yè)維修儲備金），由物業(yè)公司統(tǒng)一向縣物業(yè)管理中心繳納，進行統(tǒng)一管理。

第七章法律責任

第七十條業(yè)主、使用人違反本辦法或者業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約，有損壞房屋承重結構、擅自改變物業(yè)使用性質等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權利的，業(yè)主委員會應當予以勸阻、制止；相關業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

第七十一條有下列行為之一的，由*縣建設行政主管部門依照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定予以處罰：

（一）住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選用選聘物業(yè)管理企業(yè)的；

（二）建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位，共用設施設備的所有權或者使用權的；不移交有關資料或逾期不移交有關資料的；

（三）建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的；

（四）挪用專項維修資金的；

（五）物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的；

（六）物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的；

（七）物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

（八）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（九）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（十）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的；

（十一）未取得資質證書從事物業(yè)管理的或以欺騙手段取得資質證書的。

第七十二條違反物業(yè)服務合同，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向仲裁機構申請仲裁或向人民法院。

第4篇：業(yè)主委員會管理制度范文

第一條為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，制定本辦法。

第二條商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡嗳藳Q策、政府監(jiān)督的原則。

第五條國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。

縣級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。

第二章交存

第六條下列物業(yè)的業(yè)主應當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金：

（一）住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外；

（二）住宅小區(qū)內的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅。

前款所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金。

第七條商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。

直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門應當根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調整。

第八條出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金：

（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。

（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

第九條業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十條業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門代管。

直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門應當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第十一條業(yè)主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設（房地產(chǎn)）主管部門負責管理。

負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。

開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶帳。

第十二條商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

第十三條未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

第十四條專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由財政部或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項維修資金專用票據(jù)。

第十五條業(yè)主大會成立后，應當按照下列規(guī)定劃轉業(yè)主交存的住宅專項維修資金：

（一）業(yè)主大會應當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

（二）業(yè)主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。

（三）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會。

第十六條住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。

業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門的監(jiān)督。

第十七條業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。

成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。

未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門制定。

第三章使用

第十八條住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九條住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十條住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

第二十一條住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第二十二條住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議；

（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；

（三）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案；

（四）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；

（五）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十三條住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

（二）業(yè)主大會依法通過使用方案；

（三）物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案；

（四）物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；

（五）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正；

（六）業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（七）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十四條發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，按照本辦法第二十二條第四項、第五項、第六項的規(guī)定辦理；

（二）住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，按照本辦法第二十三條第四項、第五項、第六項和第七項的規(guī)定辦理。

發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門可以組織代修，維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第二十五條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。

第二十六條在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債。

利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。

利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意。

利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據(jù)售房單位的財政隸屬關系，報經(jīng)同級財政部門同意。

禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第二十七條下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

（一）住宅專項維修資金的存儲利息；

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

第四章監(jiān)督管理

第二十八條房屋所有權轉讓時，業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。

第二十九條房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項維修資金：

（一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；

（二）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第三十條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第三十一條專戶管理銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。

直轄市、市、縣建設（房地產(chǎn)）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十二條住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

第三十三條住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行財政部有關規(guī)定。

財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第三十四條住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門的有關規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。

第五章法律責任

第三十五條公有住房售房單位有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正：

（一）未按本辦法第八條、第十二條第三款規(guī)定交存住宅專項維修資金的；

（二）違反本辦法第十三條規(guī)定將房屋交付買受人的；

（三）未按本辦法第二十一條規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的。

第三十六條開發(fā)建設單位違反本辦法第十三條規(guī)定將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

開發(fā)建設單位未按本辦法第二十一條規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

第三十七條違反本辦法規(guī)定，挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

物業(yè)服務企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。

直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門違反本辦法第二十六條規(guī)定的，由上一級人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

直轄市、市、縣人民政府財政部門違反本辦法第二十六條規(guī)定的，由上一級人民政府財政部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

業(yè)主大會違反本辦法第二十六條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門責令改正。

第三十九條對違反住宅專項維修資金專用票據(jù)管理規(guī)定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規(guī)定追究法律責任。

第四十條縣級以上人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章附則

第四十一條省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門可以依據(jù)本辦法，制定實施細則。

第四十二條本辦法實施前，商品住宅、公有住房已經(jīng)出售但未建立住宅專項維修資金的，應當補建。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門依據(jù)本辦法制定。

第5篇：業(yè)主委員會管理制度范文

關鍵詞：新建小區(qū)；人口統(tǒng)計；計生服務

中圖分類號：R169 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）07-0164-02

近年來，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，城區(qū)面積不斷擴大，各類新建小區(qū)如雨后春筍般日益增多，人口迅速向城鎮(zhèn)集中，如何做好新建小區(qū)人口的統(tǒng)計和計生服務管理工作成為人口計生工作新的挑戰(zhàn)。為此，我區(qū)結合城區(qū)工作實際，積極轉變工作思路和方法，開展計生工作“網(wǎng)格化”管理，加強社區(qū)綜合治理，積極主動融合，在部分新建社區(qū)推廣了“區(qū)鎮(zhèn)統(tǒng)籌、村居負責、物業(yè)配合、業(yè)主自治”的城區(qū)住宅小區(qū)人口計劃生育服務管理新模式，促進了社區(qū)計生工作的有序開展，取得了一定實效。本文對此進行探討，并提出加強新建小區(qū)人口統(tǒng)計和計生服務的一些建議。

1 新建小區(qū)人口統(tǒng)計和計生服務管理上存在的問題

一是人口統(tǒng)計職責不明。按照計劃生育屬地管理的原則，新建樓盤居民的計劃生育統(tǒng)計與服務應歸屬所在鎮(zhèn)居委會管理。但新建小區(qū)建立后，很多沒有及時和所在居委會建立隸屬關系，形成了計劃生育統(tǒng)計和服務的盲點。部分新建小區(qū)居民的出生信息統(tǒng)計及計生服務等方面出現(xiàn)了“無人管、無法管、難以管”的局面。

二是人口服務管理不到位。管理不到位是新建小區(qū)人口和計生服務管理的難點。新建小區(qū)內居住人員成分復雜，居民居住相對封閉，搜集信息困難，掌握變動情況任務繁重。在統(tǒng)計人口信息和提供計生服務時普遍存在“進門難”、“婚育信息掌握難”等問題。

三是人員管理力量欠缺。由于新建小區(qū)人口統(tǒng)計和計生管理要扎扎實實，一幢一幢、一戶一戶、一個一個落實到位，才能抓出成效，目前村居一級負責計生工作的人員常兼有多項工作，難有精力管理新建樓盤小區(qū)，現(xiàn)有的管理僅限于被動管理，兼任計生信息員的小區(qū)樓組長由于沒有報酬大多有名無實，往往工作不能到位。

由于上述原因，新建小區(qū)的人口信息往往不能及時統(tǒng)計更新，開展避孕節(jié)育措施知情選擇、隨訪服務、藥具發(fā)放等具體工作難以落實，育齡男女青年的婚、孕、產(chǎn)及節(jié)育信息等無法采集，不僅育齡群眾得不到應有的計劃生育宣傳、服務和權益的保障，更給計劃外懷孕、生育的人群提供了避風港，同時也易引發(fā)其它一些社會問題，必須高度重視，及時加以解決。

2 加強新建小區(qū)人口統(tǒng)計和計生服務的一些做法和建議

2.1 理順工作機制，明確人口統(tǒng)計和管理服務職責

（1）明確責任關系。堅持“屬地管理”原則，加強對新建小區(qū)計生管理和服務。認真梳理，明確區(qū)域，落實責任，誰的地盤誰管理。把新建小區(qū)的計生管理與服務工作納入社區(qū)工作考核的總體方案，明確管理責任和管理地域，實行綜合治理。

