房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算辦法范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);會(huì)計(jì)信息質(zhì)量;新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

隨著房?jī)r(jià)的飛漲,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題也逐漸進(jìn)入人們的視線。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),其會(huì)計(jì)核算程序和方法等,與其他行業(yè)相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國(guó)開(kāi)始正式實(shí)施新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,但是從我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)施狀況來(lái)看,都存在許多不完善之處。2009年,我國(guó)重點(diǎn)檢查32家房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,把對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的關(guān)注推到一個(gè)新的。檢查發(fā)現(xiàn),會(huì)計(jì)信息失真非常嚴(yán)重,稅款流失極其嚴(yán)重。在面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)。因此,本文試圖在前人的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步分析和探討我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問(wèn)題

(一)銷售收入確認(rèn)的問(wèn)題

當(dāng)前由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高,往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中,不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法:一是在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;二是在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;三是在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,發(fā)出了“入住通知書(shū)”并開(kāi)具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;四是在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)披露中有不同的會(huì)計(jì)處理注明,以往年度,都有數(shù)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上市企業(yè)年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問(wèn)題,被其注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。而企業(yè)與注冊(cè)會(huì)計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問(wèn)題上,往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)同。其實(shí),在確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí),不論是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,還是美國(guó)公認(rèn)會(huì)計(jì)原則都注重交易的實(shí)質(zhì),比如確認(rèn)是否存在與銷售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)移,為實(shí)現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成,是否具有收取現(xiàn)金的權(quán)利等事實(shí)。這里“為實(shí)現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成”代表著供需雙方對(duì)已銷售的產(chǎn)品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續(xù)工作等。

(二)業(yè)績(jī)信息的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地開(kāi)發(fā)至確認(rèn)收入短則一年,長(zhǎng)則三四年,在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開(kāi)發(fā)過(guò)程,大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益;由于部分項(xiàng)目尚未完工,其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入,這樣看來(lái),會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確,每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤(rùn)波動(dòng)大,如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi),該年度的業(yè)績(jī)只反映費(fèi)用的投入,因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況,亦不能與其他同類企業(yè)比較,失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后,大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營(yíng)成果。所以,用一般的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo),如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況,并可能誤導(dǎo)投資者。

(三)現(xiàn)金流量表的問(wèn)題

根據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他企業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊性在于其籌資活動(dòng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的,但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位的,即每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購(gòu)買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出,開(kāi)發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等通過(guò)銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開(kāi)發(fā)期限較長(zhǎng),其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對(duì)于一般企業(yè)具有更大的異步性。

(四)風(fēng)險(xiǎn)信息披露問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn),包括政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性狀況,要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。不過(guò)從目前我國(guó)的相關(guān)會(huì)計(jì)法規(guī)制度來(lái)看,關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)信息披露問(wèn)題可大體歸納為下列三點(diǎn):一是證監(jiān)會(huì)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法;二是證監(jiān)會(huì)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);三是目前我國(guó)會(huì)計(jì)制度中并沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。但是,從目前我國(guó)上市企業(yè)披露的實(shí)際情況看,對(duì)質(zhì)量保證金信息基本上未加披露。

二、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策

通過(guò)上述分析,要加快會(huì)計(jì)規(guī)范國(guó)際化進(jìn)程,提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,就要按照國(guó)際會(huì)計(jì)規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架。

(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

近年來(lái),隨著我國(guó)開(kāi)放改革的深入以及會(huì)計(jì)理論研究的深化,政府財(cái)政部門(mén)和會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界已開(kāi)始考慮和探討建立一些新的會(huì)計(jì)分支,如人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、金融工具會(huì)計(jì)等。但是,目前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒(méi)有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范,使該企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范和一致,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。比如我們?cè)诮⒘耸杖氪_認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對(duì)特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引,讓所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)有更深一步的指引,比如香港會(huì)計(jì)師公會(huì)在2005年1月亦推出會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引第24號(hào)――房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引,目的在于統(tǒng)一房地產(chǎn)售樓收入的確認(rèn)原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,因此在指引中規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)的收入確認(rèn)需按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》四個(gè)原則外,項(xiàng)目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產(chǎn)企業(yè)才可將預(yù)售款全部結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)年收入,該指引清楚指出了收入確認(rèn)的基礎(chǔ),減少了企業(yè)間的不同理解。

(二)完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》曾對(duì)配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提及會(huì)計(jì)處理有比較明確的規(guī)定,但是現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)配套設(shè)施成本核算的指引不足,不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。以預(yù)提應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用為例,如果某企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)預(yù)提了1億元的配套設(shè)施費(fèi)用,不僅在當(dāng)期利潤(rùn)表中增加了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本1億元,而且在當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表中增加負(fù)債1億元,因此必將對(duì)企業(yè)當(dāng)期財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。但是,該1億元的配套設(shè)施預(yù)提費(fèi)用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來(lái)費(fèi)用。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在2009年對(duì)一些準(zhǔn)則條例進(jìn)行了一系列的改進(jìn),旨在提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性及加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的透明度,其中亦十分強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表應(yīng)該正確反映企業(yè)的實(shí)際已發(fā)生的成本和可以準(zhǔn)確計(jì)量的負(fù)債。

(三)完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算

現(xiàn)時(shí)許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范體系不僅包括國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度等,而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,包括會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范,而無(wú)完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

(四)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

一是在現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定的利潤(rùn)表格式的基礎(chǔ)上,增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”項(xiàng)目。該項(xiàng)目反映企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)所預(yù)提的應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)用。二是披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。由于在項(xiàng)目未竣工前,預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況,現(xiàn)時(shí)因?yàn)楦髌髽I(yè)的預(yù)售政策不同,不同的預(yù)售政策對(duì)企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響較大,如此投資者很難在財(cái)務(wù)報(bào)告中獲得預(yù)售的會(huì)計(jì)信息。以上海為例,按目前上海有關(guān)預(yù)售政策規(guī)定的要求,商品房結(jié)構(gòu)封頂或結(jié)構(gòu)施工至2/3高,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方可申請(qǐng)預(yù)售許可證。而其他地方的有關(guān)規(guī)定往往與此不同。因此披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露。即以企業(yè)每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位,披露其在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量,包括銷售房地的現(xiàn)金、購(gòu)買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性,以彌補(bǔ)利潤(rùn)表信息的不足。

總之,目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒(méi)有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。因此我們應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上,建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系,完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引,完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。

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第2篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算辦法范文

關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購(gòu)置成本、土地開(kāi)發(fā)成本、建筑安裝工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。會(huì)計(jì)的核算方法主要是指會(huì)計(jì)核算程序中的會(huì)計(jì)記錄和報(bào)告的方法。幾百年來(lái)所形成的“復(fù)式簿記”這一方法，是一種獨(dú)特、專門(mén)的程序和技術(shù)方法。這種方法在應(yīng)用計(jì)算機(jī)等信息技術(shù)以后，發(fā)生了重大的變革，能更好地發(fā)揮會(huì)計(jì)的職能和作用。具體包括設(shè)置賬戶、復(fù)式記賬、填制和審核憑證、登記賬簿、成本計(jì)算、財(cái)產(chǎn)清查和編制財(cái)務(wù)報(bào)告等一系列專門(mén)的方法。

一、房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是從事房屋建設(shè)經(jīng)營(yíng)、土地開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)的企業(yè)，是一個(gè)綜合性很強(qiáng)的行業(yè)，這使其會(huì)計(jì)核算與其他企業(yè)會(huì)計(jì)核算具有明顯區(qū)別，特征顯著。要探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算，應(yīng)該先明白這些特點(diǎn)。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍

1、土地的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。2、房屋的開(kāi)發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。3、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。4、代建工程的開(kāi)發(fā)。5、為商品房提供售后服務(wù)的其他多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

1、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性。2、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。3、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的商品性。4、開(kāi)發(fā)建設(shè)的周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大。5、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式

1、定向開(kāi)發(fā)，即事先與購(gòu)買方簽訂合同，按照合同進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。2、投標(biāo)開(kāi)發(fā)，即參加招標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行投標(biāo)，獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)建成后定向銷售或自行銷售。3、自行開(kāi)發(fā)，即經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，在總體規(guī)劃指定的區(qū)域內(nèi)自行開(kāi)發(fā)、自行銷售。

（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與建設(shè)、施工企業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別

建設(shè)單位一般情況下目標(biāo)單一，只建設(shè)而不經(jīng)營(yíng)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既要開(kāi)發(fā)又要建設(shè)，而且還要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的方法

一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程主要分為五個(gè)階段：投資機(jī)會(huì)選擇和決策階段、開(kāi)發(fā)前期工作階段、建設(shè)施工階段、租售階段、售后服務(wù)階段。會(huì)計(jì)應(yīng)適應(yīng)不同階段的資金運(yùn)動(dòng)需要進(jìn)行核算。

