經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策精選(九篇)

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第1篇：經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房 物業(yè) 管理

一、經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理特點(diǎn)

1.經(jīng)濟(jì)適用房的雙重性決定了其物業(yè)管理的雙重性

經(jīng)濟(jì)適用房是政府在市場(chǎng)的運(yùn)作下建設(shè)的解決中低收入居民的住房問(wèn)題的一種保障性的住房。在建設(shè)以及銷(xiāo)售的過(guò)程中都是通過(guò)市場(chǎng)來(lái)完成的。作為經(jīng)濟(jì)適用房的主要適用人群，中低收入階層因?yàn)闆](méi)有相關(guān)的經(jīng)濟(jì)承受能力，所以才需要依靠政府的幫助實(shí)現(xiàn)適當(dāng)?shù)淖》康哪繕?biāo)，在居住的過(guò)程中，物業(yè)管理的過(guò)程是因?yàn)槠錁I(yè)主的特殊的性質(zhì)，所以不可能完全按照市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，必須在這個(gè)過(guò)程中有政府的干預(yù)和管理來(lái)保證經(jīng)濟(jì)適用房的保障性質(zhì)的完整貫徹。這就是經(jīng)濟(jì)適用房的保障性質(zhì)。

2.經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)決定了其物業(yè)管理的要求

經(jīng)濟(jì)適用房在建設(shè)的過(guò)程中對(duì)于住房的很多無(wú)關(guān)的方面并沒(méi)有考慮，主要考慮的因素在于住房的使用效果，也就是住房的適用性問(wèn)題。在建設(shè)過(guò)程中建筑的標(biāo)準(zhǔn)與普通的建筑是相同的。但是，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的住房管理的服務(wù)也是需要一定的要求的，也要與普通的住宅的服務(wù)規(guī)范和內(nèi)容相一致。

二、經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理存在的問(wèn)題

1.價(jià)格機(jī)制不合理的問(wèn)題

從經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理的相關(guān)政策來(lái)看，政府在考慮到了經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主主要是那些中低收入的家庭，這在實(shí)際上對(duì)那些中低收入的人群來(lái)說(shuō)確實(shí)起到了緩解他們的經(jīng)濟(jì)壓力的問(wèn)題。所以物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于商品住房，這就使得以勞動(dòng)密集型為主的物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)就會(huì)大幅度減少，很多企業(yè)在微利的環(huán)境中生存，使得企業(yè)生存變得很艱難。

2.物業(yè)部門(mén)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有效機(jī)制

目前，就大部分的經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理來(lái)講，都是政府房管部門(mén)的下屬企業(yè)通過(guò)改制的國(guó)家物業(yè)管理企業(yè)來(lái)承擔(dān)物業(yè)管理工作的。由政府支撐的物業(yè)管理單位，在服務(wù)上很多都抱著得過(guò)且過(guò)的思想，在服務(wù)質(zhì)量上得不到相應(yīng)提升，只是存在很簡(jiǎn)單的物業(yè)管理工作，還有很多的大型企業(yè)單位在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，受到自己開(kāi)發(fā)自己管理的陳舊觀念的影響，通常是不愿意將其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目推向社會(huì)或者是推到市場(chǎng)上進(jìn)行物業(yè)管理的，這就導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理不能夠像商品住宅區(qū)一樣通過(guò)公開(kāi)的招標(biāo)的方式進(jìn)行管理，市場(chǎng)不能建立就必然導(dǎo)致物業(yè)管理水平的低下。

3.服務(wù)沒(méi)有針對(duì)性

經(jīng)濟(jì)適用房中居住的人群的特殊性決定了在物業(yè)的管理模式上要不同于一般的住宅小區(qū)的模式，這就要求物業(yè)管理企業(yè)要針對(duì)其業(yè)主的特殊性，有針對(duì)性地設(shè)置相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目。有針對(duì)性地開(kāi)展服務(wù)，才能更好地針對(duì)業(yè)主的要求服好務(wù)。但是，現(xiàn)在很多單位在服務(wù)的過(guò)程中只是簡(jiǎn)單地將物業(yè)企業(yè)的本身經(jīng)濟(jì)利益作為物業(yè)服務(wù)的根本所在，脫離了業(yè)主的實(shí)際需求，盲目推出了一些投入相對(duì)比較小但是產(chǎn)出比較高的有償性質(zhì)的服務(wù)，這些都是不科學(xué)不合理的，應(yīng)該根據(jù)廣大的業(yè)主的實(shí)際需求，有針對(duì)性地提供一定的物業(yè)管理服務(wù)。

三、解決經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理問(wèn)題的措施

1.建立合理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理的價(jià)格并不能簡(jiǎn)單地依靠市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)進(jìn)行決定的，但是這個(gè)市場(chǎng)必須在政府的宏觀調(diào)控的相關(guān)措施下引進(jìn)一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，這樣的機(jī)制的建立不僅僅能夠在市場(chǎng)中進(jìn)一步完善供需的平衡機(jī)制，物業(yè)管理公司也可以在資金上能夠得到保證。由于經(jīng)濟(jì)適用房的管理是有其特殊性所在的，所以物業(yè)管理公司可以在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的時(shí)候，將很多的捆綁式的收費(fèi)項(xiàng)目作為單項(xiàng)分割開(kāi)來(lái)，這樣就能夠在維系一般的企業(yè)運(yùn)作和管理的條件下，提供更為人性化和簡(jiǎn)單化的服務(wù)。

2.引入必要的市場(chǎng)招標(biāo)機(jī)制

物業(yè)管理公司在進(jìn)行服務(wù)之前應(yīng)該引入以招標(biāo)為主要方式的經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理公司，實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)不僅能夠打破傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房的小區(qū)物業(yè)服務(wù)壟斷的現(xiàn)象，還能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，提高物業(yè)管理的相關(guān)服務(wù)水平，不斷提高物業(yè)管理公司的競(jìng)爭(zhēng)力，也可以更好地規(guī)范和完善物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

3.政府應(yīng)該出臺(tái)一定的稅收政策進(jìn)行鼓勵(lì)

作為有一定的社會(huì)保證機(jī)制的商品住宅區(qū)，政府應(yīng)該給予經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理企業(yè)一定的優(yōu)惠政策，尤其是在稅收的優(yōu)惠方面，首先，要在政策上支持物業(yè)公司的日常管理工作，對(duì)于一些稅收項(xiàng)目，政府可以實(shí)行降低稅率或者減免一些稅收的政策。同時(shí)，享受優(yōu)惠的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在政策的引導(dǎo)下開(kāi)展那些適合經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主需求的服務(wù)，嚴(yán)格保證經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)部的服務(wù)質(zhì)量。政府的相關(guān)部門(mén)要不定期對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理的滿意程度以及具體工作的開(kāi)展進(jìn)行一定的調(diào)研和評(píng)價(jià)。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文

    全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格基本保持穩(wěn)定,以每年3%左右的速率上升,甚至在2007以及2008這兩個(gè)全國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲的年份有放緩上升速度的表現(xiàn),這一點(diǎn)可以看出,經(jīng)濟(jì)適用房在價(jià)格控制這一點(diǎn)上還是有成效的,但也不能否認(rèn)—部分投機(jī)資本退出經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)收益較高的商品房市場(chǎng)導(dǎo)致價(jià)格增速減緩的可能性。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)疑自從1998年國(guó)家把經(jīng)濟(jì)適用房作為一項(xiàng)政策推出以后,短短幾年間,經(jīng)濟(jì)適用房就因?yàn)槠渌憩F(xiàn)出來(lái)的面積過(guò)大、購(gòu)買(mǎi)者錯(cuò)位和價(jià)格失控等這些“既不經(jīng)濟(jì),也不適用”的問(wèn)題。2007年武漢市開(kāi)建經(jīng)濟(jì)適用房,2008年建設(shè)開(kāi)始加速,見(jiàn)圖1可以看出,10月時(shí)竣工面積雖然同比增長(zhǎng)率高達(dá)380.58%,但只有19.8萬(wàn)平方米,而銷(xiāo)售面積確達(dá)到78.31萬(wàn)平方米,供需矛盾突出,既不能滿足中低收入人群的有效需求,又不足以沖擊當(dāng)前普通商品房居高不下的房?jī)r(jià)。

    假定:①研究的樣本數(shù)量不變,即家庭數(shù)固定,按家庭收入分為,高收入家庭,中低收入家庭。③按住房面積,地理位置等分為,高質(zhì)量住房,和中低質(zhì)量住房。這里的質(zhì)量均指合格以上的程度,符合國(guó)家制定的居住標(biāo)準(zhǔn)?；谝陨系募僭O(shè),家庭收入有高低之分,住房質(zhì)量有高低差別。由住房市場(chǎng)過(guò)濾理論,可得出這樣的結(jié)論,高收入家庭會(huì)選擇居住在高質(zhì)量的房屋,中低收入家庭由于自身的狀況,會(huì)選擇居住在中低質(zhì)量的房屋中。經(jīng)適房供求關(guān)系的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),是為了讓中低收入人群有所居,則經(jīng)濟(jì)適用房的主要房屋構(gòu)成就是中低質(zhì)量房屋。由于經(jīng)濟(jì)適用房政策的實(shí)施,這使得中低質(zhì)量的房屋數(shù)量大量增加。這就增加了中低質(zhì)量房屋市場(chǎng)的總供給量。隨著供給量的增加,中低質(zhì)量的房屋市場(chǎng)的供給曲線會(huì)由S1向右平移至S2。由于需求曲線是向右下方傾斜的,中低質(zhì)量的房屋市場(chǎng)的均衡價(jià)格E1則會(huì)隨著市場(chǎng)供給的右移下降至新的均衡價(jià)格E2。可見(jiàn),中低質(zhì)量的房屋市場(chǎng)價(jià)格的下降刺激了家庭對(duì)住房的有效需求,也使得所有購(gòu)買(mǎi)中等品質(zhì)住房的家庭都將從價(jià)格下降中獲得實(shí)惠。

    故具有著替代效應(yīng),當(dāng)中低房屋市場(chǎng)價(jià)格下降時(shí)將會(huì)影響到高質(zhì)量房屋市場(chǎng)供求關(guān),系的變化。中低等質(zhì)量房屋市場(chǎng)價(jià)格的下降會(huì)吸引部分高收入家庭進(jìn)入該房屋市場(chǎng),從而使高質(zhì)量市場(chǎng)房屋的需求有所下降。高質(zhì)量房屋市場(chǎng)的需求曲線由D1向左平移至D2,由于供給曲線是向右上方傾斜的,在這兩個(gè)住房子市場(chǎng)供給量保持不變的情況下,高質(zhì)量房屋市場(chǎng)需求的減少會(huì)引起市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格的下降(均衡價(jià)格由較高的E1移至較低的E2)。其最終結(jié)果是留在中低等房屋市場(chǎng)市場(chǎng)以外的高質(zhì)量房屋市場(chǎng)中的家庭也會(huì)因經(jīng)濟(jì)適用住房供給量的增加而獲益相關(guān)政策效應(yīng)從《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中,第二章第八條:經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用,由政府負(fù)擔(dān)。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位可以以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房開(kāi)發(fā)貸款。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房可提取個(gè)人住房公積金和優(yōu)先辦理住房公積金貸款。第四章第二十條:確定經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則。其銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度,由有定價(jià)權(quán)的價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門(mén),依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定,在綜合考慮建設(shè)、管理成本和利潤(rùn)的基礎(chǔ)上確定并向社會(huì)公布。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率按不高于3%核定;市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能按成本價(jià)銷(xiāo)售,不得有利潤(rùn)。這些政策也使中低收入人群的收入效應(yīng)加大。最終可以證明經(jīng)濟(jì)適用房政策確實(shí)能使中低收入人群獲益。