（2）明確管理機構。由政府牽頭，對各相關職能部門的工作職責進行了明確：區(qū)人口計生部門負責指導協(xié)調新建小區(qū)的人口計生管理服務工作，將新建小區(qū)人口計生管理服務工作納入考核體系；房管部門負責指導、督促、協(xié)調物業(yè)服務公司開展新建小區(qū)綜合治理工作；街道和社區(qū)成立計生管理網(wǎng)絡，通過法定程序聘請物業(yè)管理公司經(jīng)理等工作人員，作為小區(qū)的計劃生育第一責任人；社區(qū)在小區(qū)居民中選配部分身體好、責任心強、熱心計生工作的同志擔任計生信息員，建立考核機制，年終根據(jù)考評情況兌現(xiàn)報酬，確保人口計生信息暢通。

（3）明確資金來源。將住宅小區(qū)計生管理經(jīng)費納入?yún)^(qū)、街財政預算。加大經(jīng)費保障力度。政府在社區(qū)運轉經(jīng)費上給予進一步支持，實施專項轉移支付補助，同時，區(qū)各部門也按“費隨事轉”的原則給予支持。

2.2 推行行業(yè)管理，攻克信息采集和計生服務管理難點

（1）堅持計劃生育工作與行業(yè)管理工作同布置同檢查。城鄉(xiāng)建設局與房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)簽訂人口和計劃生育管理責任書，檢查、指導、督促其配合居委會做好新建小區(qū)計劃生育管理工作。房管所在辦理房屋租賃證時，查驗房屋出租單位與所在地計生辦、派出所簽訂的《房屋出租戶流動人口計劃生育管理責任書》，并定期將人口信息向屬地計生部門通報。

（2）實行物業(yè)管理企業(yè)法定代表人計劃生育工作責任制。物業(yè)管理企業(yè)落實法定代表人計劃生育工作責任制，協(xié)助計生主管部門做好新建小區(qū)的計劃生育工作。如規(guī)范完善小區(qū)居民檔案，配合計生主管部門重點做好育齡婦女和流動人口的登記建卡工作等。

（3）實行房地產(chǎn)開發(fā)公司（單位）計劃生育管理責任制。房地產(chǎn)開發(fā)公司（單位）與計生部門簽訂責任書，對在建小區(qū)、分期建設小區(qū)，房屋開發(fā)單位在出售已建成的部分房屋前，通報所在地計生部門，并管理好本企業(yè)職工計劃生育工作。積極宣傳計劃生育政策，協(xié)助政府嚴格控制違法生育。

2.3 建立計生“網(wǎng)格”，完善計生人口統(tǒng)計和管理服務機制

（1）開展計生“網(wǎng)格化”管理。建立“職責明確、信息暢通、管理高效、服務優(yōu)質、全域覆蓋”的責任網(wǎng)格體系。在社區(qū)網(wǎng)格中，可按照300戶左右規(guī)模配一名網(wǎng)格員，全面負責本網(wǎng)格中的計劃生育及其它各種事務，并以“事”為中心，整合使用社區(qū)內各種資源，完成服務整合。每個責任網(wǎng)格服務管理人員做到一專多能，綜合開展社區(qū)人口計生信息統(tǒng)計和服務管理等各項基礎性工作。

第6篇：業(yè)主委員會管理制度范文

今天的會議是經(jīng)市政府同意召開的，主要是現(xiàn)場觀摩和推進全市“一手交房，一手交證”工作，隆重慶祝物業(yè)管理改革發(fā)展30周年，并對優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)及先進個人進行表彰。首先，我代表市房管局對獲得各項榮譽的開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)及資深物業(yè)經(jīng)理人、愛崗敬業(yè)先進個人表示熱烈祝賀。希望大家向今天受到表彰的單位和個人學習，共同促進行業(yè)的發(fā)展和進步。下面，我講兩個方面問題。

一、堅定信心，全力推進“一手交房，一手交證”工作

（一）當前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。住房問題是重要的民生問題，與老百姓的利益息息相關，社會關注、群眾關心。近年來，市房管局從規(guī)范市場、服務為民角度出發(fā)，加大措施，大力整治房地產(chǎn)市場環(huán)境，取得了明顯成效。開發(fā)行為和市場秩序日趨規(guī)范，市場環(huán)境不斷改善，開發(fā)企業(yè)的誠信意識明顯增強，住宅品質日漸提升，小區(qū)環(huán)境日益優(yōu)美，居民居住條件得到大大改善。今年1－10月份，共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25.06億元，同比增長96.7%。在建施工面積388.5萬平方米，同比增長23.7%。預售商品房4046套，同比增長7.4%。辦理房地產(chǎn)轉移登記3786件，同比增長9.01%。銷售新建商品房4211套，面積49.31萬平方米，同比增長150.05%，銷售均價3886元/平方米，同比增長3.42%。其中住宅銷售3189套，銷售面積42.19萬平方米，同比增長125.29%，銷售均價3896元/平方米，比去年同期增長4.76%。二手房交易2221套，交易面積21.91萬平方米，同比下降4.49%，成交均價3284元/平方米，同比增長6.07%。總體看，我市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康，形勢很好。在看到成績的同時，房地產(chǎn)市場也存在一些問題，特別是新購房業(yè)主，對購房入住后遲遲辦不了房產(chǎn)證反映較為強烈，意見較大，有的已造成上訪事件。這種現(xiàn)象在部分小區(qū)不同程度存在，既損害了業(yè)主的合法權益，也損害了開發(fā)企業(yè)的形象。主要原因是，個別開發(fā)項目開發(fā)建設手續(xù)不全，造成無法辦證；開發(fā)項目綜合竣工驗收不及時，造成遲緩辦證；個別開發(fā)企業(yè)拖延交房和交納相關稅費，造成開發(fā)項目無法備案，不能及時辦證等。這些原因是市場還不規(guī)范、監(jiān)管還不到位、服務還不同步的集中體現(xiàn)。為從根本上規(guī)范理順開發(fā)程序，從源頭上解決居民購房后長期拿不到房產(chǎn)證的問題，維護好居民的合法權益，去年我們在全省首次創(chuàng)新推出了“一手交房，一手交證”便民服務措施，并在兩家開發(fā)企業(yè)進行試點，400戶新購房業(yè)主在拿到鑰匙的同時，領到了房產(chǎn)證，受到了開發(fā)企業(yè)、購房戶的一致好評，這項工作也得到省住房城鄉(xiāng)建設廳的大力支持和高度評價。實施“一手交房，一手交證”，是房管局順應社會需求，旨在規(guī)范市場、服務為民，切實解決新購房業(yè)主辦證難、辦證慢而推出的一項創(chuàng)新性的重要舉措。今年，我們在試點的基礎上，決定開展20萬平方米、2000戶“一手交房，一手交證”工作，并向社會作了公開承諾，列為房管局重點工作加以推進。截止目前，這項工作取得了階段性成果，年底前2000戶新購房業(yè)主將全部兌現(xiàn)“一手交房，一手交證”。

