房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)  房地產(chǎn)營(yíng)銷  營(yíng)銷策劃   

Abstract

Recent years, the impetus of real estate development in our country has become more and more swift and violent. The competition of real estate also has become much intense. In order to makes the own enterprise has a position in the market, makes profit and the enterprise will go step further development, the proprietors of real estate begin realizing that the tactics of marketing is very important in competition. This paper begins from the idea of real estate marketing, comes up to the tactics of the marketing implementation content, further elaborated marketing of the real estate project implementation which exists question、countermeasure and development ,and make the union concrete project case application.

Key words: real estate   marketing of real estate   tactics of marketing

引言

改革開放二十多年來，我國(guó)的住房改革一直在不斷地深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)得以逐步發(fā)展壯大起來，2006年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)承接著2005年的穩(wěn)健發(fā)展軌跡，繼續(xù)演繹高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。因此，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也順勢(shì)而動(dòng)，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中依舊扮演著重要的角色。然而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。房地產(chǎn)營(yíng)銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和手段，也越來越受到開發(fā)商們的重視。

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，那些能夠在競(jìng)爭(zhēng)中取勝的房地產(chǎn)開發(fā)商，就是因?yàn)榱私馐袌?chǎng)，了解目標(biāo)群體的需求后，按照市場(chǎng)需求開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而最終獲取利潤(rùn)或占領(lǐng)市場(chǎng)，并促進(jìn)了企業(yè)的不斷發(fā)展。但目前許多開發(fā)商還都缺乏以顧客為導(dǎo)向的理念，推向市場(chǎng)的住宅并不符合市場(chǎng)所需。市場(chǎng)營(yíng)銷策劃是連接市場(chǎng)需要和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的中間環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段。故而可以說，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵。

1 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃

1.1房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃內(nèi)涵

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個(gè)新的樓盤的營(yíng)銷工作一般可以分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，每一個(gè)過程與環(huán)節(jié)都很重要。一個(gè)樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營(yíng)銷觀念，進(jìn)行所謂“整體營(yíng)銷”、“全程營(yíng)銷”[1]。因此房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃不但包括房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點(diǎn)、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。

雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，但其中許多經(jīng)營(yíng)理念卻跟不上行業(yè)發(fā)展的速度，顯得相對(duì)滯后。一些地產(chǎn)開發(fā)商，盲目跟風(fēng)，開發(fā)建設(shè)出來的住宅商品根本就不符合市場(chǎng)需要，導(dǎo)致大量房屋閑置。例如前些年刮起的“別墅”熱潮[2]。所以一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存下去，就必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入地研究分析，“按需生產(chǎn)”，故而房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃就顯得尤為重要了。

1.2房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃特點(diǎn)

1.2.1“以人為本”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)顧客的需要，從而促進(jìn)銷售，增加利潤(rùn)，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)一定是首先強(qiáng)調(diào)“以人為本”的營(yíng)銷策劃。中國(guó)自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營(yíng)銷的人性理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都必須圍繞消費(fèi)者的愿望、需求和價(jià)值觀念來展開，這是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的根本所在。

1.2.2地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是各種理念的復(fù)合

理念是營(yíng)銷策劃的靈魂，當(dāng)代房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的主導(dǎo)理念一般包括[3]：

生態(tài)理念。近代以來，地球環(huán)境污染加重，客觀上要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念，這不僅僅為目前的人類提供了更加適宜的生存空間，也為我們后代的發(fā)展鋪平了道路。

第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；應(yīng)用型人才；培養(yǎng)方案

中圖分類號(hào)：G640 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1008-4428（2012）05-146 -02

我國(guó)快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)專業(yè)人才的需求量越來越大，同時(shí)對(duì)從業(yè)人員的要求也越來越高，不僅僅要求掌握扎實(shí)的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，同時(shí)還要有一定的實(shí)踐應(yīng)用能力。作為房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)與供給的高等院校，如何在這新形勢(shì)下改革創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，培養(yǎng)適應(yīng)行業(yè)發(fā)展并具有較強(qiáng)實(shí)踐應(yīng)用能力的的專業(yè)人才，是其需要解決的一項(xiàng)重要工作。

一、房地產(chǎn)行業(yè)人才供求分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)人才需求分析

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快、新農(nóng)村建設(shè)的逐步展開、城市舊城改造的逐步深入以及居民改善型住房需求的渴望等諸多因素疊加，決定了房地產(chǎn)行業(yè)仍將會(huì)有一個(gè)持續(xù)良好的發(fā)展前景，同時(shí)也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)人才旺盛需求將會(huì)長(zhǎng)期存在。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)人才供給分析

目前，作為房地產(chǎn)專業(yè)人才供給的高等院校，在人才培養(yǎng)模式上主要側(cè)重理論知識(shí)體系訓(xùn)練，實(shí)踐教學(xué)體系不夠完備，在實(shí)驗(yàn)室和實(shí)習(xí)基地建設(shè)上明顯滯后于社會(huì)的需求。另外，任課教師的實(shí)際操作能力也有待提高，在實(shí)踐性教學(xué)上缺乏強(qiáng)有力的指導(dǎo)。

顯然，我國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)性人才需求與供給出現(xiàn)了較大缺口，高等院校應(yīng)當(dāng)遵循行業(yè)發(fā)展需要，創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，改革人才培養(yǎng)方案，增加房地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)與供給。

二、房地產(chǎn)專業(yè)應(yīng)用型人才培養(yǎng)方案的構(gòu)建

（一）專業(yè)課程設(shè)置及教學(xué)內(nèi)容的創(chuàng)新

1、專業(yè)基本技能的培養(yǎng)要體現(xiàn)多方位多角度的人才培養(yǎng)理念

由于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性及房地產(chǎn)專業(yè)的多學(xué)科交叉性，決定了房地產(chǎn)專業(yè)人才要多方位多角度的培養(yǎng)，既要要求學(xué)生掌握建筑方面的基礎(chǔ)知識(shí)，又要求學(xué)生掌握經(jīng)濟(jì)管理和法律法規(guī)等專業(yè)知識(shí)。但目前房地產(chǎn)專業(yè)本科畢業(yè)生的從業(yè)主要集中在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等領(lǐng)域，高校就應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要及房地產(chǎn)人才市場(chǎng)的需求，以培養(yǎng)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃師、房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為主線開設(shè)建筑、經(jīng)濟(jì)管理及法律等課程，以完善學(xué)生的知識(shí)體系。

2、專業(yè)課程的設(shè)置要突出房地產(chǎn)專業(yè)特色，體現(xiàn)應(yīng)用型技能培養(yǎng)理念

（1）專業(yè)基礎(chǔ)課的設(shè)置要體現(xiàn)實(shí)用性特點(diǎn)

建筑施工、建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、工程制圖等課程是房地產(chǎn)專業(yè)的立業(yè)基礎(chǔ)，必須分配足夠的學(xué)時(shí)，以保證學(xué)生理解掌握并能夠較靈活的應(yīng)用。同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)專業(yè)特色，在第1至第4學(xué)期逐步開設(shè)經(jīng)濟(jì)法、房地產(chǎn)法規(guī)和房地產(chǎn)基本制度與政策等法律法規(guī)課程，讓學(xué)生熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律制度。

（2）專業(yè)方向課的設(shè)置要體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)特色

房地產(chǎn)專業(yè)是具有房地產(chǎn)特色的管理類專業(yè)，但其核心是房地產(chǎn)管理，因此在專業(yè)方向課的設(shè)置上要盡量回避具有共性特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)等課程，盡量開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估等具有房地產(chǎn)專業(yè)特點(diǎn)的課程，讓學(xué)生掌握特色鮮明的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)。同時(shí)在專業(yè)限選課上也要體現(xiàn)這一特點(diǎn)，如增設(shè)房地產(chǎn)廣告學(xué)、房地產(chǎn)消費(fèi)心理學(xué)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)務(wù)等方面課程，以完善學(xué)生的房地產(chǎn)知識(shí)體系。

（3）實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)要體現(xiàn)理論聯(lián)系實(shí)際、學(xué)以致用的特點(diǎn)

① 依據(jù)不同專業(yè)課程的特點(diǎn)及教學(xué)要求，如對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估等操作性較強(qiáng)的課程設(shè)置課程設(shè)計(jì)，以訓(xùn)練學(xué)生的實(shí)際操作能力。

② 對(duì)理解起來比較抽象的課程，如建筑工程施工技術(shù)、建筑設(shè)備安裝、建筑材料、施工組織等課程，在理論課程學(xué)習(xí)的同時(shí)，應(yīng)增設(shè)認(rèn)識(shí)性實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)，組織學(xué)生到施工現(xiàn)場(chǎng)，通過親身體驗(yàn)以增強(qiáng)學(xué)生的感性認(rèn)識(shí)。

③ 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，在實(shí)訓(xùn)課程設(shè)置上，應(yīng)開設(shè)為期至少一周的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查實(shí)習(xí)，讓學(xué)生了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，并訓(xùn)練學(xué)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、數(shù)據(jù)收集整理和統(tǒng)計(jì)分析等方面的實(shí)際操作能力。

④ 在畢業(yè)實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)，要求學(xué)生到大型綜合性的房地產(chǎn)項(xiàng)目上進(jìn)行頂崗鍛煉，并進(jìn)行跟蹤指導(dǎo)，讓學(xué)生初步感受房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作流程。

⑤ 在畢業(yè)設(shè)計(jì)的選題上，要以房地產(chǎn)專業(yè)核心課程為依托，選擇綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行“真題真做”或“模擬真做”，同時(shí)選擇在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理等方面具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的“雙師型” 教師作為畢業(yè)生的指導(dǎo)老師，或聘用具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)人員與教師聯(lián)合指導(dǎo)學(xué)生。

（二）應(yīng)用型房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)定位為：遵循房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要，適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的新要求，致力于培養(yǎng)具有建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷管理等專業(yè)知識(shí)，并系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)理論，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律法規(guī)，具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理能力和創(chuàng)新意識(shí)，在房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估和房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃領(lǐng)域具有較堅(jiān)實(shí)理論基礎(chǔ)的高級(jí)應(yīng)用型專門人才。并要求畢業(yè)生具有初步分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理和房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售過程中一般問題的能力，具備在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)咨詢公司從事房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)以及物業(yè)管理等崗位工作的基本技能。

基于以上的培養(yǎng)目標(biāo)，現(xiàn)從教師和學(xué)生兩個(gè)層面構(gòu)建以課程設(shè)置、教學(xué)內(nèi)容和教學(xué)方法三位一體的房地產(chǎn)應(yīng)用型人才培養(yǎng)體系（見圖1）。