（一）投資機(jī)會(huì)選擇和決策階段

這一階段會(huì)計(jì)的主要任務(wù)是對(duì)發(fā)生的相關(guān)研究費(fèi)用進(jìn)行核算，所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)人生產(chǎn)成本。

（二）開(kāi)發(fā)前期工作階段

這一階段主要涉及與開(kāi)發(fā)工程有關(guān)的招投標(biāo)、各種合同、條件談判和簽約等。這時(shí)，會(huì)計(jì)除了對(duì)發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行核算，將各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)人生產(chǎn)成本外，還應(yīng)通過(guò)向銀行等金融機(jī)構(gòu)借款、發(fā)行股票或債券等方式進(jìn)行籌資，并將籌資費(fèi)用計(jì)人財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（三）建設(shè)施工階段

這一階段的工作主要有土地征用和拆遷補(bǔ)償、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建筑安裝工程建設(shè)、竣工驗(yàn)收等。會(huì)計(jì)的主要工作是對(duì)發(fā)生的工程成本，分別記人生產(chǎn)成本科目及相關(guān)明細(xì)科目。工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)計(jì)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本和出售房屋的單位成本，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，能存在長(zhǎng)期持有的情況

一般情況下，包括經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)。除了對(duì)外進(jìn)行銷售轉(zhuǎn)讓外，還可房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期持有的物業(yè)僅包所謂經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，就是指經(jīng)營(yíng)性、收益性房屋，如寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、購(gòu)物廣場(chǎng)以及工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)等。相對(duì)于作為最終消費(fèi)品的住宅而言，經(jīng)營(yíng)|生物業(yè)具有長(zhǎng)期收益的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)一般是長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，而不是短期持有。持有物業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)完成時(shí)，因不具備商業(yè)氛圍，一般價(jià)值較低，但經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的培育期后，持有物業(yè)將產(chǎn)生很大幅度的增值。持有物業(yè)可以產(chǎn)生并為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流。在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控之下，房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力面臨考驗(yàn)，依靠?jī)?nèi)生資金提升業(yè)績(jī)、擴(kuò)展規(guī)模的企業(yè)更容易受到投資者的青睞。而內(nèi)生資金主要來(lái)源于企業(yè)自有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)產(chǎn)生的長(zhǎng)期收益。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算

為了把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作科學(xué)地組織起來(lái)，每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都要根據(jù)國(guó)家規(guī)定，建立健全會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，制定合理的會(huì)計(jì)制度，加強(qiáng)會(huì)計(jì)隊(duì)伍建設(shè)。

（一）建立健全會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)里，一般都必須單獨(dú)設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配備必要的專職會(huì)計(jì)人員。為了促使企業(yè)各個(gè)職能部門(mén)和各經(jīng)營(yíng)單位的各個(gè)環(huán)節(jié)講求經(jīng)濟(jì)效益，大中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)該設(shè)置總會(huì)計(jì)師，建立總會(huì)計(jì)師的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。企業(yè)所屬各開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)單位，也應(yīng)該設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配備會(huì)計(jì)人員，開(kāi)展經(jīng)濟(jì)核算工作。這些單位的會(huì)計(jì)人員在業(yè)務(wù)上應(yīng)該接受企業(yè)會(huì)計(jì)部門(mén)的指導(dǎo)。在企業(yè)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)的內(nèi)部，應(yīng)該根據(jù)業(yè)務(wù)的需要進(jìn)行合理分工，建立崗位責(zé)任制，各司其職，以利于會(huì)計(jì)工作的程序化、規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與其他行業(yè)企業(yè)相比，在收入與成本結(jié)轉(zhuǎn)上存在差異。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)周期長(zhǎng)，建設(shè)過(guò)程中的預(yù)售收人作為預(yù)收賬款處理，并在項(xiàng)目竣工后結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入。開(kāi)發(fā)建設(shè)中的支出計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，在項(xiàng)目竣工后結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本。因此，從會(huì)計(jì)核算的角度看，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算結(jié)果將產(chǎn)生直接的影響。

在大中型房地產(chǎn)企業(yè)中，要充分發(fā)揮各級(jí)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)的作用，貫徹統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理、分級(jí)核算的原則，正確處理各級(jí)權(quán)責(zé)關(guān)系，建立相應(yīng)的核算體制。

（二）制定合理的會(huì)計(jì)制度

會(huì)計(jì)制度是組織和從事會(huì)計(jì)工作必須遵循的規(guī)范。制定會(huì)計(jì)制度，必須遵循統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則。會(huì)計(jì)制度的主要內(nèi)容有：會(huì)計(jì)工作規(guī)范、會(huì)計(jì)科目、會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)核算規(guī)程、會(huì)計(jì)監(jiān)督和檢查、會(huì)計(jì)人員的職責(zé)和權(quán)限等方面。企業(yè)為了加強(qiáng)內(nèi)部管理，在不違反統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度規(guī)定的前提下，可以制定一些必要的核算辦法，如賬務(wù)處理程序、內(nèi)部牽制和稽核制度、成本核算辦法、財(cái)務(wù)分析辦法等。會(huì)計(jì)制度制定以后，需要認(rèn)真執(zhí)行。但是，會(huì)計(jì)制度也不是一成不變的，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的認(rèn)識(shí)不斷提高，會(huì)計(jì)制度也要做相應(yīng)的變革。

（三）加強(qiáng)會(huì)計(jì)隊(duì)伍建設(shè)

要做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作，必須配備具有一定業(yè)務(wù)水平的會(huì)計(jì)人員。國(guó)家規(guī)定了會(huì)計(jì)人員的技術(shù)職稱、會(huì)計(jì)人員的工作職責(zé)和權(quán)限。會(huì)計(jì)人員的主要職責(zé)是：按照制度要求，認(rèn)真編制并執(zhí)行財(cái)務(wù)計(jì)劃、預(yù)算；認(rèn)真進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，做到內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚；按照經(jīng)濟(jì)核算原則，定期檢查、分析財(cái)務(wù)計(jì)劃、預(yù)算的執(zhí)行情況，考核資金使用效果，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)提出改進(jìn)建議等。會(huì)計(jì)人員有權(quán)要求本企業(yè)有關(guān)部門(mén)和人員遵守國(guó)家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度；有權(quán)參與制定本企業(yè)計(jì)劃、預(yù)算，參與有關(guān)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理會(huì)議；有權(quán)要求有關(guān)部門(mén)提供真實(shí)資料，如實(shí)反映情況。對(duì)于違反財(cái)經(jīng)法令、制度的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，有權(quán)拒絕付款、拒絕報(bào)銷；對(duì)于營(yíng)私舞弊、違法亂紀(jì)的行為，應(yīng)該及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映報(bào)告。為了充分發(fā)揮會(huì)計(jì)人員在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的作用，國(guó)家根據(jù)有關(guān)規(guī)定，為會(huì)計(jì)人員評(píng)定技術(shù)職稱。同時(shí)有計(jì)劃地對(duì)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)水平，并建立會(huì)計(jì)人員的定期考核制度，促使他們努力提高工作水平。

第3篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算辦法范文

1．投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)在同時(shí)滿足下列條件時(shí)予以確認(rèn)：①符合投資性房地產(chǎn)的定義，即為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。②與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。③該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)應(yīng)對(duì)其固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等進(jìn)行重新分類，并對(duì)確認(rèn)的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)處理。2．投資性房地產(chǎn)的計(jì)量投資性房地產(chǎn)的計(jì)量包括初始計(jì)量和后繼計(jì)量。初始計(jì)量又包括兩種情況：外購(gòu)或者自建。根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定，可歸納總結(jié)如下：①外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)的成本＝購(gòu)買價(jià)款＋相關(guān)稅費(fèi)＋可直接歸屬的其他支出。②自行建造的投資性房地產(chǎn)的成本＝達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有支出，但這必須是在同時(shí)出租的條件前提下。③以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。

二、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題及處理方法

1．公允值在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題。

1．1在公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的模式下，存在因企業(yè)意圖改變而導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量以及當(dāng)期損益確認(rèn)不一致的情況。首先需要說(shuō)明的是，這里所指的不一致特指如下兩種情況的不一致：第一種情況是自行建造開(kāi)始時(shí)就直接認(rèn)定為投資性房地產(chǎn)；第二種情況是自行建造開(kāi)始時(shí)認(rèn)定為固定資產(chǎn)或存貨，達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)改變持有意圖，再隨即轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)。從形式上看，兩類情況是不同的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)類型，會(huì)計(jì)核算處理不同也有其合理性，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。

1．2采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成非投資性房地產(chǎn)時(shí)，存在虛增或虛減非投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值以及當(dāng)期損益的可能。《準(zhǔn)則》第十五條規(guī)定：采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。倘若只是單獨(dú)分析該環(huán)節(jié)，并不存在任何不合理的地方，但若將該經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)向前追溯，則出現(xiàn)了與其他會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定原則不一致的地方，這便成了一種人為調(diào)整固定資產(chǎn)或存貨價(jià)值以及當(dāng)期損益金額的方式和手段。

