房地產估價管理辦法精選(九篇)
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第1篇：房地產估價管理辦法范文
為進一步加強我市農村土地征收中的房屋拆遷評估管理工作，保護拆遷當事人的合法權益，保障土地征收和建設項目的順利進行，根據(jù)《房地產估價機構管理辦法》、《省社會中介機構管理辦法》以及《市集體土地征收及房屋拆遷補償安置管理辦法》和《市農村房屋拆遷價格評估暫行規(guī)定》的有關規(guī)定，現(xiàn)就有關事項通知如下：
一、認真做好市外房地產估價機構備案工作
《市農村房屋拆遷價格評估暫行規(guī)定》明確市規(guī)劃建設局作為我市房屋拆遷管理部門，對農村集體土地上的房屋拆遷價格評估活動進行監(jiān)督管理。市外房地產估價機構來我市從事房屋拆遷評估業(yè)務，必須按規(guī)定向市房屋拆遷管理部門提出書面申請，并提交相關材料（詳見附件）。房屋拆遷管理部門應根據(jù)房地產估價機構的資格等級、從業(yè)業(yè)績、評估技術水平、社會信譽等情況認真做好審核工作，并結合我市房屋拆遷工作的實際需要予以備案。拆遷人不得委托未經房屋拆遷管理部門備案的房地產估價機構從事房屋拆遷評估業(yè)務。
二、嚴格執(zhí)行房地產估價機構選定程序
為保障拆遷評估工作的科學性、客觀性和規(guī)范性，維護拆遷當事人合法權益，拆遷雙方在選定房地產估價機構時，應在市房屋拆遷管理部門主持下采取隨機方式從報名的具備資質的房地產估價機構中確定一家，參加隨機確定的房地產估價機構不得少于三家。隨機確定房地產估價機構應當由公證機構現(xiàn)場公證。房屋拆遷管理部門應當在隨機確定房地產估價機構三日前在拆遷范圍內公告隨機確定的時間和地點。
三、堅持依法處置房屋拆遷評估結果異議
拆遷雙方和相關單位在認定評估結果及對評估結果異議進行處理時，必須認真執(zhí)行有關法規(guī)和政策的規(guī)定，嚴格按照法定程序進行。拆遷當事人對評估結果有異議的，應當在簽收評估報告之日起的10日內向房地產估價機構書面申請復核，房地產估價機構應當在收到書面申請后10個工作日內出具書面復核意見。拆遷當事人對復核結果仍有異議的，可以在收到復核結果后10日內提請市房屋拆遷評估技術委員會對評估結果進行鑒定，市房屋拆遷評估技術委員會作出的鑒定結果為最終結論。
第2篇：房地產估價管理辦法范文
今天，中國房地產估價師與房地產經紀人學會、中國資產評估協(xié)會、中國土地估價師協(xié)會，以及世界估價組織協(xié)會在這里舉辦主題為“估價專業(yè)的地方化與全球化”的國際估價論壇。在此，我謹代表中華人民共和國建設部，向各位中外來賓表示誠摯的歡迎！對論壇的召開表示熱烈的祝賀！
當今世界，隨著現(xiàn)代經濟和科技水平的高速發(fā)展，經濟全球化已經成為世界經濟發(fā)展的必然趨勢，這將對各行各業(yè)產生廣泛而深遠的影響，既為我們提供了前所未有的發(fā)展機遇，又為我們前所未有的挑戰(zhàn)。估價行業(yè)作為現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分，其重要服務對象----投資者、金融機構等的跨國、跨地區(qū)活動日益頻繁，不可避免地要為其提供跨國、跨地區(qū)的估價服務。這一方面會促使估價理念、估價術語及其內涵、估價方法、估價結果表述等在不同國家和地區(qū)之間趨同，另一方面需要估價師熟悉當?shù)氐南嚓P制度政策，遵守當?shù)貙θ藛T資格、機構資質等的要求。特別是房地產估價，由于房地產的不可移動特性，決定了它是一個地區(qū)性市場，不僅受到當?shù)叵M習俗等的影響，更受到當?shù)卣?、制度等的影響。本次論壇以“估價專業(yè)的地方化與全球化”為主題開展研討，對于準確認識估價專業(yè)的全球化和地方化，對于正確處理估價專業(yè)全球化與地方化的關系，對于妥善對待不同國家和地區(qū)估價行業(yè)組織、估價機構以及估價師之間的競爭與合作，從而促進不同國家和地區(qū)之間估價行業(yè)的共同進步與和諧發(fā)展，特別是促進以服務地區(qū)性市場為主的房地產估價行業(yè)的發(fā)展，具有十分重要的意義。
女士們、先生們：
自20世紀80年代以來，中國房地產估價行業(yè)快速發(fā)展，估價業(yè)務數(shù)量持續(xù)增長，估價法律法規(guī)不斷完善，估價標準體系逐步健全，估價技術方法日趨成熟，估價專業(yè)隊伍日益壯大，估價執(zhí)業(yè)行為更加規(guī)范，估價服務質量明顯提高，估價行業(yè)的社會影響顯著提升。逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律、社會監(jiān)督的管理體制，基本形成了公平競爭、開放有序、監(jiān)管有力的房地產估價市場。房地產估價在維護房地產市場秩序、保護房地產權利人的合法權益、防范金融風險、增進社會和諧等方面發(fā)揮著獨特的作用。
中國十分重視發(fā)展房地產估價行業(yè)。目前，全國有房地產估價機構近4500家，從業(yè)人員25萬余人，有35036人取得了房地產估價師執(zhí)業(yè)資格，其中注冊執(zhí)業(yè)的30274人。房地產估價業(yè)務包括了為房地產轉讓、抵押貸款、房屋拆遷補償、房地產損害賠償，以及稅收、司法鑒定、公司上市、企業(yè)改制、資產重組、資產處置等提供專業(yè)意見，同時積極探索估價業(yè)務的進一步深化和科學合理的拓展。
中國十分重視房地產估價法律法規(guī)制度建設?！冻鞘蟹康禺a管理法》明確規(guī)定“國家實行房地產價格評估制度”、“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”。根據(jù)這一法定制度，建設部相繼頒布了《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等一系列規(guī)章和規(guī)范性文件，健全了房地產估價法規(guī)體系,使之更具操作性。
中國的房地產估價實行嚴格的市場準入制度。按照《行政許可法》規(guī)定，房地產估價師執(zhí)業(yè)資格注冊和房地產估價機構資質核準均被確定為政府行政許可事項。從事房地產估價活動的人員必須取得房地產估價師執(zhí)業(yè)資格并經注冊后方可執(zhí)業(yè)。從事房地產估價活動的機構必須取得房地產估價機構資質后方可依法承擔房地產估價業(yè)務。同時，通過建立健全相關的法律法規(guī)，充分發(fā)揮房地產估價行業(yè)組織的作用，加強了對房地產估價業(yè)務的監(jiān)管，保證了房地產估價市場的良好秩序。
中國十分重視房地產估價標準體系建設，*年頒發(fā)了國家標準《房地產估價規(guī)范》，此后還了《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產抵押估價指導意見》等。這些都有力地保障和有效地提高了房地產估價服務的專業(yè)水平和公信力。
今后，我們將繼續(xù)完善的法制環(huán)境、優(yōu)質的政府服務、規(guī)范的市場秩序，積極扶持海內外房地產估價機構做優(yōu)、做強、做大，鞏固和進一步拓展房地產估價市場。