第3篇：經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文

【關(guān)鍵詞】中小城市；住房；保障；體系

一、我國(guó)中小城市住房保障的主要形式

我國(guó)政府住房保障制度建立較為遲緩，但在近些年來(lái)住房保障工作取得了一定的進(jìn)展，住房保障措施也開(kāi)始呈現(xiàn)出多樣化的局面。

1.經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房是以政府為主導(dǎo)，在國(guó)家相關(guān)政策的扶持下完成房屋的建設(shè)，并在市場(chǎng)中以保本微利的形式推出，優(yōu)先解決住房困難群眾的住房問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用房是一種特殊的商品房，政府及社會(huì)都參與其中，在政府政策的指引下，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)投資額也是在逐年遞增。經(jīng)濟(jì)適用房是出售的而非租賃的，其建筑面積也應(yīng)該有嚴(yán)格的控制。在近些年來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房的建筑面積有擴(kuò)大的跡象，這很容易使經(jīng)濟(jì)適用房的保障性偏離軌道，使社會(huì)中真正住房困難的低收入者被拒之門(mén)外。

2.廉租房。政府對(duì)沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的社會(huì)低收入群體，采用廉租房的形式來(lái)解決其住房問(wèn)題。廉租房不同于經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房是租賃的而不是出售的，政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨镅a(bǔ)貼的形式為住房困難戶提供住房保障，基本只是象征性的收取租金。廉租房由于收回成本困難，所以政府方面還是有很大壓力的。近些年來(lái)，社會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的爭(zhēng)論很大，廉租房這一住房保障措施也就更重要了，政府對(duì)廉租房的建設(shè)加大了力度，確保廉租房建設(shè)的順利進(jìn)行。

3.公共租賃房。政府為了解決城市夾心層的住房問(wèn)題，提出了公共租賃房保障措施，它是以低于市場(chǎng)價(jià)格向符合條件的住房需求者出租。公共租賃房的主要服務(wù)對(duì)象是大學(xué)生及外來(lái)務(wù)工等人員，但對(duì)于已經(jīng)享受其他住房保障形式的群眾則不包括在其中。公共租賃房一般修在離市區(qū)較遠(yuǎn)，但離城市工業(yè)區(qū)較近的地段，其目的就是考慮不僅要保障城市低收入群體住房，還要解決處在城市夾心層的外來(lái)務(wù)工者及大學(xué)生的住房問(wèn)題。

4.限價(jià)商品房。限價(jià)商品方即限價(jià)房，是指政府在限制價(jià)格和戶型的基礎(chǔ)上，通過(guò)招標(biāo)確定建設(shè)單位進(jìn)行建設(shè)，并向符合條件的購(gòu)房者出售。限價(jià)商品房主要是解決沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)商品房及不符合經(jīng)濟(jì)適用房申報(bào)條件群體的住房問(wèn)題。

二、我國(guó)中小城市住房保障工作的特點(diǎn)分析

1.保障對(duì)象的特點(diǎn)分析?，F(xiàn)階段，我國(guó)保障性住房主要針對(duì)城市中低收入群體、無(wú)能力購(gòu)買(mǎi)商品房群體、剛畢業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生、城市外來(lái)務(wù)工群體。對(duì)于中小城市來(lái)說(shuō)，由于城市的整體規(guī)模小，且城市的總?cè)丝跀?shù)量也相對(duì)較少，所以政府需要進(jìn)行住房保障的群體基數(shù)不大。另外，中小城市的大部分市民就是原始住戶，外來(lái)的務(wù)工者及初入社會(huì)的大學(xué)畢業(yè)生都很少，并不會(huì)像大城市那樣每年都有很大的增量。因此，中小城市的主要住房保障對(duì)象就是城市低收入者及城市夾心層。

2.保障方式特點(diǎn)分析。我國(guó)有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房、限價(jià)房等住房保障形式。根據(jù)中小城市的住房保障對(duì)象的特點(diǎn)來(lái)看，只要有重點(diǎn)的實(shí)施其中幾種方式即可，并非像大城市的保障措施具有多樣性，中小城市政府應(yīng)該以實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主要保障形式。

3.保證資金來(lái)源的特點(diǎn)分析。保障性住房資金主要有政府財(cái)政預(yù)算、住房公積金增值收益、國(guó)家及政府專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金、廉租房租金收入等。中小城市保障性住房資金主要是政府專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金、住房公積金增值收益，資金獲取渠道不算豐富。另外，中小城市的財(cái)政收入有限，這也會(huì)影響其租房保障工作的開(kāi)展。

三、中小城市住房保障體系的構(gòu)建原則

中小城市在進(jìn)行住房保障體系構(gòu)建時(shí)，應(yīng)該注意以下基本原則：公平有限，兼顧效率；政府主導(dǎo)，市場(chǎng)參與；突出重點(diǎn)，注重配套扶持等。

四、中小城市住房保障體系構(gòu)建

1.中小城市住房保障方式構(gòu)建。中小城市在住房保障形式設(shè)計(jì)上應(yīng)該考慮以下幾個(gè)問(wèn)題：首先，要結(jié)合中小城市住房保障工作的特點(diǎn)，重點(diǎn)解決社會(huì)低收入群體及夾心層的住房問(wèn)題。其次，對(duì)于不符合享受廉租房政策又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房的夾心層，政府應(yīng)鼓勵(lì)其購(gòu)買(mǎi)保障性住房。最后，政府保證形式要有針對(duì)性的去做，對(duì)于中小城市建議采用經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房的形式，并加以其他形式作為補(bǔ)充。

2.中小城市保障房源的儲(chǔ)備渠道構(gòu)建。保障性房源主要有政府組織建設(shè)、委托企業(yè)修建、房地產(chǎn)項(xiàng)目配建、企業(yè)自建等。根據(jù)中小城市的住房保障工作特點(diǎn)，建議儲(chǔ)備房源采用房地產(chǎn)項(xiàng)目配建及政府統(tǒng)一建設(shè)的形式。究其原因。首先，政府統(tǒng)一建設(shè)，政府修建規(guī)劃簡(jiǎn)便，也便于保障性住房的儲(chǔ)備管理，可以節(jié)約管理成本。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目配建相對(duì)于大城市更便于實(shí)施，也能緩解政府的資金壓力。

3.中小城市保障房建設(shè)資金的籌資渠道構(gòu)建。保障性住房工作的開(kāi)展離不開(kāi)供應(yīng)充足的資金，其直接影響到保障工作的覆蓋面和有效性。我國(guó)保障性住房建設(shè)的資金來(lái)源渠道主要有政府財(cái)政預(yù)算、住房公積金增值收益、國(guó)家及政府專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金、廉租房租金收入、土地出讓收入提取等，其中財(cái)政資金及土地出讓收入提取比較適合中小城市。中小城市在進(jìn)行保障房建設(shè)資金的籌資渠道構(gòu)建時(shí)也應(yīng)注意幾點(diǎn)：首先，建立起以財(cái)政撥款為主的保障性住房資金來(lái)源渠道。其次，固化提取部分土地出讓收入，并將其納入到保障性住房建設(shè)資金中去。最后，政府也要鼓勵(lì)和開(kāi)拓其他形式的籌資渠道。

4.保障性住房政策扶持構(gòu)建。中小城市的保障性住房政策扶持構(gòu)建應(yīng)圍繞幾個(gè)重點(diǎn)進(jìn)行：首先，保障性住房用地務(wù)必列入年度土地供應(yīng)計(jì)劃。其次，確保保障性住房的行政優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。最后，建立起保障性住房?jī)?chǔ)備的金融扶持政策。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文

一、完善運(yùn)作機(jī)制，強(qiáng)化屬地責(zé)任

（一）實(shí)行房屋拆遷屬地負(fù)責(zé)制。實(shí)行以塊為主、屬地負(fù)責(zé)的拆遷運(yùn)作機(jī)制。凡政府投資的拆遷項(xiàng)目，由市政府相應(yīng)主管部門(mén)下達(dá)給各區(qū)政府，納入?yún)^(qū)年度工作目標(biāo)。各區(qū)政府要切實(shí)履行依法拆遷、綜合保障、綜合執(zhí)法、成本控制、確保穩(wěn)定和保障被拆遷群眾利益等責(zé)任，不斷強(qiáng)化指揮協(xié)調(diào)，提高拆遷效率，真正形成拆遷工作整體合力。

（二）實(shí)行政府投資項(xiàng)目責(zé)任承包制。在拆遷實(shí)施前，拆遷人與相關(guān)區(qū)政府須簽訂項(xiàng)目責(zé)任承包協(xié)議，由區(qū)政府承擔(dān)依法拆遷、補(bǔ)償安置、成本控制、安置用房建設(shè)和拆遷穩(wěn)定等相關(guān)責(zé)任，同時(shí)應(yīng)明確由拆遷人按拆遷房屋建筑面積10元/平方米標(biāo)準(zhǔn)，向承包人支付項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理工作經(jīng)費(fèi)。

（三）實(shí)行拆遷目標(biāo)績(jī)效考核制。各區(qū)政府的年度拆遷任務(wù)完成情況（包括依法拆遷、補(bǔ)償安置、成本控制、安置用房建設(shè)、拆遷穩(wěn)定等）將作為當(dāng)年綜合考核評(píng)比的重要參考依據(jù)，列入各區(qū)政府的被考核內(nèi)容。對(duì)按時(shí)按質(zhì)完成拆遷目標(biāo)的，將按照拆遷房屋建筑面積2元/平方米標(biāo)準(zhǔn)予以獎(jiǎng)勵(lì)。

（四）完善拆遷工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制。注重發(fā)揮有關(guān)部門(mén)的保障作用，不斷增強(qiáng)拆遷綜合保障能力。各行政執(zhí)法部門(mén)要積極發(fā)揮職能作用，加大綜合執(zhí)法力度。監(jiān)察機(jī)關(guān)要對(duì)各區(qū)和相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)督檢查，對(duì)違法違紀(jì)問(wèn)題開(kāi)展責(zé)任追究。宣傳部門(mén)要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，積極營(yíng)造依法拆遷的良好氛圍。公安、司法機(jī)關(guān)要嚴(yán)格執(zhí)法，嚴(yán)厲打擊拆遷中以暴力或恐嚇手段敲詐勒索、尋釁滋事、阻撓依法拆遷的違法犯罪行為，切實(shí)保障依法拆遷的社會(huì)環(huán)境。努力通過(guò)各部門(mén)的共同努力，盡快建立并不斷完善條塊結(jié)合、上下聯(lián)動(dòng)、密切協(xié)同的拆遷工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

