房地產(chǎn)發(fā)展精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)發(fā)展主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)發(fā)展范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 國民經(jīng)濟 協(xié)調(diào)發(fā)展 【中圖分類號】F29 【文獻標識碼】A

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的支柱性產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展不僅推進了我國新型城鎮(zhèn)化進程，也帶動了諸多相關產(chǎn)業(yè)及就業(yè)崗位。據(jù)有關資料統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動50多個生產(chǎn)部門、20多個大類、將近2000種產(chǎn)品的發(fā)展，其健康發(fā)展將進一步促進國民經(jīng)濟的持續(xù)增長。雖然在一定程度上，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了國民經(jīng)濟的發(fā)展，但從美國、日本等國家的情況來看，房地產(chǎn)業(yè)如果不能與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，將產(chǎn)生一定的負面效應，甚至會因房地產(chǎn)泡沫引發(fā)經(jīng)濟危機。近幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)長期存在“供給過量”“未與實際需求契合”等矛盾，我國也已經(jīng)了一些政策來改進這一狀況，例如，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中對于房地產(chǎn)行業(yè)的“去庫存”政策。雖然這些政策在后取得了一定的成效，但從整體來看，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并使之與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，是一項需要長期執(zhí)行的任務。

房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的發(fā)展相互影響

房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的發(fā)展是相互影響、相互促進的，房地產(chǎn)業(yè)既能影響國民經(jīng)濟發(fā)展，同時又受國民經(jīng)濟發(fā)展的影響。

房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，不僅能夠促進相關行業(yè)的發(fā)展，同時，也觸發(fā)了相關就業(yè)崗位的出現(xiàn)。一是促進國內(nèi)生產(chǎn)總值的提升。隨著改革開放的不斷深入，我國房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐年壯大并穩(wěn)步發(fā)展，對國內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻程度逐年上升。另外，隨著房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資不斷增加，帶動了社會固定資產(chǎn)投資的同步增加，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為區(qū)域經(jīng)濟的一個重要增長點。二是解決了社會就業(yè)難題。就業(yè)問題不僅涉及到社會民眾的生存狀況，還影響到國家的穩(wěn)定與社會的和諧。如果某個經(jīng)濟體發(fā)展處于持續(xù)低迷的狀態(tài)，將會造成大量的失業(yè)現(xiàn)象。而我國房地產(chǎn)業(yè)在近年來得到快速發(fā)展，帶動了相關產(chǎn)業(yè)，例如建材、設備、電子儀表、化工、五金、燃料動力、社區(qū)服務業(yè)的發(fā)展，為社會創(chuàng)造了更多的就業(yè)機會，提高了人們的生活滿意度。

然而，如果房地產(chǎn)業(yè)不能與國民經(jīng)濟發(fā)展水平相適應、相協(xié)調(diào)，不僅不能發(fā)揮兩者之間的相互促進作用，反而會擾亂市場，制約國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟不能協(xié)調(diào)發(fā)展，最常見的結(jié)果就是房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，這種現(xiàn)象極易引發(fā)大范圍的經(jīng)濟危機。一方面，一些房地產(chǎn)投機商利用房地產(chǎn)市場存在的牟利機會，將手中的資金投資到房地產(chǎn)市場，在供求關系的市場機制影響下，拉高房地產(chǎn)價格，造成房地產(chǎn)價格虛高，從而逐漸形成房地產(chǎn)泡沫。另一方面，一些房地產(chǎn)投機商則是通過抬高土地價格獲取高額利益，低價買入，高額賣出，通過這一利潤的剪刀差，攫取了大量投機利潤，但是由于他們的土地供給并不是直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，而是一種攫取利潤的投機活動，所以并不能形成有效供給，因此進一步造成了房地產(chǎn)泡沫的形成。房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)將會影響房地產(chǎn)業(yè)總體供需結(jié)構(gòu)，進而導致房地產(chǎn)市場的失衡。由于大量的資金都涌入到房地產(chǎn)業(yè)，對其他行業(yè)的資金供給不足，這在一定程度上影響了其他行業(yè)的發(fā)展，不利于我國整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

加強房地產(chǎn)業(yè)“去庫存”力度，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)市場秩序

從以上分析可知，我國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟既相互促進，又相互影響，維持兩者的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展，對于提高我國民眾的生活水平、加快城鎮(zhèn)化建設進程、帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展等，都有十分重要的意義。

“化解房地產(chǎn)庫存”被列為2016年中國經(jīng)濟工作五大任務之一，通過“去庫存”可以釋放合理的消費需求，促進當?shù)禺a(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。就目前而言，擁有少量社會財富的中低收入者是購房的主體，但是由于居民收入水平較低和房價水平較高等原因，這些有購房欲望的消費群體卻難以購買房產(chǎn)。因此，為了滿足中低收入者的住房需求，進一步加大有效需求，政府應積極采取各種保障措施，如加大保障性住房（廉租房、經(jīng)濟適用房等）建設力度，為低收入者提供購房補貼、為中低收入者購房提供擔保等措施，來促進社會群體的有效需求。

在“去庫存”的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應該在“供給側(cè)”做出結(jié)構(gòu)性的改革，認真做好市場調(diào)研，把握好高端精品型需求、中端改善型需求和基本居住型需求等不同層次的住房需求，然后進行精準供應，而不是盲目開發(fā)建設。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極利用國家政策，參照經(jīng)濟適用房小區(qū)的建設模式，重點開發(fā)成本低、實用性強的商品住宅項目。一方面，滿足民眾對住房的實際需求；另一方面，通過薄利多銷可以加快資金周轉(zhuǎn)，進一步促進房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

此外，應當加強對房地產(chǎn)行業(yè)市場秩序的規(guī)范。首先，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要良好健康的市場秩序提供保障，各省應依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展完善相關法規(guī)政策，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的運行秩序。其次，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量，增加房地產(chǎn)市場的信息透明度，防止房地產(chǎn)開發(fā)投資“過熱”。再次，規(guī)范土地出讓行為和房地產(chǎn)開發(fā)行為，不斷完善房地產(chǎn)市場準入與退出機制。最后，建立完善的房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系，加強商品住房銷售的監(jiān)管，嚴格執(zhí)行商品房預售許可制度，加大房地產(chǎn)市場秩序整頓力度，依法查處違法行為。

加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，做好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃

首先，由以往主要依靠第二產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟增長的模式，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛傻谝?、第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的模式，大力推進新型工業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務業(yè)、旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加大對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)更新改造和基礎設施的投資力度。通過充分發(fā)揮新型工業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展帶動作用，平衡當前房地產(chǎn)發(fā)展與其他行業(yè)發(fā)展差距大的現(xiàn)狀，既能促進國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，也能為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造健康積極的發(fā)展環(huán)境。

其次，政府應發(fā)揮引導作用。政府可以通過加大對房地產(chǎn)業(yè)的管控力度，強化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宣傳教育及信息引導，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)稅率等方法，引導當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展與國家經(jīng)濟發(fā)展大局相協(xié)調(diào)，以促進國民經(jīng)濟的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。政府在制定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略時，需要因地制宜，結(jié)合各地區(qū)實際的經(jīng)濟發(fā)展情況，并準確把握本地房地產(chǎn)業(yè)與本地經(jīng)濟發(fā)展水平的協(xié)調(diào)程度，制定差化的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。對于經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)，政府要加大支持與引導的力度，以當?shù)孛癖妼Ψ康禺a(chǎn)的實際需求為依據(jù)，引導房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)符合當?shù)孛癖娦枨蟮姆康禺a(chǎn)項目。對于經(jīng)濟發(fā)展較好的地區(qū)，政府要著重引導房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮經(jīng)濟帶動作用，加快推進房地產(chǎn)業(yè)市場化與商品化進程，并大力提升房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)項目質(zhì)量與經(jīng)營管理水平。此外，政府應針對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特點與現(xiàn)狀，制定科學合理的長期發(fā)展規(guī)劃，從宏觀角度對房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模、房地產(chǎn)業(yè)投資增長速度等制定整體發(fā)展規(guī)劃。

總之，房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟必不可缺的組成部分，其快速發(fā)展為我國國民財富的增長做出了巨大貢獻，帶動了其他產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，解決了大量人口的就業(yè)問題。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展如果不能與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，將帶來一定的負面影響。對此，我國可采取加強房地產(chǎn)業(yè)“去庫存”力度、規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)市場秩序、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以及政府發(fā)揮引導作用等措施，對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進行有效的調(diào)控管理，使其能與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，共同促進我國經(jīng)濟的穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：武漢大學）

第2篇：房地產(chǎn)發(fā)展范文

[關鍵詞]體驗經(jīng)濟房地產(chǎn)體驗營銷

我國房地產(chǎn)市場已進入了消費者為主體的理性消費時代,那種爭先恐后搶房、漏夜排隊的現(xiàn)象似乎已成為過去的記憶。房地產(chǎn)商傳統(tǒng)上具有的戰(zhàn)略優(yōu)勢,如自然資源、資金與技術優(yōu)勢隨著競爭的加劇正在縮小而不再成為必然的優(yōu)勢;企業(yè)在產(chǎn)品、價格、渠道及促銷等營銷操作層面上競爭,由于市場規(guī)范運作和售樓信息透明化,而使得相互間模仿和借鑒的速度越來越快;消費者對產(chǎn)品物性的需求似乎不再那么迫切,而產(chǎn)品和服務帶來的心理需要和滿足愈顯重要。

所以,在經(jīng)過一輪新的洗牌后,房地產(chǎn)商在靜心思考:從“產(chǎn)品為中心”向“消費者為中心”的轉(zhuǎn)移時代,應該有一種營銷創(chuàng)新。于是,領悟顧客感,增強顧客體驗需求,提升產(chǎn)品附加價值,滿足顧客物質(zhì)和精神需求的營銷模式——體驗營銷得以青睞。

一、關于體驗營銷

1.體驗經(jīng)濟

1970年社會學家阿爾文•托夫勒在《未來的沖擊》一書中專門撰寫了一章,首次提出了制造業(yè)、服務業(yè)和體驗業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展三段論點。

體驗經(jīng)濟學家約瑟夫•派恩指出:“所謂體驗是指人們用一種本質(zhì)上以個人化的方式來度過一段時間,并從中獲得過程中呈現(xiàn)出來的一系列可回憶的事件。”伯得•施密特博士在其所著得《體驗式營銷》一書中認為:“體驗是企業(yè)以服務為舞臺,以商品為道具,圍繞消費者創(chuàng)造的值得消費者回憶的活動?！庇纱丝梢?體驗是一種無形的有價值的使人產(chǎn)生知識、情感的經(jīng)濟商品。約瑟夫•派恩(美)和詹姆斯•吉爾摩(美)在《哈佛商業(yè)評論》發(fā)表的“體驗式經(jīng)濟時代來臨”一文指出:體驗經(jīng)濟時代已來臨。他們指出,體驗經(jīng)濟是繼農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、工業(yè)經(jīng)濟、服務經(jīng)濟后的一種新的經(jīng)濟形態(tài),并依據(jù)經(jīng)濟價值演進將社會形態(tài)劃分為四個階段:商品、貨品、服務和體驗。

2.體驗營銷

許多企業(yè)在接受了“體驗經(jīng)濟”思想后,紛紛把它作為“開啟未來經(jīng)濟增長的鑰匙”,在體驗經(jīng)濟時代,體驗營銷成了營銷策略的重要方法之一。體驗營銷是指企業(yè)讓目標顧客觀摩、聆聽、嘗試、試用等方式親身體驗其產(chǎn)品和服務,促使顧客認知、喜好并購買。這是企業(yè)拉近與顧客距離的一種有效手段,已被諸多行業(yè)廣泛采用。

體驗營銷改變了過去只強調(diào)“產(chǎn)品”或“客戶服務”的營銷理念,它崇尚實踐“體驗”,讓客戶直接參與并成為體驗的主體,造就一種“無法遺忘的感受”,能夠贏得客戶的信賴和忠誠,從而促進產(chǎn)品的銷售。體驗營銷突破傳統(tǒng)上的“理性消費者”的假設,認為消費者是理性和感性兼俱的,消費者在售前、售中、售后的體驗是研究消費者行為和企業(yè)品牌經(jīng)營的關鍵。

二、房地產(chǎn)體驗營銷的引入

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品,消費使用具有固定性、耐久性等特點。購房對絕大多數(shù)人而言是一輩子的大事情,因而在經(jīng)濟條件許可范圍內(nèi),對住房條件提出了更高的、多方面的要求,諸如戶型及其大小、物業(yè)管理、小區(qū)配套、綠化等。住房對購房人而言,不再僅僅是一個遮風擋雨、休息睡覺的處所,更多的是一種對生活品質(zhì)的追求,精神上的享受、體驗。對房產(chǎn)商而言,誰迎合了這種需求,誰就取得了成功。從近年來的房地產(chǎn)營銷動向可以看出,他們越來越多地引入了體驗手法,通過“體驗”方式來撥動購房者的心弦,引起情感上的共鳴,從而達到“令人心動”的效果。

