城中村改造優(yōu)勢精選(九篇)
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第1篇：城中村改造優(yōu)勢范文
【關(guān)鍵詞】 城中村；土地利用；南昌；解決措施
中圖分類號：TU98文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-0278(2012)01-078-01
一、南昌城中村土地利用的主要問題
（一）土地資源利用粗放，沒有合理配置資源
在南昌大部分城中村中，因為城中村在土地管理方面，沿襲了以往的集體管理，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃限定，建筑基本處于自由散漫式發(fā)展的狀態(tài)。集體中不同的利益?zhèn)€體有著不同的利用方式，導(dǎo)致城中村的土地利用沒有最優(yōu)利用，集約化發(fā)展。
（二）人口構(gòu)成復(fù)雜，土地開發(fā)開展困難
城中村人口構(gòu)成復(fù)雜，大致分為四種類型：常住本地的村民、常住本鄉(xiāng)地域的租房戶、非本鄉(xiāng)村民在本鄉(xiāng)用地建(購)房戶、短居住本村的租房戶。復(fù)雜的人口構(gòu)成，不僅是在城中村治安等方面的管理問題，對后期的土地開發(fā)保證開發(fā)的均衡性，無疑將帶來很大的壓力。
（三）巨大的低質(zhì)廉價住房需求刺激著城中村的違法建設(shè)
外來務(wù)工人員的不斷增加，形成了對低質(zhì)廉價住房的巨大需求市場。因為城中村租房的起點(diǎn)低、花費(fèi)少，許多外來務(wù)工人員首選在城中村中租房，加之農(nóng)村基層組織的管理不到位，對違法建設(shè)處理的不力，巨大需求刺激著城中村農(nóng)民不顧一切地大量的進(jìn)行違法建設(shè)，任意侵占公共空間和道路，市政設(shè)施無人顧及，導(dǎo)致城中村土地利用的進(jìn)一步混亂。在建設(shè)的過程中，因為沒有統(tǒng)一的規(guī)劃和要求，村民往往只是以自家的利益為衡量準(zhǔn)繩進(jìn)行建設(shè)，建筑擠占道路和公共空間。村里缺乏防火防災(zāi)等方面的考慮，具有嚴(yán)重的安全隱患。
（四）土地權(quán)屬復(fù)雜,用地界線模糊
城中村土地權(quán)屬不清,許多土地已經(jīng)變相賣出或被長期租用,而又沒有土地轉(zhuǎn)讓證或土地出租證,造成在土地統(tǒng)計時權(quán)屬不清。與此同時,在村屯土地中部分企事業(yè)單位、市政用地界限模糊,僅靠“手指口說”來描述大致邊界,無法確切劃定界限，以后的土地利用中劃分存在一定的困難。
二、城中村改造土地開發(fā)主要措施
（一）科學(xué)編制規(guī)劃，正確指導(dǎo)城中村發(fā)展
城中村的發(fā)展要堅持以城市規(guī)劃為主導(dǎo)，按城市規(guī)劃的要求，合理調(diào)整城中村用地布局，對城中村目前還屬于集體所有的土地全部統(tǒng)一征為國有，解決城中村二元土地管理體制的問題。政府制定南昌城中村改制改造的政府規(guī)章，規(guī)范城中村改制和改造行為，明確城中村改造的各種政策。鑒于城中村改制和改造的復(fù)雜性，應(yīng)組織發(fā)改委、規(guī)劃、土地、社保、公安、民政等部門聯(lián)合制定一個詳細(xì)的、可操作的政府規(guī)章，明確規(guī)定城中村改制與改造的各項政策操作程序以及各種問題的處置辦法等，確保對城中村的進(jìn)一步工作有章可循。
編制城中村的規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃改造發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)一步確定用地布局結(jié)構(gòu)，確定合理的道路交通系統(tǒng)，綠地系統(tǒng)及居住社區(qū)結(jié)構(gòu)，完善公共設(shè)施、市政設(shè)施和道路交通設(shè)施的配套，制定開發(fā)改造建設(shè)方案，從制度上和方法上引導(dǎo)城中村的健康發(fā)展。
（二）遏制違規(guī)建筑，改善內(nèi)部環(huán)境
建立專門的隊伍，加強(qiáng)規(guī)劃管理，遏止違章、違法建筑，堅決撤除臨時建筑和違章、違法建，筑鼓勵農(nóng)村集體統(tǒng)一按多層公寓式住宅模式建設(shè)農(nóng)民住宅區(qū)。停止城中村一切建設(shè)用地和農(nóng)宅審批，為城中村改造與整治創(chuàng)造條件。
在凍結(jié)城中村的建設(shè)活動，查處違規(guī)建筑的同時，還要穩(wěn)步推進(jìn)城中村的改造，通過改善居住環(huán)境，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方式，使城中村向著更為和諧的方向發(fā)展。
（三）充分挖掘優(yōu)勢，建立合理開發(fā)模式
前面提到，城中村多是處于發(fā)達(dá)地區(qū)的周圍，區(qū)域優(yōu)勢顯著，隨著城市的發(fā)展用地已嵌入城市之中，周邊多數(shù)用地已被開發(fā)，能夠較好地進(jìn)行地塊整體開發(fā)。結(jié)合各個城中村的具體優(yōu)勢，制定合適的開發(fā)模式。由于涉及村民的安置、商業(yè)地塊開發(fā)、配套公共設(shè)施建設(shè)，故在城中村的土地開發(fā)過程中存在很到的協(xié)調(diào)問題，需要一個各個利益團(tuán)體都能夠接受的開發(fā)模式。比如威海市的城中村建設(shè)中采用的集體開發(fā)模式。因為土地的收歸國有存在著資金、社會影響等方面的障礙。威海市在進(jìn)行城中村改造的過程中就結(jié)合實際狀況，將集體土地建成系統(tǒng)的出租房和商場等建筑，不用于出售，僅用于出租，收益按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配。這不僅僅是增加了村名收入，規(guī)范了城中村房屋出租的活動，還從根本上改善了城中村的居住環(huán)境，這種結(jié)合實際情況創(chuàng)新開發(fā)模式的做法值得借鑒。
三、結(jié)語
總之，城中村的改造和發(fā)展對城市的健康發(fā)展及競爭力的提升具有重要的意義。目前南昌市轄區(qū)范圍內(nèi)存在著較多的城中村，應(yīng)結(jié)合各個城中村的具體情況，對城中村進(jìn)行改造規(guī)劃。對于土地利用問題，從宏觀上進(jìn)行規(guī)劃控制，微觀上進(jìn)行技術(shù)方法指導(dǎo)，將改造前，改造進(jìn)行，改造后的一系列問題納入考慮范疇，是城中村改造工作順利進(jìn)行，最終使城中村的轉(zhuǎn)變與城市的發(fā)展接軌，使居民受益。南昌市的城中村工作剛剛起步，現(xiàn)實情況存在著的用地零散、土地使用效率低下、人口流動量大等一系列的實際問題，在后期工作中應(yīng)當(dāng)提出更多有針對性的解決方案與決策為江西其他城市的城中村改造建設(shè)提供參考。
參考文獻(xiàn):
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[2] 袁春薌.南昌市城中村問題調(diào)查研究一一以青山湖區(qū)為例[D].南昌，2008.
第2篇：城中村改造優(yōu)勢范文
城中村改造將借鑒馬家路村的做法，遵循原則：
1、實行分步改造原則。
2、實行區(qū)塊改造自求平衡原則。
3、尊重絕大多數(shù)被改造戶意愿的原則。
4、實行補(bǔ)償價格與市場接軌原則。
5、實行政策平衡原則。
6、實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置與貨幣安置自由選擇原則。
7、實施以高層帶電梯公寓樓建設(shè)為主原則
8、實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷戶本區(qū)塊安置原則。
下面圍繞本村推進(jìn)城中村改造工作，從“改造優(yōu)勢”、“面臨的問題”和“對策建議”三方面作一分析。
(一)實施城中村改造的優(yōu)勢
周塘東村實施城中村改造具備三方面的優(yōu)勢：一是區(qū)位優(yōu)勢，二是思想優(yōu)勢，三是政策優(yōu)勢。
一、良好的區(qū)位優(yōu)勢
1、優(yōu)越的地理位置。周塘東村居住區(qū)東靠趙家河江，緊臨興園路工業(yè)區(qū)和滸崇公路，與古塘街道接壤;北靠市教育園區(qū)、曙光社區(qū)、星光家園;西、南與新華、新塘村交接。宗興路、周塘路橫貫東西，新江路、東小路、三灶江縱穿南北，把村莊分割成八個大塊。地形規(guī)劃，易于設(shè)計規(guī)劃。
2、良好的商業(yè)價值。新江路本村域長達(dá)0.89公里，除協(xié)和醫(yī)院、新華村外，兩邊共可建造臨街店鋪650米左右。宗興路本村區(qū)域長0.55公里，除已建設(shè)開發(fā)的區(qū)域外，兩邊共可建造臨街店鋪500米左右。如與新塘、新華、古塘街道充分合作，可建設(shè)新江路、宗興路特色商業(yè)街。本村周邊已有曙光社區(qū)、玲瓏小區(qū)、香溢美墅等居住小區(qū)，容易形成連片居住小區(qū)，具有較高商業(yè)價值。
二、逐步轉(zhuǎn)變的群眾觀念
1、村民對拆遷具有一定接納性：本村從宗興路建設(shè)、東小路拓寬、教育園區(qū)建設(shè)、新江路北延，大大小小的拆遷已有四次，群眾從拆遷中得到了實惠。又由于本村新村規(guī)劃面積較小，老居住區(qū)規(guī)劃長期控制，房屋陳舊、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住條件的迫切愿望。因此，對舊城改造具有較高接納性。
2、村民具有初步的集約居住理念：隨著年輕一代在滸山城區(qū)購買和居住套房，轉(zhuǎn)變居住方式的理念逐步影響廣大村民，年輕一代普遍能夠接受多高層套房居住的理念。
3、村民對城中村改造具有一定的思想基礎(chǔ)。XX年，施叔利主任任書記時，曾啟動過舊村改造，因此，在村民的思想意識上，具有一定的基礎(chǔ)。
4、馬家路村的試點(diǎn)和新塘、新華村的推進(jìn)，對村民具有促進(jìn)作用。馬家路村試點(diǎn)地塊已進(jìn)入簽約階段，可能在年底前拆除完畢;新華、新塘等村，正在學(xué)習(xí)政策，召開座談會、摸底調(diào)查、上門入戶動員。周邊兄弟村的積極行動，在一定程度上促動干部、群眾的思想，形成工作的緊迫感。
三、黨員、干部、群眾形成基本的共識。實施“城中村”改造，對周塘東村的發(fā)展具有戰(zhàn)略性的意義。從近三十年周塘東村的發(fā)展歷史來看，周塘東村的發(fā)展經(jīng)歷了三波：第一波發(fā)展是，實行第一輪土地承包，農(nóng)民的生產(chǎn)力得到全面解放，農(nóng)民發(fā)家致富;第二波發(fā)展是，98-XX年興園路工業(yè)區(qū)、市教育園區(qū)、相關(guān)企業(yè)、投融資公司土地收儲征用本村全部耕地，村民用領(lǐng)到的土地征用補(bǔ)償款建造住房或進(jìn)行
二、三產(chǎn)投資，但這雖然是發(fā)展的，但同時也是村莊發(fā)展?jié)摿慕咦羁斓囊粋€時期;第三波發(fā)展是，新江路北延拆遷工程，近二百戶村民遷居到曙光社區(qū)、星光家園，從拆遷中獲得了巨大利益，村域優(yōu)勢也在新江路開通中得到了一定的提升，這是目前村莊發(fā)展最可利用優(yōu)勢。
從周塘東村發(fā)展的現(xiàn)狀來看，隨著土地資源的全部喪失，市政工程僅剩下牽涉到30戶村民左右的宗興路拓寬一項，要借助外力發(fā)展村莊，已經(jīng)不太可能。周塘東村作為傳統(tǒng)意義的農(nóng)村也已經(jīng)從過去的青年、壯年時期進(jìn)入了衰老時期。周塘東村要發(fā)展，只能依托劃時代的第四波———城中村改造。
四、優(yōu)惠的政策激勵
在城中村改造中，市、街道黨委、政府制訂出臺了“政府零收益”、配套“農(nóng)房兩改”專項資金、中心城區(qū)自主改造村實行“一村一策”、政府融資扶助等優(yōu)惠政策，在政策層面保證了城中村改造的成功。
(二)推進(jìn)城中村改造面臨的問題
城中村改造是一項開創(chuàng)性的建設(shè)工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式選擇、土地轉(zhuǎn)制、規(guī)劃設(shè)計、資金籌集等問題;小的方面涉及到農(nóng)民與居民、本村社員與外來掛靠戶等不同身份人員的利益分配問題;涉及到宅基地、自由地、承包地、國有土地等不同土地性質(zhì)土地價值評估問題，涉及到正式住房、違章建筑、平房、樓房等建筑公平補(bǔ)償問題等。這些因素交織在一起，決定了城中村改造的性和艱巨性。在實際操作中，城中村改造將面臨村民觀念、利益分配、改造操作這三個方面問題的困擾：
一、村民理念層面的問題
1、“怕吃虧”心理在改造時間選擇上猶豫不定。許多村民迫切希望進(jìn)行城中村改造，但在選擇改造和后改造的時間選擇上，一是怕先改造吃虧，一是怕后改造吃虧，猶豫不定，影響改造進(jìn)度。