2．投資性房地產(chǎn)處置核算存在的問(wèn)題及處理辦法。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定：當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或是永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。處置采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額記入“其他業(yè)務(wù)收入”科目，按投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值記入“其他業(yè)務(wù)成本”科目；處置采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，還要將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入，若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，也一并轉(zhuǎn)入。這一規(guī)定存在有如下問(wèn)題：

2．1沒(méi)有區(qū)分投資性房地產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓或者報(bào)廢、毀損等具體情形，兩者在核算上存在一定程度的差別，出售、轉(zhuǎn)讓的處置較為簡(jiǎn)單，可以直接從售價(jià)收入中予以扣除，而報(bào)廢、毀損的情況卻很復(fù)雜，兩者在會(huì)計(jì)處理上一概而論，顯然不妥。

2．2投資性房地產(chǎn)，特別是房屋及建筑物這種投資性房地產(chǎn)，在出售、轉(zhuǎn)讓或者報(bào)廢、毀損時(shí)所發(fā)生的清理費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)不進(jìn)行核算，而是直接從處置收入中予以扣除，將扣除后的凈損益計(jì)入當(dāng)期損益，這顯得過(guò)于簡(jiǎn)化。因?yàn)?，投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)一樣，其出售、轉(zhuǎn)讓或者報(bào)廢、毀損過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用情況較多且較為復(fù)雜，況且，在會(huì)計(jì)核算也可能會(huì)存在一個(gè)時(shí)間差，如果按現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則這樣處理，會(huì)很容易造成了實(shí)物管理與會(huì)計(jì)核算上的混亂。

2．3作為房屋及建筑屋的投資性房地產(chǎn)的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，形成了營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，而作為固定資產(chǎn)的房屋及建筑屋在報(bào)廢或毀損時(shí)的處置凈收入，則計(jì)入了營(yíng)業(yè)外收入。這樣，同一建筑物報(bào)廢或毀損處理不同，對(duì)利潤(rùn)結(jié)構(gòu)也產(chǎn)生了不同的影響，從而直接影響信息使用者對(duì)企業(yè)盈利能力的準(zhǔn)確判斷，給企業(yè)留下了進(jìn)行利潤(rùn)結(jié)構(gòu)操縱的空間，更為特別的是，它粉飾了上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，影響到廣大投資者與消費(fèi)者對(duì)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表的解讀及其對(duì)其業(yè)績(jī)變動(dòng)趨勢(shì)的分析，進(jìn)而影響到其投資決策。因此，為便于正確核算投資性房地產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓或者報(bào)廢、毀損等經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，準(zhǔn)確反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和利潤(rùn)構(gòu)成，也為了便于投資者和消費(fèi)者能正確地理解、把握和分析企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表，企業(yè)應(yīng)分別對(duì)此類業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，有以下幾點(diǎn)：（1）出售、轉(zhuǎn)讓的投資性房地產(chǎn)，按準(zhǔn)則規(guī)定，將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益；（2）設(shè)置和通過(guò)“投資性房地產(chǎn)清理”帳戶，以核算投資性房地產(chǎn)存續(xù)期間因報(bào)廢、毀損等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用、損失；（3）投資性房地產(chǎn)在存續(xù)期間因出售、轉(zhuǎn)讓或報(bào)廢、毀損所發(fā)生的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入；（4）投資性房地產(chǎn)收回自用后發(fā)生的轉(zhuǎn)讓、出售或報(bào)廢、毀損的處置凈損益應(yīng)比照固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、出售或報(bào)廢、毀損的會(huì)計(jì)處理一樣，作為利得列作營(yíng)業(yè)外收支處理。

三、結(jié)語(yǔ)

第4篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算辦法范文

    (一)開(kāi)發(fā)費(fèi)用這項(xiàng)費(fèi)用是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中,所需要的各項(xiàng)管理、銷售等等的費(fèi)用。這一項(xiàng)費(fèi)用雖然看起來(lái)與工程的開(kāi)發(fā)沒(méi)有直接的關(guān)系,但這些支出的費(fèi)用其實(shí)是會(huì)直接影響到房地產(chǎn)后期的收益中。它也大概包括了以下三個(gè)方面:1、管理費(fèi)用這項(xiàng)費(fèi)用是指房地產(chǎn)公司為了組織管理而支出的費(fèi)用。比如說(shuō)各種開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等等。這些都是管理費(fèi)用。管理的費(fèi)用可以通過(guò)大致估算法來(lái)進(jìn)行核算。2、銷售費(fèi)用這項(xiàng)費(fèi)用是指為了更好地銷售自己公司的房地產(chǎn)而支出的費(fèi)用,比如說(shuō)宣傳費(fèi)用、銷售人員的費(fèi)用等等。銷售所支出的費(fèi)用要根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)進(jìn)行核算。3、財(cái)務(wù)費(fèi)用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,辦理一些手續(xù)所需要一定的手續(xù)費(fèi),或者是為了開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而籌措資金的一些費(fèi)用等等。

    (二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅金費(fèi)用這一項(xiàng)支出也是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分。這是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中,所產(chǎn)生的一系列的稅費(fèi)或者是一系列政府所征收的費(fèi)用。比如包括了企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、教育附加費(fèi)、城建維護(hù)費(fèi)等等。稅費(fèi)的核算是按照國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)來(lái)進(jìn)行的。

    二、房地產(chǎn)成本核算中應(yīng)注意的問(wèn)題

    房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算就是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)候,將所用的資金進(jìn)行核對(duì)計(jì)算的一個(gè)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中,企業(yè)不僅要根據(jù)國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)來(lái)進(jìn)行核算,還應(yīng)該注意以下幾個(gè)問(wèn)題:

    (一)要了解開(kāi)發(fā)成本的設(shè)計(jì)正確了解這一項(xiàng),可以正確的反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu),就方便我們了解如何降低成本。按照現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定,“開(kāi)發(fā)成本”這一項(xiàng)就作為了一級(jí)成本的核算科目,其次,將各種建設(shè)費(fèi)用,比如基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用作為二級(jí)核算科目,最后,圍繞一級(jí)和二級(jí)核算項(xiàng)目展開(kāi)核算,形成多元化的核算,方便與日后的查詢與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。而且清晰明確的成本核算科目有利于將來(lái)的稅金計(jì)算。

    (二)分清成本對(duì)象在了解成本的對(duì)象時(shí),應(yīng)該結(jié)合成本的實(shí)際特點(diǎn)去了解。對(duì)于某些大區(qū)域成片開(kāi)發(fā)的土地來(lái)說(shuō),就一定會(huì)存在著共同成本的問(wèn)題。在這個(gè)時(shí)候,分清成本的具體對(duì)象,就顯得至關(guān)重要了。“誰(shuí)得益誰(shuí)分?jǐn)偂边@一原則就適用于公共成本要分?jǐn)偟倪@一情況。一般來(lái)說(shuō),如果是能分清成本核算對(duì)象的,就可以直接進(jìn)行成本核算;對(duì)于有一些不能分清成本對(duì)象的情況,就必須根據(jù)實(shí)際情況,建立新的分?jǐn)偡椒▉?lái)進(jìn)行核算。比如說(shuō),土地的資金可以按照每人所占的面積來(lái)進(jìn)行分配,而基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)和小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)可以按照可出售的面積來(lái)進(jìn)行分配等等。

    (三)一些間接費(fèi)用的核算很多時(shí)候,房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)都會(huì)產(chǎn)生間接的支出費(fèi)用。這些費(fèi)用主要包括的有企業(yè)的各項(xiàng)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用。按照現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的說(shuō)法,這部分費(fèi)用都是作為房地產(chǎn)企業(yè)的間接費(fèi)用,算入了房地產(chǎn)的成本中。在這里要注意的是,有些為了項(xiàng)目的進(jìn)行而貸款的利息部分,這一部分如果也作為間接費(fèi)用進(jìn)行核算的話,就會(huì)造成財(cái)務(wù)狀況不真實(shí)的情況。就不能客觀真實(shí)的反映出企業(yè)的實(shí)際情況,同時(shí)也會(huì)損失企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。

    (四)忽略項(xiàng)目決算的問(wèn)題房地產(chǎn)商企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算的最主要目的是計(jì)算出在整個(gè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中的實(shí)際開(kāi)支,方便日后企業(yè)核算實(shí)際利潤(rùn)。可是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中普遍存在一個(gè)問(wèn)題,那就是企業(yè)過(guò)分重視工程結(jié)算而忽略了項(xiàng)目結(jié)算。因?yàn)楣こ探Y(jié)算往往是在工程結(jié)束后就可以馬上進(jìn)行,時(shí)間明確肯定,又因?yàn)楣こ探Y(jié)算關(guān)系到工程款的支付,所以工程結(jié)算不容易拖拉。