女士們、先生們：
中國政府鼓勵內地房地產估價界與國際、國外及中國香港、澳門和臺灣地區(qū)同行進行廣泛的交流與合作。我們愿意不斷借鑒吸收發(fā)達國家和地區(qū)的先進經驗，進一步完善中國房地產估價法律法規(guī)體系，規(guī)范房地產估價市場秩序，加強對房地產估價市場日常監(jiān)管，提高房地產估價人員的敬業(yè)精神、專業(yè)水平和職業(yè)道德水準。*年，在《內地與香港關于建立更緊密經貿關系的安排》（CEPA）框架下，內地房地產估價師與香港測量師（產業(yè)）率先實現(xiàn)了資格互認。*年，中國房地產估價師與房地產經紀人學會成為國際測量師聯(lián)合會全權會員。今天，中國房地產估價師與房地產經紀人學會攜手中國內地同行，與世界估價組織協(xié)會聯(lián)合舉辦本次論壇是中國房地產估價行業(yè)積極開展國際交流、加強相互合作、促進共同發(fā)展的又一體現(xiàn)。今后，我們還將積極探索開展多種形式的交流活動。
女士們、先生們：
處理好估價專業(yè)的地方化與全球化，有許多理論和實踐問題需要深入研究和探討。希望參加此次論壇的海內外專家學者、專業(yè)人士、與會代表，深入開展討論，廣泛交流意見，一同為估價行業(yè)創(chuàng)造和諧、共贏、美好的明天。
第3篇：房地產估價管理辦法范文
關鍵詞：房地產估價師；繼續(xù)教育；現(xiàn)狀；問題；對策
房地產估價師繼續(xù)教育是指取得房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書后，房地產估價師所接受的各種各樣的教育，是對房地產估價師進行知識更新、補充、拓展和能力提高的一種高層次的追加教育。房地產估價師繼續(xù)教育的目的是為了更新補充知識，擴大視野、改善知識結構、提高創(chuàng)新能力，以適應科技發(fā)展、社會進步和本職工作的需要。
一、房地產估價師繼續(xù)教育的現(xiàn)狀
房地產估價師繼續(xù)教育目前大致分為兩類：一是強制性繼續(xù)教育，二是自愿式繼續(xù)教育。
1.強制式繼續(xù)教育。強制式繼續(xù)教育由中國房地產估價師與房地產經紀人學會（以下簡稱中房學）組織，采用學時制，要求注冊房地產估價師在每一注冊有效期內（3年為一個注冊期）應當接受120學時的繼續(xù)教育，未完成者到期后將不能注冊、不能執(zhí)業(yè)。繼續(xù)教育分為必修課和選修課，必修課和選修課各為60學時。中國房地產估價師與房地產經紀人學會組織實施各為30學時的必修課和選修課的繼續(xù)教育，主要采用網絡視頻教育的模式開展；其余各為30學時的必修課和選修課的繼續(xù)教育，由省級學會或協(xié)會組織實施，選修課采用網絡視頻教育模式、必修課一般采用現(xiàn)場面授方式開展。
2.自愿式繼續(xù)教育。自愿式繼續(xù)教育，一種是由房地產估價公司自行組織，依據(jù)各公司情況不同，包括半年度、年度、專題業(yè)務培訓，一般不強制要求，也沒有學時限定，一般采用現(xiàn)場面授方式開展。大型房地產估價師公司一般會定期開展培訓，而小型公司限于時間、經費等往往較難開展；另一種是房地產估價師本人根據(jù)個人需要，自行選擇學習內容、學習時間、學習方式等提高個人專業(yè)知識和專業(yè)能力，從而更好地開展估價工作。
二、房地產估價師繼續(xù)教育目前存在的主要問題
1.強制式繼續(xù)教育中存在的問題。
1.1學習動機偏差。由于執(zhí)業(yè)注冊的需要，部分學員在參加強制性繼續(xù)教育時抱著混學時的態(tài)度，上課時曠課、遲到早退、找人替課現(xiàn)象時有發(fā)生，從而使得繼續(xù)教育變成例行公事，導致學習效果不理想。
1.2針對性不強。由于房地產估價師專業(yè)技術上已達到了一定的層次和水平，希望通過繼續(xù)教育查漏補缺、增強估價中實戰(zhàn)能力，而每個學員的知識、能力各不相同，但學會統(tǒng)一的繼續(xù)教育很難滿足所有學員的不同要求，眾口難調，導致學習效果大打折扣。
1.3教育形式單一。不管是網絡教育還是課堂面試，缺少交流互動的過程，教育過程缺少對多樣化實際案例的探討，房地產估價師參與度不高，效果不顯著。
2.自愿式繼續(xù)教育中存在的問題。
2.1教學人員單一。一般估價公司培訓時由內部房地產估價師擔任授課教師，一方面帶來教育的便利性和低成本性，另一面限于個人的經驗和精力，可能帶來對估價的理解可能不夠深刻或有偏頗。
2.2師資力量薄弱。如果說大型公司由于與行業(yè)部門接觸緊密、專業(yè)人員較多，較易開展內部培訓的話，中小型公司由于師資缺乏、業(yè)務單一，較難針對性地開展繼續(xù)教育，即使估價師有學習的強烈愿望，也不知從何學起。
2.3學習渠道狹窄。由于估價行業(yè)發(fā)展時間較短，尚沒有形成系統(tǒng)完整的學習方案，并且由于涉及業(yè)務的競爭，各估價公司技術人員之間缺乏交流，房地產估價師學習的渠道較為狹窄。
三、房地產估價師繼續(xù)教育未來發(fā)展對策
針對房地產估價師繼續(xù)教育中存在的問題，筆者考慮從行業(yè)學會、估價公司、估價師個人、高等院校、社會機構等多方面進行改革。
1.行業(yè)學會。中房學及各省學會應改變原有行政管理的模式，真正變身成為房地產估價公司和房地產估價師服務的基地、娘家人。①加強對估價師培訓需求的調研，切實了解估價師的需求，提出適合房地產估價師學習的時間、方式、內容；②按不同估價師的需求分專題針對性的開展繼續(xù)教育；③多開展典型案例實超培訓；④建立房地產估價公共技術數(shù)據(jù)庫，引導估價師自主學習等。
2.估價公司。估價公司應視估價師為公司最寶貴的財富，分布單位和個人兩個角度考慮，對估價師開展繼續(xù)教育。①分析每位估價師的知識和技能，結合公司目標，制訂有針對性個人培訓計劃；②分不同知識點、技能點增加外聘專業(yè)教師；③建立公司內部的估價技術數(shù)據(jù)庫特別是模板數(shù)據(jù)庫，方便估價師隨時隨地查閱學習。
3.估價師個人。結合公司的業(yè)務，估價師按照循序漸進的原則開展繼續(xù)教育。（1）對自己的知識結構進行自我評價，確定學習需求，制定學習目的，尋找并開展合適的學習活動；（2）加入能解決工作實際技術問題的人際圈；（3）建立屬于估價師個人的知識庫，便于查漏補缺，隨時隨地學習。
4.高等院校。高等院校，不僅承擔著初級人才的培養(yǎng)任務，更擔負著專業(yè)科學研究、社會服務的重任。①專業(yè)教師應走進企業(yè)第一線，總結和批量傳播估價新知識、新技能；②對各公司估價師碰到工作難點，進行一對一的解疑釋惑；③對于普遍性的專業(yè)問題，可以將解決問題的思路方法上網共享。5.社會機構。目前社會機構從事房地產估價師考前培訓的很多，但從事繼續(xù)教育的并不多，但機構培訓也有其優(yōu)勢。①市場化運作，可以很好地滿足估價機構和估價師繼續(xù)教育的個性化要求；②可以組織到各領域的專家學者，進行深入的講解和剖析；③可以組織系統(tǒng)化的教材和隨時總結估價經驗。
參考文獻：
[1]百度百科.繼續(xù)教育.
[2]中華人民共和國科學技術委員會.注冊房地產估價師管理辦法[Z].2006-12-25.