（二）強化措施，深入推進“一手交房，一手交證”工作。開展“一手交房，一手交證”是房管局推出的一項便民服務措施，是一項創(chuàng)新性工作，這項工作雖已初見成效，但推進的任務還相當艱巨，下一步市房管局將認真總結，進一步優(yōu)化完善各個工作程序和環(huán)節(jié)，積極協(xié)調各有關單位，全力推進這項工作，力爭在較短時間內，在全市新開發(fā)項目全面推行“一手交房，一手交證”。一是要發(fā)揮輿論引導作用，加大宣傳力度。充分利用各類新聞媒體，廣泛宣傳“一手交房，一手交證”意義、做法，宣傳表彰實施這項工作好的開發(fā)企業(yè)，把“一手交房、一手交證”作為開發(fā)企業(yè)信用評價、資質審定、優(yōu)秀住宅小區(qū)評審的重要依據(jù)。同時，引導居民強化產(chǎn)權意識，關注這項便民措施，積極參與支持工作開展，努力形成推進工作的良好社會輿論氛圍。二是要制定措施，擴大覆蓋范圍。要按照“科學管理，典型示范，以點帶面，分類實施，全面推進”的原則，積極擴大覆蓋范圍，各開發(fā)企業(yè)要積極配合，嚴格按照規(guī)定程序，加快完善相關手續(xù)，調整運作方式，凡符合條件的要全部納入“一手交房，一手交證”范圍。市房管局將制定措施，鼓勵具備條件的開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目積極參與“一手交房，一手交證”，并簽訂協(xié)議，通過企業(yè)信用評價體系進行考核，對工作不積極、不配合，措施不到位的，錄入企業(yè)信用不良記錄檔案。三是要加強部門協(xié)調，形成推進工作的合力。“一手交房，一手交證”工作涉及規(guī)劃、建設、國土、消防、氣象等多部門、多單位，需要各部門統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調配合，形成合力。市房管局將發(fā)揮牽頭協(xié)調部門作用，結合實際，積極研究出臺相關具體管理辦法，進一步明確各部門職責，規(guī)范業(yè)務流程。要積極探索工作方法，及時總結工作經(jīng)驗，扎實穩(wěn)妥推進，確保按期實現(xiàn)工作目標。

二、落實《條例》，創(chuàng)新機制，努力提高物業(yè)服務質量和水平

物業(yè)管理是社會建設和社會管理的細胞，是城市管理的基礎性工作，物業(yè)管理在改善居民生活環(huán)境、維護社會秩序、促進社會和諧等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。今年是中國內地物業(yè)管理改革發(fā)展30周年，同時是《省物業(yè)管理條例》頒布實施3周年，也是我市物業(yè)管理改革發(fā)展18周年。我們根據(jù)省住房城鄉(xiāng)建設廳總體部署和要求，開展了形式多樣的慶?；顒?，如開展物業(yè)調研、舉行消夏文藝晚會，印發(fā)物業(yè)管理知識宣傳單，在《日報》開辟物業(yè)管理知識問答?？?，評選優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)和先進個人等，這些活動集中展現(xiàn)了物業(yè)管理改革發(fā)展成就，對于宣傳《條例》，擴大影響，提升業(yè)主物業(yè)管理意識，增進業(yè)主與物業(yè)企業(yè)溝通發(fā)揮了重要作用。我市的物業(yè)管理也經(jīng)歷了從無到有，由小變大，逐步規(guī)范發(fā)展壯大的過程。從1993年第一家物業(yè)公司成立至今，物業(yè)管理走過了18年歷程，截止目前，全市物業(yè)服務企業(yè)已達到48家，物業(yè)從業(yè)人員達3500余人，其中有職稱人員500余人，崗位資格證書人員600余人。管理著191個小區(qū)（項目），3283幢、96749套住宅和38個大廈項目，總建筑面積達1100萬平方米。物業(yè)管理的覆蓋面已從單純的住宅小區(qū)管理延伸到辦公樓、工業(yè)區(qū)、商業(yè)大廈、醫(yī)院、學校等，形成了包括房屋及相關設施設備維修養(yǎng)護、小區(qū)秩序管理、環(huán)境清潔、綠化、物業(yè)中介等多層次、全方位的配套服務體系。先后有12個住宅小區(qū)和大廈項目先后獲得全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、全省物業(yè)管理示范大廈稱號。自2007年建立住宅專項維修資金制度以來，累計歸集專項維修資金1.4億元，業(yè)主房屋真正有了“養(yǎng)老錢”。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，我市物業(yè)管理在改善人民群眾生活和工作環(huán)境、吸納富余勞動力就業(yè)、促進經(jīng)濟發(fā)展與社會和諧等方面做出了重要貢獻。

在看到成績的同時，由于物業(yè)服務企業(yè)自身原因以及外部的客觀條件限制，還存在諸多制約發(fā)展的問題。如，在管理方面，企業(yè)經(jīng)營普遍困難，提供的物業(yè)服務水平還較低；從業(yè)人員素質有待提高，專業(yè)人才缺乏；服務市場不成熟，行業(yè)競爭不規(guī)范，尤其缺乏物業(yè)龍頭企業(yè)。在開發(fā)建設方面，有些開發(fā)建設的遺留問題堆積在物業(yè)環(huán)節(jié)，專業(yè)經(jīng)營設施設備還未移交，造成物業(yè)管理難，業(yè)主與企業(yè)間矛盾突出，群眾滿意率不高；同時在業(yè)主方面也存在物業(yè)管理意識較差，物業(yè)費收繳難；業(yè)主委員會成立緩慢，運作難度大等等。這些都需我們不斷開拓思路、集思廣益，深入調查研究，創(chuàng)新管理模式，采取切實有效的措施加以改進和完善。

對于下一步物業(yè)管理工作，我想要著重抓好以下幾方面工作。

一是進一步加大《條例》宣傳貫徹落實力度?！妒∥飿I(yè)管理條例》的頒布實施為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設提供了重要的法律保障，是我省物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標志著我省物業(yè)管理進入法制化、規(guī)范化的發(fā)展新時期。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)要進一步加強對《條例》的學習，在實際工作中必須嚴格按《條例》有關規(guī)定執(zhí)行。市物業(yè)管理辦公室要發(fā)揮宣傳《條例》主導作用，采取各種有效形式，擴大宣傳效應，提高宣傳質量，讓《條例》家喻曉戶。同時，加強正確的輿論引導，積極推進業(yè)主物業(yè)服務消費觀念轉變，培養(yǎng)花錢買服務、花錢買環(huán)境意識，共同營造和諧家園，使我市的物業(yè)服務行業(yè)規(guī)范健康發(fā)展。

二是進一步理順管理體制，加快推進住宅小區(qū)業(yè)委會成立步伐。業(yè)主委員會是住宅小區(qū)業(yè)主自治組織，在維護業(yè)主合法權益、化解物業(yè)矛盾和糾紛、建設和諧社區(qū)方面發(fā)揮著重要作用。要按照“管理重心下移”的原則，積極協(xié)調社區(qū)居民委員會、街道辦事處，發(fā)揮其在組建業(yè)主大會籌備組、組織業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆、調解處理物業(yè)管理投訴等方面的作用，使住宅小區(qū)物業(yè)管理和社區(qū)管理有效結合起來，推進業(yè)委會組建成立。只有將小區(qū)管理與社區(qū)管理緊密結合起來，才能推動業(yè)主的真正自治，解決物業(yè)管理中的諸多問題。

三是創(chuàng)新管理機制，從源頭上加大物業(yè)管理力度。目前我市有關物業(yè)方面矛盾和糾紛中有40%以上的問題反映專營公司未向最終用戶收取服務費用，把矛盾轉移到物業(yè)服務企業(yè)而產(chǎn)生的物業(yè)糾紛和投訴。要積極建立新建住宅小區(qū)專業(yè)經(jīng)營設施設備由專業(yè)經(jīng)營單位設計、建設、維護和管理新體制，指導督促各專營公司向最終用戶收取服務費用。物業(yè)主管部門也要從規(guī)劃建設階段提前介入，就小區(qū)規(guī)劃設計提出物業(yè)管理經(jīng)營服務用房、各專營公司向最終業(yè)主提供終端服務等提出專業(yè)的合理性建議，并監(jiān)督實施，切實從源頭上減少物業(yè)糾紛。同時，積極探索實行新建物業(yè)質量保修金管理制度，進一步加大住宅專項維修資金繳交、使用管理力度，切實保障業(yè)主合法權益。