二、完善配套政策，強(qiáng)化拆遷保障

（五）加大城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的建設(shè)籌集力度，拓寬產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的來(lái)源渠道，提高產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的提供比例。按照“分散建設(shè)為主、集中建設(shè)為輔”的原則，強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)，在土地出讓時(shí)，有計(jì)劃、分步驟地統(tǒng)籌配建一定數(shù)量的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源。堅(jiān)持以被拆遷群眾的住房需求為導(dǎo)向，從經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房和社會(huì)房源中，多渠道籌集90平方米以下、符合法定要求的中小戶型房源。研究制定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房建設(shè)籌集的操作辦法。充分保障被拆遷群眾的補(bǔ)償安置權(quán)利，允許被拆遷人在貨幣補(bǔ)償與實(shí)物安置兩種方式中選擇，但禁止同時(shí)享受兩種拆遷補(bǔ)償安置方式。

（六）強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的保障供應(yīng)。市規(guī)劃局和市國(guó)土資源局要切實(shí)保證經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的建設(shè)用地。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)任務(wù)，由市政府分別與各區(qū)簽訂協(xié)議，按年度工作目標(biāo)的要求加以落實(shí)。完善經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房供應(yīng)拆遷的相關(guān)政策，有步驟地放寬供應(yīng)條件，強(qiáng)化拆遷保障。嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的申購(gòu)總量控制。推進(jìn)信息共享，從源頭上加強(qiáng)房源控制。市房產(chǎn)局要研究制定經(jīng)濟(jì)適用房上市的相關(guān)政策，加強(qiáng)上市管理。

三、嚴(yán)格項(xiàng)目控制，強(qiáng)化監(jiān)督管理

（七）實(shí)行拆遷人控制成本的責(zé)任考核機(jī)制。政府投資項(xiàng)目的主管部門(mén)，在下達(dá)年度工作目標(biāo)時(shí)，要將依法拆遷、綜合保障、成本控制、確保穩(wěn)定及拆遷有關(guān)問(wèn)題處理等要求，作為對(duì)拆遷人的考核內(nèi)容，落實(shí)并強(qiáng)化拆遷人控制拆遷成本的主體責(zé)任。政府投資項(xiàng)目的拆遷人，可設(shè)立相對(duì)集中的拆遷資金賬戶，用于項(xiàng)目的資金準(zhǔn)備，強(qiáng)化集中管理，統(tǒng)籌安排調(diào)度，確保拆遷補(bǔ)償資金及時(shí)足額到位。

（八）實(shí)行拆遷項(xiàng)目費(fèi)用總額綜合監(jiān)管制度。市建委、國(guó)土資源局要對(duì)拆遷項(xiàng)目超前控制、嚴(yán)格把關(guān)，為合理確定承包協(xié)議提供依據(jù)。拆遷補(bǔ)償資金必須進(jìn)入拆遷人開(kāi)設(shè)的賬戶，實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用，并同時(shí)接受市拆遷管理部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)和拆遷人三方的共同監(jiān)管。

（九）完善拆遷公示制度。全面公開(kāi)拆遷范圍內(nèi)所有拆遷住戶的評(píng)估結(jié)果、補(bǔ)償安置情況，通過(guò)全過(guò)程的公開(kāi)，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督，防止暗箱操作。

（十）實(shí)行拆遷項(xiàng)目審計(jì)制度。凡政府投資項(xiàng)目，都要實(shí)行拆遷成本審計(jì)制度，切實(shí)監(jiān)督拆遷行為，嚴(yán)格控制拆遷成本。

四、落實(shí)主體責(zé)任，規(guī)范拆遷行為

（十一）落實(shí)拆遷人項(xiàng)目控制的主體責(zé)任。政府投資項(xiàng)目的拆遷人，要成立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，配備專(zhuān)門(mén)人員，做好前期調(diào)查和費(fèi)用測(cè)算，形成全面真實(shí)的概算依據(jù)。同時(shí)，要積極籌措拆遷補(bǔ)償資金，落實(shí)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源。

（十二）嚴(yán)格規(guī)范拆遷行為。拆遷人及其委托的拆遷實(shí)施單位要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，依法組織拆遷。對(duì)拆遷過(guò)程中違反政策、違規(guī)操作的行為，市拆遷管理部門(mén)依法進(jìn)行嚴(yán)肅懲處。

（十三）加強(qiáng)拆遷評(píng)估的監(jiān)督管理。進(jìn)一步加強(qiáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理，嚴(yán)格拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入，要篩選一批資質(zhì)級(jí)別高、信譽(yù)度好、素質(zhì)過(guò)硬的拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)，從事拆遷評(píng)估。加強(qiáng)拆遷評(píng)估人員培訓(xùn)和評(píng)估技術(shù)交流，完善拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)考核體系。對(duì)惡意串通、故意抬高或壓低評(píng)估價(jià)格，造成拆遷當(dāng)事人利益損失的評(píng)估機(jī)構(gòu)，將依法追究其經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任和法律責(zé)任，甚至吊銷(xiāo)其相關(guān)資格。充分發(fā)揮拆遷評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)被拆遷房屋，將以扣除房屋裝潢等相關(guān)費(fèi)用后的房屋凈價(jià)作為評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)進(jìn)行評(píng)估。

（十四）加強(qiáng)住房保障隊(duì)伍建設(shè)。落實(shí)經(jīng)費(fèi)來(lái)源渠道，各區(qū)房改辦的人員經(jīng)費(fèi)，從區(qū)級(jí)財(cái)政中解決。

第5篇：經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文

2010年，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了房改以來(lái)方向最明確、力度最大、手段最豐富的一輪政策調(diào)控。雖然在“限購(gòu)令”和限貸政策出臺(tái)之始，北京市商品住宅價(jià)格過(guò)快上漲的勢(shì)頭曾一度被抑制，但政策效果很快被逐步消化，住宅市場(chǎng)價(jià)格再度走高，全年價(jià)格同比漲幅高達(dá)40%。價(jià)格的持續(xù)快速攀升，政策效果的不盡人意，引發(fā)社會(huì)各界對(duì)北京市住宅市場(chǎng)健康發(fā)展的擔(dān)憂，住宅市場(chǎng)價(jià)格泡沫有多嚴(yán)重、房?jī)r(jià)漲幅是否超越了城鎮(zhèn)居民購(gòu)房承受能力等問(wèn)題再度成為社會(huì)各界的關(guān)注焦點(diǎn)。房?jī)r(jià)收入比作為國(guó)際通用的衡量房?jī)r(jià)合理性和城鎮(zhèn)居民購(gòu)房能力的指標(biāo)，對(duì)分析北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況、制定相關(guān)政策建議都具有重要的指導(dǎo)意義。

一、北京市房?jī)r(jià)收入比分析

（一）國(guó)際上房?jī)r(jià)收入比情況介紹

房?jī)r(jià)收入比是反映某國(guó)或某座城市居民購(gòu)買(mǎi)商品住房的能力及其住宅市場(chǎng)供求關(guān)系的一個(gè)指標(biāo)。聯(lián)合國(guó)人類(lèi)住區(qū)（生境）中心所的《城市指標(biāo)指南》中將房?jī)r(jià)收入比定義為：“居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)格與中等家庭年收入之比”。20世紀(jì)90年代初，世界銀行andrew hemer提出發(fā)展中國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該在3倍-6倍之間。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看：發(fā)展中國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比普遍較高。根據(jù)1998年世界銀行對(duì)96個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)收入比的統(tǒng)計(jì)，家庭收入在4000美元以下的國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比基本上高于9，家庭收入在4000美元以上的國(guó)家房?jī)r(jià)收入比基本在6倍以下。發(fā)達(dá)國(guó)家特大型城市的房?jī)r(jià)收入比普遍較高，其房?jī)r(jià)收入比均值都在10倍左右。住房自有率較高的地區(qū)房?jī)r(jià)收入比普遍較高，一些西歐、北歐國(guó)家（如匈牙利、保加利亞），其住房自有化率只在30%左右，房?jī)r(jià)收入比在2倍-3倍，而部分東歐國(guó)家，其住房自有化率卻高達(dá)90%以上，房?jī)r(jià)收入比普遍較高，個(gè)別地區(qū)甚至達(dá)到25倍-30倍。

（二）國(guó)內(nèi)常用房?jī)r(jià)收入比的測(cè)算方法

1、靜態(tài)房?jī)r(jià)收入比

由于統(tǒng)計(jì)方法和統(tǒng)計(jì)口徑的差異，我國(guó)學(xué)者在分析房?jī)r(jià)收入比時(shí)通常采用商品住宅平均單套價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值。公式如下：

房?jī)r(jià)收入比=商品住宅平均單套價(jià)格/居民平均家庭收入

商品住宅平均單套價(jià)格=商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格×城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積×常住人口家庭戶規(guī)模

居民平均家庭年收入=城鎮(zhèn)居民人均家庭收入×常住人口家庭戶規(guī)模

2、動(dòng)態(tài)的房?jī)r(jià)收入比

在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段，北京市城鎮(zhèn)居民人均收入的名義增長(zhǎng)率和實(shí)際增長(zhǎng)率均長(zhǎng)期保持較高水平，因此在計(jì)算某一階段收入總額的時(shí)候，必須考慮到收入增長(zhǎng)因素（見(jiàn)表1）。假設(shè)收入每年平均增長(zhǎng)率為t%，分別計(jì)算出從現(xiàn)在開(kāi)始至i年、j年的收入總額ai萬(wàn)元、aj萬(wàn)元（j>i），假設(shè)每套房子的價(jià)格為m萬(wàn)元，則根據(jù)內(nèi)插法可計(jì)算出，掙出全部房款需要的年數(shù)x，即房?jī)r(jià)收入比：

x=i+

3、納入二手房市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)房?jī)r(jià)收入比

按照住宅的新舊情況，將市場(chǎng)中的房屋分為新建房和二手房?jī)纱箢?lèi)。計(jì)算各類(lèi)房屋的平均價(jià)格，然后將這些平均價(jià)格加權(quán)平均，得出市場(chǎng)住宅的平均價(jià)格。

住宅的平均價(jià)格=新建住宅的平均價(jià)格×新建房權(quán)重+二手房的平均價(jià)格×二手房權(quán)重

新建房權(quán)重=新建房的交易總額÷市場(chǎng)住宅總的交易總額

二手房權(quán)重=二手房的交易總額÷市場(chǎng)住宅總的交易總額

（三）北京市房?jī)r(jià)收入比略高于合理區(qū)間

近三年來(lái)，雖然北京市房?jī)r(jià)收入比逐年攀升，但峰值僅為12.45，還遠(yuǎn)未達(dá)到媒體上一度炒作的20倍以上（見(jiàn)表2）。在計(jì)算過(guò)程中，由于受到現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)制度的限制，只考慮了城鎮(zhèn)居民的總收入，并沒(méi)有涉及出售財(cái)物、借貸收入、灰色收入等；只考慮了商品住宅，而沒(méi)有涉及已經(jīng)形成規(guī)模供應(yīng)的價(jià)格偏低的限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房；只考慮了居民購(gòu)房均價(jià)，而沒(méi)有涉及住房自有率已達(dá)到70%后，居民再次購(gòu)房時(shí)應(yīng)扣除原有住房相應(yīng)資產(chǎn)價(jià)值等因素。因此實(shí)際房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該略低于目前測(cè)算值，應(yīng)在10左右；結(jié)合北京市目前發(fā)展階段判斷，房?jī)r(jià)收入比處于略高于合理區(qū)間的水平，雖然近年來(lái)增長(zhǎng)過(guò)快，但還不至于產(chǎn)生嚴(yán)重泡沫，或是引發(fā)商品住宅地產(chǎn)價(jià)格崩盤(pán)的可能。

二、房?jī)r(jià)過(guò)高感受的產(chǎn)生原因

目前，北京市房?jī)r(jià)收入比只是略高于合理空間，但由于我國(guó)住房改革目標(biāo)前后缺乏一致性、保障性住房建設(shè)管理混亂、住房市場(chǎng)供需雙方的結(jié)構(gòu)錯(cuò)位、收入分配體制不健全、北京市首都功能定位等原因的存在，使得購(gòu)房需求者，尤其是外來(lái)及中低收入群體普遍產(chǎn)生了商品住宅價(jià)格過(guò)高的感受。

第一，我國(guó)住房體制改革偏離初始目標(biāo)。1

998年亞洲金融危機(jī)后，我國(guó)開(kāi)始了房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革。住房改革的初衷，是取消福利分房制度，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。以供應(yīng)商品房為主的開(kāi)發(fā)商模式，是專(zhuān)門(mén)為高收入家庭所制定的一種住房供應(yīng)模式，也是當(dāng)時(shí)對(duì)富人收入進(jìn)行“調(diào)節(jié)”的一種辦法。但2003年起，政府過(guò)多地關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，卻一度忽視了住房建設(shè)作為社會(huì)保障的重要功能。將本應(yīng)納入購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的大部分中低收入群體推向了原本為高收入群體設(shè)置的商品房市場(chǎng)，造成了中低收入群體承受本應(yīng)由高收入群體負(fù)擔(dān)的“高房?jī)r(jià)”現(xiàn)象，供給結(jié)構(gòu)和需求實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力的錯(cuò)位，讓購(gòu)房需求者普遍產(chǎn)生了房?jī)r(jià)過(guò)高的感覺(jué)。

第二，政策性住房供給不足，管理混亂。1999年，北京市曾一度推出560萬(wàn)平方米的首批經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，但由于制度設(shè)計(jì)不完善、管理混亂、缺乏宣傳和正確引導(dǎo)等因素影響，并未能發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房的保障功能。2002年前后，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)供給速度明顯放緩，直至2007年，保障性住房才開(kāi)始大規(guī)模建設(shè)。從總量上看，1999-2009年北京市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房住宅投資556億元，僅占北京市住宅開(kāi)發(fā)投資的7.4%；銷(xiāo)售住宅面積1977萬(wàn)平方米，僅占北京市住宅銷(xiāo)售面積的11.4%，無(wú)論是與國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)文中設(shè)想的以經(jīng)濟(jì)適用房為主的供給模式，還是與實(shí)際中低收入人群的實(shí)際需求量均相差甚遠(yuǎn)，中低收入人群住房需求得不到保障，被迫進(jìn)入商品房市場(chǎng)，難免會(huì)產(chǎn)生房?jī)r(jià)過(guò)高的感受。 　第三，收入分配體制不健全，社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)展相對(duì)滯后。20世紀(jì)末，我國(guó)住房、醫(yī)療、教育體制改革的集中進(jìn)行，導(dǎo)致居民支出預(yù)期大大增加；收入分配體制不健全，社會(huì)保障體系建設(shè)不完善，又帶來(lái)了收入增長(zhǎng)的謹(jǐn)慎預(yù)期。個(gè)稅起征點(diǎn)偏低而且全國(guó)一刀切、壟斷型國(guó)企收入偏高居民收入偏低、工資沒(méi)有形成動(dòng)態(tài)的調(diào)整機(jī)制等問(wèn)題都是阻礙居民收入合理增長(zhǎng)的羈絆。居民實(shí)際可支配收入增長(zhǎng)放緩，收入差距拉大，降低了中低收入群體的實(shí)際購(gòu)房能力，感受房?jī)r(jià)相對(duì)偏高。現(xiàn)階段我國(guó)購(gòu)買(mǎi)能力和消費(fèi)需求來(lái)看，中產(chǎn)階層及高收入群體應(yīng)該是我國(guó)商品房的主要消費(fèi)群體，但中產(chǎn)階層整體規(guī)模偏小，基尼系數(shù)偏高，導(dǎo)致實(shí)際購(gòu)房能力相對(duì)下降。

第四，北京市發(fā)展階段和城市功能定位下的必然。改革開(kāi)放以來(lái)北京市人口規(guī)?？焖贁U(kuò)張。人口規(guī)模的快速增長(zhǎng)尤其是外來(lái)人口規(guī)模的加速擴(kuò)張帶來(lái)了巨大的商品住宅需求。2001年籌辦奧運(yùn)以來(lái)，北京市城市建設(shè)飛速發(fā)展，軌道交通、路網(wǎng)干線大規(guī)模建設(shè)，城市環(huán)境更加宜居，城市地產(chǎn)的附加值快速提升，推動(dòng)了北京市土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格的上漲；北京的國(guó)際交往能力、國(guó)際知名度、美譽(yù)度和影響力大幅提升，國(guó)內(nèi)外具有較高支付能力的購(gòu)房群體紛至沓來(lái)，提高了對(duì)北京市住宅需求的品質(zhì)要求，也提升了購(gòu)房群體的整體購(gòu)買(mǎi)能力。2010年北京市明確了在做好中央提出的“四個(gè)服務(wù)”新要求的基礎(chǔ)上，加快城市的開(kāi)放度和國(guó)際化進(jìn)程，將引致的外來(lái)“高支付能力”的需求將會(huì)不斷增加。在上述因素影響下，北京市出現(xiàn)了住房市場(chǎng)供不應(yīng)求，房屋價(jià)值不斷提升的現(xiàn)象，對(duì)于中等及中等偏下收入群體來(lái)說(shuō)，商品住宅價(jià)格偏高的感覺(jué)。 三、房?jī)r(jià)過(guò)高感受的緩解途徑

第一，加快打造房地產(chǎn)市場(chǎng)三級(jí)住房模式。堅(jiān)持住房改革的初始目標(biāo)，建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的住房保障制度，完善由政府保障、政府支持和市場(chǎng)提供構(gòu)成的三級(jí)住房模式。逐步完善保障性住房的土地審批、供給模式、建設(shè)方式、資格審批管理、資源占有的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)機(jī)制等。要減少由于土地行政劃撥、資格審查不嚴(yán)、管理制度不規(guī)范等因素帶來(lái)的爭(zhēng)購(gòu)、騙購(gòu)和以權(quán)謀購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)應(yīng)由政府與受助購(gòu)房人按比例共有，用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的財(cái)政支出應(yīng)轉(zhuǎn)化為相應(yīng)比例產(chǎn)權(quán)，當(dāng)受助購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)條件改善后，政府依法行使收益權(quán)，回收資金或經(jīng)濟(jì)適用房，以幫助更多的中低收入家庭解決住房問(wèn)題。

第二，進(jìn)一步增加政策性住房供給。進(jìn)一步加大政策性住房的建設(shè)規(guī)模力度。一是要保障政策性住房建設(shè)資金來(lái)源。適度增加財(cái)政預(yù)算中政策性住房項(xiàng)目支出比例，適時(shí)調(diào)整項(xiàng)目支出結(jié)構(gòu)，將成為北京市政策性住房大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)的保障。還可通過(guò)增加地方債中政策性住房投資比重、發(fā)展房地產(chǎn)信托基金、建立政策性住房購(gòu)建擔(dān)?；鸬确绞截S富資金來(lái)源渠道。二是要完善政策性住房供給模式。增加經(jīng)濟(jì)適用房和公租房的規(guī)模比重；增加政府收購(gòu)二手房代替新建住房作為公租房的規(guī)模比重；加大經(jīng)濟(jì)適用房惠及人群范圍，允許中等收入的人群購(gòu)買(mǎi)；將政策性住房建設(shè)選址與北京市軌道交通建設(shè)、北京市空間格局發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合。

第三，完善收入分配體制，打造中產(chǎn)階層。改革落后的收入分配體制，完善不健全的工資增長(zhǎng)機(jī)制，通過(guò)擴(kuò)大初次分配中勞動(dòng)報(bào)酬所占的比重，充分發(fā)揮二次分配對(duì)收入分配的調(diào)節(jié)作用，切實(shí)增加居民收入，改善社會(huì)階層結(jié)構(gòu)。政府應(yīng)適度調(diào)整原有的財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，

加大對(duì)教育、社會(huì)保障和就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域的支出比例，建議將每年財(cái)政盈余按比例直接轉(zhuǎn)入社保支出項(xiàng)目，增加居民進(jìn)行購(gòu)房消費(fèi)支出的信心和能力；改革完善個(gè)人所得稅征收制度、建立有效的合理的要素參與分配的制度安排、進(jìn)一步落實(shí)《勞動(dòng)法》、《合同法》的相關(guān)規(guī)定；監(jiān)督企業(yè)積極建立職工工資的正常增長(zhǎng)機(jī)制、工資支付的保障機(jī)制和工資的集體協(xié)商機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

1、聯(lián)合國(guó)人類(lèi)住區(qū)(生境)中心.城市指標(biāo)指南[z].1998.

2、朱妍汐.中國(guó)房?jī)r(jià)收入比實(shí)證研究及發(fā)展改進(jìn)[j].中國(guó)發(fā)展,2010(5).

