房地產(chǎn)評估管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)評估管理辦法范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)評估；現(xiàn)存問題；對策

近些年來，我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出一種高速發(fā)展的狀態(tài)。這也為我國的商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)帶來了更多的發(fā)展機(jī)會。在國家相關(guān)部門以及工作人員等的共同努力下，我國的商業(yè)房地產(chǎn)評估，經(jīng)歷了十多年的創(chuàng)新與發(fā)展的歷程，也逐漸走向了正常發(fā)展的軌道。然而，縱觀我國商業(yè)房地產(chǎn)評估的現(xiàn)狀，還存在著一些不可避免的問題。這些問題制約著我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)評估尚不能完全地適應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展的要求，這些問題是迫切需要解決的。因此，要想把握整個行業(yè)的發(fā)展規(guī)律與趨勢，并積極地尋求解決這些問題的對策，盡快縮短與國際之間的行業(yè)差距，進(jìn)一步健全、完善我國現(xiàn)有的商業(yè)房地產(chǎn)評估業(yè)，就必須正視商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及現(xiàn)存問題。

一、商業(yè)房地產(chǎn)評估現(xiàn)存的問題

從發(fā)展的角度來看，商業(yè)房地產(chǎn)評估，盡管取得了很大的進(jìn)步，但從整體上看，仍沒有一個較為健全的市場體系以及規(guī)范的管理制度，在這種環(huán)境下，商業(yè)房地產(chǎn)評估不可回避地存在著很多問題。

1.商業(yè)房地產(chǎn)評估方面的法律制度欠缺

雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)章構(gòu)成，以房地產(chǎn)評估師注冊兩項行政許可和房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)為核心的房地產(chǎn)評估法律體系，對房地產(chǎn)評估人員、評估機(jī)構(gòu)的管理進(jìn)行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實施細(xì)則，同時，關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)評估的專門法律卻一直尚未出臺。而對商業(yè)房地產(chǎn)評估的程序、規(guī)范以及執(zhí)業(yè)的道德標(biāo)準(zhǔn)等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)的各種規(guī)范性文件以及規(guī)章制度中也缺乏相關(guān)的規(guī)定。因此，使得房地產(chǎn)評估師由于沒有充分的法律保障在執(zhí)業(yè)過程中往往受到很多限制，不能充分發(fā)揮其在評估過程中的作用，導(dǎo)致很難獲得社會認(rèn)可的評價結(jié)果。

2.商業(yè)房地產(chǎn)評估中易出現(xiàn)連帶責(zé)任

雖然評估機(jī)構(gòu)已經(jīng)實現(xiàn)了脫鉤改制，但大部分估價人員仍然受原來的主管部門的管理，甚至一些人員的主要業(yè)務(wù)來源仍然是原來的主管部并且還在其中擔(dān)任職務(wù)，這使評估人員在評估過程仍存在著“人情交易”，這就避免不了連帶責(zé)任的出現(xiàn)。

3.商業(yè)房地產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格水平欠缺

房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試，是嚴(yán)肅和權(quán)威的。然而，不可避免的是，有一部分人，雖然根本沒有真正領(lǐng)悟到商業(yè)房地產(chǎn)估價的基本理論和方法也沒有商業(yè)房地產(chǎn)評估方面的相關(guān)經(jīng)驗，但通過出具假的資歷證明取得報考資格，然后通過強(qiáng)行記憶理論條文通過考試，再者，獲得評估師資質(zhì)的人員也并不一定是可以從事商業(yè)房地產(chǎn)評估工作的專業(yè)人員，像不是專業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)評估工作的評估師也可以取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格，這就使得行業(yè)管理的難度增大，從而影響了整個行業(yè)的整體形象。

4.商業(yè)房地產(chǎn)評估中存在不正當(dāng)競爭

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)評估在整個商業(yè)房地產(chǎn)市場中扮演的角色也越來越重要。由于目前一些不正當(dāng)?shù)母偁幵谖覈虡I(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)存在，這就使得委托方經(jīng)常在評估業(yè)務(wù)中制約著評估人員或機(jī)構(gòu)的工作，使得獨立、客觀、公正的原則不能得到很好地遵從。譬如為了使自己獲取更多的利益，在商業(yè)房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)委托方“給商業(yè)房地產(chǎn)估價師回扣”的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致估價人員的評估和判斷受到影響。此外，由于我國建立的評估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度方面要求比較低以及日益增長的評估需求，使得評估機(jī)構(gòu)數(shù)量逐漸增加，進(jìn)而導(dǎo)致眾多評估機(jī)構(gòu)之間的不正當(dāng)競爭增多，背離了評估行業(yè)的一些基本原則，從而使執(zhí)業(yè)風(fēng)險增加。因此，商業(yè)房地產(chǎn)評估風(fēng)險成為影響商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的關(guān)鍵。

二、商業(yè)房地產(chǎn)評估中現(xiàn)存問題的原因

我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚，并且各方面的建設(shè)和工作目前還尚不成熟，必然會存在很多的問題，出現(xiàn)這些問題的原因也是多方面的。

1.商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展時間較短

改革開放以后，我國才開始發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)評估業(yè)，所以相對來說發(fā)展歷史較短。因此目前，還沒有相關(guān)的各項法律法規(guī)，來對商業(yè)房地產(chǎn)評估的實施細(xì)則進(jìn)行完善地規(guī)定。同時，針對評估師工作的相關(guān)法律法規(guī)也是同樣匱乏。目前，商業(yè)房地產(chǎn)估價的盲點隨著商業(yè)房地產(chǎn)交易種類地增多也逐漸增多，從而導(dǎo)致了許多由估價不合理引起的法律糾紛。

2.商業(yè)房地產(chǎn)評估管理體制欠缺

主要表現(xiàn)為兩個方面。其一，機(jī)構(gòu)管理體制欠缺。雖然合伙制或有限責(zé)任公司制這兩種組織形態(tài)可以自由選擇，但是為了避免出資人承擔(dān)無限連帶責(zé)任，在現(xiàn)實社會中，大多商業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)都采用有限責(zé)任公司制。但是在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權(quán)益，評估過程中的連帶責(zé)任便會大大增加。其二，行業(yè)管理體制欠缺。目前“政府主管、協(xié)會自律管理”成為我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的主要管理模式。因此，作為非自發(fā)性的行業(yè)自律，靠著政府推動，效果較弱，這便造成了目前我國商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的紊亂。

3.商業(yè)房地產(chǎn)評估的準(zhǔn)入門檻較低

目前我國相關(guān)的法律法規(guī)也還不夠健全，尚未形成一套科學(xué)和完整的針對人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入以及晉級的機(jī)制。這導(dǎo)致了許多并非相關(guān)專業(yè)出身，學(xué)歷層次也相對較低的人員進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)，對商業(yè)房地產(chǎn)評估的嚴(yán)謹(jǐn)性和科學(xué)性并沒有足夠的認(rèn)識，職業(yè)道德的遵守情況也較差。同時，目前我國一次性的房地產(chǎn)評估師資格考試制度，由于只有一個注冊級別，很難使評估師的水平高低和資歷深淺得到充分體現(xiàn)，因此很多評估師都不愿繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造以提升業(yè)務(wù)水平或執(zhí)業(yè)資格。

三、解決商業(yè)房地產(chǎn)評估現(xiàn)存問題的相關(guān)對策

在我國市場化經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中，商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)的同時也迎來了許多機(jī)遇，要想戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)，把握住機(jī)遇，就必須制定合理的對策去解決當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)評估中存在的問題。

1.建立健全商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的法律體系

有法可依是商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。為了確保商業(yè)房地產(chǎn)評估的健康順利發(fā)展，國家應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，出臺專門的《商業(yè)房地產(chǎn)估價法》。該法除了應(yīng)該綜合現(xiàn)有的法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，還應(yīng)該完善以下幾個方面：一是強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。制定商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的操作規(guī)范和規(guī)程并強(qiáng)制推行。二是規(guī)范收費標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)該詳細(xì)地對項目收費檔次進(jìn)行劃分并適當(dāng)調(diào)整其收費標(biāo)準(zhǔn)。三是制定職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。出臺《商業(yè)房地產(chǎn)估價師守則》等相關(guān)規(guī)定來規(guī)范評估機(jī)構(gòu)和評估師的評估行為。四是提高商業(yè)房地產(chǎn)估價人員的風(fēng)險意識和責(zé)任意識。因此要解決評估結(jié)果與社會發(fā)展不相協(xié)調(diào)的問題，就必須對商業(yè)房地產(chǎn)評估方法和程序進(jìn)行規(guī)范和完善。

2.加強(qiáng)對商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)管力度

由于在不同的部門壟斷和行業(yè)壟斷，使得商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)間的競爭一直處于不平等的狀態(tài)。為了使房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)能夠成為真正獨立的中介機(jī)構(gòu)，今后應(yīng)加快評估機(jī)構(gòu)的脫鉤改制工作，使得各評估機(jī)構(gòu)在平等的競爭環(huán)境中靠質(zhì)取勝，這樣才能使商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的估價水平得到整體提高。對于商業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員的工作，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)避免干涉，以防止保評估結(jié)果完整性或規(guī)范性的缺失。商業(yè)房地產(chǎn)主管部門要組織對商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的調(diào)查研究，制定評估市場監(jiān)管規(guī)則，明確評估的違規(guī)性質(zhì)，制定評估的懲罰機(jī)制，追究違規(guī)人員的行政或法律責(zé)任。

3.加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資格認(rèn)證和后續(xù)教育

要想使商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的自身素質(zhì)和行業(yè)的整體水平都能得到提高，一方面，應(yīng)該結(jié)合我國的客觀實際，加強(qiáng)對商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資格認(rèn)證工作，實行動態(tài)的兩級管理體制，即根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的好壞、執(zhí)業(yè)能力的強(qiáng)弱、等實際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動態(tài)管理。同時，要提高商業(yè)房地產(chǎn)估價人員的綜合素質(zhì)。具體措施包括：（1）適當(dāng)?shù)靥岣邚臉I(yè)人員的準(zhǔn)入門檻，將報考人員的學(xué)歷要求提高。規(guī)定報考房地產(chǎn)評估師的專業(yè)人員應(yīng)該至少具備大學(xué)本科以上的學(xué)歷；（2）嚴(yán)格執(zhí)行注冊制度。加強(qiáng)對該制度的執(zhí)行力度；（3）適當(dāng)加大考試的難度，同時擴(kuò)大考察知識面，選優(yōu)錄取。最后，為了能夠提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平，以及及時地更新專業(yè)知識，相關(guān)從業(yè)人員的后續(xù)教育工作也將成為房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會的重要任務(wù)。

四、結(jié)論

商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的快速對發(fā)展我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，商業(yè)房地產(chǎn)評估對我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的健康、全面的發(fā)展起到關(guān)鍵作用。在推動商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)趨于規(guī)范化和穩(wěn)定化的進(jìn)程中的價值也不可替代。我國商業(yè)房地產(chǎn)評估作為新型產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勁頭十足。雖然目前仍處于初級階段，且還存在著一些問題，但是，結(jié)合我國的國情采取適當(dāng)?shù)拇胧┘右砸?guī)范，商業(yè)房地產(chǎn)評估會日趨成熟，將在推動社會經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展方面發(fā)揮更大的作用。

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第2篇：房地產(chǎn)評估管理辦法范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；評估；風(fēng)險；預(yù)防

1.引言

隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展完善和我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也越來越成熟，隨之而來的房地產(chǎn)中的買賣、租賃、課稅、保險、拍賣和房地產(chǎn)用地中的土地征用、拆遷、補(bǔ)償，以及房地產(chǎn)交易和用地中的法律糾紛、侵害、合并等相關(guān)問題，也就越來越多。為了滿足解決上述問題的需要，與之相適應(yīng)的房地產(chǎn)評估行業(yè)也得到了迅速發(fā)展。以實行注冊房地產(chǎn)估價師資格認(rèn)證為標(biāo)志，我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)有了十多年的發(fā)展，經(jīng)歷了從幼稚到成熟以致不斷完善的一個過程，獲得了長足發(fā)展。與此同時，也要看到，在進(jìn)行房地產(chǎn)評估的時候，對房地產(chǎn)的評估結(jié)果通常是以報告的形式出現(xiàn)。但是，在整個評估過程中，由于需要進(jìn)行評估的要素很多，涉及和使用到的標(biāo)準(zhǔn)比較多，評估本身也要受到諸多因素的影響。在這種情形下，有時候就會出現(xiàn)對于同一個標(biāo)的物，不同的評估機(jī)構(gòu)會給出不同的評價結(jié)果，甚至結(jié)果相差非常大。這就意味著，在房地產(chǎn)評估之中，有時會存在一定的風(fēng)險。

因此，在尋找評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)評估的實際操作過程中，如何有效地防范房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險，使評估機(jī)構(gòu)的評估做到客觀、公正、公平，從而更好地適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的要求，是房地產(chǎn)評估工作中一個十分重要的問題。

2.房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險

2.1委托方提供虛假信息。合法、誠信，是市場經(jīng)濟(jì)交易中必須遵循的原則。中國的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制從建立到完善，已經(jīng)有了很大的發(fā)展。但是，不容忽視，在市場經(jīng)濟(jì)交易過程中，有的交易方為了經(jīng)濟(jì)利益而不講誠信的現(xiàn)象仍然存在。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，由于房地產(chǎn)屬固定資產(chǎn)，其價值已經(jīng)越來越被充分認(rèn)識到，特別是《物權(quán)法》頒布實施之后，很多人已經(jīng)把房地產(chǎn)當(dāng)作身份和身價的象征。于是，在進(jìn)行房地產(chǎn)有關(guān)交易時，為了提高自己標(biāo)的物的價值，有的委托方就會作假，向評估方提供虛假信息和資料。而評估方進(jìn)行評估并最終作出評估報告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在這樣一種情況下，如果評估方不能很好地識別委托方提供的資料和信息的真假，就有可能在不知情的情況之下作出與標(biāo)的物實際價值不符的報告，從而使評估產(chǎn)生失真，導(dǎo)致評估風(fēng)險的產(chǎn)生。這種結(jié)果，很容易使買方認(rèn)為評估方與賣方有意欺騙，而將評估方訴諸法庭。

2.2評估技術(shù)使用不當(dāng)?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》對房地產(chǎn)估價所應(yīng)遵循的原則、程序和方法作了明確的規(guī)定。這些規(guī)定，在防范評估中的不規(guī)范行為中發(fā)揮了積極的作用，有效地預(yù)防了房地產(chǎn)評估中存在的風(fēng)險。但是（同時），也要看到，在具體的評估過程中，由于房地產(chǎn)的具體情況并不一樣，已有的程序和方法在具體使用過程之中也需要根據(jù)實際情況的變化進(jìn)行相應(yīng)的變化。在這種情況下，評估方對評選的原則、程序和方法的不同選擇，將會產(chǎn)生不同的評估結(jié)果。這樣，如果評估方在評估過程中不能正確地選擇參照主體，那么，選擇的評估程序和方法就有可能不夠科學(xué)、適用，與實際情況不太相符，于是，在具體評估操作過程之中，就會影響到評估程序的正常進(jìn)行和評估方法的正確使用，評估方得出的結(jié)論就有可能會不符合標(biāo)的物的實際情況，從而產(chǎn)生評估風(fēng)險。

2.3政策變動。一方面，供求關(guān)系對于房地產(chǎn)價格的影響比較大；另一方面，如果有關(guān)房地產(chǎn)、土地等方面的政策發(fā)生變化，也會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生很大的影響。通常情況下，金融政策的變化、稅收政策的變化、產(chǎn)業(yè)政策的變化，都會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生一定程度上的影響。此外，由于政策的變化，有時也會對評估的方法產(chǎn)生一定程度的影響。比如，《城市房屋拆遷條例》的修改，就使得房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r方法產(chǎn)生了很大的變化。此外，雖然中國有關(guān)土地、房地產(chǎn)等方面的法律規(guī)范已經(jīng)不少，但是還不完全適應(yīng)中國錯綜復(fù)雜的形勢，特別是在房屋產(chǎn)權(quán)和土地出讓等方面還存在著一些需要深入研究的問題。在這種政策背景下，如果評估方不能緊跟形勢，認(rèn)真理解各項政策的背景及其預(yù)期，就有可能會影響對房地產(chǎn)的正常評估，從而帶來房地產(chǎn)評估風(fēng)險。

3.防范房地產(chǎn)評估中風(fēng)險的對策

市場的需求為房地產(chǎn)評估的產(chǎn)生、發(fā)展創(chuàng)造了條件，也不斷對房地產(chǎn)評估提出新的要求。而房地產(chǎn)評估中存在風(fēng)險，這并不是健康的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。在這種情況下，我們就必須采取措施，有效防范房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險，使房地產(chǎn)評估在中國的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中發(fā)揮出更大的作用。

3.1強(qiáng)化房地產(chǎn)評估的風(fēng)險意識。房地產(chǎn)評估人員對房地產(chǎn)評估風(fēng)險的認(rèn)識，在很大程度上影響著房地產(chǎn)評估風(fēng)險的產(chǎn)生。如果房地產(chǎn)評估人員具備較強(qiáng)的評估風(fēng)險意識，那么在評估過程之中就會更加嚴(yán)肅、認(rèn)真，產(chǎn)生房地產(chǎn)評估風(fēng)險的可能性就會小。特別是在當(dāng)前狀況下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展對房地產(chǎn)評估的專業(yè)化水平要求越來越高，社會上各個方面對房地產(chǎn)評估的要求和期望也在不斷地增加，與此同時，在房地產(chǎn)評估中存在地潛在風(fēng)險也在上升。因此，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)評估人員，必須充分認(rèn)識到在房地產(chǎn)評估中產(chǎn)生風(fēng)險的可能性，以及風(fēng)險產(chǎn)生后對本身所產(chǎn)生的不好的影響，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步強(qiáng)化風(fēng)險意識，以小心謹(jǐn)慎的態(tài)度，科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)剡M(jìn)行相關(guān)評估，作出正確、規(guī)范的評估報告，從而有效防范房地產(chǎn)評估中可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

3.2謹(jǐn)慎選擇客戶。加強(qiáng)與客戶之間的聯(lián)系溝通，是房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)控制風(fēng)險十分重要的一個方面。評估人員與客戶之間，評估進(jìn)行的時候進(jìn)行的溝通固然重要，但在另一方面，進(jìn)行評估之前以及所有評估結(jié)束之后，評估人員也要注意加強(qiáng)與客戶之間的溝通。評估之前進(jìn)行的溝通，既可以大致了解委托方所委托評估的標(biāo)的物的大致情況和其中可能存在的一些問題，也可以了解買方的需求，從而為進(jìn)行正確的評估創(chuàng)造一個比較好的前期工作。評估過程中進(jìn)行的溝通，則可以保證評估的程序、方法能夠體現(xiàn)客戶的需求，從而使評估過程能夠比較順利地進(jìn)行；評估之后進(jìn)行的溝通，則可以為客戶使用評估報告提供一些有用的意見和建議，使客戶能夠恰當(dāng)?shù)厥褂迷u估報告，而不至于由于評估報告運用不當(dāng)帶來不必要的損失。另外，加強(qiáng)與客戶之間的溝通，還可以更為有效地識別委托訪提供的資料、信息的準(zhǔn)確性，從而能夠更好地把握標(biāo)的物的實際情況，避免因為盲目接受評估而產(chǎn)生房地產(chǎn)評估風(fēng)險。

3.3強(qiáng)化對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，是降低房地產(chǎn)評估風(fēng)險的有效形式。一方面，房地產(chǎn)評估行業(yè)和有關(guān)房地產(chǎn)評估的管理部門，需要認(rèn)真履行職責(zé)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員的檢查，既可以要求他們撰寫工作情況報告進(jìn)行定期檢查，也可以進(jìn)行不定期的抽查，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)評估行為或在評估過程中有違法違紀(jì)等行為的及時、嚴(yán)肅、認(rèn)真地進(jìn)行處理，從而為房地產(chǎn)評估工作營造良好的評估氛圍，促進(jìn)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員水平的不斷提高。同時，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)也需要健全和完善內(nèi)部質(zhì)量控制體系，對每次評估都進(jìn)行檢驗，總結(jié)其中取得的經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)其中可能存在的問題，并采取切實可行的方法認(rèn)真加以解決，以不斷提高房地產(chǎn)評估的質(zhì)量和水平。此外，政府也要創(chuàng)造和維護(hù)公開、公平的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，完善各項政策，進(jìn)行政策支持，努力為房地產(chǎn)評估業(yè)的順利發(fā)展提供良好的政策空間。

3.4加強(qiáng)房地產(chǎn)評估師的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德建設(shè)。不斷提高房地產(chǎn)評估人員的素質(zhì)和水平，是保證房地產(chǎn)評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展最關(guān)鍵的因素。因此，房地產(chǎn)評估業(yè)需要加強(qiáng)對相關(guān)評估人員的培訓(xùn)。要針對房地產(chǎn)評估中存在的問題和新的形勢變化對房地產(chǎn)評估業(yè)提出的新要求，通過講座、交流研討、到其他評估機(jī)構(gòu)交流學(xué)習(xí)等多種手段，加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估人員的培訓(xùn)，不斷提高房地產(chǎn)評估人員的專業(yè)素質(zhì)。同時，各個房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)還要加強(qiáng)對評估人員的職業(yè)道德教育，組織評估人員認(rèn)真學(xué)習(xí)《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》、《城市房地產(chǎn)市場估價暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理條例》等規(guī)定條例，并根據(jù)中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展對道德提出的要求制定出相應(yīng)的房地產(chǎn)評估人員職業(yè)道德規(guī)范，不斷強(qiáng)化評估人員的職業(yè)道德意識。建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)評估人員誠信網(wǎng)絡(luò)體系，對于違反職業(yè)道德、在房地產(chǎn)評估中謀取不正當(dāng)利益、進(jìn)行虛假評估的評估人員，清理出房地產(chǎn)評估行業(yè)，并且在誠信網(wǎng)絡(luò)體系中曝光，使之不能繼續(xù)從事房地產(chǎn)評估行業(yè)。房地產(chǎn)評估師也要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，既要通過學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評估方面的專業(yè)知識和與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、金融、法律等方面的知識來提高專業(yè)技能，也要加強(qiáng)自律，認(rèn)真踐行社會主義榮辱觀，樹立良好的職業(yè)道德，以保證整個房地產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展。

4.結(jié)語

總之，房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)評估二者互相依存，共同發(fā)展。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)評估創(chuàng)造了發(fā)展的土壤、提供了廣闊的發(fā)展前景，另一方面，房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展則可以為房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序、穩(wěn)步發(fā)展提供保證。這就要求我們，既要正視房地產(chǎn)評估的作用，又要看到房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，進(jìn)而推動整個經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)步前進(jìn)。

第3篇：房地產(chǎn)評估管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價值；評估

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項新的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，那么接下來要做的，就是在這個基礎(chǔ)上定量。我國投資性房地產(chǎn)市場剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段，我國評估市場起步時間較短，采用新會計準(zhǔn)則中的公允價值計量屬性對投資性房地產(chǎn)價值進(jìn)行計量和評估，關(guān)鍵是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價值？筆者認(rèn)為應(yīng)采取以下對策。

1.完善配套制度建設(shè)，保證公允價值計量客觀有效

從我國目前情況看，中國資產(chǎn)評估協(xié)會雖然制定頒布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見(試行)》和《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》（財政部令第64號）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的行為和方法，規(guī)定了資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應(yīng)制度，建議不斷完善相應(yīng)的規(guī)章、辦法，健全配套的相應(yīng)制度，保證公允價值計量客觀有效。

2.建立服務(wù)于以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)

目前，許多資產(chǎn)評估是在不存在活躍市場的情況下進(jìn)行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關(guān)的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現(xiàn)代化的設(shè)備和科學(xué)的方法，對信息進(jìn)行加工整理，建立服務(wù)于財務(wù)報告目的資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)是必要的。建議建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫，向評估機(jī)構(gòu)和人員提供高質(zhì)量的信息咨詢服務(wù)，企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評估人員在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價值評估時，更具有依據(jù)，并能保證評估結(jié)果的公允性。

3.規(guī)范公允價值評估體系，確保公允價值的真實性

采用新會計準(zhǔn)則中的公允價值計量屬性對投資性房地產(chǎn)價值進(jìn)行計量和評估，筆者認(rèn)為，首先，政府相關(guān)部門應(yīng)建立一套嚴(yán)格的公允價值評估體系，加強(qiáng)對評估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產(chǎn)公允價值評估方法的公司應(yīng)給予一定程度處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)對評估機(jī)構(gòu)的評估實行監(jiān)督。評估機(jī)構(gòu)的評估價，可通過信息公示、獨立機(jī)構(gòu)審計等方式接受投資者或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產(chǎn)公允價值評估是以財務(wù)報告為目的，在以財務(wù)報告為目的的框架下進(jìn)行的資產(chǎn)評估，必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。因此，要求評估師對會計準(zhǔn)則有比較透徹的研究，因為資產(chǎn)評估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評估結(jié)果，所以，必需加強(qiáng)資產(chǎn)評估師的隊伍建設(shè)。最后，加強(qiáng)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的管理，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格對評估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對其評估工作予以監(jiān)督，對公允價值確認(rèn)依據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。

4.明確投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的前提和評估對象

明確投資性房地產(chǎn)評估方法的針對性或適用性。評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，必須理解相關(guān)會計準(zhǔn)則的要求與委托方及會計師進(jìn)行充分溝通，了解其會計核算與財務(wù)報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產(chǎn)公允價值的評估方法，應(yīng)優(yōu)先采用市場法與收益法，當(dāng)這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。運用市場法評估時，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或類似房地產(chǎn)的交易案例，選用交易案例時應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重點分析投資性房地產(chǎn)的實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件。具體講運用市場法的調(diào)整因素主要包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約等條件。對于收益法的應(yīng)用，應(yīng)著重注意評估對象資產(chǎn)范圍與租金收入內(nèi)涵的匹配，租金收入與成本項目的匹配，合理確定凈收益，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限；收益法所適用的折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)合理，應(yīng)當(dāng)反映評估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報水平和評估對象的特定風(fēng)險。

5.資產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)應(yīng)有其相應(yīng)獨立性，并建立高度的誠信機(jī)制

評估機(jī)構(gòu)的獨立性和誠信對評估結(jié)果的可信度影響重大。在實務(wù)中香港、臺灣上市公司需要在大陸的子公司提供房地產(chǎn)評估報告，大陸的某些機(jī)構(gòu)或個人反而不認(rèn)可自己方面評估公司出具的評估報告，這就涉及到我們的評估機(jī)構(gòu)對內(nèi)對外誠信問題。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立高度的誠信機(jī)制，評估從業(yè)人員要有實事求是的態(tài)度，嚴(yán)格按照評估程序，廣泛搜集國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實際搜集資料，根據(jù)科學(xué)的方法，認(rèn)真地進(jìn)行核實、研究、分析判斷，最終得出經(jīng)得起推敲的評估結(jié)果。獨立性是資產(chǎn)評估服務(wù)的基本特征。評估機(jī)構(gòu)和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。

6.完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，構(gòu)建公正透明的估價平臺

要想取得投資性房地產(chǎn)的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環(huán)境，因此構(gòu)建透明的、監(jiān)督機(jī)制完善的房地產(chǎn)市場對公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)上的推廣意義重大。加速市場化的進(jìn)程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場限定規(guī)則。中國證監(jiān)會會計部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則監(jiān)管報告》顯示，從投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報告確定公允價值。由以上數(shù)據(jù)可見，我國上市公司在確定投資性房地產(chǎn)公允價值時，多數(shù)均采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格，因此資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是否能提供公正的評估價格就顯得十分重要。因此國家應(yīng)逐步完善公允價值審計制度，加強(qiáng)對公允價值計量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產(chǎn)的評估與企業(yè)財務(wù)報告的審計不能由相同的會計師事務(wù)所來完成，通過互相監(jiān)督，來保證財務(wù)報告的真實可靠，以滿足財務(wù)報告使用者的需要。

7.提高會計職業(yè)判斷能力

公允價值模式更多依賴于職業(yè)人員的分析判斷，所以計量準(zhǔn)確程度取決于職業(yè)人員的專業(yè)水平。由于我國會計人員的素質(zhì)不高，這將在很大程度上影響到采用公允價值計量的實施效果。因此，運用公允價值計量屬性呼喚進(jìn)一步加強(qiáng)對會計人員的教育。包括加強(qiáng)會計職業(yè)素質(zhì)教育和會計職業(yè)道德教育。隨著公允價值計量屬性的逐漸引入，一方面需要不斷加深與拓展會計人員的繼續(xù)教育的內(nèi)容，盡快提高會計人員的專業(yè)水平和職業(yè)技能，鼓勵他們汲取新的相關(guān)專業(yè)知識，培養(yǎng)他們的公允價值觀念，必要時可以考慮聘請有經(jīng)驗的國外專家提供培訓(xùn)支持，幫助我國會計人員和監(jiān)管人員實施具體操作；另一方面會計職業(yè)道德是實施公允價值計量的內(nèi)在支撐。企業(yè)在加強(qiáng)從業(yè)人員的知識水平時還應(yīng)加強(qiáng)會計人員的誠信教育，培養(yǎng)會計人員保持職業(yè)良知，強(qiáng)化會計人員職業(yè)道德教育。禁止濫用資產(chǎn)負(fù)債表，防止為他人所用；只有將客觀公允原則轉(zhuǎn)化為會計從業(yè)者的基本理念，才能保證會計人員在具體運用公允價值計量時自我約束，不出偏差。

參考文獻(xiàn)

[1]王文芳.淺析新形勢下企業(yè)投資性房地產(chǎn)評估方法[J].財稅縱橫,2009(3).

第4篇：房地產(chǎn)評估管理辦法范文

為實施《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（以下簡稱辦法），現(xiàn)就有關(guān)部門通知如下：

一、下列范圍內(nèi)的房地產(chǎn)抵押由房地產(chǎn)管理局管理：

1.以已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的；

2.以城近郊區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的房屋設(shè)定抵押權(quán)的；

3.以國有土地上期得權(quán)益的房屋設(shè)定抵押權(quán)的。

二、房地產(chǎn)抵押按下列情況分別到市或區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理登記：

1.外國企業(yè)、其它組織和個人；外商投資企業(yè)；軍隊以其房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的；購買人以其購買的外銷商品房或《外銷商品房預(yù)售契約》進(jìn)行抵押的；到市房地產(chǎn)管理局辦理登記。

2.企業(yè)、其它組織和個人以其房地產(chǎn)或期得權(quán)益房屋進(jìn)行抵押的；由房地產(chǎn)所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局辦理登記。

三、申請辦理房地產(chǎn)抵押登記，除須提交《辦法》第十八條規(guī)定的證件外，還應(yīng)提交下列文件：

1.上級權(quán)力機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)其以房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的證明。

2.外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書復(fù)印件。

3.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。

4.有效的房地產(chǎn)評估報告。

5.抵押房地產(chǎn)保險單復(fù)印件。

6.以出租房屋作抵押的，還須提交有租賃期限的《房屋租賃契約》影印件。

四、房地產(chǎn)抵押登記日期以收到全部證件之日為準(zhǔn)。

五、產(chǎn)權(quán)管理部門對房地產(chǎn)抵押合同等文件及抵押物進(jìn)行審核無誤的，須在抵押人所持國有土地使用證、房屋所有權(quán)證、《商品房預(yù)售契約》上注記抵押登記情況，加蓋房地產(chǎn)抵押專用章。以國有土地使用權(quán)或房屋進(jìn)行抵押的，自登記日起30日內(nèi)向抵押權(quán)人頒發(fā)《他項權(quán)利執(zhí)照》。

六、房地產(chǎn)抵押變更登記1.抵押期間房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更的，當(dāng)事人應(yīng)自轉(zhuǎn)移變更之日起30日內(nèi)，持抵押權(quán)人同意其轉(zhuǎn)移變更的證明文件，到原登記部門辦理轉(zhuǎn)移或變更登記。

2.房地產(chǎn)抵押權(quán)人發(fā)生變更的，當(dāng)事人應(yīng)自變更之日起30日內(nèi)，持抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到原登記部門辦理變更登記。

3.抵押房地產(chǎn)被處分后，原抵押當(dāng)事人應(yīng)自處分之日起15日內(nèi)，到原登記部門辦理注銷登記。

七、《他項權(quán)利執(zhí)照》遺失，抵押權(quán)人應(yīng)向登記部門書面報失，并在《北京日報》上聲明作廢，登記部門于登報聲明30日后，補(bǔ)發(fā)《他項權(quán)利執(zhí)照》。

八、房地產(chǎn)拍買機(jī)構(gòu)，由市房地產(chǎn)管理局指定。

九、處分房地產(chǎn)，須補(bǔ)交地價款的，均按1993年北京市人民政府第6號令的有關(guān)規(guī)定辦理；買賣過戶手續(xù)按京政發(fā)（1988第82號文件）的有關(guān)規(guī)定辦理。

第5篇：房地產(chǎn)評估管理辦法范文

一、指導(dǎo)思想和任務(wù)目標(biāo)

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅持依法治稅、科技管稅理念，做到各項稅收應(yīng)收盡收。按照“總體設(shè)計，分步實施”的原則，實現(xiàn)三個目標(biāo)：

一是建立存量房交易申報價格計算機(jī)評估系統(tǒng)，科學(xué)客觀地評估各類存量房交易計稅價格，從年7月1日起，在全區(qū)范圍內(nèi)實施存量房交易評估納稅。

二是建立地稅部門存量房信息庫，實現(xiàn)稅源信息動態(tài)管理，提高房地產(chǎn)行業(yè)各項稅收征管水平。

三是逐步完善存量房評估技術(shù)，積累工作經(jīng)驗，建立專業(yè)人員儲備庫，提高房地產(chǎn)行業(yè)各項稅收征管水平，同時，為房地產(chǎn)稅收改革提供理論和實踐參考。

二、工作原則

（一）合法原則。存量房交易納稅評估應(yīng)按國家法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。所依據(jù)的數(shù)據(jù)、資料和工作方式、方法必須合法。

（二）公平原則。存量房交易納稅評估的標(biāo)準(zhǔn)、評估的時點要保持一致，確保結(jié)果客觀公正。

（三）效率原則。堅持存量房交易納稅評估與現(xiàn)代化技術(shù)手段相結(jié)合，完善評估技術(shù)指標(biāo)體系，優(yōu)化評估軟件系統(tǒng)。依托地稅數(shù)據(jù)大集中系統(tǒng)，簡便快捷地進(jìn)行存量房交易納稅批量評估。

三、工作內(nèi)容

開展存量房交易納稅評估工作是按照房地產(chǎn)估價原理，在測算房地產(chǎn)基準(zhǔn)價格和價格影響因素修正系數(shù)的基礎(chǔ)上，開發(fā)評估軟件，通過建立房地產(chǎn)批量估價數(shù)學(xué)模型，量化影響房屋價格的特征因素，與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)比較評出房地產(chǎn)價值。用評估結(jié)果與納稅人申報價格相比較，納稅人申報價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，以評估結(jié)果作為計稅依據(jù)，征收存量房交易環(huán)節(jié)各項稅收。

四、實施范圍和對象

常德市區(qū)轄區(qū)所有房地產(chǎn)。目前第一步信息采集范圍和對象為武陵鎮(zhèn)范圍內(nèi)已辦理房產(chǎn)證、土地證的所有房地產(chǎn)。以后逐步推開到轄區(qū)內(nèi)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)場范圍內(nèi)的所有房地產(chǎn)。

五、工作措施和步驟

存量房交易納稅評估工作分步實施，具體安排如下：

做好前期準(zhǔn)備工作。

由區(qū)財政局、區(qū)稅務(wù)局、區(qū)房管局、區(qū)國土資源局、區(qū)住建局、區(qū)民政局等部門以及大專院校、評估機(jī)構(gòu)的專業(yè)人士組成的評估專家組，負(fù)責(zé)工作技術(shù)指導(dǎo)和爭議裁定。組織相關(guān)人員到有關(guān)試點地區(qū)學(xué)習(xí)，邀請專家學(xué)者舉辦培訓(xùn)班，講授房地產(chǎn)評估方法和相關(guān)業(yè)務(wù)知識，讓基層財稅干部盡快掌握存量房交易納稅評估的基礎(chǔ)知識、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)采集和估價技術(shù)。

此項工作由區(qū)地稅局在年5月10日前完成。

（二）確定評稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及方法，采集相關(guān)數(shù)據(jù)并審核、錄入。

1．確定評稅標(biāo)準(zhǔn)及方法。在評估專家組的指導(dǎo)下，確定評稅的有關(guān)要素，研究制定可行辦法，聘請專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，認(rèn)真開展本轄區(qū)房地產(chǎn)市場以及影響房地產(chǎn)價格的情況調(diào)查。具體調(diào)查內(nèi)容包括：轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況；房地產(chǎn)分布特點和規(guī)律；提出分區(qū)域、分地段、分樓盤詳細(xì)的存量房價格基準(zhǔn)。對于存量房價格基準(zhǔn)，組織相關(guān)單位評審?fù)ㄟ^后，作為評稅的參照價格，并建立價格修正機(jī)制，隨著市場行情變化，每半年修訂一次，實行信息的動態(tài)管理。

2．采集相關(guān)數(shù)據(jù)并審核錄入。按照統(tǒng)一要求，運用評稅方法確定收集數(shù)據(jù)項目，按類別編制表格，各成員單位組織信息普查，獲取評稅所需基礎(chǔ)指標(biāo)數(shù)據(jù)。對從國土資源、房管等部門和現(xiàn)場采集獲取的個案房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，進(jìn)行嚴(yán)格審核，審核未通過的數(shù)據(jù)及時進(jìn)行補(bǔ)充采集。所采集的資料審核通過后，集中組織力量邊復(fù)審、邊錄入，以確保錄入數(shù)據(jù)的完整、準(zhǔn)確。同時，構(gòu)建完整有效的數(shù)據(jù)平臺，逐步實現(xiàn)部門之間的信息共享，形成房地產(chǎn)稅源信息的動態(tài)監(jiān)控管理。

此項工作由區(qū)財政局、區(qū)地稅局、區(qū)住建局、市規(guī)劃局分局、區(qū)國土資源局、區(qū)房管局、武陵鎮(zhèn)政府等單位共同參與，在年5月底完成。

（三）制定征管辦法，建立評稅結(jié)果爭議處理機(jī)制。

制定區(qū)存量房交易稅收征收管理辦法和評稅結(jié)果爭議處理辦法。建立爭議處理機(jī)制，按照公平、簡便、有效化解征納矛盾的原則，在現(xiàn)行法律框架下，由區(qū)財政局、區(qū)地稅局、區(qū)住建局、市規(guī)劃局分局、區(qū)國土資源局、區(qū)房管局、區(qū)民政局等單位組成爭議裁定小組，受理納稅人的異議申請，及時處理爭議。

此項工作由區(qū)財政局、區(qū)地稅局、區(qū)國土資源局、區(qū)房管局、區(qū)住建局等單位共同參與，在年5月底前完成。

（四）實施評估軟件系統(tǒng)本地化。

按照本地區(qū)確定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以省地稅局通用軟件為基礎(chǔ)，結(jié)合我區(qū)實際進(jìn)行本地化改造，對軟件的功能設(shè)置、基準(zhǔn)價格和指標(biāo)、公式和參數(shù)等進(jìn)行本地化修正，使房地產(chǎn)評估結(jié)果符合本地市場價格。

此項工作由區(qū)地稅局在年5月底前完成。

（五）評稅軟件試運行。

將評估技術(shù)應(yīng)用于存量房交易稅收征收全過程，實施批量模擬評稅，并與地稅大集中系統(tǒng)實現(xiàn)無縫對接及上線運行，通過試運行檢驗評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

此項工作由區(qū)地稅局在年6月底前完成。

（六）實施評稅。

實施工作階段(年7月1日開始)。著重抓好兩個方面的工作：

一是抓好評稅工作的啟動。制定存量房交易納稅評估運行方案和應(yīng)急預(yù)案。從年7月1日開始，正式實施評稅工作。運用本地化的評估軟件，評估存量房交易計稅價格，納稅人申報價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，以評估結(jié)果作為計稅依據(jù)，征收存量房交易環(huán)節(jié)各項稅收。

二是抓好動態(tài)調(diào)整參數(shù)和日常維護(hù)（長期）。既要分析評估結(jié)果與市場價格水平的偏離原因，調(diào)整基準(zhǔn)價格及價格影響因素修正系數(shù)，又要根據(jù)城市發(fā)展情況和國家宏觀政策變化，對標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價格進(jìn)行整體調(diào)整、區(qū)域調(diào)整和個案調(diào)整。還要定期與有關(guān)信息技術(shù)管理部門溝通，及時反映和解決軟件運行中的技術(shù)問題，做好評估軟件和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫的日常維護(hù)。

六、組織保障

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。

成立區(qū)存量房交易納稅評估工作領(lǐng)導(dǎo)小組，區(qū)政府常務(wù)副區(qū)長任組長，相關(guān)單位負(fù)責(zé)人為成員。區(qū)政府辦負(fù)責(zé)此項工作的指導(dǎo)，組織召開部門聯(lián)系會議和部門例會，通報工作進(jìn)展情況，協(xié)調(diào)解決工作中的問題。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，由區(qū)地稅局副局長龔宏英兼任辦公室主任，辦公地點設(shè)區(qū)地稅局，辦公室負(fù)責(zé)全區(qū)存量房交易納稅評估工作的具體組織實施。

（二）明確部門責(zé)任。

各成員單位要明確職責(zé)，相互配合。

1．區(qū)財政局負(fù)責(zé)安排工作經(jīng)費，建立專項資金預(yù)算和管理制度。

2．區(qū)地稅局負(fù)責(zé)提出存量房交易納稅評估工作方案并組織實施，搞好存量房交易納稅評估的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、輔導(dǎo)等；組織評稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和評稅軟件本地化修正，實施數(shù)據(jù)指標(biāo)的采集、審核、錄入和評稅的具體日常工作；針對新形勢、新問題撰寫專題報告，提出建議和措施。

3．區(qū)國土資源局負(fù)責(zé)完善現(xiàn)有基準(zhǔn)地價體系，提供本區(qū)最新基準(zhǔn)地價體系成果、現(xiàn)有土地價格指數(shù)方面的資料和實際土地交易案例，指導(dǎo)制定和頒布土地價格指數(shù)。

4．區(qū)房管局負(fù)責(zé)提供房產(chǎn)登記時的有關(guān)信息、房屋信息化管理方面的成果(電子地圖的應(yīng)用)以及本區(qū)房地產(chǎn)分布的情況、特點與價值規(guī)律方面的資料;提供新建房、二手房屋交易案例信息和市場掛牌交易數(shù)據(jù);幫助建立評稅所需的可比實例數(shù)據(jù)庫與標(biāo)準(zhǔn)房價格數(shù)據(jù)庫;提供房產(chǎn)交易價格指數(shù)方面的資料。

5．區(qū)住建局負(fù)責(zé)提供現(xiàn)有的工程造價資料，結(jié)合實地調(diào)查數(shù)據(jù)，指導(dǎo)和幫助編制本地房產(chǎn)分類及分類房產(chǎn)建安造參考表;提供現(xiàn)有的間接費用資料，結(jié)合實地調(diào)查報告，指導(dǎo)編制本地分類房產(chǎn)建安造價間接費用比率表。

6．市規(guī)劃局分局負(fù)責(zé)提供各規(guī)劃小區(qū)容積率的資料和查詢服務(wù)；提供建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格信息。

7．區(qū)民政局負(fù)責(zé)提供房地產(chǎn)地址信息。

8．武陵鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)行政區(qū)內(nèi)居委會、小區(qū)

第6篇：房地產(chǎn)評估管理辦法范文

關(guān) 鍵 詞：房地產(chǎn)房地產(chǎn)估計估價現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展為房地產(chǎn)估價行業(yè)自身發(fā)展提供了廣闊的市場空間，同時對估價提出了更高的要求，但是從現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，估價的發(fā)展不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的要求，因此還存在一些問題和不足，現(xiàn)就這些問題做如下分析：

1、管理體系交叉，不利于估價行業(yè)的發(fā)展

從我國目前管理體制來看，估價業(yè)有房地產(chǎn)估價、土地估價和資產(chǎn)估價，且主要分屬于建設(shè)部、國土資源部和國有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的估價人員也分為房地產(chǎn)估價師、土地估價師和資產(chǎn)估價師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。這樣限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰，不利于估價行業(yè)的發(fā)展。

同時房地產(chǎn)估價收益頗豐，由于利益的驅(qū)動，對這一市場和業(yè)務(wù)行使管理或施加影響的政府職能部門很多，房地產(chǎn)管理部門、國家管理部門、土地管理部門“三巨頭”各自為政。還有的形容是“四駕馬車”，即再加上物價管理部門。由于金融部門對房地產(chǎn)估價干預(yù)和壟斷的力度也越來越大，因此實際形成了“五馬分尸”的局面。這五個部門在管理上各施其政，在政策上各行其是，無法形成統(tǒng)一的法規(guī)規(guī)定、管理制度，把完整的房地產(chǎn)估價市場和業(yè)務(wù)管理分割的七零八落，無法實施系統(tǒng)的規(guī)范化管理，使得估價機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員無所適從。

2、估價人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

我國的房地產(chǎn)估價實行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)估價起步較晚、考試頻率低等原因，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)估價師考試不能體現(xiàn)估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。

3、房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量令人擔(dān)憂

當(dāng)前各估價機(jī)構(gòu)的估價人員主要包括兩類：一是從業(yè)的注冊估價師和估價人員；二是非專職的注冊估價師。自從房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)脫鉤改制成為合伙制企業(yè)后，正式注冊的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價師大多成了估價機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)或合伙人，他們主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，真正做估價的是那些根本沒有估價師資格也談不到估價經(jīng)歷的人。這些人員多數(shù)對于房地產(chǎn)估價操作是一知半解，對于各項指標(biāo)、數(shù)據(jù)只知其然不知其所以然，只簡單地、機(jī)械地套用，在估價報告模板上修修改改，房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量令人擔(dān)憂。

4、中介機(jī)構(gòu)不按核準(zhǔn)的資質(zhì)和范圍執(zhí)業(yè)

客戶一般只注意估價機(jī)構(gòu)有沒有估價資質(zhì)，但對估價資質(zhì)如何分級及其意義卻不甚了解和關(guān)注，這一方面是我們的宣傳工作做得不夠，另一方面的一個主要的原因就是我們將估價資質(zhì)種類、級別和執(zhí)業(yè)范圍劃分得太細(xì)，并且這些劃分缺少充分的科學(xué)依據(jù)，超出了一般客戶的認(rèn)知程度(絕非指客戶弱智)。在客戶需要服務(wù)時，不需要對律師事務(wù)所作較多的了解，而是注重所選律師的級別和業(yè)務(wù)能力。而在房地產(chǎn)估價中，客戶則需仔細(xì)了解有關(guān)的業(yè)務(wù)主管部門，否則就可能費時費財還辦不了事。有時即使機(jī)構(gòu)資質(zhì)符合條件，但由于主管部門的關(guān)系，而使下一步工作開展艱難。這些情況往往是多數(shù)客戶不可理解也無法充分理解的。當(dāng)然，有人會說房地產(chǎn)具有地域性而不同于其它行業(yè)，就同一資質(zhì)級別而言不宜再對執(zhí)業(yè)范圍細(xì)分。我們將估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)人為地復(fù)雜化，并沒有得到預(yù)想的效果，倒是造成了估價市場的混亂，造成了估價機(jī)構(gòu)大量超資質(zhì)、超業(yè)務(wù)范圍執(zhí)業(yè)。

5、自律不夠

（1）行業(yè)自律不夠

國外房地產(chǎn)估價一般是依靠估價師協(xié)會管理，一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會有較強(qiáng)的吸引力：一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強(qiáng)的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價師學(xué)會，但這個行業(yè)學(xué)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位，還沒有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學(xué)會，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。

（2）法人自律不夠

現(xiàn)階段我國估價機(jī)構(gòu)的性質(zhì)模糊不清，表面上看是獨立運作，實際上只是各有關(guān)行政部門的附屬物，沒有成為自主經(jīng)營的法人實體和中介組織，濃厚的行政色彩使這些估價所的估價行為變成行政行為，因此估價水平的高低和估價報告的優(yōu)劣難以與估價所及估價人員掛鉤。雖然有關(guān)法規(guī)規(guī)定“估價機(jī)構(gòu)違反有關(guān)法律法規(guī)和職業(yè)道德，情節(jié)嚴(yán)重的取消其估價資格”，“在估價活動中因違法違紀(jì)或嚴(yán)重失誤造成的經(jīng)濟(jì)損失，估價機(jī)構(gòu)和估價師都應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，”但由于沒有保障機(jī)制，加上有些估價所有管理權(quán)，委托人即使吃了苦頭也不敢吭聲，因此這些條款形同虛設(shè)，有些估價機(jī)構(gòu)和估價人員在業(yè)務(wù)活動中就無所顧忌不需自律。

6、制約力不夠

對房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī)，因此評估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個遵循的規(guī)則，全憑個人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。筆者曾親眼看到有的評估報告其評估價值即為財務(wù)報表的帳面值，有的標(biāo)的權(quán)屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程，令人啼笑皆非。有些機(jī)構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣評估機(jī)構(gòu)的資格（即為沒有資格的機(jī)構(gòu)或人員所做的評估報告蓋章收費），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行為沒有評判的依據(jù)，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業(yè)的發(fā)展。

目前，房地產(chǎn)估價行業(yè)運行情況已經(jīng)逐漸進(jìn)入良性循環(huán)的軌道。加入WTO 后，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)的市場的開放，房地產(chǎn)評估行業(yè)面對的國際、國內(nèi)的競爭和挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻。我國房地產(chǎn)估價行業(yè)只有從現(xiàn)在起就直面自身的不足，提高管理優(yōu)勢專業(yè)優(yōu)勢，人才優(yōu)勢，樹立行業(yè)品牌，迅速提高自己的市場競爭力，才能在無情的激烈市場競爭中取勝。

參 考 文 獻(xiàn)：

1 李安明;我國房地產(chǎn)估價業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢[J];中國房地產(chǎn);2001年07期

第7篇：房地產(chǎn)評估管理辦法范文

【章名】第一章總則

第一條為規(guī)范城市房地產(chǎn)交易行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章和國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條在本省城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)交易管理，應(yīng)遵守本條例。

職工按房改政策和國家優(yōu)惠政策購買的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、安居房和解困房的上市交易，按照省政府《**省職工所購公有住房上市交易管理暫行辦法》執(zhí)行。

第三條本條例所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第四條省人民政府建設(shè)行政主管部門、土地行政主管部門依照省人民政府規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)工作。

房地產(chǎn)交易應(yīng)簡化程序，規(guī)范行為，方便當(dāng)事人，提高工作效率，降低行政成本。由省人民政府確定，市、縣人民政府應(yīng)由一個部門或一個機(jī)構(gòu)統(tǒng)一負(fù)責(zé)城市房地產(chǎn)交易管理工作，制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，并依照有關(guān)法律規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

第五條市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門的主要職責(zé)是：

（一）貫徹實施房地產(chǎn)交易法律、法規(guī)；

（二）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易審核、登記；

（三）核查交易標(biāo)的物的價值；

（四）核發(fā)商品房預(yù)售許可證書；

（五）負(fù)責(zé)依法查處房地產(chǎn)交易活動中的違法行為；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六條房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平和誠實信用的原則，交易雙方應(yīng)遵守國家法律、法規(guī)和政策，并簽訂書面交易合同。

禁止非法交易房地產(chǎn)。

第七條國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。房地產(chǎn)評估的具體辦法，由省人民政府另行規(guī)定。

第八條房地產(chǎn)交易價格除國家另有規(guī)定外，由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定，并向市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門如實申報，不得瞞報或作不實的申報。

負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門認(rèn)為申報的成交價過低的，可以委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估結(jié)果應(yīng)經(jīng)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門確認(rèn)。

第九條房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)按負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門確認(rèn)的評估價格，依法繳納稅金或土地收益。

第十條房地產(chǎn)交易當(dāng)事人可以委托人交易。委托應(yīng)當(dāng)出具授權(quán)委托書，明確權(quán)限。

第十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時，應(yīng)當(dāng)向市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門申請房地產(chǎn)變更登記。

第十二條任何單位和個人都有權(quán)向有關(guān)單位檢舉揭發(fā)房地產(chǎn)交易中的違法行為。對舉報有功的，由市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門給予獎勵。

【章名】第二章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第十三條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、交換、贈與、繼承或其他合法方式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式是指：

（一）以房地產(chǎn)抵債；

（二）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（三）企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的除外。

第十四條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。同一房屋分割轉(zhuǎn)讓的，房屋所有人占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

第十五條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第十六條轉(zhuǎn)讓已出租的房地產(chǎn)，須提前90日書面通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)；如受讓人為非承租人，出租人應(yīng)當(dāng)告知受讓方出租事宜，原租賃合同繼續(xù)有效。

第十七條經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售商品房的，開發(fā)企業(yè)和承購人須簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)到商品房所在地市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門登記備案。

第十八條商品房預(yù)購人將預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的，由轉(zhuǎn)讓雙方憑已備案的商品房預(yù)售合同到所在地市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門辦理轉(zhuǎn)讓變更登記。

預(yù)售當(dāng)事人不得自行變更商品房預(yù)售合同或發(fā)票上的姓名或名稱。

第十九條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

（一）當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)證書、當(dāng)事人的身份證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房屋所在地的負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門提出申請，申報成交價格。

（二）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門應(yīng)對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，核實房地產(chǎn)成交價格，并現(xiàn)場查勘。對符合條件的，自當(dāng)事人申請之日起30日內(nèi)辦理過戶登記，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書；對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)在20日內(nèi)書面答復(fù)當(dāng)事人。

【章名】第三章房地產(chǎn)抵押

第二十條房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣、變賣（含折價）所得的價款優(yōu)先受償。

第二十一條下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

（一）權(quán)屬有爭議或未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)；

（二）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；

（三）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

（五）以劃撥方式取得的尚未建有地上房屋及其他附屬物的土地使用權(quán)；

（六）被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)；

（七）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

第二十二條國家實行房地產(chǎn)抵押登記制度，房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。

抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。抵押合同終止時，當(dāng)事人應(yīng)到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。

第二十三條辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；

（二）抵押登記申請書；

（三）抵押合同；

（四）房地產(chǎn)權(quán)屬證書，未竣工或未交付使用的房地產(chǎn)除外；

（五）以預(yù)購商品房貸款抵押的，須提交生效的商品房預(yù)購合同；

（六）以在建工程抵押的，須提交國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（七）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；

（八）可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；

（九）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

第二十四條抵押登記部門應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進(jìn)行復(fù)核。凡權(quán)屬清楚、證明材料合法、齊全的，應(yīng)當(dāng)自受理登記之日起15日內(nèi)作出準(zhǔn)予登記的書面答復(fù)。

第二十五條因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。

第二十六條有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)；

（一）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；

（二）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；

（四）抵押人違反抵押合同規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；

（五）抵押合同約定的其他情況。

第二十七條有本條例第二十六條規(guī)定情況之一的，經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或向人民法院提訟。

第二十八條處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：

（一）支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；

（二）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；

（三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；

（四）賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損失；

（五）剩余金額交還抵押人。

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行處分時，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償，法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。

處分抵押的房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)、違約金、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。

【章名】第四章房屋租賃

第二十九條房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋及其附屬設(shè)施出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十條下列房屋不得出租：

（一）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（二）共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的；

（三）經(jīng)鑒定屬于危險房屋的；

（四）已抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。

第三十一條房屋租賃，當(dāng)事人雙方應(yīng)自租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)證書、當(dāng)事人身份證明和租賃合同等文件到市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門辦理登記備案手續(xù)。繳納有關(guān)稅金，領(lǐng)取《房屋租賃證》。

第三十二條承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同；造成出租人損失的，出租人有權(quán)要求承租人賠償：

（一）利用房屋進(jìn)行非法活動的；

（二）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的；

（三）擅自將房屋轉(zhuǎn)租的；

（四）不按合同約定繳納租金的。

第三十三條出租人有下列行為之一的，承租人有權(quán)解除租賃合同：

（一）出租人未按合同約定的時間向承租人提供房屋的；

（二）出租人向承租人收取租金以外的其他費用的；

（三）出租人妨礙承租人正常合理使用房屋；

（四）出租人沒有按合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)檢查、維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全的。

第三十四條承租人在征得出租人同意的情況下，可以轉(zhuǎn)租租用的房屋。房屋轉(zhuǎn)租的期限，不得超過原租賃合同剩余的期限。房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)租合同，并按本條例的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

【章名】第五章法律責(zé)任

第三十五條違反本條例第十九條、第二十二條、第三十一條規(guī)定未辦理登記手續(xù)的，由市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門責(zé)令限期予以補(bǔ)辦，并及時通知同級稅務(wù)機(jī)關(guān)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)查實，房地產(chǎn)交易當(dāng)事人偷稅、逃稅的，按照稅收法律、法規(guī)處理。

第三十六條擅自預(yù)售商品房的，由市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門責(zé)令其限期補(bǔ)辦預(yù)售許可手續(xù)；不符合條件預(yù)售的，責(zé)令其向購房者退還預(yù)售款，按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款。

第三十七條妨礙負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易管理部門的工作人員執(zhí)行公務(wù)，擾亂房地產(chǎn)交易市場秩序的，由公安機(jī)關(guān)按《治安管理處罰條例》處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條當(dāng)事人對處罰決定不服的，可以依法申請復(fù)議或提訟。

第三十九條負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易管理部門的工作人員、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利、索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

【章名】第六章附則

第四十條市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全固定的房地產(chǎn)交易場所。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門進(jìn)駐房地產(chǎn)交易場所，實行“一站式”服務(wù)，接受社會監(jiān)督，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

第四十一條房地產(chǎn)交易收費應(yīng)當(dāng)按國家和省有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)收取。未向當(dāng)事人提供交易服務(wù)的，不得收取任何費用。

第8篇：房地產(chǎn)評估管理辦法范文

一、中介服務(wù)內(nèi)容

區(qū)中介服務(wù)內(nèi)容主要包括財務(wù)審計、土地評估、資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、拆遷評估（含房產(chǎn)、土地及設(shè)備等）、拆舊評估、工程審計、工程監(jiān)理、招標(biāo)、工程設(shè)計、專項設(shè)計、工程勘察、工程檢測、資產(chǎn)拍賣和可行性研究、環(huán)評報告等方面。

二、管理基本原則

（一）引入競爭機(jī)制。中介機(jī)構(gòu)實行準(zhǔn)入制，按照“信譽(yù)優(yōu)良、收費合理、服務(wù)規(guī)范、工作高效”的原則，擇優(yōu)確定入圍名單，統(tǒng)一計費標(biāo)準(zhǔn)，提高資金效益。

（二）擇優(yōu)選定中介。中介業(yè)務(wù)委托時，主管部門應(yīng)在區(qū)中介機(jī)構(gòu)備案準(zhǔn)入名單范圍內(nèi)，依據(jù)執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗和執(zhí)業(yè)質(zhì)量，公平合理選擇中介機(jī)構(gòu)。

（三）嚴(yán)格費用標(biāo)準(zhǔn)。各主管部門與選定的中介機(jī)構(gòu)談判時，要在確保服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)期限的前提下，盡可能壓降各類中介業(yè)務(wù)費用支出，節(jié)約財政資金。

（四）規(guī)范操作程序。中介業(yè)務(wù)開展時，必須遵循“先簽訂合同、后開展工作”的原則，在業(yè)務(wù)開展前必須先簽訂合同，合同應(yīng)明確服務(wù)要求、履行期限、計費標(biāo)準(zhǔn)等主要內(nèi)容。

三、備案準(zhǔn)入辦法

（一）申請入圍。愿意接受區(qū)中介服務(wù)管理和計費標(biāo)準(zhǔn)的中介機(jī)構(gòu)，向區(qū)提供有效的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、資質(zhì)（資信）證明及年度財務(wù)審計報告等證明材料（復(fù)印件）和承諾書。

（二）審核確定。區(qū)紀(jì)工委、財政部門會同有關(guān)方面負(fù)責(zé)對中介機(jī)構(gòu)提供的證明材料和承諾書進(jìn)行審核，擇優(yōu)確定入圍中介機(jī)構(gòu)，并根據(jù)服務(wù)質(zhì)量等情況定期調(diào)整備案準(zhǔn)入名單。

（三）其他情形。按規(guī)定必須通過公開招投標(biāo)方式確定的中介服務(wù)，按招投標(biāo)管理辦法執(zhí)行；如遇特殊類型的中介服務(wù)，則根據(jù)實際情況商定。

四、中介服務(wù)計費

根據(jù)市政府《關(guān)于進(jìn)一步做好減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)工作的意見》等文件精神，結(jié)合區(qū)實際，現(xiàn)明確中介服務(wù)計費標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）財務(wù)審計：區(qū)的財務(wù)審計（包括年報審計）計費，以不超過市國資辦《關(guān)于委托中介機(jī)構(gòu)從事國資業(yè)務(wù)若干意見》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的25%進(jìn)行商談確定（詳見附件一）；如遇特殊情況的，實行“一事一議”。

（二）土地評估：區(qū)的土地評估（含抵押貸款評估，不包括拆遷評估）計費，以不超過原國家計委、國家土地局《關(guān)于土地價格評估收費的通知》（計價格〔1994〕2017號）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的25%進(jìn)行計算（詳見附件二）。

（三）資產(chǎn)評估：區(qū)的資產(chǎn)評估計費，以不超過市國資辦《關(guān)于中介機(jī)構(gòu)從事國資評估業(yè)務(wù)收費的補(bǔ)充意見》。

（四）房地產(chǎn)評估：區(qū)的房地產(chǎn)價格評估計費，以不超過省物價局、建設(shè)廳《關(guān)于印發(fā)〈省房地產(chǎn)中介服務(wù)收費管理辦法〉的通知》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)下限的25%進(jìn)行計算（詳見附件四）。

（五）拆遷評估：

1、個人住宅：區(qū)的個人住宅（含裝潢、附著物等）拆遷評估計費，按房屋面積12元/平方米（含考核獎金）進(jìn)行計算。

2、工業(yè)企業(yè)：區(qū)拆遷企業(yè)（小作坊）的房產(chǎn)（含裝潢、附著物等）評估計費，按企業(yè)房屋建筑面積10元/平方米進(jìn)行計算。

3、拆遷土地：區(qū)拆遷企業(yè)的土地評估計費，按原國家計委、國家土地局《關(guān)于土地價格評估收費的通知》（計價格〔1994〕2017號）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的35%進(jìn)行計算（詳見附件二）。

4、機(jī)械設(shè)備：區(qū)的拆遷企業(yè)機(jī)械設(shè)備評估計費，按市國資辦《關(guān)于中介機(jī)構(gòu)從事國資評估業(yè)務(wù)收費的補(bǔ)充意見》（澄國資發(fā)〔2011〕34號）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%進(jìn)行計算（詳見附件三）。

5、其他方面：根據(jù)實際情況，拆遷中的其他中介業(yè)務(wù)計費，以不超過相應(yīng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%進(jìn)行商定。

（六）拆舊評估：區(qū)的拆舊評估計費，按照市國資辦《關(guān)于中介機(jī)構(gòu)從事國資評估業(yè)務(wù)收費的補(bǔ)充意見》（澄國資發(fā)〔2011〕34號）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算（詳見附件三）。

（七）工程審計：對于建設(shè)項目的工程審計和造價咨詢，按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算：

1、預(yù)算審計：按照核減額的2%進(jìn)行計算。

2、預(yù)算包干審計：按照核減額的4%進(jìn)行計算。

3、標(biāo)底審計：按照送審工程造價的0.05%進(jìn)行計算。

4、結(jié)算審計：初審按照核減額的4%進(jìn)行計算，復(fù)審按照核減額的6%進(jìn)行計算。

5、工程跟蹤審計：區(qū)的一般工程跟蹤審計計費，按省物價局、建設(shè)廳《關(guān)于印發(fā)〈省建設(shè)工程造價咨詢服務(wù)收費管理辦法〉的通知》（蘇價服〔2004〕483號）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的30%進(jìn)行計算；區(qū)的安置房跟蹤審計計費，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的50%進(jìn)行計算（詳見附件五）。

6、造價咨詢服務(wù)收費在600元以下時，按600元進(jìn)行計算。

7、其他的工程造價咨詢服務(wù)計費，按上級規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的30%進(jìn)行計算。

（八）工程監(jiān)理：

1、計費金額在30萬元以下的工程監(jiān)理，按國家發(fā)改委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)〈建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定〉的通知》（發(fā)改價格〔2007〕670號）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的56%或工程投資總額的1.5~2.0%（視工程量大?。┻M(jìn)行計算（詳見附件六）。

2、計費金額在30萬元以上的工程監(jiān)理，按政府采購公開招標(biāo)的金額確定。

（九）招標(biāo)：

1、區(qū)的工程招標(biāo)計費，工程造價在5000萬元以下的工程項目，按省物價局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家計委關(guān)于印發(fā)〈招標(biāo)服務(wù)收費管理暫行辦法〉的通知》（蘇價服〔2003〕4號）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%進(jìn)行計算；工程造價在5000萬元至1億元的工程項目，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的60%進(jìn)行計算；工程造價在1億元以上的項目，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的50%進(jìn)行計算（詳見附件七）。

2、區(qū)的服務(wù)、貨物招標(biāo)計費，造價在200萬元以下的項目，按省物價局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家計委關(guān)于印發(fā)〈招標(biāo)服務(wù)收費管理暫行辦法〉的通知》（蘇價服〔2003〕4號）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算；造價在200萬元以上的項目，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%進(jìn)行計算。

3、工程、服務(wù)和貨物招標(biāo)中介服務(wù)，按上述計算標(biāo)準(zhǔn)計費金額在30萬元以上的，按照政府采購公開招標(biāo)的金額確定。

4、區(qū)的編制工程量清單和工程標(biāo)底服務(wù)計費，工程造價在500萬元以下的項目，按省物價局、建設(shè)廳《關(guān)于印發(fā)〈省建設(shè)工程造價咨詢服務(wù)收費管理辦法〉的通知》（蘇價服〔2004〕483號）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算；工程造價在500萬元以上的項目，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%進(jìn)行計算（詳見附件八）。

（十）工程設(shè)計：區(qū)的工程設(shè)計計費，以不超過原國家計委、建設(shè)部《關(guān)于〈工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定〉的通知》（計價格〔2002〕10號）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%進(jìn)行計算（詳見附件九）。

（十一）專項設(shè)計：區(qū)的景觀、綠化和管線等專項設(shè)計計費，根據(jù)不同情況會商確定。

（十二）工程勘察：區(qū)的工程勘察計費，以不超過原國家計委、建設(shè)部《關(guān)于〈工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定〉的通知》（計價格〔2002〕10號）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的50%進(jìn)行計算。

（十三）工程檢測：區(qū)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測和建筑材料試驗計費，以不超過省物價局、建設(shè)廳《關(guān)于核定〈省建設(shè)工程質(zhì)量檢測和建筑材料試驗收費標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》（蘇價服〔2001〕113號）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的80%進(jìn)行計算；第三方檢測按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算。

（十四）資產(chǎn)拍賣：區(qū)的公有資產(chǎn)拍賣傭金，以不超過委托拍賣資產(chǎn)成交總額的1%進(jìn)行計算（拍租業(yè)務(wù)傭金總額最高10萬元/標(biāo)的，拍賣業(yè)務(wù)傭金總額最高30萬元/筆）；特殊情況的，按照《拍賣法》規(guī)定及實際情況進(jìn)行談判確定。

（十五）其他方面：區(qū)的工程可行性研究、環(huán)評報告書編制和其他中介服務(wù)的計費，一方面本著節(jié)約節(jié)儉的原則，通過競爭性談判方式確定；另一方面也可按實事求是、節(jié)約節(jié)儉的原則進(jìn)行商定。

五、操作管理程序

（一）簽訂合同。由主管部門按照上述計費辦法與準(zhǔn)入名單范圍內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行商談計費、服務(wù)等主要事項，公平合理確定后報付款單位（財政局或投資公司等），由委托方、主管部門與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂合同（簽訂方式可以為一年一簽或一事一簽）。

（二）開展工作。中介業(yè)務(wù)開展時必須遵循合同中所明確的服務(wù)項目、履行期限、計費標(biāo)準(zhǔn)等要求，不得擅自變更或調(diào)整合同內(nèi)容。

（三）申請付款。中介服務(wù)行為全部完成后，由主管部門根據(jù)驗收考核情況和合同填制付款申請單，報付款單位。

（四）審核支付。經(jīng)付款單位審核后，根據(jù)資金情況按規(guī)定程序?qū)徟筠k理撥付。

六、其他工作要求

（一）高效服務(wù)。各中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)規(guī)定的管理辦法、操作程序和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并按照本意見確定的計費標(biāo)準(zhǔn)和簽訂的合同要求，保質(zhì)保量做好相應(yīng)中介服務(wù)；如發(fā)生服務(wù)質(zhì)量等問題的，則取消準(zhǔn)入資格。

（二）加強(qiáng)考核。各主管部門要根據(jù)各類中介服務(wù)的特點，制定相應(yīng)考核辦法，引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)規(guī)范程序、保證質(zhì)量、高效服務(wù)；如違反操作管理辦法、行業(yè)管理規(guī)定或發(fā)生未簽訂合同、超標(biāo)準(zhǔn)計費等情形的，一律不予辦理資金結(jié)算。