第7篇：業(yè)主委員會管理制度范文

一、工作完成情況

（一）收費指標完成情況

今年以來，累計征收排污費25.2萬元，占年任務的63%。征收配套費、破道費16.3萬元，完成任務的65.2%。

（二）舉全局之力，強力推動創(chuàng)衛(wèi)工作順利開展

根據(jù)全區(qū)創(chuàng)衛(wèi)工作會議精神，我局迅速調整創(chuàng)衛(wèi)工作領導小組，專門成立創(chuàng)衛(wèi)工作辦公室，并根據(jù)創(chuàng)衛(wèi)目標要求和本局工作實際，成立基礎設施建設組、環(huán)境保護組、交通秩序和城中村建設組以及宣傳組和督導組等5個專業(yè)小組，組織人員深入到轄區(qū)各街道辦事處進行摸底排查，研究制定了基礎設施建設組創(chuàng)衛(wèi)各項工作方案，及時進行責任分解，明確整治標準，建立工作臺帳，并不斷強化措施。做為基礎設施建設創(chuàng)衛(wèi)的牽頭單位，在時間緊，任務重，頭緒多的情況下，全局人員主動放棄休息日，加班加點，頂炎熱冒酷暑，組織人員堅持每天深入創(chuàng)衛(wèi)第一線，加強督導和業(yè)務指導，累計發(fā)放督導通知73份，加快了創(chuàng)衛(wèi)各項工作進度。截止目前，我局牽頭開展的城市基礎設施建設、居民樓院及背街小巷硬化、鐵路沿線整治、主次干道、樓體、墻體、橋梁美化，城中村、城鄉(xiāng)結合部、入市口整治和河道溝渠整治等各項創(chuàng)衛(wèi)工作進展順利，并取得明顯成效，具體情況如下：

城市基礎設施建設。一是對轄區(qū)烈士街、青年路、建設街、園林路、學生路、陵園西路、和平中街、陶瓷南路等10余條道路破損路面進行修補，共整修路面13918平方米，整修路燈60余盞。二是對和平街、友誼路、中州南路、學生路人行道進行整修，共整修面積20000平方米。其中，在和平街精品街建設中，鋪設透水磚12000平方米、樹坑磚386套，安裝了10座休閑椅，刷新了路燈桿，并安裝了高標準的不銹鋼護欄。輝龍街、商場街精品建設，重新鋪設了1300多平方米石材人行道磚。同時對普濟路立交橋附道新修混凝土路面2000平方米，透水磚人行道1400平方米，并安裝了路燈、種植了行道樹，解決了附近居民出行的老大難問題。

居民樓院及背街小巷硬化。全區(qū)共完成硬化面積81255平方米，其中居民樓院131處，硬化面積37680平方米；背街小巷38處，硬化面積43575平方米。

樓頂整治。臺帳數(shù)為118處，目前已全部清理完畢。

景觀墻建設。全區(qū)共新建圍墻22792米，粉刷舊墻體93858平方米。

特殊行業(yè)治理。全區(qū)特殊行業(yè)總數(shù)是191家，目前已完成100家。

鐵路沿線整治?？側蝿諗?shù)為116處，目前已完成106處，完成臺帳外5處，共美化65150平方米，清運垃圾2130立方米，平整路面6350平方米，拆除違章建筑90平方米。

主次干道、樓體、墻體、橋梁美化。臺帳數(shù)為644處，總面積38.35萬平方米，目前已完成633處，共35.72萬平方米。

城中村、城鄉(xiāng)結合部、入市口整治。截至目前，共硬化主次干道10條，建垃圾中轉站6座，垃圾池24座，修建文化長廊25個。

河道溝渠整治。對轄區(qū)28條（40多公里）河道溝渠進行了全面整治，共清理河道溝渠內垃圾雜物2萬余方，清理雜草8萬平方米，使河道溝渠環(huán)境面貌明顯改觀。

（三）城建工作

1、全面完成春季義務植樹等綠化任務

全市綠化工作動員會之后，我局及時即對綠化工作進行了全面的安排和部署。抽調全局精干力量，分片、分段到植樹現(xiàn)場開展技術指導，嚴格按照規(guī)劃設計要求，嚴把整地關、栽植關和苗木關，確保綠化質量和效果。督促轄區(qū)200余家單位于今年3月份完成種植任務，共義務植樹5萬余棵。另外，我局還在區(qū)管道路補植各類行道樹近3000余棵，并對鐵路沿線綠化任務進行分配，完成植樹約2500棵。同時與辦事處結合，對居民樓院和背街小巷實施大規(guī)模的綠化美化工程。

2、加大市政設施監(jiān)管力度

為確保創(chuàng)衛(wèi)整治效果，我局不斷加大對轄區(qū)30余條道路市政設施的督查力度，堅持每周至少2次對市政設施進行全方位的排查，認真建立排查臺帳，針對摸排出的問題，及時協(xié)調處理，確保市政設施的使用率和完好率。

3、強化城市規(guī)劃服務工作

一是積極與市規(guī)劃局結合，協(xié)助市規(guī)劃局做好北部沿山規(guī)劃的相關配合工作，目前市規(guī)劃設計院已編制出規(guī)劃方案圖，淺山區(qū)綜合開發(fā)詳規(guī)編制正在制作。二是完成解放區(qū)分類推進新農村基礎設施建設規(guī)劃保障措施材料。三是嚴格審核民房手續(xù)，上半年現(xiàn)場勘查民房86戶，制圖74戶，市規(guī)劃局審批建設工程規(guī)劃許可證63戶。四是上報我區(qū)20*年——2010“城中村”開發(fā)改造計劃，為加快轄區(qū)城中村開發(fā)改造工作奠定了基礎。

4、嚴肅查處違法建設行為

今年以來，我局采取多種措施，不斷加大對違法建設的查處力度。一是對500平方米以下無證施工建筑下達停工通知80份，涉案面積6400多平方米；對14處違法建筑進行拆除和部分拆除，拆除面積700多平方米；創(chuàng)衛(wèi)期間，配合各街道辦事處拆除違法建筑6處，面積達200余平方米。二是重點加大對南水北調工程沿線私搭亂建違法行為的查處，目前共下達停工通知書40余份，部分拆除在建民房計500多平方米，暫扣9家建筑材料和設備，南水北調沿線突擊建房的勢頭得到有效控制。

5、認真抓好城區(qū)防汛工作。一是制定全區(qū)城區(qū)防汛預案，督促各街道辦事處及有關責任單位加強重點部位的防汛工作，強化雨季防汛的監(jiān)控和預防措施；二是成立局防汛搶險小組和突擊隊，配備相應防汛物資和工具，全面做好防汛搶險準備工作。三是全面排查隱患，將隱患排查工作與日常的業(yè)務工作開展相結合，下發(fā)了危房通知書500余份，堅持24小時值班，確保做到隱患早發(fā)現(xiàn)、早解決，保證區(qū)群眾安全渡汛。四是投資14000余元完成了翻身街河溝的整修工程，確保了河道暢通，消除了安全隱患。

（四）環(huán)保工作

1、強力實施環(huán)境污染整治和污染減排工作

一是積極籌備召開了全區(qū)環(huán)保和節(jié)能減排工作會議，對今年污染整治和減排工作進行了全面具體的安排部署，下發(fā)了《解放區(qū)20*年環(huán)境污染整治方案的通知》（解政辦[2008]10號），對污染整治和減排任務進行了責任分解，確保任務、責任、人員、時限、整治標準五落實。二是加大環(huán)境污染綜合整治力度。全區(qū)市定環(huán)保目標共7項，截至目前，*市市政公司九處攪拌站搬遷和上白作辦事處李二國、劉強兩家石灰窯關閉任務已于4月份提前完成，*中州農牧業(yè)養(yǎng)殖場正在按照治理方案進行治理，治理工程中的沉淀池正在建設中,預計7月沉淀池能夠完成。閆河村養(yǎng)殖區(qū)搬遷已通過市創(chuàng)衛(wèi)指揮部張貼禁養(yǎng)通告，并組織人員入戶開展工作，養(yǎng)殖總數(shù)在逐步減少。1個省級生態(tài)文明村創(chuàng)建已基本完成，無證開采礦山企業(yè)已關閉到位,對14家有證采礦山企業(yè)進行整和，其中2家2009年關閉，2家合并為1家，對保留11家企業(yè)已全部下達限期治理通知書，現(xiàn)正在治理。

另外，區(qū)政府下達的污染減排工作，能夠認真落實，督辦轄區(qū)內2噸以下燃煤鍋爐的關閉任務，上半年已有10臺基本關閉到位；對開達學校對面4家水洗沙廠進行了；閆河4家水洗沙廠進行了深度治理和關閉，其中2家已經(jīng)停產(chǎn)，1家深度治理已經(jīng)完成，1家正在停產(chǎn)治理；大張·惠利佳焦南店的噪聲治理工程已經(jīng)完成；凱悅大酒店的油煙治理工程已經(jīng)完成，鍋爐噪聲治理正在收尾階段。

2、圓滿完成全國第一次污染源普查工作任務

研究制訂了我區(qū)全國第一次污染源普查工作實施方案，對普查工作進行了具體的安排部署。為保證污染源普查工作按時間、按要求完成任務，專門成立了由46人組成的普查隊伍，積極組織普查員參加省、市舉辦的培訓班，為全區(qū)污染源普查工作提供了人員和技術保障。經(jīng)過入戶清查、入戶調查和數(shù)據(jù)審核工作，截止5月20日，我區(qū)全區(qū)污染源普查表679家已全部錄入上報完畢，其中：生活污染源422家，工業(yè)污染源125家（重點源工業(yè)污染源18家，一般工業(yè)污染源107家），集中式污染處理設施1家，城鎮(zhèn)居民生活1家，農業(yè)源130家，已全部經(jīng)過審核，完成數(shù)據(jù)錄入和復錄工作，全區(qū)污染源普主要工作已基本結束。

3、嚴格建設項目環(huán)境準入

認真執(zhí)行國家產(chǎn)業(yè)政策和建設項目環(huán)境管理制度，積極推行清潔生產(chǎn)工藝，嚴把建設項目審批驗收關，努力為促進轄區(qū)經(jīng)濟快速健康可持續(xù)發(fā)展提供快捷高效的服務。截止目前，共辦理了15家項目的環(huán)境影響登記表，按照節(jié)能減排的要求，否決了2家建設項目，對市環(huán)保局出具上報意見8家，并配合市局對5個項目進行了環(huán)境影響評價。

4、加強環(huán)境監(jiān)管。

一是進一步加大執(zhí)法力度，累計查處環(huán)境違法行為7起，受理群眾來信來訪和各部門轉辦件及市環(huán)保局交辦的掛牌督辦環(huán)境問題共33起，有力地打擊了環(huán)境違法行為。二是認真開展中高考期間噪聲污染整治工作，共對轄區(qū)300余家噪聲源進行了1000多人次的檢查，為考生創(chuàng)造良好的學習、休息和考試環(huán)境。三是加強企業(yè)污染治理設施運行檢查，督促企業(yè)保持污染治理設施的正常運行。四是堅持每月對轄區(qū)危險化學品、放射源及產(chǎn)生危險廢物單位進行現(xiàn)場檢查，確保安全使用，杜絕安全事故發(fā)生。

（四）交通工作

我局積極采取多項措施，爭取資金計劃，加快農村道路建設。今年區(qū)政府八件實事之一的森林大道，目前路基工程已完工，下步進行路面工程，預計7月底竣工。不斷加強鄉(xiāng)村公路建設，完善轄區(qū)路網(wǎng)結構，修建村道共計3.9公里，現(xiàn)已全部完工。同時加強公路養(yǎng)護、路政管理工作，積極籌集資金，提高養(yǎng)護和路政管理水平，推進路政管理走向規(guī)范化、經(jīng)?；?，使路產(chǎn)路權得到有效保護。

（五）民生政務工作

一是充分發(fā)揮“*”、“12369”熱線服務和民生政務工作室作用，積極解決群眾反映的的熱點、難點問題。上半年截止累計處理“*”群眾投訴838起，處理“12369”群眾投訴346起。二是積極向市建委上報20*年解放轄區(qū)道路建設計劃的建議。將陶瓷北路拓寬改造工程和建設街、烈士街、學生路、院校路四條道路實施大修工程通過了市民生政務工作會議聽證；三是加強業(yè)主委員會管理及備案工作。指導河陽新村、民主辦事處轄區(qū)內一小區(qū)成立業(yè)主委員會；參與調解*百貨樓步行街業(yè)主和業(yè)主委員會的矛盾，進行業(yè)主身份以及選票的確認，盡可能化解矛盾糾紛。

二、存在問題

1、隨著創(chuàng)衛(wèi)工作的不斷深入開展，城市建設投入不足與轄區(qū)群眾對城建功能完善的需求存在矛盾，造成一些關系群眾的市政設施得不到有效維護，同時也對我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)工作帶來一定的影響。

2、市政設施維護專用設備裝備嚴重短缺。排水、路燈、綠化等養(yǎng)護維修和區(qū)“*”為民服務中心搶修事件多。特別是近幾年的創(chuàng)優(yōu)創(chuàng)衛(wèi)工作的開展，工作量更大，而我區(qū)因沒有專用設備，致使工作效率和服務水平較低，嚴重影響工作任務的及時完成。

3、隨著市區(qū)城市管理體制改革的力度加大，工作中心要下移，市里要將一些任務下放到區(qū)里，加之我局還牽頭承擔10項之多的創(chuàng)衛(wèi)任務，人員顯得嚴重不足，致使有的工作受到影響。如違法建設查處，我局僅有4名同志負責，根本無法對全區(qū)范圍內實施嚴密監(jiān)控。

三、下步工作打算

（一）集中精力抓好創(chuàng)衛(wèi)工作

1、繼續(xù)強化措施，加強督導，確保創(chuàng)衛(wèi)道路及市政設施建設、居民樓院及背街小巷硬化、主次干道、樓體、墻體、橋梁美化，城中村、城鄉(xiāng)結合部、入市口整治和河道溝渠整治等各個階段的創(chuàng)衛(wèi)工作順利完成。

2、進一步建立健全創(chuàng)衛(wèi)工作長效機制，鞏固創(chuàng)衛(wèi)工作成果。

（二）城建工作方面

1、加強與市有關部門聯(lián)系，積極申請資金，加快轄區(qū)道路的整修改造力度，進一步完善城市功能，保證基礎設施的完好使用，改善轄區(qū)通行條件。

2、積極與市規(guī)劃局結合，加快北部淺山區(qū)綜合開發(fā)詳規(guī)編制工作，為加快北部淺山區(qū)的發(fā)展搞好服務

3、繼續(xù)加大對違法建設的查處力度，嚴肅查處南水北調沿線違法建筑，確保國家重點工程建設的順利開工。

（三）環(huán)境保護方面

1、加大污染整治力度。督促中州農牧業(yè)養(yǎng)殖場治理工程和閆河村養(yǎng)殖區(qū)搬遷加快工作進度；做好老牛河村生態(tài)文明村的驗收準備工作。同時對省、市、區(qū)確定的其它工作目標采取得力措施，按照時間要求，加快工作進度，確保完成今年我區(qū)的污染減排任務。

2、強化服務。充分利用技術、政策等方面的優(yōu)勢，積極為新建項目提供咨詢服務；對已完工的治理工程，積極與市環(huán)保局聯(lián)系，做好驗收的服務與協(xié)調工作。

3、強化環(huán)境監(jiān)管。進一步強化執(zhí)法監(jiān)督措施，加大環(huán)保執(zhí)法力度，及時解決群眾反映的熱點、難點問題；同時建立健全污染防治長效監(jiān)管機制，鞏固污染整治成果。