第6篇：經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)收入比；構(gòu)成分析，經(jīng)濟(jì)適用房

中圖分類(lèi)號(hào)：F714.1文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673－291X（2009）10－0104－02

一、房?jī)r(jià)收入比的概念和公式

（一）房?jī)r(jià)收入比的概念

房?jī)r(jià)收入比，顧名思義就是房?jī)r(jià)與收入的比例關(guān)系。世界銀行將其定義為平均每套住宅價(jià)格與城鎮(zhèn)家庭平均收入之比。聯(lián)合國(guó)人類(lèi)住區(qū)（生境）中心在《城市指標(biāo)指南》中將其定義為居住單元的中等市場(chǎng)價(jià)格與中等家庭收入之比[1]。國(guó)內(nèi)一些專(zhuān)家將其定義為“一個(gè)國(guó)家或城市的年平均上市房?jī)r(jià)與居民年平均收人之比”，也有人認(rèn)為“房?jī)r(jià)收人比是一個(gè)基礎(chǔ)性概念，是一個(gè)平臺(tái)性概念，不計(jì)其數(shù)的房?jī)r(jià)收人比衍生概念各有其內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)學(xué)乃至社會(huì)學(xué)等意義”[2]。

1.按照收入劃分。從收入層面上看，中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)統(tǒng)計(jì)劃分的標(biāo)準(zhǔn)是將全體居民按收入分為最低收入戶、低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶、中等偏上收入戶、高收入戶和最高收入戶七大類(lèi)。按照這一劃分的結(jié)果分別計(jì)算不同階層的房?jī)r(jià)收入比，這種細(xì)化的房?jī)r(jià)收入比比整個(gè)國(guó)家或地區(qū)級(jí)的指標(biāo)更科學(xué)也更有說(shuō)服力。

2.按照上市住房的新舊程度劃分。目前，中國(guó)許多城市上市交易的住房主要是房?jī)r(jià)相對(duì)較高的新建商品房，因此在計(jì)算房?jī)r(jià)收入比的時(shí)候多采用新建商品房的價(jià)格。越來(lái)越多的二手房上市會(huì)逐步降低住房均價(jià)。因此，全體家庭單位面對(duì)的房屋價(jià)格應(yīng)是新舊住房的加權(quán)平均價(jià)格。我們也可對(duì)新建商品房和二手房分別計(jì)算房?jī)r(jià)收入比來(lái)具體反映居民住房消費(fèi)情況。

3.按照房屋的類(lèi)型劃分。現(xiàn)今的住宅類(lèi)型大致可以分為經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅、別墅高檔公寓、二手房等，不同的住宅類(lèi)型房?jī)r(jià)是不同的，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、二手房、普通住宅來(lái)說(shuō)，一般的購(gòu)房對(duì)象是收人不高的居民，而相對(duì)于別墅、高檔公寓這樣的住宅，有能力購(gòu)買(mǎi)它們的購(gòu)房者都屬于收人頗高的居民。因此，應(yīng)根據(jù)住房類(lèi)型分別考慮不同類(lèi)型住房的房?jī)r(jià)收人比。

（二）房?jī)r(jià)收入比的公式

根據(jù)房?jī)r(jià)收入比的定義，房?jī)r(jià)收入比的基本公式為：

房?jī)r(jià)收人比=住宅價(jià)格/居民收人公式1

這一公式主要涉及到了三個(gè)指標(biāo)，分別為每平方米的住宅平均價(jià)格、一套住宅的建筑面積及居民收人。根據(jù)以上對(duì)房?jī)r(jià)收入比的分析，住宅平均價(jià)格應(yīng)為新舊住房的加權(quán)平均價(jià)格；一套住宅的建筑面積可根據(jù)當(dāng)年居民人均住宅建筑面積與戶均人口數(shù)來(lái)計(jì)算。這里的居民收入主要是用人均可支配收入來(lái)衡量，應(yīng)是不同收入階層人均可支配收入的加權(quán)平均值。因此，房?jī)r(jià)收入比的公式又可寫(xiě)為：

房?jī)r(jià)收入比=每平方米住宅加權(quán)平均價(jià)*人均住宅面積*戶均人口數(shù)/人均可支配收入*戶均人口數(shù)公式2

為了對(duì)房?jī)r(jià)收入比的構(gòu)成進(jìn)行進(jìn)一步分析，考察不同收入階層居民對(duì)不同面積住宅的購(gòu)買(mǎi)力，我們還可以得到這樣一個(gè)公式：

房?jī)r(jià)收入比=每平方米住宅加權(quán)平均價(jià)*套建筑面積 /不同收入階層人均可支配收入*戶均人口數(shù)公式3

這里的套建筑面積通常采用自選房屋戶型面積數(shù)作為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于新建商品房按建筑面積分為75、90、105、130、145平方米五類(lèi)；對(duì)于二手房和經(jīng)濟(jì)適用房按建筑面積分為60、75、90、105、120平方米五類(lèi)。

（三）房?jī)r(jià)收入比區(qū)間的確定

關(guān)于房?jī)r(jià)收入比，目前國(guó)際上公認(rèn)的 “合理的住房?jī)r(jià)格”的“房?jī)r(jià)收入比”應(yīng)該為3～6倍，世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)為4～6倍[3]。但由于各個(gè)國(guó)家具體國(guó)情的差異，上述標(biāo)準(zhǔn)不一定適用于所有國(guó)家，因此國(guó)內(nèi)學(xué)者也根據(jù)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的實(shí)際情況，對(duì)房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行了研究。長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院車(chē)延杰對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)收入的適用區(qū)間比進(jìn)行了以下分析計(jì)算，認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間應(yīng)為3.38～6.75[4]；申請(qǐng)國(guó)內(nèi)政策性貸款的房?jī)r(jià)收入比上限為10.1。這個(gè)上限均遠(yuǎn)高于3～6的發(fā)達(dá)國(guó)家的市場(chǎng)上限標(biāo)準(zhǔn)，這是因?yàn)檫@里是依據(jù)中國(guó)可獲得的住房金融貸款限額計(jì)算的家庭單位所能承受最高的房屋價(jià)格，而不是家庭單位可以輕松支付的房屋價(jià)格。

二、對(duì)合肥市房?jī)r(jià)收入比的實(shí)證分析

1.房?jī)r(jià)收入比的整體分析。近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，合肥市的人均收入水平逐年提高，2004年人均可支配收入為7 511.43元，2005年為8 470.68元，比上年上漲了12.28%，2006年為9 971.05元，比2005年上漲了11.77%。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也有所上升，2004年平均房?jī)r(jià)為2 957元，2005年為3 189元，比上年增長(zhǎng)了7.85%，2006年為3 268元，比2005年增長(zhǎng)了2.01%。合肥市作為中部二線城市，居民購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較弱，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)較慢，與全國(guó)一線城市相比，平均房?jī)r(jià)相對(duì)較低，增長(zhǎng)速度也較慢。

合肥市的房?jī)r(jià)收入比都在3～9倍的合理區(qū)間內(nèi)，其中2005年上漲幅度較大，從4.12上升到6.43，2006年的上漲幅度較小，僅從2005年的6.43上升到6.92。2006年全國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比為6.7[5]，而上海、北京、廣州等一線城市的房?jī)r(jià)收入比則高達(dá)15.55、13.55和12.67[6]?？梢?jiàn)合肥市的房?jī)r(jià)比相對(duì)不高，處于全國(guó)的平均水平。

2.房?jī)r(jià)收入比的構(gòu)成分析。為了進(jìn)一步對(duì)房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行構(gòu)成分析，我們根據(jù)公式3，計(jì)算不同收入階層居民購(gòu)買(mǎi)不同面積住宅的房?jī)r(jià)收入比情況，并按照房屋類(lèi)型將其分為新建商品房、二手房和經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行分別計(jì)算。

不同收入階層之間的房?jī)r(jià)收入比差別較大，具有明顯的階梯性和不均衡性。對(duì)最高和高收入戶而言，普通商品房在當(dāng)前價(jià)位下，任何市場(chǎng)可供面積都具有有效的購(gòu)買(mǎi)力；高收入戶以下收入組的房?jī)r(jià)收入比產(chǎn)生階梯狀變化，不同收入組隨著面對(duì)住房面積的不同產(chǎn)生不同的房?jī)r(jià)收入比，中間收入戶具有購(gòu)買(mǎi)90平方米以下中小面積套型住房的購(gòu)買(mǎi)力。而對(duì)中間收入戶以下收入組而言，房?jī)r(jià)收入比的數(shù)值范圍均在10倍以上，說(shuō)明當(dāng)前房?jī)r(jià)超出了中等收入戶以下組的購(gòu)買(mǎi)力。

較高收入戶及其以上組對(duì)任何市場(chǎng)可供面積的二手房都具有有效的購(gòu)買(mǎi)力；中間及中等偏下收入戶具有購(gòu)買(mǎi)90平方米以下中小面積二手房的購(gòu)買(mǎi)力。而對(duì)較低收入戶以下收入組而言，各組房?jī)r(jià)收入比的數(shù)值范圍均為10倍以上，超過(guò)了房?jī)r(jià)收入比的上限，說(shuō)明當(dāng)前二手房?jī)r(jià)超出了較低收入戶以下組的購(gòu)買(mǎi)力。

上表反映了不同收入階層對(duì)于不同面積二手房的房?jī)r(jià)收入比。從中可以看出，雖然仍具有階梯性和不均衡性，但房?jī)r(jià)的可承受力范圍較新建商品房和二手房明顯擴(kuò)大。

2004―2006年房?jī)r(jià)收入比的變化主要是由于人均住宅面積和人均收入的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度相對(duì)不大，分別為7.8%和2.5%。通過(guò)對(duì)2006年房?jī)r(jià)收入比構(gòu)成分析，可以看出居民對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的承受力最廣，中等收入戶以上收入組對(duì)任何市場(chǎng)可供面積的經(jīng)濟(jì)適用房都具有有效的購(gòu)買(mǎi)力，低收入組對(duì)90平方米以下中小面積經(jīng)濟(jì)適用房也具有有效的購(gòu)買(mǎi)力，只有最低收入戶對(duì)其仍沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力。因此，政府應(yīng)加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，調(diào)節(jié)普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)比例并進(jìn)一步降低價(jià)格，使更多的低收入家庭能夠住上經(jīng)濟(jì)適用房。對(duì)于二手房，由于價(jià)格、供應(yīng)量、相關(guān)政策等各種原因，目前合肥市二手房的成交量很小，使存量房產(chǎn)資源沒(méi)有得到有效利用。因此，政府應(yīng)進(jìn)一步完善二手房市場(chǎng)的各項(xiàng)政策，鼓勵(lì)二手房市場(chǎng)的發(fā)展，使存量房產(chǎn)資源得到有效利用，使居民的住房條件得到進(jìn)一步改善。對(duì)于普通商品房，一般中等收入戶只具有90平方米以下住宅類(lèi)型的購(gòu)買(mǎi)力，這也為建設(shè)部劃定90平方米以下住宅占新建住宅面積的70%提供了充分的依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

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第7篇：經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文

海南是中國(guó)最南方的城市，隨著國(guó)際旅游島的建成，其房?jī)r(jià)不斷上漲，貧富差距不斷增大，使得越來(lái)越多的家庭無(wú)法滿足其基本居住要求。針對(duì)“住房難”這一現(xiàn)象，海南省已經(jīng)出臺(tái)了一系列的保障性住房政策，尤其在經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房方面給予了很大的重視。保障性住房是近幾年的民生熱點(diǎn)，雖然這些制度的提出確實(shí)解決了部分居民的住房問(wèn)題，但在實(shí)際操作中仍存在很多問(wèn)題，因此本文通過(guò)收入配比公式的方法對(duì)海南省20082013年保障住房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，并與實(shí)際申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比分析，得出海南省廉租房和限價(jià)住房現(xiàn)行申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，導(dǎo)致各類(lèi)保障房比例失調(diào)，同時(shí)通過(guò)市場(chǎng)視角的提出為保障房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)提供了一個(gè)量化的計(jì)算方法。

【關(guān)鍵詞】

保障性住房；申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)；收入配比公式

一、選題背景

住房是滿足人類(lèi)基本生活的必需品，而住房問(wèn)題無(wú)論是對(duì)于中國(guó)還是國(guó)外一直是重要的民生問(wèn)題。保障性住房在其中擔(dān)當(dāng)著一個(gè)很重要的角色，它是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成，這種類(lèi)型的住房有別于完全由市場(chǎng)形成價(jià)格的商品房。住房保障工程是一項(xiàng)惠民工程，在一定意義上來(lái)說(shuō)屬于廣義的公共產(chǎn)品。2008年底，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，第一部分就提出要加大保障性住房建設(shè)力度。2009年12月31日國(guó)務(wù)院《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干建議》標(biāo)志海南國(guó)際旅游島建設(shè)正式步入正軌。2010年海南省開(kāi)始全面推行保障性住房制度，面向本省城鎮(zhèn)低保、低收入、中等偏下收入、中等收入住房困難家庭出售或出租、具有保障性質(zhì)的政策性住房，包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房。保障性住房制度的實(shí)施是解決城鎮(zhèn)中低收入居民住房困難問(wèn)題切實(shí)有效的行政手段。根據(jù)保障性住房制度規(guī)定，四種類(lèi)型的保障房依據(jù)居民收入水平分別劃定了不同的申請(qǐng)線，收入水平低于標(biāo)準(zhǔn)線的城鎮(zhèn)居民可以申請(qǐng)相應(yīng)類(lèi)型的保障房。保障性住房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)的劃定關(guān)系到此項(xiàng)制度的科學(xué)性、合理性和公平性，關(guān)系到中低收入居民家庭的切身利益，因此，在我省現(xiàn)行保障性住房制度下，對(duì)申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化的計(jì)算及分析其合理性具有理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

二、文獻(xiàn)綜述

住房保障制度最早是在西方出現(xiàn)，迄今已有上百年的歷史。不管是在保障性住房制度還是有關(guān)政策改革方面都有著豐富的經(jīng)驗(yàn)還有實(shí)踐成果。相比較之下，我國(guó)的住房保障制度還不太成熟，在運(yùn)行過(guò)程中不斷地改進(jìn)、成長(zhǎng)。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外研究成果的各方面分析，可以為研究我國(guó)現(xiàn)行制度下的保障性住房政策的相關(guān)問(wèn)題提供豐富的資料。

（一）國(guó)外研究綜述

在國(guó)外，研究者對(duì)大都市住房政策研究較早，所著頗豐，大多數(shù)學(xué)者對(duì)住房保障政策的出臺(tái)背景、主體、體制、模式還有政策影響等方面進(jìn)行研究。早在17世紀(jì)，就有不少學(xué)者對(duì)土地、房屋同市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行過(guò)研究，例如亞當(dāng)?斯密（Adam Smith）、威廉?配第（William Petty）、大衛(wèi)?李嘉圖（David Ricardo）等人（2003），對(duì)地租等土地經(jīng)濟(jì)問(wèn)題進(jìn)行過(guò)研究。麥克唐納（McDonald）（1999）在《城市經(jīng)濟(jì)原理》一書(shū)中針對(duì)美國(guó)所專(zhuān)門(mén)出臺(tái)的社會(huì)低收入群體、弱勢(shì)群體保障性政策進(jìn)行了介紹和分析。Wong TC（2006）在《公房私有化》對(duì)香港公房私有化的相關(guān)政策、措施、方法、制度進(jìn)行了總結(jié)和介紹，他還在《守護(hù)一國(guó)》（2005）中對(duì)新加坡幾十年來(lái)的住房政策和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了總結(jié)、介紹和分析。

（二）國(guó)內(nèi)研究綜述

在國(guó)內(nèi)，研究主要集中在保障房制度與保障房?jī)?nèi)涵、制度運(yùn)行效率、制度完善等方面，在保障房對(duì)象界定與劃分方面，國(guó)內(nèi)學(xué)者趙路興、浦湛（2003）并未明確劃分標(biāo)準(zhǔn)，還是以政策角度提出保障性住房的收入線，且以個(gè)人收入作為研究對(duì)象。在制度完善方面，吳永宏（2013）、魏麗艷（2014）、程大濤、呂筱萍（2013）等學(xué)者有所研究，吳永宏通過(guò)借鑒一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)住房保障制度的成功經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出既有理論和經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)我國(guó)住房保障制度設(shè)計(jì)的啟示，并以南通為例，對(duì)住房保障制度的演變過(guò)程及其實(shí)施情況進(jìn)行了實(shí)證分析，提出像南通這樣處于快速城市化階段的城市，其住房保障制度設(shè)計(jì)需要考慮的基本問(wèn)題。在此基礎(chǔ)上，指出我國(guó)現(xiàn)有住房保障制度中存在著法律法規(guī)建設(shè)滯后、政府職能不到位、缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃、對(duì)象難界定、資金來(lái)源單一和監(jiān)督機(jī)制不健全等方面的問(wèn)題。魏麗艷對(duì)我國(guó)社會(huì)保障性住房供給機(jī)制的完善及供給方式提出了建議和分析以期提高我國(guó)保障性住房供給效率，實(shí)現(xiàn)住房保障的政策目標(biāo)。程大濤等人從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際出發(fā)，系統(tǒng)的分析了我國(guó)住房制度與保障性住房實(shí)踐中存在的問(wèn)題，提出按年征收土地出讓金，重構(gòu)我國(guó)住房供應(yīng)體系的設(shè)想。而在對(duì)保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)研究或是將其進(jìn)行量化的研究并不是很多，有學(xué)者是在家庭收入的基礎(chǔ)上利用格點(diǎn)映射的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法對(duì)標(biāo)準(zhǔn)線進(jìn)行計(jì)算，盧媛、劉黎明（2013）利用收入函數(shù)擬合方法對(duì)北京保障性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)線進(jìn)行統(tǒng)計(jì)測(cè)度研究。

綜上所述，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)于保障性住房的內(nèi)涵分析、住房制度的完善、保障房的政策及效果評(píng)價(jià)、保障性住房制度的運(yùn)行效率等方面已進(jìn)行較為全面的研究。對(duì)標(biāo)準(zhǔn)線的研究理論研究居多，實(shí)證研究較少，并將其進(jìn)行量化的研究更少。本課題將數(shù)量分析方法應(yīng)用到對(duì)保障性住房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)線的研究中，從市場(chǎng)角度研究海南省保障性住房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)線測(cè)算方法，將政策語(yǔ)言轉(zhuǎn)換為更清晰的數(shù)字語(yǔ)言。

三、研究方法和數(shù)據(jù)說(shuō)明

有學(xué)者在改造傳統(tǒng)的房?jī)r(jià)收入比公式的基礎(chǔ)上提出了房?jī)r(jià)收入配比公式，具體公式為：

P=I×α÷（A×1.33），其中P為商品房?jī)r(jià)格（元/m2），I為人均可支配收入（元），α為工作年限（年），A為人均住房使用面積（m2），1.33為人均住房建筑面積與人均住房使用面積之比。對(duì)α進(jìn)行不同取值并代入計(jì)算，從而求出有能力購(gòu)買(mǎi)商品房的最低人均可支配收入并以此作為申請(qǐng)保障性住房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)線的最高標(biāo)準(zhǔn)。其數(shù)據(jù)搜集整理如表1所示。

四、實(shí)證結(jié)果分析

根據(jù)上文對(duì)收入配比公式的介紹，配比公式為，依據(jù)此公式，把當(dāng)前商品房售價(jià)當(dāng)成既定數(shù)值，可以計(jì)算出買(mǎi)得起商品房的居民收入，再結(jié)合前文中的收入函數(shù)擬合方法，收入小于水平的居民是無(wú)法在商品房市場(chǎng)獲得住房，需要政府為其提供住房保障，這個(gè)收入水平就應(yīng)該作為保障房制度中最高的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)線，即限價(jià)房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)線。同時(shí)我們通過(guò)改變的值來(lái)進(jìn)行政策模擬。得出如表2所示的數(shù)據(jù)。

根據(jù)表2所計(jì)算出的結(jié)果可以得到20082013年海南省申請(qǐng)保障性住房的最高申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)線，將其與實(shí)際申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)線進(jìn)行對(duì)比，可以看出海南省的保障性住房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)線過(guò)低，從而可能造成保障規(guī)模達(dá)不到其政策所規(guī)定的要求，還有大部分中等收入及中等收入偏下的居民申請(qǐng)不到保障房，又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房，成為住房“夾心層”群體。困難問(wèn)題依然存在。

五、結(jié)論與政策建議

本文以海南省20082013年的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，運(yùn)用收入分配函數(shù)的方法對(duì)保障性住房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了重新劃分和測(cè)算，通過(guò)實(shí)證分析，將重新劃分的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)與海南省實(shí)際執(zhí)行的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比，得出以下結(jié)論：

第一，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)線過(guò)低使得保障規(guī)模水平偏低。依照政府頒布的政策法規(guī)，廉租房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)雖每年有所調(diào)整但總體來(lái)說(shuō)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際保障規(guī)模與目標(biāo)保障規(guī)模還有相當(dāng)差距。在以后制定相關(guān)政策時(shí)應(yīng)考慮提高廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)線。

第二，海南保障房存在市縣新建保障房覆蓋面不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、配租配售現(xiàn)狀要改善的問(wèn)題。公共租賃房現(xiàn)行準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)線覆蓋的居民人口比例過(guò)大遠(yuǎn)高于目標(biāo)保障規(guī)模的水平。原因是廉租房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，而保障性住房總體保障水平維持在高水平，這就使公共租賃房被動(dòng)承受過(guò)大的保障壓力。

第三，因居民總體收入分布會(huì)隨時(shí)間而變化，一塵不變或是變化幅度較小的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)線會(huì)導(dǎo)致保障性住房保障規(guī)模隨之變化浮動(dòng)。

本文通過(guò)市場(chǎng)角度對(duì)海南省舊的保障性住房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了更為科學(xué)的更新，為了使其能滿足現(xiàn)階段海南省社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，能夠使各類(lèi)保障房的比例平衡，保障水平能夠更好地達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，本文提出以下政策建議：

第一，申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低導(dǎo)致保障規(guī)模偏小，因此在以后制定相關(guān)政策時(shí)應(yīng)考慮提高廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)線，這樣才能使更多的中低收入水平的居民得到住房保障。

第二，保障性住房中比例失調(diào)的問(wèn)題有待政府部門(mén)解決，政府應(yīng)該加強(qiáng)管理對(duì)申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行更精確的預(yù)測(cè)，其中適當(dāng)提高申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)線是其解決方法之一，另外擴(kuò)大保障對(duì)象的范圍即不保障性住房不僅僅是針對(duì)海南省戶籍人口，而是針對(duì)常住居民，這樣也不失為一種解決辦法。

第三，保障性住房制度在任何時(shí)候都應(yīng)該保證其相對(duì)穩(wěn)定的保障規(guī)模，因此申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)線應(yīng)該與居民收入的變化形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以保持保障性住房政策A制度穩(wěn)定性使制度運(yùn)行更有效率。

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第8篇：經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧發(fā)展杭州市

步入21世紀(jì),以上海為龍頭的,包括南京、杭州、蘇州、寧波等十多個(gè)城市在內(nèi)的長(zhǎng)三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已越來(lái)越引起人們的關(guān)注。這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展也越來(lái)越活躍、成熟。本文以定位于“居住城市”的杭州為例,對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行探討。

杭州房地產(chǎn)發(fā)展的良好外在環(huán)境

長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度及其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力極大的活躍了該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。首先,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)伴隨著外來(lái)人口數(shù)量的增多、素質(zhì)的提高,因此對(duì)房地產(chǎn)的需求也越來(lái)越大。其次,社會(huì)中高收入階層財(cái)富日積月累,急于尋找合適的投資保值渠道。房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成全了這部分投資者的愿望,一批在房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的投資者,帶動(dòng)了更多的人投入到購(gòu)房投資的行列。最后,隨著當(dāng)?shù)厝藗兪杖氲牟粩嘣黾?對(duì)生活質(zhì)量的要求不斷提高,住房的更新?lián)Q代成為一種必然趨勢(shì)。

浙江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),造就了大量的富裕階層。據(jù)央行測(cè)算,“十五”期間,浙江擁有民間資本8300億。杭州是浙江省的省會(huì),是浙江的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。近年來(lái),杭州著力打造“住在杭州”品牌,并獲得了“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”和“國(guó)際花園城市”等稱(chēng)號(hào),成為人們居家置業(yè)的首選城市之一。杭州市政府在推出了取消實(shí)物分房、實(shí)行住房分配貨幣化政策的基礎(chǔ)上,又出臺(tái)了放開(kāi)外地人購(gòu)房、取消房改房上市審批、降低房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)、擴(kuò)大公房出售范圍等相關(guān)政策措施、允許經(jīng)濟(jì)適用房上市交易,極大激活了潛在的消費(fèi)群。另一方面,杭州市建立土地儲(chǔ)備中心,規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式,建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地制度,極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、快速、和諧發(fā)展。杭州城市吸引力的增強(qiáng),使擁有雄厚民間資本的浙江人紛紛入駐省城。

杭州風(fēng)景秀麗,人杰地靈,對(duì)舉辦高等教育具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)。除了全國(guó)一流水平的浙江大學(xué)外,云集眾多的高水平大學(xué),如浙江工業(yè)大學(xué)、中國(guó)美術(shù)學(xué)院、浙江中醫(yī)學(xué)院、杭州商學(xué)院、杭州電子工學(xué)院、浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院、浙江工程學(xué)院等等。從浙江省人口增長(zhǎng)情況看,2003年招生的對(duì)象集中在1985年前后出生的人。1986-1992年,連續(xù)七年大學(xué)適齡人數(shù)將保持在61-69萬(wàn)人之間,將比1985年出生的多10萬(wàn)人。因此浙江省高等教育將以5%-10%的速度可持續(xù)增長(zhǎng)5-8年。到2012年,浙江省高校在校人數(shù)將達(dá)到100萬(wàn)人,杭州市的高校在校人數(shù)至少占全省的50%,將達(dá)到50萬(wàn)人。作為“學(xué)在杭州”的關(guān)鍵,杭州市高等教育園區(qū)的建設(shè)將為杭州市帶來(lái)大量的投資和消費(fèi),并為杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)培育大量的消費(fèi)者?！皩W(xué)在杭州”和“住在杭州”的具有高度的相關(guān)性,可以實(shí)現(xiàn)良好的互動(dòng)。目前,已經(jīng)有較多的開(kāi)發(fā)商在高教園區(qū)及邊緣區(qū)塊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策支持體系

構(gòu)建市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體系和保障性的住房服務(wù)體系

結(jié)合杭州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,杭州市政府推出了進(jìn)一步深化住房供給制度、分配制度、消費(fèi)制度、住房產(chǎn)權(quán)制度和住房管理體制的改革。在推進(jìn)居民住房供應(yīng)市場(chǎng)化進(jìn)程的同時(shí),建立面向中低收入和最低收入家庭的住房保障制度,理順商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、二手房和農(nóng)居多層公寓建設(shè)和管理體制,逐步形成對(duì)中高收入家庭提供中高檔新建商品住宅,對(duì)中低收入家庭提供中低檔普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的兩級(jí)住房體系。針對(duì)不同層次,提供不同的居住選擇:一是城市最低收入家庭,由政府提供廉租房;二是低收入家庭,則供應(yīng)經(jīng)濟(jì)解困房;三是中低收入家庭,在符合準(zhǔn)購(gòu)條件下購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)居住房。

根據(jù)中低收入家庭對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的迫切需求,增加經(jīng)濟(jì)適用房的供給力度,同時(shí)控制經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象,住宅標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)范圍和分配方式,抬高經(jīng)濟(jì)適用房交易門(mén)檻,使政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房真正能解決當(dāng)前中低收入家庭和困難群眾的住房問(wèn)題。此外,每年從經(jīng)濟(jì)適用房中安排一批政策性房源,專(zhuān)門(mén)用于解決特困戶家庭的住房問(wèn)題。同時(shí)在建立住房租賃市場(chǎng)過(guò)程中,調(diào)整住房租賃與銷(xiāo)售之間的協(xié)調(diào)比例關(guān)系,逐步完善各類(lèi)住房銷(xiāo)售、租賃的住房供應(yīng)體系,以適應(yīng)不同支付能力家庭需求,實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

構(gòu)建“置業(yè)階梯”引導(dǎo)消費(fèi)者建立正確的置業(yè)觀念

目前對(duì)大多數(shù)人的消費(fèi)水平來(lái)說(shuō),只能分檔次、分等級(jí)、分先后來(lái)逐步實(shí)現(xiàn)其住房需求愿望。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)告訴我們,階梯性的置業(yè)過(guò)程對(duì)規(guī)范一級(jí)市場(chǎng)、活躍二、三級(jí)市場(chǎng)有不可忽視的促進(jìn)作用。

在目前杭州房?jī)r(jià)較高并且一般居民沒(méi)有或者比較難以獲取與自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力相適應(yīng)的居所的情況下,政府應(yīng)當(dāng)從穩(wěn)定社會(huì)和推進(jìn)杭州市良性發(fā)展的角度向市民提供階梯式的置業(yè)選擇,對(duì)居民的置業(yè)行為加以正確導(dǎo)向,使消費(fèi)者建立起“租房——二手房——新房——好房”的置業(yè)階梯。例如香港的不同收入群體,有相應(yīng)的置業(yè)選擇。低收入群體租住公共住房,香港現(xiàn)在約有310萬(wàn)人居住公共房屋,居民從中獲得了眾多的福利,促進(jìn)了社會(huì)的發(fā)展。對(duì)于一些中等收入家庭提供“夾心階層住屋貸款計(jì)劃”,向這類(lèi)家庭出售特別為他們而建的居所,協(xié)助他們自置居所。中高收入群體可以根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力,購(gòu)買(mǎi)商品房。香港的置業(yè)階梯政策滿足了不同收入群體的住房需求,促進(jìn)了社會(huì)的發(fā)展。

構(gòu)建快速交通體系以擴(kuò)大有效供給

杭州道路交通不暢、人口密集、環(huán)境污染等“城市病”日益明顯,這已經(jīng)影響到杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的和諧發(fā)展。美國(guó)專(zhuān)家P.Calthhorpe提出TOD的解決模式,即公共交通導(dǎo)向型的城市開(kāi)發(fā)模式。TOD模式的理念和方法與杭州面臨的問(wèn)題和目標(biāo)追求十分貼近,借鑒TOD模式,將大運(yùn)量交通、道路系統(tǒng)和土地使用三位一體綜合地進(jìn)行規(guī)劃和實(shí)施,在解決城市交通問(wèn)題的同時(shí),TOD模式所形成的緊湊的城市空間形態(tài),可避免城市“攤大餅”式的蔓延;同時(shí)借助土地利用規(guī)劃及分區(qū)管制措施,統(tǒng)籌安排引導(dǎo)整個(gè)新市區(qū)朝著規(guī)劃所期望的戰(zhàn)略重點(diǎn)——“城市東進(jìn)、跨江發(fā)展”。

借助TOD強(qiáng)大的空間拓展功能和高效的運(yùn)行方式,在杭州新市區(qū)范圍內(nèi)建立起由TOD軸線連接、公交社區(qū)、市鎮(zhèn)(包括新城)及核心城市等城市單元有機(jī)結(jié)合,構(gòu)成多中心、網(wǎng)絡(luò)型、生態(tài)化的空間結(jié)構(gòu)能將原本無(wú)效的土地供給化為有效的商品房土地供給。

正確處理政策導(dǎo)向和市場(chǎng)機(jī)制關(guān)系

適當(dāng)調(diào)整地價(jià)水平

在土地經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中,不僅會(huì)產(chǎn)生許多正向的外部效應(yīng),如政府對(duì)城市土地的投資開(kāi)發(fā),改善了整個(gè)城市地區(qū)的投資環(huán)境,提高了鄰近地區(qū)的土地價(jià)值——這是政府利用稅收手段(如增值稅或房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅)分配土地增值收益的依據(jù);而且還會(huì)產(chǎn)生諸如生態(tài)環(huán)境質(zhì)量惡化,市場(chǎng)過(guò)度開(kāi)發(fā)導(dǎo)致建筑垃圾增多、綠地減少、噪聲污染等城市環(huán)境問(wèn)題,以及城市景觀的美學(xué)和生態(tài)學(xué)價(jià)值降低等負(fù)面效應(yīng)——這是政府利用規(guī)劃、計(jì)劃、稅收等手段調(diào)整土地開(kāi)發(fā)利用行為的依據(jù)。

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)土地與金融兩種要素高度緊密結(jié)合的特殊產(chǎn)業(yè),土地是一種極度缺乏供給彈性的要素,而金融資源則是理論上可以無(wú)限供給且極具流動(dòng)性的要素。一旦房地產(chǎn)業(yè)滲入投機(jī)因素,將會(huì)在短期內(nèi)形成經(jīng)濟(jì)泡沫,如果房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈突然中斷,泡沫經(jīng)濟(jì)會(huì)立刻崩潰。將會(huì)給關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及整個(gè)城市發(fā)展帶來(lái)致命破壞,日本、中國(guó)臺(tái)灣和香港均有這方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

為了杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的和諧發(fā)展,對(duì)地價(jià)水平進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控,穩(wěn)定地價(jià),對(duì)于杭州市整體經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行和城市持續(xù)發(fā)展有積極的作用。

充分發(fā)揮政府職能作用

目前,杭州房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展成熟的時(shí)期。通過(guò)深化改革,推進(jìn)體制創(chuàng)新,強(qiáng)化宏觀調(diào)控,加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,建立住房保障制度等措施,促進(jìn)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、快速、健康、和諧、穩(wěn)定的發(fā)展是政府的重要職責(zé)。

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),對(duì)GDP增長(zhǎng)具有較強(qiáng)的帶動(dòng)作用,同時(shí)又依賴于經(jīng)濟(jì)發(fā)展所創(chuàng)造的市場(chǎng)需求,取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所決定的居民住房支付能力。因此,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,通過(guò)規(guī)劃、計(jì)劃、行政、法律和經(jīng)濟(jì)等宏觀手段,引導(dǎo)和保持房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的。

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的缺陷和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獨(dú)特規(guī)律性,世界上大多數(shù)國(guó)家或地區(qū)均用嚴(yán)格的政府調(diào)控措施加以應(yīng)對(duì)。這些手段既包括稅收與補(bǔ)貼、信貸與利率管制、價(jià)格與租金控制等經(jīng)濟(jì)性手段,也包括土地利用計(jì)劃與規(guī)劃手段、交易管制、強(qiáng)制性公開(kāi)交易信息等行政性手段,還包括道義勸告,不一而足。政策手段組合運(yùn)用基于對(duì)各國(guó)或地區(qū)房地產(chǎn)制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)具體情況的分析。

我國(guó)是土地公有制國(guó)家,城市政府代表國(guó)家行使城市國(guó)有土地的所有權(quán),這為城市政府利用土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了比土地私有制經(jīng)濟(jì)更為便捷的制度條件。對(duì)正處于快速市場(chǎng)化進(jìn)程中的杭州房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō),借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn),運(yùn)用稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段和正確的政策導(dǎo)向,扶持、穩(wěn)定杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是政府不可推卸的責(zé)任。

創(chuàng)造遵循市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的房地產(chǎn)投資環(huán)境

房地產(chǎn)作為一個(gè)市場(chǎng),其發(fā)展規(guī)律是由市場(chǎng)的供給和需求力量共同作用的結(jié)果。首先,從購(gòu)房能力角度看,杭州近年來(lái)經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)高速增長(zhǎng),城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年增加,使市民的住房購(gòu)買(mǎi)能力大大提高;從消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析,隨著杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,杭州的房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯的變化,房地產(chǎn)消費(fèi)由原先的“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變,原先的一次性購(gòu)房,一步到位的觀念發(fā)生了變化,二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大;從供需關(guān)系角度看,根據(jù)杭州市房管局案例調(diào)查表明,目前純投資性購(gòu)房者只占10%,用于實(shí)際居住的首次購(gòu)房者占40%,用于改善居住條件的二次購(gòu)房者占50%。說(shuō)明絕大部分的房產(chǎn)是居民按照實(shí)際需求購(gòu)置的;從杭州的品牌效應(yīng)分析,近年來(lái)杭州著力打造“住在杭州”品牌,并獲得了“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”和“國(guó)際花園城市”等稱(chēng)號(hào),成為人們置業(yè)的首選城市之一。城市的吸引力增強(qiáng),使擁有雄厚民間資本的浙江人紛紛入駐省城,市場(chǎng)的需求力量雄厚?？偟膩?lái)看,杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于健康發(fā)展的階段。

未來(lái)幾年宏觀經(jīng)濟(jì)和杭州市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼續(xù)向好。國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性運(yùn)行和居民收入的穩(wěn)定增長(zhǎng),使杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求得以繼續(xù)保持旺盛發(fā)展態(tài)勢(shì)。在這樣的經(jīng)濟(jì)景氣形勢(shì)下,杭州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的承受能力較強(qiáng),有利于調(diào)整政府、銀行、投資者和購(gòu)買(mǎi)者各方的利益關(guān)系。

杭州市政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,應(yīng)當(dāng)以創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)投資環(huán)境為政策導(dǎo)向。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律進(jìn)行準(zhǔn)確把握,對(duì)未來(lái)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確判斷。同時(shí)認(rèn)真研究各種調(diào)控手段的組合作用,了解各種手段的時(shí)滯特征,科學(xué)預(yù)斷,把握時(shí)機(jī),實(shí)現(xiàn)超前調(diào)控。

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第9篇：經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文

[關(guān)鍵詞] 商品房 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商

自上世紀(jì)80年代我國(guó)住房制度改革以來(lái)，商品房就成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中最炙手可熱的商品，由于我國(guó)人口仍在逐年上升，商品房的需求也總是呈現(xiàn)不斷攀升的趨勢(shì)。商品房的供不應(yīng)求，加上我國(guó)住宅保障制度的不完善，造成了房?jī)r(jià)的居高不下；并且由于房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的監(jiān)管不嚴(yán)格，也使得商品房的質(zhì)量大打折扣。

我們國(guó)家從2007年開(kāi)始，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了一系列的調(diào)控措施，當(dāng)然對(duì)于商品房的價(jià)格調(diào)控是眾中之重。由于我們國(guó)家的住宅保障制度進(jìn)一步的完善，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)條件放寬，使更多的人能夠買(mǎi)到自己能夠負(fù)擔(dān)得起的房子。由于這些變化，我國(guó)的商品房銷(xiāo)售情況也出現(xiàn)了變化，甚至有些城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。雖然在2008年全國(guó)整體的商品房?jī)r(jià)格仍然是上升的趨勢(shì)，但在我國(guó)新的宏觀形勢(shì)下，商品房的發(fā)展有一些新的變化。

一、商品房自身的改變

商品房的數(shù)量會(huì)繼續(xù)增加，但開(kāi)發(fā)比例相對(duì)減少。我國(guó)目前現(xiàn)有的住宅數(shù)量依然滿足不了購(gòu)房人的需要，住宅的開(kāi)發(fā)力度依然會(huì)繼續(xù)加大，當(dāng)然商品房的數(shù)量也會(huì)繼續(xù)增加。由于我國(guó)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的關(guān)注度增加，所以，未來(lái)商品房開(kāi)發(fā)在住宅總開(kāi)發(fā)總量的比例會(huì)相應(yīng)減少。而政府會(huì)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商更多的建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，來(lái)保障低收入者的住房權(quán)益。

新開(kāi)發(fā)的商品房會(huì)向小戶型方向發(fā)展。小戶型商品房有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：小戶型的整體價(jià)格較低，更適合目前大眾的經(jīng)濟(jì)能力；開(kāi)發(fā)商會(huì)為了滿足消費(fèi)者的要求，在有效的面積中完善功能，達(dá)到更優(yōu)的性價(jià)比。在競(jìng)爭(zhēng)和調(diào)控的雙重壓力下，推出小戶型商品房將成為開(kāi)發(fā)商的必然選擇。

商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上升仍然是不變的趨勢(shì)。2007年上半年房?jī)r(jià)猛漲，下半年由于宏觀調(diào)控使得少數(shù)城市出現(xiàn)百年不遇的房?jī)r(jià)下跌情況，在2008年，由于住宅供求依然不平衡，商品房的價(jià)格還是會(huì)繼續(xù)上漲。由于宏觀調(diào)控作用的顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)的上漲會(huì)趨于平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)2007年那種像坐過(guò)山車(chē)一樣的房?jī)r(jià)。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)方式的改變

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，為了適應(yīng)新的形勢(shì)，其商品房的促銷(xiāo)手段也會(huì)有所不同。在銀根緊縮的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商為了盡快將商品房變現(xiàn)，就會(huì)采取一些降價(jià)促銷(xiāo)手段，比如北京萬(wàn)科就實(shí)施“所有樓層可享受一次性付款9.3折、商業(yè)貸款9.6折的優(yōu)惠”的措施。這種降價(jià)措施，也讓我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一種良性競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)。開(kāi)發(fā)商會(huì)主動(dòng)降低自己的利潤(rùn)來(lái)實(shí)現(xiàn)商品房穩(wěn)定銷(xiāo)售。

政府在公積金政策實(shí)施過(guò)程中也加強(qiáng)了監(jiān)管力度，逐漸規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為，保障了購(gòu)房者的權(quán)益。由于住房公積金貸款政策的逐步完善，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，住房公積金使用障礙減小，住房公積金的個(gè)貸率也會(huì)隨之上升，使更多的購(gòu)房人可以從中得到實(shí)惠。

三、與商品房相關(guān)方面的改變

貸款的限制提高了開(kāi)發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻。自2007年以來(lái)，我國(guó)央行為了限制經(jīng)濟(jì)過(guò)快過(guò)熱的發(fā)展，在一年之中加息六次，這無(wú)疑增加了開(kāi)發(fā)商貸款的壓力。對(duì)于那些公司實(shí)力不強(qiáng)，信譽(yù)較差，大部分靠銀行貸款來(lái)完成建設(shè)任務(wù)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)就更加困難了。這樣就可以將那些缺乏一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的開(kāi)發(fā)商隔離出我國(guó)的的房地產(chǎn)市場(chǎng)，保證房地產(chǎn)貸款的正常運(yùn)行，減少了相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

土地的招拍掛制度的實(shí)施也使得土地落入有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商的手中。由于實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商拿地建設(shè)，這樣更能夠保證商品房的住宅質(zhì)量，保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益。

開(kāi)發(fā)商為了提高自身產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，會(huì)更加注重物業(yè)管理的完善，從而吸引更多的購(gòu)房者。隨著消費(fèi)者自身法律意識(shí)的加強(qiáng)，他們對(duì)物業(yè)管理的要求也會(huì)提高，隨著相關(guān)的法律法規(guī)的完善，開(kāi)發(fā)商也更加注重商品房的物業(yè)管理。

四、結(jié)語(yǔ)

在2007年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大的變化，而這些變化都是符合絕大部分人們利益需要的。無(wú)論是銀根緊縮控制房?jī)r(jià)，還是房地產(chǎn)相關(guān)政策緩和的調(diào)整，都是的商品房向著更好的方向發(fā)展。

商品房是為了適應(yīng)人們不斷進(jìn)步的住宅需求而產(chǎn)生的。在2008年新的形勢(shì)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的良性競(jìng)爭(zhēng)，宏觀調(diào)控政策的效果逐漸顯現(xiàn)，相應(yīng)住宅保障措施的實(shí)施到位，商品房作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中最主要的產(chǎn)品，也會(huì)更加適應(yīng)絕大部分購(gòu)房者的需要。

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