    而往往項(xiàng)目結(jié)算會(huì)因?yàn)槟骋粌蓚€(gè)小問(wèn)題而變得遙遙無(wú)期。要想要解決這個(gè)問(wèn)題,可以提出一個(gè)“預(yù)算費(fèi)用”的概念,就是將還沒(méi)有完工的工程預(yù)算算進(jìn)成本里,讓項(xiàng)目結(jié)算能夠按時(shí)順利進(jìn)行,等到日后工程完工后再來(lái)按照實(shí)際的支出改變項(xiàng)目結(jié)算。又因?yàn)檫@一個(gè)部分的工程支出費(fèi)用,經(jīng)常在總項(xiàng)目的投資中所占比例較小,所以這種“預(yù)算費(fèi)用”的做法對(duì)工程項(xiàng)目的總成本和單位成本都不會(huì)造成較大的影響。

    但是值得注意的是,根據(jù)現(xiàn)在的稅務(wù)法律規(guī)定,在土地增值稅未清算前,在未取得正式發(fā)票的成本最多能允許稅前列支合同總額的10%,而超過(guò)的部分不得在當(dāng)期稅前列支。所以,作為一名財(cái)務(wù)工作人員,必須合理的規(guī)劃財(cái)務(wù)稅務(wù),在項(xiàng)目工程的土地增值稅清算之前、企業(yè)所得稅匯算之前要盡最大的可能取得已經(jīng)發(fā)生成本費(fèi)用的發(fā)票,暫時(shí)沒(méi)辦法立馬付款也可以,也一定要和企業(yè)的各個(gè)部門(mén)溝通合作,爭(zhēng)取拿到發(fā)票后立即處理付款等事宜,讓公司的工程項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算進(jìn)行的順利,公司稅負(fù)最大限度的降到最低或者是想盡一切辦法延遲公司交稅款的時(shí)間。

第5篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算辦法范文

建設(shè)并做好成本核算基礎(chǔ)性工作在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中涉及的以上4個(gè)階段中，將發(fā)生許多費(fèi)用，如可行性研究費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、銷售費(fèi)、利息費(fèi)以及為管理項(xiàng)目而發(fā)生的管理費(fèi)，等等。這些費(fèi)用中，有些可記入成本，有些則作為期間費(fèi)用處理。如何更好地完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算工作，應(yīng)做好如下兩項(xiàng)工作：

（一）建立健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)法規(guī)和會(huì)計(jì)制度，并結(jié)合其自身的組織特點(diǎn)，制定并逐步完善其成本核算控制、投資決策、項(xiàng)目預(yù)算決算管理、成本費(fèi)用審批、資產(chǎn)管理等相關(guān)的成本核算制度，做到有法可依、有章可循，切實(shí)保證會(huì)計(jì)信息真實(shí)可靠。同時(shí)要綜合考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)模、特點(diǎn)等因素，合理設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)和配置成本核算人員，以保證提供準(zhǔn)確、詳實(shí)的會(huì)計(jì)核算信息和質(zhì)量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)制定的各項(xiàng)制度要保證切實(shí)有效的執(zhí)行，而不能只制定不落實(shí)，逐步形成“算為管用，算管結(jié)合”的有效管理機(jī)制。

（二）切實(shí)做好成本核算的基礎(chǔ)性工作

在遵守國(guó)家相關(guān)法規(guī)和會(huì)計(jì)制度的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)其制定的財(cái)務(wù)規(guī)章制度，收集、整理、分析相關(guān)資料，主要包括項(xiàng)目預(yù)決算書(shū)、成本費(fèi)用控制預(yù)算、資金籌措計(jì)劃、購(gòu)銷合同、成本變動(dòng)因素分析等。同時(shí)，做好原始記錄工作，主要包括各類成本費(fèi)用支出的原始憑證記錄、現(xiàn)場(chǎng)各類簽證記錄、各類臺(tái)帳記錄等。成本核算基礎(chǔ)工作的重點(diǎn)在于建立和健全各類原始記錄，嚴(yán)格規(guī)范工作流程，認(rèn)真做好項(xiàng)目預(yù)算決算工作。切實(shí)做好各項(xiàng)基礎(chǔ)性，有利于各項(xiàng)規(guī)章制度落實(shí)到位，為成本核算工作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

二、確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算對(duì)象

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中，為了歸集和分配費(fèi)用而確定的承擔(dān)者。合理的確定成本核算對(duì)象，是正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的前提，如果成本核算對(duì)象劃分過(guò)粗，就不可能全面、準(zhǔn)確反映項(xiàng)目的實(shí)際成本水平及其狀況；反之如果劃分過(guò)細(xì)，就會(huì)有許多間接費(fèi)用需要分?jǐn)?，增加?huì)計(jì)核算的工作量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況，選擇成本核算對(duì)象。

（一）確定成本核算對(duì)象的基本原則

1.一般的、小規(guī)模的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可將整個(gè)工程作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。

2.對(duì)于在同一個(gè)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)工竣工時(shí)間相近、又由同一個(gè)施工單位施工的，可以合為一個(gè)成本核算對(duì)象。

3.對(duì)于規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，應(yīng)該以項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度，結(jié)合企業(yè)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位，劃分成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象需要在項(xiàng)目開(kāi)工前確定，一經(jīng)確定不能隨意改動(dòng)，更不能相互混淆。

（二）確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目的構(gòu)成

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用。

2.前期工程費(fèi)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、測(cè)量勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程費(fèi)用、“三通一平”費(fèi)用等。

3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指建設(shè)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，包括與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的、配套的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施及綠化等。

4.建筑安裝工程費(fèi)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以出包或自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝費(fèi)及招投標(biāo)費(fèi)、工程預(yù)算編制費(fèi)和審計(jì)費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等工程附加支出。

5.公共配套設(shè)施費(fèi)：指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，如水房、鍋爐房、消防設(shè)施等。

6.建設(shè)期利息：指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目籌措資金而支付的建設(shè)期利息，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后發(fā)生的利息則記入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

7.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)部、工程部等管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各行政管理部門(mén)為管理公司而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)在“管理費(fèi)用”科目中進(jìn)行核算。正確劃分成本項(xiàng)目，能夠客觀地反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)，為分析研究降低成本提供可靠依據(jù)和途徑。考慮到各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況不同，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。

（三）成本費(fèi)用會(huì)計(jì)科目設(shè)置及建立必要的開(kāi)發(fā)

產(chǎn)品成本核算帳表、單證為核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本，依據(jù)現(xiàn)行《房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，應(yīng)設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本”和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”兩個(gè)科目?！伴_(kāi)發(fā)成本”科目核算包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用以及由“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目轉(zhuǎn)入的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目核算為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，月末房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將該科目借方歸集的費(fèi)用，根據(jù)成本核算辦法的規(guī)定，全額分配計(jì)入有關(guān)的成本核算對(duì)象。成本核算是一項(xiàng)復(fù)雜的會(huì)計(jì)核算工作。成本核算制度建設(shè)、組織落實(shí)及完善會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作，為成本核算工作提供必要條件。具體的成本核算需要以一系列的帳表單證為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)成本資料和信息進(jìn)行分析、整理、歸集、分配、計(jì)算。建立的單證、帳表包括三類：一是費(fèi)用審批付款單等內(nèi)部自制的成本費(fèi)用類原始單證；二是工程進(jìn)度、施工進(jìn)度款支付情況、現(xiàn)場(chǎng)管理情況等原始記錄臺(tái)賬；三是成本會(huì)計(jì)核算帳表，如公共配套設(shè)施成本費(fèi)用分配表、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用歸集分配表、項(xiàng)目利息支出分配表等。

（四）建立開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算的規(guī)范程序

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算工作，是將其開(kāi)發(fā)階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，根據(jù)現(xiàn)行《房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的成本屬性，進(jìn)行合理的歸集和分配。前提是建立開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算的規(guī)范程序。

1.依照現(xiàn)行《房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度》和有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審核、審批發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，確保費(fèi)用支出的合理合法性，對(duì)不合規(guī)的費(fèi)用支出應(yīng)予以制止。

2.正確劃分應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本和不應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用界限。首先，非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的耗費(fèi)不能計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。如對(duì)外投資的支出和損失、捐贈(zèng)、固定資產(chǎn)出售及報(bào)廢損失等。第二，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的成本分為正常的成本和非正常的成本，只有正常的成本才可能計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，非正常的成本不計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本而應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出。非正常成本包括自然災(zāi)害、盜竊等非常損失、滯納金、罰款；壞帳損失、存貨跌價(jià)損失、長(zhǎng)短期投資跌價(jià)損失等資產(chǎn)減值損失以及債務(wù)重組損失等。第三，劃清開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用與期間費(fèi)用的界限。第四，應(yīng)劃清收益性支出與資本性支出的界限。