體驗式營房地產(chǎn)體驗營銷,就是把客戶購房的全過程“體驗”視為整體,站在客戶的感受、情感、思考、行動等角度,重新定義、設計房產(chǎn)項目的營銷行動綱領,為客戶創(chuàng)造值得回憶和持續(xù)愉悅的豐富體驗,從而促進項目的銷售和客戶價值最大化。它涵蓋了包括從產(chǎn)品設計到營銷推廣整個過程的每一個環(huán)節(jié),直到入住后消費者產(chǎn)生的感受。它通常是和營造一種氛圍、制造一種環(huán)境、設計一種場景、完成一個過程、做出一項承諾緊密結(jié)合在一起的,而且有時它還要求客戶積極主動的參與。因此注重挖掘客戶的潛在需求和預期欲望,并將其對項目的良好體驗,愉悅的感情升華為客戶的忠誠,將是房地產(chǎn)項目營銷成敗的關鍵。

三、體驗營銷在房地產(chǎn)營銷中的具體應用

1.產(chǎn)品體驗策略

(1)產(chǎn)品層次與維度。房地產(chǎn)產(chǎn)品(房地產(chǎn))作為一個居住生活的空間環(huán)境和實體產(chǎn)品與無形服務的混合體,產(chǎn)品層次和維度構(gòu)成上是很廣泛的。往往樓盤引起人們情感共鳴的是那些宏觀和細節(jié)處的美學線索。根據(jù)整體產(chǎn)品概念,單獨從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度,可以在空間范圍上將房地產(chǎn)分為四個層次:房屋本體,指消費者所購買的實體房產(chǎn);半開放空間,指樓房的內(nèi)的公共區(qū)域,例如樓梯間、電梯間等;生活環(huán)境,指更廣闊的公共空間,整個樓盤與臨近樓盤在購房者看來屬于這個樓盤的生活環(huán)境一部分的空間;位置,這是站在整個城市空間的視角看待本樓盤項目。

房地產(chǎn)原本就具有美學、象征等特征屬性,而這些線索將成為產(chǎn)品呈現(xiàn)中重要的體驗元素,因此,在體驗營銷模式下,有必要將房地產(chǎn)的美學、象征等非功能屬性加以區(qū)分。因此,本文將房地產(chǎn)從整體產(chǎn)品的角度區(qū)分為三個維度:功能屬性,指滿足一系列個人居住功能需求所不可或缺的產(chǎn)品部分,在業(yè)主基本生活行為的情境中不可或缺。社會屬性,指在業(yè)主進行一系列社交活動的情境中,起到不容忽視的作用的那部分屬性。比如,一個擺在小區(qū)大門口骯臟的垃圾桶,當業(yè)主從外面迎接進來客人時,也許這個他從未留意的垃圾桶,此刻會讓他不安。美學與象征屬性,就是那些環(huán)境中具有象征意義和美學價值的屬性,這部分屬性也是目前房地產(chǎn)營銷竭力打造的。

(2)價格體驗。價格對于購房者、開發(fā)商來說一直都是一個很敏感、很關注的話題,尤其是在目前國家著力調(diào)控房地產(chǎn)價格的時候,許多購房者處于觀望狀態(tài)。開發(fā)商迫于壓力,降價總是不敢徹底,市場需求還是有的,只是房價還沒有到合理的價位。那么房地產(chǎn)開發(fā)商如何在確保自身和購房者利益的基礎上,從價格方面向購房者傳遞體驗呢?

從企業(yè)的角度看,合理的定價意味著快速的資金回籠;而從購房者的定價體驗而一言,企業(yè)為追求速度而下放的定價權使自身得到了實惠,因為消費者購買的時點好,性價比提高了,支付的款項也少了,從而雙方在利益上找到了共同點和平衡。

2.人文關懷體驗策略

(1)精心的產(chǎn)品設計是開展體驗營銷的基礎。對于房地產(chǎn)設計,要求緊扣“以人為本”的思路,融入現(xiàn)代設計理念和文化理念。首先是面對不同的消費群體,控制好各戶型的大小、比例和布局,同時兼顧私密性效果。并且日益注重內(nèi)部功能分區(qū)問題,給喜歡自助設計的業(yè)主預留一定空間。還有,要普遍采用綠色建材,以減少污染、提高室內(nèi)居住環(huán)境質(zhì)量。

(2)完善的配套設施和小區(qū)環(huán)境。完善的配套設施帶給人們的是便捷、舒適、安全的體驗。房產(chǎn)商不僅追求配套在數(shù)量上的齊備,而且越來越注重強化自身的特色,實現(xiàn)差異化營銷。除了完備的配套設施外,近年來房產(chǎn)商在小區(qū)環(huán)境方面文章做的最多的就是大力提倡生態(tài)化、給人以回歸自然的感覺,力求達到自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一。

(3)用心塑造人文環(huán)境。人文營銷是最近幾年比較盛行的房地產(chǎn)營銷手法之一,而人文營銷說到底其實也是為了傳遞一種體驗。越來越多的樓盤在營銷推廣時,注重通過對目標消費群體、文化教育設施、會所等的生動描述,以人文訴求來展現(xiàn)一種特有的生活品味。如高檔樓盤主要是揭示一種成熟尊貴的魅力、身份地位的體現(xiàn)、上流成功人士的高品質(zhì)生活、交際圈子。一般的樓盤則會努力展現(xiàn)一個和諧的居住空間和文化教育氛圍,以及濃濃的親子氛圍,融洽的鄰里關系,溫情的服務等。此外,在人文營銷中,利用名人的感召力也是一種常見的方式。通過曾經(jīng)入住或者目前正在居住的名人的宣傳,來提升樓盤的品味,往往能夠取得不錯的營銷效果。

3.場景設置體驗策略

(1)售樓處。售樓處是展示樓盤和直接進行銷售的場所,售樓處的功能區(qū)布局、場景設計、格調(diào)氛圍力求營造舒適、自由和別致。功能區(qū)包括接待區(qū)、景觀感受區(qū)(沙盤、建筑模型、展板、效果圖、園林小品寫真、植被花草、背景音樂、燈光、DV演示、電腦三維設計等多媒體展示)、咖啡休閑區(qū),銷售簽約區(qū)等,功能區(qū)劃分力求符合購房者的心理和行為設計線路,室內(nèi)裝修物品裝飾力求與房產(chǎn)銷售主題風格保持協(xié)調(diào)。

(2)主題樣板房。主題樣板房是裝飾藝術與房地產(chǎn)銷售展示相結(jié)合的產(chǎn)物,是根據(jù)產(chǎn)品本身的特性及目標客戶群的生活特征而設計的有明確主題的個性化樣板房,其設計來源于目標客戶的點滴生活經(jīng)驗,立足于產(chǎn)品特性與目標消費群的生活特征的結(jié)合,給出不同的裝修風格,而非模式化的根據(jù)戶型結(jié)構(gòu)所設計的“大眾美感”空間,主題性樣板房更貼近目標客戶,更接近真實的生活,因而也更能引起客戶共鳴并打動客戶。

為了讓消費者參與到主題樣板房的設計體驗,可以借鑒“DIY”(DoItYourself)的方式,讓消費者體會到自己自由創(chuàng)作的快樂,對自己夢寐以求的家居布局有一個真實的體驗。這種策略發(fā)揮了消費者的參與性,又能使該產(chǎn)品很快深入顧客心中,對購買決策起較大的作用,是典型的“拉動策略”。

(3)房展會。房展會通過精美、逼真的模型,工作人員詳盡的解說,特色各異的樓書資料,再配以燈光音效,多角度地傳遞生活體驗給參觀者。對于房展會,沒有必要將項目或企業(yè)的全部標志都集中到展覽會進行展示,只有將有用的賣點或是明確的突破口展示出來,讓購房者形成明確而獨特的體驗才是關鍵所在。

(4)實景示范區(qū)。實景示范區(qū)是指在樓盤正式銷售前,提前建好幾個樓宇,并將樓間景觀綠化環(huán)境、建筑外檐效果以及主要戶型集中展示,使購房者從實景示范區(qū)眼見為實,從內(nèi)到外身臨其境全面感受居住區(qū)的生活氛圍。實景示范區(qū)不僅展示了開發(fā)商的實力,表明開發(fā)商對產(chǎn)品的信心,還讓購房者全方位真實感受室內(nèi)采光和整體布局、景觀設計、切實體驗自己未來的生活環(huán)境,避免了單一樣板房的體驗局限性。

4.主題互動體驗策略

(1)業(yè)主聯(lián)誼主題活動。如今購房者不再作為一個被動的傾聽者和接受者,他們迫切需要參與到即將成為自己的家園的項目中去。他們關注規(guī)劃設計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、噪音、開發(fā)商品牌、甚至使用的建筑材料與技術,他們期望獲得盡可能多的信息,更希望得到優(yōu)質(zhì)服務。房地產(chǎn)商要把握客戶心理,緊緊圍繞體驗價值和體驗主題,組織不同體驗式活動,結(jié)合樓盤開發(fā)的不同階段,讓客戶參與進來,從不同角度深化客戶的消費體驗。如客戶俱樂部、業(yè)主聯(lián)誼會,新老客戶答謝晚會、節(jié)日嘉年華等,打造客戶與開發(fā)商、客戶或業(yè)主間的信息情感交流平臺,在參與、溝通、娛樂中,逐步建立相互信任,熟悉產(chǎn)品,增強品牌信心,產(chǎn)生應景性購買行為。

(2)看房旅游。房地產(chǎn)體驗式營銷與項目文化、節(jié)日活動、服務、個性化展示等手段聯(lián)系較為緊密,作為上述幾者的一次大整合,看房旅游則是既放松心情又完美產(chǎn)品體驗更融洽相互關系的好方式。如合生創(chuàng)展旗下的珠江羅馬家園是一個凝練著濃郁羅馬文化的高尚樓盤,為了讓目標客戶群親身體驗羅馬風情,增強對項目的信心和情感,提供了一次難忘的羅馬體驗之旅,而這種體驗都將映射在他們對羅馬家園的美好感受和期待中。

(3)試住。對于住宅高端產(chǎn)品如排屋別墅類,因其對外部自然環(huán)境、配套設施、物業(yè)管理要求高,且總價很高,購房者下單顯得猶豫。試住,則是打消疑慮、幫助其確定購買決策的一種有效方式。如廣州頤和山莊在其頤和大酒店開業(yè)之際,面對購房者及各種意向、關系客戶,推出了“體驗式”試住活動,讓客人親自住到頤和山莊,已經(jīng)落訂的客戶更可以免費入住頤和大酒店,然后決定是否簽約。許多購房者經(jīng)過試住,充分感受到了其中的生活情趣,從而最終做出購房決定。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是關系到國家經(jīng)濟發(fā)展和人民生活的重要行業(yè)。目前,房地產(chǎn)市場從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變,市場營銷在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中起到舉足輕重的作用。房地產(chǎn)體驗營銷作為一種全新的營銷模式,將對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到積極的促進作用,房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合自身特點采用有效的體驗營銷策略。

參考文獻:

[1]伍雄輝:體驗營銷在別墅市場的應用方法研究,華東理工大學碩士論文[D],2003

[2]李正洪:論體驗營銷在房地產(chǎn)領域中的應用,福建建筑[J].2007(4)

第3篇：房地產(chǎn)發(fā)展范文

關鍵詞：房地產(chǎn)測繪管理；房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)；房地產(chǎn)行業(yè)；發(fā)展趨勢

近年來，我國社會經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提升，這也相應的推動了城市化水平的提升，在此環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)了飛速的發(fā)展，加之住房制度的創(chuàng)新與改革，使得社會對于房地產(chǎn)行業(yè)的需求逐漸增加，同時各行各業(yè)也向房地產(chǎn)行業(yè)提出了更為嚴格的要求?，F(xiàn)代化房地產(chǎn)測繪管理工作中除了對使用技術進行要求之外，也對智能化測繪管理信息系統(tǒng)提出了要求。所以未來的房地產(chǎn)測繪管理工作中運用先進的房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)，必然會成為今后發(fā)展的主要趨勢。

1 房地產(chǎn)測繪管理

1.1 房地產(chǎn)測繪內(nèi)容

所謂房地產(chǎn)測繪，即通過對測繪設備、測繪技術以及相關舉措對指定房屋、土地等房地產(chǎn)權屬狀況等基本信息進行測量與了解的專業(yè)行為[1]。房地產(chǎn)測繪工作的實際內(nèi)容主要包含以下幾點：針對房屋和房屋相關建筑物等進行實際測量、調(diào)查與繪圖；針對土地和土地之上的所有荷載物實施測量、調(diào)查與繪圖；針對房地產(chǎn)權屬狀況、地理位置與使用情況等實施測定、調(diào)查與繪圖。

進行房地產(chǎn)測繪主要目的是在于房地產(chǎn)產(chǎn)權與產(chǎn)籍的開發(fā)、交易與拆遷管理；對房地產(chǎn)面積進行評估、征稅以及面積鑒定等，為房地產(chǎn)管理部門提供真實準確的數(shù)據(jù)、信息等資料。除此之外，進行房地產(chǎn)測繪也能夠為城市規(guī)劃與建設等提供資料支持，從而真正實現(xiàn)城市建設的發(fā)展。

1.2 房地產(chǎn)測繪管理

一般房地產(chǎn)測繪管理主要可以分為以下三種形式，即人工房地產(chǎn)測繪管理、計算機輔助房地產(chǎn)測繪管理、房地產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)，這三種測繪方式共同對支撐房地產(chǎn)測繪工作的有序進行。

（1）人工房地產(chǎn)測繪管理；這一管理形式，是以人工計算和數(shù)據(jù)統(tǒng)計信息為前提，并將以紙質(zhì)記錄本作為資料主要記錄形式，以此實現(xiàn)數(shù)據(jù)存儲。在智能信息技術發(fā)展的影響下，人工測繪記錄已經(jīng)無法滿足時展的需求，并且會被信息化測繪手段所取代。

（2）計算機輔助房地產(chǎn)測繪管理。在網(wǎng)絡技術的發(fā)展下，逐漸將人工房地產(chǎn)測繪這一形式淘汰，全面融合了計算機技術和房地產(chǎn)測繪管理，從而真正實現(xiàn)房地產(chǎn)測繪管理智能化與數(shù)字化，不僅能夠降低人工勞動量，同時也能夠全面提高房地產(chǎn)測繪工作精確度。

（3）房地產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)?，F(xiàn)階段，科學信息技術廣泛運用于各行各業(yè)，先進信息技術和房地產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)進行融合，能夠全面提高房地產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)的運行性能。這一測繪技術即GIS技術，在GIS技術的支持下，可以為測繪人員提供數(shù)據(jù)分析的基礎模型，在此基礎上建立數(shù)據(jù)處理平臺，特別是對于城市發(fā)展、人口普查數(shù)據(jù)、土地管理等諸多方面，可以為數(shù)據(jù)分析賦予可視化的特點[2]。GIS技術也全稱為地理信息系統(tǒng)，通過這一技術的運用，可以快速實現(xiàn)空間數(shù)據(jù)的采集、管理與分析，并對其進行可視化處理。GIS技術運用于房地產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)內(nèi)，也將計算機輔助管理內(nèi)所存在的數(shù)據(jù)空間受限、非空間數(shù)據(jù)難以進行處理和存儲等相關問題進行了解決，真正提高了房地產(chǎn)測繪質(zhì)量。

2 房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)

2.1 房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)發(fā)展

2.1.1 單用戶模式

房地產(chǎn)測繪工作中的單用戶模式，標志著房地產(chǎn)測繪自此進入計算機領域，告別傳統(tǒng)人工操作的時代。以往人工房地產(chǎn)測繪管理所獲得資料均為紙質(zhì)文檔的形式，文字與圖像資料或是數(shù)據(jù)都具有被涂改的缺陷，且在資料儲存的過程中也會遺失或者。而單用戶模式的出現(xiàn)，合理的解決了以上問題，專業(yè)人員將測繪相關資料與數(shù)據(jù)等通過網(wǎng)絡上傳至單獨的計算機中保存并打印，這樣不僅保證了美觀性，同時也為資料的查詢與修改創(chuàng)造了便捷性的條件，更加不容易修改[3]。一些計算機本身還具備繪圖的功能，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)配證圖進行繪制與打印。然而這一模式也存在不足，即在原來的基礎上增加了工作量，并未完全實現(xiàn)計算機高效率測繪。

2.1.2 多用戶模式

這一模式引用了Client/Server的模式，管理機構(gòu)中主要選擇了局域網(wǎng)連接，真正實現(xiàn)了數(shù)據(jù)資料的共享，可以同時支持多人共同分享并處理數(shù)據(jù)。一般在多用戶模式中，房地產(chǎn)測繪中的相關資料都具有很強的流動性，這也為查詢、統(tǒng)計等工作提供了便捷性，同時也提升了數(shù)據(jù)處理與房地產(chǎn)測繪的工作效率。一些系統(tǒng)中引用了GIS技術，在原來的基礎上將圖形繪制與數(shù)據(jù)處理能力進行了提高。盡管多用戶模式實現(xiàn)了數(shù)據(jù)與圖形等功能的集成，然而集成度卻無法滿足實際需求，各個用戶之間依然體現(xiàn)了相應的獨立狀態(tài)，并未完全實現(xiàn)房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)工作的一體化[4]。另外，資料文件本身所具備的流動性逐漸增加，然而數(shù)據(jù)安全問題并沒有得到解決。相比較單用戶模式，這一模式在提升工作效率、優(yōu)化計算機處理功能等方面體現(xiàn)了一定的優(yōu)勢，然而在系統(tǒng)維護與升級等方面卻存在一定的不足。

2.1.3 廣義用戶模式

廣義用戶模式能夠為房地產(chǎn)測繪管理數(shù)字化等方面提供有效的支持，在Browser/Server模式的支持下，實現(xiàn)了各級政府、房地產(chǎn)管理機構(gòu)、開發(fā)商以及群眾的結(jié)合，為建設數(shù)字化城市奠定了基礎。另外，在GIS技術越發(fā)完善的現(xiàn)在，該技術和CAD、MIS等技術進行了融合，為信息處理更加增添了自動化功能，真正實現(xiàn)了圖像、文字與圖標的集成集體化。在廣義用戶模式的基礎上，房產(chǎn)測繪的有關數(shù)據(jù)統(tǒng)計、分析工作更為精確，且數(shù)據(jù)儲存也更為安全。然而結(jié)合現(xiàn)階段我國實際經(jīng)濟情況來說，針對寬帶運用、網(wǎng)絡維護以及系統(tǒng)升級等有關費用并不是十分理想。雖然如此在Browser/Server基礎上的廣義用戶模式仍然是房地產(chǎn)測繪市場中的主導性產(chǎn)品，未來也為帶領房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)實現(xiàn)計算機智能化發(fā)展。

2.2 房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)運用成效

2.2.1 有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)管理現(xiàn)代化。通過房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的使用，將以往管理形式進行了改變，同時也為房地產(chǎn)管理現(xiàn)代化的實現(xiàn)貢獻了全新的方式。

2.2.2 有利于合理使用管理數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的運用，能夠全面提升資料搜索與查詢的速度。針對既定查詢，在一段時間之內(nèi)便可以將資料數(shù)據(jù)進行顯示，以此實現(xiàn)了房地產(chǎn)管理效率的提升。

2.2.3 有利于房地產(chǎn)的科學管理。房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)也能夠為房地產(chǎn)管理決策提供科學化的服務，利用科學合理的手段與模型，通過數(shù)據(jù)庫中所儲存的數(shù)據(jù)，以既定目標為前提，進行模型運算與知識推理，從而確定一個最佳的決策方案。

3 結(jié)束語

綜上所述，通過房地產(chǎn)測繪管理與房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的運用，能夠真正提高測繪工作精度與工作效率，此外，隨著房地產(chǎn)測繪手段的科學化與數(shù)字化，也可以為今后我國房地產(chǎn)測繪工作的發(fā)展提供有效的支持。

參考文獻

[1]徐洲.房地產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)架構(gòu)探[J].科技創(chuàng)新導報，2015（31）：23-24.

[2]白友文.房地產(chǎn)測繪管理組件式GIS系統(tǒng)架構(gòu)技術研究[J].科技創(chuàng)新導報，2015（36）：54-55.

[3]徐娜，于國棟.基于地理信息公共服務平臺的房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的建立[J].礦山測量，2015（03）：90-93.

第4篇：房地產(chǎn)發(fā)展范文

摘要：隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)取得了長足進步，但在發(fā)展的過程中，也出現(xiàn)了一系列問題，如房價上漲過快，開發(fā)過程中的腐敗，房地產(chǎn)業(yè)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)等，這對房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了嚴重制約。在工業(yè)化和城市化進程加速推進的背景下，房地產(chǎn)業(yè)必須在保持其自身持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展的基礎上，與環(huán)境相適應，為其他產(chǎn)業(yè)和部門乃至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展奠定基礎。

關鍵詞：房地產(chǎn)；可持續(xù)；調(diào)控體系

房地產(chǎn)業(yè)是一個具有高度綜合性和關聯(lián)性的產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟中各行業(yè)聯(lián)系的重要樞紐，在經(jīng)濟發(fā)展中起著核心作用。在工業(yè)化和城市化進程加速推進的背景下，房地產(chǎn)業(yè)作為城市化進程的重要標志和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要環(huán)節(jié)，怎樣才能在保持其自身持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展的基礎上為其他產(chǎn)業(yè)和部門乃至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展奠定基礎，這非常重要。這既是研究房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必要性和重要性之所在，也是寫作本文的主要目的。結(jié)合前人研究，本文將房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展定義為：房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是指房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)活動與其所賴以存在和發(fā)展的資源、環(huán)境和社會等因素的相互協(xié)調(diào)關系，即既要滿足當代人對住房及其經(jīng)濟活動所需要的各種房產(chǎn)產(chǎn)品的需要，又要滿足子孫后展的需要；同時也意味著既要保持房地產(chǎn)業(yè)自身不斷增長和健康發(fā)展，又要使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟發(fā)展相適應。

因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在實質(zhì)上表現(xiàn)為一種經(jīng)濟活動，同時它又與生態(tài)環(huán)境、社會發(fā)展密切相關。它包括土地資源的合理利用、生態(tài)環(huán)境的維護和改善、房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、人民生活水平的不斷提高、房地產(chǎn)市場機制的逐步完善等多方面內(nèi)容。

一、我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展面臨的問題

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了十分可喜的成績，也為實現(xiàn)其可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了相當不錯的條件，但由于受高額財政收入的誘惑，一些地方政府對房地產(chǎn)高速增長目標過分追求，卻忽視對環(huán)境的保護和資源的合理利用，加上房地產(chǎn)企業(yè)本身對利潤的盲目追求，結(jié)果造成了大量資源和能源的浪費和環(huán)境的污染，違背了經(jīng)濟、社會和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展的客觀規(guī)律，這主要表現(xiàn)為：

（一）結(jié)構(gòu)性矛盾和生態(tài)環(huán)境問題。

1.開發(fā)失控，無序開發(fā)，導致土地資源的大量浪費。優(yōu)勢區(qū)位的過度競爭：因為土地的供給彈性較小甚至是沒有，使得土地的開發(fā)受到供給總量的限制，存在著對優(yōu)勢區(qū)位的競爭。由于全部的土地需求壓力集中指向有限面積的精華土地之上，致使一些可更新資源從一些最適宜的土地上消失，這會給余下的生產(chǎn)可更新資源的土地產(chǎn)生更大的壓力；地區(qū)優(yōu)勢的片面發(fā)揮：由于我國資源和產(chǎn)品價格體系的不完善，導致一些地區(qū)重工輕農(nóng)，以犧牲農(nóng)業(yè)、占用耕地去追求經(jīng)濟發(fā)展。此外，地方政府對局部利益的強調(diào)造成各地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)趨同，生產(chǎn)布局并不能發(fā)揮地區(qū)優(yōu)勢，造成因追求局部土地效益而導致整體經(jīng)濟效益的下降；土地利用的代內(nèi)公平問題：在當前欠公平的經(jīng)濟秩序中，發(fā)達地區(qū)有時憑借經(jīng)濟和技術的優(yōu)勢，不僅不承擔更大的環(huán)境責任、社會責任和未來責任，而且有時通過不平等的資源貿(mào)易和企業(yè)擴散，將自己的資源危機與環(huán)境問題轉(zhuǎn)嫁給貧困地區(qū)和社會弱勢群體，這既違背了可持續(xù)發(fā)展的基本原則，同時也使土地的可持續(xù)利用難以實現(xiàn)。

2.結(jié)構(gòu)性矛盾突出，空置率比較高。大多數(shù)房地產(chǎn)投資者不能根據(jù)不同層次的消費者需要來加快結(jié)構(gòu)的調(diào)整，既考慮富裕的階層，也考慮中等收入和低收入階層等多方面需要。在目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)全面啟動的高速發(fā)展時期，房地產(chǎn)企業(yè)也在迅速擴張，但這種房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)性缺陷，盡管可以使投資者獲得一些短期利益，但從長期來看，卻會給行業(yè)帶來巨大的風險。近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)投資保持了近30%的快速增長勢頭，超過了商品房的銷售速度，加上房價一路攀升，開發(fā)商為獲取更多的利益而采取的“捂盤惜售”策略，使得商品房空置率大大增加。

3.房地產(chǎn)企業(yè)大量短期行為，對生態(tài)資源造成極大破壞。我國房地產(chǎn)業(yè)的一個顯著特點是開發(fā)企業(yè)數(shù)量多而規(guī)模小，企業(yè)規(guī)模小，不但沒有充足的資金與技術來保護環(huán)境與節(jié)約資源，而且在觀念與管理水平上也往往局限于眼前利益。這種經(jīng)營方式不可避免的導致大量短期行為，從而出現(xiàn)外部不經(jīng)濟現(xiàn)象，具體表現(xiàn)在：開發(fā)區(qū)的盲目設置使大片的森林和耕地被砍伐和占用，一些開發(fā)商甚至無視城市規(guī)劃，違章建設；一些開發(fā)商為削減成本，往往采用耗能大、質(zhì)量低劣的產(chǎn)品，甚至是偷工減料。結(jié)果是許多建筑物建成后，有害物質(zhì)超標，建筑質(zhì)量、污水和垃圾處理率不達標等，破壞了生態(tài)環(huán)境。

（二）、政策法規(guī)不健全引發(fā)的道德風險。

1.土地批租制度不健全帶來的弊端。

我國的土地歸國家和集體所有，開發(fā)商和業(yè)主僅僅是在一定的時間內(nèi)享有土地的使用權。由于土地批租制度的不統(tǒng)一，使得房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地方面幾乎談不上公平。特別是相當多的國有企業(yè)在改制轉(zhuǎn)型過程中，存在大量的國有土地處置問題，由于政策規(guī)定甚至是經(jīng)辦人的原因，一方面是企業(yè)職工的安置和補償?shù)貌坏酵咨铺幚?，國有資產(chǎn)大量流失，另一方面那些有實力、資質(zhì)好、講誠信的房地產(chǎn)企業(yè)因為沒有拉關系、套近乎上花“足”功夫而失去獲得項目開發(fā)和土地儲備的機會。這種狀況嚴重波及到整個房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。同時，我國房地產(chǎn)業(yè)相應的法律法規(guī)尚不健全，加上復雜、冗長又微妙的行政審批鏈條，給部分官員提供了尋租的機會。

2．住房制度改革中的尋租和腐敗現(xiàn)象。

在我國實行的一系列住房制度改革過程中，像福利分房制度和扶貧解困房的審批、城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中對原居民以及郊區(qū)農(nóng)民的拆遷、安置和補償?shù)雀鞣N環(huán)節(jié)，由于制度的不健全，操作不透明，也是產(chǎn)生腐敗的溫床。如在公房出售過程中，一些單位和部門的領導利用職務之便謀取私利，采取對人不對事的暗箱操作方式，甚至公然制定一些與國家法律與政策相悖的土政策。這些現(xiàn)象的存在不僅造成更大程度上的社會不公，同時也使得房地產(chǎn)業(yè)乃至整個經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展進程受到制約。

3.房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)交易過程中的不規(guī)范行為增多。

因為房地產(chǎn)開發(fā)過程中缺乏有效的監(jiān)督和約束，房地產(chǎn)商為經(jīng)濟效益，往往不顧住戶的利益，有的不按城市規(guī)劃規(guī)范，樓群密度過大，使住房的生活空間受到影響；有的面積“缺斤少兩”，從中盤剝消費者；有的“粗制濫造”，安全隱患四伏。諸如此類的不規(guī)范或欺詐行為，卻無人過問，這使得一方面政府部門的行為得不到有效地監(jiān)督和約束，而另一方面房地產(chǎn)開發(fā)商的錯誤行為也得不到及時的糾正，相應的責任得不到追究。所有這些，都是與可持續(xù)發(fā)展的理念背道而馳的。

二、實現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的相關對策

(一)建立健全宏觀調(diào)控體系。

以科學發(fā)展觀為指導，充分理解加快城市發(fā)展的積極作用，同時將這種積極性和科學性結(jié)合起來，正確處理需要和可能、近期和遠期、局部（城市）和整體（國家）的關系，從實際出發(fā)，減少盲目性，增加自覺性，提高科學性；綜合運用各種宏觀調(diào)控手段和管理措施，簡化政府對項目的審批程序，由過去各部門分割管理變?yōu)椤耙粭l龍”服務，增強服務意識，變政府管理為行業(yè)化“自治”和政府監(jiān)督與法律

制度相結(jié)合，增加競爭的透明度。加強城市化和城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃和管理中的制度性建設，著力將城鎮(zhèn)規(guī)劃的制定與管理納入法制化軌道；積極發(fā)展房地產(chǎn)二級市場，規(guī)范住房公積金制度。放寬政策，鼓勵各類存量房交易，規(guī)范中介行業(yè)的發(fā)展，實施稅收優(yōu)惠政策，鼓勵適度的投資性購房，進一步完善住房公積金方面的制度，加強管理，在保證安全性的前提下，提高資金的使用效率；健全房地產(chǎn)業(yè)相關政策和法律，完善信息、預警系統(tǒng)。制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)法律體系，為房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造制度保障。提高房地產(chǎn)法律中介服務的水平，大力推行聽證制度。完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預警系統(tǒng)，將影響影響和構(gòu)成房地產(chǎn)市場的各類要素分類預警。

（二）從產(chǎn)業(yè)層面為房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

一是要優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織，加快房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程。通過實施企業(yè)戰(zhàn)略重組，促進行業(yè)整合，提高房地產(chǎn)業(yè)的資源配置效率，特別應注重通過企業(yè)股份制改造、重組和上市，是中國出現(xiàn)一批大型房地產(chǎn)企業(yè)集團，從而促使整個行業(yè)朝規(guī)?；c集約化方向發(fā)展，以提高開發(fā)質(zhì)量和整個房地產(chǎn)行業(yè)的資質(zhì)和水平。加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)技術規(guī)范，加快研究推進住宅產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟政策，同時加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的推進機制。二是要促進創(chuàng)意經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)的強強聯(lián)合。房地產(chǎn)業(yè)必須走可持續(xù)發(fā)展道路，把房屋、業(yè)主和環(huán)境三個要素作為一個整體，重視對自然資源、經(jīng)濟資源和科技資源的合理、充分和高效利用，重視提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值和技術含量，把創(chuàng)意經(jīng)濟引入房地產(chǎn)業(yè)應當而且必然走向區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的前臺。強化創(chuàng)意經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)的互動，不僅在住宅方面，還包括文化教育領域的房地產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)，影視城、仿古街等房地產(chǎn)業(yè)與文化領域的合作等。三是要大膽對外資開放我國的房地產(chǎn)業(yè)。外資的進入，必然會帶來與之相匹配的現(xiàn)金技術以及先進的觀念和管理模式，刺激國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過使用先進的技術和設備、創(chuàng)新經(jīng)營機制與管理理念來降低開發(fā)成本，增強企業(yè)的競爭力，從而推進我國房地產(chǎn)業(yè)升級和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。同時，應加強對涉外房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作及對其的資質(zhì)審查和項目監(jiān)督，以防范風險。

（三）構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的微觀基礎。

一是要建立和完善現(xiàn)代企業(yè)制度?？茖W制定房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，凸顯和強化公司個性，構(gòu)建整合性戰(zhàn)略。建立有效地激勵機制和約束機制，積極解決企業(yè)管理中的“認知模式鋼化”問題。二是要重視物業(yè)管理，為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供動力。必須提高服務意識，淡化管理觀念，加強物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的溝通。加強物業(yè)管理公司的資質(zhì)建設，進一步落實《物業(yè)管理條例》和《物權法》，正確處理好物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商、業(yè)主和業(yè)主委員會之間的關系。

參考文獻：

[1]潘家華.持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟學分析[M].北京：中國人民大學出版社.1998

第5篇：房地產(chǎn)發(fā)展范文

一、城市化與房地產(chǎn)業(yè)關系的文獻綜述

（一）城市化相關概念

城市化一詞源于英文urbanization，已有100多年的歷史。然而，對于什么是城市化，不同學科對城市化有不同的理解，可以概括為三種代表性的觀點：一是人口城市化，將城市定義為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市（鎮(zhèn)）人口或農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)人口的過程（孫中和，2001）；二是空間城市化，認為城市化是農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的過程，這個過程表現(xiàn)為城市人口的增加、城市數(shù)量的增多和城市地理界限調(diào)整過程的綜合（朱林興，1996）；三是綜合城市化，認為城市化是一定地域內(nèi)的人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、管理手段、服務設施、環(huán)境條件以及人們的生活水平和生活方式等要素由小到大、由粗到精、由分散到集中、由單一到復合的一種轉(zhuǎn)換或重組的動態(tài)過程?！吨腥A人民共和國國家標準城市規(guī)劃術語》把城市化界定為“人類生產(chǎn)與生活方式由農(nóng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過程，主要表現(xiàn)為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市人口及城市不斷發(fā)展完善的過程”。本文所研究的區(qū)域城市化，是指一個地區(qū)在推進現(xiàn)代化進程中，將整個城鄉(xiāng)按照城市功能進行整體化布局，通過各城市產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的建設，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群崛起和城市發(fā)展的良性互動，帶動本區(qū)域經(jīng)濟社會全面發(fā)展進而提升本地區(qū)城市化水平，全面提高城鄉(xiāng)居民的生活質(zhì)量。區(qū)域城市化是城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展目標，也是城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的必然結(jié)果。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的相關概念

房地產(chǎn)，又稱不動產(chǎn)，是房屋和土地兩種財產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地（含水面、海域）及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施，地面道路等。房地產(chǎn)按照不同標準有不同的分類，按用途可以分為居住房地產(chǎn)（包括普通住宅、公寓、別墅）、辦公房地產(chǎn)（寫字樓）、商業(yè)房地產(chǎn)（包括商場、購物中心、店鋪、旅館、酒店、餐館等）和其他房地產(chǎn)（包括工業(yè)廠房、寺廟）等四類。房地產(chǎn)業(yè)是不同于建筑業(yè)的一個獨立行業(yè)，是一個包括土地開發(fā)、房屋建設、維修、管理、土地使用權的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的基本職能是組織房地產(chǎn)開發(fā)，為房地產(chǎn)流通和消費提供服務。

（三）城市化與房地產(chǎn)業(yè)的關系

從物理形態(tài)上來說，房地產(chǎn)就是城市化的載體，城市化和房地產(chǎn)被稱作一對“孿生兄弟”。城市化意味著要進行大規(guī)模的城市基礎設施建設，而這就意味著會出現(xiàn)對房地產(chǎn)的龐大需求。隨著城市化進程的加速，住宅小區(qū)大批建造，商業(yè)用房成片崛起，這些無疑會給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的市場需求。房地產(chǎn)是城市化的載體，城市化進程的加快需要進行建造大量的住宅小區(qū)和商業(yè)用房，這將使得房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的市場需求，要滿足這些需求就需要房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展。雖然很多學者都認為房地產(chǎn)業(yè)需要與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展，但關于城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關系的實證研究并不多見。吳淑蓮（2006）使用全國31個省市2004年的相關數(shù)據(jù)，從理論和實證兩方面分析了城市化與房地產(chǎn)業(yè)的互動發(fā)展關系，并提出了二者互動發(fā)展的對策。王飛、劉開瑞（2010）使用我國1996—2005年的城市化率和房屋銷售價格相關數(shù)據(jù)，研究了城市化發(fā)展對房地產(chǎn)價格的影響，驗證了房屋銷售價格和城市化水平互為因果關系。

二、河北省各地區(qū)城市化水平評價

按照城市化和區(qū)域城市化的基本內(nèi)涵，城市化過程不僅是人口的積聚過程（人口城市化），還包括經(jīng)濟水平、生活方式、思想文化等方面的城市化，因此城市化水平的評價也應當是多方面、多指標的。已有研究中，吳淑蓮（2006）選取的城市化評價指標比較全面一些，包括暫住人口比例、城市人口占總?cè)丝诒壤?、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例、農(nóng)民人均純收入和人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。本文旨在使用這些指標對河北省及各地區(qū)的情況進行實證分析，為后續(xù)深入地研究河北省城市化與房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的對策奠定基礎?；诤颖笔「鞯貐^(qū)的暫住人口比例情況，本文選取以下四個指標作為河北省城市化水平的測度指標：X1：城市人口占總?cè)丝诒壤?），作為反映城市化水平最主要的指標。X2：非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例（%）。由于城市化促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由農(nóng)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)化，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員的比例便會隨之上升。X3：農(nóng)民人均純收入（元）。農(nóng)民收入水平提高了，才能具備進入城市生活、向城市轉(zhuǎn)移的經(jīng)濟條件；同時，城市化進程的推進使得大量農(nóng)村剩余勞動力進入城市務工，促進農(nóng)民人均收入的增長。X4：人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）。城市化是國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，因此城市化的發(fā)展需要經(jīng)濟發(fā)展的支撐。河北省及各地區(qū)城市化評價指標數(shù)據(jù)如表1所示。通過對標準化后的數(shù)據(jù)進行主成分分析，可以高度概括出最能反映城市化水平的指標，便于我們進一步的分析，分析結(jié)果如表2、表3所示。按照主成分提取原則，應當提取特征值大于1或累計貢獻率≥85%的前m個主成分。由表2、表3可見，城市化評價模型可提取2個主成分，從表2可知：X1、X2、X3兩個指標在第一主成分上有較高載荷，說明第一主成分基本反映了X1、X2、X3的信息；X4在第二主成分上有較高載荷，說明第二主成分基本反映了X4的信息；前兩個主成分累計貢獻率為92.220%＞85%，因此提取兩個主成分可以基本反映城市化水平全部指標的變化。使用因子得分A（i，j），以主成分對總方差的貢獻率為權數(shù)求加權平均值，可以得到各地區(qū)城市化水平的綜合評價值ERX，作為路徑分析時使用的變量數(shù)據(jù)。即：ERXi=0.66706×A（i，1）+0.25514×A（i，2）+0.04829×A（i，3）+0.02951×A（i，4）

三、河北省各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合評價

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平評價是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究中一項重要的內(nèi)容，評價指標體系應當從人民生活、經(jīng)濟、環(huán)境三個方面進行綜合，但目前還沒有相關的實證研究。已有實證研究中，吳淑蓮（2006）選取的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評價指標比較全面，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額、商品房銷售面積、商品房平均銷售價格、城市人均可支配收入和人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。本文旨在使用這些指標對河北省及各地區(qū)的情況進行實證分析，為后續(xù)研究中構(gòu)建更加綜合的指標體系及研究河北省城市化與房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的對策奠定實證基礎。本文選擇以下五個指標作為河北省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的測度指標：Y1：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額（億元）。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年末完成的投資總額，反映了當年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的投入水平。Y2：商品房銷售面積（億m2）。指當年商品房銷售的總面積，在一定程度上反映了房地產(chǎn)市場的有效需求狀況。Y3：商品房平均銷售價格（元）。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)育和房地產(chǎn)區(qū)位的不斷改善，商品房的價格有一個穩(wěn)定增長的趨勢。Y4：城市人均可支配收入（元）。這一指標是影響房地產(chǎn)市場有效需求的重要因素。Y5：人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）。這是影響房地產(chǎn)市場有效需求的重要指標。通過對河北省各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評價指標數(shù)據(jù)（見表4）和主成分分析，可以概括出最能反映城市化水平的指標，便于我們進一步的分析，分析結(jié)果如表5、表6所示。主成分提取原則為主成分對應的特征值大于1或累計貢獻率≥85%的前m個主成分，通過表5、表6中的分析可知，提取2個主成分，前兩個主成分累計貢獻率為85.060%＞85%，可見提取兩個主成分就可以基本反映全部指標的信息，第一主成分對城市化水平的解釋達到73.370%。使用因子得分B（i，j），以主成分對總方差的貢獻率為權數(shù)求加權平均值，可以得到各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的綜合評價值ERY，作為路徑分析時使用的變量數(shù)據(jù)。ERYi=0.73370×B（i，1）+0.11689×B（i，2）+0.07353×B（i，3）+0.05858×B（i，4）+0.01729×B（i，5）

四、河北省城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的互動路徑分析

路徑分析是研究變量之間相互關系、自變量對因變量作用方式與程度的多元統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)。一般情況下，路徑分析以線性回歸分析為基礎，通過對標準化變量的偏回歸系數(shù)進行分析和分解，最終對變量之間的作用方式、途徑給出一個科學、合理、定量的解釋。為了解城市化水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的互動關系，本文分別檢驗城市化各指標對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展各指標對城市化水平的影響路徑。

（一）城市化對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作用的路徑

為探索河北省城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的作用路徑，以因子分析得出的城市化兩個主成分（A1和A2）為自變量，以房地產(chǎn)業(yè)綜合評價值（ERY）為因變量進行主成分回歸，結(jié)果顯示：模型的總體相關系數(shù)R2為0.512，接近0.6，模型擬合尚可；F值為4.196，顯著系數(shù)為0.057，低于0.1；回歸系數(shù)及顯著水平檢驗結(jié)果見表7。可見，第一個主成分與ERY的回歸檢驗顯著，說明城市化的第一個主成分對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平因變量的作用關系顯著。第一個主成分包含X1為城市人口占總?cè)丝诒壤?；X2為非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例；X3為農(nóng)民人均純收入。

（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展因子對城市化評價值的作用路徑

為進一步探索河北省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市化之間的作用路徑，以因子分析得出的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展兩個主成分（B1和B2）為自變量，以城市化綜合評價值（ERX）為因變量進行主成分回歸，結(jié)果顯示：模型的總體相關系數(shù)R2為0.722，大于0.6，模型擬合較好；F值為10.379，顯著系數(shù)0.006，低于0.01；回歸系數(shù)及顯著水平檢驗結(jié)果見表8。可見，第一個主成分與ERX的回歸檢驗顯著，說明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一個主成分對城市化水平因變量的作用關系顯著。第一個主成分包含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額、商品房銷售面積、商品房屋平均銷售價格和城市人均可支配收入。

（三）城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用機理

由以上實證數(shù)據(jù)分析可知，城市人口比例、農(nóng)民人均純收入、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例等三個城市化指標對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有顯著正向影響，城市人口比例直接反映了城市化的程度，農(nóng)民收入水平的提高會使?jié)撛诘淖》抠徺I者增加，改變房地產(chǎn)市場的供需狀況，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額、商品房銷售面積、商品房屋平均銷售價格、城市人均可支配收入等四個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指標對城市化有顯著正向影響，房地產(chǎn)投資是地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要力量，其中，總投資額、商品房銷售面積、銷售價格都直接反映了房地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的影響拉動作用，進而反映了城市化的水平。五、促進城市化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的對策城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間存在著一定的相關性，城市化的發(fā)展能在一定程度上刺激房地產(chǎn)業(yè)的投資，促進其發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能加速城市化的進展，兩者之間可以形成一個發(fā)展上的良性循環(huán)。

1.房地產(chǎn)業(yè)可作為城市化發(fā)展的突破口之一。房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)揮巨大的產(chǎn)業(yè)帶動作用，由于關聯(lián)性強，產(chǎn)業(yè)鏈長，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接或間接地影響或帶動多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)與房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)的不同，可以分為前向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)與后向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)兩大類。前向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)是指以房地產(chǎn)業(yè)所提供的產(chǎn)品和服務作為投入進行生產(chǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對它們的發(fā)展起著推動作用。后向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要是指為房地產(chǎn)業(yè)提品和服務的行業(yè)，如建材業(yè)、機械工業(yè)等，房地產(chǎn)業(yè)對它們有拉動作用。近年來，我國一直把調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)作為城市化建設的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)業(yè)是先導性、基礎性產(chǎn)業(yè)，無論是發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)還是第二產(chǎn)業(yè)，都要求房地產(chǎn)業(yè)率先發(fā)展。盡管由于房價水平漲幅過大，去年以來國家出臺了一系列更加嚴厲的調(diào)控政策，但是調(diào)控的目標是最終實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康理性發(fā)展。伴隨著我國城市化進程的持續(xù)推進，以房地產(chǎn)業(yè)作為城市化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的突破口，依然是優(yōu)化整個國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的選擇之一。

第6篇：房地產(chǎn)發(fā)展范文

關鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；可持續(xù)發(fā)展

1房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的必要性

政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控就是指以政府為主體,通過經(jīng)濟、法律、并輔之以計劃與行政的手段和機制,對整個房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟運行所進行的宏觀調(diào)節(jié)和控制,以發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中應有的作用,保證其健康可持續(xù)的發(fā)展。

1.1房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要

市場經(jīng)濟體制的基本要求是社會資源以市場配置為基礎,但市場配置資源有其自發(fā)性和盲目性等缺陷。為彌補市場失靈,保證其健康運行,政府必須對市場經(jīng)濟進行干預和調(diào)控。中國房地產(chǎn)經(jīng)濟作為市場經(jīng)濟中的一個子系統(tǒng),其資源配置在充分發(fā)揮市場機制調(diào)節(jié)作用的基礎上,同樣要受到政府的調(diào)節(jié)和控制,以保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。土地和房屋是重要的社會資源,特別是作為房地產(chǎn)基礎的土地是一種不可再生的稀缺資源,它的合理配置直接關系到國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展,所以各國對房地產(chǎn)經(jīng)濟的控制和干預相對較強。

1.2加強房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位和作用的需要

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位和作用決定了必須對它實施政府宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)同國民經(jīng)濟的其他產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)度大,是基礎性、先導性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況,直接影響這些相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國民生產(chǎn)總值中所占比重的增長,房地產(chǎn)經(jīng)營收入日益成為政府財政收入的重要組成部分,所以房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

1.3保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的需要

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟處于起步階段,其發(fā)展的幼稚性也要求對它實施政府宏觀調(diào)控。這種幼稚性主要表現(xiàn)在如下幾方面:（1）發(fā)展不穩(wěn)定；（2）地區(qū)間發(fā)展不平衡。（3）競爭無序,市場運行不規(guī)范;（4）房地產(chǎn)價格秩序混亂,價格體系尚未理順;（5）作為市場主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動缺乏經(jīng)驗,操作不規(guī)范;（6）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理,需求增長過快。

2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關舉措

國家兩會的召開和宏觀調(diào)控的深入，使人們進一步認識到我國政府希望看到的是房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步、健康和持續(xù)發(fā)展。政府宏觀調(diào)控的目的并不簡單的是為了打壓房價和整頓市場，而是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)商品的市場價格，理順房地產(chǎn)消費和加強住房保障，使房地產(chǎn)業(yè)進入理性發(fā)展的軌道，滿足廣大消費者的基本住房要求。因此，在2007年這個房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落實和執(zhí)行年中，我國政府和相關部門又推出一系列的配套政策和相關舉措，使我國這一輪的宏觀調(diào)控政策得以真正落到實處。

2.1嚴控高檔住宅用地和別墅用地

針對今年仍然存在的房地產(chǎn)項目土地出讓審批和開發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的諸多問題，國土資源部等八部委繼聯(lián)合下發(fā)《關于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ泛?，日前又共同組織召開全國電視電話會議，正式開始安排布置我國房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ?。針對各地不?guī)范的土地出讓制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后不按出讓合同規(guī)定開發(fā)利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國家用地政策搞別墅類房地產(chǎn)開發(fā)等問題進行全面檢查。此次國土資源部等八部委的專項檢查中的重點是禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)和嚴控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國2007年土地利用計劃中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和耕地占用指標仍然將保持在去年的水平上，而在指標分配上，將適當壓縮工業(yè)用地，增加民生用地。政府在此次聯(lián)合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒收的土地，要首先用于保障性住房的建設，繼續(xù)加大土地審批后的監(jiān)管力度，嚴格落實土地出讓合同中有關竣工時間和建設標準條款的管理，加快已供土地的建設速度，以促進房源的增加。2.2土地增值稅將采用清算后多退少補的方法

土地增值稅是我國宏觀調(diào)控體現(xiàn)杠桿作用的重要稅種，我國《土地增值稅暫行條例實施細則》明確規(guī)定：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征增值稅，待該項目全部竣工，辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。國家稅務總局和各級地方稅務機關將在年內(nèi)進一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細則的貫徹落實。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓的特點決定了對其征收土地增值稅必須采取先預征后清算的征算方式，這類似于企業(yè)所得稅按季或按月預征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產(chǎn)開發(fā)周期的影響，不能按年度進行，要等到項目完工并實現(xiàn)銷售以后再進行。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅實行先預征再清算，最終的稅款將采用多退少補的方法，這實際上也是該稅種開征以后明確規(guī)定的，只是由于各種主客觀原因使我國一直以來沒有嚴格照章辦事和令行禁止。今年2月起實施的《關于房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算管理有關問題的通知》為規(guī)范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對土地增值稅清算中的一些具體問題和操作難點，在征管方面作出了一些新的規(guī)定，從而簡化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學和合理。通知明確各省級稅務機關可依據(jù)通知的規(guī)定并結(jié)合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。

2.3徹底清查我國房地產(chǎn)市場中存在的違法行為

建設部日前公布的2007年建設部稽查工作要點中明確表明：今年下半年將集中開展房地產(chǎn)市場秩序的專項整治工作，在房產(chǎn)市場領域，突出對房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、哄抬房價、違規(guī)銷售、中介機構(gòu)違法操作等違法違規(guī)行為的專項稽查。在加強稽查工作的同時，要嚴肅查處違法違規(guī)行為。其中，在房地產(chǎn)市場領域?qū)⑼怀鰧Ω鞣N違法違規(guī)行為進行稽查。而建筑市場領域也將對各種違法違規(guī)行為突擊稽查。集中開展房地產(chǎn)市場秩序的專項整治工作，全面清理、排查房地產(chǎn)領域涉及的有關部門及其相關工作人員的違法違規(guī)行為。與行政監(jiān)察機關、檢察機關配合，集中查辦房地產(chǎn)領域的違法違規(guī)和權錢交易等行為，建立健全我國房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展的長效機制。

2.4推動住宅產(chǎn)業(yè)化,大力推廣節(jié)能和綠色建筑

節(jié)能建筑是指按節(jié)能設計標準進行設計和建造、使其在使用過程中降低能耗的建筑;綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動的空間,同時在建筑全生命周期中實現(xiàn)高效率地利用資源(能源、土地、水資源、材料)、最低限度地影響環(huán)境的建筑物。

2.5完善房地產(chǎn)法律制度

運用以法律手段為主的政策配置,建立法制化、規(guī)范化的房地產(chǎn)業(yè)運行環(huán)境,是轉(zhuǎn)軌時期促進中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長、實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定運行的重要任務和有效途徑。具有強制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性等特點的法律手段,主要是通過規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為、市場競爭行為和政府管理行為等方式,在協(xié)調(diào)各方利益的基礎上,從而創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)的法制化環(huán)境,引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻

［1］洪開榮.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(第一版)［M］.武漢：武漢大學出版社,2006.

第7篇：房地產(chǎn)發(fā)展范文

【關鍵詞】房地產(chǎn) 萬科企業(yè)

一、研究背景與目的

中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了平穩(wěn)起步、飛速發(fā)展、略有跌宕幾個階段，在此期間為避免房地產(chǎn)企業(yè)過熱導致通貨膨脹的相關措施和為促進中國經(jīng)濟繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展刺激樓市發(fā)展的相關措施相繼出臺，導致中國民眾普遍關注中國樓市發(fā)展。房價是否會持續(xù)上漲，樓市是否會繼續(xù)火熱，國家是否會繼續(xù)刺激樓市作為帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的動力都是縈繞民眾心頭的重要問題。

萬科企業(yè)股份有限公司連續(xù)多年成為中國房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭，其發(fā)展軌跡對于揭示中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀也有著一定的啟示作用。本文試圖通過對萬科企業(yè)股份有限公司最近五年的發(fā)展現(xiàn)狀進行研究，以揭示出中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展趨勢。

二、案例概況

（一）萬科企業(yè)股份有限公司概況

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，于1988年進入到房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，進入房地產(chǎn)行業(yè)第三年在深圳證券交易所上市，成為第二家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司，目前萬科企業(yè)股份有限公司已經(jīng)成為中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，連續(xù)蟬聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)冠軍。

（二）2014年萬科企業(yè)股份有限公司業(yè)績概況

2014年萬科企業(yè)股份有限公司的主要產(chǎn)品為商品住宅，公司堅持主流產(chǎn)品定位，貫徹積極銷售策略，銷售業(yè)績穩(wěn)步增長。2014年公司實現(xiàn)銷售面積1，806.4萬平方米，銷售金額2，151.3億元，同比分別增長21.2%和25.9%，按2014年全國商品房銷售金額76，292.4億元計算，公司在全國的市場占有率為2.82%（2013年：2.09%）。2014年公司產(chǎn)品延續(xù)了以中小戶型普通商品房為主的特征，所銷售的住宅中，144平方米以下的戶型占比超過90%。公司堅持聚焦城市圈帶的發(fā)展戰(zhàn)略。截至2014年底，公司進入中國大陸65個城市，分布在以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域，以及由中西部中心城市組成的成都區(qū)域。

由于受到市場調(diào)整、行業(yè)競爭以及地價占比日益提升等多方面因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率普遍呈現(xiàn)出下降的趨勢。2014年公司房地產(chǎn)業(yè)務的結(jié)算毛利率為20.76%，比上年減少1.55個百分點；結(jié)算凈利率11.41%，較2013年下降0.60個百分點。

三、案例分析

經(jīng)過整理研究萬科企業(yè)股份有限公司2009年至2014年相關財務數(shù)據(jù)分析如下。

（一）營業(yè)收入

營業(yè)收入總額由2009年的48，881.00百萬元上升至2014年的146，388.00百萬元，增長了將近3倍。營業(yè)收入呈逐年上漲趨勢，只是上漲幅度有所變化，2010年至2013年漲勢兇猛，曾一度由23.75%上漲至2012年43.65%，上漲比例達到了十幾倍，在2013年有所減緩上漲比例為31.33%，2014年上漲比例為8.10%，近五年的平均增長率為25.67%。這表明在2010年至2013年之間公司業(yè)務急劇擴張，銷售情況良好，同時也反映出了中國在這一階段的房地產(chǎn)市場十分火暴，其原因可能是受到2008年政府投入市場的4萬億就是資金的拉動和刺激。

（二）營業(yè)利潤

營業(yè)收入呈現(xiàn)出急劇上升的趨勢，2009年至2014年間由原本的8，685.00百萬元上升至24，979.00百萬元，增長了三倍，特別是2010年至2012年期間年平均增長幅度保持在30%以上的上漲比例。在2013年與2014年營業(yè)利潤增長趨勢有所變化，上升幅度急劇下滑，相比較于營業(yè)收入的下滑趨勢，營業(yè)利潤的下滑趨勢顯得更為明顯和急劇。這就表明在2013年和2014年期間公司的營業(yè)成本有所上升，導致營業(yè)利潤的增長與營業(yè)收入的增長呈現(xiàn)出不平衡的狀況。

（三）資產(chǎn)總額

資產(chǎn)總額在2010年至2014年間由137，609.00百萬元上升至508，409.00百萬元，增長率近4倍，并且保持了持續(xù)上漲的趨勢，但是從2010年開始上漲幅度呈現(xiàn)出逐年下降的趨勢，并且下降幅度非常快，由2010年的56.7%的增長速度變?yōu)?014年的6.09%，短短的五年之間就下降了近十倍，這就表明了萬科企業(yè)股份有限公司近年來的生產(chǎn)經(jīng)營擴張速度有所減慢，并沒有出現(xiàn)盲目擴張的局面。

（四）凈資產(chǎn)總額

凈資產(chǎn)總額在2010年至2014年間由37，376.00百萬元上升至88，165.00百萬元，增長率近三倍，并呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長的趨勢，每年的增長率均在14%以上，平均增長率為18.75%，這就表明了萬科股份有限公司近幾年的資產(chǎn)保值情況特別好，發(fā)展能力也較為突出。

四、結(jié)論

通過對萬科企業(yè)股份有限公司相關發(fā)展情況指標的分析我們可以看出，萬科企業(yè)股份有限公司的發(fā)展能力是非常好的，發(fā)展勢頭也非常強勁，但是由于受到2008年世界經(jīng)濟危機的影響，企業(yè)的發(fā)展勢頭已經(jīng)出現(xiàn)緩慢現(xiàn)象，但是這并不影響萬科企業(yè)是股份有限公司繼續(xù)向前發(fā)展的大趨勢。

第8篇：房地產(chǎn)發(fā)展范文

6.1.1把握規(guī)劃管理和土地供應管理兩個關鍵環(huán)節(jié)

按照目前房地產(chǎn)市場管理體制，“規(guī)劃”和“土地”是順應潮流，把握大勢的主要手段。

（1）城市規(guī)劃的指導。城市規(guī)劃以合理利用土地，協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局，指導城市健康有序的發(fā)展為己任，對土地開發(fā)，利用起指導作用。目前我國的城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃，分區(qū)規(guī)劃，控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃，總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃一般是由政府部門編制，審定后有法律效力。一般修建性規(guī)劃由獲得土地使用權的土地使用者委托編制，土地使用者還要進行市政工程的規(guī)劃設計和建筑設計[51]。高層次的規(guī)劃應能指導土地的開發(fā)和供應，低層次的細部規(guī)劃應能為土地出讓過程中確定規(guī)劃要點提供依據(jù)。同時還要使社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、城市規(guī)劃和土地供應計劃相互協(xié)調(diào)，形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場的計劃體系。在經(jīng)濟一體化的背景下，城市規(guī)劃尤其是總體規(guī)劃，要充分認識到兩個城市發(fā)展的現(xiàn)實，遵循經(jīng)濟一體化發(fā)展的規(guī)律，本著房地產(chǎn)市場要與經(jīng)濟一體化進程協(xié)調(diào)發(fā)展的原則進行，整個規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學性、動態(tài)性、和適應性。在西咸經(jīng)濟一體化背景下，要保證房地產(chǎn)快速健康發(fā)展，除了科學、合理、完善的規(guī)劃體系外，還要作好規(guī)劃的實施管理。規(guī)劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理。報建審批管理主要是房地產(chǎn)項目選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的“一書兩證”管理，這是房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理的最關鍵的一環(huán)，要注意提高管理人員的業(yè)務素質(zhì)和工作責任心，保證規(guī)劃得到切實的實施。同時，加強批后的監(jiān)督管理。

（2）土地供應計劃的調(diào)控。政府作為國有土地的所有者，對土地一級市場實行壟斷經(jīng)營，是通過制定和調(diào)整年度土地開發(fā)供應計劃來調(diào)控整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。一個城市的土地開發(fā)和供應計劃，一般由城市土地管理部門和規(guī)劃管理部門按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。計劃包括：年度土地開發(fā)的面積、地點、修建的市政工程及所需經(jīng)費，出讓土地的面積、地點、上蓋建筑物的性質(zhì)、建筑面積及所需經(jīng)費，預計的地價款收入[52]?？茖W的土地供應計劃應與總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，有足夠的彈性，能夠?qū)κ袌鲂盘栕龀鲮`敏反應。要增強土地供應計劃的透明度，避免市場的盲目競爭和盲目追捧。政府擁有足夠的土地儲備是實施土地供應計劃調(diào)控房地產(chǎn)市場的必要條件，因此要建立有效的土地儲備制度。通過完善土地儲備制度，引入市場機制，盤活閑置廠房、倉儲等用地，提高建設用地效率。鼓勵和引導企業(yè)依法轉(zhuǎn)讓或出租閑置廠房，實施廠房加38層、改造老廠、內(nèi)部整理和余缺調(diào)劑，引進先進設備，節(jié)約生產(chǎn)空間等途徑將存量變增量，提高土地利用效率。通過合理補償?shù)韧緩剑⑵髽I(yè)用地退出機制，對于已出讓但無資金開發(fā)的土地適當收取閑置費或收回土地使用權。

6.1.2加快市政基礎設施建設的步伐

在統(tǒng)一規(guī)劃和集中開發(fā)的基礎上，抓好基礎設施的超前配套，提高城市的凝聚力，發(fā)揮對項目選址和私人投資的導向作用，緩解交通壓力。在交通上，重點構(gòu)筑兩張交通“網(wǎng)”。一是解決車流的高速公路網(wǎng)，全面建成城外環(huán)線與郊區(qū)環(huán)線；二是解決客流的中心城區(qū)軌道交通網(wǎng)，形成地鐵與公交相結(jié)合的交通網(wǎng)絡。同時還要建設一系列樞紐、換車、停車設施，在郊區(qū)和城區(qū)間組成較強的交通流，使咸陽的交通更加的便捷。為了促進西安咸陽兩市各類生產(chǎn)要素的快速流動，加快兩市進一步的密切聯(lián)系，應該考慮：（1）規(guī)劃建設西安咸陽快速交通系統(tǒng)，包括快速路和軌道交通，并直接進入兩市中心或與城市快速路順接，進一步拉進兩市的時空距離，使兩市聯(lián)系更加便捷，使周圍地區(qū)客流可以便捷地到達西安城市中心腹地。（2）西安城市軌道交通規(guī)劃應將咸陽一并考慮，在建設時序安排上將西咸軌道交通建設列入優(yōu)先建設項目。（3）西安城市環(huán)線將咸陽統(tǒng)一考慮。在城市內(nèi)部道路交通規(guī)劃建設上：（1）規(guī)劃建設橫貫城市東西的城市快速路系統(tǒng)，并形成環(huán)線，聯(lián)系渭河兩岸片區(qū)。（2）將西寶高速公路彎向城區(qū)的弓背段拉直，擴大渭河南分區(qū)發(fā)展的空間。（3）咸乾旅游專線建成后，從西寶高速公路分流成了部分咸陽城區(qū)過境交通，但過境交通穿越城市問題未從根本上解決。須新修或改建主要為西蘭路過境車輛服務的快速干道。（4）解決城市道路密度不足，南北向道路數(shù)量嚴重不足且級別低不通暢的問題，加大南北向城市道路建設。（5）建成東西向北環(huán)路、文林路、畢塬路、人民路、渭陽路、世紀大道、陽光大道等7條主干道；建設朝陽四路、東風路、西蘭路、西環(huán)路、上林路、崇文路6條城市南北向的主干道，形成方格狀城市路網(wǎng)。進一步實行“公交優(yōu)先”政策，努力降低市民通勤成本。對教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設施布局做適當?shù)囊?guī)劃調(diào)整，完善郊區(qū)教育、醫(yī)療、商業(yè)、金融等配套服務設施體系，提高設施等級，減少到中心城區(qū)的交通流[53]。其實要從根本上解決郊區(qū)交通瓶頸問題，關鍵還是要解決就近就業(yè)，實現(xiàn)人口和工作崗位的同時一體化。

6.1.3增加經(jīng)濟適用房供給，加強經(jīng)濟適用房的開發(fā)管理

經(jīng)濟適用房是目前針對住房困難戶和低收入家庭保障基本住房條件的重要措施之一，是很多低收入住房困難戶家庭對住房條件改善的主要手段。一方面經(jīng)濟適用房的供需矛盾緊張,另一方面經(jīng)濟適用房也存在著與廣大低收入貧困家庭謀福利的初衷不和諧的因素。有的經(jīng)濟適用房要價過高、有的經(jīng)濟適用房面積過大或過小、有的經(jīng)濟適用房的區(qū)位過偏,交通不便。經(jīng)濟適用房用途“不經(jīng)濟”的現(xiàn)象普遍存在。針對經(jīng)濟適用房開發(fā)管理中出現(xiàn)的問題提出如下建議：（1）合理規(guī)劃，嚴格控制經(jīng)39濟適用住房的總規(guī)模。根據(jù)咸陽市市政府出臺的新規(guī)定，今后經(jīng)濟適用房的建設規(guī)模要控制在住房建設總規(guī)模的20%左右。同時限定住房面積和開發(fā)地域，做到按比例、有計劃、有組織的開發(fā)經(jīng)濟適用房。既要防止供不應求，又要防止供過于求，努力實現(xiàn)供求平衡。（2）嚴格審定程序，把經(jīng)濟適用房的銷售對象限定在中低收入的家庭，并優(yōu)先向危房棚戶區(qū)和市政府批準的城市建設重點工程拆遷居民出售。嚴格處罰導致銷售對象錯位的各種違規(guī)違法行為，嚴重者應追究刑事責任。（3）經(jīng)濟適用房的政府稅費優(yōu)惠,必須體現(xiàn)在房價上。所以,增加經(jīng)濟適用房供給的關鍵是“限房價”?！跋薹績r”就是要從開發(fā)商的建筑成本入手,限制開發(fā)商的利潤空間,在供給土地的時候就規(guī)定其最高限價。2003年頒發(fā)的《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》規(guī)定,經(jīng)濟適用房實施政府指導價售樓利潤≤開發(fā)成本×3%。這在一方面對經(jīng)濟適用房的利潤空間起到了一定的限制。（4）加強經(jīng)濟適用房開發(fā)中設計、建筑和工程質(zhì)量的管理。通過公開招標，讓那些信譽好、勢力強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔經(jīng)濟適用房的開發(fā)項目。加強對項目實施全程質(zhì)量監(jiān)控和完工后的驗收工作，確保工程質(zhì)量[54]。

6.1.4加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的力度

目前，一些國有或集體企業(yè)以集資房為名變相搞房地產(chǎn)，不但直接導致國有土地資源和政府應收稅費的流失，而且嚴重干擾和沖擊了房地產(chǎn)市場。由于集資房減少了土地出讓金和相應的稅費，建筑成本遠遠低于商品房建筑成本，所以一些單位利用自己閑置的土地建集資房或搞所謂的聯(lián)合開發(fā)，建成的房屋有些確屬本單位干部職工居住，但相當一部分以低于市場的價格進行出售，以絕對優(yōu)勢的價格和較高的利潤沖擊了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。到目前為止，住宅建設中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房所占的份額不足三分之二，單位的集資房仍占一定比率。同時咸陽西安的交接處及城鄉(xiāng)結(jié)合部，個人建私房的現(xiàn)象沒有得到真正的遏制，一些人利用各種關系途徑獲得土地，蓋了賣、賣了蓋，搞小開發(fā)，咸陽市以北及以南的大學城區(qū)域這種現(xiàn)象猶為突出，也同樣干擾了房地產(chǎn)市場。因此，政府要加大整頓房地產(chǎn)開發(fā)市場的力度，堅決制止非商品房的開發(fā)，并應對所有商品房實行兩書制度，即《住房保證書》和《住宅使用說明書》，以保證廣大購房者的利益[55]。（1）深入開展房地產(chǎn)市場的專項整治工作。（2）加強房地產(chǎn)市場的體系建設，為廣大消費者提供方便的投訴和查詢條件。（3）完善住宅小區(qū)竣工綜合驗收、交付使用法律和房地產(chǎn)經(jīng)紀管理制度。（4）積極推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房。（5）采取有效措施，加大防范和打擊“假按揭”、重復抵押、超價抵押等不法行為，降低房地產(chǎn)抵押登記風險[56]。40

6.2開發(fā)商角度

6.2.1加大中小戶型商品房供應，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)市場永遠是第一位的，只要是符合市場需要的產(chǎn)品就有銷路。研究市場，在項目開發(fā)的前期做好詳盡的市場調(diào)查和分析，找準目標市場，準確定位，建設市民需要的商品房，而不應該盲目上項目，去建設市民已經(jīng)不敢興趣的商品房，造成更多的積壓空置商品房[57]。目前，咸陽市房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾仍然相當突出，一方面，規(guī)劃設計落后、戶型不合理、通風采光不好、交通不方便、環(huán)境較差的商品住宅大量積壓；另一方面，真正適合廣大老百姓需要的價格合理、設計優(yōu)良、配套完善、環(huán)境幽雅的質(zhì)優(yōu)價廉商品住宅卻嚴重不足。另外，在一些寫字樓、大中型商品用房空置的同時，適合廣大老百姓需要的中低價實用性質(zhì)優(yōu)商品房卻非常缺乏。適應市場變化，針對老百姓的需要，提高樓盤的規(guī)劃設計水平，提高施工質(zhì)量，提供高素質(zhì)的物業(yè)管理服務，提供質(zhì)優(yōu)價廉、物超所值的高素質(zhì)商品房，讓老百姓買的放心，住得舒適，安居樂業(yè)，使開發(fā)商和買家獲得雙贏，樹立起產(chǎn)品的品牌，走可持續(xù)發(fā)展道路，是開發(fā)商需要迫切解決的問題[58]。

6.2.2樹立品牌，提高行業(yè)信譽

隨著房地產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展和房地產(chǎn)市場的不斷完善，特別是房地產(chǎn)市場競爭的加劇，樹立品牌、提高質(zhì)量、擴大規(guī)模、降低成本和提高信譽才能提供更多市民需要的高質(zhì)量商品房，擴大商品房的有效需求，才有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)企業(yè)首先應該適應市場變化，研究市場，選定準確的市場定位。其次，也應努力提高商品房的質(zhì)量，規(guī)劃設計質(zhì)量要能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和以人為本的思想，有一定的超前性和可變性，既能滿足當前需要，又能為未來發(fā)展留有充分余地，工程質(zhì)量包括設計、建筑、結(jié)構(gòu)、裝修等全部是高質(zhì)量的。一個房地產(chǎn)企業(yè)要創(chuàng)出名牌、維護名牌地位，必須在質(zhì)量上常抓不懈，精益求精，永無止境。另外，完善的售后服務是創(chuàng)名牌的保障。完善的售后服務、良好的物業(yè)管理，在創(chuàng)名牌小區(qū)中，有特殊的重要作用。任何產(chǎn)品都不可能完美無缺，“零缺陷”住宅更是如此。完善的售后服務可以彌補住宅建筑中的缺陷，減少顧客購買后的風險和損失，消除消費者的怨氣和不滿，維護企業(yè)的名牌的信譽和形象[59]。

6.2.3提高商品房質(zhì)量

商品房的質(zhì)量涉及到居住者的人身安全、居住環(huán)境是否舒適，也決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展及適應市場變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高商品房的規(guī)劃設計、施工建設、園林綠化、環(huán)境配套的水平，引進先進的設計、建筑技術和管理，使用新型建筑材料，努力提高商品房的質(zhì)量。尤其對于咸陽與西安的交界處及南邊的大學城的購房客戶，相對于其他的人口素質(zhì)較高，質(zhì)量要求也應相對較高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該提高商品房的規(guī)劃設計水平，改善居住環(huán)境和居住功能，合理安排住房空間，提高人的舒適度；堅41持綜合開發(fā)、配套建設的社會大生產(chǎn)方式；加快科技進步，鼓勵技術創(chuàng)新，重視技術推廣，積極開發(fā)和大力推廣先進、成熟的新材料、新技術、新設備、新工藝，提高科技成果的轉(zhuǎn)化率；促進建筑成果的集約化、標準化生產(chǎn)，加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，保護生態(tài)環(huán)境；加強基礎技術和關鍵技術的研究，建立商品房技術保障體系；健全管理制度，建立完善的質(zhì)量控制體系[60]。

6.2.4轉(zhuǎn)換商品房營銷理念

伴隨著“賣方市場”向“買方市場”的轉(zhuǎn)變，進入“春秋戰(zhàn)國時代”的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷殘酷的生死之戰(zhàn)。眾開發(fā)商為了爭奪更多的市場份額，確立自己的市場主導地位，成為呼風喚雨的龍頭企業(yè)，除了傳統(tǒng)的競爭手段外，房地產(chǎn)營銷日益成為開發(fā)商的“新寵”。于是，房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地而來，新聞炒做席地而起。但是，房地產(chǎn)開發(fā)商的過度的熱情卻燒得房地產(chǎn)營銷有點變形，在這支變形火炬的照耀下，房地產(chǎn)營銷步入了一個又一個誤區(qū)。咸陽的房地產(chǎn)開發(fā)商要想在以后的激烈競爭中立于不敗地位，就應貫徹以下先進的營銷理念。

（1）品牌營銷隨著市場發(fā)育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費者認知的第一要素，房地產(chǎn)產(chǎn)品也不例外。當前業(yè)界普遍存在的一個誤解是將房地產(chǎn)的品牌效應簡單的等同于案名效應，片面注重樓盤的案名設計，而忽視了對房地產(chǎn)這種復雜商品在質(zhì)量、服務、功能等方面進行全方位的品質(zhì)提升。同時，由于市場激烈的競爭，以及資金周轉(zhuǎn)等方面的原因，不少開發(fā)商不愿進行較長時間的品牌營造，過多借助于新聞炒作和廣告轟炸，希望通過宣傳造勢來快速樹立公司品牌，殊不知這種本末倒置的做法已阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展[61]。開發(fā)商們?nèi)绻莒o下心來，腳踏實地的進行一流的規(guī)劃設計、提供一流的配套服務和物業(yè)管理，對于品牌形象進行良好的構(gòu)建，營造名牌企業(yè)和名牌產(chǎn)品，必然會成為未來房地產(chǎn)市場的贏家。

（2）競爭營銷開發(fā)商能否在當前激烈的競爭市場中站穩(wěn)腳跟，對競爭對手的深入分析和準確應對以及培育自身獨特的競爭優(yōu)勢很重要。為此，開發(fā)商必須樹立競爭營銷理念，練好內(nèi)功，不斷提高自身素質(zhì)，加強培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力。開發(fā)商要在各區(qū)域市場上取得競爭優(yōu)勢必須建構(gòu)完善的企業(yè)治理機構(gòu)，創(chuàng)造一種持久的發(fā)展動力和動力支持系統(tǒng)，以獨特而優(yōu)越的品牌、質(zhì)量、技術、營銷網(wǎng)絡等區(qū)別于競爭對手的策略占領市場。

（3）合作營銷開發(fā)商在運做中既要講求競爭，又要尋求合作；既要注意與地方政府、金融機構(gòu)和其他社會組織的合作，更要注意開發(fā)商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。開發(fā)商為了獲得更大的市場份額而展開各種競爭，當各種競爭壓力使之難以支撐時，應多方尋求釋放壓力的途徑，而尋求合作就是一種有效途徑。開發(fā)商之間通常采用松散性的結(jié)42盟方式，使合作各方避免直接沖突或共同打造區(qū)域品牌，以達到合作各方都有所收益的理想效果。

（4）文化營銷現(xiàn)代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內(nèi)涵。開發(fā)商如果發(fā)現(xiàn)了這一點，并加以演繹，就能出奇制勝。開發(fā)商必須把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營理念，采取各種有效的措施加強業(yè)主之間的溝通、交流。另一方面，為了給孩子創(chuàng)造一個良好的成長環(huán)境，購房者對居住小區(qū)文化設施的要求越來越高，不僅關心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區(qū)文化設施的數(shù)量、品位，以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶的文化層次。為此，開發(fā)商不僅要注意在建筑風格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，通過富有特色的主題創(chuàng)意，提升住宅小區(qū)的文化價值，給人展現(xiàn)一種高品位的美好生活藍圖，而且要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園和中小學來營造小區(qū)的文化氣息。

（5）綠色營銷隨著環(huán)保意識的逐漸興起，消費者已愈來愈關心自己的居住環(huán)境，更加關注擬購房屋的環(huán)境設計。他們不僅希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵，花團錦簇，有充足的陽光和清新的空氣，而且要求住宅小區(qū)遠離工廠，附近沒有污染源。開發(fā)商應該以環(huán)境保護為經(jīng)營理念，改變過去寸土寸金、見縫插針式的開發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園[62]?，F(xiàn)在不少開發(fā)商提出的“搞房地產(chǎn)要先搞環(huán)境”、“賣房子也是賣環(huán)境”，不能不說已涵蓋了環(huán)保營銷的經(jīng)營理念。

（6）知識營銷悄然臨近的知識經(jīng)濟時代使企業(yè)經(jīng)營法則開始發(fā)生變化，企業(yè)營銷活動不再只關注物質(zhì)分配，更強調(diào)為消費者提供更多的應用支持，以此確定新的產(chǎn)品概念和市場秩序，引導消費者產(chǎn)生對新產(chǎn)品的現(xiàn)實需求。在這一背景下，以知識普及為先導，以知識推動市場的營銷新思想，應該為精明的開發(fā)商所注意和接受[63]。開發(fā)商通過開展大規(guī)模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建設選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關稅費，在增加消費者房地產(chǎn)知識的同時，也增加了消費者對開發(fā)商的認同感。這必然會在引起社會反響的同時，也使開發(fā)商的銷售業(yè)績不斷上升。

6.3消費者角度

6.3.1切合實際選擇合適的住房面積

住大房子是很多中國人的夢想，為了這個夢想，很多年輕人早早的背上了房貸，為了供房很多人不敢去旅游，不敢去商場購物，有的甚至不敢生孩子。那種不顧經(jīng)濟條件和資源條件，脫離實際承受能力或者超過實際需求，片面追求過大住房面積的消費行為43是一種浪費行為，只會加劇城市住房的緊張程度，推動房產(chǎn)價格不斷上漲。國家住宅與居住環(huán)境工程技術研究中心主任劉艷輝認為，消費者購房要及時走出“貪大求闊”的誤區(qū)，減輕不必要的生活壓力[64]。消費者應樹立正確的梯度消費觀及健康住宅的消費理念。居民購房要與自己的生命周期和收入能力結(jié)合起來，摒棄貪大求闊的不良心態(tài)，堅持量力而行、逐步改善、房盡其用的原則，宜大則大，可小則小，進行適度消費、合理消費，形成健康文明、節(jié)約資源的消費習慣。長期住房實物分配政策和凝固的存量市場，造成了“一房伴終生”的消費模式?，F(xiàn)在，隨著二三級房地產(chǎn)市場的啟動和成熟，消費者完全可以根據(jù)自己當前的經(jīng)濟狀況和家庭情況，先買一套小一點的房子，再逐漸擴大居住面積和提高居住水平。6.3.2樹立務實的住房觀念由于目前房價普遍上漲，未有能力買房者切不可“硬上”。一方面受傳統(tǒng)觀念“有恒產(chǎn)者有恒心”的影響，另一方面是受住房制度改革以來政府積極鼓勵住房私有化的影響。消費者普遍認為：只有購買了商品房才稱得上實現(xiàn)“居者有其屋”。其實這是一個消費誤區(qū)，正是這個觀念導致城鎮(zhèn)居民一擁而上的搶購商品房，雖然大部分購房者經(jīng)濟基礎很好，能夠承受目前的房價，但是其中也有部分中低收入家庭為了實現(xiàn)這個目標，超越了正常的支付能力，因為供房背上了沉重的負擔，成為所謂的“房奴”[65]。居者有其屋，不代表居者一定擁有其屋。而實際上“居者有其屋”應該是指每個公民都有住房。居民可以購買商品房，也可以租住政府提供的廉租房，還可以租住由私人提供的住房，社會上有大量房源可租，選擇余地很大。因此，即便是在市場經(jīng)濟比較發(fā)達的西方國家，仍有相當一部分居民由于經(jīng)濟的、社會的原因選擇租房的消費方式見表6-1,出租房在住房商品市場上始終占有不可忽略的地位。表6-120世紀末各國自有住房與出租房的比率美國英國德國日本私有住宅66%68%44%62%租賃住宅34%32%56%38%資料來源:汪利娜:《跨世紀中國住宅業(yè)的發(fā)展及政策選擇》，中國社科院經(jīng)濟研究所網(wǎng),2007-06-06。住房私有率的提高等于把人長期固定在一個地方,不利于人員的自由流動,是與市場經(jīng)濟的發(fā)展方向相背離的。市場經(jīng)濟的發(fā)達,人員流動的頻繁,工作崗位的變換,人們對租房的需求會越來越大。居民樹立一種務實的消費觀念，“居者有其屋”并不等于“居者買其屋”，如果消費能力不能夠承受一次性的購房負擔，就應該采用租房的方式改善居住條件。實際上，比較目前很多城市的購房價和租房價可以發(fā)現(xiàn)，租房住更經(jīng)濟。即使是選擇購房的家庭，也不一定追求一步到位，應選擇在自己的能力范圍內(nèi)量力而行。

參考文獻

[1]周誠.土地經(jīng)濟學[M].北京：農(nóng)業(yè)出版社，1999.

[2]RobertS.Pindyck,DanielL.Rubinfeld,Microeconomic4th,PrenticeHallUpperSaddleRiver,NewJersey,1998.

[3]BredelyR.Schiller,TheMicroeconomyToday17th,theMCGRAW-HillCompany,INC,1998.

[4]JohnB.Corgel.RealEstatePerspectives,anintroductiontoRealEstate,irwin/MC/Graw-Hill,1998.

[5]CharlesJ.Jacobus.RealEstatePrinciples18th,PrenticeHallUpperSaddleRiver,NewJersey,1999.

[6]ArlyneGeschwender.RealEstatePrinciplesandPractices16th,Gorsuch/PrenticeHallUpperSaddleRiver,NewJersey,2000.

[7]DavidSirota.EssentialofRealEstateInvestment,Chicago,RealEstateEducationCo,1997.

[8]Rogerp.Sindt.RealEstateInvestmentAnalysisandApplications,PrenticeHallUpperSaddleRiver,NewJersey,1999.

[9]艾倫·伊文思.城市經(jīng)濟學[M].上海：遠東出版社，2002.[10]雷利·巴洛維.土地經(jīng)濟學[M].北京：中國農(nóng)業(yè)大學出版社，1999.

[11]GracielaChichilnisky,WhatisSustainableDevelopment?LandEconomics,Volume73Number4,2000.

[12]查爾斯·溫茨巴奇.現(xiàn)代不動產(chǎn)[M].北京：中國人民大學出版社，2001.

[13]梁小民.西方經(jīng)濟學[M].北京：中國統(tǒng)計出版社，2004.

[14]傅家驥，萬海川.技術經(jīng)濟學概論[M].北京：高等教育出版社，2005.

[15]錢昆潤，蘆金鋒.房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].北京：中國計劃出版社，1999.

[16]范翰章，端然.房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].大連：大連理工大學出版社，2003.

[17]關柯.房地產(chǎn)市場[M].北京：中國計劃出版社，1999.

[18]張記康.企業(yè)經(jīng)營風險管理[M].上海：立信會計出版社，1999.

[19]田德錄.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集團財務風險管理的機理及保障體系研究[R].中國農(nóng)業(yè)大學博士選題報告，1998.

[20]盧有杰，盧家儀.項目風險管理[M].北京：清華大學出版社，2000.

[21]蓋倫·格里爾.房地產(chǎn)投資決策分析[M].上海：上海人民出版社，2000.

[22]董藩.房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控等的幾個基本理論問題[J].城市開發(fā)，2003（11）：12.

[23]張泓銘.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控原理的基本思考[J].社會科學，2003（9）：5—13.

[24]汪麗娜.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后的冷靜思考[J].中國房地產(chǎn)金融，2004（12）：5—9.

[25]畢寶德.土地經(jīng)濟學[M].北京：中國人民大學出版社，2003.

[26]何芳.城市土地經(jīng)濟與利用[M].上海，同濟大學出版社，2004.

[27]盧有杰.新建筑經(jīng)濟學[M].北京：中國水利水電出版社，2001.

[28]丹尼斯·迪帕斯奎爾，威廉·惠頓，龍奮杰等譯.城市經(jīng)濟學與房地產(chǎn)市場[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，2002.

[29]周誠.土地價值簡論[J].中國土地科學，1996，（10）：1—4.

[30]張永岳，陳伯庚.新編房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].北京：高等教育出版社，1998.

[31]何芳.城市土地集約利用及潛力評價[M].上海：同濟大學出版社，2003.

[32]華偉.房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].上海：復旦大學出版社，2004.

[33]咸陽市城鄉(xiāng)建設規(guī)劃局，咸陽概況.45[34][40]2005年咸陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報.

[35][37][39]2006年咸陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報.[36]劉科偉，關中星火產(chǎn)業(yè)帶總體規(guī)劃.

[38]咸陽：大手筆打造濱水宜居城市.

[41]2002年咸陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報.

[42]2007年咸陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報.

[43]紀貴紅.上海郊區(qū)化對房地產(chǎn)市場影響的研究[D].華東師范大學碩士研究生學位論文，2005.

[44]2003年咸陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報.

[45]2004年咸陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報.

[46]中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會：房地產(chǎn)經(jīng)營管理[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006.

[47]趙小虹，趙財福.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營[M].上海：百家出版社，2004.

[48]朱紅兵，劉建通等.GM(1,1)模型灰色預測法及其在預測體育成績中的應用[J].首都體育學院學報，2003,(1):118—121.

[49]隋天中，姜永軍.基于GM模型的刀具耐用度灰色預測[J].工具技術，2003,(2):10—12.

[50]高兆蔚.我國21世紀森林資源發(fā)展趨勢灰色預測[J].林業(yè)資源管理，2003,(2):31—32

[51]張雪寧.我國城市住宅郊區(qū)化發(fā)展中存在的問題及發(fā)展對策[J].中國房地產(chǎn)，2004，（8）：47—49.

[52]張笑寒.城市郊區(qū)化進程中的用地問題研究[J].華中農(nóng)業(yè)大學學報（社會科學版），2004，（2）：51—54.

[53]咸陽市建委.咸陽市城市總體規(guī)劃，1990—2010.

[54]羅文春，南靈.淺談房價過快上漲的對策[J].集團經(jīng)濟研究，2007，（12）：36.

[55]中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會.房地產(chǎn)基本制度與政策[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006.

[56]景悅.規(guī)范運作放開房地產(chǎn)市場促進住房消費[J].遼寧經(jīng)濟，2003，（2）：22—24.

[57]景乃權,劉玉錄.住宅郊區(qū)化現(xiàn)象及對策建議[J].中國房地產(chǎn)，2002，（6）:56—58.

[58]劉長岐，甘國輝.李曉江北京市人口郊區(qū)化與居住用地空間擴展研究[J].經(jīng)濟地理，2003（9）：666—670

[59]李志勇.廣州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀與市場前景[D].暨南大學碩士學位論文，2000.

[60]開彥.集成化是住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的重要特征[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2004，（7）：77—79.

[61]曹春堯.房地產(chǎn)營銷策劃[M].上海：上海財經(jīng)大學出版社，2000.

[62]葉劍平.房地產(chǎn)市場營銷[M].北京：中國人民大學出版社，2000.

[63]高重恒.房地產(chǎn)營銷反思[J].銷售與市場，2001，（7）：74—75.

第9篇：房地產(chǎn)發(fā)展范文

摘要：我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制已不適應市場經(jīng)濟的發(fā)展，存在著重流轉(zhuǎn)，輕持有，稅制不統(tǒng)一，立法層次低、征稅范圍窄、配套制度不健全等問題。為此，在立足當前的經(jīng)濟發(fā)展狀況和社會需求的基礎上，通過合并稅種，下放管理權限，開征不動產(chǎn)閑置稅、完善各項配套改革措施等，盡快完善稅制，緩解社會矛盾，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)稅制改革

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，涉及到營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟發(fā)展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應當前人們已購有較多較高價位住宅，需要進行有區(qū)別的財產(chǎn)占有關系的稅收再分配調(diào)節(jié)，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關系及其結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實要求。

(一)重流轉(zhuǎn)，輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負輕；而流通環(huán)節(jié)，多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導致了高房價與高空置率的存在。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴重關注的時候了。

(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平

內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當時的政務院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點不同，稅負不公，不利于統(tǒng)一市場的構(gòu)建和市場經(jīng)濟體制的培育發(fā)展。

(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī)，級次較低。

(四)征稅范圍窄，財政功能不強

房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機構(gòu)、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費不清，費高于稅

目前，我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收，約占建設成本的9%；而如配套費等各類規(guī)費卻達到41%。

(六)配套制度不健全，稅收征管難度大

考慮到將來的稅制改革，需要進行財產(chǎn)評估的稅種和數(shù)量會很多，而我國的房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路

采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進行整合，清理取締不適應經(jīng)濟發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負擔轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴大稅基，公平稅負；建立和完善房地產(chǎn)估價制度等配套措施，促進我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設想

(一)合并稅種，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅

把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費，合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業(yè)稅的主要設想如下：

1.擴大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，擴大不動產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應現(xiàn)實情況的減免。一是取消個人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應專項使用，作為廉租房、經(jīng)濟適用房建設專項基金，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設廉租房和經(jīng)濟適用房，也可作為對符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應”，緩和社會矛盾，構(gòu)建和諧社會。二是取消對事業(yè)單位有關免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營業(yè)用房和高標準住房納入征稅范圍。

2.對房產(chǎn)稅以評估市場價作為計稅依據(jù)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價計征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據(jù)；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經(jīng)營行為征稅與營業(yè)稅有交叉；而且對同一宗房地產(chǎn)按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。

3.對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級差收入的作用，對促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會產(chǎn)生稅負差別；四是部分減免稅規(guī)定，過多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟效益差的企業(yè)加強自身的經(jīng)營管理，影響企業(yè)間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經(jīng)過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。

4.全國稅率應有彈性。我國地域廣闊，經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，全國不宜采用統(tǒng)一稅率?？稍O立一個彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。

(二)提高立法級次，下放管理權限

中央制定物業(yè)稅的基本法，對稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級立法機關或政府制定細則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調(diào)動地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。

(三)開征不動產(chǎn)閑置稅

目前，土地、房屋資源浪費現(xiàn)象相當嚴重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優(yōu)化資源配置，防范金融風險，需要采取稅收強制措施，開征不動產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產(chǎn)投機，避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國家發(fā)展帶來的負面影響。

(四)完善各項配套改革措施

一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面情況，找準征稅目標。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場價格為依據(jù)的價格評估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動，將關系到有關房地產(chǎn)業(yè)的多項稅收和收費，因此，要把該項改革和整體稅制完善結(jié)合起來，處理好相關稅種之間的關系。

參考文獻：