2、農(nóng)村傳統(tǒng)的居住理念阻礙居住方式的轉(zhuǎn)變。許多村民特別是50歲以上的中老年人，把“單家獨(dú)院、有天有地”視作居家理想。他們對新穎、集約化的多、高層住宅懷有一定的畏懼心理;害怕在新的居住環(huán)境和社會關(guān)系中生活不能適應(yīng)。一部分擁有別墅式住房的村民，又留戀眼前的既得利益，對改變居住方式也很不情愿。
4、對兌現(xiàn)改造承諾的擔(dān)憂阻礙簽約決心。有些村民擔(dān)心政府、村的改造承諾不能完全兌現(xiàn)，擔(dān)心城中村改造半途而廢，擔(dān)心改造達(dá)不到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)、社會目標(biāo)。村民對本村XX年啟動過的舊村改造項目尚有記憶，對本屆村級班子能否擔(dān)當(dāng)起改造的重大責(zé)任，疑云重重。同時對改制后的股份合作社是否能夠真正承擔(dān)起第三次利益分配和物業(yè)保障的任務(wù)也心存疑慮。
5、少數(shù)村民唯錢是圖阻礙改造進(jìn)程。部分村民明知城中村改造是利國利民的大好事，但他們往往對個人利益考慮過多，把城中村改造當(dāng)成政府和被拆遷戶之間的一場大買賣。認(rèn)為一輩子拆遷可能只有一次，希望能拿到一輩子用不完的補(bǔ)償金或解決一輩子的生計問題乃至下一代的生計問題;甚至還有個別村民無理取鬧、漫天要價、濫敲竹杠，這將嚴(yán)重阻礙城中村改造的進(jìn)程。
二、利益分配層面的問題：
“城中村”改造中的矛盾還集中出現(xiàn)在利益再分配時，也就是利益在集體和個人、個人與個人之間如何再分配、再調(diào)整的問題。主要表現(xiàn)為：
1、土地、房產(chǎn)利益分配錯綜復(fù)雜。隨著城市的發(fā)展，“城中村”及其周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施以及商業(yè)環(huán)境都得到極大改善，本村由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路貫穿全村，形成土地級差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工業(yè)用地、國有土地;既有平房、樓房又有街面房、出租房;既有合法產(chǎn)權(quán)房屋又有違章建筑，形成了紛繁復(fù)雜的土地、房屋關(guān)系。此外，還存在著村民、集體、(開發(fā)商)、政府以及全社會的利益協(xié)調(diào)問題，存在著村民的眼前利益和長遠(yuǎn)利益等統(tǒng)籌問題，存在著住戶回遷、房屋評估定價，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作環(huán)節(jié)的公平公正問題。
2、各類成分人員利益分配界限理清困難。城市化推進(jìn)過程，實質(zhì)上是農(nóng)民發(fā)財致富的過程，但對哪些人可以全額享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相對復(fù)雜性。如村中的居民、掛靠戶、房屋買入賣出戶、戶口遷出戶、就學(xué)就業(yè)轉(zhuǎn)居民戶、房改政策享受戶、無房戶、多房戶等，政策確定具有一定難度。
三、改造操作層面的問題：
1、黨員、干部在思想認(rèn)識上存在一定的差異。在黨員、干部中一定程度地存在著三種思想。一是怕失敗思想，認(rèn)為新江路拆遷了三年多了，還沒有最后完成，城中村不一定能搞得成。我們?nèi)绻麊恿?，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻煩思想。認(rèn)為，近千戶人家，房屋密度又這樣高，現(xiàn)狀又這樣復(fù)雜，要做好這一件事，要破解多少麻煩事，信心不足。三是簡單化思想。對工作艱巨性認(rèn)識不足，對城中村改造想象得過于簡單。
2、改造建設(shè)成本高昂影響財務(wù)平衡。長期來，由于土地規(guī)劃滯后，以宅基地為基礎(chǔ)所形成的用地布局雜亂無序，土地權(quán)屬和使用相對混亂，村民住宅條件差異巨大。又由于規(guī)劃控制過長，違章建筑過多，現(xiàn)有建筑密度大，容積率高，拆遷成本大。另一方面，本村雖有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路兩側(cè)所有空閑土地均被其他單位先期占用，城中村改造利益影響巨大。在資金平衡方面，由于土地被征用時地價低，村提留少，全靠貸款保證改造，資金壓力大。由于建筑密度大，回遷安置面積多，可用于銷售的面積少，投資回報小，城中村的改造難度相對較大。如何降低城中村改造的成本，保證合理的投資回報率，保證回遷村民滿意，是城中村改造能否順利推進(jìn)的最大制約因素。
3、改造經(jīng)驗不足影響公平效益。推進(jìn)城中村改造是一項十分復(fù)雜而又艱巨的工作，涉及各級政府、部門之間的工作協(xié)調(diào)和城中村住戶間巨大經(jīng)濟(jì)利益的平衡，政策性強(qiáng)，操作要求高，工作量大，情況復(fù)雜。由于缺乏現(xiàn)成的城中村改造政策體系與推進(jìn)機(jī)制經(jīng)驗，摸著石頭過河，容易出現(xiàn)偏差。
(三)城中村改造的對策與建議
城中村改造在宗漢乃至慈溪才剛剛起步，困難與機(jī)遇同時呈現(xiàn)。我們可以從四個“堅持”入手，破解改造難題。一是堅持通過建立完備體制、提高協(xié)同能力，來確保改造的公平效益。二是堅持前瞻性的觀念引導(dǎo)、激發(fā)村民改造積極性，廣泛發(fā)動村民深入?yún)⑴c，來促進(jìn)“村民自愿”氛圍的形成;三是堅持規(guī)劃先行，促進(jìn)城中村良性演變，強(qiáng)化政策支持，提高村民經(jīng)濟(jì)社會保障，來真正實現(xiàn)“村民得益”的改造目標(biāo);四是堅持因地制宜，分塊實施，選擇合理開發(fā)模式，來營造多方共贏的良好局面;
一、統(tǒng)一黨員、干部、村民代表的認(rèn)識，形成機(jī)制，奠定城中村改造的組織保證
1、搶抓機(jī)遇、遵循科學(xué)、勇于擔(dān)當(dāng)。要認(rèn)清形勢，樹立信心，明確認(rèn)識到城中村改造既是挑戰(zhàn)好是機(jī)遇。既要有搶抓機(jī)遇、勇于擔(dān)當(dāng)?shù)挠職?，也要有科學(xué)決策、按規(guī)律辦事的智慧。要徹底破除怕失面子、怕麻煩的思想，從對周塘東村發(fā)展負(fù)責(zé)的高度認(rèn)識城中村改造工作，以周塘東村的村民辦實事、為村民謀福利的強(qiáng)烈的責(zé)任感和事業(yè)心，來投身于城中村改造工作之中。
2、從組織人事入手，形成機(jī)制。村級組織要抓好城中村改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)管理工作，保證黨員、干部、村民代表和相關(guān)部門積極配合解決城中村問題。組建一套專門班子，制定一套適合本村情況的工作方案，形成一套科學(xué)、完整的改造規(guī)劃。同時制定城中村改造教育培訓(xùn)計劃，對城中村村干部、黨員、村民代表，進(jìn)行城市化知識專題培訓(xùn);對普通村民進(jìn)行通識培訓(xùn)，提高他們的認(rèn)識水平和城市化意識。
3、協(xié)同配合，構(gòu)建高效推進(jìn)機(jī)制。城中村改造是一項十分艱巨的工作，，涉及經(jīng)濟(jì)體制改革、國土資源管理、戶籍管理、街道村組織、勞動就業(yè)和社會保障等各個領(lǐng)域。政府在城中村改造中，做好領(lǐng)導(dǎo)和服務(wù)，為每個城中村設(shè)計好未來遠(yuǎn)景，做好指導(dǎo)、規(guī)劃、宣傳、聯(lián)系等工作，讓城中村改造成為一種在政府指導(dǎo)下的村民自治建設(shè)行為。改造過程成為在街道的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和精心組織下，協(xié)同配合，高效推進(jìn)的行為。同時強(qiáng)化各環(huán)節(jié)的監(jiān)督和制約，確保改造的公平效益。
二、觀念引導(dǎo)、激發(fā)村民積極參與
1、做好居住理念、生活環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益、政策發(fā)展四方面的引導(dǎo)。一是從居住理念上引導(dǎo)。建設(shè)多高層公寓、走向集聚居住，是對農(nóng)民延續(xù)數(shù)千年傳統(tǒng)生活方式的全面革新。針對部分農(nóng)民尤其是一些老人喜歡“上要有天、下要有地”的單家獨(dú)院居住方式的現(xiàn)狀。要做好前瞻性的引導(dǎo)和教育，全面宣傳現(xiàn)代居住理念，讓村民思想意識得到根本的轉(zhuǎn)變。根據(jù)實際，分析當(dāng)前形勢，讓老百姓認(rèn)識到，新江路北延完成后，當(dāng)前大規(guī)模拆遷已不太可能，群眾要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是從環(huán)境上引導(dǎo)。實施城中村改造，可以從根本上改變“只見新房不見新村”的現(xiàn)狀，徹底整治農(nóng)村“臟、亂、差”環(huán)境，杜絕農(nóng)民濫建出租房導(dǎo)致社會治安惡化的現(xiàn)狀。三是從經(jīng)濟(jì)上引導(dǎo)。通過算經(jīng)濟(jì)帳，讓村民感覺到城中村改造是為村民謀福利的大事，認(rèn)識到通過城中村改造，村民經(jīng)濟(jì)收入將持續(xù)穩(wěn)定增長，集體經(jīng)濟(jì)也將得到快速增長，村民的保障將更加完備。四是從政策發(fā)展上引導(dǎo)。本著群眾得益的原則，進(jìn)一步創(chuàng)新相關(guān)政策，強(qiáng)化推進(jìn)城中村改造的政策導(dǎo)向。以馬家路村城中村改造拆遷安置方案為藍(lán)本，創(chuàng)新思路，在街道指導(dǎo)下進(jìn)一步完善方案，最大限度地保證公正公平。
2、鼓勵村民積極參與，讓城中村改造成為一種在街道指導(dǎo)下，由村為主體的村民自治建設(shè)行為?？v觀各地的經(jīng)驗可以發(fā)現(xiàn)，充分尊重民意是做好城中村改造一條不變的規(guī)律。城中村改造，我們應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮村民代表、黨員、回村大學(xué)生、社會賢達(dá)、企業(yè)主等引領(lǐng)作用，充分發(fā)揮村民的自治作用。在具體操作中，首先，要全面推行改造前的調(diào)查、訪談、聽證制度，讓村民充分表達(dá)意愿。其次，要集思廣益，根據(jù)城市規(guī)劃和確定的用地性質(zhì)，討論明確開發(fā)強(qiáng)度和分配方案。讓廣大村民清楚，為什么確定這樣一個用地性質(zhì)和容積率，將來自己的居住條件和居住環(huán)境將會是一個什么樣的狀態(tài)。再次，要幫助農(nóng)民算好經(jīng)濟(jì)帳，讓村民明白，容積率既定，地塊面積既定，房子就只能蓋這么多，如果大家所要的拆遷補(bǔ)償過高，可能就無法做到收支平衡，無法實施開發(fā)建設(shè)，自己的居住環(huán)境也就沒法改變的道理。另外，城中村的改造成為村民自治行為后，對那些不愿拆遷、妨礙拆遷的村民形成為村民“千夫所指”的態(tài)勢，讓改造成為民眾自發(fā)的行為，解開強(qiáng)制拆遷這一瓶頸。
三、規(guī)劃先行，強(qiáng)化政策保障
1、嚴(yán)格規(guī)劃控制，引導(dǎo)城中村良性演變。嚴(yán)格規(guī)劃控制，控制城中村現(xiàn)有的規(guī)模，不再審批新的宅基地。重點(diǎn)控制用地性質(zhì)和控制主干道兩側(cè)重要建筑，嚴(yán)禁非法建設(shè)永久性建筑物。
2、高起點(diǎn)編制城市規(guī)劃，做到控制性規(guī)劃全覆蓋。為杜絕“城中村”的再度形成，規(guī)劃應(yīng)充分考慮城市功能、基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平及城市容量的適度控制標(biāo)準(zhǔn)，確定城市基礎(chǔ)設(shè)施布局和建設(shè)開發(fā)時序，在宏觀層次上發(fā)揮對城市未來整體地價、房價的引領(lǐng)作用。優(yōu)先做出控制性詳細(xì)規(guī)劃，確定用地性質(zhì)、建筑密度、容積率等規(guī)劃控制要求，形成規(guī)劃圖則和文本，為改造提供科學(xué)規(guī)范的依據(jù)。
3、要注重提升建設(shè)的質(zhì)量和品位，提高規(guī)劃、設(shè)計、建筑水平。根據(jù)“城中村”周邊城市功能類型進(jìn)行個性化設(shè)計，根據(jù)本村緊臨滸山核心城區(qū)，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋掙取租金，村民存在著擔(dān)心拆除房屋后無收入來源等現(xiàn)狀，制訂個性化的改造方案。在開發(fā)中適當(dāng)增加路網(wǎng)密度，以增加商鋪比例，使村民有新的收入來源，解除其后顧之憂。同時，以街道為單位，建立家庭工業(yè)集聚區(qū)，安置家庭作坊，保證村民收入。
4、完善和落實各項保障措施。“以人為本”是科學(xué)發(fā)展觀的核心;時刻關(guān)心群眾生產(chǎn)生活，是我們一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。我們要在城中村改造中，切實解決好群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。首先推行農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作社股份制改造，保留村民在集體經(jīng)濟(jì)組織中的分配權(quán)，解除農(nóng)民城中村改造的后顧之憂。在此基礎(chǔ)上，要完善和落實經(jīng)濟(jì)政策保障措施，推進(jìn)農(nóng)民“四金”化發(fā)展。一是全力打造“薪金農(nóng)民”，保障民計民生。逐步完善勞動保障服務(wù)中心的硬件建設(shè)，發(fā)揮培訓(xùn)和就業(yè)指導(dǎo)功能，利用城中村改造契機(jī)，實現(xiàn)(土地流轉(zhuǎn)與)就業(yè)安置同步進(jìn)行，最大程度解決農(nóng)民失地后的安置問題。二是全力打造“保障金農(nóng)民”，完成失地農(nóng)民的養(yǎng)老、醫(yī)保等社會保障工作;三是全力打造“租金農(nóng)民”，要精心做好商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃和招商選商工作;四是全力打造“股金農(nóng)民”，要引導(dǎo)廣大農(nóng)民積極走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，組建新型經(jīng)濟(jì)實體。
四、因地制宜，選擇合理開發(fā)模式。
開發(fā)模式的選擇，直接關(guān)系到城中村改造的成敗。
1、開發(fā)模式分析。各地采取了不同的拆遷安置和開發(fā)建設(shè)模式，歸納起來主要有三種：一是村集體以城中村改造的名義自行組織開發(fā)建設(shè)。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出來的富余土地用作開發(fā)。這種模式既有利于調(diào)動村集體和村民城中村改造的積極性，也基本符合國家的土地和住房政策，但由于經(jīng)驗和眼界的問題，開發(fā)建設(shè)水平可能較低。同時，由于拆遷改造需要比較多的資本，必須由政府大力支持。二是由開發(fā)企業(yè)獨(dú)資或者由開發(fā)企業(yè)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合資合作進(jìn)行城中村改造。開發(fā)企業(yè)通過毛地招拍掛拍獲得土地開發(fā)權(quán)，在村集體的幫助下與村民簽訂拆遷安置協(xié)議，開發(fā)的住宅首先用來安置被拆遷戶，其他向社會出售。這種模式下，一般的開發(fā)企業(yè)急于回收拆遷安置成本，往往強(qiáng)調(diào)將拆遷安置和開發(fā)建設(shè)控制在比較短的周期內(nèi)，為避免在房地產(chǎn)市場相對低迷的情況下造成資金沉淀，常常有短期行為。三是名義上由土地儲備機(jī)構(gòu)實施拆遷，實際由土地儲備機(jī)構(gòu)委托開發(fā)企業(yè)墊資拆遷，開發(fā)企業(yè)、土地儲備機(jī)構(gòu)和被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置三方協(xié)議，形成凈地后通過招拍掛出讓，出讓后再用土地出讓金支付原開發(fā)企業(yè)墊付的資金，獲得土地使用權(quán)的新開發(fā)企業(yè)自行組織開發(fā)建設(shè)。此種模式，由于環(huán)節(jié)眾多，極易出現(xiàn)合同糾紛。
2、我們可以選擇“自力更生，政府推動”的開發(fā)模式。根據(jù)村民“肥水不流外人田”的樸素理念，最好采取政府提供優(yōu)惠政策，實行村集體、村民出資和銀行貸款相結(jié)合的方式，自主實施改造。同時由政府在基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施及資金等方面提供較大支持力度。
第3篇：城中村改造優(yōu)勢范文
關(guān)鍵詞：城中村；現(xiàn)代化改造；城市化
“穩(wěn)增長”作為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)政策的核心出發(fā)點(diǎn)，受到我國政府的高度重視。投資是拉動經(jīng)濟(jì)的主要手段，對實現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長的目標(biāo)，具有至關(guān)重要的作用。新一輪投資將更加注重選擇那些在短期內(nèi)能起到拉動投資和經(jīng)濟(jì)增長作用同時，又能在長期優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的領(lǐng)域，比如棚戶區(qū)改造和市政基礎(chǔ)設(shè)施等。城市化的高速發(fā)展，使得城市的規(guī)模越來越大，城市人口比重不斷提高，然而很多城市問題也在不斷地涌現(xiàn)出來，“城中村”就是這些問題中的典型，如果政府不能妥善處理這些城市問題，將會使得居民的生活水平下降，同時制約著城市的和諧發(fā)展。對棚戶區(qū)改造和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資有利于緩解“城中村”等典型城市問題。本文就以西安市城中村為例，探究城中村的現(xiàn)代化改造對城市化建設(shè)的影響，并針對西安市城中村的具體問題提出相關(guān)的建議與措施。
一、相關(guān)概念
1.城中村
城中村是城市化發(fā)展階段不可跨越的產(chǎn)物，也是城市建設(shè)急劇膨脹作用下的結(jié)果。國內(nèi)學(xué)者一般從城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的角度來對城中村進(jìn)行定義。所謂“城中村”，又稱“都市里的村莊”，它是指在城市化建設(shè)進(jìn)程中，由于農(nóng)村土地被征用，農(nóng)民的身份由農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)榫用?，但他們?nèi)跃幼≡谟稍甯脑斐傻木用駞^(qū)里，這樣一個由改造區(qū)聚集而成的區(qū)域，我們通常稱為“城中村”。
2.城中村的現(xiàn)代化改造
所謂城中村的“現(xiàn)代化改造”是指，在城市化建設(shè)中運(yùn)用現(xiàn)代先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)對城中村進(jìn)行改造，并與當(dāng)?shù)鼐用窈侠韰f(xié)商，以“以人為本”為宗旨，爭取和諧改造城中村，以達(dá)到雙贏的目的。不僅使城中村和城市環(huán)境得到改造和美化，還使得城中村的居民能享受到政策優(yōu)惠，積極配合城中村的改造。
二、西安市城中村的現(xiàn)狀
1.西安市城中村的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀
由于原有土地被征用，農(nóng)民不能再靠原有的農(nóng)田生活，現(xiàn)在他們的收入主要靠出租屋房租、個體經(jīng)營、外出務(wù)工等幾個方面，其中出租房屋是他們主要的收入來源。隨著西安市城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，大量的外來人口不斷涌入西安就業(yè)，然而因為一般住房租金太高，所以大部分外來人口會選擇租金較低的城中村居住，并且城中村處于市區(qū)內(nèi)，交通便利、離工作地點(diǎn)也近，這些優(yōu)勢條件使得城中村成了他們暫居的第一選擇[2]。然而，這種靠出租屋來獲取收入的方式，也帶來了一些問題。很多村民以出租房屋為其唯一的生計，不愿參與市場經(jīng)濟(jì)活動，隨著時間的推移，村民們將漸漸形成一種不勞而獲的思想，這對村民素質(zhì)的提高有很大的影響。
2.西安市城中村的社會現(xiàn)狀
（1）人口狀況
本地村民一般很少，主要是城中村中流動性很大的外來人口，人口結(jié)構(gòu)相當(dāng)復(fù)雜，來源非常廣泛。由于村民大多依靠出租屋生存，村民基本上都是坐享其成，所以其文化水平普遍偏低，這就和附近的城市人口格格不入，使得提高村民的文化素質(zhì)也顯得越來越緊迫。
（2）治安狀況
城中村人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，來源非常廣泛，這樣的人口狀況決定了村里存在的嚴(yán)重的治安問題。而在城中村管制力度也很薄弱，所以各種違法犯罪活動也是層出不窮，屢禁不止。例如，在西安市城中村里我們可以看到許多發(fā)廊和美容屋，而且這些面店已經(jīng)超出了正常的供需比例；此外，城中村的松散環(huán)境也成為了交易的罪惡溫床，這一系列的治安問題也不是一時半會兒能根除的，所以需要政府實施強(qiáng)有力的手段以此堅決打擊違法犯罪活動，加強(qiáng)執(zhí)法力度與監(jiān)督，不斷改造城中村。
（3）社會保障
城中村村民的社會保障來源于房屋出租，而且他們的福利保障都是村集體承擔(dān)，所以村民擔(dān)心城中村改造后會失去原有的這些福利保障，致使自己的生活沒有著落。具體來說，在城中村改造的過程中，村民們不得不面臨著“進(jìn)退兩難”的境況，他們由村民身份變成了居民身份，失去了其賴以生存的土地，與此同時他們又沒有享受到城市居民所擁有的社會保障[3]，所以他們有后顧之憂，這一定程度上就對城中村改造帶來了很大的阻力。
三、西安市城中村改造中面臨的問題
1.兩個中心難題
通過分析西安市城中村的經(jīng)濟(jì)和社會現(xiàn)狀問題，可見改造城中村已勢在必行，但是在改造過程其困難程度可想而知，通過進(jìn)一步分析我們可以總結(jié)出要進(jìn)行改造主要面對的兩個中心難題：
（1）城中村一般占地面積較大，政府暫時還不能承受起收購城中村所支付給村民的巨額資金或者說還不能一次性支付這筆巨款。
（2）村民們通過出租房屋等方式利用城中村土地能獲得巨大的利益，所以他們不會輕易放棄城中村土地。
這兩個難題，從本質(zhì)上來說，就是如何處理好城中村問題涉及的兩個利益主體――政府和農(nóng)民之間關(guān)系的問題[4]。只有處理好了這個問題，才能從根本解決城中村問題，促進(jìn)城市化發(fā)展。
2.城中村改造缺乏國家政策支持
到目前為止，國家還沒有一部明確的關(guān)于城中村改造的法規(guī)文件，在國家出臺的現(xiàn)有法規(guī)文件里也不易找出能針對性指導(dǎo)城中村改造的條目。地方各市雖也有根據(jù)各自的實際狀況制定的相關(guān)法規(guī)，但是其政策的完善程度還不足，在實際的改造過程中可能會因為缺乏依據(jù)而出現(xiàn)一些偏差，從而影響城中村改造的順利進(jìn)行。
第4篇：城中村改造優(yōu)勢范文
關(guān)鍵詞：城中村；城市化；改造策略；社會功能；城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)
Abstract:VIC (“village in city”) is a particular phenomenon in the process of urbanization within our country. For this phenomenon, we need to start from its historical origin, look at the positive as well as negative effect it has during the urbanization process, and explore the special city and social function VIC has assumed. Only then can we find the strategies of improvement. On analyzing the VIC phenomenon, this essay aims to change the traditional views, make scientific plans, give advice and guidance, and examine as well as adjust the strategies regarding to the adjustment and reformation of VIC in adapting the social needs of urban space during the transitional period.
Keywords:village in city；urbanization；strategies of improvement；social functions；urban-rural dual system
中圖分類號：TU-098.1
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：1008-0422（2011）05-0062-02
1前言
隨著我國城市化進(jìn)程的加快和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的激烈競爭，逐漸出現(xiàn)了一種很特殊的城市包圍農(nóng)村的現(xiàn)象，逐漸將一部分村落包圍在建成區(qū)內(nèi)。這些村落起初位于城市郊區(qū)，進(jìn)而位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，隨著城市范圍的持續(xù)擴(kuò)張，最終蛻變?yōu)槌侵写?。而這種現(xiàn)象將成為各個城市不得不面對的必然事情。
2 城中村的形成原因、演變過程
從城中村的歷史變遷中不難發(fā)現(xiàn)，城中村形成的主要原因可以分成主觀與客觀兩個部分，其中客觀原因是我國城市化進(jìn)程快速發(fā)展的結(jié)果。改革開放以來，城市化進(jìn)程速度增加，城市的快速發(fā)展需要通過征收周邊農(nóng)村的耕地獲得擴(kuò)展的空間。耕地被征收了，當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民卻仍然留在原居住地，并且保有一部分供他們建房居住的宅基地。村莊進(jìn)入城市，形成了城中村。從主觀上來說，是我國城鄉(xiāng)二元管理體制及土地的二元所有制結(jié)構(gòu)所造成的，這也是深層次的制度原因。
城中村的演變過程可以分成三個階段：第一階段為村落自然形成階段，此階段城市尚未擴(kuò)展到農(nóng)村，此時農(nóng)村只是單純的農(nóng)民聚居點(diǎn)；第二階段為城中村形成階段，農(nóng)村靠近城市一側(cè)的土地大部或全部被城市征用，然后伴隨城市規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，農(nóng)村周邊土地完全被城市征用，只剩下被城市建成區(qū)完全包圍的村落，這時，就完全形成了城中村；第三階段為城中村消失階段，隨著城市文明的不斷滲透，城市建設(shè)和管理水平的不斷提高，通過大規(guī)模的舊城改造項目及相關(guān)配套設(shè)施項目，城中村將被完全拆遷，城中村的居民轉(zhuǎn)為城市居民，從此城中村將完全消失。
3 城中村的功能分析
隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，大量的外來人口涌入城市就業(yè)，但因為城市商品房居住成本較高，而廉租房數(shù)量少且難以獲得購買資格，所以一般的外來人口只能選擇城中村的住房。城中村更像是事實上的超級城市特區(qū)，白手起家的創(chuàng)業(yè)者，依靠城中村廉價的房租從而降低經(jīng)營門檻。城中村成了低起點(diǎn)創(chuàng)業(yè)的孵化器；農(nóng)民工和低收入者從事的多為社會低端服務(wù)業(yè)，不僅需要能滿足低消費(fèi)的生活空間，還必須靠近需要這種服務(wù)的外部環(huán)境。農(nóng)民工轉(zhuǎn)化為城市市民需要工作方式和生活方式的雙重轉(zhuǎn)化，而城中村就是他們完成不確定過渡期的場所；城中村起到了城市“廉租房”的作用，有助于外來人口融入城市社會，在一定程度上滿足住房需求，實現(xiàn)住房公平，維護(hù)社會的穩(wěn)定。
另外，城中村中數(shù)量很多的一類是以租給高校學(xué)生為主的。這些城中村在空間上與高?；蛳噜徎蚪咏?，由于在高等教育規(guī)模化發(fā)展的過程中，高校教學(xué)管理與生活管理逐步分離，原來單位體制下由高校承擔(dān)的各種生活服務(wù)功能，轉(zhuǎn)向由高校后勤及社會周邊地區(qū)承擔(dān)。這也使得鄰校村與高校之間的互相影響日益加深。從上述觀點(diǎn)看，城中村以其廉價的房租和生活生產(chǎn)成本等優(yōu)勢，可以說具有控制城市的營商成本、降低產(chǎn)業(yè)和人才進(jìn)入門檻的功用。
此外，城中村還豐富了城市多元化的生活方式，城市生活方式有以下8 個特點(diǎn)：①復(fù)雜的社會分工、社會分層和職業(yè)結(jié)構(gòu)；②人際關(guān)系由血緣關(guān)系和地緣關(guān)系向業(yè)緣關(guān)系轉(zhuǎn)化，③社會流動性大，個人地位和角色變化快，社區(qū)構(gòu)成要素的異質(zhì)性強(qiáng)；④生活質(zhì)量高，消費(fèi)水平高，消費(fèi)方式多樣化；⑤閑暇時間多，個人社會化程度高；⑥生活節(jié)奏快，緊張壓迫感強(qiáng)，文化生活豐富多彩；⑦現(xiàn)代民主意識、參政意識強(qiáng)；⑧信仰、道德標(biāo)準(zhǔn)等多樣化。這些特征貫穿了現(xiàn)代城市生活方式的所有部分。而這種生活方式從社會的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀來看，是存在諸多的弊端和問題的。而城中村那種城鄉(xiāng)交融的“低消費(fèi)、地緣聯(lián)系緊密、慢節(jié)奏、高可入性”的生活方式使城市更加多元化的同時，實現(xiàn)了有益的補(bǔ)充。
4困擾城市城中村健康發(fā)展的難點(diǎn)
由于一些城中村長期處于缺乏監(jiān)管，導(dǎo)致了大多數(shù)城中村建設(shè)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，原來作為村莊聚落時就缺少供水供電等市政設(shè)施，演變?yōu)槌侵写鍟r市政管線僅作了粗糙的配套，導(dǎo)致城中村市政管線無法和市政管網(wǎng)連接成系統(tǒng)，嚴(yán)重影響了市民的生活質(zhì)量，同時也有礙于城市的現(xiàn)代化形象。
此外，城中村土地處置政策存在較大掣肘。按照有關(guān)規(guī)定，有農(nóng)用地的，在建設(shè)前應(yīng)先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收審批手續(xù)，而每年給城市的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)較少。同時，集體土地轉(zhuǎn)國有土地審批程序繁瑣、周期長，也在一定程度上影響了城中村改造工作的推進(jìn)。
再者，城中村“集體經(jīng)濟(jì)組織”建設(shè)滯后?？梢哉f，村集體經(jīng)濟(jì)基本均是以土地與物業(yè)收益為主，不可否認(rèn)具有一定“寄生性”；城中村大量的外來人口則多是自食其力，主要從事門檻、層次較低的非正規(guī)行業(yè)。從城中村經(jīng)濟(jì)的組織架構(gòu)看，村民大多各自為戰(zhàn)，多數(shù)城中村集體經(jīng)濟(jì)改制還未展開，難以形成合力和一體化行動。諸如此類問題如何解決，將直接影響改制工作及村民利益保障。
最重要的一點(diǎn)是，城中村村民社會保障存在體制缺陷。城中村改造后，“村改居”人員要求納入城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險體系。但由于現(xiàn)行城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險是省級統(tǒng)籌，受現(xiàn)行養(yǎng)老保險政策限制，“村改居”時已達(dá)到和超過退休年齡的人員和繳費(fèi)年限不足15 年的人員難以參保和享受待遇。此類問題不解決，將影響到村民參與改造的積極性，給城中村改造工作帶來阻力。
5城中村改造規(guī)劃策略調(diào)整
進(jìn)行城中村改造之前，有必要首先理清三點(diǎn)認(rèn)識：①城中村改造是一個長期過程，不可能一蹴而就；②城中村并非一無是處，其有存在的合理性和社會積極意義；③不能簡單地將中國的城中村視為外國高速城市化過程中形成的貧民窟，不能簡單地采用西方國家曾經(jīng)的“貧民窟清理”政策，要從各個層次上“消滅”城中村。應(yīng)該認(rèn)識到城中村的形成其實是在我國特殊的城鄉(xiāng)二元體制下，原住民進(jìn)行“理性選擇”的必然結(jié)果，城中村有其存在和延續(xù)的歷史緣由和未來價值。
城中村改造內(nèi)容可以分成有形改造和無形改造。有形改造是指將城中村中原有建筑物全部拆除后，重新修建新的建筑物，集中安置原有村民，以保障村民的生產(chǎn)生活，使城中村舊貌換新顏。而無形改造是指農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為居民戶口，集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為股份制經(jīng)濟(jì)，撤村建社區(qū)，集體土地轉(zhuǎn)為國有土地。通過無形改造徹底消除城中村的二元管理體制，使村民納入到城市就業(yè)和社會保障體系中，其生活方式、思想觀念和意識形態(tài)得以轉(zhuǎn)變，讓廣大村民從生活形態(tài)到思想意識真正融入到現(xiàn)代城市文明當(dāng)中。
對城中村進(jìn)行的改造不是簡單的拆舊建新，而是有形與無形改造同步推進(jìn)，實現(xiàn)徹底意義上的城中村改造，有形改造是基礎(chǔ)，無形改造是目的。
城中村改造首先要進(jìn)行合理的規(guī)劃，這是城市建設(shè)的龍頭，在城中村改造中應(yīng)堅持規(guī)劃引導(dǎo)的原則，做好城中村改造規(guī)劃與城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等的銜接。立足于建構(gòu)更為完整、全面意義上的綜合發(fā)展政策，在給予城中村充分自主發(fā)展空間、滿足其合理發(fā)展訴求的同時，要求其承擔(dān)必要的城市社會發(fā)展義務(wù)。
其次，應(yīng)該解構(gòu)疏導(dǎo)，改變城中村形態(tài)。不僅改造其居住形態(tài)，更要改造其社會形態(tài)。城中村存在的根源是城市化沒有瓦解原農(nóng)村社區(qū)的地緣結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)。只要原地緣結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)沒有瓦解，城中村就仍然可能是城中村。從目前城中村改造的做法看，大多特別重視城中村的居住形態(tài)改造，而忽視城中村社會形態(tài)的改造。在城中村改造過程中，應(yīng)當(dāng)盡量避免這種誤區(qū)。
此外，還需要通過政策保障，架構(gòu)系統(tǒng)化的城中村改造政策體系，解決因體制問題產(chǎn)生的城中村問題，需要政府政策的推動、扶持和保障。應(yīng)本著“以人為本、多予少取”的原則，要求城市各部門盡快出臺包括“城中村改造模式”“城中村土地處置”“村集體經(jīng)濟(jì)改制”“農(nóng)轉(zhuǎn)非”“規(guī)費(fèi)減免”“教育、就業(yè)低?！钡纫幌盗信涮渍叻ㄒ?guī)，保證城中村改造有良好的政策環(huán)境。
城市化轉(zhuǎn)型期需要城市有過渡性轉(zhuǎn)型空間，城市空間形態(tài)也總是要反映其所處社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展時期的特征，并適應(yīng)其需要。因此，城中村改造規(guī)劃的主要導(dǎo)向應(yīng)為保質(zhì)、有序更具活力的轉(zhuǎn)型式復(fù)合空間形態(tài)。具體操作則應(yīng)在符合城市總體規(guī)劃前提下，以現(xiàn)行城中村空間區(qū)位特征為依據(jù)，以現(xiàn)行工程技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)繩，以多部門協(xié)同合作為管理支撐要件，創(chuàng)造出既符合轉(zhuǎn)型期特征，又豐富多樣、易居易業(yè)的新型城市社區(qū)。
城中村改造模式的無外乎三種：以政府為主導(dǎo)、以村集體為主和以社會力量為主。一般認(rèn)為，政府為主導(dǎo)的改造適宜于涉及到社會公益性目的的項目建設(shè)。依靠政府的行政力量，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，實現(xiàn)較理想的整體效應(yīng)；如果未涉及到社會公益項目，則以村集體為主的改造更可行。通過土地和房產(chǎn)所有人――村民的直接參與，產(chǎn)權(quán)的重新劃分由村集體內(nèi)部協(xié)調(diào)，既能充分體現(xiàn)村民利益，又可避免村民與政府間的博弈與摩擦，使城中村改造在自組織中完成。然而，現(xiàn)實中這兩種改造模式的成功案例極少，相反，越來越多的城市正以社會力量為主、市場化為導(dǎo)向的城中村改造模式作為主流改造方式。究其原因，多數(shù)情況下前兩種模式往往難以承擔(dān)改造所需的巨額資金，充分運(yùn)用市場機(jī)制配置城中村改造的各項資源，被認(rèn)為是一種在現(xiàn)實中最具效率的城中村改造模式。
市場化改造是以“誰投資，誰受益”為準(zhǔn)則，因此現(xiàn)行較成熟的改造模式都特別注意兩類相關(guān)者的利益保證：改造資金投入者和村民的利益。而改造中影響面最廣、規(guī)模最大的群體――租戶則成為被完全忽視的對象。他們之中有相當(dāng)一部分人長期租住于此，并為當(dāng)?shù)爻鞘懈冻鲎约旱膭趧优c貢獻(xiàn)。此外，多數(shù)城中村改造還是強(qiáng)調(diào)物質(zhì)環(huán)境的改變，即以高檔商品房代替村民們低廉的私房，當(dāng)土地競租價格得以充分顯化的同時，弱勢群體的房價“濾出效應(yīng)”也被徹底顯化。一方面，弱勢群體因房價造成的空間邊緣化不僅將增加其謀生成本，如交通成本上升、就業(yè)機(jī)會減少，還會導(dǎo)致該群體進(jìn)一步被社會邊緣化，并持續(xù)加深不同階層的分隔與對立；另一方面，對城市多樣性空間形態(tài)的破壞，也意味著城市兼容并蓄、和諧發(fā)展的文化氛圍的消失，城市活力受損、城市可持續(xù)發(fā)展受損。
6結(jié)語
城中村是我國快速城市化發(fā)展中出現(xiàn)的現(xiàn)象，根據(jù)以上分析，個人認(rèn)為，城中村現(xiàn)象本身并無對錯，城中村更像一把“雙刃劍”，順勢而為、處理得當(dāng)，對城市發(fā)展會產(chǎn)生事半功倍的效果，會加速城市現(xiàn)代化進(jìn)程，豐富城市生活，達(dá)到共贏甚至多贏的局面；處理不當(dāng)則會事倍功半，甚至滯緩城市現(xiàn)代化建設(shè)的步伐。
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第5篇：城中村改造優(yōu)勢范文
關(guān)鍵詞:高度城市化;全面改造;公共基金;利益均衡
中圖分類號:F12文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
一、引言
我國改革開放30年,經(jīng)濟(jì)和社會都發(fā)生了深刻變革,城市發(fā)展已進(jìn)入高速城市化階段。高度城市化地區(qū)在面臨土地與空間難以為繼、環(huán)境承載力難以為繼的歷史條件下,城中村改造與城市土地集約利用、空間演化、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、環(huán)境改善關(guān)系緊密,將成為未來城市發(fā)展的核心問題之一。目前,高度城市化地區(qū)舊城改造出現(xiàn)的普遍問題在于舊改資金不足、開發(fā)商與被拆遷人矛盾突出、土地超強(qiáng)度開發(fā)、中心區(qū)空心化、全面改造與綜合改造不協(xié)調(diào)等。研究高度城市化地區(qū)城中村全面改造模式是解決舊城改造難題的關(guān)鍵,對快速城市化地區(qū)制定政策和創(chuàng)新體制有重要借鑒意義。
二、快速城市化與城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致城中村的形成
上世紀(jì)九十年代中后期,城市規(guī)模迅速擴(kuò)張和郊區(qū)大量農(nóng)村土地被征收征用,由于未開發(fā)建設(shè)用地開發(fā)成本和開發(fā)效率遠(yuǎn)低于和優(yōu)于已建成區(qū)更新改造,同時農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上遠(yuǎn)落后于快速擴(kuò)張的城市地區(qū),因此造成城市包圍農(nóng)村的獨(dú)特現(xiàn)象。
從根本上看,城中村的形成源于外在的快速城市化和內(nèi)在的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)?？焖俪鞘谢沟脜^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡形成城中村淪陷,成為外來勞動力廉價聚集的“貧民窟”;城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)使城市的近郊區(qū)的政府不愿意放棄對這些行政村莊的管理權(quán),而城市的政府部門因城中村改造資金、規(guī)劃、社會保障等一系列問題對城中村開發(fā)建設(shè)和管理沒有熱情。最終形成在建筑景觀、人口構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)特征、行政管理、生活方式等方面與城市社區(qū)有著明顯的差異,成了城市中的“孤島”。
三、高度城市化地區(qū)城中村建設(shè)問題
高度城市化地區(qū)城中村在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著非常重要的角色,一方面解決城市外來人口的居住問題,一方面作為歷史遺留問題,成為城市發(fā)展“儲備用地”。城中村建設(shè)的核心問題在于利益的非均衡分配,具體表現(xiàn)在以下幾個方面:
1、社會資源分配的非均衡性。城中村以其廉價私房為外來人口提供居住場所,但城中村在基礎(chǔ)設(shè)施投入和城市建設(shè)管理方面存在嚴(yán)重不足,存在嚴(yán)重的消防、治安隱患,使外來人口的生存條件極其惡劣。
2、城市改造投資分配的非均衡性。舊村區(qū)位條件好的一般實行全面改造,開發(fā)利潤較高,是城市房地產(chǎn)開發(fā)商的新寵;而區(qū)位條件較差的因可開發(fā)性較弱,改造意愿不足。城中村改造的不均衡導(dǎo)致城市發(fā)展新的歷史遺留問題。
3、改造主體利益分配的非均衡性。城中村改造成本高、相關(guān)者利益復(fù)雜,各方利益博弈盲目追求相關(guān)者利益造成舊村改造對城市土地的高強(qiáng)度開發(fā)和高密度開發(fā),忽略城市生態(tài)和文化在內(nèi)的整體理性,破壞城市整體功能結(jié)構(gòu),城市空間環(huán)境品質(zhì)和歷史文化遭到嚴(yán)重破壞,城市布局形成新的紊亂,阻礙城市發(fā)展。
四、城中村改造土地價值超額提升與改造主體利益博弈研究
1、城中村改造土地價值超額提升內(nèi)涵。城中村是高速城市化過程中產(chǎn)生的特殊現(xiàn)象。而城中村土地價值因快速城市化和城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)進(jìn)入土地價值“洼地”。城中村改造的實質(zhì)是對城中村土地價值的釋放。城中村改造土地產(chǎn)出投入比遠(yuǎn)大于一般狀況下的土地產(chǎn)出投入比,其原因,一方面在于周邊成熟土地價值對城中村土地價值具有支撐作用;另一方面在于城中村分享城市價值提升的結(jié)果。
馬克思地租理論級差地租Ⅱ表明土地價值與對土地投入有關(guān)。在現(xiàn)代城市建設(shè)中,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套設(shè)施完善和生態(tài)環(huán)境改善等土地開發(fā)投入促使土地價值不斷提高;而城中村土地因缺少投入,土地利用條件相對較差,因此土地價值較低。但土地的替代性決定了土地價值具有連續(xù)性,城中村土地價值會受到周邊土地價值提升的支撐而自然提升。同時,區(qū)位價值取決于整個片區(qū)的區(qū)位價值和周邊區(qū)位發(fā)展?fàn)顩r,具有協(xié)同的和共振的特征,相鄰區(qū)位土地價值具有乘數(shù)效應(yīng);另一方面城市價值是有形價值與無形價值的統(tǒng)一,是基礎(chǔ)設(shè)施、自然環(huán)境、文化教育、經(jīng)濟(jì)、社會諸方面價值的統(tǒng)一,是歷史價值、現(xiàn)實價值與未來預(yù)期價值的統(tǒng)一。城中村作為被包含在城市空間內(nèi)的單元之一,與外界不可能孤立存在,相反會以其特殊條件為城市發(fā)展提供相應(yīng)的功能,分享城市價值提升的收益。因此,城中村土地價值超額提升的內(nèi)涵就在于城市整體價值提升。
2、舊城改造主體利益分配的非均衡性研究。高度城市化地區(qū)城中村改造的模式主要市場化的改造模式(即開發(fā)商或開發(fā)商+股份公司改造模式),涉及主體有政府、開發(fā)商、被拆遷人,其利益分配分別表現(xiàn)為土地出讓金、開發(fā)利潤和安置補(bǔ)償,但存在利益不均衡性。
(1)政府公共管理角色與公共利益湮滅。政府在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,是公共管理者,對城市建設(shè)具有不可推卸的責(zé)任。在我國舊城改造中城市政府卻存在顯著的角色錯位、缺位和越位等偏差,釘子戶、補(bǔ)償不到位、安置房質(zhì)量差等問題都體現(xiàn)了政府公共管理職能缺失;另一方面城中村改造土地出讓金只實現(xiàn)國家投入成本的回收,但城市價值提升帶來土地超額升值部分并未轉(zhuǎn)化成公共收益。
(2)開發(fā)商的中介特征與超額收益。開發(fā)商在土地開發(fā)中以其資本優(yōu)勢取得土地進(jìn)行開發(fā),而開發(fā)的房地產(chǎn)真正的產(chǎn)權(quán)人將是業(yè)主,所以,開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中真正承擔(dān)的是中介角色,提供墊付資金和組織建設(shè)。但其地產(chǎn)開發(fā)的大部分資金來源于銀行信貸,銀行利息遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)投資收益,所以銀行資本利息以外的收益被開發(fā)商占有,也占有了政府忽略的那部分超額提升價值。
(3)被拆遷人的安置補(bǔ)償超額實現(xiàn)其財產(chǎn)損失。在城中村改造中,安置補(bǔ)償是對被拆遷人財產(chǎn)損失的一種補(bǔ)償行為。而在高度城市化地區(qū),城中村村民借助城市經(jīng)濟(jì)繁榮,違法占有宅基地或增加私宅面積進(jìn)行出租經(jīng)營,同時相對區(qū)位條件較差的地區(qū)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更高,致使在改造時對村民安置補(bǔ)償額度巨大,一夜暴富成為舊改安置補(bǔ)償?shù)拇~。
五、基于利益均衡的城中村全面改造模式:公共基金+項目管理公司
1、“公共基金+項目管理公司”改造模式的特點(diǎn)?；诋?dāng)前高度城市化區(qū)城中村改造利益分配的均衡性,筆者提出公共基金投資與項目管理公司開發(fā)運(yùn)行的改造模式,該改造模式特點(diǎn)如下:
第一,公共基金收益將城中村改造土地超額收益轉(zhuǎn)化為全社會利益所得。舊改公共基金主要引入社保基金、住房公積金和政府舊改投資債券等,投資收益將用于社會公共福利,取代開發(fā)商借用銀行信貸資金獲得超額投資收益,將城中村土地價值超額升值部分轉(zhuǎn)化成公共利益。
第二,項目管理公司還原開發(fā)商的中介本質(zhì)降低城市價值的耗散。項目管理公司以管理費(fèi)用取代房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)利潤,減少城市價值向社會利益轉(zhuǎn)化的損失。
第三,該改造模式能綜合發(fā)揮政府公共執(zhí)行力和項目管理公司經(jīng)濟(jì)技術(shù)管理能力。該改造模式實質(zhì)是政府主導(dǎo),項目管理公司的一種改造形式,在改造中,政府能有效控制城中村改造的開發(fā)強(qiáng)度,切實使城中村改造按照城市發(fā)展規(guī)劃科學(xué)進(jìn)行;另一方面在稅收、地價、被拆遷人安置等優(yōu)惠政策上具有統(tǒng)籌安排的優(yōu)勢。
2、“公共基金+項目管理公司”改造模式運(yùn)行機(jī)制建議。首先,規(guī)定投資基準(zhǔn)收益,加強(qiáng)政府對資金運(yùn)作監(jiān)督審核力度。規(guī)定公共基金基準(zhǔn)收益,保障公民財產(chǎn)的穩(wěn)定增值;另一方面公共基金關(guān)乎社會安全,公共基金利用也具有利弊兩面性,具有較大風(fēng)險,因此在公共基金投資中應(yīng)加強(qiáng)資金運(yùn)用的監(jiān)督與審核力度,防止公共財產(chǎn)的損失。其次,采取項目管理公司信用審核和準(zhǔn)備金制度。高度城市化地區(qū)城中村改造關(guān)系復(fù)雜,任務(wù)艱巨,利用公共基金進(jìn)行城中村改造具有一定風(fēng)險,因此改造主體須具備相當(dāng)?shù)馁Y金實力和技術(shù)管理水平以及良好的信用水平,為保證公共基金的安全性和城中村改造的順利實施,必須實施項目管理公司信用審核和準(zhǔn)備金制度。
(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)
主要參考文獻(xiàn):
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第6篇：城中村改造優(yōu)勢范文
今天會議的主要任務(wù)是，進(jìn)一步貫徹落實全市“城中村”改社區(qū)工作會議精神，安排部署我區(qū)“城中村”改社區(qū)工作。下面，我講兩點(diǎn)意見：
隨著城市建設(shè)步伐加快，“城中村”成為不得不面對的問題。
“城中村”充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會管理等方面取得了很大成績，為全區(qū)改革發(fā)展穩(wěn)定大局做出了重要貢獻(xiàn)。但是，“城中村”本質(zhì)還是農(nóng)村社區(qū)，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是其基本特征，之所以稱之為“村”，就是因為它在城市中卻依然保留著農(nóng)村的特點(diǎn)，無論從生活習(xí)慣、人際關(guān)系、社會保障等方面都與城市發(fā)展格格不入。從我們謝橋新區(qū)來看，“城中村”與它外部的城市環(huán)境是兩重天：“城中村”外建筑規(guī)劃有序、道路寬闊暢通、綠樹成蔭，各功能區(qū)互不干擾；“城中村”內(nèi)家家戶戶亂搭亂建，藍(lán)棚棚整的像軍事基地，村內(nèi)建筑間距過小，采光、通風(fēng)不足，危房、“一線天”、“握手樓”比比皆是，缺乏綠地和公共活動空間?！俺侵写濉备纳鐓^(qū)，是破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、加快城市化進(jìn)程、改善人居環(huán)境和城市品位的重要舉措，也是市政府安排的硬性任務(wù)。今年，市下達(dá)我區(qū)“城中村”改社區(qū)的任務(wù)是謝橋街道的謝橋村、楚溪村和唐家寨村，其中：謝橋村改社區(qū)試點(diǎn)要在6月底前完成，楚溪村和唐家寨村改社區(qū)要在11月底前完成。大家要高度重視，充分認(rèn)識“城中村”改社區(qū)的責(zé)任感和緊迫感，采取有力措施，確保市下達(dá)任務(wù)全面完成。
按照國內(nèi)“城中村”改社區(qū)的普遍做法，這項工作主要分為三個層面：一是物質(zhì)層面上的改造，主要包括“城中村”的規(guī)劃建設(shè)、集體資產(chǎn)和集體土地處置；二是制度層面上的改造，主要包括“城中村”戶籍改革、社區(qū)建設(shè)和運(yùn)行模式改革、居民和社會保障、社會事務(wù)等；三是精神或文化層面上的改造，主要包括“城中村”宣傳動員和市民意識培養(yǎng)。剛才，梁巨云同志宣讀的我區(qū)實施方案里講的比較詳細(xì)，我就不一一介紹?！俺侵写濉备纳鐓^(qū)面對的最直接、最困難的問題，就是第一個層面的問題。物質(zhì)層面的改革之所以困難，其原因就在于“城中村”改社區(qū)是一個利益博弈的過程，利益無疑成為各方面摩擦的焦點(diǎn)。在改社區(qū)過程中，如何平衡各方面利益則成為改造是否得以順利進(jìn)行的關(guān)鍵所在。各有關(guān)部門、謝橋街道要統(tǒng)籌兼顧，精密組織，正確處理改革穩(wěn)定發(fā)展關(guān)系，確保居民在改社區(qū)后利益不缺失、生活有保障、發(fā)展更迅速、社會更和諧。要重點(diǎn)把握兩點(diǎn)：
第7篇：城中村改造優(yōu)勢范文
關(guān)鍵詞: 城市化;城中村;金融服務(wù)
一、城中村的定義與分類
所謂“城中村”是指在城市規(guī)劃建設(shè)范圍以內(nèi),仍然保留和實行農(nóng)村集體所有制、農(nóng)村經(jīng)營體制的農(nóng)村社區(qū)。從廣義上講,城中村主要包括以下三類:
(一)A類城中村
A類城中村雖然仍保留和實行農(nóng)村集體所有制,但由于城市的發(fā)展已征用村中農(nóng)民原先生存的基礎(chǔ)―土地,因此村中農(nóng)民已沒有土地從事第一產(chǎn)業(yè)。這類城中村散布于大中城市的主城區(qū),與城市建設(shè)用地相互交錯,其中居住的農(nóng)民也已被城市生活逐漸同化,貼近于城市居民的生活方式,特別是年青一代,大多數(shù)已接受良好的教育,易于接受城市文明。
A類城中村的建筑景觀,大多已通過商業(yè)化運(yùn)作手法改造,以多層與低層為主,與城市相融度較高,但就周邊環(huán)境而言,土地利用價值利用并不充分,因此面臨著二次改造的問題。
(二)B類城中村
B類城中村仍有少量的農(nóng)用地,多處于城鄉(xiāng)結(jié)合部或城市近期建設(shè)將要影響的地區(qū)。由于具有一定數(shù)量的農(nóng)用地,因此少數(shù)居民仍從事農(nóng)業(yè),而多數(shù)人尤其是青壯年都外出務(wù)工。
這類城中村的建筑景觀較差,新舊建筑都有,且多以低矮為主,沒有經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃,建筑布局混亂,市政基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重短缺。
(三)C類城中村
C類城中村主要分布在城市繞城公路之外,其建筑、人口和景觀仍保留著濃重的鄉(xiāng)村形態(tài)。
城中村是我國現(xiàn)代化和城市化過程中的一個特有的現(xiàn)象:城市包圍了農(nóng)村但沒有及時消化吸收農(nóng)村的生產(chǎn)與生活方式;城市建起了高樓大廈,但其周邊卻存在著破舊的居民區(qū)。這使得城中村逐漸成為城市中的一座座“孤島”,在建筑景觀、人口構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)特征、行政管理、生活方式等方面與城市社區(qū)存在著明顯的差異。
二、城中村對金融服務(wù)需求的特征分析
(一)城中村居民的生活、就業(yè)、創(chuàng)業(yè)需要金融支持
首先,城中村聚集著大量的外來務(wù)工人員,一般屬于人口的高密度區(qū),例如深圳城中村人口高達(dá)560萬,占深圳總?cè)丝诘囊话?。這大量的外來人口必定會產(chǎn)生大量的存取款以及匯款等金融服務(wù)需求。
其次,A類和B類城中村的村民相對富庶,村民的征地補(bǔ)償款、房屋租金加上進(jìn)城務(wù)工收入十分可觀,因而其理財需求較為迫切。
最后,城中村在發(fā)展過程中,出現(xiàn)了一批依托低地租等特殊優(yōu)勢成長起來的集體企業(yè),這些企業(yè)在創(chuàng)業(yè)期、成長期以及成熟期都存在著資金需求。例如典型的杭州四季青服裝市場、深圳石碑電腦城等,在創(chuàng)業(yè)期都是從當(dāng)?shù)剞r(nóng)村信用聯(lián)社取得融資支持,并與農(nóng)信系統(tǒng)建立了較密切的關(guān)系,當(dāng)然隨著這些集體企業(yè)的發(fā)展成熟,其資金需求量越來越大。
(二)城中村改造過程中存在對金融服務(wù)的需求。
城中村的出現(xiàn)及存在帶來了許多問題,一方面影響了城市總體布局規(guī)劃,影響了城市形象,另一方面制約了城市發(fā)展的步伐和全面建設(shè)小康社會的進(jìn)程。因此,目前許多城市都在進(jìn)行城中村的改造。然而改造是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程,需要大量的資金,包括對村民的拆遷補(bǔ)助資金、改造重建資金等等,可以說這巨額的資金需求僅僅依靠政府和開發(fā)商的投入是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。政府應(yīng)通過多種渠道、多種手段,組織動員各種社會資金和社會力量參與城中村的改造工作,并創(chuàng)建一個保證參與各方利益的多贏機(jī)制。在這一機(jī)制中,銀行的參與是必不可少的,銀行可以為拆遷、重建提供資金支持,而且這種資金支持一般都是巨額貸款,例如,石家莊市的城中村改造,僅2009年以來,就從中國農(nóng)業(yè)銀行取得300億元的貸款授信額度支持;從中國銀行取得在未來3年內(nèi)提供500億元的貸款的承諾。
另外,在拆遷補(bǔ)償過程中,不少城中村的村民可以獲得數(shù)額不少的拆遷補(bǔ)償費(fèi),以杭州機(jī)場路一帶為例,一個五口之家(兩老人、兩夫妻、獨(dú)生子女)可以按照周邊平均房價獲得近400萬補(bǔ)償。這突然而來的巨額資金必然會帶來理財?shù)男枨?以尋求合適的收益率。
(三)城中村改造之后居民生活與金融服務(wù)更是密不可分。
首先,在城中村改造完成后,農(nóng)村成為城區(qū),農(nóng)民身份成為城市市民,原有的生活方式也發(fā)生改變,開始向城市生活方式靠攏。這些改變使得金融服務(wù)的需求越來越大,例如水電費(fèi)的代收代繳,以及居民消費(fèi)觀念改變,開始采用信用卡提前消費(fèi)等。其次,城中村經(jīng)改造后,交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善,本地以及外來的投資創(chuàng)業(yè)必定增多,這更需要金融的配套服務(wù),包括資金的借貸、存取、匯兌等等。
三、農(nóng)村信用社在城中村的業(yè)務(wù)拓展
從上述分析中,我們可以看出無論是改造前的還是改造中和改造后的城中村,都存在數(shù)目不小的金融服務(wù)需求,涵蓋個人、企業(yè)和一些大型改造項目。隨著時間的推移,城中村最終是要走向消亡,但是金融需求是不會消失的,反而會慢慢變大。因此,處于變革中的城中村其實蘊(yùn)藏著一股潛在的金融需求,這股金融需求或許可以使作為國家扶持“三農(nóng)”重要窗口的農(nóng)村信用社有所作為。但是,隨著城中村改造的逐步推進(jìn),許多城中村在改造后成為環(huán)境舒適、交通便利、設(shè)施完備的現(xiàn)代住宅小區(qū),這使得其他商業(yè)銀行逐漸將觸角伸到這些他們原本遺忘或是不重視的城市角落,從而使得農(nóng)村信用社面臨的競爭加劇。
與商業(yè)銀行相比,農(nóng)村信用社網(wǎng)點(diǎn)在經(jīng)營機(jī)制、業(yè)務(wù)品種、資產(chǎn)質(zhì)量等方面還存在不小的差距,在金融工具和中間業(yè)務(wù)方面,仍處于明顯的競爭劣勢。因此,為守住陣地,提高效益,也為更好地為城中村提供全方位的金融服務(wù),農(nóng)村信用社必須在以下方面積極拓展:
(一)完善農(nóng)村信用社的經(jīng)營理念,作為國家扶持“三農(nóng)”的重要窗口,農(nóng)村信用社一直是以“服務(wù)農(nóng)業(yè)、服務(wù)農(nóng)村、服務(wù)農(nóng)民”為經(jīng)營理念,在新形勢下,面對城中村這種特殊形態(tài),農(nóng)村信用社可以將經(jīng)營理念完善為服務(wù)“城市農(nóng)村、城市農(nóng)業(yè)、城市農(nóng)民”。在此理念的引導(dǎo)下,農(nóng)村信用社必定能夠與時俱進(jìn)、為城中村量體裁衣,打造出適合城中村的金融產(chǎn)品和金融服務(wù),一方面滿足城中村的金融需求,另一方面提升自身的收益。
(二)針對城中村人口集中、金融服務(wù)需求量大、金融機(jī)構(gòu)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足的特點(diǎn),農(nóng)村信用社可以在城中村設(shè)置數(shù)量適宜的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。城中村人口主要是農(nóng)民和外來務(wù)工人員,其金融服務(wù)需求一般比較單一,主要是存取款和匯款。因此,一般的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)足可滿足這些金融需求,并不需要復(fù)雜的金融工具和業(yè)務(wù)品種,農(nóng)信社可以保持較低的運(yùn)營成本。另外,農(nóng)村信用社通過提供這種便利、優(yōu)質(zhì)的服務(wù),可以加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣?、居民的?lián)系,提高客戶忠誠度,從而在以后該地區(qū)金融需求上升時,能夠更容易獲取業(yè)務(wù),提高效益。
(三)針對政府對城中村的改造提供金融服務(wù)。
首先,農(nóng)村信用社可以參與城中村改造、重建的信貸服務(wù)。在拆遷、改造過程中,需要大量的資金支持,信用社可以在合適的項目中提供貸款,一方面緩解政府壓力,另一方面獲取收益。
其次,積極配合政府完成補(bǔ)償給予農(nóng)戶的拆遷、安置資金。政府補(bǔ)償給農(nóng)戶的拆遷、安置資金,按片區(qū)匯入農(nóng)信社的指定賬戶,農(nóng)信社應(yīng)根據(jù)社區(qū)提供的補(bǔ)償、安置資金的明細(xì),通過自身的業(yè)務(wù)系統(tǒng)存入農(nóng)戶存折上,以使補(bǔ)償金及時、準(zhǔn)確、安全分配到每一位農(nóng)戶手中。
最后,農(nóng)村信用社可以為居民提供回遷時的住房、商鋪按揭貸款服務(wù)。在房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的城中村房地產(chǎn)項目取得《房屋預(yù)售許可證》的前提條件下,農(nóng)村信用社可以按照國家有關(guān)住房按揭信貸政策的規(guī)定開辦回遷戶的住戶、商鋪按揭貸款,信用社可以辦理按揭貸款的各個品種來滿足居民的各種貸款需要。
(四)針對改造后的城中村提供金融服務(wù)。城中村在改造后金融服務(wù)的需求激增,但與此同時農(nóng)村信用社面臨的競爭也加劇。因此,農(nóng)信社更應(yīng)完善經(jīng)營機(jī)制、創(chuàng)新服務(wù)手段、大力拓展市場。
首先,應(yīng)推出合適的金融產(chǎn)品和服務(wù),滿足回遷居民日常生活中的金融需求。城中村改造完成后,居民身份以及生活方式都發(fā)生了改變,信用社的金融服務(wù)必須與時俱進(jìn),包括及時推出代收代繳水電費(fèi)的服務(wù);也包括提供小額貸款滿足年輕人提前消費(fèi)的需要。
其次,加強(qiáng)對回遷居民自主創(chuàng)業(yè)以及外來投資的金融支持力度。城中村改造后,居民一般需要重新就業(yè)或是自主創(chuàng)業(yè);另外由于交通等基礎(chǔ)設(shè)施的完善,使得外來投資的企業(yè)增加。這些創(chuàng)業(yè)或投資在初期一般都需要金融服務(wù)的支持,信用社應(yīng)把握機(jī)遇,對市場準(zhǔn)入的企業(yè),要積極主動搞好服務(wù),對符合貸款標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)應(yīng)提供信貸支持。
最后,應(yīng)對企業(yè)日常經(jīng)營提供優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。信用社要提供快速、便捷的結(jié)算服務(wù),開通各種稅費(fèi)代扣、代繳業(yè)務(wù),與稅務(wù)部門簽訂代扣、代繳業(yè)務(wù)協(xié)議,為企業(yè)日常經(jīng)營提供便捷的金融服務(wù)。
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第8篇：城中村改造優(yōu)勢范文
關(guān)鍵詞：城中村(village in the city)；城市化(civilization)；理論框架(theory framework)；意義(significance)
中圖分類號： TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
城中村，從廣義上講是指被城市建設(shè)用地包圍或納入城市建設(shè)用地范圍的原有農(nóng)村聚落――城市轉(zhuǎn)型不完全的、具有明顯城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的地域?qū)嶓w。簡而言之,就是 “都市里的村莊”。隨著城市化，城中村作為歷史遺存，日漸脫離主流社會，以一種落后的經(jīng)濟(jì)模式和生活方式直接影響了村民的人居環(huán)境、收入水平和生活質(zhì)量。因此各省政府因地制宜方案指導(dǎo)城市舊城區(qū)和城中村改造，進(jìn)一步提升城市發(fā)展品質(zhì)和改善人居環(huán)境，有序推進(jìn)城市空間拓展。
本文對城中村改造提出一個理論框架，以廓清認(rèn)識，為改造實踐指明著力的方向，從規(guī)劃設(shè)計層面上就城中村改造的進(jìn)行探討。并結(jié)合一個案例陳莊村，對城中村改造的意義進(jìn)行總結(jié)。
一、城中村改造的理論框架1、城市政體理論(Urban Regime Theory)――城中村改造的理論基礎(chǔ)。張庭偉先生的城市政體理論(Urban Regime Theory)從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā)，對城市發(fā)展的動力――市政府(所謂“政府的力量”)，工商業(yè)及金融集團(tuán)(“市場的力量”)和社區(qū)(“社會的力量”)三者的關(guān)系，以及這些關(guān)系對城市空間的構(gòu)筑和變化所起的影響，提出了一個理論框架。由斯通(Stone)、羅根(Logan)和莫羅奇(Molotch)所創(chuàng)建的政體理論是從發(fā)達(dá)國家中城市政策的演變分析中得出的。該理論認(rèn)為，城市空間的變化是政體變遷的物質(zhì)反映。誰是“政體”的成員，誰是“政體”的主導(dǎo)者，會引起城市空間結(jié)構(gòu)的不同變化。城中村改造實質(zhì)上反映的也是政體力量的對比：當(dāng)政府力量在從中占據(jù)主導(dǎo)地位時，政府主導(dǎo)的改造拆遷就成為必然選擇；當(dāng)企業(yè)（市場）力量占據(jù)主導(dǎo)地位時，城中村改造就會朝著企業(yè)的意愿發(fā)展；當(dāng)業(yè)主（社會）力量足夠強(qiáng)大時，城中村改造就會最大限度地滿足業(yè)主的利益。城中村改造的關(guān)鍵就是協(xié)調(diào)好各種政體力量的利益關(guān)系。2、城中村改造的利益格局城中村改造涉及政府、業(yè)主與改造單位三方的利益，其中政府代表的是公共利益，其它兩方代表各自的利益，城中村改造的實質(zhì)是調(diào)節(jié)三者之間的相互關(guān)系以達(dá)到利益均衡。
（1）政府與改造單位的關(guān)系。該關(guān)系主要涉及規(guī)劃與地價兩方面問題。規(guī)劃方面主要考慮的問題是，政府在確保達(dá)到城市發(fā)展要求的前提下，兼顧改造單位的利益，確定適當(dāng)?shù)拈_發(fā)強(qiáng)度，分擔(dān)合理的市政配套設(shè)施。地價方面主要考慮政府如何采取地價優(yōu)惠或補(bǔ)貼的方式，給開發(fā)建設(shè)單位讓利，確保改造項目得以進(jìn)行。因此，確定合適的開發(fā)強(qiáng)度與地價就成為平衡二者關(guān)系的焦點(diǎn)。（2）政府與業(yè)主的關(guān)系。該關(guān)系主要涉及房地產(chǎn)權(quán)確認(rèn)及保護(hù)小業(yè)主利益問題。與一般國有土地不同，城中村因土地產(chǎn)權(quán)不清晰而產(chǎn)生了大量違法建筑，給城中村改造帶來很大障礙。因此，解決改造前后房地產(chǎn)權(quán)確認(rèn)問題是處理政府和業(yè)主之間關(guān)系的主要內(nèi)容。當(dāng)然，通過完善改造政策、采取措施以防止出現(xiàn)樓房爛尾、業(yè)主無法回遷等問題，也是政府的職責(zé)所在。（3）改造單位與業(yè)主的關(guān)系。該關(guān)系涉及拆遷安置補(bǔ)償，主要考慮改造單位以何種方式、標(biāo)準(zhǔn)對業(yè)主進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)膯栴}。該關(guān)系很大程度上是個市場問題，政府不宜直接介入?？偠灾?，解決土地產(chǎn)權(quán)問題是城中村改造的基本前提。3、城中村改造的規(guī)劃設(shè)計須把握幾個原則性問題除產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、地價及拆遷補(bǔ)償安置外，具體到特定的城中村改造項目，還須解決要不要改造、改造主體、改造目標(biāo)和改造模式等原則性問題。這些原則性問題是解決產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、地價及拆遷補(bǔ)償安置等的前提和基礎(chǔ)，決定了后者的方式和內(nèi)容。（1）正確判斷要不要改造。一個城中村要不要改造，不僅僅取決于其物質(zhì)環(huán)境狀況，更要考慮其背后種種復(fù)雜的社會經(jīng)濟(jì)形勢，特別要與所在城市的房地產(chǎn)市場形勢、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)相適應(yīng)。
（2）明確改造的主體。一般來說，政府、企業(yè)、業(yè)主都可以成為改造主體。具體到特定項目，這取決于三者的意愿和彼此力量的對比。一般說來，如果涉及市政基礎(chǔ)設(shè)施等公共利益，由政府為主改造就比較合適；如果是純粹的經(jīng)營性項目，則由企業(yè)為主可能就比較合適；如果業(yè)主是一個具有足夠開發(fā)實力和資質(zhì)的法人，由業(yè)主組織改造也是理想選擇。當(dāng)然，各方之間進(jìn)行合作也是一個改造途徑。（3）制定切合實際的改造目標(biāo)。改造目標(biāo)既要符合城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，又要切合實際情況。改造目標(biāo)很大程度上取決于城中村的現(xiàn)狀情況。
（4）確定合理的改造模式。針對不同的改造目標(biāo)和現(xiàn)狀情況，有不同的改造模式可供選擇。
二、 陳莊溝城中村改造案例
1、為什么要對進(jìn)行改造
陳莊溝城中村由于歷史和管理體制等原因，布局結(jié)構(gòu)混亂，基礎(chǔ)設(shè)施缺失，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、治安計生等問題突出，道路泥濘、污水橫流、垃圾成堆、供水電力通訊雜亂等現(xiàn)象嚴(yán)重，極大地降低了居民的生活質(zhì)量，影響了城市的整體面貌。為了改善人居環(huán)境、提升城市品味，對其進(jìn)行改造已成為必經(jīng)之路，這是以人為本、科學(xué)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會的民心工程。
2、造后將會給村民帶來的好處
本小區(qū)規(guī)劃總用地面積176690，總建筑面積561806。其中地上面積489636，地下70320，多層住宅144574 ，高層294162，商鋪46300，幼兒園3600，社區(qū)服務(wù)用房1000，容積率2.38，建筑密度28%，綠地率40%, 建成以后將會帶來以下變化。
（1）、環(huán)境的改變：陳莊溝城中村的規(guī)劃和建設(shè)兼具了居住與商業(yè)辦公功能，各種市政配套設(shè)施齊全，營造了一個綠色、經(jīng)濟(jì)實用的良好居住環(huán)境。
（2）、住房條件的改變：舊房換成采光充足、通風(fēng)良好、結(jié)構(gòu)合理，水、電、氣、暖、有線電視等居住配套設(shè)施齊全的新房。個性化和實用性兼具的原則，把建筑的空間藝術(shù)展現(xiàn)得淋漓盡致，舒適兩房、溫馨三房、奢華四房，凸顯了社區(qū)生活。設(shè)計上巧妙的減少室內(nèi)交通面積，增加客廳面積，將寬敞式大客廳搬入居室；起居室與客廳比例適宜，空間劃分合理；大飄窗的開闊視野，空氣清新流暢，光線充足。
（3）、房產(chǎn)價值的改變：村民住宅轉(zhuǎn)變?yōu)樽C件齊全的商品房。這些房產(chǎn)可以進(jìn)行租賃、自住或出售，提高經(jīng)濟(jì)收入。
（4）、村民個人收入的改變：城中村改變后將成為功能齊全的綜合區(qū)域，蘊(yùn)含著巨大商機(jī)，將會給安置在該區(qū)域內(nèi)的村民提供大量的就業(yè)崗位，同時為村民從事第三產(chǎn)業(yè)提供良好的區(qū)位優(yōu)勢，村民個人收入將大大提高。
由于環(huán)境的改變、住房條件的改變、區(qū)域優(yōu)勢及房產(chǎn)價值的提升、居住人群層次的提高，將會使村民的生活習(xí)慣、文化層次和經(jīng)營方式得到改變，從而使村民的經(jīng)濟(jì)收入、文明程度、生活質(zhì)量得到提高。
3、改造后達(dá)到的效果
規(guī)劃布局合理，外觀新穎，小區(qū)內(nèi)道路主干相接，環(huán)繞相連，花壇、草坪、花園分布合理，綠化面積、容積率、密度等各項技術(shù)指標(biāo)均滿足規(guī)劃要求。小區(qū)內(nèi)還設(shè)有大型超市、幼兒園、公用車棚、公用停車場及老人活動中心、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理、體育健身器材的完備，營造一個以人為本的和諧、健康、優(yōu)美現(xiàn)代生活氛圍濃厚的花園式小區(qū)。 一是進(jìn)一步改善群眾居住環(huán)境，提高群眾生活水平，增強(qiáng)群眾文明意識，促使群眾和諧向上，保障群眾同享城市改革發(fā)展和文明進(jìn)步成果，積極建設(shè)文明和諧社區(qū)。二是進(jìn)一步推進(jìn)全市“四城同創(chuàng)”，增強(qiáng)城市生機(jī)與活力，強(qiáng)勁城市輻射力和帶動力，不斷提高城市知名度和競爭力。三是進(jìn)一步解決城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城市的全面和諧發(fā)展。四是進(jìn)一步深化經(jīng)濟(jì)體制改革，集約、節(jié)約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，提高居民經(jīng)濟(jì)收入。五是進(jìn)一步深化社會公共管理體制改革，完善社會公共管理職能，優(yōu)化社會公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫(yī)療 、教育、社保等保障問題。
三、結(jié)束語
在城市化大潮中，對在城市建成區(qū)內(nèi)以原農(nóng)村居民點(diǎn)為依托形成的與周邊城市環(huán)境構(gòu)成鮮明反差的以原農(nóng)村居民“一戶一棟”為基本特征的特殊居住區(qū)――城中村的改造工作是以改善城市環(huán)境、提升城市品質(zhì)、美化城市形象為目標(biāo)的。在重視城市利益的同時也要重視村民的利益，通過產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、地價及拆遷補(bǔ)償安置四方面問題來平衡好政府、業(yè)主與改造單位三者之間的利益。
參考文獻(xiàn)
[1]毛麗芳.“二元”： 國家之痛 [J].城鎮(zhèn)聚焦2002（3）
第9篇：城中村改造優(yōu)勢范文
關(guān)鍵詞:城中村;改造;文化融合
中圖分類號:F291.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)26-0043-03
改革開放以來,我國地域空間格局發(fā)生了急劇變化,城市化進(jìn)程迅速推進(jìn),城市規(guī)模不斷擴(kuò)大。隨著城市建設(shè)的擴(kuò)展,越來越多的城郊村莊完成了非農(nóng)化轉(zhuǎn)變。這些村莊在城市發(fā)展的帶動與影響下,在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、建設(shè)景觀等多方面逐漸與傳統(tǒng)農(nóng)村相區(qū)別。但因土地、戶籍等城鄉(xiāng)二元體制因素影響,它們又沒有真正納入城市的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)與管理,在生產(chǎn)方式、生活方式及社區(qū)管理等方面仍然保留和實行農(nóng)村集體管理體制,形成了“城中村”這一獨(dú)特地域現(xiàn)象,它的出現(xiàn)及引發(fā)的各種社會問題越來越引起政府和學(xué)者的廣泛關(guān)注。筆者以分析城中村產(chǎn)生機(jī)制作為切入點(diǎn),從“文化融合”角度探討“城中村”的改造及其城鄉(xiāng)關(guān)系協(xié)調(diào)發(fā)展問題,推動“城中村”走物質(zhì)、社會、文化綜合改造的內(nèi)涵式城市化道路。
一、城中村的亞文化特性
作為農(nóng)村―城市的不完全轉(zhuǎn)型產(chǎn)物,“城中村”居民形成了獨(dú)特的群體心理、價值觀念和生活方式,產(chǎn)生了與城市主流文化不同的亞文化,并與城市主流文化不可避免地產(chǎn)生碰撞和沖突,從文化的來源和類型看,主要表現(xiàn)為傳統(tǒng)農(nóng)村文化與現(xiàn)代都市文化的沖突。
(一)心理認(rèn)同差異
從心理認(rèn)同角度看,城市居民的關(guān)系以業(yè)緣和契緣為主,感情居次要地位。人們在行為選擇上明顯傾向于理性地選擇自己的行為方式、生活方式和社會環(huán)境,其心理體現(xiàn)了理性化和現(xiàn)代化的融合,它使得城市人更重視知識的積累,更注重效率和效益,更愿意廣泛地參與社會事務(wù),更愿意接受新鮮事物,互相之間更講究平等和規(guī)范等等。而在以血緣和地緣關(guān)系為主要紐帶的城中村,村民世代居住在同一地方,在處理人際關(guān)系及日常事務(wù)時,感情占主要地位,但又不同于傳統(tǒng)的農(nóng)村,雖然基本脫離了農(nóng)業(yè)關(guān)系,但卻沒有被城市完全接納,成為城市中的邊緣性群體,形成了獨(dú)特的邊緣性心理。在實際調(diào)研過程中,許多城中村村民言語中流露出羨慕城里人、與城里人有所區(qū)別的一面,這表明盡管城中村已被納人城市范圍,甚至一些已處于市區(qū)中心地段,但在心理上城中村村民還習(xí)慣把自己看做農(nóng)村人,與城里人區(qū)別對待。
(二)價值觀念差異
在價值觀念上,城市居民不墨守成規(guī),思想開放,十分注重生活質(zhì)量的提高和實現(xiàn)自身再發(fā)展等。愿意在不斷的工作當(dāng)中尋找進(jìn)步,追求物質(zhì)與精神上的雙重滿足。城中村居民的價值觀突出地體現(xiàn)在兩個方面:一是對土地的極大依賴及其所表現(xiàn)出來的濃厚鄉(xiāng)土情結(jié)。由于土地的不可移動性,使得城中村形成了一個相對封閉的小社會,形成了城中村居民求穩(wěn)怕亂、小富即安、不思進(jìn)取的人格特質(zhì),對物質(zhì)利益和眼前利益較為偏重,價值取向具有群體性特征,據(jù)作者在濟(jì)南城中村的調(diào)研發(fā)現(xiàn),許多村民一天的主要活動就是打理房子、收取租金、挨家串門。面對外面的世界,村民更愿意于以集體行動來共同抵御外部的干擾與風(fēng)險壓力。
(三)生活方式差異
在生活方式上,城市與城中村截然不同。城市中龐大的科層組織、工作機(jī)構(gòu)、社會設(shè)置、制度規(guī)范等,對在城市工作生活的人們產(chǎn)生了無所不在的影響,這一影響要求他們適應(yīng)城市里的一切,要求他們同城市里快節(jié)奏的工作方式相適應(yīng)。因此,城市居民追求生活方式上的獨(dú)立、舒適,在消費(fèi)觀念上比較超前,接受新鮮事物的速度非常快。在城中村,村民生活聯(lián)系主要局限于血緣和地緣范疇內(nèi),社會交往面較窄,比較注重傳統(tǒng),生活方式較為單調(diào)和保守,其生活習(xí)慣自由散漫,不習(xí)慣于城市的生活方式,完全適應(yīng)城市生活還需要一個過程。
二、城中村亞文化對城市發(fā)展的影響
城中村的亞文化特性使其難以較快融入城市文明,成為城市管理的“真空”地帶,一直處于混亂狀態(tài),嚴(yán)重破壞城市形象,危害城市公共安全,已成為影響城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的制約因素,筆者對濟(jì)南市中心城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)城中村進(jìn)行了實際調(diào)研,以其為例具體表述。濟(jì)南市中心城區(qū)二環(huán)路范圍內(nèi)共有城中村77個,涉及常住人口戶數(shù)約6.5萬戶;占地總面積約6.5萬畝(43.3平方公里),建筑面積約1 670萬平方米。
(一)違法建設(shè)現(xiàn)象普遍
以舊村改造名義進(jìn)行違法房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)現(xiàn)象普遍,據(jù)調(diào)查統(tǒng)計,中心城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)56個城中村80個項目屬違法舊村改造,建筑面積達(dá)220萬平方米,占全市違法項目的48%,建筑面積的22%。二環(huán)路以內(nèi)地段位置優(yōu)越的城中村在靠近道路兩側(cè)違法建設(shè)各類市場、展廳、廠房、庫房等面積超過上百萬平方米。居民違法加建成風(fēng),濟(jì)南市中心城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)城中村居民違法加建面積超過300萬平方米,有的村居戶戶加建,幾乎每幢房屋都在三層以上,還有不少房子甚至加蓋至六、七層,還有的在樓旁、路邊、河道、橋下搭蓋簡易房。
(二)人居環(huán)境質(zhì)量差
城中村供水、供電、供氣、供暖、排水、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后,轄區(qū)內(nèi)教育、文體和幼兒園、敬老院以及公共綠地、居民活動場所等服務(wù)設(shè)施嚴(yán)重匱乏,直接影響了轄區(qū)居民的日常生活。環(huán)境衛(wèi)生基礎(chǔ)設(shè)施短缺,公共廁所和垃圾收集設(shè)施嚴(yán)重不足,生活垃圾和污水得不到有效處理,不少街巷垃圾遍地,污水橫流,蚊蠅滋生,夏季臭氣熏天,冬季路面結(jié)冰,臟亂差現(xiàn)象十分突出,成為城市最大的衛(wèi)生死角,群眾生活環(huán)境質(zhì)量很差。
(三)公共安全隱患大
中心城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)城中村的房屋結(jié)構(gòu)和裝修大多不符合消防安全要求。有的出租房屋樓上住人樓下是簡陋的生產(chǎn)車間,有的出租房屋被用作存放易燃易爆化學(xué)物品的庫房,發(fā)生火災(zāi)或爆炸的隱患很大。城中村道路狹窄,許多房屋之間只有一、二米寬的通道,多數(shù)街巷進(jìn)不去消防車和救護(hù)車,且沒有消防設(shè)施,一旦發(fā)生火災(zāi)等災(zāi)害,無法進(jìn)行有效救援。城中村的許多房屋是在一層平房的地基上,隨意加蓋成三、四層高的樓房;有的樓梯未加護(hù)欄,十分危險;有的在二層以上向外探出十幾平方米的面積,整個樓體頭重腳輕,一旦地基沉降或發(fā)生地震,后果將不堪設(shè)想。
(四)社會治安問題突出
城中村價格低廉的出租房屋吸引了大量低收入或無固定收入的外來人員居住。據(jù)濟(jì)南市內(nèi)五區(qū)調(diào)查統(tǒng)計,目前,租住在城中村的外來人口數(shù)量是城中村常住人口總數(shù)的2倍,占全市二環(huán)路以內(nèi)外來暫住人口總數(shù)的70%以上。這些人員成分極為復(fù)雜,加之城中村社會管理薄弱,極易藏污納垢,成為黃賭毒等社會丑惡現(xiàn)象的滋生地和治安事件的高發(fā)區(qū)。近年來,外來人員違法犯罪占全市違法犯罪總數(shù)的50%以上,成為社會治安的最大疾患。
三、城中村亞文化的形成根源
從形成根源來看,城中村是中國特有的土地制度、戶籍制度、經(jīng)濟(jì)制度和管理制度城鄉(xiāng)二元化的產(chǎn)物,其造成了傳統(tǒng)村落文化與現(xiàn)代都市文化的碰撞沖突,由此形成城中村與城市其他地域的強(qiáng)烈落差,成為城市高異質(zhì)性區(qū)域。
(一)城鄉(xiāng)二元體制是造成城中村的根本原因
一方面從制度建設(shè)講,土地集體所有制、宅基地政策是形成城中村的重要制度條件,土地集體所有和宅基地政策,把村民捆在一起,形成了一個基于土地的利益共同體,難以分化;另一方面,從社會發(fā)展講,農(nóng)村宗族和地緣觀念很強(qiáng),安土重遷,這種居住觀念構(gòu)成了城中村存續(xù)的社會心理條件;同時隨著城市化的推進(jìn)和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,土地增值,外來人口急增,使得私房出租成為一個利益豐厚的產(chǎn)業(yè),這是城中村得以發(fā)展的社會條件。從濟(jì)南市來看,隨著城市化的快速發(fā)展,中心城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)的許多農(nóng)村已改為城市社區(qū),然而其居民社保、醫(yī)療、就業(yè)、教育等方面還沒有完全享受與城市居民同等公共服務(wù)的待遇,社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施沒有納入城市統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè),街巷環(huán)衛(wèi)保潔大多仍由社區(qū)自己承擔(dān),在一定程度上仍然延續(xù)著城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的差別。這些置身于城區(qū)中的居民,絕大多數(shù)文化水平低、專業(yè)技能差,難以找到新的就業(yè)門路,在原賴以生存的土地被征用后,只能把眼光轉(zhuǎn)向建房出租,變種地為“種房”,把租房作為主要的生活來源。
(二)經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動是維持其存在的關(guān)鍵原因
由于城中村特殊的區(qū)位優(yōu)勢,其土地不斷升值,房租價格不斷上漲,許多單位、集體和個人在利益驅(qū)動下,大肆違法建房。濟(jì)南市中心城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)的許多城中村居民,在自家原有房屋基礎(chǔ)上,蓋起了三層以上的樓房,建筑面積一般都在300―500平方米,最多的超過1 000平方米,每戶平均年房租收入多達(dá)萬元,最多的可達(dá)十幾萬元,成為新生的“食租群體”。另外,隨著征地和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高,城中村出現(xiàn)了許多發(fā)“拆遷財”的專業(yè)戶,這些人蓋樓的主要目的就是為獲得拆遷補(bǔ)償。據(jù)調(diào)查,目前濟(jì)南市城中村自建房屋成本約為300元/平方米,而拆遷補(bǔ)償一般在1 700元/平方米,高于建房成本的數(shù)倍以上。按照加建300平方米的房屋計算,拆遷補(bǔ)償費(fèi)可達(dá)50多萬元,這種“蓋起樓來等著拆”的現(xiàn)象,在城中村中比較普遍。
(三)管理失控是城中村產(chǎn)生問題的重要原因
一是在城中村土地權(quán)屬和使用上,存在著國有和集體兩種不同的管理模式,相互交織,錯綜復(fù)雜。許多已轉(zhuǎn)為國有的土地,沒有隨之進(jìn)行城市功能布局調(diào)整和安置新的產(chǎn)業(yè)項目,仍由村(居)集體管理使用,這些沒有改變用途的國有土地和集體土地長期處于粗放管理的狀態(tài),導(dǎo)致非法出租、轉(zhuǎn)讓、倒賣,問題十分突出,農(nóng)民住宅私自轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)、不辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)讓手續(xù)擅自改變用途等現(xiàn)象普遍。二是在城中村規(guī)劃控制和管理上,由于相關(guān)法規(guī)政策不完善,始終沒有形成有效的規(guī)劃管理體制,致使規(guī)劃編制滯后、控制不嚴(yán)的問題比較突出。三是在城中村社會管理和服務(wù)上,重點(diǎn)和難點(diǎn)是對外來人口的管理。城中村的外來人口數(shù)量大大高出常住人口,雖然許多村早已改為社區(qū),但實質(zhì)上還是原村委會的管理模式,只管理原村居民。外來人口管理涉及公安、工商、勞動、稅務(wù)、民政、執(zhí)法、計劃生育等部門的管理職能,實際工作中部門之間缺乏溝通和配合,管理水平已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)城市發(fā)展的需要。
四、基于文化融化的城中村改造路徑
城中村不是單一的物質(zhì)體系,而是以人為核心的物質(zhì)體系、經(jīng)濟(jì)體系、文化體系的綜合體。城中村村民雖然完成了從農(nóng)村到城市的空間轉(zhuǎn)移,但其社會心理、價值觀念、生活方式等方面仍然保留和具有濃厚的農(nóng)村色彩。因此,城中村的改造不是簡單的物質(zhì)形態(tài)轉(zhuǎn)變過程,而是物質(zhì)、社會、文化多元轉(zhuǎn)變過程的統(tǒng)一。只有將社會文化形態(tài)的改造與物質(zhì)形態(tài)的改造相結(jié)合,從文化整合的思路中尋找突破口,為村民提供更多的就業(yè)機(jī)會和社會福利,才能解決目前單純物質(zhì)形態(tài)城中村改造難以推進(jìn)的問題,改變村民落后的文化素質(zhì)和思想意識,使其在社會文化、行為方式、價值觀念等方面發(fā)生根本轉(zhuǎn)變,成為真正的城市居民,最終實現(xiàn)城市化。
(一)充分發(fā)揮政府的引導(dǎo)作用
政府作為城市的管理者,首先要進(jìn)一步認(rèn)識到城中村問題的嚴(yán)重性和改造的復(fù)雜性,改變以往“重物質(zhì)改造、輕文化改造”的片面認(rèn)識和工作傾向,積極推進(jìn)城中村物質(zhì)、經(jīng)濟(jì)和文化的綜合改造,把城中村綜合改造納入經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃,切實加強(qiáng)對城中村改造工作的領(lǐng)導(dǎo)。健全完善城中村綜合改造管理辦法、實施細(xì)則及相關(guān)優(yōu)惠政策,不與城中村居民爭利益,把最大限度提高城中村居民福利作為城中村綜合改造的根本出發(fā)點(diǎn)。針對城中村地理位置、客觀環(huán)境、人口結(jié)構(gòu)等各不相同的特點(diǎn),堅持“典型引路,有序推進(jìn)”的原則,采取先易后難的辦法推進(jìn),通過抓好典型,總結(jié)經(jīng)驗,在完善政策的基礎(chǔ)上逐步推開,確保成熟一個改造一個,改造一個成功一個。同時建立城中村綜合改造工作的監(jiān)督機(jī)制,加強(qiáng)對城中村改造過程中規(guī)劃、建設(shè)、安置、就業(yè)、培訓(xùn)、文物保護(hù)等各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。
(二)積極發(fā)揮村民的參與作用
城中村改造的成功與否,在很大程度上取決于城中村村民的認(rèn)識態(tài)度和配合程度,因而了解民意、增強(qiáng)居民參與是實施改造的重要前提。過去城中村改造中出現(xiàn)的許多群體性矛盾,歸根到底在于群眾缺少足夠的知情權(quán)與參與權(quán)。因此,政府在改造前要充分了解公眾對改造的態(tài)度和要求,特別是城中村村民對本身利益的合理要求,對改造的意義和積極效應(yīng)要加大宣傳力度,對可能造成的負(fù)面影響要加強(qiáng)防范,堅持在村民自愿的基礎(chǔ)上,履行民主決策程序,改造的整個過程必須做到公開、公平、公正,切實保障城中村村民的合法權(quán)利,使他們在城中村改造中真正受益。
(三)建設(shè)新型的社區(qū)文化
城中村改造不是對舊村的簡單鏟平和重建,而是要在改造過程中逐步提高村民的城市意識和文化素質(zhì)。政府應(yīng)充分注重物質(zhì)形態(tài)改造過程中的城中村社區(qū)文化教育建設(shè)與現(xiàn)代生活方式、思想觀念的傳播宣傳,改變村民傳統(tǒng)的居住模式,積極推進(jìn)農(nóng)村居住環(huán)境小區(qū)化,以健康向上的文化主題塑造住區(qū)的文化氛圍,通過均衡配置教育文化資源,營造良好的文化養(yǎng)育環(huán)境,充實和豐富村民的業(yè)余文化生活,使之具有好的精神面貌,引導(dǎo)村民自尊、自立、自強(qiáng),鼓勵人們關(guān)愛他人、關(guān)心社會,重視城中村下一代的培育和成長,促進(jìn)城中村的健康城市化。
(四)加快完善村民生活和社會保障
在城中村改造中,拿出一部分區(qū)位較好的土地作為村民生活保障用地和集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地,并盡可能將留用地集中布置,以便發(fā)揮集聚效應(yīng),最大限度地提高效益,保持城中村出租屋經(jīng)濟(jì)和集體物業(yè)的獲利空間,增強(qiáng)集體經(jīng)濟(jì)實力,確保在城中村改造后村民每年有一定的房租收入。抓住城中村改造后產(chǎn)業(yè)調(diào)整的契機(jī),關(guān)注村民由農(nóng)村就業(yè)轉(zhuǎn)為城市就業(yè)的心理需求,大力扶持第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè),為村民提供更加廣闊的就業(yè)機(jī)會和高質(zhì)量的崗位,同時加強(qiáng)就業(yè)指導(dǎo)和就業(yè)培訓(xùn),提高他們的就業(yè)競爭力,使他們能徹底改變對房租的依賴,提高他們的生活質(zhì)量。依照國家有關(guān)規(guī)定,盡快將城中村村民的社會保障與城市居民的社會保障接軌,實現(xiàn)同城同待遇。通過城中村改造,實現(xiàn)村民有養(yǎng)老金、就業(yè)工資、集體分紅、房租四個方面的穩(wěn)定收入,提高村民融入城市生活的積極性。
城中村是中國城鄉(xiāng)二元化的產(chǎn)物,其造成了獨(dú)特的傳統(tǒng)村落文化與現(xiàn)代都市文化的碰撞沖突,引發(fā)了一系列問題。城中村的城市化不是簡單的物質(zhì)形態(tài)轉(zhuǎn)變過程,而是經(jīng)濟(jì)、社會、文化、景觀等多元轉(zhuǎn)變的綜合過程。只有改變以往“重物質(zhì)改造、輕文化改造”的片面傾向,通過政府引導(dǎo)、村民參與、社區(qū)文化建設(shè)、村民生活和社會保障完善等路徑,才能使城中村真正融入城市。
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