3.正確劃分各會(huì)計(jì)期成本費(fèi)用的界限。按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和會(huì)計(jì)分期假設(shè)，合理運(yùn)用“待攤費(fèi)用”和“預(yù)提費(fèi)用”科目。對(duì)于款項(xiàng)已經(jīng)支付但應(yīng)由本期成本負(fù)擔(dān)的待攤費(fèi)用，及時(shí)攤銷計(jì)入本期成本費(fèi)用；對(duì)于本期尚未支付款項(xiàng)但應(yīng)由本期負(fù)擔(dān)(主要依據(jù)合同或預(yù)決算資料)的預(yù)提費(fèi)用，及時(shí)計(jì)入本期的成本費(fèi)用。

4.正確劃分不同成本對(duì)象的費(fèi)用界限。對(duì)于應(yīng)計(jì)入本月開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用需要在各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行劃分：凡是能分清應(yīng)由某開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的直接成本，應(yīng)直接計(jì)入該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本；另外，對(duì)于各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所共同發(fā)生的、不易分清應(yīng)由哪項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，則應(yīng)采用合理的方法分配計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，并保持一貫性、連續(xù)性，便于比較分析開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的變化趨勢(shì)。

5.正確劃分已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的界限并及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付使用驗(yàn)收證明,處理完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)工作，將該完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品歸集的全部成本進(jìn)行完工結(jié)轉(zhuǎn)，同時(shí)按商品房建筑面積計(jì)算出單位成本和獨(dú)立銷售的單元成本，在完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中按單元進(jìn)行明細(xì)核算，建立銷控臺(tái)帳。依據(jù)收入實(shí)現(xiàn)原則及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本。

（五）正確合理歸集和分配成本費(fèi)用

第6篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；成本核算

一、房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)中的成本核算特點(diǎn)

成本核算和成本管理是企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身財(cái)務(wù)目標(biāo)的重要手段。尤其是對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)而言更是如此。近些年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷升高，土地拍賣價(jià)格以及辦公樓租售價(jià)格也節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越趨向于價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)了。因此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要想在今后激烈角逐的市場(chǎng)環(huán)境下獲得更多的利潤(rùn)，就必須加強(qiáng)自身的成本控制和成本管理。然而，房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)特殊的行業(yè)又有著與別的傳統(tǒng)行業(yè)不一樣的特征，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

首先，跟傳統(tǒng)行業(yè)比較起來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的會(huì)計(jì)周期都比較長(zhǎng)，大概需要經(jīng)過(guò)土地使用權(quán)取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、銷售、竣工驗(yàn)收和物業(yè)管理移交等六個(gè)階段，這六個(gè)階段的總計(jì)時(shí)間大約需要三年左右。因而，作為房地產(chǎn)企業(yè)而言如何在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行工程項(xiàng)目的預(yù)算計(jì)劃、成本核算、以及成本決算成為很多房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)的一個(gè)難題。

其次，成本核算方法和費(fèi)用分配方式也存在差異。一般的制造類企業(yè)成本核算方法可以分為品種法、分批法以及分步法等，而房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)組織方式只分為自營(yíng)和發(fā)包兩種，并且在具體成本核算時(shí)只能夠根據(jù)具體單個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工；費(fèi)用分配方式傳統(tǒng)上制造類企業(yè)一般有約旦產(chǎn)量法、定額成本法、定額比例法等，這些方法的共同特點(diǎn)是生產(chǎn)成本在一次會(huì)計(jì)時(shí)點(diǎn)上分?jǐn)傊撩總€(gè)品項(xiàng)的產(chǎn)品，而房地產(chǎn)企業(yè)則不行，基本上不存在一個(gè)時(shí)點(diǎn)上分?jǐn)偹匈M(fèi)用的問(wèn)題。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)中具有巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)性和業(yè)務(wù)復(fù)雜性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)上不確定因素相對(duì)于一般企業(yè)而言會(huì)比較多，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)必然面臨著生死抉擇。所以做好房地產(chǎn)企業(yè)的事前成本核算具有十分重要的意義，可以從原則上幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避不必要的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)降低其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。

二、房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)中的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的成本構(gòu)成主要指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括全部開(kāi)發(fā)中的成本投入、配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)?、環(huán)境綠化費(fèi)的分?jǐn)偟?。這些成本構(gòu)成按照成本的使用途徑可以分為三個(gè)大的方面。

第一，前期投入的成本支出主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)以及建筑安裝工程費(fèi)。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指的是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如土地征用費(fèi)、耕地占用稅、安置居民拆遷房支出等；前期工程費(fèi)指的是項(xiàng)目開(kāi)工前所發(fā)生的費(fèi)用，如項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等；建筑安裝工程費(fèi)指的是房地產(chǎn)企業(yè)以出包方式支付繪承辦單位的安裝工程款或者自己承建發(fā)生的各項(xiàng)安裝費(fèi)用，如水暖電器、土建施工中的料工費(fèi)等。

第二，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中與施工相關(guān)的配套以及其他費(fèi)用支出。主要包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)贊、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用三大塊?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)主要指開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污照明等相關(guān)的費(fèi)用支出；公共配套設(shè)施費(fèi)指的是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中不能夠明確轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施配套設(shè)施發(fā)生的支出，如變電站、公用停車場(chǎng)等；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用主要指房地產(chǎn)企業(yè)所屬的管理各部門(mén)在施工中所發(fā)生的費(fèi)用，例如施工人員的工資、福利費(fèi)、施工設(shè)備的折舊費(fèi)等。

第三，最后一個(gè)方面的成本費(fèi)用支出則主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各種投融資成本，如銀行的利息貸款支出、業(yè)務(wù)上的招待費(fèi)支出、為直接組織管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的人員費(fèi)用等。要知道房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)投資周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度很強(qiáng)的行業(yè)，這方面的費(fèi)用比不可小覷。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的成本核算是一個(gè)關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的大問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算歸結(jié)起來(lái)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，即成本核算對(duì)象的確認(rèn)、成本費(fèi)用的歸集和分配方法、成本計(jì)算周期等。

1　成本費(fèi)用的歸集和分配方法不太合理

根據(jù)通常的企業(yè)成本會(huì)計(jì)處理方法，一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)中如果發(fā)現(xiàn)能夠歸屬于生產(chǎn)產(chǎn)品的料工費(fèi)的話，就應(yīng)該直接歸屬于生產(chǎn)產(chǎn)品的直接成本。如果是交叉發(fā)生的多種產(chǎn)品發(fā)生的成本費(fèi)用的話，就應(yīng)該通過(guò)一定的程序先歸集料工費(fèi)，再采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行分配，例如約當(dāng)產(chǎn)量法等。然而，對(duì)于我國(guó)的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)中發(fā)生的大部分成本費(fèi)用都是屬于直接開(kāi)發(fā)成本，而土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、設(shè)施配套費(fèi)等均屬于間接開(kāi)發(fā)成本，這些料工費(fèi)占用的比例還都是比較大的。但是怎么樣對(duì)這些開(kāi)發(fā)過(guò)程中的間接成本進(jìn)行歸集呢，到目前為止，獨(dú)立核算的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并為給出明確的說(shuō)法，很多房地產(chǎn)企業(yè)在處理成本費(fèi)用的歸集和分配上也是各有不同。口徑難以一致。

2　隨意調(diào)劑成本，工程款決算與成本費(fèi)用支出存在較大差距

旁地產(chǎn)企業(yè)在同一個(gè)時(shí)間內(nèi)可能有好多個(gè)項(xiàng)目在同時(shí)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。當(dāng)然，由于每個(gè)項(xiàng)目的地理位置、市場(chǎng)用途以及土地出讓價(jià)格等的不同。會(huì)導(dǎo)致每個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率不一樣，這個(gè)也比較容易理解，例如經(jīng)濟(jì)適用房和商品房開(kāi)發(fā)、別墅等的利潤(rùn)空間就會(huì)存在較大差距。因此，有些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目成本核算時(shí)出于某種目的如偷漏稅或者其他方面的原因，會(huì)人為地調(diào)整不同項(xiàng)目之間的成本分配，造成工程款決算與成本費(fèi)用支出存在較大差距。例如一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，一般多采用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)的辦法，預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自行規(guī)定。這樣會(huì)不可避免出現(xiàn)預(yù)提數(shù)與實(shí)際發(fā)生數(shù)發(fā)生較大的差異，不少房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)把其當(dāng)成為調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn)的重要關(guān)口。