第8篇：業(yè)主委員會管理制度范文

隨著城市社區(qū)的變遷，我國出現(xiàn)了城市社區(qū)階層化趨勢。這一變化對于社會管理及帶來了機遇也帶來挑戰(zhàn)，城市社區(qū)階層化將有利于社區(qū)管理、社區(qū)服務專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化以及政府社區(qū)建設工作的針對性。另一方面也將帶來新社區(qū)的建設難題，加大了社會整合的難度。這無疑給城市管理提出了新課題，要求在城市管理過程中，要加強對房地產(chǎn)市場的指引和監(jiān)督、加強對城市公共空間資源的有效控制、遏制貧民區(qū)化，同時，注意調適各階層的心態(tài)以及地位秩序，針對不同階層社區(qū)采取不同的社會政策。

【關鍵詞】社區(qū)階層化； 社會管理

社區(qū)是構成社會的基本單位，對其變遷和發(fā)展的研究具有重大的現(xiàn)實意義。尤其是我國八十年代中后期以來，隨著人口流動和城市化進程的加快，居民收入分化和居住空間分離，社區(qū)的空間和內部構成要素都發(fā)生了很大的改變，城市社區(qū)正處在重構的關鍵時期。在當前城市社區(qū)階層化的發(fā)展趨勢下，探討社區(qū)社會管理的新機制對引導社區(qū)良性發(fā)展有著重大的現(xiàn)實意義。

?1 城市社區(qū)階層化的基本涵義及其表現(xiàn)

說起城市社區(qū)階層化的概念，目前大多數(shù)人還比較陌生，但是如果提起今天我國大城市中已經(jīng)出現(xiàn)的越來越多的“富人區(qū)”、“白領小區(qū)”、“高檔社區(qū)”現(xiàn)象，相信人們并不陌生。雖然在我國城市中出現(xiàn)這種現(xiàn)象已有多年，但似乎還未引起學界的足夠重視，所以至今還沒有統(tǒng)一和確切的定義。為了討論的方便，先做一個初步界定：所謂城市社區(qū)階層化，指的是由內部異質性高的原生態(tài)社區(qū)向內部同質性高本文由收集整理的階層型社區(qū)轉化，最終城市逐漸分化出一個個空間上相互隔離的地段或單元。對其發(fā)展趨勢進行分析并作出正確的判斷。

?2 城市社區(qū)階層化的發(fā)展趨勢

雖然目前還未形成社區(qū)階層化的普遍性事實，但它預示或代表著一種趨勢，一種勢不可擋的趨勢。這正是我們今天探討這個問題的意義所在。

2.1 城市居民的收入分化越來越明顯。一方面極化的趨勢將進一步加劇，另一方面占人口絕大多數(shù)的中間層次的人群將進一步分化成若干層次。收入的階層化雖然并不必然導致居住空間的階層化，但它肯定是是前提。

2.2 城市商品房價格進一步分化。未來城市住宅建設肯定會揚棄今天這樣千樓一面、百區(qū)一面的格局，無論是住房本身還是居住環(huán)境，都將實現(xiàn)徹底的分化，以滿足對住房的各種層次的需求。盡管目前國家在采取各種政策和辦法限制別墅區(qū)的開發(fā)，鼓勵經(jīng)濟適用房的建設，但住宅品格以及和品格相適應的價格的分化是必然的。

2.3 社區(qū)的分化將更加明晰。目前我國城市的居民區(qū)之間雖然有差別，但除了一些特殊社區(qū)外（比如某些權力單位的家屬區(qū)、個別的所謂高檔居住區(qū)），大多數(shù)居民區(qū)的品格其實并無質的差別。差別更多的是體現(xiàn)在住房的面積和質量上。但未來的社區(qū)將會出現(xiàn)質量和品位的高度分化，不僅住宅的品格不同，而且小區(qū)的設施、管理、文化氛圍將大有差別，真正的社區(qū)階層分化而不是住宅階層分化將出現(xiàn)。

?3 城市社區(qū)階層化對社會管理帶來的影響

城市社區(qū)階層化對社會管理帶來的影響可以從兩個方面去看。從積極的方面去看：

首先，有利于社區(qū)管理。相同階層的居民必然會有更多的相通之處，相互之間也容易達成共識。這對于社區(qū)管理是一件好事。今天的社區(qū)，由于大多數(shù)處在過渡階段，給社區(qū)管理工作造成一些困難。比如，社區(qū)委員會組織的活動，層次高的人不屑于參加，層次低的人沒有能力參加。許多事常常因為眾口難調而無法舉辦。而階層化的社區(qū)就可多少避免這類問題。

其次，有利于社區(qū)服務專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化。今天的社區(qū)，由于成員的異質性，為了照顧大多數(shù)人的需求，社區(qū)服務業(yè)很普遍但層次低，專業(yè)化程度差，所有的社區(qū)服務大同小異，小而全，一些居民的特殊需求無法在社區(qū)得到滿足，而同時一些有特色的服務因為居民分散、效益低下而無法開展。如果形成階層化的社區(qū)，這類情形就可得到一定程度的改變，這種趨勢一旦得到快速發(fā)展，對城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將產(chǎn)生重大影響。另外我國目前的社區(qū)服務主要側重于無償和微償?shù)母＠盏膶ο笾饕枪吕蠚堄椎让裾ο?，服務的形式和內容比較單一，這種狀況已不能適應城市發(fā)展的需要。今后，隨著現(xiàn)代化進程的加速，民眾對物質、精神生活需求還將不斷提高，這必然要求社區(qū)服務進一步擴大服務對象和范圍、擴展服務形式和內容、提高服務水平和質量，以適應城市現(xiàn)代化建設的需求。

第三，有利于政府社區(qū)建設工作的針對性。近些年政府對城市社區(qū)建設工作不可謂不盡心，但有兩個問題一直困擾著政府：一方面經(jīng)費不得不“撒胡椒面”，一方面對社區(qū)的指導缺乏針對性，導致本來應該是高度多樣化的社區(qū)建設工作也和其他工作一樣，上下一般粗，左右一樣大。出現(xiàn)這種問題的原因與社區(qū)居民沒有分化有關。社區(qū)階層化后，這類問題可以得到緩解，有的社區(qū)可以放手使其實現(xiàn)高度自治自管，有的社區(qū)則需要重點扶持，大力投入；有的社區(qū)重點抓好扶貧濟困，有的則鼓勵引導社區(qū)文化。

然而，城市社區(qū)階層化可能給社會管理帶來的困擾也不可輕視。主要包括：

第一，新社區(qū)的建設難題。階層性的社區(qū)，居民之間的相似點多但相關性并不強，社區(qū)成員是“一盤散沙”，缺乏傳統(tǒng)社區(qū)建立在業(yè)緣、地緣、親緣基礎上的那種有機聯(lián)系和緊密關系，因此，盡管社區(qū)的物質條件和人員素質不低，但社區(qū)活動不一定就容易搞。地位越高的階層越不熱心社區(qū)活動，這個“規(guī)律”已經(jīng)得到許多研究的證明。所以，本文前面所說的“有利于社區(qū)管理”并不是絕對的，在社區(qū)意識的培養(yǎng)、社區(qū)活動的參與等方面，階層性社區(qū)將面臨新的問題。

第二，加大了社會整合的難度。社區(qū)的階層化形成封閉的階層意識和社區(qū)意識，在階層間發(fā)生沖突時，為了階層共同的利益而聯(lián)合，這不僅強化了這種封閉，同時也加大了認同性整合的難度。封閉的階層及社區(qū)意識的形成又給不同階層成員貼上了該階層及社區(qū)的標簽，使階層間交往難度加大，階層間的隔離又強化了這種封閉的階層意識，從而形成一種惡性循環(huán)，結果是階層內部趨于平等，而階層間的距離拉大。“在一個普遍存在不平等的社會，各個大社會圈的近似平等會抑制階層之間的社會交往，因此阻礙這些階層的整合”，“各社會階層間的空間隔離會增強不平等對不同階層的人們的交往所產(chǎn)生的消極影響”，使社會整合愈加困難。

?4 應對城市社區(qū)階層化的社會管理機制建設

綜上所述，城市社區(qū)階層化是諸多因素綜合作用下的必然趨勢，它給社區(qū)建設和城市發(fā)展帶來機遇的同時，又帶來諸多挑戰(zhàn)。我們既要認識到城市社區(qū)階層化趨勢的不可避免性，同時也要求社會和政府以政策力量來控制管理。只有這樣才能在順應城市社區(qū)階層化趨勢發(fā)的同時也保證社會公共資源的合理分配，實現(xiàn)功能互補，互惠共生，促進社會的穩(wěn)定和發(fā)展。

首先，要加強對房地產(chǎn)市場的指引和監(jiān)督。這樣才能防止住宅市場對弱勢群體微妙或公然的歧視，確保根據(jù)居民的經(jīng)濟收人層次確定不同模式的住宅生產(chǎn)和消費。對高收入者按市場價供應商品房，不限住房的規(guī)格和面積數(shù)量；對中上等收人階層供應微利、無利住房；對中等收人的工薪階層，供應有一定補貼的解困房；而對根本沒有能力購買廉價房的弱勢階層，供應一定數(shù)量的住宅，以低于成本的租金租賃居住，真正做到“居者有其屋”。

第二，要加強對城市公共空間資源的有效控制。防止市場為迎合高收入階層所謂對品位、環(huán)境等方面的追求而對城市稀缺資源的侵占和蠶食，以免引發(fā)各階層間的不滿和對立；政府應繼續(xù)加大對高級住宅區(qū)建設的調控力度，防止出現(xiàn)大面積的“富人區(qū)”。這樣做，不僅僅是從土地利用角度考慮，也是從社會后果考慮。在目前我國城市還存在大量貧困人口，各種社會矛盾越來越尖銳，社會風險越來越突出的情況下，放任住宅領域的兩極化，存在著引發(fā)社會沖突的危險。

第三，遏制貧民區(qū)化。所謂貧民區(qū)化就是指一些社區(qū)由于居民的不斷遷出而變得越來越衰敗的過程。這個問題目前在我國城市還不是特別嚴重，但從發(fā)達國家城市發(fā)展的歷史看，十分普遍。要強化在老城區(qū)和“城中村”改造中的指導作用。充分維護弱勢階層的權益，根據(jù)實際情況對弱勢階層進行實地或異地安置，防治弱勢階層被完全過濾出去而導致“貧民窟”的產(chǎn)生。對于一些由于各種原因而走下坡路的社區(qū)，政府不應任其自生自滅，也不宜簡單地用所謂改造的方式一拆了之，拆遷改造換來的是新的建筑，但丟失的是長期積淀下來的社區(qū)文化。國外學者主張用非貧民區(qū)化解決這個問題。這里的“非”不是在物質方面去否定貧民化，而是遏制貧民化趨勢，“成功的非貧民化的過程是指有足夠多的人愿意呆在這個地方，表現(xiàn)出對這里的依賴，而且也是指現(xiàn)實條件能夠讓他們在這里待下去。”??[1]?這種非貧民區(qū)化的思路值得我們借鑒，我們的城市不能永遠處在拆了建、建了拆的循環(huán)中，通過設施改造、提高服務等辦法解決老社區(qū)的問題，應該是城市住宅建設中值得考慮的選擇之一。當然對那些新形成的以外來流動人口為主的貧民區(qū)，可采取另外的辦法。

第9篇：業(yè)主委員會管理制度范文

為加強我區(qū)基層應急管理工作，提高基層預防和處置突發(fā)事件的能力，預防各類突發(fā)事件發(fā)生，減少突發(fā)事件造成的損失，保障社會公眾生命財產(chǎn)安全和維護社會穩(wěn)定，按照《市人民政府關于加強基層應急管理工作的意見》精神，現(xiàn)就加強我區(qū)基層應急管理工作提出如下意見：

一、工作目標

以構建社會主義和諧社會為目標，依靠群眾、立足基層，夯實基礎、扎實推進。力爭年底，基本建立起“橫向到邊、縱向到底”的基層應急預案體系；建立健全基層應急管理組織體系，初步形成“政府統(tǒng)籌協(xié)調、社會廣泛參與、防范嚴密到位、處置快捷高效”的基層應急管理工作機制；相關法規(guī)政策進一步落實，應急保障能力全面加強，廣大群眾公共安全意識和自救互救能力普遍提升，應對各類突發(fā)事件的能力顯著提高。

二、工作任務

（一）做好風險隱患排查和整改。社區(qū)、鄉(xiāng)村、學校、企事業(yè)單位、社會團體等基層組織和單位是風險隱患排查和整改的責任主體，要建立健全及時發(fā)現(xiàn)、定期排查、實時監(jiān)測、有效整改的動態(tài)監(jiān)管機制。要結合實際，對本區(qū)域、本單位的各類危險源、危險區(qū)域和因素以及社會矛盾糾紛等進行全面排查。對排查出的隱患，要堅持邊查邊改的原則，對短期內可以完成整改的，要立即采取有效措施消除隱患；對情況復雜、短期內難以完成整改的，要制訂切實可行的應急預案，限期整改，并做好監(jiān)控和應急準備工作；對自身難以完成整改的，要及時向區(qū)政府或有關部門報告。要對各類危險源、危險區(qū)域和因素以及社會矛盾糾紛等登記建檔，實行分類分級管理和動態(tài)監(jiān)控。

（二）開展好突發(fā)公共事件的應急演練。社區(qū)、鄉(xiāng)村、學校、企事業(yè)單位、社會團體等基層組織和單位要按照本部門、本單位制定的應急預案，根據(jù)風險隱患排查和整改工作內容，以落實預案、磨合機制、鍛煉隊伍為出發(fā)點，有針對性地組織突發(fā)事件應急演練，特別是高危行業(yè)企業(yè)要針對生產(chǎn)事故易發(fā)環(huán)節(jié)，每年至少組織1次應急演練。應急演練組織工作要科學統(tǒng)籌，合理安排。演練結束后，組織者要從預案是否符合實際、聯(lián)動機制是否科學合理、協(xié)調聯(lián)動是否快捷、高效等方面，對演練進行評估，總結經(jīng)驗教訓，確保演練不走過場。

（三）加強信息報告和預警。突發(fā)公共事件發(fā)生地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、街道辦事處是信息報告的責任主體?；鶎咏M織和單位要在突發(fā)公共事件發(fā)生后，按規(guī)定及時、準確地向上級主管部門、轄區(qū)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道和救援機構報告信息。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、街道辦事處和區(qū)政府各部門要建立和完善24小時值班制度，居（村）委會及社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)也要加強值班工作。要建立基層信息報告網(wǎng)絡，重點區(qū)域、行業(yè)、部位及群體要設立安全員，并明確其信息報告內容、報告程序、報告時限、報告方式，同時鼓勵群眾及時報告相關信息。

（四）做好先期處置、協(xié)助處置和恢復重建工作。以《中華人民共和國突發(fā)公共事件應對法》為依據(jù)。突發(fā)事件發(fā)生后，基層組織和單位應立即啟動相關應急預案，在第一時間通報信息、組織應急隊伍，以營救遇險人員為重點，開展先期處置工作；要采取必要措施，防止發(fā)生次生、衍生事故，避免造成更大的人員傷亡、財產(chǎn)損失和環(huán)境污染；要及時組織受威脅群眾疏散、轉移，做好安置工作，同時要引導群眾積極自救、互救。在上級政府、部門和單位負責現(xiàn)場指揮救援工作時，基層組織和單位要積極配合，做好現(xiàn)場取證、道路引領、后勤保障和秩序維護等協(xié)助處置工作?；鶎咏M織和單位要在當?shù)卣慕y(tǒng)一領導下，協(xié)助有關方面做好善后處置、物資發(fā)放、撫恤補償、醫(yī)療康復、心理引導、環(huán)境整治、保險理賠、事件調查評估和制定實施重建規(guī)劃等各項工作，組織群眾自力更生、重建家園。要特別注意幫助解決五保戶、特困戶和城市低保對象、殘疾人等群眾的困難，確保災后生產(chǎn)生活秩序盡快恢復正常。

（五）加強宣傳教育和培訓。社區(qū)和鄉(xiāng)村要充分利用活動室、文化站、文化廣場以及宣傳欄等，通過多種形式廣泛開展應急知識普及教育，提高群眾公共安全意識和自救互救能力。生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)要依法對員工開展應急培訓，使員工能夠嚴格執(zhí)行安全生產(chǎn)規(guī)章制度和安全操作規(guī)程，熟練掌握有關防范和應對措施；高危行業(yè)企業(yè)要重點加強對外來務工人員的安全宣傳和培訓。有關部門要進一步采取有效措施，認真貫徹落實《中小學公共安全教育指導綱要》，推進應急知識進學校、進教材、進課堂，把公共安全教育貫穿于學校教育的各個環(huán)節(jié)。

三、推進措施

（一）建立基層應急管理組織體系。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、街道辦事處可根據(jù)實際情況，明確突發(fā)事件應急領導機構，確定相關責任人員。居委會、村委會等基層群眾自治組織，要將突發(fā)事件應急管理作為自治管理的重要內容，落實應急管理工作責任人。社會團體和企事業(yè)單位是本單位應急管理工作的責任主體，根據(jù)實際情況建立健全應急管理組織體系，并在屬地政府的領導下開展應急管理工作。

（二）完善基層應急預案體系。為擴大應急預案的覆蓋面，街道、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、社區(qū)、村屯、學校、企事業(yè)單位和社會團體等基層組織和單位要在年年底前完成突發(fā)事件應急預案的編制工作。基層應急預案要符合實際、職責清晰、簡明扼要、可操作性強，并根據(jù)需要不斷修訂完善。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道及有關部門要加強對基層組織和單位應急預案編制工作的指導，制發(fā)編制指南，明確預案編制的組織要求、內容要求和審批程序；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、街道辦事處、有關部門及基層組織和單位要針對本區(qū)域、本單位常發(fā)突發(fā)事件，組織開展群眾參與度高、應急聯(lián)動性強、形式多樣和節(jié)約高效的應急預案演練。

（三）加強基層應急救援隊伍建設。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、街道辦事處要組織基層警務人員、醫(yī)務人員、民兵、預備役人員、物業(yè)保安、企事業(yè)單位應急隊伍和志愿者等建立基層應急隊伍；居（村）委會和各類企事業(yè)單位可根據(jù)有關要求和實際情況，做好應急隊伍組建工作。要充分發(fā)揮公安、衛(wèi)生、安監(jiān)、城建、城管、農林水務、水電氣等基層管理工作人員及有相關救援經(jīng)驗人員的作用?；鶎討标犖槠綍r要加強防范，險時要立即集結到位，開展先期處置。要加強應急隊伍的建設和管理，配備必要裝備，開展教育培訓工作，嚴明組織紀律，強化協(xié)調聯(lián)動，提高綜合應對和自我保護能力。

（四）完善基層應急管理機制?；鶎討惫芾頇C制要科學合理，既要明確應急管理工作中相關部門、人員的職責，還要明確應急管理工作程序和工作途徑，促進應急管理規(guī)范化、程序化和制度化，提高第一時間預防和處置突發(fā)事件的能力?；鶎討惫芾硪攸c完善四方面機制：一是預警機制，能及時預警信號，為突發(fā)事件的早期化解和妥善處置提供依據(jù)；二是響應機制，突發(fā)事件發(fā)生后，能有效地組織開展應急處置工作；三是協(xié)調機制，能協(xié)調落實應急處置中各部門的職能任務，實現(xiàn)各部門間資源的整合共享與綜合利用；四是社會管理機制，完善基層社會管理和公共服務的職能，解決好新形勢下人民內部矛盾和各種社會矛盾。#p#分頁標題#e#

（五）加快基層應急保障能力建設。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要結合社會主義新農村建設，搞好村鎮(zhèn)規(guī)劃，合理避讓隱患區(qū)域；加強抗御本地區(qū)常發(fā)突發(fā)事件的基礎設備、設施及避難場所建設，提高鄉(xiāng)村自身防災抗災能力；加強基層公用衛(wèi)生設備設施建設，防止農村疫病的發(fā)生和傳播。城市社區(qū)要嚴格功能分區(qū)，特別是棚戶區(qū)、人口密集場所和工業(yè)區(qū)等高風險地區(qū)，要加強消防、避難場所、醫(yī)療衛(wèi)生等公共安全基礎設施建設，配備好應急必需器材；城管、燃氣、供排水、電力等部門要加強公共設施抗災和快速恢復能力建設，做好日常管理和巡查；有關部門要積極推進社區(qū)服務信息平臺建設，幫助有條件的社區(qū)布局電子監(jiān)控設備，便于掌控轄區(qū)的安全狀況，實現(xiàn)信息、圖像的快速采集和處理。學校要結合隱患排查整改，重點做好教室、宿舍、集體活動場所等建筑、設施的安全加固工作，有針對性地儲備應急物資裝備；按照有關衛(wèi)生標準要求，加強學生食堂、宿舍、廁所等設施建設，加強校內交通安全標識和設施建設，不斷完善校園安全監(jiān)控系統(tǒng)。生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)要加強安全生產(chǎn)裝備及設施建設，有關單位應當定期檢測、維護其報警設備和應急救援設備、設施。

（六）健全和完善應急管理的各項制度。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、街道辦事處及各有關部門要認真做好《中華人民共和國突發(fā)公共事件應對法》的貫徹落實工作，加強宣傳培訓，推動應急管理工作盡快納入法制化軌道。各單位、各部門要建立、健全值班值宿制度、信息員管理和信息報送制度、責任追究制度、隱患排查制度、應急物資管理制度、基層應急隊伍管理制度等。有關部門要依據(jù)應急管理財政扶持政策，建立完善應急資源征收、征用補償制度，利用保險等各種市場手段防范、控制和分散風險，解決基層群眾和基層隊伍的實際困難和后顧之憂；研究制定推進志愿者參與應急管理工作的指導意見，鼓勵和規(guī)范社會各界從事應急志愿服務；研究建立應急管理公益性基金，鼓勵自然人、法人和其他組織開展捐贈，形成團結互助的社會風尚。

四、工作要求

（一）加強組織領導。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、街道辦事處及有關部門要將基層應急管理工作作為全面履行政府職能的一項重要任務，把應急管理融入到防災減災、安全保衛(wèi)、衛(wèi)生防疫、醫(yī)療救援、宣傳教育、群眾思想工作以及日常生產(chǎn)、生活等各項管理工作中，并將有關費用納入公共財政預算支出范圍?；鶎咏M織和單位的負責人要加強對本單位應急管理工作的領導，積極創(chuàng)造條件，為應急管理提供必要的人力、物力和財力，確保應急管理工作順利開展。要不斷總結應急管理工作經(jīng)驗，創(chuàng)新工作思路，積極探索有利于推動基層應急管理工作的有效途徑。

（二）建立健全應急聯(lián)動機制。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、街道辦事處要充分整合本行政區(qū)域內的各種應急資源，組織建立政府及其有關部門、基層組織以及上級救援機構之間的應急聯(lián)動機制，明確應急管理各環(huán)節(jié)主管部門、協(xié)作部門、參與單位及其職責，實現(xiàn)預案聯(lián)動、信息聯(lián)動、隊伍聯(lián)動和物資聯(lián)動。要充分發(fā)揮群團組織、紅十字會、社區(qū)業(yè)主委員會及志愿者在基層應急管理中的重要作用，形成基層應急管理的合力。