第4篇：房地產估價管理辦法范文
為適應房地產業(yè)發(fā)展的需要，加強房地產中介服務管理，規(guī)范房地產中介服務行為，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部新修訂的《城市房地產中介服務管理規(guī)定》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結合我省實際，制定了《河南省城市房地產中介服務管理辦法》，現(xiàn)予以印發(fā)，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問題，請及時報廳住宅與房地產業(yè)處。
二OO二年三月五日
第一章 總 則
第一條 為加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條 在本省行政區(qū)域內從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等房地產中介服務活動，實施房地產中介管理，適用本辦法。
本辦法所稱房地產咨詢，是指為房地產活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
本辦法所稱房地產價格評估，是指對房地產進行測算，測定其經濟價值和價格的經營活動。
本辦法所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業(yè)務的經營活動。
第三條 省建設行政主管部門負責全省房地產中介服務的監(jiān)督管理工作。
市、縣（市）人民政府房地產管理部門負責本行政區(qū)域內的房地產中介服務管理工作。
第二章 中介服務人員資格管理
第四條 從事房地產中介服務的人員，須參加相應業(yè)務的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書，并經注冊登記后，方可執(zhí)業(yè)。
第五條 從事房地產咨詢業(yè)務的人員，須取得房地產及相關專業(yè)中專以上學歷，具有與房地產咨詢業(yè)務相關的中級以上專業(yè)技術職稱。
房地產咨詢人員須經省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產咨詢業(yè)務。
第六條 房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。
房地產估價師須經全國統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并按有關規(guī)定辦理注冊登記。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業(yè)務。
房地產估價員須經省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產估價業(yè)務。
第七條 國家實行房地產經紀人員職業(yè)資格制度，房地產經紀人員職業(yè)資格包括房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格。
房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格須經過全國統(tǒng)一考試、取得《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產經紀活動關鍵崗位，作為發(fā)起設立房地產經紀機構的必備條件。
房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格須經省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員，不得從事房地產經紀業(yè)務。
第八條 嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產咨詢人員崗位合格證書》、《房地產估價員崗位合格證書》、《房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》。
遺失以上各類證書的，應在當?shù)厥屑壱陨蠄蠹埳下暶髯鲝U，并向原發(fā)證機關申請補發(fā)。
第九條 房地產估價師和房地產經紀人的執(zhí)業(yè)資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構結合房地產中介服務機構資質年審進行。
第三章 中介服務機構管理
第十條 房地產中介服務機構，是指從事房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀等方面服務的經營活動并具有獨立法人資格的經濟組織。
凡從事房地產中介服務活動，應當設立相應的房地產中介服務機構。
第十一條 設立房地產中介服務機構應具備下列條件：
（一）有單位的名稱、組織機構及章程；
（二）有固定的服務場所；
（三）有規(guī)定數(shù)量的財產和經費；
（四）有與其從事房地產中介服務業(yè)務相應資格等級相適應的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術人員；
（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條 房地產評估機構的資質等級，按建設部《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級和臨時資質。
一級房地產估價機構可以從事各類房地產價格評估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評估業(yè)務。
二級房地產估價機構可以在本省行政區(qū)域內從事房地產買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。
三級房地產估價機構可以在注冊地行政區(qū)域內從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。
臨時資質房地產估價機構可以在注冊地行政區(qū)域內從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。
第十三條 房地產經紀機構按其注冊資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術人員數(shù)量、經營業(yè)績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質等級。
（一）一級房地產經紀機構的注冊資金不得少于100萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經注冊的房地產經紀人10名以上，同時高級工程師、高級經濟師和高級會計師各1名；有相應的經營業(yè)績，未發(fā)生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業(yè)務。
一級房地產經紀機構，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。
（二）二級經紀機構的注冊資金不得少于50萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經注冊的房地產經紀人5名以上，同時高級工程師、高級經濟師各1名，會計師1名；有相應的經營業(yè)績，未發(fā)生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業(yè)務。
二級房地產經紀機構，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。
（三）三級經紀機構的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經注冊的房地產經紀人3名以上，同時高級工程師或高級經濟師1名，會計師1名，有相應的經營業(yè)績。
三級房地產經紀機構，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。
（四）新成立房地產經紀機構，不得低于三級資質所要求的條件標準，在一年的暫定資質有效期內，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。一年后視情況決定是否核定三級資質。
一、二級房地產經紀機構由市房地產管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產中介服務機構資質證書》。三級及臨時資質由市房地產管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十四條 房地產咨詢機構的資質不分等級。
設立房地產咨詢機構，其注冊資金不得低于10萬元，房地產及相關專業(yè)中級以上職稱的人員不得少于總人數(shù)的50%.房地產咨詢機構資質由市房地產管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十五條 設立房地產中介服務機構應當向當?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產中介服務機構資質證書》后方可從事房地產經紀業(yè)務。
第十六條 房地產中介服務機構實行年審制度。房地產估價機構和一、二級房地產經紀機構年審由市級房地產管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產中介服務機構由核發(fā)資質的部門進行年審。年審結果在媒體上公布，年審不合格的房地產中介服務機構，不得繼續(xù)從事房地產中介服務業(yè)務。
第十七條 房地產中介服務機構必須履行下列義務：
（一）遵守有關的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；
（二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；
（三）按核準的業(yè)務范圍及合同約定從事經營活動；
（四）依法交納稅費；
（五）按規(guī)定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；
（六）接受行業(yè)主管部門及其它有關部門的指導、監(jiān)督和檢查。
第四章 中介業(yè)務管理
第十八條 房地產中介服務人員從事房地產中介業(yè)務，由其所在中介機構統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產中介服務合同推行合同示范文本。
第十九條 房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：
（一）合同各方當事人名稱（姓名）；
（二）中介服務項目名稱；
（三）標的內容、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；
（四）合同履行期限；
（五）收費數(shù)額和支付方式、時間；
（六）違約責任和糾紛解決方式；
（七）雙方約定的其它內容。
第二十條 房地產中介服務機構接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統(tǒng)一編號核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。
第二十一條 房地產中介服務機構開展業(yè)務應當建立業(yè)務記錄，設立業(yè)務臺帳。業(yè)務記錄和業(yè)務臺帳應當載明開展業(yè)務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內容。
第二十二條 房地產中介服務機構應接受當?shù)胤康禺a管理部門的業(yè)務管理和監(jiān)督，定期報送有關報表。
第二十三條 房地產中介服務人員執(zhí)行業(yè)務，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現(xiàn)場和設施，委托人應當提供必要的協(xié)助。
第二十四條 由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由所在機構承擔賠償責任，所在機構可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產中介服務機構造成經濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。
第二十五條 房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執(zhí)行業(yè)務之便，牟取其他不正當?shù)睦妫?/p>
（二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業(yè)務；
（三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執(zhí)行業(yè)務；
（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；
（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十六條 房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。
第五章 附 則
第二十七條 省外房地產中介服務機構到本省從事房地產中介服務，應到省建設行政管理部門備案。
第二十八條 本辦法施行前已經設立的房地產中介服務機構，應當自本辦法施行之日起三個月內進行重新登記，換發(fā)新的資質證書后，方可繼續(xù)從事房地產中介服務業(yè)務。逾期不重新登記的，不得從事房地產中介服務業(yè)務。
第5篇：房地產估價管理辦法范文
第二條城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上房屋拆遷涉及的房地產估價活動，適用本意見。
第三條本意見所稱城市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價），是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估。
房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。
第四條拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構（以下簡稱估價機構）承擔，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。
第五條拆遷估價應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果。
第六條市、縣房地產管理部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。
拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。
房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構評估的，估價機構之間應當就拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進行協(xié)調并執(zhí)行共同的標準。
第七條拆遷估價機構確定后，一般由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。
第八條受托估價機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業(yè)務。
估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。
第九條拆遷當事人有義務向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料，協(xié)助估價機構進行實地查勘。
第十條受托估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息的，房地產管理部門應當允許查閱。
第十一條拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格?！?/p>
拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。
拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
第十二條委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質（包括用途，下同）和面積。
被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。
對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。
對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質和面積認定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產管理部門制定辦法予以解決。
第十三條市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據(jù)當?shù)胤康禺a市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。
第十四條拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。
第十五條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。
實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。
因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。
第十六條拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。
第十七條拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。
第十八條估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關意見。
公示期滿后，估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。
第十九條拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結果產生的過程。
第二十條拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。
第二十一條拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。
拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。
第二十二條拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術鑒定。
第二十三條估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。
估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。
第二十四條省、自治區(qū)建設行政主管部門和設區(qū)城市的市房地產管理部門或者其授權的房地產估價行業(yè)自律性組織，應當成立由資深專職注冊房地產估價師及房地產、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的估價專家委員會，對拆遷估價進行技術指導，受理拆遷估價技術鑒定。
第二十五條受理拆遷估價技術鑒定后，估價專家委員會應當指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術鑒定事宜。
鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。
原估價機構應當配合估價專家委員會做好鑒定工作。
第二十六條估價專家委員會成員、估價機構、估價人員應當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結果無效。
拆遷當事人不如實提供有關資料或者不協(xié)助估價機構實地查勘而造成估價失實或者其他后果的，應當承擔相應責任。
第二十七條對有下列行為之一的估價機構和估價人員，依據(jù)《城市房地產中介服務管理規(guī)定》、《房地產估價師注冊管理辦法》等規(guī)定進行處罰，或記入其信用檔案：
（一）出具不實估價報告的；
（二）與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權益的；
（三）以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷估價業(yè)務的；
（四）允許他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉讓、變相轉讓受托的拆遷估價業(yè)務的；
（五）多次被申請鑒定，經查證，確實存在問題的；
（六）違反國家標準《房地產估價規(guī)范》和本意見其他規(guī)定的；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第6篇：房地產估價管理辦法范文
[關鍵詞] 廣西;物業(yè)稅;問題研究
[中圖分類號] F810.424 [文獻標識碼] B
一、物業(yè)稅的相關概念
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收，主要針對土地、房屋等不動產作為課稅對象，不區(qū)分經營性與非經營性，以其財產價值作為計稅依據(jù)，對其持有者（承租人或所有者）每年都征收的一定稅款，且應納稅值隨著不動產市場價值的升高而提高。[1]
理清物業(yè)稅與現(xiàn)有房地產稅費之間的關系是物業(yè)稅開征的首要前提。房地產稅費種類較多，主要有土地出讓金，土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產稅以及房產交易稅費等。由此可見，房產稅僅僅是房地產稅費的一種。而物業(yè)稅是對交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)征收，因此，房產稅也從屬于物業(yè)稅。從簡化稅制角度，開征物業(yè)稅，將房產稅、房產交易稅費，以及現(xiàn)行涉及土地房產的所有稅費并入其中，但不包括土地出讓金。
二、廣西開征物業(yè)稅必須遵循的原則
（一）公平原則
所謂公平就是相同支付能力的納稅人應當承擔相似的稅負，較高支付能力的納稅人承擔較高的稅負。保證公平的關鍵是對房地產價值的評估。因此，廣西開征物業(yè)稅的一個重要前提就是完善評估體系，建立一支高素質的評估隊伍。
（二）寬稅基、低稅率原則
物業(yè)稅屬于地稅，廣西開征物業(yè)稅應當堅持寬稅基原則。一般而言，除學校、醫(yī)院、宗教等公益性和保障性住房等屬于減免范圍內的房產和土地外，農村和城鎮(zhèn)的其他房產、地產都應該納入征稅對象，這樣可以保證相對穩(wěn)定的稅源。低稅率原則要實行階梯稅率或差別稅率，對一定面積或價值內的住房實行低稅率，并根據(jù)廣西自身的財政支出水平及房地產的市場價值來具體確定。
（三）稅收高效率、低成本原則
所謂稅收高效率就是通過稅收發(fā)揮其在社會資源有效配置中的作用，低成本是指在征稅過程中要節(jié)省稅收成本，物業(yè)稅的開征要使其對社會福利損失降到最低，不能對家庭正常擁有保障性住房的需求產生影響。
三、廣西開征物業(yè)稅需解決的關鍵問題
（一）界定物業(yè)稅與土地出讓金的關系
物業(yè)稅與土地出讓金關系的界定是開征物業(yè)稅不能繞開的問題，也是廣西開征物業(yè)稅首先要解決的問題。關于二者之間的關系，業(yè)界有兩種觀點：一是把土地出讓金并入物業(yè)稅中;二是土地出讓金不應納入物業(yè)稅中。第一種觀點是政府已經收取了40-70年的土地出讓金，若再收取物業(yè)稅，這是雙重收稅，將加重老百姓的負擔。同時，把土地出讓金并入物業(yè)稅中，將有利于降低開發(fā)商的開發(fā)成本，從達到降低房價的作用。筆者認同第二種觀點，主要基于以下考慮：第一，物業(yè)稅是稅收，土地出讓金是40-70年的土地租金，是一種收益，二者在本質上就有所不同，將土地出讓金并入物業(yè)稅中缺乏理論依據(jù)。第二，將土地出讓金并入物業(yè)稅中，政府將失去對土地資源的分配依據(jù)，土地不在是財產，轉讓、抵押等就無從談起，嚴重影響金融秩序;同時，地方政府失去了一次性取得財政的機會，影響當期的財政收入，影響地方政府開征物業(yè)稅的積極性。第三，土地出讓金分開征收，降低了開發(fā)商的進入門檻，既容易再次上演“空手套白狼”，又不能達到降低房價的目的，房價主要是受區(qū)域經濟發(fā)展水平及供需關系的影響。
廣西作為欠發(fā)達地區(qū)，在我國經濟進入新常態(tài)的背景下，面臨著主動發(fā)展與被動進入新常態(tài)的挑戰(zhàn)。剛進入工業(yè)化中期階段不久，人均GDP僅相當于全國水平的73%，全面小康社會總體實現(xiàn)程度低于全國7.9個百分點，在發(fā)展階段上滯后全國，在這種情況下廣西提前進入新常態(tài)，與全國特別是東部地區(qū)比起來，顯得比較被動，適應起來難度更大。因此，廣西開征物業(yè)稅，同時保留土地出讓金，應當考慮對適用新常態(tài)的產業(yè)用地在土地出讓金方面給予優(yōu)惠;物業(yè)稅的稅率和減免扣除方面應當考慮經濟發(fā)展水平，不能一味的參照發(fā)達地區(qū)或城市房地產的物業(yè)稅的征收管理辦法。
（二）評估體系的不完善影響廣西開征物業(yè)稅
就全國而言，物業(yè)稅征收的是市場價值，開征物業(yè)稅需要每年對房地產的市場價值進行評估。因此，需建立公正、客觀和科學的房地產估價體系，但我國房地產估價體系并不完善，市場還不規(guī)范，存在收費標準不統(tǒng)一、政企不分以及評估人員素質低等問題，難以適應開征物業(yè)稅的要求。[2]
就廣西而言，近年來房地產估價服務為促進房地產公平交易、維護房地產交易秩序發(fā)揮了重要作用。但隨著廣西房地產市場的逐步成熟，房地產估價服務需求日益旺盛，如果開征物業(yè)稅，對估價服務的需求將進一步增長。然而房地產估價專業(yè)性要求極高，目前廣西房地產行業(yè)內從業(yè)人員文化素質和業(yè)務水平還存在參差不齊的現(xiàn)狀，和經濟發(fā)達的地區(qū)相比仍有較大的差距。據(jù)調查，廣西目前擁有的注冊房地產估價近1000人，完全不能滿足開征物業(yè)稅后對估價人員的需求。特別是近年來，誠信缺失、惡性競爭等不良估價行為影響了廣西房地產估價行業(yè)的健康有序發(fā)展。廣西開征物業(yè)稅需要一個良好的估價環(huán)境和完善的評估體系與目前房地產估價行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀有較大的差距，因此廣西要順利開征物業(yè)稅需要完善房地產估價體系，進一步凈化房地產估價環(huán)境。
（三）產權不明成為廣西開征物業(yè)稅的一大障礙
廣西物業(yè)產權關系缺乏明顯的法律界定，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是廣西大部分物業(yè)的《房屋所有權證》與《土地使用證》是分開的，并且證書的頒發(fā)分別屬于兩個不同部門，但一般而言，二者是不可分割的，應當雙證合一，頒發(fā)《房地產權證》這就需要房管局和土地局聯(lián)合辦公;二是同一個人在不同的地區(qū)或城市均購買了房屋，應弄清不同物業(yè)產權歸屬，弄清擁有多少套房屋，這個問題在國家推行不動產統(tǒng)一登記制度之前很難確定，但隨著不動產統(tǒng)一實施，2014年建立了統(tǒng)一登記的基礎性制度，2015年將推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統(tǒng)一登記體系基本形成，屆時每個人所擁有多少套房屋以及房屋的坐落都可以查詢，為征收第二套、第三套住房提供依據(jù)，同時也為同一個所有者在在不同區(qū)域征收不同的物業(yè)稅做鋪墊，比如，如果第二套房在南寧市所轄上林縣與在市中心區(qū)擁有第二套房性質是完全不一樣的;三是產權不明還體現(xiàn)出行政化體制與市場化體制并存的二元房地產體制特征，在實際征管過程中，按照房屋產權人征稅的困難相當大，相當一部分人是使用人在繳稅，這與物業(yè)稅是財產稅的性質不符。這一障礙隨著不動產統(tǒng)一登記制度得以清除。
（四）物業(yè)稅的稅負水平難以確定
物業(yè)稅囊括了所有的房地產稅，涉及到取得環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和持有等環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)涉及到大量稅費，既有土地管理及房地產管理等多個部門在房地產登記、使用、經營交易、過戶以及日常管理等環(huán)節(jié)收取的各種費用，也涉及到稅務機關在房地產取得、保有、交易環(huán)節(jié)征收的稅，在物業(yè)稅征收過程中，哪些應該保留或取消應根據(jù)不同的經濟發(fā)展水平和具體情況而定，廣西在開征物業(yè)稅時應當根據(jù)自身的經濟發(fā)展水平取消或保留應有的稅費，并確定合理的稅負但難以很快地測算出來。同時，開征物業(yè)稅還應同未來將開征的另一種財產稅（遺產稅）相協(xié)調。廣西開征物業(yè)稅的稅負水平確定主要有以下幾個方面：第一，起征點、免征額的確定。結合自身特點，比如，廣西人均居住面積較高，并且廣西大多數(shù)家庭都擁有兩個孩子，起征點以四口之家作為基本單位家庭，如四口之家僅擁有150平方米的房屋，以35平方米作為保障性住房的標準，扣除140平方米，實際交稅為10平方米，這樣在保留土地出讓金的情況下，減輕老百姓的納稅負擔。當然，第二套、第三套住房將沒有起征點和免征額，按全部房產價值為稅基進行征稅，即按現(xiàn)值征稅。第二，稅率的確定。廣西政府根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應稅房地產的位置和用途，具體確定適用稅率。征收物業(yè)稅對普通住宅和非普通住宅也應有所區(qū)分并根據(jù)不同區(qū)段不同稅率進行征收或減免。[3]
四、結束語
物業(yè)稅是我國未來稅制改革的一個重要方向，但物業(yè)稅并不是完全新設立的一個稅種，與正在征收的房產稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等都有關聯(lián)，因此牽涉面較廣。目前，廣西開征物業(yè)稅在立法、稅制要素、信息資源系統(tǒng)以及物業(yè)估價技術等要素都不具備，肯定還需要長時間準備和醞釀，廣西開征物業(yè)稅為時尚早，但應進行深入的研究和準備，隨著不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統(tǒng)一登記體系基本形成，屆時，廣西開征物業(yè)稅的條件將得到進一步完善，離開征物業(yè)稅也就不遠了。[4]
[參 考 文 獻]
[1]徐滇慶.房價與物業(yè)稅[M].北京：機械工業(yè)出版社，2008
[2]吳立范.物業(yè)稅的四個關鍵問題[N].南方周末，2007-11-08
第7篇：房地產估價管理辦法范文
[關鍵詞]房地產；評估；風險；預防
1.引言
隨著社會主義市場經濟的不斷發(fā)展完善和我國經濟的不斷發(fā)展，房地產市場的發(fā)展也越來越成熟，隨之而來的房地產中的買賣、租賃、課稅、保險、拍賣和房地產用地中的土地征用、拆遷、補償，以及房地產交易和用地中的法律糾紛、侵害、合并等相關問題，也就越來越多。為了滿足解決上述問題的需要，與之相適應的房地產評估行業(yè)也得到了迅速發(fā)展。以實行注冊房地產估價師資格認證為標志，我國的房地產評估行業(yè)已經有了十多年的發(fā)展，經歷了從幼稚到成熟以致不斷完善的一個過程，獲得了長足發(fā)展。與此同時，也要看到，在進行房地產評估的時候，對房地產的評估結果通常是以報告的形式出現(xiàn)。但是，在整個評估過程中，由于需要進行評估的要素很多，涉及和使用到的標準比較多，評估本身也要受到諸多因素的影響。在這種情形下，有時候就會出現(xiàn)對于同一個標的物，不同的評估機構會給出不同的評價結果，甚至結果相差非常大。這就意味著，在房地產評估之中，有時會存在一定的風險。
因此，在尋找評估機構進行房地產評估的實際操作過程中，如何有效地防范房地產評估中的風險，使評估機構的評估做到客觀、公正、公平，從而更好地適應社會主義市場經濟體制的要求，是房地產評估工作中一個十分重要的問題。
2.房地產評估中的風險
2.1委托方提供虛假信息。合法、誠信，是市場經濟交易中必須遵循的原則。中國的社會主義市場經濟體制從建立到完善，已經有了很大的發(fā)展。但是，不容忽視，在市場經濟交易過程中，有的交易方為了經濟利益而不講誠信的現(xiàn)象仍然存在。對于房地產行業(yè)來說，由于房地產屬固定資產，其價值已經越來越被充分認識到，特別是《物權法》頒布實施之后，很多人已經把房地產當作身份和身價的象征。于是，在進行房地產有關交易時，為了提高自己標的物的價值，有的委托方就會作假，向評估方提供虛假信息和資料。而評估方進行評估并最終作出評估報告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在這樣一種情況下，如果評估方不能很好地識別委托方提供的資料和信息的真假，就有可能在不知情的情況之下作出與標的物實際價值不符的報告，從而使評估產生失真，導致評估風險的產生。這種結果，很容易使買方認為評估方與賣方有意欺騙，而將評估方訴諸法庭。
2.2評估技術使用不當?！斗康禺a估價規(guī)范》對房地產估價所應遵循的原則、程序和方法作了明確的規(guī)定。這些規(guī)定，在防范評估中的不規(guī)范行為中發(fā)揮了積極的作用，有效地預防了房地產評估中存在的風險。但是（同時），也要看到，在具體的評估過程中，由于房地產的具體情況并不一樣，已有的程序和方法在具體使用過程之中也需要根據(jù)實際情況的變化進行相應的變化。在這種情況下，評估方對評選的原則、程序和方法的不同選擇，將會產生不同的評估結果。這樣，如果評估方在評估過程中不能正確地選擇參照主體，那么，選擇的評估程序和方法就有可能不夠科學、適用，與實際情況不太相符，于是，在具體評估操作過程之中，就會影響到評估程序的正常進行和評估方法的正確使用，評估方得出的結論就有可能會不符合標的物的實際情況，從而產生評估風險。
2.3政策變動。一方面，供求關系對于房地產價格的影響比較大；另一方面，如果有關房地產、土地等方面的政策發(fā)生變化，也會對房地產的價格產生很大的影響。通常情況下，金融政策的變化、稅收政策的變化、產業(yè)政策的變化，都會對房地產的價格產生一定程度上的影響。此外，由于政策的變化，有時也會對評估的方法產生一定程度的影響。比如，《城市房屋拆遷條例》的修改，就使得房屋拆遷補償?shù)墓纼r方法產生了很大的變化。此外，雖然中國有關土地、房地產等方面的法律規(guī)范已經不少，但是還不完全適應中國錯綜復雜的形勢，特別是在房屋產權和土地出讓等方面還存在著一些需要深入研究的問題。在這種政策背景下，如果評估方不能緊跟形勢，認真理解各項政策的背景及其預期，就有可能會影響對房地產的正常評估，從而帶來房地產評估風險。
3.防范房地產評估中風險的對策
市場的需求為房地產評估的產生、發(fā)展創(chuàng)造了條件，也不斷對房地產評估提出新的要求。而房地產評估中存在風險，這并不是健康的市場經濟發(fā)展所需要的。在這種情況下，我們就必須采取措施，有效防范房地產評估中的風險，使房地產評估在中國的市場經濟發(fā)展進程中發(fā)揮出更大的作用。
3.1強化房地產評估的風險意識。房地產評估人員對房地產評估風險的認識，在很大程度上影響著房地產評估風險的產生。如果房地產評估人員具備較強的評估風險意識，那么在評估過程之中就會更加嚴肅、認真，產生房地產評估風險的可能性就會小。特別是在當前狀況下，房地產市場的發(fā)展對房地產評估的專業(yè)化水平要求越來越高，社會上各個方面對房地產評估的要求和期望也在不斷地增加，與此同時，在房地產評估中存在地潛在風險也在上升。因此，房地產評估機構和房地產評估人員，必須充分認識到在房地產評估中產生風險的可能性，以及風險產生后對本身所產生的不好的影響，在此基礎上進一步強化風險意識，以小心謹慎的態(tài)度，科學、嚴謹?shù)剡M行相關評估，作出正確、規(guī)范的評估報告，從而有效防范房地產評估中可能出現(xiàn)的風險。
3.2謹慎選擇客戶。加強與客戶之間的聯(lián)系溝通，是房地產評估機構控制風險十分重要的一個方面。評估人員與客戶之間，評估進行的時候進行的溝通固然重要，但在另一方面，進行評估之前以及所有評估結束之后，評估人員也要注意加強與客戶之間的溝通。評估之前進行的溝通，既可以大致了解委托方所委托評估的標的物的大致情況和其中可能存在的一些問題，也可以了解買方的需求，從而為進行正確的評估創(chuàng)造一個比較好的前期工作。評估過程中進行的溝通，則可以保證評估的程序、方法能夠體現(xiàn)客戶的需求，從而使評估過程能夠比較順利地進行；評估之后進行的溝通，則可以為客戶使用評估報告提供一些有用的意見和建議，使客戶能夠恰當?shù)厥褂迷u估報告，而不至于由于評估報告運用不當帶來不必要的損失。另外，加強與客戶之間的溝通，還可以更為有效地識別委托訪提供的資料、信息的準確性，從而能夠更好地把握標的物的實際情況，避免因為盲目接受評估而產生房地產評估風險。
3.3強化對房地產評估機構的監(jiān)管。加強對房地產評估機構的監(jiān)管，是降低房地產評估風險的有效形式。一方面，房地產評估行業(yè)和有關房地產評估的管理部門，需要認真履行職責，加強對房地產評估機構和評估人員的檢查，既可以要求他們撰寫工作情況報告進行定期檢查，也可以進行不定期的抽查，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)評估行為或在評估過程中有違法違紀等行為的及時、嚴肅、認真地進行處理，從而為房地產評估工作營造良好的評估氛圍，促進房地產評估機構和評估人員水平的不斷提高。同時，房地產評估機構也需要健全和完善內部質量控制體系，對每次評估都進行檢驗，總結其中取得的經驗，發(fā)現(xiàn)其中可能存在的問題，并采取切實可行的方法認真加以解決，以不斷提高房地產評估的質量和水平。此外，政府也要創(chuàng)造和維護公開、公平的經濟環(huán)境，完善各項政策，進行政策支持，努力為房地產評估業(yè)的順利發(fā)展提供良好的政策空間。
3.4加強房地產評估師的專業(yè)素質和職業(yè)道德建設。不斷提高房地產評估人員的素質和水平，是保證房地產評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展最關鍵的因素。因此，房地產評估業(yè)需要加強對相關評估人員的培訓。要針對房地產評估中存在的問題和新的形勢變化對房地產評估業(yè)提出的新要求，通過講座、交流研討、到其他評估機構交流學習等多種手段，加強對房地產評估人員的培訓，不斷提高房地產評估人員的專業(yè)素質。同時，各個房地產評估機構還要加強對評估人員的職業(yè)道德教育，組織評估人員認真學習《房地產估價師注冊管理辦法》、《城市房地產市場估價暫行辦法》、《城市房地產中介服務管理條例》等規(guī)定條例，并根據(jù)中國市場經濟發(fā)展對道德提出的要求制定出相應的房地產評估人員職業(yè)道德規(guī)范，不斷強化評估人員的職業(yè)道德意識。建立全國統(tǒng)一的房地產評估人員誠信網絡體系，對于違反職業(yè)道德、在房地產評估中謀取不正當利益、進行虛假評估的評估人員，清理出房地產評估行業(yè)，并且在誠信網絡體系中曝光，使之不能繼續(xù)從事房地產評估行業(yè)。房地產評估師也要加強學習，既要通過學習房地產評估方面的專業(yè)知識和與之相關的經濟、金融、法律等方面的知識來提高專業(yè)技能，也要加強自律，認真踐行社會主義榮辱觀，樹立良好的職業(yè)道德，以保證整個房地產評估行業(yè)健康發(fā)展。
4.結語
總之，房地產業(yè)與房地產評估二者互相依存，共同發(fā)展。一方面，房地產業(yè)的發(fā)展為房地產評估創(chuàng)造了發(fā)展的土壤、提供了廣闊的發(fā)展前景，另一方面，房地產評估業(yè)的發(fā)展則可以為房地產業(yè)的健康、有序、穩(wěn)步發(fā)展提供保證。這就要求我們，既要正視房地產評估的作用，又要看到房地產評估中的風險，進一步規(guī)范房地產評估業(yè)的發(fā)展，以促進房地產業(yè)健康發(fā)展，進而推動整個經濟社會穩(wěn)步前進。
第8篇：房地產估價管理辦法范文
【關鍵詞】抵押；登記；按揭
近年來，國家關于鼓勵住房消費、培育住房市場的一系列政策措施的貫徹實施，大大促進了個人住房貸款抵押業(yè)務的發(fā)展。與此同時，在房地產抵押中也暴露出了一些問題，不僅擾亂了正常的房地產市場秩序，也給金融部門和房地產管理部門帶來了潛在的風險。
一、當前房地產抵押中存在的主要問題及其原因
1.“假按揭”問題。即：開發(fā)商利用自己員工及其親屬的身份證，或者利用從社會上租借來的個人身份證，與之簽訂所謂的“商品房預售合同”，并以此申請個人住房抵押貸款，取得貸款后，由開發(fā)商以個人的名義按月償還本息。同時，開發(fā)商將已設定抵押的商品房向社會銷售，實際成交后，購房人一次付款的，則解除抵押；購房人選擇“按揭”的，開發(fā)商就以變更借款人為由，要求銀行重新辦理“按揭”；更有甚者，開發(fā)商既不解除抵押，也不重新辦理“按揭”，而是通過長期不協(xié)助辦理個人住房產權，掩蓋事實。
2.超值抵押。房地產抵押是一種債務履行擔保方式，抵押物的價值應當高于所擔保的債務。但實踐中，有的借款人以虛報房地產價值或要求估價機構高估房地產價值，以此取得超出抵押物實際價值的銀行貸款。而有的貸款銀行工作人員明知借款人申報的抵押物價值或估價機構的估價結果高于其市場價值，甚至在房地產管理部門提醒其抵押物價值不足以為貸款提供擔保的情況下，仍堅持以此作為確定抵押貸款額度的依據(jù)，致使銀行實際放貸額大于抵押物的市場價值。超值抵押增加了銀行貸款風險，若任其發(fā)展，累積到一定程度可能引發(fā)經濟“泡沫”。
3.“售后再抵”、“抵后再售”。有的開發(fā)商預售商品房后，未到房地產管理部門辦理合同備案手續(xù)，通過隱瞞預售事實，又以其開發(fā)項目（含已預售商品房部分）辦理在建工程抵押登記，從銀行取得貸款；也有的開發(fā)商在沒有取得抵押權人同意的情況下，隱瞞開發(fā)項目已設定在建工程抵押的事實，擅自銷售商品房。這兩種情況下，如果開發(fā)商經營不善或惡意逃廢債務，不能償還到期借款，在建工程抵押權未解除，購房人即使已實際付清房款，房地產管理部門也無法為其確權登記，其產權也得不到保護；而在購房人已經入住的情況下，銀行也難以處分抵押物，貸款風險就不可避免。
4.利用假證、假合同、假身份證騙取銀行貸款，也是銀行面臨的一大風險。如近年來共發(fā)現(xiàn)用假房屋所有權證書來申辦抵押登記，冒用他人姓名前來申請、簽字，偽造他項權利證書等，這些假證若被用于騙貸，危害極大。
5.重復抵押。隨著規(guī)章制度的健全和抵押登記管理的加強，除正常的余值抵押外，惡意重復設定房地產抵押現(xiàn)象已得到有效控制，但仍有時發(fā)生。究其原因，一是當事人擅自改變房屋的樓號、樓層、房號等信息，使房地產管理部門的信息系統(tǒng)難以識別；二是個別地方工商行政管理部門也在辦理房地產抵押登記業(yè)務，但因該部門不掌握房屋權屬檔案，不了解具體房地產的權利狀態(tài)，為不法分子提供了可乘之機；三是有的當事人利用房地產管理體制上房、地分設的缺陷，隱瞞已設定土地使用權抵押或在建工程抵押的事實，就同一房地產到另一部門再次申請抵押登記。在上述情形下，一旦借款人惡意逃廢，就會導致銀行債權處于無擔保狀態(tài)。
二、房地產管理部門辦理抵押登記中面臨的問題
1.房地產管理部門在無過錯的情況下承擔賠償責任問題。盡管防止騙貸、控制不良貸款并不是房地產管理部門的直接責任，但由于抵押登記業(yè)務與此密不可分，房地產抵押中的種種不規(guī)范行為及其導致的后果，常常波及房地產管理部門。如有的不法分子以假的公章、身份證以及假的董事會決議等證明材料，騙取房地產抵押貸款，這本屬于民事活動當事人故意欺詐行為，應通過民事訴訟來解決。但由于現(xiàn)行的法律法規(guī)中，沒有關于房地產管理部門的抵押登記中的審查范圍和審查責任的具體規(guī)定，一些地方出現(xiàn)了通過行政訴訟，以房地產管理部門審查不實為由，要求房地產管理部門承擔責任的判例。事實上，房地產管理部門對于有關資料中的內容，并不具備辨別真?zhèn)蔚哪芰Γ欢?，在現(xiàn)行房屋權屬登記制度下，只要申請人提供的登記要件齊備、抵押房地產權屬清楚的情況下，房地產管理部門應當在規(guī)定的時限內予以辦理。
2.房地產管理部門工作失誤導致行政賠償問題。少數(shù)房地產管理部門由于內部管理不善或其工作人員失誤，致使已辦理了預售合同登記的商品房又辦理了在建工程抵押登記，或在未經抵押權人同意的情況下向已經抵押的在建工程發(fā)放了預售許可證，從而使本不能抵押的房地產設定了抵押、本來因存在抵押權不能銷售的房屋得以銷售。這時，房地產管理部門是有一定責任的。
3.已設定抵押的房地產轉讓（含“轉按揭”）中的登記問題。已設定抵押的房地產轉讓（含“轉按揭”）涉及到房屋權屬或合同權利的轉讓、原抵押登記的注銷和重新設置新的抵押登記等法律關系，實際操作中，很難處理。如果先注銷前次抵押登記，辦理房屋所有權轉移登記后，再辦理買受人的抵押登記，由于正常辦手續(xù)需要一定的時間，對金融機構來說存在階段性的風險，金融機構一般不愿意這么操作；如果先將抵押人由出賣人變更為買受人，再辦理轉移登記，雖可以避免銀行風險，但抵押權是由所有權派生的權利，由于我國的登記制度是核準制，轉移登記未核準前，買受人并未取得房屋所有權，故也存在法律上的障礙。這使得房地產管理部門往往無所適從。
三、意見與建議
1.加快立法，從制度上解決房地產抵押中的深層次問題。目前房地產抵押及登記管理中出現(xiàn)的問題，其深層次的原因是法律制度上的不完善。如抵押登記的效力、預售合同備案的效力、期權抵押的效力、房地產權屬登記屬于實質性審查還是形式性審查、登記過錯責任的確認。特殊房地產的權屬確認、同一房地產上不同權利的先后順序等，都有待法律上進一步予以明確。
2.采取有效措施，整治“假按揭”、“售后再抵”、“抵后再售”等不良行為。建議銀行進一步規(guī)范銀行對個人住房貸款審查的程序和標準，推行個人住房貸款業(yè)務的標準化，并加快建立和完善個人征信系統(tǒng)。對明顯不具備還貸能力的個人，銀行不得為其發(fā)放住房貸款；對多次申請個人住房貸款的，銀行要嚴加監(jiān)控；對銷售價值明顯高于市場價且交易量比較集中的商品房預售，銀行在發(fā)放個人住房貸款前，應當嚴加審查。
3.要加快推進房地產管理規(guī)范化、信息化建設。房地產管理部門要認真貫徹落實房地產管理的各項規(guī)定，全面推行房地產交易與權屬登記一體化，規(guī)范交易、登記業(yè)務流程，促進房地產交易登記管理規(guī)范化。
4.繼續(xù)加大對假房屋權屬證書的打擊力度。以貫徹落實住建部、公安部等部門聯(lián)合的《房屋權屬證書印制管理辦法》為契機，在堅決制止發(fā)證機關印假證、用假證的同時，對社會上以假證騙貸等行為，也要協(xié)同公安、工商、新聞出版部門予以嚴厲打擊。
5.加強對房地產估價的管理。結合整頓和規(guī)范房地產市場秩序工作，對在辦理房地產抵押登記業(yè)務工作中發(fā)現(xiàn)不實的估價報告，房地產管理部門除應及時提醒銀行加以防范外，對出具報告的估價機構及房地產估價師要依法予以查處，并記入其信用檔案。
6.加強與有關部門溝通，共同研究防范房地產抵押風險的體制與機制。加強與國土資源、工商管理等部門的溝通，研究解決因體制原因造成的抵押風險問題。
第9篇：房地產估價管理辦法范文
關鍵詞：日照環(huán)境 損害賠償 估價方法
著我國舊城改造工作的推進和房地產市場的迅猛發(fā)展，城市建筑明顯呈高層化和高密度化趨勢。城市面貌和生活環(huán)境等都發(fā)生了翻天覆地的變化，但在改變原有建筑物形狀和高度的同時，使周圍的房地產的日照環(huán)境發(fā)生了相對的變化，不同程度的影響了房地產的使用價值和市場價值，進而引發(fā)了一系列關于房地產貶值和采光權受損害的法律訴訟。而訴訟的目的往往是為了消除侵害并獲得一定的經濟補償，因此如何量化權益的損失從而確定賠償金額顯得格外重要。
一、我國房地產日照環(huán)境損害賠償評估現(xiàn)狀
（一）有關房地產日照環(huán)境損害賠償?shù)姆煞ㄒ?guī)
雖然房地產日照環(huán)境損害賠償?shù)脑u估在近些年才慢慢興起，不過法律上對日照損害的賠償已有較遠淵源。
《民法通則》第八十三條就規(guī)定“不動產的相鄰各方，應當按照有利于生產、方便生活，團結互助、公平合理的精神，正確處理節(jié)水、排水、通風、通行、采光等方面的相鄰關系，給相鄰方造成損失的，應當停止侵害、排除妨礙、賠償損失?！?/p>
同時《物權法》第八十九條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照?！?/p>
此外，國務院《城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法》第六條也規(guī)定：“城鎮(zhèn)個人建造住宅，必須符合城市的要求，不得妨礙交通、消防、市容、環(huán)境衛(wèi)生和毗鄰建筑的采光通風。”
（二）房地產日照損害的技術標準以及賠償標準
我國《國家標準城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（GB50180-93）》規(guī)定：“大城市住宅日照標準為大寒日大于等于2小時，冬至日大于等于1小時，老年人居住建筑不應低于冬至日日照標準2小時的標準；舊區(qū)改造標準可酌情降低，但不宜低于大寒日日照1小時的標準?！泵總€地區(qū)可以根據(jù)本地的氣候環(huán)境情況制定符合本地要求的技術標準，但是不能低于國家標準。
從法律法規(guī)層面來看，我國對于房地產日照損害賠償規(guī)定還十分淺表，缺乏比較統(tǒng)一的法律規(guī)定，各個地方的賠償標準不一，往往是通過當事人雙方協(xié)商或法官判定來確定補償?shù)慕痤~。
同時，在評估實務中，日照環(huán)境損害賠償評估也是一種新興的業(yè)務，評估技術的不完善也使日照環(huán)境損害評估存在眾多難點。簡單的傳統(tǒng)評估方法往往難以較好地反映日照帶來的減損。因此，市場急需一系列針對日照關鍵減損的評估方法。
二、評估方法探析
（一）市場法在日照環(huán)境損害評估中的應用
1.市場法的概念及理論基礎。市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。市場法的理論依據(jù)是替代原理，即在同一個房地產市場上相似的房地產有相近的價格。
2.市場法的適用條件。要有一個活躍的公開市場；公開市場上要有可比的資產及其交易活動。
3.利用市場法進行日照環(huán)境損害賠償評估。就是尋找與估價對象受影響前后類似的可比房地產，從而通過各種因素的修正計算出估價對象受影響前后的房地產價值。運用市場法進行評估時關鍵的一點就是尋找可比對象，對于可比對象我們既要有質的要求，又要有量的保證。
從質量方面來說，我們選取的可比實例應符合下列要求：第一，可比實例房地產應是估價對象的類似房地產。它一般包括與估價對象的區(qū)位相近、用途相同、權利性質相同、檔次相當?shù)确矫嬉蟆５诙杀葘嵗慕灰最愋蛻c估價目的吻合。因為不同估價目的對房地產的價值具有較大的影響，所以在選取可比對象時我們一定要注意可比對象的交易類型與估價目的是否吻合。第三，可比實例的成交日期應盡量接近估價時點。一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔不宜超過一年。第四，可比實例的成交價格應盡量為正常價格。這就是要求可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格。
從數(shù)量方面來說，一般選取3個至10個可比實例。選取了可比實例以后，我們便可以通過交易情況修正、市場狀況修正和房地產狀況修正求取估價對象的比準價值。
比準價值=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調整系數(shù)×房地產狀況調整系數(shù) （公式 1）
之后，我們運用簡單算術平均數(shù)和加權算術平均數(shù)等方法計算出最終的評估對象價值。由此，便可以得到計算日照環(huán)境減損的價值公式：
C=Q-E（公式 2）
公式中，C為估價對象房地產價值的減損，Q為日照環(huán)境未受到影響情況下的評估對象的公開市場價值，E為日照環(huán)境受到影響后的評估對象公開市場價值。而評估基準日應該為評估對象日照受到影響后的某一天。
4.市場法的優(yōu)缺點。因為市場法利用的是實際發(fā)生并且經過市場檢驗的類似房地產的成交價格來求取估價對象的價值，所以其結果往往較直接并且具有較強的說服力，也容易被人們所接受和認可。然而，由于市場法較嚴格的適用條件也使本方法的運用存在著一些難點。首先，市場法要求存在一個活躍的公開市場，估價時點近期有較多類似房地產的交易，這就使得一些房地產市場不夠活躍或者類似房地產交易較少的地區(qū)，難以運用市場法。同時，房地產交易信息的不夠公開透明也使市場法的運用受到影響。其次，在日照環(huán)境損害賠償這種特殊評估中，對于日照環(huán)境受影響后的可比實例往往難以尋找。即使找到交易對象，其可比性往往也不高。
（二）房屋朝向相對變化系數(shù)修正法
1.估價思路。當房屋受到遮擋以后，往往會對其日照和景觀等因素造成比較大的影響，從極端的角度來說就相當于改變了房屋的朝向。而我們可以用受影響后時間占受影響前日照時間的比率來從側面衡量房屋朝向改變的程度。當然現(xiàn)實生活中房屋的朝向涵蓋了很多因素，而不只是日照情況不同。因此本方法將結合德爾菲法對各個因素對價格的影響進行綜合考評，以分離出日照環(huán)境對不同朝向房屋差價的影響程度。
2.受影響日照時間計算。每年受日照影響的時間由每日受影響的時間和一年中受影響的天數(shù)兩部分組成。
（1）每年受影響的天數(shù)。
h=L×tanA （公式3）
h1=h-L2×tanA （公式 4）
公式中，h為建筑物B的高度，h1為建筑物B的陰影落到建筑物C的高度，A為太陽高度角，L2為兩幢建筑物的間距，L為建筑物B陰影的長度。
通過公式3的計算，我們便可以求得因為建筑物B的遮擋而對建筑物C每一層樓每年影響的天數(shù)。
（2）每天遮擋的時間計算。建筑物之間之所以形成遮擋，主要取決于兩個因素：兩個相鄰建筑物的距離和遮擋建筑物的形狀。我們自被遮擋窗口向遮擋建筑物B引兩條射線，與建筑物B相交于E、F。因此，∠EDF角度的大小決定了每天日照受影響的時間。一天24小時，地球自轉360度，所以每個小時轉動角度15度。用角度∠EDF除以15便可以得到每天受影響的時間。
3.利用房屋朝向相對變化系數(shù)修正法進行評估。房屋在陽光受到遮擋以后，從日照層面來說就相當于房屋的朝向發(fā)生了相對變化。因此通過參考本地區(qū)的房屋朝向修正系數(shù)，便可以得到朝向極端變化情況下的修正系數(shù)。然后我們可以用受影響前后的日照時間比來換算得到評估對象朝向變化的程度。也就得到房地產日照環(huán)境損害的賠償初步公式：
C=P×Z×（M-N）/M （公式 5）
公式中，C為因日照受影響而造成的房屋貶值，P為日照受影響前房屋的公開市場價值，Z為本地區(qū)的朝向修正系數(shù)，M為受影響前的日照時間，N為受影響后的日照時間。
但是，公式5中的房屋貶值C包含了房地產因朝向改變帶來的所有與朝向有關的因素價值總和。包括日照、景觀和通風等因素。因此，我們需要通過德爾菲法將日照因素帶來的貶值從所有因素中分離出來。
根據(jù)評估房地產的具體情況，利用設計的調查表，由選定的專家進行評選，然后匯總分析。經過多輪的打分，最終獲得一個趨于一致的、有說服力的結論。這樣，我們便可以分離出日照環(huán)境改變帶來的貶值貢獻率，記為G。因此，得到了房地產日照環(huán)境損害的賠償評估的最終公式：
C=P×Z×（M-N）/M×G （公式 6）
4.房屋朝向相對變化修正法的優(yōu)缺點。房屋朝向系數(shù)修正法根據(jù)自身的價格進行修正從而得到房屋因日照環(huán)境損害引起的減損，在一定程度上克服了市場法因為缺少一個公開的市場，而導致的缺少可比房地產的情況。同時，運用德爾菲法將日照環(huán)境引起的價值從總的朝向改變引起的價值改變中分離出來，有效克服了以往模型中無法分離出單個因素的困擾，使評估的結果更加準確。然而，本方法也存在著一些瑕疵，比如在公式中房屋朝向修正系數(shù)的取值對于最終的結果具有十分重要的影響。所以本地區(qū)關于房屋朝向修正系數(shù)規(guī)定的科學性將很大程度上影響評估結果的合理性和可靠性。
（三）房屋樓層相對變化修正評估法
1.評估思路。因為建筑物B的超標高度H導致原本應在建筑物C上K點的太陽照射點移到了L點。因此，由于建筑物的遮擋使房屋的樓層發(fā)生了相對改變。我們可以根據(jù)樓層L點與樓層K點的房屋價格確定樓層引起的房地產差價，最后通過德爾菲法根據(jù)具體房地產情況分離出這個差價中日照因素引起的貶值。
2.利用房屋樓層相對變化修正法評估。我們假設建筑物C的層高為h，建筑物B的超標高度為H，估價對象的樓層修正系數(shù)為Q，未受影響的房地產公開市場價值為P，日照環(huán)境受影響引起的貶值為C。因此，我們得到初步計算因樓層不同導致的房屋差價的公式：
C=P×Q×（H/h） （公式 7）
至此，得到的只是一個不同樓層的總體差價，我們繼續(xù)運用德爾菲法將因日照因素影響的差價分離出來。我們假設專家評分得到的日照因素在樓層價格貢獻率為G。因此，我們得到一個運用房屋樓層相對變化修正法評估日照環(huán)境減損賠償?shù)淖罱K表達式：
C=P×Q×（H/h）×G （公式 8）
3.房屋樓層相對變化修正法的優(yōu)缺點。此方法的優(yōu)缺點和房屋朝向相對變化修正法具有一定的相似性，它同樣可以克服因缺少完全公開市場而導致的難以尋找可比對象的難點，而且計算的結果往往比較準確，但同時也存在著整個評估過程較繁瑣等缺點。
三、結束語
本文結合我國目前的日照環(huán)境損害賠償評估的現(xiàn)狀和所處的法律環(huán)境，通過對房地產評估方法的研究，并根據(jù)評估對象自身的具體情況和所處的環(huán)境提出了三種適合日照環(huán)境損害賠償評估的方法，并分析了每一種方法的適用條件和優(yōu)缺點。同時，區(qū)別于以往的評估方法，在房屋朝向相對變化修正法和房屋樓層相對變化修正評估法中首次運用了德爾菲法，有效地將日照因素從所有因素中分離出來，從而更加準確地評估出了因日照環(huán)境損害帶來的房屋減損，為法律糾紛賠償或各利益相關者解決爭議提供參考。J
參考文獻：
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