3　會(huì)計(jì)成本核算不到位，虛列成本費(fèi)用

房地產(chǎn)行業(yè)是屬于成本核算比較復(fù)雜的行業(yè)，涉及的會(huì)計(jì)期間也比較長(zhǎng)，跟一般的企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算存在較大差距。正是因?yàn)檫@種狀況的存在，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算不到位，成本費(fèi)用列支不規(guī)范的現(xiàn)象。例如我國(guó)《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》第六十二條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可時(shí)確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)”。而在實(shí)際操作當(dāng)期的收入和成本并不能夠準(zhǔn)確預(yù)轉(zhuǎn)，這就為企業(yè)虛列成本費(fèi)用提供了平臺(tái)。

四、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)中的成本控制與成本完善對(duì)策

1　合理確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本歸集和分配方法

目前，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于前面提到的六大成本項(xiàng)目的歸集核算不夠重視，只是將前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等六個(gè)核算方面進(jìn)行成本歸集，沒(méi)有明確進(jìn)行分類歸集，也沒(méi)有進(jìn)行費(fèi)用組

成結(jié)構(gòu)關(guān)系的分析。筆者認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)規(guī)范地對(duì)成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集，例如房屋開(kāi)發(fā)中發(fā)生的供水、供電、排污、通訊、綠化以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)該直接分配計(jì)人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本信息對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，借“開(kāi)發(fā)成本一房屋開(kāi)發(fā)成本”，貸“銀行存款”等科目。在成本費(fèi)用的分配方法上，成本分配也應(yīng)該選擇合適的方法，不能夠隨意分?jǐn)偂＞唧w方法的選擇應(yīng)該結(jié)合具體項(xiàng)目的實(shí)際情況，例如基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的分?jǐn)倯?yīng)主要采用因果關(guān)系法，即按照基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的歷史成本發(fā)生原因給以合理分?jǐn)偂？傊?，成本的歸集和分配應(yīng)該能夠提供準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)決策信息、客觀的成本核算方式，為企業(yè)的會(huì)計(jì)預(yù)決算提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2　強(qiáng)化會(huì)計(jì)監(jiān)督，加大稅務(wù)監(jiān)管力度

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的慢慢成熟，針對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)制度應(yīng)該得到不斷完善和加強(qiáng)，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的一些會(huì)計(jì)監(jiān)督制度。從近些年來(lái)看房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)造假現(xiàn)象嚴(yán)重，很多企業(yè)都存在不同程度的偷漏稅現(xiàn)象，其中隨意調(diào)劑成本便是一種相當(dāng)重要的手段。因此，企業(yè)外部審計(jì)部門(mén)、財(cái)政稅務(wù)相關(guān)部門(mén)應(yīng)該加大外部監(jiān)管力度，對(duì)不真實(shí)核算工程預(yù)決算的企業(yè)、不按照規(guī)定核算收入和成本的房地產(chǎn)企業(yè)加大監(jiān)管力度，從成本核算控制層面上確實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算水平。

3　制定科學(xué)的材料領(lǐng)用流程，節(jié)約現(xiàn)場(chǎng)管理監(jiān)督費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)在具體施工過(guò)程中應(yīng)該針對(duì)主要材料制定科學(xué)的材料領(lǐng)用流程。實(shí)行限額發(fā)料，對(duì)于在成本領(lǐng)用中有良好表現(xiàn)的節(jié)約行為給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，超出標(biāo)準(zhǔn)成本領(lǐng)用限額的或者超出項(xiàng)目預(yù)算材料限額的應(yīng)當(dāng)給予一定懲罰。另外，在現(xiàn)場(chǎng)施工中也應(yīng)注意管理費(fèi)用的支出限額，雖然這些費(fèi)用與項(xiàng)目成本直接關(guān)聯(lián)性不是很大，但是這項(xiàng)費(fèi)用的有效控制可以為其他成本費(fèi)用項(xiàng)目的列支提供一個(gè)較好的影響典范。

4　加強(qiáng)項(xiàng)目成本核算和成本分析控制，有效控制成本支出途徑

第7篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算辦法范文

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；新老項(xiàng)目；稅收籌劃

一、“營(yíng)改增”前的房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目稅收籌劃

房地產(chǎn)老項(xiàng)目有以下兩種情況：（1）2016年5月1日前已獲得《建筑施工許可證》，其注明了房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前；（2）未在《建筑工程施工許可證》上明確標(biāo)注合同開(kāi)工日期或還沒(méi)有《建筑工程施工許可證》，但允許建筑項(xiàng)目在承包合同注明可在2016年4月30日前開(kāi)工的。

房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目可優(yōu)先選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦，理由如下：

（一）“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)老項(xiàng)目可供選用的增值稅稅率有兩檔，分別是5%和11%。房地產(chǎn)老項(xiàng)目在營(yíng)改增后，若選用一般計(jì)稅辦法，其稅率將比簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法稅率高6%。

（二）由建筑施工企業(yè)開(kāi)具的建安工程發(fā)票是主要的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)與建安工程簽訂合同時(shí)沒(méi)有將國(guó)稅政策變化考慮進(jìn)來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目若向建筑施工企業(yè)提出開(kāi)具可抵扣的增值稅專用發(fā)票的要求，其所適用稅率將不再是原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅稅率3%，而是已提高的增值稅稅率11%，毫無(wú)疑問(wèn)，這將加重建筑施工企業(yè)稅負(fù)情況。與此同時(shí)，建筑施工企業(yè)也會(huì)向房地產(chǎn)企業(yè)提出增加工程結(jié)算價(jià)款的要求，這只會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本不降反而上升。如不能順利處理，容易在建安企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致法律訴訟。

（三）過(guò)去十多年里，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈井噴式增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格突飛猛漲，已經(jīng)上漲了5至10多倍。房地產(chǎn)老項(xiàng)目應(yīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅法，其稅率低，能使企業(yè)稅負(fù)保持在平穩(wěn)水平上，避免了大幅度增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目計(jì)稅辦法選擇應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)。房地產(chǎn)老項(xiàng)目可分為四大類：商業(yè)地產(chǎn)、高檔豪宅、普通住宅與政府安居工程。1.商業(yè)地產(chǎn)與高檔豪宅選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，會(huì)有較大的增值空間；2.普通住宅和政府安居工程雖其增值幅度小，綜合權(quán)衡考慮計(jì)稅辦法后，還是選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法比較穩(wěn)妥。

（四）營(yíng)改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算難度、工作量等都會(huì)大量增加，若選擇一般計(jì)稅辦法，增值稅核算的工作量、會(huì)計(jì)核算難度都會(huì)有大幅地增加，對(duì)會(huì)計(jì)人員提出了更高的專業(yè)知識(shí)要求。

二、“營(yíng)改增”背景下的房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目稅收籌劃

按照國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定，從2016 年5 月1 日起的房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目必須適用一般計(jì)稅辦法。

（一）一般計(jì)稅辦法中銷售額的概念

這一銷售額的概念完全不同于“營(yíng)改增”前銷售額與簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法的銷售額的概念，國(guó)稅總局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)選擇一般計(jì)稅辦法計(jì)算增值稅，其銷售額=（ 全部?jī)r(jià)款+價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/（1+11%）*11%，而當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=當(dāng)期銷售的房地產(chǎn)面積/ 該房地產(chǎn)項(xiàng)目的可售面積*支付的全部土地價(jià)款。

（二）日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范，合理取得企業(yè)增值稅專用發(fā)票

“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為了抵扣增值稅銷項(xiàng)稅額，達(dá)到降低企業(yè)增值稅應(yīng)納稅額的目的，需要重新規(guī)范企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，獲取增值稅專用發(fā)票，同時(shí)需注意以下幾點(diǎn)：（1）積極學(xué)習(xí)稅法。企業(yè)增強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高企業(yè)員工的業(yè)務(wù)能力，做到人人知曉營(yíng)改增，最終形成購(gòu)買固定資產(chǎn)、支付辦公耗材獲取可抵扣的增值稅專用發(fā)票。（2）只有建安工程費(fèi)用與建筑材料取得增值稅專用發(fā)票，才能抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。建筑施工企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額最大的來(lái)源，因此必須在與之簽訂工程施工合同時(shí)，在合同中明確提出建安企業(yè)開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的要求。而建筑材料供應(yīng)商應(yīng)按房地產(chǎn)企業(yè)的要求出具自行開(kāi)具或由稅務(wù)部門(mén)代開(kāi)的增值稅專用發(fā)票。

（三）適應(yīng)“營(yíng)改增”大環(huán)境，重構(gòu)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式

營(yíng)改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買的甲供材獲得了增值稅專用發(fā)票，即可抵扣17%的增值稅。若繼續(xù)采用營(yíng)改增之前的承包方包工包法，建筑企業(yè)會(huì)選擇開(kāi)具11%的增值稅專用發(fā)票，使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)大大降低；而已經(jīng)獲得增值稅專用發(fā)票的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在少計(jì)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的現(xiàn)象，容易使房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負(fù)水平上升。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需重構(gòu)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，將企業(yè)整體稅負(fù)水平保持在合理范圍內(nèi)，最終實(shí)現(xiàn)增值稅稅負(fù)合理與優(yōu)化。

（四）合理明確地劃分新老項(xiàng)目的費(fèi)用界限，規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)新老項(xiàng)目的計(jì)稅方法不同，因而在會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。房地產(chǎn)新老項(xiàng)目需共同承擔(dān)的成本費(fèi)用，且取得的增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額，需選用適合的方法進(jìn)行合理的分?jǐn)?，轉(zhuǎn)出房地產(chǎn)老項(xiàng)目辦法的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。對(duì)無(wú)法確認(rèn)是房地產(chǎn)老項(xiàng)目還是房地產(chǎn)新項(xiàng)目產(chǎn)生的費(fèi)用，由房地產(chǎn)新項(xiàng)目全額承擔(dān)，予以用相應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額給予全額抵扣的政策。

參考文獻(xiàn)：

[1]謝甜.“營(yíng)改增”政策解析[J].大觀，2016.07：193-193.