第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)產(chǎn)品；營(yíng)銷策劃；理論；應(yīng)用研究

1、引言

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃就是運(yùn)用整合營(yíng)銷概念，以消費(fèi)者對(duì)各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn)，從設(shè)計(jì)理念、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定價(jià)、品牌打造、銷售推廣

等方面對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行整合，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)銷售房地產(chǎn)商品，使消費(fèi)者在生產(chǎn)或生活，物質(zhì)或精神方面得到滿足，為開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃出滿足消費(fèi)者需求，擴(kuò)大消費(fèi)渠道，使開發(fā)商獲得利益的全過程。

營(yíng)銷與推銷在本質(zhì)上是不同的，在整個(gè)營(yíng)銷過程中，體現(xiàn)了鮮明的創(chuàng)新特點(diǎn)和具體的可操作性。市場(chǎng)營(yíng)銷策劃要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來的市場(chǎng)情況進(jìn)行準(zhǔn)確的

預(yù)測(cè)，并根據(jù)預(yù)測(cè)結(jié)果，制定出市場(chǎng)變化的具有分析性的經(jīng)營(yíng)方案。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)為占有最大的市場(chǎng)份額，在營(yíng)銷活動(dòng)中取得成功，需要采取適當(dāng)?shù)姆绞酱龠M(jìn)產(chǎn)品的銷售，包括以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，通過適當(dāng)?shù)那老蚴袌?chǎng)提供滿足不同消費(fèi)人群需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品。因此，借助多門學(xué)科的知識(shí)制定營(yíng)

銷策劃，在買賣雙方之間溝通信息，把企業(yè)與消費(fèi)者有效的結(jié)合起來，使企業(yè)了解顧客的要求，包括房屋的建筑形式、開間布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)以及色彩等，摸清規(guī)律，改進(jìn)產(chǎn)品，使產(chǎn)品更加適銷對(duì)路，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，使企業(yè)形成有效的傳遞和反饋的信息系統(tǒng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，為企業(yè)開拓一個(gè)具有生命力的嶄新市場(chǎng)。

2、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的階段和方法

2.1房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的階段

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是分階段的，與銷售過程相呼應(yīng)。在不同的銷售階段，市場(chǎng)推廣的目標(biāo)、任務(wù)和具體活動(dòng)都有所不同，主要包括開發(fā)階段的營(yíng)銷策劃、銷售階段的營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理階段的營(yíng)銷策劃。

根據(jù)銷售過程的預(yù)熱期、強(qiáng)銷期、熱銷期、尾盤期階段性劃分，項(xiàng)目市場(chǎng)推

廣過程也可以相應(yīng)地分為四個(gè)階段，針對(duì)各個(gè)階段銷售任務(wù)的不同制訂不同的推廣計(jì)劃。在預(yù)熱期，市場(chǎng)推廣應(yīng)該以推介物業(yè)特點(diǎn)為主題，向消費(fèi)者展示樓盤的基本情況；在強(qiáng)銷期應(yīng)該以推介市場(chǎng)為主題，讓更多的目標(biāo)客戶群關(guān)注；茌持銷期應(yīng)該以推介廣告主體為主，配合樣板間，在人氣積聚的環(huán)境下，使消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買欲望；在尾盤期應(yīng)該以樸實(shí)的宣傳為重點(diǎn)，突出項(xiàng)目各種功能性特點(diǎn)，吸引消費(fèi)者。

2.1.1開發(fā)階段的營(yíng)銷策劃

企業(yè)在開發(fā)階段的營(yíng)銷策劃應(yīng)具有前瞻性，要用發(fā)展的眼光，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)市場(chǎng)前景開展調(diào)查和預(yù)測(cè)，進(jìn)行供需分析和和開發(fā)潛力分析，做好前期準(zhǔn)備工作。只有這樣，才能使所開發(fā)的產(chǎn)品在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)一直處于保值甚至增值的狀態(tài)，在長(zhǎng)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗地位，贏得市場(chǎng)份額。

2.1.2銷售階段的營(yíng)銷策劃

企業(yè)在銷售階段的營(yíng)銷策劃就是采取各種有利的促銷手段，如廣告、媒體、活動(dòng)推廣、品牌效應(yīng)、公共關(guān)系等手段，讓更多的消費(fèi)者了解企業(yè)的形象和產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，用各種方法增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)買信心，為消費(fèi)者提供滿意和周到的服務(wù)，在銷售的黃金期占有市場(chǎng)。

2.1.3物業(yè)管理階段的營(yíng)銷策劃

物業(yè)是連接企業(yè)和消費(fèi)者的橋梁和紐帶，消費(fèi)者通過物業(yè)了解和熟悉企業(yè)，因此，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，在一定程度上對(duì)消費(fèi)者是否購(gòu)房起到了關(guān)鍵性的作用。加強(qiáng)物業(yè)管理營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)把為客戶服務(wù)最為宗旨，如果顧客在享受物業(yè)服務(wù)中感受到安全放心，達(dá)到滿意的程度，才能吸引顧客踴躍購(gòu)房。

2.2房地產(chǎn)營(yíng)銷的幾種方法比較

為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的營(yíng)銷目標(biāo)，一般使用以下幾種營(yíng)銷方式：廣告，活動(dòng)推廣，品牌推廣，公共關(guān)系。幾種方法的主要特點(diǎn)見表1。

表1幾種營(yíng)銷方式對(duì)比

2.2.1廣告推廣

廣告推廣是根據(jù)營(yíng)銷推廣的計(jì)劃和目標(biāo)，在市場(chǎng)調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，對(duì)廣告活動(dòng)的戰(zhàn)略和策略進(jìn)行整體的系統(tǒng)籌劃。它是一種提前的、先行的、具有指導(dǎo)性的活動(dòng)，決定廣告活動(dòng)的基本思路和方向。它包含有分析環(huán)境并明確要求、分析廣告產(chǎn)品、確定廣告對(duì)象、確定廣告目標(biāo)、確定廣告主體和創(chuàng)意、廣告策略選擇、確定廣告預(yù)算、廣告決策、廣告效果分析等九項(xiàng)內(nèi)容。

2_2.2活動(dòng)推廣

活動(dòng)推廣是指企業(yè)調(diào)動(dòng)各方力量，通過舉辦大眾關(guān)心的、具有創(chuàng)意性的活動(dòng)，吸引消費(fèi)者的參與并吸引媒體的報(bào)道，從而提升企業(yè)和樓盤的知名度，樹立良好形象，達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。

活動(dòng)推廣的類型有：樓盤慶典儀式；社會(huì)公益活動(dòng)；社區(qū)內(nèi)活動(dòng)；大型有獎(jiǎng)銷售、打折促銷活動(dòng)；導(dǎo)引教育型活動(dòng)；善用時(shí)勢(shì)環(huán)境型活動(dòng)等。

2.2.3品牌推廣

品牌推廣是從規(guī)劃設(shè)計(jì)到整個(gè)開發(fā)過程的一項(xiàng)系統(tǒng)工程，在整個(gè)過程中開展品牌積累與創(chuàng)新工程，通過品牌推廣，提升了項(xiàng)目的附加值，充實(shí)了項(xiàng)目的內(nèi)涵。

可采取以下方法：樓盤品牌戰(zhàn)略；企業(yè)品牌戰(zhàn)略；企業(yè)與樓盤品牌聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)略。

2.2.4公共關(guān)系

公共關(guān)系是利用各種方法和途徑，同消費(fèi)者、中介、社區(qū)民眾、政府機(jī)構(gòu)以及新聞媒介在內(nèi)的各方面公眾進(jìn)行溝通和交流，在社會(huì)中建立良好形象和營(yíng)銷環(huán)境的活動(dòng)。

可以采用以下幾種方法：新聞；事件；社區(qū)關(guān)系，調(diào)研活動(dòng)；對(duì)外聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)工作。

通過以上分析，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是在不同的銷售階段，對(duì)產(chǎn)品所處的區(qū)位、配套設(shè)施、環(huán)境設(shè)計(jì)、單體建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等情況進(jìn)行分析，從而對(duì)顧客群進(jìn)行全方位的分析調(diào)查，制定出以滿足消費(fèi)者需求為核心的切實(shí)可行的營(yíng)銷策略，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。

3、“DL—YLY”項(xiàng)目的營(yíng)銷計(jì)劃

3.1項(xiàng)目基本情況

DL-YLY項(xiàng)目位于大連市旅順軟件產(chǎn)業(yè)帶，屬于宜居生態(tài)地產(chǎn)，周邊有輕軌和多個(gè)公交站點(diǎn)，交通便利。小區(qū)附近設(shè)有商業(yè)綜合體和中小學(xué)校，周邊有多個(gè)低碳環(huán)保山體公園，設(shè)有居民健身中心等。

3.2項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃

一期在2016年7月份開盤銷售，銷售周期計(jì)劃在2年左右。

（1）2016年3、4月蓄勢(shì)待發(fā)期。售樓處裝修、裝飾完成正式啟用；樣板間完成對(duì)外開放i參加春季房展；客戶積累；會(huì)員征集、招募會(huì)員。

（2）2016年5月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期。一期工程開工啟動(dòng)；會(huì)員客戶預(yù)訂。

（3）2016年7月開盤熱銷期。具備銷售條件；一期第一組團(tuán)開盤銷售。

（4）2016年8、9月續(xù)銷。

（5）2016年10持續(xù)推廣期。形象宣傳；主體全面封頂；參加秋季房展會(huì)，根據(jù)銷售情況分期推出房源（秋展強(qiáng)銷）。

（6）2016年11、12月續(xù)銷（活動(dòng)促銷）。

（7）2017年3月完成配套及室內(nèi)裝飾；參加2017年春季房展會(huì)準(zhǔn)現(xiàn)房促銷。

（8）2017年5月完成室外硬軟覆蓋；現(xiàn)房銷售；預(yù)留中央景觀帶20%-30%房源現(xiàn)房實(shí)景銷售。

（9）2017年6月尾盤清理期。全面交房；尾盤銷售。

“DL-YLY”項(xiàng)目，使項(xiàng)目周邊整體地域價(jià)值實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，引領(lǐng)大連城市居住新的遷徙文明。

結(jié)語：

第4篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷;房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷價(jià)值;多目標(biāo)系統(tǒng)評(píng)價(jià)樹圖

Abstract: Using the system scientific theory, combined with mathematical models shaped, national real estate project successful marketing case the establishment of small and medium-sized county real estate project marketing multi-target system evaluation tree diagram, using tree diagram progressively merge calculate the target marketing of real estate projectsconsolidated desirable degree and is determined according to the value of the desirable target real estate project marketing prospects, and thus provide a reference for small and medium-sized county real estate projects throughout the development and slow-moving real estate marketing planning.