第9篇：房地產(chǎn)評估管理辦法范文

中國目前的評估機(jī)構(gòu)絕大部分是由政府部門組建并管理的，譬如國有資產(chǎn)、土地、建設(shè)、礦產(chǎn)資源、專利局等部門都成立了專門評估所管資產(chǎn)的評估機(jī)構(gòu)，直接參與評估業(yè)的管理，各自為政。所以1988年從財政部分離出來成立的原國家國有資產(chǎn)管理局長期陷入與各部委之間的權(quán)力斗爭，結(jié)果形成了資產(chǎn)評估業(yè)多頭管理、條塊分割的局面。1991年國務(wù)院頒布《國有資產(chǎn)評估辦法》后，各部門又了各自有關(guān)評估的部門文件，內(nèi)容多有矛盾，這種混亂狀態(tài)至今還沒有梳理清楚。整個評估業(yè)內(nèi)，除國有資產(chǎn)評估之外，還有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)資產(chǎn)評估、土地評估、房地產(chǎn)評估、專利評估等等。

1998年國家國有資產(chǎn)管理局在機(jī)構(gòu)改革中被撤銷，所屬職能機(jī)構(gòu)合為3個司并回財政部。同年，財政部項懷誠部長向國務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映了社會中介機(jī)構(gòu)多頭管理等等弊端，國務(wù)院于是成立了社會中介機(jī)構(gòu)清理整頓小組，并任命項懷誠為組長。至今這個小組仍設(shè)在中國注冊會計師協(xié)會內(nèi)。清理整頓的主要內(nèi)容是中介機(jī)構(gòu)的脫鉤改制和解決行業(yè)多頭管理的問題。1999年評估業(yè)機(jī)構(gòu)脫鉤改制后都改為有限責(zé)任公司制。

1998年底，當(dāng)時的評估業(yè)協(xié)會組織了一次聲勢浩大的行業(yè)檢查運動，這也是評估業(yè)發(fā)展十年中惟一一次的全面檢查。評協(xié)從全國各評估事務(wù)所抽調(diào)人員組成多個工作小組，令中央級別的評估機(jī)構(gòu)和地方上的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行互查，檢查工作底稿、評估報告歸檔情況、業(yè)務(wù)人員情況、公司管理情況，對每個事務(wù)所都作出檢查報告，并準(zhǔn)備通報表揚(yáng)和批評系列評估機(jī)構(gòu)，但在最后階段卻對檢查結(jié)果不了了之。

2000年，資產(chǎn)評估協(xié)會被正式并入中國注冊會計師協(xié)會，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局所屬的評估機(jī)構(gòu)5000多名評估師也被并入中注協(xié)，但對于土地、房地產(chǎn)評估的合并，遭到了國土資源部、建設(shè)部的強(qiáng)烈反對。

反對意見認(rèn)為：中介機(jī)構(gòu)的整頓工作應(yīng)由沒有利益關(guān)系的部委比如體改辦來牽頭，并指出在國外根本沒有資產(chǎn)評估這個行業(yè)，大部分是不動產(chǎn)評估，而且是完全不同于會計、審計的一個獨立行業(yè)。他們建議參照國外通行做法，成立統(tǒng)一的評估行業(yè)協(xié)會，下設(shè)土地評估、房地產(chǎn)評估、機(jī)器設(shè)備評估、珠寶評估等多個委員會進(jìn)行專業(yè)管理。

空白的準(zhǔn)則

雖然1993年中國資產(chǎn)評估協(xié)會已經(jīng)成立，并決定從政府直接管理向行業(yè)自律過渡。但時隔九年，資產(chǎn)評估業(yè)似乎還在這一緩慢的過渡當(dāng)中。直到2001年政府才發(fā)出了明確的信號，行政審批要向行業(yè)自律和市場監(jiān)管過渡。與此相適應(yīng)，評估管理辦法也應(yīng)由財政部等部門的行政法規(guī)轉(zhuǎn)變?yōu)樵u估準(zhǔn)則。

從1996年開始，原資產(chǎn)評估協(xié)會曾在北京連續(xù)召開兩次國際研討會，提出要制定評估準(zhǔn)則。1997年11月評估協(xié)會拿出第一批準(zhǔn)則共10余個征求意見稿，但遭到很多反對意見，為重新制定準(zhǔn)則，評協(xié)成立了多個課題組進(jìn)行研究。2000年評協(xié)與注冊會計師協(xié)會合并，經(jīng)過這一系列的機(jī)構(gòu)動蕩，準(zhǔn)則的制定工作受到影響，除1999年了有關(guān)資產(chǎn)評估的四個指南兩個規(guī)范，在準(zhǔn)則制定方面沒有實際動作。

2000年，萬家樂、美爾雅、廈新電子、粵宏遠(yuǎn)、白云山等大股東均將商標(biāo)等無形資產(chǎn)評出天價出售給上市公司，海王藥業(yè)收購巨能鈣、藍(lán)田大股東用資產(chǎn)配股，這些涉及無形資產(chǎn)評估的案例在證券市場震動巨大，引來投資者諸多質(zhì)疑。財政部也將無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的制定迅速提前。中國注冊會計師協(xié)會專門成立了六人課題組，分為三組，由中央財經(jīng)大學(xué)財政系資產(chǎn)評估所所長劉玉平擔(dān)任主持人，各小組之間經(jīng)過討論，5月出臺征求意見稿，7月宣布實行。

對于這個神速出臺的準(zhǔn)則業(yè)內(nèi)有批評認(rèn)為少有操作性。但專家指出，無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的出臺在程序上就值得推敲，因為我們甚至連資產(chǎn)評估的基本準(zhǔn)則還沒有制定。一般來講，本應(yīng)先制定基本準(zhǔn)則，而后制定各具體準(zhǔn)則。

基本準(zhǔn)則遲遲不出臺的原因據(jù)說是因為我國評估行業(yè)理論基礎(chǔ)特別薄弱，很多東西敲定不下來，意見分歧特別大，因而財政部原評估司始終沒有頒布。職業(yè)道德準(zhǔn)則也至今尚未。準(zhǔn)則對評估師執(zhí)業(yè)有規(guī)范和保護(hù)的雙重意義，一定意義上也是評估師在何種情況下可以免責(zé)的依據(jù)。

滯后的部門規(guī)章

也有人認(rèn)為，財政部、國資局頒發(fā)的系列文件，其實已經(jīng)起到了準(zhǔn)則的作用。而且業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成了一套既定工作標(biāo)準(zhǔn)。然而，業(yè)內(nèi)人士對于這些文件的專業(yè)可信度充滿了懷疑和無奈，而各個評估機(jī)構(gòu)自定的“工作標(biāo)準(zhǔn)”更是形成不了任何約束。

資產(chǎn)評估業(yè)內(nèi)的主要文件除91號令外，還有1996年國有資產(chǎn)管理局頒布的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》和1999年財政部頒布的《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》。前者對評估過程中的操作方法進(jìn)行了規(guī)范化要求、后者則規(guī)定了報告的文字性要求。在某種意義上這些部門規(guī)章早就不能滿足評估業(yè)規(guī)范、發(fā)展的要求。

如《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》一直試行到今天，很多硬性規(guī)定仍然沿襲非市場化評估的觀念。

比如，對流動資產(chǎn)中的應(yīng)收賬款本應(yīng)根據(jù)其可回收性進(jìn)行評估，這需要企業(yè)提供詳細(xì)的歷史數(shù)據(jù)和評估機(jī)構(gòu)細(xì)致的調(diào)查，但實際中評估根本不按這一原則執(zhí)行，因為該試行辦法中還有一條“也可按照財會方法來估計”。

在中國的會計制度中，對應(yīng)收賬款的壞賬準(zhǔn)備是根據(jù)固定的比例（千分之五至百分之三）來提取（2001年新的會計制度實行時，才規(guī)定企業(yè)可以按照回收可能性提取壞賬準(zhǔn)備）。于是，評估機(jī)構(gòu)既不愿意花費更多的時間和精力進(jìn)行回收性調(diào)查，國有資產(chǎn)評估確認(rèn)部門也往往并不認(rèn)可與財務(wù)數(shù)據(jù)差距太大的評估，因此，評估機(jī)構(gòu)的通行做法就是根據(jù)應(yīng)收帳款的帳齡倒推壞賬準(zhǔn)備的折扣比例，直到評估結(jié)果與審計結(jié)論保持一致。但這樣做評估的意義已形同虛設(shè)。

該試行辦法還對機(jī)器設(shè)備、房地產(chǎn)評估的成新率最低比例進(jìn)行限制。比如，對使用重置成本法評估時規(guī)定（第12條）：“對于基本能夠正常使用的資產(chǎn)，其成新率不低于15％，評估值不低于重置成本的15％?！蓖ㄓ迷O(shè)備的使用年限一般是14年，按照會計的折舊年限，有些50年代甚至70年代的設(shè)備使用至今賬面凈值已經(jīng)不存在，但由于仍在使用，所以還要評估。比如，一臺分別于60年代和70年代的購買的同類型設(shè)備，當(dāng)年購買的價格可能分別是5000元、6000元，現(xiàn)在的重置價格可能都是3萬元，如果這兩臺設(shè)備都“基本能夠正常使用”，按照15％的成新率計算，評估價值都是4500元。試想使用時間相差近10年的設(shè)備評估值居然一致！由于在15％成新率與殘值率之間沒有過渡，所以要么按照15％成新率入賬，增加企業(yè)的固定資產(chǎn)攤銷，降低利潤；要么按報廢以殘值計算移交給國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心，企業(yè)另行購買新設(shè)備，增加企業(yè)的購買負(fù)擔(dān)。這種情況在國有企業(yè)改制時經(jīng)常出現(xiàn)。試行辦法還規(guī)定對于基本能夠正常使用的建筑物，其成新率必須高于30％?！敦斀?jīng)》對2002年新上市公司做了不完全統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)有部分新股公司正是利用成新率的這一規(guī)定造成評估值增加較為驚人（見《2002年部分上市新股資產(chǎn)評估結(jié)果》）。

按道理來講，公司的利潤率越高，投資回收期越短，折現(xiàn)率越低，評估結(jié)果就越高，但1996年頒布的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》中第十一條規(guī)定，“除有可靠憑據(jù)表明確實具有高收益水平或高風(fēng)險以及確有特殊情況之外，折現(xiàn)率取值不超過15％”，這種強(qiáng)制性規(guī)定對提高資產(chǎn)價值當(dāng)然有利，但在實際情況中容易造成評估價值與市場的脫節(jié)。