[2]展云.房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”稅收籌劃案列分析[J].市場(chǎng)周刊，2016.

第8篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 經(jīng)濟(jì)披露 會(huì)計(jì)信息

一、前言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和計(jì)算機(jī)技術(shù)的普遍應(yīng)用，如何做好房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)下的會(huì)計(jì)信息管理工作，才能更好的發(fā)揮作用，逐漸完善房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)信息的方法和工作實(shí)踐。從而建立一整套比較完善的會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)的的安全性和穩(wěn)定性，更好的提高了會(huì)計(jì)信息的技術(shù)化、知識(shí)化和信息化。給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)下的會(huì)計(jì)信息打下了良好的基礎(chǔ)。因此，從房地產(chǎn)企業(yè)自身來(lái)看，利用先進(jìn)的信息技術(shù)不但可以提高企業(yè)內(nèi)部的管理水平，以提高房地產(chǎn)企業(yè)效率，擴(kuò)大房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)占有率，還需要加強(qiáng)以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為核心，建立健全了一套適應(yīng)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息體系經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，改變運(yùn)營(yíng)模式，還可以為企業(yè)節(jié)約大量成本，與相比于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)論是資金運(yùn)動(dòng)還是其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、會(huì)計(jì)核算的方法和程序都有著其特殊性。

二、豐富房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露

目前房地產(chǎn)企業(yè)下會(huì)計(jì)行業(yè)具有較風(fēng)險(xiǎn)性和特殊性，導(dǎo)致該行業(yè)的會(huì)計(jì)管理存在著不規(guī)范和不一致的現(xiàn)象出現(xiàn)，這樣造成了一些房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)狀況信息的可比性與有用性。企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)報(bào)表由較高的調(diào)整空間受國(guó)內(nèi)外宏觀政策調(diào)控和經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，隨著我國(guó)越來(lái)越的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)走向國(guó)際化。比如說(shuō)，

遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則與投資物業(yè)準(zhǔn)則作為國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則例對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)較為重要的兩項(xiàng)準(zhǔn)則卻并沒(méi)有在我國(guó)的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中出現(xiàn)。由于與國(guó)際會(huì)計(jì)規(guī)范存在的差異性，就使得我國(guó)涉外企業(yè)的工作量變大，會(huì)計(jì)信息成本提高，這就影響了這些企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。而且對(duì)于我國(guó)我國(guó)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的國(guó)際化發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)際化拓展都存在著阻礙。因此制定和實(shí)施符合國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走向國(guó)際舞臺(tái)是重要的一個(gè)基礎(chǔ)。

三、完善配套房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則

伴隨我國(guó)改革開(kāi)放的不斷深入發(fā)展和對(duì)于會(huì)計(jì)理論研究的不斷進(jìn)步，我國(guó)政府財(cái)政部門(mén)和會(huì)計(jì)界已開(kāi)始對(duì)于會(huì)計(jì)體系的完善有了更多的思考。開(kāi)始對(duì)人力資源會(huì)計(jì)、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)和金融工具會(huì)計(jì)等新的會(huì)計(jì)分支有了更多的了解。房地產(chǎn)企業(yè)要更新觀念，強(qiáng)化管理，企業(yè)自身由于受其管理能力和對(duì)安全用電管理認(rèn)識(shí)上的限制，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，加強(qiáng)客戶自身安全管理不到位，加強(qiáng)檢查工作。加強(qiáng)內(nèi)部管理，搞好人員培訓(xùn)工作；加大反、防竊電力度，打擊違法用電；為了合理的對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)部管理進(jìn)行宏觀和微觀主體營(yíng)造一個(gè)良好的環(huán)境，進(jìn)行客觀、科學(xué)從充分體現(xiàn)的合理性，促進(jìn)供用電企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的不斷提高。除了管理審計(jì)和跟蹤監(jiān)督，合理配置行政事業(yè)國(guó)有資產(chǎn)的角度出發(fā)，加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)管理，固定資產(chǎn)的日常監(jiān)管，定期不定期進(jìn)行清查盤(pán)點(diǎn)，建立科學(xué)、合理的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)監(jiān)控，有效防止企業(yè)的流失

四、建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

房地產(chǎn)行業(yè)又深受國(guó)家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控，我國(guó)現(xiàn)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》實(shí)施的主要內(nèi)容是，國(guó)家對(duì)圍繞企業(yè)常規(guī)的會(huì)計(jì)事項(xiàng)進(jìn)行統(tǒng)一的制定，但是還是有些會(huì)計(jì)分支的內(nèi)容沒(méi)有進(jìn)入會(huì)計(jì)規(guī)范的體系之中，因此其構(gòu)建還是缺乏一定的整體性和系統(tǒng)性。而且伴隨近年我國(guó)改革開(kāi)放的深入和對(duì)于會(huì)計(jì)理論研究的深化了解，會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)者和政府財(cái)政部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始探討出一套新的會(huì)計(jì)分支，可是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)管理缺少較具體和詳細(xì)的制度與規(guī)則，因此很多會(huì)計(jì)管理人員對(duì)待一些工作會(huì)有力不從心的感覺(jué)，這樣的情況也使會(huì)計(jì)處理結(jié)果無(wú)法形成規(guī)模，因此才造成了現(xiàn)今很多房地產(chǎn)企業(yè)賬目不清楚成本不實(shí)和數(shù)目布陣等各種現(xiàn)象的發(fā)生。

五、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)大量閱讀關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)下會(huì)計(jì)信息管理等方面的文獻(xiàn)資料，以及如何更好的運(yùn)用房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息進(jìn)行了深入的了解。實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理之后，加強(qiáng)會(huì)計(jì)工作隊(duì)伍的建設(shè)，讓會(huì)計(jì)檔案的使用和會(huì)計(jì)軟件的版本有了密切發(fā)展，不斷技術(shù)化、知識(shí)化、信息化、規(guī)范化。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙霞艷.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)會(huì)計(jì)問(wèn)題研究[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2011，（9）：103-110

第9篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；拆遷補(bǔ)償；會(huì)計(jì)核算；稅務(wù)處理

政府或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)居民的拆遷補(bǔ)償是指政府或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)卣鞘姓w規(guī)劃或建設(shè)單位自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要對(duì)被拆除房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，依照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令〔2011〕第590號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換（房屋補(bǔ)償）或作價(jià)補(bǔ)償（貨幣補(bǔ)償）或房屋補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼和價(jià)值抵償。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，能否對(duì)各種拆遷補(bǔ)償方式進(jìn)行正確核算，不但關(guān)系到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（土地或房屋）的總成本與單位成本，而且還涉及各項(xiàng)稅款的計(jì)算與繳納，倘若處理不好可能帶來(lái)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)必須重視對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)臅?huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理。一般情況下，當(dāng)被拆遷補(bǔ)償戶選擇的是貨幣補(bǔ)償形式時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)拆遷補(bǔ)償支出借記“開(kāi)發(fā)成本——土地（土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)）”科目中；當(dāng)被拆遷補(bǔ)償戶選擇的是產(chǎn)權(quán)調(diào)換（房屋補(bǔ)償）形式時(shí)，視同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)先向被拆遷補(bǔ)償戶支付了一筆貨幣現(xiàn)金，然后被拆遷補(bǔ)償戶再?gòu)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)購(gòu)入等額房屋（居民住宅），對(duì)這種產(chǎn)權(quán)調(diào)換（房屋補(bǔ)償），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)要以按公平交易的市場(chǎng)價(jià)格或者是當(dāng)?shù)赝?、同類房屋（居民住宅）的公允價(jià)值或?qū)嶋H市場(chǎng)交易價(jià)格測(cè)算的金額，借記“開(kāi)發(fā)成本——土地（土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)）”科目中。特別注意，對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換（房屋補(bǔ)償）形成的回遷房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)按公平交易的市場(chǎng)價(jià)格或者是當(dāng)?shù)赝?、同類房屋（居民住宅）的公允價(jià)值或?qū)嶋H市場(chǎng)交易價(jià)格測(cè)算的金額確定視同銷售收入額，同時(shí)按照相同期間、相同類別房屋（居民住宅）的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本（房屋）結(jié)轉(zhuǎn)視同銷售成本額。