Keywords: real estate project market marketing; marketing value of real estate projects; multi-target system evaluation tree diagram

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104(2013)

一、中小縣城房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷理性決策的必然性

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，中小縣城房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)也在加速發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，部分中小縣城已處于賣方市場(chǎng)的背景下，又面臨省市大房地產(chǎn)公司加入競(jìng)爭(zhēng)的格局，中小縣城房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H靠幾個(gè)點(diǎn)子蓋房子的時(shí)代已經(jīng)過去?？茖W(xué)，理性、全面的決策，才是中小縣城房地產(chǎn)項(xiàng)目的出路，定性和定量的科學(xué)決策才是成功的必然。

本文利用系統(tǒng)科學(xué)的理論知識(shí)，在總結(jié)分析深圳萬科、大連萬達(dá)、昆明萃辰等策劃經(jīng)營(yíng)的樣本數(shù)據(jù)和羅平財(cái)富中心、羅平金海岸等大量成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷數(shù)據(jù)后，建立目標(biāo)系統(tǒng)定量評(píng)價(jià)模型，以此為中小縣城房地產(chǎn)項(xiàng)目的科學(xué)開發(fā)和滯銷策劃提供參考。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷的系統(tǒng)特征和系統(tǒng)多目標(biāo)評(píng)價(jià)樹圖的建立

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷的系統(tǒng)特征

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷是由一個(gè)諸多系統(tǒng)按層次、多級(jí)組合而成的“動(dòng)態(tài)反饋型多米諾大系統(tǒng)”。組成這個(gè)大系統(tǒng)的各級(jí)子系統(tǒng)和各級(jí)要素具有相對(duì)獨(dú)立而又絕對(duì)相關(guān)的二義性。也即：它們的自身變化既是其子系統(tǒng)和要素變化的原因（自變量），同時(shí)又是其它子系統(tǒng)和要素變化的結(jié)果（函數(shù)），故它們之間的組合應(yīng)表現(xiàn)為多目標(biāo)逐級(jí)歸并的系統(tǒng)關(guān)系。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)值系統(tǒng)多目標(biāo)評(píng)價(jià)樹圖的建立

房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷價(jià)值綜合地講是一個(gè)綜合環(huán)境價(jià)值，而并非某個(gè)套間，某幢房屋，同時(shí)還包括某些無形的價(jià)值，如品牌的價(jià)值，故房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷價(jià)值有其有形的內(nèi)外部分，也有其無形的部分。本文據(jù)此定義把房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)值系統(tǒng)分為三個(gè)部分：即房地產(chǎn)項(xiàng)目外部生態(tài)環(huán)境價(jià)值系統(tǒng)、房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部生態(tài)環(huán)境價(jià)值系統(tǒng)和房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌價(jià)值系統(tǒng)。在此基礎(chǔ)上又把房地產(chǎn)項(xiàng)目外部生態(tài)環(huán)境價(jià)值系統(tǒng)分為：區(qū)位地段價(jià)值系統(tǒng)，周邊交通價(jià)值系統(tǒng)，周邊社區(qū)價(jià)值系統(tǒng)、價(jià)格和付款方式價(jià)值系統(tǒng)；把房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部生態(tài)環(huán)境價(jià)值系統(tǒng)分為：小區(qū)內(nèi)部環(huán)境價(jià)值系統(tǒng)，規(guī)劃套型與建筑質(zhì)量?jī)r(jià)值系統(tǒng)，小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施價(jià)值系統(tǒng)和小區(qū)物業(yè)管理水平價(jià)值系統(tǒng)；把房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌價(jià)值系統(tǒng)又分為：品牌營(yíng)銷與經(jīng)營(yíng)水平價(jià)值系統(tǒng)和顧問與決策水平價(jià)值系統(tǒng)。即如下樹圖：

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)值系統(tǒng)多目標(biāo)評(píng)價(jià)樹圖

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)值系統(tǒng)模糊定量取值表的建立

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)值系統(tǒng)的樹圖構(gòu)成，近一步為基層十個(gè)子系統(tǒng)建立模糊定量取值表，以便為逐步歸并計(jì)算取得原始數(shù)據(jù)。建立的方法是：根據(jù)決定房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷水平的各系統(tǒng)的四個(gè)主要因素建立列項(xiàng)表，再根據(jù)四個(gè)主要因素在優(yōu)、良、中、差、劣上的差別建立行項(xiàng)表，具體的模糊定量取值可參考如下表（1-10）

區(qū)位地段價(jià)值系統(tǒng)模糊變理X1取值表（1-1）

交通條件價(jià)值系統(tǒng)模糊變量X2取值表（1-2）

周邊社區(qū)環(huán)境價(jià)值系統(tǒng)模糊變量X3取值表（1-3）

價(jià)格與付款方式價(jià)值系統(tǒng)模糊變量X4取值表（1-4）

規(guī)劃套型及建筑質(zhì)量?jī)r(jià)值系統(tǒng)模糊變量X5取值表（1-5）

小區(qū)內(nèi)部生態(tài)環(huán)境價(jià)值系統(tǒng)模糊變量X6取值表（1-6）

小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施價(jià)值系統(tǒng)模糊變量X7取值表（1-7）

物業(yè)管理水平價(jià)值系統(tǒng)模糊變理X8取值表（1-8）

品牌營(yíng)銷與經(jīng)營(yíng)水平價(jià)值系統(tǒng)模糊變量X9取值表（1-9）

顧問與決策水平價(jià)值系統(tǒng)模糊變量X10取值表（1-10）

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)值多目標(biāo)逐級(jí)歸并權(quán)圖的建立

根據(jù)房產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)值系統(tǒng)樹圖，以及十個(gè)基層模糊定量取值，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)值多目標(biāo)逐級(jí)歸并樹圖如下：

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)值多目標(biāo)逐級(jí)歸并樹圖

采用本多目標(biāo)系統(tǒng)樹圖對(duì)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行逐級(jí)歸并計(jì)算時(shí)按如下流程運(yùn)算：

W（I-1）=X10.5·X20.5

W（I-2）=X50.6·X60.4

Z3=W（I-3）=X9×0.45+X10×0.55

W（II-1）=W（I-1）×0.6+X3×0.4

W（II-2）=W（I-2）×0.7+X7×0.3

Z1=W（III-1）=W（II-1）×0.75+X4×0.25

Z2=W（III-2）=W（II-2）×0.6+X8×0.4

P=Z10.5·Z20.5

H=P×0.6+Z3×0.4

應(yīng)用本多目標(biāo)樹圖應(yīng)注意：

1、X1-X10可以根據(jù)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的狀況從表（1-10）中插值取得。

2、樹圖作為相對(duì)尺度，對(duì)不同評(píng)價(jià)決策目標(biāo)的相應(yīng)量化應(yīng)取得同一標(biāo)準(zhǔn)下的相對(duì)公允。

3、本系統(tǒng)中的分配權(quán)重是根據(jù)專家組對(duì)目標(biāo)樣本綜合評(píng)分平均而得，具體應(yīng)用時(shí)可根據(jù)同一類型的樣本值作變更調(diào)整。

4、逐步歸并計(jì)算法則為：加法法則、乘法法則、代換法則。當(dāng)兩者相關(guān)性非常強(qiáng)烈時(shí)采時(shí)乘法法則，兩者互為補(bǔ)充或關(guān)系不太密切時(shí)采用加法法則。當(dāng)基層兩者歸并計(jì)算后其值就代換了基層兩者的綜合作用，進(jìn)入與其他子系統(tǒng)進(jìn)行歸并計(jì)算。

5、樹圖的要素（子系統(tǒng)）歸并次序或歸并層次結(jié)構(gòu)可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行變更組合，也可對(duì)基層的子系統(tǒng)進(jìn)行更為深入的細(xì)分，但應(yīng)能準(zhǔn)確評(píng)價(jià)，細(xì)分度可粗、可細(xì)。

6、本樹圖適用于高次人居環(huán)境的房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷決策評(píng)價(jià)。

五、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷前景合意度等級(jí)判別表

針對(duì)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，運(yùn)用多目標(biāo)評(píng)價(jià)樹圖逐級(jí)歸并計(jì)算的結(jié)果，可通過如下等級(jí)表判定房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷全景狀況，從而為房地產(chǎn)項(xiàng)目全程開發(fā)策劃和后期營(yíng)銷診斷策劃提供決策參考。

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷前景合意度等級(jí)判別表

（說明：該營(yíng)銷前景等級(jí)判別表是全國(guó)大中城市多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)用多目標(biāo)逐級(jí)歸并樹圖的總結(jié)，具有相對(duì)的客觀性，但應(yīng)注意隨時(shí)間和競(jìng)爭(zhēng)的推移，該標(biāo)準(zhǔn)要作適當(dāng)調(diào)整，以適應(yīng)發(fā)展的需要。）

參考文獻(xiàn)：

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3、王志剛，大盤時(shí)代，四川人民出版社，2001年

4、賈士軍，房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃，廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2001年

5、中華房網(wǎng)：

第5篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 營(yíng)銷 影響因素 層次分析法

現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很好的機(jī)遇，然而，房地產(chǎn)行業(yè)具有資金量大，風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，給房地產(chǎn)業(yè)的決策者提出了更大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)開發(fā)商從項(xiàng)目決策初期，就應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、整體策劃、項(xiàng)目的實(shí)施和銷售管理等營(yíng)銷策略決策。但是，房地產(chǎn)業(yè)在營(yíng)銷決策這方面的現(xiàn)狀卻不容樂觀，房地產(chǎn)企業(yè)大都存在這樣一個(gè)問題：即對(duì)決策方案的選擇帶有很大的隨意性，部分決策者往往把自己的經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷作為選擇的標(biāo)準(zhǔn)，而不進(jìn)行嚴(yán)密的理論分析，較少使用規(guī)范的評(píng)價(jià)方法來做出科學(xué)的評(píng)價(jià)。

本文將運(yùn)用層次分析法，建立了相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷決策影響模型，對(duì)主要的影響因素進(jìn)行量化分析，根據(jù)其影響權(quán)重進(jìn)行排序，為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行營(yíng)銷策劃影響因素的評(píng)價(jià)提供了科學(xué)的方法，為做出正確決策提供一種可參考的思路。

一、層次分析法原理概述

層次分析法（Analytical Hierarchy Process，簡(jiǎn)稱AHP方法)是美國(guó)運(yùn)籌學(xué)家A.L Saaty于本世紀(jì)70年代提出的，它是一種定性與定量相結(jié)合的決策分析方法。它是一種將決策者對(duì)復(fù)雜系統(tǒng)的決策思維模型化、數(shù)量化的過程。它的特點(diǎn)是把復(fù)雜問題中的各種因素通過劃分為相互聯(lián)系的有序?qū)哟?，使之條理化，根據(jù)對(duì)一定客觀現(xiàn)實(shí)的主觀判斷結(jié)構(gòu)（主要是兩兩比較）把專家意見和分析者的判斷結(jié)果直接而有效地結(jié)合起來，將一層次元素兩兩比較的重要性進(jìn)行定量描述。而后，利用數(shù)學(xué)方法計(jì)算反映每一層次元素的相對(duì)重要性次序的權(quán)值，通過各個(gè)層次因素的權(quán)重，計(jì)算所有元素的相對(duì)權(quán)重并進(jìn)行排序。

該方法自1982年被介紹到我國(guó)以來，以其定性與定量相結(jié)合地處理各種決策因素的特點(diǎn)，以及其系統(tǒng)靈活簡(jiǎn)潔的優(yōu)點(diǎn)，迅速地在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)各個(gè)領(lǐng)域內(nèi)，如能源系統(tǒng)分析、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)管理、科研評(píng)價(jià)等，得到了廣泛的重視和應(yīng)用。

二、基于層次分析法的影響因素分析模型的構(gòu)建

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行營(yíng)銷策劃，必然受到多種因素的共同影響。筆者走訪調(diào)研了廣州市及周邊的數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)，通過與房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷策劃人員和營(yíng)銷專家進(jìn)行深入探討，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的特點(diǎn)，把房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策略影響因素分成四個(gè)大類,分別是:外部市場(chǎng)環(huán)境因素、消費(fèi)者因素、房地產(chǎn)項(xiàng)目自身?xiàng)l件、房地產(chǎn)企業(yè)因素，而每一大類又有6到7個(gè)子因素構(gòu)成,總共26個(gè)因素。根據(jù)層次分析法的要求，這四個(gè)大類屬于準(zhǔn)則層,而這26個(gè)子因素則屬于指標(biāo)層。指標(biāo)層的內(nèi)容是對(duì)準(zhǔn)則層的進(jìn)一步細(xì)化和具體化。下面就可以構(gòu)建房地產(chǎn)營(yíng)銷策略影響因素層次結(jié)構(gòu)模型了,具體如圖1所示,具體的指標(biāo)層因素將在表2中詳細(xì)列出。

在建立了分析模型以后，需要對(duì)各個(gè)影響因素進(jìn)行量化分析。為了提高研究的科學(xué)性和代表性，本文采用問卷法進(jìn)行收集所需的信息。由于本文的研究是站在房地產(chǎn)開發(fā)商的角度，因此，確定的調(diào)研對(duì)象是開發(fā)商的營(yíng)銷部門人員。被調(diào)研企業(yè)包括萬科、合生創(chuàng)展、碧桂圓、錦繡香江等分布在廣州及其周邊城市的房地產(chǎn)企業(yè)。調(diào)研過程共發(fā)放問卷500份，回收了431份，其中有效問卷372份。被調(diào)查者對(duì)這26個(gè)影響因素在制定房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的重要性程度進(jìn)行評(píng)分，1分代表重要性程度低，5分代表重要性程度高。然后經(jīng)過統(tǒng)計(jì)分析，可以得出各個(gè)影響因素的初步得分和準(zhǔn)則層4類因素的平均得分。

三、各個(gè)影響因素權(quán)重計(jì)算

該分析模型有準(zhǔn)則層因素和指標(biāo)層因素兩個(gè)層次,先對(duì)準(zhǔn)則層因素進(jìn)行模分析。首先，把準(zhǔn)則層的4大類因素分別命名為A類、B類、C類和D類。我們根據(jù)其平均得分3.27、2.79、3.20和3.01，同時(shí)依據(jù)多位專家意見，得出準(zhǔn)則層的判斷矩陣，具體如表1所示。

其次，在判斷矩陣的基礎(chǔ)上進(jìn)行和行法計(jì)算,得出A類因素影響權(quán)重值為0.370、B類為0.100、C類為0.345、D類為0.185,接著計(jì)算判斷矩陣的一致性指標(biāo)CI,并查表確定相應(yīng)的平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI,計(jì)算得出隨機(jī)一致性比率CR=CI/RI,此處CI=0.0035,CR=0.0038，表明該判斷矩陣達(dá)到CR

再次，用類似的方法對(duì)指標(biāo)層的4個(gè)判斷矩陣進(jìn)行計(jì)算，得出各個(gè)影響因素在該類別下的權(quán)重值。指標(biāo)層的4個(gè)判斷矩陣的一致性指標(biāo)CR都小于0.1，表明矩陣具有良好的一致性。例如“政府調(diào)控政策”這個(gè)因素在A類因素下的權(quán)重值是0.202，而A類因素的權(quán)重值是0.370，因此因素“政府調(diào)控政策”的最終權(quán)重為0.202×0.370＝0.0746，其他因素計(jì)算方法相同。

最后，按照每個(gè)影響因素的最終權(quán)重進(jìn)行排序，如表2所示。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略影響因素分析

通過利用層次分析法，對(duì)各個(gè)影響因素的重要性程度有了一個(gè)量化的比較結(jié)果，下面將結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)結(jié)果進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

從圖2中可以看出，這4大類因素都是相互聯(lián)系，相互影響的，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，每一大類因素的影響程度有所差別。在這4大類因素當(dāng)中，權(quán)重最大的是外部市場(chǎng)環(huán)境因素，影響權(quán)重為0.370；其次是房地產(chǎn)項(xiàng)目自身?xiàng)l件，權(quán)重為0.345；接著是房地產(chǎn)企業(yè)因素，權(quán)重為0.185，而影響權(quán)重最小的是消費(fèi)者因素，為0.100。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行營(yíng)銷策劃活動(dòng)時(shí)，在這4大類因素中，企業(yè)最關(guān)注的是外部營(yíng)銷環(huán)境和項(xiàng)目自身?xiàng)l件，對(duì)消費(fèi)者的關(guān)注程度是最低的。這與當(dāng)前主流的以消費(fèi)者為導(dǎo)向的營(yíng)銷理論的有較大差異。為此，我們需要從理論和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性尋找差異的原因。

營(yíng)銷理論從4P發(fā)展到4C，甚至是4R的階段，從一開始的以產(chǎn)品為中心到如今以消費(fèi)者為中心，代表著營(yíng)銷理念的不斷發(fā)發(fā)展變化。但是是否就說明4R理論比4P理論更先進(jìn)呢？筆者認(rèn)為并非如此理解，它們之間的關(guān)系不應(yīng)該看成為相互替代，而應(yīng)當(dāng)看作一種相互補(bǔ)充，并且在不同的行業(yè)和不同的公司里，側(cè)重點(diǎn)都有所不同。在極具特殊性的房地產(chǎn)行業(yè)里，營(yíng)銷理念也要根據(jù)實(shí)際情況而變化。房地產(chǎn)的特殊性表現(xiàn)為:與人們的生活密切相關(guān)，建設(shè)周期長(zhǎng)，投資成本大，售價(jià)昂貴，對(duì)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境非常敏感。因此，外部市場(chǎng)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷的影響程度是最大的。尤其是“政府政策調(diào)控”因素，在所有指標(biāo)層因素當(dāng)中權(quán)重是最大的。國(guó)家和地方政府通過一系列政策舉措在諸如土地制度、住房制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策等方面進(jìn)行調(diào)控，可以說政策的導(dǎo)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的命運(yùn)至關(guān)重要。同時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的不可移動(dòng)性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為極強(qiáng)的區(qū)域性。表2中的“交通便利條件”因素和“區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況”因素的兩個(gè)因素具有非常大的影響權(quán)重，它們是衡量一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)達(dá)程度及受關(guān)注程度的一個(gè)指標(biāo)，一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，交通越便利，則當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)也越高，市民選擇在此購(gòu)房的欲望就越強(qiáng)烈，且這三者之間是一個(gè)連鎖反應(yīng)，相互影響的。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的自身?xiàng)l件這一大類因素對(duì)營(yíng)銷的影響也是比較大的，是消費(fèi)者影響權(quán)重的3倍多，表明房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷理念是以產(chǎn)品為導(dǎo)向的，房地產(chǎn)項(xiàng)目是營(yíng)銷決策思考的出發(fā)點(diǎn)。究其原因主要有兩方面：一方面近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)是賣方市場(chǎng)，市場(chǎng)需求旺盛；另一方面，以產(chǎn)品為中心是從間接的角度考慮消費(fèi)者的個(gè)性化需求，其本質(zhì)也是基于消費(fèi)者需求而設(shè)計(jì)與生產(chǎn)商品的。無論是對(duì)外部環(huán)境的關(guān)注還是對(duì)房地產(chǎn)商品的重視，都與消費(fèi)者的收入、購(gòu)買偏好、投資需求等有密切的聯(lián)系。

在房地產(chǎn)企業(yè)因素這一大類因素當(dāng)中，最受關(guān)注的是企業(yè)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的能力，在激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，沒有卓越的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的能力是不可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力提升的目標(biāo)。另外，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們品牌意識(shí)也在加強(qiáng)。品牌不僅為表示商品或服務(wù)來源的標(biāo)志，而且是房地產(chǎn)企業(yè)樓盤的市場(chǎng)信譽(yù)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的集中體現(xiàn)，品牌資源對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說可帶來商譽(yù)利潤(rùn)、資金和營(yíng)銷投資效應(yīng)。

五、結(jié)束語

影響房地產(chǎn)營(yíng)銷策路的因素是多方面的，開發(fā)商如何在找出自己項(xiàng)目的影響因素后，采取相應(yīng)的措施，需要建立系統(tǒng)的模型，進(jìn)行綜合的分析和比較，找出最佳的營(yíng)銷策略和方案，可以參考以上的分析基礎(chǔ)上，建立對(duì)應(yīng)的優(yōu)選營(yíng)銷方案。本文采用了數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法和層次分析法得出其影響的重要程度，對(duì)于各個(gè)因素的權(quán)重指標(biāo)考慮尚有改進(jìn)的地方。目前國(guó)內(nèi)缺乏此方面的依據(jù)和參考資料，各個(gè)因子的影響程度量化的方法還需要優(yōu)化和改進(jìn)。

參考文獻(xiàn):

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[2]金昕:當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷模式的探討[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2007,(03)

第6篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃范文

1.1人本理念中國(guó)儒家的仁愛思想和西方的人文主義思潮為房地產(chǎn)營(yíng)銷的人本理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)消費(fèi)者的需要，從而促進(jìn)商品房的銷售，獲取利潤(rùn)，加快資金鏈的循環(huán)。企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都必須圍繞消費(fèi)者的愿望、需求和價(jià)值觀念展開，這是房地產(chǎn)營(yíng)銷理念的根本所在。

1.2生態(tài)理念隨著工業(yè)化在世界范圍內(nèi)的推廣，全球生態(tài)環(huán)境不斷惡化，人類生存不斷遭受挑戰(zhàn)，這在客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)理念，這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間，也是為子孫后代的永續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

1.3科技理念隨著日新月異的科技發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)也迅速地現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；?。表現(xiàn)為，建筑材料從傳統(tǒng)的磚瓦轉(zhuǎn)向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料；建筑技術(shù)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，現(xiàn)代化施工設(shè)備得到了廣泛應(yīng)用；建筑功能走向多元化，給人們提供了更加多樣便捷的服務(wù)。

1.4投資理念投資不動(dòng)產(chǎn)愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國(guó)，近年房地產(chǎn)投資更是成為投資熱點(diǎn)。當(dāng)然樓市也存在風(fēng)險(xiǎn)，投資需要謹(jǐn)慎，要時(shí)刻注意宏觀政策的調(diào)整，避免投資受損。江蘇徐州“楓林名門”項(xiàng)目，整體規(guī)劃緊扣流行的文化、生態(tài)理念，努力創(chuàng)造一個(gè)布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、服務(wù)完善、生活方便、綠意盎然并具有現(xiàn)代化建設(shè)風(fēng)格的居住小區(qū)。24.5%超低建筑密度和高達(dá)31.6%的綠化率，小橋流水、花團(tuán)錦簇、綠樹成蔭，共同構(gòu)建集休閑、賞景、養(yǎng)生于一體的“類自然”的生態(tài)環(huán)境，為業(yè)主精心營(yíng)造一個(gè)寧?kù)o、舒適、時(shí)尚的國(guó)際化社區(qū)生活。

2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷注意問題

房地產(chǎn)商品的非標(biāo)準(zhǔn)化，加之不正當(dāng)利益的驅(qū)使，導(dǎo)致了營(yíng)銷的非標(biāo)準(zhǔn)化。房地產(chǎn)開發(fā)陷入了一些誤區(qū)，以消費(fèi)者需求為出發(fā)點(diǎn)的房地產(chǎn)營(yíng)銷被嚴(yán)重扭曲。因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)要注意以下幾個(gè)問題：

2.1房地產(chǎn)的商品屬性房地產(chǎn)是一種商品，開發(fā)商建設(shè)商品房的目的就是為了出售并盈利。因此，要從商品的視角去看待房地產(chǎn)，作為一種商品，其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)必然是在市場(chǎng)交換的過程中，而交換得以實(shí)現(xiàn)的最關(guān)鍵因素是商品的使用價(jià)值符合消費(fèi)者的需求。在做房地產(chǎn)策劃時(shí)要注意，營(yíng)銷具有相對(duì)現(xiàn)實(shí)性，任何營(yíng)銷策劃都必須建立在高質(zhì)量商品的基礎(chǔ)上。消費(fèi)者是圓心，開發(fā)是半徑，營(yíng)銷是圓弧。按照消費(fèi)者意愿去開發(fā)，適當(dāng)引導(dǎo)市場(chǎng)適應(yīng)自己開發(fā)的商品，才是房地產(chǎn)營(yíng)銷的基礎(chǔ)。

2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的區(qū)域關(guān)系作為一種特殊的商品，房地產(chǎn)有其特殊的市場(chǎng)群體，是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，需要具備營(yíng)銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多，諸如總量因素、區(qū)域因素、社會(huì)因素、區(qū)域因素、文化因素、需求因素和購(gòu)買力因素等，需求量大、實(shí)際購(gòu)買力不足也是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大癥結(jié)。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)營(yíng)銷中經(jīng)?？梢钥吹礁鞣N各樣的“營(yíng)銷短視”，比如：價(jià)格短視，為了求得短期財(cái)務(wù)利潤(rùn)最大化，忽略了房地產(chǎn)長(zhǎng)期的增值空間；節(jié)奏短視，整個(gè)樓盤同時(shí)上市，結(jié)果剩下“死角房”無人問津；效應(yīng)短視，片面運(yùn)用營(yíng)銷策略，過度迷信技巧，項(xiàng)目有組織無計(jì)劃，前后矛盾。產(chǎn)生這些偏差的原因在于：開發(fā)商過度關(guān)注成交消費(fèi)區(qū)域，忽略了客戶培養(yǎng)區(qū)域，難以產(chǎn)生恒穩(wěn)的市場(chǎng)效應(yīng)。為了解決這些問題，要正確處理好營(yíng)銷導(dǎo)入?yún)^(qū)域、發(fā)育區(qū)域和運(yùn)作區(qū)域的的關(guān)系。導(dǎo)入?yún)^(qū)域，包括廣告、包裝等對(duì)外宣傳手段，主要用來集聚人氣；有了早期較好的宣傳，可以吸引眾多的消費(fèi)者，如何培育潛在的購(gòu)買市場(chǎng)及制定怎樣的銷售方案將是營(yíng)銷方案的核心；再好的方案需要專業(yè)營(yíng)銷人員認(rèn)真全面的執(zhí)行，這也直接影響到銷售業(yè)績(jī)。

2.3正確的認(rèn)識(shí)和看待房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃營(yíng)銷策劃要注重創(chuàng)意，但是策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠于主題，切忌天馬行空。在客戶最終選擇產(chǎn)品的因素中，性價(jià)比是競(jìng)爭(zhēng)勝出的關(guān)鍵。沒有哪一個(gè)因素是絕對(duì)第一重要的，同樣也沒有哪一個(gè)因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個(gè)細(xì)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，廣告、工程進(jìn)展、設(shè)計(jì)優(yōu)化、物業(yè)管理、價(jià)格變動(dòng)等，都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)、目的一致，保證營(yíng)銷的整體性。適當(dāng)?shù)貫樽约喊b，本無可厚非，但夸大事實(shí)，推行策劃迷信，則會(huì)使房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃誤入歧途。事實(shí)上，目前不少策劃人所做的策劃方案遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高水平營(yíng)銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點(diǎn)，對(duì)銷售的促進(jìn)只起相對(duì)作用；另一方面，賣點(diǎn)的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時(shí)也使樓盤的成本不斷攀升。營(yíng)銷策劃雖然在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場(chǎng)的潛力開拓，認(rèn)為“一策去百病”，將是一個(gè)很嚴(yán)重的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤，貫穿市場(chǎng)營(yíng)銷意識(shí)，尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤市場(chǎng)推廣的行為方式。高水平的營(yíng)銷策劃不僅可以減少房地產(chǎn)項(xiàng)目在配置資源時(shí)的交易成本，而且可以有效規(guī)避營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)，是一種周密而詳盡的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作謀略，是房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的恰當(dāng)運(yùn)用?！笆袌?chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，策劃如指揮”，高層次的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已成為策劃智謀的較量，稍有松懈，就會(huì)從房地產(chǎn)市場(chǎng)的頂峰跌入谷底。我們既要反對(duì)盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無用”的片面思維。

2.4營(yíng)銷策劃與銷售營(yíng)銷策劃與銷售緊密呼應(yīng)，營(yíng)銷策劃的最后工作就是銷售策劃，銷售情況是驗(yàn)證前期所有策劃工作效果的標(biāo)準(zhǔn)。因此，應(yīng)該將銷售納入統(tǒng)一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進(jìn)項(xiàng)目成交，優(yōu)化項(xiàng)目品牌。要想提高策劃對(duì)項(xiàng)目銷售的幫助程度，必須強(qiáng)調(diào)銷售對(duì)策劃的反饋，強(qiáng)調(diào)銷售對(duì)策劃思路的理解與配合。市場(chǎng)與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，相輔相成，這才是真正高效且科學(xué)的營(yíng)銷思維方式。

3房地產(chǎn)策劃發(fā)展方向

近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)、新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和居民消費(fèi)熱點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)營(yíng)銷觀念和方法開始逐步走向一個(gè)更高的層次，房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷觀念的廣泛傳播過程實(shí)質(zhì)上就是市場(chǎng)不斷走向成熟的過程。

首先，開發(fā)商由重視營(yíng)銷策劃和概念打造轉(zhuǎn)移到重視前期研究和產(chǎn)品定位。多年來，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在營(yíng)銷策劃上，市場(chǎng)的熱點(diǎn)也在營(yíng)銷策劃上，營(yíng)銷策劃在很大程度上已被視為項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵。隨著市場(chǎng)的發(fā)展和實(shí)踐的深入，項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究和策劃越來越受到重視，市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)掘、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析、客戶定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、開發(fā)策略、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、經(jīng)濟(jì)測(cè)算、營(yíng)銷方案等均在項(xiàng)目前期得到細(xì)致研究，以慎重制定更加高效、快捷的營(yíng)銷策劃方案。

第7篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃范文

1.1 是職業(yè)教育區(qū)別于普通高等教育的優(yōu)勢(shì)

人社部最新數(shù)據(jù)顯示，2016 年高校畢業(yè)生是765 萬人，比去年增加16 萬人，而且中職畢業(yè)生和初高中畢業(yè)以后不再繼續(xù)升學(xué)的學(xué)生大約也是這個(gè)數(shù)量。青年的就業(yè)群體加在一起大約有1500 萬左右，就業(yè)形勢(shì)非常艱巨。就我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，已經(jīng)歷農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，在工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)展至知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的過渡期。在這個(gè)過渡期，最稀缺的是技能型人才和能將知識(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)化率的人才，而現(xiàn)在培養(yǎng)的大學(xué)生基本都是復(fù)合型人才。大學(xué)生就業(yè)難和企業(yè)招工難是現(xiàn)代教育體制下面臨的現(xiàn)實(shí)問題，這與普通高等教育重理論輕實(shí)踐的教育教學(xué)觀念是息息相關(guān)的。與之相比，職業(yè)教育的目的是培養(yǎng)應(yīng)用人才以及具有一定文化水平和專業(yè)知識(shí)技能的勞動(dòng)者，與普通教育和成人教育相比較，職業(yè)教育側(cè)重于職業(yè)能力的培養(yǎng)，能夠滿足企業(yè)對(duì)高技能型、應(yīng)用型人才的需求，在社會(huì)上受到了越來越廣泛的關(guān)注。

1.2 是職業(yè)教育取得社會(huì)認(rèn)同的基本要求

職業(yè)能力是衡量職業(yè)教育好壞的依據(jù)，而職業(yè)能力的強(qiáng)弱不僅取決于教育內(nèi)部的自我評(píng)價(jià)，更重要的是取決于社會(huì)的集體認(rèn)知，尤其是學(xué)生家長(zhǎng)及用人單位的認(rèn)知。當(dāng)學(xué)生家長(zhǎng)切實(shí)看到子女在職場(chǎng)中的表現(xiàn)和獲得的認(rèn)可時(shí)，從中獲得更多的成就時(shí)，職業(yè)教育的質(zhì)量才會(huì)被更多的人發(fā)現(xiàn)和認(rèn)可。當(dāng)企業(yè)等用人單位發(fā)現(xiàn)所用工人的勞動(dòng)效率高并且具有更高的提升及發(fā)展的潛力時(shí)，職業(yè)教育的吸引力自然會(huì)提升。

1.3 是高職畢業(yè)生快速適應(yīng)職業(yè)及謀求職業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)

職業(yè)能力賦予受教育者立身之本，畢業(yè)生進(jìn)入企業(yè)工作，除了要能夠快速進(jìn)入工作角色，獨(dú)立完成崗位上的工作任務(wù)之外，還要學(xué)會(huì)與領(lǐng)導(dǎo)、同事密切溝通配合，共同完成任務(wù)。工作之余，還要在工作中不斷地總結(jié)，制定更長(zhǎng)遠(yuǎn)的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，謀求更高的職業(yè)發(fā)展空間;這些職業(yè)能力恰恰就是職業(yè)教育重點(diǎn)培養(yǎng)的專業(yè)能力、一般能力和關(guān)鍵能力。

2 如何在房地產(chǎn)營(yíng)銷課程教學(xué)中提升學(xué)生的職業(yè)能力

房地產(chǎn)營(yíng)銷操作實(shí)務(wù)課程是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的專業(yè)主干課程之一，課程設(shè)置旨在為房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目培養(yǎng)營(yíng)銷策劃崗位專業(yè)技術(shù)人才。本門課程內(nèi)容分為洽談委托業(yè)務(wù)、策劃人員市場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略四大模塊。

2.1 通過案例教學(xué)法提升學(xué)生對(duì)職業(yè)的認(rèn)識(shí)

專業(yè)教師結(jié)合在房地產(chǎn)企業(yè)任職近3 年的工作經(jīng)驗(yàn)，將在工作中實(shí)際操作過的營(yíng)銷案例引入到本課程教學(xué)的各個(gè)環(huán)節(jié)中。例如，在委托洽談業(yè)務(wù)模塊，教師結(jié)合曾合作過的知名營(yíng)銷公司世聯(lián)地產(chǎn)，講述了營(yíng)銷公司的組織架構(gòu)、策劃崗位主要工作內(nèi)容，以及世聯(lián)地產(chǎn)和新城首府項(xiàng)目簽訂的合同范本;在策劃人員市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位模塊，結(jié)合工作案例-新城悠活城、新城興業(yè)路項(xiàng)目拿地時(shí)的調(diào)查報(bào)告和定位報(bào)告，進(jìn)行了模塊內(nèi)容的拓展講解;在房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略模塊，結(jié)合曾參與過的新城香溢瀾橋、香悅半島等眾多項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃案例，對(duì)房地產(chǎn)包裝、廣告、活動(dòng)等內(nèi)容進(jìn)行了深入的講解。通過教學(xué)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，這些理論與實(shí)踐相結(jié)合的案例教學(xué)法，不僅提高了學(xué)生的課堂興趣，還提升了學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃崗位工作的認(rèn)識(shí)。

2.2 通過項(xiàng)目教學(xué)法提升學(xué)生的職業(yè)技能

本課程的內(nèi)容安排：成立房地產(chǎn)營(yíng)銷公司，尋找項(xiàng)目，對(duì)擬的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查、定位、策劃是一個(gè)完整的項(xiàng)目操作過程。本課程從本地國(guó)土資源局網(wǎng)站上尋找一個(gè)最近新交易的具有代表性的商住地塊，模擬其成為一個(gè)擬的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，讓學(xué)生根據(jù)公司提報(bào)需要的內(nèi)容對(duì)地塊展開實(shí)地調(diào)查(包含區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查等內(nèi)容)，根據(jù)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行項(xiàng)目的SWOT 分析，然后進(jìn)行項(xiàng)目的客戶、產(chǎn)品和形象定位，最后對(duì)已定位完成的項(xiàng)目撰寫策略報(bào)告(含推廣時(shí)點(diǎn)、價(jià)格策劃、廣告策劃、主要活動(dòng)策略等)。這個(gè)模擬真實(shí)項(xiàng)目的教學(xué)過程，將全課程中的理論教學(xué)點(diǎn)以項(xiàng)目實(shí)踐的形式重現(xiàn)，真正做到了讓學(xué)生邊學(xué)邊做，理論學(xué)習(xí)與社會(huì)實(shí)踐融為一體，大大提升了學(xué)生的職業(yè)技能。

2.3 通過任務(wù)驅(qū)動(dòng)法培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)素養(yǎng)

項(xiàng)目教學(xué)以提交策略報(bào)告和現(xiàn)場(chǎng)匯報(bào)為成果，計(jì)入期末總成績(jī)。在完成形式上采用學(xué)生分組完成，每個(gè)小組相當(dāng)于一家房地產(chǎn)營(yíng)銷公司，公司內(nèi)部根據(jù)需要設(shè)置組織架構(gòu)，每個(gè)組員對(duì)應(yīng)于公司相應(yīng)崗位上的一名職員，有各自的工作職能分工，在項(xiàng)目完成的過程中采用總經(jīng)理協(xié)調(diào)制。在任務(wù)的驅(qū)動(dòng)下，組員之間分工協(xié)作、相互配合，共同完成策略報(bào)告內(nèi)容，每個(gè)組員的工作成果都將直接影響報(bào)告的質(zhì)量。為了形成任務(wù)驅(qū)動(dòng)法的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在匯報(bào)時(shí)采用小組集體匯報(bào)的形式，在評(píng)分時(shí)采用小組自評(píng)、小組互評(píng)和教師評(píng)價(jià)相結(jié)合的評(píng)價(jià)模式，這種培養(yǎng)方式不僅有效規(guī)避了個(gè)別同學(xué)渾水摸魚的現(xiàn)象，更能培養(yǎng)學(xué)生的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力。

2.4 通過走出去、請(qǐng)進(jìn)來擴(kuò)大學(xué)生的職業(yè)視野

教學(xué)研究及實(shí)踐表明，房地產(chǎn)營(yíng)銷教學(xué)采取走出去，請(qǐng)進(jìn)來的措施不僅能極大地激發(fā)了學(xué)生的熱情，而且通過實(shí)踐分析和研討，還可以培養(yǎng)學(xué)生有效的思維方式，提高學(xué)生從事房地產(chǎn)營(yíng)銷的職業(yè)判斷力和房地產(chǎn)實(shí)務(wù)的操作能力。本門課程在教學(xué)中也引入了走出去、請(qǐng)進(jìn)來的教學(xué)方式。走出去是在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃模塊的教學(xué)前，教師帶領(lǐng)學(xué)生參觀了在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過項(xiàng)目人員的介紹和現(xiàn)場(chǎng)的觀察記錄，并讓學(xué)生了解項(xiàng)目的定位、包裝和策劃內(nèi)容，在策劃模塊的教學(xué)中，讓同學(xué)分享他們走出去收集到的信息，豐富課堂教學(xué)內(nèi)容的同時(shí)，也提高了學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性;請(qǐng)進(jìn)來就是聘請(qǐng)多年從事房地產(chǎn)營(yíng)銷的的專家，走進(jìn)課堂與學(xué)生進(jìn)行交流，針對(duì)企業(yè)用人、個(gè)人成長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)和工作知識(shí)傳遞三個(gè)角度來進(jìn)行交流，交流中，同學(xué)不僅了解了企業(yè)的用人崗位和用人要求，也為自己的職業(yè)生涯規(guī)劃明確了方向，還能在專業(yè)的操盤案例中汲取經(jīng)驗(yàn)。通過這幾年的教學(xué)實(shí)踐可以看出，不管是走出去，還是請(qǐng)進(jìn)來，都豐富了教學(xué)內(nèi)容，擴(kuò)大了學(xué)生的職業(yè)視野。

第8篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃范文

【一】

姓名：xxx

國(guó)籍：中國(guó)

目前所在地：深圳

民族：漢族

戶口所在地：xx

婚姻狀況：未婚

年齡：xx歲

求職意向及工作經(jīng)歷

人才類型：普通求職

應(yīng)聘職位：

工作年限：職稱：無職稱

求職類型：全職

可到職日期：隨時(shí)

月薪要求：5000—8000

希望工作地區(qū)：xx

個(gè)人工作經(jīng)歷：

公司名稱：

起止年月：20xx-03～20xx-08

xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

公司性質(zhì)：所屬行業(yè)：

擔(dān)任職務(wù)：策劃經(jīng)理

工作描述：協(xié)助開展xx名城項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃及制定項(xiàng)目營(yíng)銷總案，編制樓盤的整體營(yíng)銷方案，包括價(jià)格策略、市場(chǎng)推廣、貨量推銷安排與統(tǒng)一執(zhí)行，樓盤現(xiàn)場(chǎng)策劃推廣活動(dòng)的組織開展，公司企業(yè)品牌活動(dòng)的組織和實(shí)施，完成項(xiàng)目策劃所必需的市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷策略工作，并以書面的形式提交發(fā)展商確認(rèn)。培訓(xùn)及指導(dǎo)所策劃項(xiàng)目銷售部門的員工，加深銷售人員對(duì)項(xiàng)目的理解，提高成交額。協(xié)助銷售經(jīng)理完成傭金結(jié)算及收傭工作，維護(hù)公司利益，避免風(fēng)險(xiǎn)。協(xié)助總監(jiān)建立和維護(hù)同發(fā)展商、利益相關(guān)者之間的關(guān)系，提高公司的知名度和美譽(yù)度。

離職原因：

公司名稱：

起止年月：20xx-05～20xx-12

廣州xx策劃顧問有限公司

公司性質(zhì)：所屬行業(yè)：

擔(dān)任職務(wù)：策劃主任

工作描述：曾參與亞洲鋁業(yè)粵西地區(qū)xx等項(xiàng)目前期策劃與營(yíng)銷方案。期間，還負(fù)責(zé)對(duì)銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，銷售技巧方面的培訓(xùn)，以及配合完成項(xiàng)目方案的撰寫，項(xiàng)目推廣制定策劃方案與客戶匯報(bào)、溝通并達(dá)到客戶認(rèn)可。向公司提交定期的工作總結(jié)、績(jī)效考核、市場(chǎng)分析報(bào)告，及時(shí)傳遞市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息，結(jié)合項(xiàng)目給出合理的意見和建議，促進(jìn)項(xiàng)目工作發(fā)展。

離職原因：

公司名稱：

起止年月：20xx-10～20xx-12

xx地產(chǎn)投資有限公司

公司性質(zhì)：所屬行業(yè)：

擔(dān)任職務(wù)：策劃助理

工作描述：對(duì)公司樓盤營(yíng)銷方案的制定，配合銷售部達(dá)成銷售目標(biāo)，并與廣告公司、有關(guān)部門等一切外圍機(jī)構(gòu)保持良好的溝系。提出一系列的促銷、廣告計(jì)劃，營(yíng)銷項(xiàng)目的銷售聲勢(shì)，加速項(xiàng)目的銷售進(jìn)度。

離職原因：

公司名稱：

起止年月：20xx-04～20xx-10

廣州市xx房地產(chǎn)有限公司

公司性質(zhì)：所屬行業(yè)：

擔(dān)任職務(wù)：物業(yè)顧問

工作描述：負(fù)責(zé)分店區(qū)域的樓盤的銷售，接待客戶，為客戶分析市場(chǎng)的信息，拓展客戶群并保持良好溝通，跟進(jìn)二手的買賣交易過戶，銀行按揭等售后服務(wù)情況，完成公司所下達(dá)銷售任務(wù)；具有良好銷售業(yè)績(jī)，較強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力、處事能力，工作責(zé)任心和團(tuán)隊(duì)合作精神。

離職原因：

教育背景

畢業(yè)院校：xx師范大學(xué)

最高學(xué)歷：大專

畢業(yè)日期：20xx-12-01

所學(xué)專業(yè)一：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與土地管理所學(xué)

受教育培訓(xùn)經(jīng)歷：

20xx-12---20xx-12xx師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與土地管理?？?/p>

20xx-12---20xx-12xx師范大學(xué)人力資源管理本科

語言能力

外語：英語一般

國(guó)語水平：良好粵語水平：良好

工作能力及其他專長(zhǎng)

八年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售、策劃、管理工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作流程及房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程推廣與銷售策劃，在地產(chǎn)項(xiàng)目銷售、執(zhí)行策略及文案方面有較強(qiáng)的執(zhí)行能力與把控能力，同時(shí)在活動(dòng)策劃統(tǒng)籌、對(duì)外公關(guān)方面也有一定的工作能力，能帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)開展工作。

詳細(xì)個(gè)人自傳

本人性格外向、熱情，工作主動(dòng)，責(zé)任心強(qiáng)，團(tuán)隊(duì)意識(shí)良好，具有較強(qiáng)的親和力和極高的創(chuàng)業(yè)激情與敬業(yè)精神，能承擔(dān)高負(fù)荷工作壓力。另外，我還具備良好的溝通表達(dá)能力，邏輯嚴(yán)密，思路開闊，文筆流暢，在工作中追求卓越。

個(gè)人聯(lián)系方式

通訊地址：

聯(lián)系電話：

家庭電話：

手機(jī)：

qq號(hào)碼：

電子郵件：

個(gè)人主頁：

【二】

姓名：xxx

二年以上工作經(jīng)驗(yàn)|男|xx歲

居住地：xx

電話：137*******(手機(jī))

E-mail：[email protected]

最近工作[1年]

公司：XX有限公司

行業(yè)：房地產(chǎn)

職位：房產(chǎn)銷售

最高學(xué)歷

學(xué)歷：本科

專業(yè)：勞動(dòng)與社會(huì)保障

學(xué)校：xx科技大學(xué)

自我評(píng)價(jià)

本人性格開朗、為人誠(chéng)懇、樂觀向上、擁有較強(qiáng)的組織能力和適應(yīng)能力、并具有較強(qiáng)的管理策劃與組織管理協(xié)調(diào)能力。忠實(shí)誠(chéng)信，講原則，說到做到，決不推卸責(zé)任，有自制力，做事情始終堅(jiān)持有始有終。

求職意向

到崗時(shí)間：可隨時(shí)到崗

工作性質(zhì)：全職

希望行業(yè)：房地產(chǎn)

目標(biāo)地點(diǎn)：xx

期望月薪：面議/月

目標(biāo)職能：房產(chǎn)銷售

工作經(jīng)驗(yàn)

20xx/11–20xx/11：XX有限公司[1年]

所屬行業(yè)：房地產(chǎn)

銷售部房產(chǎn)銷售

1.公司房產(chǎn)營(yíng)銷部門及銷售團(tuán)隊(duì)組建、培訓(xùn)、激勵(lì)、考核與日常管理；

2.公司戰(zhàn)略客戶、核心大客戶開發(fā)與維護(hù)；

20xx/9–20xx/9：XX有限公司[1年]

所屬行業(yè)：房地產(chǎn)

銷售部房產(chǎn)銷售

1.參與公司發(fā)展戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)規(guī)劃的討論與制定；

2.公司海外房產(chǎn)事業(yè)部組建發(fā)展；

3.總經(jīng)理交辦的其他事務(wù)；

教育經(jīng)歷

20xx/9—20xx/6xx科技大學(xué)勞動(dòng)與社會(huì)保障本科

證書

20xx/12大學(xué)英語四級(jí)

語言能力

英語(良好)聽說(良好)，讀寫(良好)

【三】

基本信息

姓名：xxx

性別：男

民族：漢族

出生年月：年月日

證件號(hào)碼：

婚姻狀況：未婚

身高：xxcm

體重：xxkg

戶籍：xx市

現(xiàn)所在地：xx市

畢業(yè)學(xué)校：xx師范大學(xué)

學(xué)歷：本科

專業(yè)名稱：中國(guó)語言文學(xué)中文

畢業(yè)年份：xx年

工作經(jīng)驗(yàn)：

最高職稱：其他

求職意向：

職位性質(zhì)：項(xiàng)目經(jīng)理，銷售主管

職位類別：房地產(chǎn)前期/開發(fā)/策劃類-房地產(chǎn)開發(fā)/策劃

職位名稱：地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)；地產(chǎn)公司營(yíng)銷部經(jīng)理；

工作地區(qū)：xxx

待遇要求：(面談)元/月可面議；6000以上元/月不需要提供住房

到職時(shí)間：一周內(nèi)

技能專長(zhǎng)：

語言能力：英語良好；普通話標(biāo)準(zhǔn)

電腦水平：OFFICE辦公軟件

教育培訓(xùn)：

教育背景：

時(shí)間所在學(xué)校學(xué)歷

19xx年9月-19xx年7月xx工業(yè)大學(xué)專科

20xx年3月-20xx年7月xx工業(yè)大學(xué)本科

培訓(xùn)經(jīng)歷：

時(shí)間培訓(xùn)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)主題

20xx年9月-20xx年8月xx大學(xué)信息管理系計(jì)算機(jī)信息管理(自學(xué)考試本科)

19xx年2月-19xx年7月xx省建設(shè)廳建筑概預(yù)算員培訓(xùn)

19xx年2月-19xx年8月建設(shè)部建筑項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)

工作經(jīng)歷：

自我評(píng)價(jià)：

第9篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃范文

3.1評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建的目的

構(gòu)建科學(xué)的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，是房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)性工作。構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)的目的是為了描述系統(tǒng)狀態(tài)或方案效果，為決策提供相關(guān)信息。所謂指標(biāo)體系是由一系列相互聯(lián)系、相互制約的指標(biāo)組成的科學(xué)完整的總體，各指標(biāo)間相互關(guān)系是該系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)立的原則

(1)系統(tǒng)性原則房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力的高低是由多種因素共同作用決定的，既有內(nèi)部因素的影響，也有外部環(huán)境的制約，是所有因素綜合作用的反映，因此房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)立必須遵循系統(tǒng)性的原則。

（2）科學(xué)性原則房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是一個(gè)龐大的工程，涉及的評(píng)價(jià)指標(biāo)很多，并且每一級(jí)的評(píng)價(jià)指標(biāo)又涉及很多的因素，這些評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)定應(yīng)滿足科學(xué)性的要求。首先，評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)定應(yīng)符合國(guó)際慣例，向國(guó)際權(quán)威的評(píng)價(jià)結(jié)構(gòu)過渡，又要符合房地產(chǎn)營(yíng)銷的特性；其次，評(píng)價(jià)指標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)自身狀況和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的理論概括和抽象；再次，評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)應(yīng)規(guī)范科學(xué)、有充分的理論依據(jù)。

（3）針對(duì)性原則該營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)立必須針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷的特點(diǎn)進(jìn)行，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷自身的特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定在借鑒營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，還必須針對(duì)房地產(chǎn)全程營(yíng)銷的特點(diǎn)。

3.3房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的邏輯框架

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是由房地產(chǎn)營(yíng)銷的各方面特征及其相互關(guān)系的多個(gè)指標(biāo)所構(gòu)成的具有內(nèi)在結(jié)構(gòu)的有機(jī)整體。在參考國(guó)內(nèi)外關(guān)于市場(chǎng)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)的相關(guān)文獻(xiàn)和對(duì)房地產(chǎn)公司深入調(diào)查之后，將房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系分為三層，既包括目標(biāo)層（A）、準(zhǔn)則層（Bi，i＝1，2，……，n）和指標(biāo)層（Bij，j＝1，2，……，n），同時(shí)確定衡量指標(biāo)層各個(gè)指標(biāo)的具體評(píng)價(jià)因素。

3.4指標(biāo)構(gòu)建的方法

指標(biāo)體系的建立主要是指標(biāo)選取及指標(biāo)之間結(jié)構(gòu)關(guān)系的確立。對(duì)于營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系這樣一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)，指標(biāo)的選取和指標(biāo)體系的確定比較困難，既要求對(duì)相關(guān)理論（房地產(chǎn)全程營(yíng)銷理論，模糊綜合評(píng)價(jià)理論等）有深邃的把握，也要求必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn)。因此，本指標(biāo)體系的建立過程是定性分析和定量研究相結(jié)合。定性分析主要是從評(píng)價(jià)的目標(biāo)和原則出發(fā)，考慮評(píng)價(jià)指標(biāo)的充分性、穩(wěn)定性、可行性、必要性以及指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法的協(xié)同等因素，是主觀確定指標(biāo)和指標(biāo)結(jié)構(gòu)的過程。定量研究則是指通過一系列檢驗(yàn)，使指標(biāo)體系更加科學(xué)和合理的過程，二者相輔相成。本章在構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系時(shí)采用了德爾菲法，具體的構(gòu)建過程如下：

（1）確定目標(biāo)采用德爾菲法進(jìn)行調(diào)查的目的是要通過調(diào)查確定一套適合房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

（2）設(shè)置指標(biāo)預(yù)選集在對(duì)目標(biāo)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)目標(biāo)進(jìn)行分解，分解出一系列與目標(biāo)有關(guān)的基本概念，如營(yíng)銷戰(zhàn)略、營(yíng)銷策略、營(yíng)銷推廣等等。然后再對(duì)這些概念進(jìn)行深入加工或進(jìn)一步分解，最后形成一系列描述目標(biāo)屬性的指標(biāo)。在得出指標(biāo)后,還要對(duì)指標(biāo)間的關(guān)系以及指標(biāo)與目標(biāo)間的關(guān)系進(jìn)行分析，對(duì)一些指標(biāo)群按一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行聚類，最后得出一個(gè)初步的指標(biāo)集。這一階段要盡可能多地選取指標(biāo)以構(gòu)成候選指標(biāo)集。最后設(shè)置調(diào)查表對(duì)指標(biāo)體系進(jìn)行選擇。

（3）調(diào)查表的設(shè)計(jì)調(diào)查表是運(yùn)用德爾菲法向?qū)＜艺髟円庖姷闹匾ぞ吆托畔⒌闹饕獊碓矗贫ǖ膬?yōu)劣直接關(guān)系著調(diào)查結(jié)果的優(yōu)劣。本文設(shè)計(jì)調(diào)查表的目的，是在保證指標(biāo)全面性前提下，對(duì)設(shè)置的指標(biāo)預(yù)選集進(jìn)行指標(biāo)篩選，盡可能把那些對(duì)目標(biāo)影響很小的指標(biāo)剔除出去，以保證評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的效率，以盡量少的“主要”指標(biāo)來評(píng)價(jià)研究對(duì)象。

（4）選擇專家在調(diào)查表制定完之后，就要根據(jù)此選擇專家。專家選擇的如何，也是德爾菲法能否成功的關(guān)鍵之一，要想保證德爾菲法取得好的效果，在選擇專家時(shí)，應(yīng)選擇那些在市場(chǎng)營(yíng)銷領(lǐng)域、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域的專家和在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)策劃企業(yè)一線工作的營(yíng)銷人員和策劃人員。經(jīng)驗(yàn)證明，一個(gè)身居要職的專家匆忙填寫的調(diào)查表，往往不如一般專家經(jīng)過深思熟慮填寫的調(diào)查表更有價(jià)值。為保證專家的代表性，應(yīng)注意專家代表的構(gòu)成和分布。由于房地產(chǎn)營(yíng)銷的實(shí)踐性的特點(diǎn)，本次調(diào)查選擇專家30名，筆者請(qǐng)?jiān)摴句N售策劃部的8位管理和技術(shù)人員，策劃公司的6位資深工作人員，西北農(nóng)林科技大學(xué)經(jīng)管學(xué)院的3位老師和3位在讀碩士參與了房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的確定。

（5）發(fā)函在擬定好調(diào)查表后，將調(diào)查表交給各位專家，請(qǐng)他們盡快填寫并返回。

（6）回收調(diào)查表，綜合處理確定結(jié)果本次調(diào)查發(fā)出調(diào)查問卷30份，收回30份，回收率100%，并且對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)。

（7）指標(biāo)體系構(gòu)建各指標(biāo)經(jīng)過上述檢驗(yàn)，得到了較滿意的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

3.5房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)定

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷已處于全程營(yíng)銷階段，全程營(yíng)銷包括：制定房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略，市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，營(yíng)銷組合策略和營(yíng)銷實(shí)施保證五大部分組成，基本包括了市場(chǎng)營(yíng)銷中的各個(gè)主要環(huán)節(jié)[13]。所以，每個(gè)環(huán)節(jié)的營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力都會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力進(jìn)行評(píng)價(jià)就必須運(yùn)用一定的方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷各環(huán)節(jié)的營(yíng)銷能力進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，得出總體評(píng)價(jià)結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，依據(jù)全面性、靈活性、可測(cè)性和敏感性原則來確定市場(chǎng)營(yíng)銷評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。筆者在參考國(guó)內(nèi)外關(guān)于市場(chǎng)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)的相關(guān)文獻(xiàn)和對(duì)該房地產(chǎn)公司深入調(diào)查之后，確定該企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，見表3-1。

（1）房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略（B1）房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的狀況所作的企業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃，房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)定了營(yíng)銷活動(dòng)的基本方向，使?fàn)I銷能力聚焦，進(jìn)而使?fàn)I銷能力得到最大程度的發(fā)揮。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略的指標(biāo)層包括戰(zhàn)略目標(biāo)、土地戰(zhàn)略、資金戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略。a戰(zhàn)略目標(biāo)（B11）。評(píng)價(jià)戰(zhàn)略目標(biāo)從戰(zhàn)略目標(biāo)是否與企業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)一致和戰(zhàn)略目標(biāo)是否切合企業(yè)自身情況兩個(gè)因素來衡量[14]。b土地戰(zhàn)略（B12）。土地是房地產(chǎn)業(yè)的命脈。土地戰(zhàn)略通過土地的區(qū)位和土地獲得的成本兩個(gè)因素來衡量。c資金戰(zhàn)略（B13）。資金戰(zhàn)略通過融資渠道是否便捷，資金使用成本的高低，營(yíng)銷過程中有無資金缺乏現(xiàn)象這三個(gè)因素來衡量。d品牌戰(zhàn)略(B14)。品牌戰(zhàn)略通過品牌戰(zhàn)略規(guī)劃是否明確，項(xiàng)目品牌定位是否明確，項(xiàng)目品牌是否帶動(dòng)企業(yè)品牌的樹立三個(gè)因素來衡量[15]。

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查（B2）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的前提和基礎(chǔ)，即是企業(yè)活動(dòng)的起點(diǎn)，又貫穿于企業(yè)營(yíng)銷策劃活動(dòng)的全過程，是企業(yè)營(yíng)銷策劃活動(dòng)必不可少的組成部分。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的指標(biāo)包括營(yíng)銷環(huán)境調(diào)查（B21），消費(fèi)者行為調(diào)查（B22），房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)查（B23），房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查（B24），房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查（B25）五部分。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的這五個(gè)指標(biāo)可通過市場(chǎng)調(diào)查信息的可利用度、可信度，市場(chǎng)調(diào)查的投入產(chǎn)出比，企業(yè)是否定期有目的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容是否全面來衡量[16]。

（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目定位（B3）房地產(chǎn)項(xiàng)目定位是通過市場(chǎng)調(diào)研，營(yíng)銷策劃分析，依據(jù)消費(fèi)者需求的差異性，將房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分為若干個(gè)子市場(chǎng)，在此基礎(chǔ)上確定企業(yè)的目標(biāo)顧客市場(chǎng)，作好市場(chǎng)定位，以保證設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品滿足消費(fèi)者的需求，制定的營(yíng)銷策略有的放矢。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的評(píng)價(jià)中主要選擇市場(chǎng)細(xì)分，目標(biāo)市場(chǎng)的選擇和定位，房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)三個(gè)指標(biāo)來進(jìn)行。a市場(chǎng)細(xì)分（B31）。市場(chǎng)細(xì)分通過市場(chǎng)細(xì)分是否科學(xué)合理，細(xì)分后市場(chǎng)是否具有差異性和可進(jìn)入性兩個(gè)因素來衡量。b目標(biāo)市場(chǎng)的選擇和定位（B32）。市場(chǎng)定位包含多方面的內(nèi)容。比如項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群的定位，房子是要賣給什么人的，對(duì)這些人進(jìn)行全面的分析，找出他們的需求；項(xiàng)目自身的定位，通過對(duì)市場(chǎng)的研究，結(jié)合項(xiàng)目的背景、先天條件、目標(biāo)客戶及區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目間的比較，確定項(xiàng)目的整體形象、文化內(nèi)涵、項(xiàng)目檔次、進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目的功能進(jìn)行定位，包括室內(nèi)空間和室外空間，對(duì)功能進(jìn)行系統(tǒng)策劃，滿足客戶需要。市場(chǎng)定位是相對(duì)的而不是絕對(duì)的，定位的目的，是使項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的銷售具有一定購(gòu)傾向性，吸引目標(biāo)客戶。目標(biāo)市場(chǎng)的選擇和定位通過目標(biāo)市場(chǎng)是否符合企業(yè)自身的開發(fā)能力，目標(biāo)市場(chǎng)是否符合企業(yè)自身營(yíng)銷能力，目標(biāo)市場(chǎng)的選擇是否實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)三個(gè)因素來衡量[17]。c房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)（B33）。一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑方案的形成，要求制定者既要懂得市場(chǎng)，有豐富的房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)，對(duì)買家非常了解，對(duì)個(gè)人居住生活中的行為規(guī)律、喜好，社交特點(diǎn)非常了解，同時(shí)又要掌握建筑語言和專業(yè)知識(shí)，而這樣的人實(shí)際上是不存在的，所以規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案的形成，需要由房地產(chǎn)發(fā)展商和專業(yè)建筑設(shè)計(jì)師共同進(jìn)行。建筑設(shè)計(jì)的要求應(yīng)當(dāng)是具體而詳細(xì)的，在建筑上每一部分應(yīng)考慮哪些因素，應(yīng)該表現(xiàn)什么，項(xiàng)目要賦予的特色是什么，功能是什么，這些特色和功能如何體現(xiàn)，只有這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)者心中有數(shù)。設(shè)計(jì)師只是負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)出符合發(fā)展商要求的建筑，但如果發(fā)展商沒有提出明確的要求，他就無所適從，只能設(shè)計(jì)一個(gè)大眾化的、毫無特色的方案。因?yàn)橹挥邪l(fā)展商才清楚項(xiàng)目的定位，區(qū)域的環(huán)境，樓盤的特色和賣點(diǎn)以及成本控制的限度。再高明的設(shè)計(jì)者，如果沒有對(duì)他提出項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，沒有提出具體的設(shè)計(jì)要求，那么他只能按以往的經(jīng)驗(yàn)和猜測(cè)來設(shè)計(jì)，很難符合要求。建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)要求，往往為項(xiàng)目所有的優(yōu)勢(shì)打下了伏筆，做好了準(zhǔn)備。房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)通過小區(qū)規(guī)劃是否滿足目標(biāo)客戶的需要，房屋戶型是否滿足客戶需要，物業(yè)管理服務(wù)是否滿足客戶需要這三個(gè)因素來衡量[18]。