下面結(jié)合典型案例，具體說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換（房屋補(bǔ)償）形式時(shí)，有關(guān)回遷補(bǔ)償（房屋補(bǔ)償）所得、會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理問(wèn)題。

案例：

第一種情況：假設(shè)AB房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱AB房地產(chǎn)企業(yè)）2009年8月開(kāi)發(fā)某住宅小區(qū)項(xiàng)目，計(jì)劃占用土地面積約為20000平方米，實(shí)際建筑面積為35090平方米，可供對(duì)外銷售面積為31900平方米（其中：用于被拆遷補(bǔ)償戶的視同銷售面積為8000平方米，用于AB房地產(chǎn)企業(yè)自由銷售的住宅面積23900平方米）。

第二種情況：假設(shè)該住宅小區(qū)項(xiàng)目于2011年8月完工，同年10月AB房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始與各被拆遷戶辦理房屋交接手續(xù)。2012年3月1日AB房地產(chǎn)企業(yè)正式開(kāi)始向社會(huì)公開(kāi)銷售該住宅小區(qū)的房屋，假如在當(dāng)年3月30日將該住宅小區(qū)的房屋全部售罄，該住宅小區(qū)的房屋的每平方米平均售價(jià)為7000元，共計(jì)應(yīng)確認(rèn)銷售收入總額為16730萬(wàn)元（0.7萬(wàn)元/平方米×23900平方米）。

第三種情況：假設(shè)2012年2月末該住宅小區(qū)的房屋建設(shè)項(xiàng)目工程已經(jīng)竣工決算，開(kāi)發(fā)成本（房屋）總計(jì)為7040萬(wàn)元。其中，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)5600萬(wàn)元【均為被拆遷戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi)（房屋補(bǔ)償），若不考慮拆遷補(bǔ)償因素，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為零】，前期工程費(fèi)770萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1760萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)3520萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)220萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)770萬(wàn)元（其中包括銀行借款凈利息支出及手續(xù)費(fèi)440萬(wàn)元）。

一、AB房地產(chǎn)企業(yè)回遷補(bǔ)償（房屋補(bǔ)償）所得的計(jì)算過(guò)程

第一，前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等開(kāi)發(fā)成本7040萬(wàn)元。

第二，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)5600萬(wàn)元（0.7萬(wàn)元/平方米×8000平方米）。

需要說(shuō)明的是：這里的5600萬(wàn)元不僅僅是拆遷戶8000平方米的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，而應(yīng)該是歸屬于該住宅小區(qū)項(xiàng)目31900平方米的，需要在總可售面積31900平方米中進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

第三，視同銷售收入為5600萬(wàn)元（0.7萬(wàn)元×8000平方米）。

第四，單位可售面積計(jì)稅成本為3962.38元/平方米【（7040萬(wàn)元+5600萬(wàn)元）÷31900平方米】。

需要說(shuō)明的是：在計(jì)算單位可售面積計(jì)稅成本時(shí)，應(yīng)該以總可售面積31900平方米作為分母，而不能以23900（31900-8000）平方米作為分母，否則就會(huì)虛增單位可售面積計(jì)稅成本，增加企業(yè)所得稅的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

第五，視同銷售成本為3169.90萬(wàn)元（0.396238元/平方米×8000平方米）。

第六，視同銷售所得為2430.10萬(wàn)元（5600-3169.90）。

二、AB房地產(chǎn)企業(yè)回遷補(bǔ)償（房屋補(bǔ)償）的會(huì)計(jì)核算

第一，AB房地產(chǎn)企業(yè)該住宅小區(qū)項(xiàng)目完工時(shí)，根據(jù)回遷時(shí)該住宅項(xiàng)目同期同類平均銷售價(jià)格，開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票5600萬(wàn)元，并做視同銷售收入處理：

借：開(kāi)發(fā)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5600萬(wàn)元

貸：應(yīng)付賬款——回遷戶5600萬(wàn)元

借：應(yīng)付賬款——回遷戶 5600萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 5600萬(wàn)元

第二，各被拆遷戶（亦即回遷戶）向AB房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)（共計(jì)5600萬(wàn)元，是AB房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)與被拆遷戶辦理回遷手續(xù)時(shí)開(kāi)具給各回遷戶的《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》第一聯(lián)）時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)視同銷售成本：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 3169.90萬(wàn)元

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋3169.90萬(wàn)元

第三，AB房地產(chǎn)企業(yè)回遷補(bǔ)償（房屋補(bǔ)償）的稅務(wù)處理

回遷補(bǔ)償（房屋補(bǔ)償）業(yè)務(wù)主要涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加等。

一是企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（房屋或土地）用于對(duì)外捐贈(zèng)、贊助支出、廣告宣傳、樣品、集資、職工福利、職工獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、利潤(rùn)分配、抵償債務(wù)、非貨幣性資產(chǎn)交換等行為，應(yīng)視同銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（房屋或土地），應(yīng)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（房屋或土地）所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移（或者于實(shí)際取得利益權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)收入（或者利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)?！尽秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第七條和《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條】因此，AB房地產(chǎn)企業(yè)2011年10月開(kāi)始與被拆遷戶辦理回遷房屋交接相關(guān)手續(xù)時(shí)，計(jì)算確認(rèn)的視同銷售所得2430.10萬(wàn)元，需繳納企業(yè)所得稅額607.53萬(wàn)元。即視同銷售應(yīng)納企業(yè)所得稅額=2430.1×25%=607.53（萬(wàn)元）

借：所得稅費(fèi)用 607.53萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅607.53萬(wàn)元

需要說(shuō)明：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)用于安置被拆遷戶的回遷房，應(yīng)根據(jù)確認(rèn)的“視同銷售所得”計(jì)算繳納企業(yè)所得稅款。實(shí)踐中，許多企業(yè)是以預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算所得并繳納企業(yè)所得稅的，這是不對(duì)的，也可能給企業(yè)帶來(lái)納稅風(fēng)險(xiǎn)。

二是土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)用建造的房地產(chǎn)（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋）項(xiàng)目安置回遷戶的，安置回遷戶的房地產(chǎn)項(xiàng)目（住房）視同銷售處理，并按國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條第一款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“開(kāi)發(fā)成本——土地（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）。【《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)】

需要說(shuō)明：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在與被拆遷戶辦理回遷房交接相關(guān)手續(xù)時(shí)，需要預(yù)征土地增值稅（與企業(yè)所得稅不同，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算）。假定當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的預(yù)征率為2%，則AB房地產(chǎn)企業(yè)2011年10月應(yīng)該預(yù)繳土地增值稅112萬(wàn)元（5600×2%）。

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 112萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅112萬(wàn)元

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅112萬(wàn)元

貸：銀行存款 112萬(wàn)元

由于2012年3月30日已經(jīng)將該住宅小區(qū)的房屋全部售罄（銷售完畢），因此，AB房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)該住宅小區(qū)項(xiàng)目的土地增值稅進(jìn)行清算。

扣除利息后開(kāi)發(fā)成本：5600+7040-440=12200（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額：12200×130%+16170×5.5%=16749.35（萬(wàn)元）

土地增值額：16170+5600-16749.35=5020.65（萬(wàn)元）

土地增值率：5020.65÷16749.35=29.98%

應(yīng)繳土地增值稅：5020.65×30%-0=1506.2（萬(wàn)元）

應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅：應(yīng)繳土地增值稅-已預(yù)征土地增值稅=1506.2-112=1394.2（萬(wàn)元）

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 1394.2萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅1394.2萬(wàn)元

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅1394.2萬(wàn)元

貸：銀行存款 1394.2萬(wàn)元

三是營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1995]549號(hào)）的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅；對(duì)補(bǔ)償拆遷戶面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)刂鞴艿胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)按照同期同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)算征收其營(yíng)業(yè)稅。

拆遷補(bǔ)償面積（回遷房）應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=3169.90×5%=158.495（萬(wàn)元）。

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 158.495萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅158.495萬(wàn)元

四是城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。假如，AB房地產(chǎn)企業(yè)所在地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加的征收率為11.5%（城市維護(hù)建設(shè)稅7%，國(guó)家征收教育費(fèi)附加3%，地方征收教育費(fèi)附加1.5%），則拆遷補(bǔ)償面積應(yīng)納城建稅及教育費(fèi)附加=158.495×11.5%=18.237（萬(wàn)元）。

參考文獻(xiàn)：

1.國(guó)家稅務(wù)總局.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法[DB/OL].國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào).