房地產(chǎn)資質(zhì)管理辦法精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)資質(zhì)管理辦法范文
關(guān)鍵詞：城市住宅小區(qū) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 現(xiàn)狀 對策
1 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀
1.1 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理取得的成果
1.1.1 房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷壯大，從事物業(yè)管理的人員素質(zhì)不斷提高。近幾年徐州市以城市住宅小區(qū)為主的房地產(chǎn)開發(fā)項目快速增長，帶動了房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)的飛速發(fā)展和激烈競爭。徐州市從1995年開始全面推廣物業(yè)管理工作，最初物業(yè)管理公司只有8家。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2006年，徐州市房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)年檢合格的共148家，其中二級資質(zhì)企業(yè)5家，三級資質(zhì)企業(yè)64家；2008年，全市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)達275家，物業(yè)管理從業(yè)人員1萬余人，物業(yè)管理面積2700余萬平方米；全市創(chuàng)建57個市級物業(yè)管理示范項目、24個省級示范項目、8個國家級示范項目，初步建立了一個社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制；2009年5月底，徐州市共有物業(yè)企業(yè)288家，管理面積發(fā)展到4500萬平方米。截至2012年年初，全市共有房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)420多家，其中一級資質(zhì)3家，二級資質(zhì)12家，三級資質(zhì)390多家，外省企業(yè)進入徐州市的有8家，全市物業(yè)管理從業(yè)人員4萬多人，國家注冊物業(yè)管理師19人。由此可見，徐州市物業(yè)管理經(jīng)過10多年的發(fā)展，不僅在企業(yè)數(shù)量上有快速發(fā)展，在企業(yè)資質(zhì)方面也呈現(xiàn)出專業(yè)化發(fā)展趨勢。高素質(zhì)管理人才也不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理服務(wù)趨向多元化、專業(yè)化、市場化。
1.1.2 先后出臺多部相關(guān)政策法規(guī)。徐州市早在1999年3月就了《徐州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，并先后出臺實施了《關(guān)于加強物業(yè)管理工作的意見》、《徐州市物業(yè)維修基金管理辦法》、《徐州市物業(yè)管理評標(biāo)專家和評標(biāo)專家?guī)旃芾磙k法》、《徐州市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實施細則》等一系列規(guī)章和規(guī)范性文件，明確了業(yè)主、使用人及物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，做到有章可循。2012年5月我市還了最新的徐州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法。
1.1.3 行業(yè)協(xié)會發(fā)揮了顯著的作用。2008年由36家物業(yè)管理公司組成的徐州市泉山區(qū)物業(yè)管理協(xié)會正式成立。這是蘇北地區(qū)成立的首家物業(yè)管理協(xié)會，主要作用是協(xié)助政府部門實施行業(yè)管理，積極督促物業(yè)企業(yè)貫徹物業(yè)管理法規(guī)政策，維護企業(yè)合法權(quán)益和市場公平競爭秩序，共同提高物業(yè)管理的工作水平和服務(wù)水平。2008年在徐州市泉山區(qū)物業(yè)管理協(xié)會的協(xié)助下，市房管局在全市住宅小區(qū)全面推行“三位一體”物業(yè)管理新體制，許多住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況得到了明顯的改善，居民生活質(zhì)量大大提高。
1.2 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問題
1.2.1 較老的城市住宅小區(qū)與新建的城市住宅小區(qū)各自存在典型的物業(yè)管理問題。徐州市是個文化古城，雖然近幾年房地產(chǎn)新開發(fā)項目很多，新樓盤比比皆是，但還有許多老住宅小區(qū)（尤其在老城區(qū)），可以看到有業(yè)主違章搭建，毀綠種菜等現(xiàn)象不在少數(shù)，業(yè)主中老年人居多，不聽勸阻一意孤行，物業(yè)管理工作艱難。這些老城區(qū)老的住宅小區(qū)物業(yè)管理管不好會嚴(yán)重影響城市形象。新建小區(qū)也有較多典型問題：高層住宅越來越多，電梯使用頻繁，自然問題也多；新建小區(qū)大多采用智能管理方式，電子單元門等智能系統(tǒng)會經(jīng)常出問題；高層建筑水壓不夠，居民用水困難，諸如此類一些城市住宅小區(qū)常見問題，都需要專業(yè)人員進行維修，物管人員有時不能及時安排好人員，與業(yè)主協(xié)調(diào)不暢，造成業(yè)主意見頗多。
1.2.2 房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)競爭激烈，利潤不高。我市房地產(chǎn)物業(yè)管理公司在數(shù)量上飛速增加，但取得一級、二級資質(zhì)的企業(yè)為數(shù)甚少，大多是三級資質(zhì)企業(yè)，另外還有外省企業(yè)進入競爭，物管行業(yè)利潤微薄，因此要想提高利潤就必須提高自身的競爭力去獲得更多項目，這對于絕大多數(shù)三級資質(zhì)的企業(yè)來說相對較困難。據(jù)調(diào)查，目前我市房地產(chǎn)物業(yè)管理公司的利潤在5%-8%之間。
1.2.3 房地產(chǎn)物業(yè)管理費收取困難。新老住宅小區(qū)都存在收費困難現(xiàn)象。老的住宅小區(qū)本身環(huán)境就較難改善，業(yè)主看不到好的管理效果就不愿繳納物業(yè)管理費，物業(yè)公司難有足夠的資金去管理好小區(qū)；同樣新住宅小區(qū)交了物業(yè)管理費，一旦某個方面沒有達到業(yè)主滿意，就會拒交下一年物業(yè)管理費，這樣物業(yè)管理公司很難做到完美服務(wù)。[1]據(jù)調(diào)查，我市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實際收費率在50%-95%，好一點的新建小區(qū)起初收費率能達到95%，差一點的不到50%。業(yè)主不繳費，企業(yè)就沒有資金去做更好的服務(wù)，沒有好的服務(wù)，業(yè)主更不愿意繳費，這樣就會形成惡性循環(huán)，嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)物業(yè)管理公司的發(fā)展。
1.2.4 高素質(zhì)房地產(chǎn)物業(yè)管理人員仍然不足，管理水平仍需提高。我市目前已有國家注冊物業(yè)管理師19人，高素質(zhì)管理人才還是偏少。物業(yè)管理從業(yè)人員大多數(shù)是應(yīng)某個項目需要而臨時招聘，這些人大多沒有經(jīng)過專門的正規(guī)培訓(xùn)，由于公司利潤微薄，他們的工資待遇也不高，因而人員流動性大，這對企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量很不利。
2 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展及對策研究
2.1 加大物業(yè)管理服務(wù)新模式的宣傳力度，提高業(yè)主意識 應(yīng)當(dāng)繼續(xù)加大物業(yè)管理“三位一體”新模式的宣傳力度和實施，尤其在老小區(qū)。老小區(qū)應(yīng)緊密聯(lián)系社區(qū)居委會，目前還是有許多年紀(jì)大的業(yè)主不習(xí)慣被物業(yè)管理公司管理，可以發(fā)揮社區(qū)居委會與業(yè)主聯(lián)系的作用?？梢杂芍鞴懿块T總體調(diào)度，向街道辦事處、業(yè)主、物業(yè)公司發(fā)放宣傳資料，選擇有代表性的物業(yè)公司舉行座談會，征求意見，樹立典型，讓全社會對“三位一體”新模式有更多了解，讓大家深入理解業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是互相依存的，他們地位是平等的。[2]
2.2 房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)走規(guī)?；放苹l(fā)展之路 徐州小的房地產(chǎn)物業(yè)管理公司居多，企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮在做好母公司的基礎(chǔ)上向外擴張以實現(xiàn)規(guī)模效益。外省企業(yè)進入我市越來越多，我們也可以擴大公司企業(yè)規(guī)模向外省市發(fā)展。要注重提升自己的品牌形象，宣傳自己的優(yōu)勢。[3]其次，政府監(jiān)管部門應(yīng)充分發(fā)揮作用，定期檢查，對檢查不合格的企業(yè)采取嚴(yán)格處罰措施。《物業(yè)管理條例》第三十二條規(guī)定：“國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度?！蔽覀冊谠u級工作中要嚴(yán)格本著公平公正原則，使物業(yè)管理行業(yè)競爭規(guī)范有序。
2.3 提高服務(wù)質(zhì)量，完善收費管理辦法 2012年5月我市了最新的徐州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，新辦法出臺后我們應(yīng)關(guān)注具體的實施情況，例如居民的反響、承受能力，物業(yè)公司的利潤有何變化等，定期將情況匯總統(tǒng)計，如出現(xiàn)過大偏差應(yīng)及時調(diào)整修改管理辦法。此外，應(yīng)把服務(wù)質(zhì)量放在首位，服務(wù)好了自然業(yè)主就會主動繳納物業(yè)管理費，由此形成良性循環(huán)，對于企業(yè)和業(yè)主就是互惠互利。
2.4 企業(yè)嚴(yán)把招聘關(guān)，制定有效的員工激勵政策 《物業(yè)管理條例》第三十三條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。”嚴(yán)把招聘關(guān)，選擇優(yōu)秀的人員可以為公司今后發(fā)展做好鋪墊。員工進入企業(yè)以后可以由負責(zé)人組織員工加強思想道德培訓(xùn)，學(xué)習(xí)企業(yè)文化，提高自身服務(wù)意識，制定相關(guān)鼓勵政策和措施，例如：取得執(zhí)業(yè)資格證或者國家注冊物業(yè)管理師證的員工給予適當(dāng)獎勵，公司內(nèi)部公開競爭，選擇有能力表現(xiàn)突出的員工擔(dān)任重要職位。[4]
3 結(jié)論
近幾年，徐州市先后獲得了“國家園林城市”、“國家衛(wèi)生城市”等榮譽稱號，創(chuàng)建對于作為公共場所的城市住宅小區(qū)有諸多要求，在這些榮譽稱號背后，房地產(chǎn)物業(yè)管理工作發(fā)揮了重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展是構(gòu)建和諧社會的基礎(chǔ)，作為城市建設(shè)與管理的一項基礎(chǔ)性工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對維護社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極的推動作用。
參考文獻：
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[3]龔勇.當(dāng)前物業(yè)管理存在的問題及對策思考[J].中國科技信息，2011（21）：92.
[4]周林，孫永剛. 對加強住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的思考[J].科技資訊，2012（25）：54.
第2篇：房地產(chǎn)資質(zhì)管理辦法范文
最近，國務(wù)院進一步明確了商品房面積管理的部門職能分工，即“房產(chǎn)管理部門負責(zé)商品房面積管理工作，制定有關(guān)政策，查處商品房面積管理中的違法行為，對商品房面積測量機構(gòu)的資質(zhì)提出初審意見”，“質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負責(zé)商品房面積測量器具的監(jiān)督工作，查處違法使用不符合標(biāo)準(zhǔn)的測量器具的行為”。國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局也發(fā)出了質(zhì)技監(jiān)局量發(fā)〔2000〕17號通知，決定停止執(zhí)行原的《商品房銷售面積測量與計算》計量技術(shù)規(guī)范和《商品房銷售面積計量監(jiān)督管理辦法》。為了進一步加強和規(guī)范房地產(chǎn)測量與房屋面積計算管理工作，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
一、各地建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門要切實履行法定職責(zé)，依法做好房地產(chǎn)測量與房屋面積計算管理工作，維護房地產(chǎn)測量與房屋面積計算工作的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性，要主動與有關(guān)部門做好協(xié)調(diào)工作。
二、各地建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門要緊緊圍繞優(yōu)化市場環(huán)境、培育住房消費的大局，切實轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，增強服務(wù)意識，切實保證商品房面積測量質(zhì)量，加快核發(fā)權(quán)證。
三、抓緊研究房地產(chǎn)測量機構(gòu)與政府部門脫鉤工作。根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)指示，近期建設(shè)部將會同中編辦、國務(wù)院法制辦、國家測繪局、國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局開展聯(lián)合調(diào)研。各地要結(jié)合本地實際情況，著手開展政府部門與房地產(chǎn)測量機構(gòu)脫鉤的前期準(zhǔn)備工作。
第3篇：房地產(chǎn)資質(zhì)管理辦法范文
為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部新修訂的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定了《河南省城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》，現(xiàn)予以印發(fā)，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問題，請及時報廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處。
二OO二年三月五日
第一章 總 則
第一條 為加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。
第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)中介服務(wù)活動，實施房地產(chǎn)中介管理，適用本辦法。
本辦法所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。
本辦法所稱房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算，測定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。
本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。
第三條 省建設(shè)行政主管部門負責(zé)全省房地產(chǎn)中介服務(wù)的監(jiān)督管理工作。
市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作。
第二章 中介服務(wù)人員資格管理
第四條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，須參加相應(yīng)業(yè)務(wù)的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書，并經(jīng)注冊登記后，方可執(zhí)業(yè)。
第五條 從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，須取得房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷，具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的中級以上專業(yè)技術(shù)職稱。
房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。
第六條 房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。
房地產(chǎn)估價師須經(jīng)全國統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并按有關(guān)規(guī)定辦理注冊登記。未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)估價員須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。
第七條 國家實行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試、取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動關(guān)鍵崗位，作為發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的必備條件。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
第八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》。
遺失以上各類證書的，應(yīng)在當(dāng)?shù)厥屑壱陨蠄蠹埳下暶髯鲝U，并向原發(fā)證機關(guān)申請補發(fā)。
第九條 房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格實行年審制度，由省建設(shè)行政主管部門或其委托的機構(gòu)結(jié)合房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)年審進行。
第三章 中介服務(wù)機構(gòu)管理
第十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，是指從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動并具有獨立法人資格的經(jīng)濟組織。
凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。
第十一條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具備下列條件：
（一）有單位的名稱、組織機構(gòu)及章程；
（二）有固定的服務(wù)場所；
（三）有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費；
（四）有與其從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)相應(yīng)資格等級相適應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術(shù)人員；
（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條 房地產(chǎn)評估機構(gòu)的資質(zhì)等級，按建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級和臨時資質(zhì)。
一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)價格評估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評估業(yè)務(wù)。
二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價格評估。
三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以在注冊地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。
臨時資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以在注冊地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。
第十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)按其注冊資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、經(jīng)營業(yè)績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質(zhì)等級。
（一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的注冊資金不得少于100萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人10名以上，同時高級工程師、高級經(jīng)濟師和高級會計師各1名；有相應(yīng)的經(jīng)營業(yè)績，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營業(yè)務(wù)。
一級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。
（二）二級經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的注冊資金不得少于50萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人5名以上，同時高級工程師、高級經(jīng)濟師各1名，會計師1名；有相應(yīng)的經(jīng)營業(yè)績，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營業(yè)務(wù)。
二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。
（三）三級經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3名以上，同時高級工程師或高級經(jīng)濟師1名，會計師1名，有相應(yīng)的經(jīng)營業(yè)績。
三級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。
（四）新成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，不得低于三級資質(zhì)所要求的條件標(biāo)準(zhǔn)，在一年的暫定資質(zhì)有效期內(nèi)，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。一年后視情況決定是否核定三級資質(zhì)。
一、二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)由市房地產(chǎn)管理部門推薦，省建設(shè)行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)證書》。三級及臨時資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)證書》，報省建設(shè)行政管理部門備案。
第十四條 房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的資質(zhì)不分等級。
設(shè)立房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)，其注冊資金不得低于10萬元，房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中級以上職稱的人員不得少于總?cè)藬?shù)的50%.房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)證書》，報省建設(shè)行政管理部門備案。
第十五條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)證書》后方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
第十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)實行年審制度。房地產(chǎn)估價機構(gòu)和一、二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)年審由市級房地產(chǎn)管理部門初審后，報省建設(shè)主管部門年審，其他房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)由核發(fā)資質(zhì)的部門進行年審。年審結(jié)果在媒體上公布，年審不合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。
第十七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)必須履行下列義務(wù)：
（一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；
（二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；
（三）按核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍及合同約定從事經(jīng)營活動；
（四）依法交納稅費；
（五）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費用，不得擅自抬高或變相降低收費標(biāo)準(zhǔn)；
（六）接受行業(yè)主管部門及其它有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。
第四章 中介業(yè)務(wù)管理
第十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，由其所在中介機構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同，房地產(chǎn)中介服務(wù)合同推行合同示范文本。
第十九條 房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
（一）合同各方當(dāng)事人名稱（姓名）；
（二）中介服務(wù)項目名稱；
（三）標(biāo)的內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)，有按要求須登記備案的應(yīng)對由何方辦理作出約定；
（四）合同履行期限；
（五）收費數(shù)額和支付方式、時間；
（六）違約責(zé)任和糾紛解決方式；
（七）雙方約定的其它內(nèi)容。
第二十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一編號核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。
第二十一條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺帳。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺帳應(yīng)當(dāng)載明開展業(yè)務(wù)所取得的收入、支出的費用以及省建設(shè)行政主管部門要求的其他內(nèi)容。
第二十二條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)管理和監(jiān)督，定期報送有關(guān)報表。
第二十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場和設(shè)施，委托人應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助。
第二十四條 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟損失的，由所在機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機構(gòu)可以對中介服務(wù)人員追償。由于委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)造成經(jīng)濟損失的，委托人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第二十五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動中不得有下列行為：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>
（二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；
（三）同時在兩個或兩個以上中介服務(wù)機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；
（四）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；
（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。
第五章 附 則
第二十七條 省外房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)到本省從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)到省建設(shè)行政管理部門備案。
第二十八條 本辦法施行前已經(jīng)設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)自本辦法施行之日起三個月內(nèi)進行重新登記，換發(fā)新的資質(zhì)證書后，方可繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。逾期不重新登記的，不得從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。
第4篇：房地產(chǎn)資質(zhì)管理辦法范文
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場；微觀管制；宏觀調(diào)控
[中圖分類號]F20
[文獻標(biāo)識碼]A
[文章編號]1672-2426(2009)09-0038-03
中國房地產(chǎn)市場歷經(jīng)探索、起步、快速發(fā)展和調(diào)整等幾個階段，至今已步入相對穩(wěn)定發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場取得的成績斐然。然而，中國房地產(chǎn)市場也存在一些問題，突出表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格渡動大、房地產(chǎn)交易秩序較為混亂、近期受國際金融危機影響房地產(chǎn)市場不景氣等。為了解決這些問題，政府加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，成效顯著。但是，要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康運行。除了政府的宏觀調(diào)控以外。政府的微觀管制即房地產(chǎn)市場管制亦是不可或缺的。本文擬對中國房地產(chǎn)市場管制產(chǎn)生的原因及管制目標(biāo)做初步探討。
一、中國房地產(chǎn)市場管制產(chǎn)生的原因
(一)中國房地產(chǎn)市場存在缺陷
房地產(chǎn)市場管制指的是，政府基于公共利益或其他目的。依據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)對房地產(chǎn)市場微觀經(jīng)濟主體的活動進行的行政管理和限制。中國房地產(chǎn)市場管制產(chǎn)生的原因在于房地產(chǎn)市場存在缺陷，主要體現(xiàn)在如下方面：
1 市場不能規(guī)范房地產(chǎn)微觀經(jīng)濟主體的行為。房地產(chǎn)市場的微觀經(jīng)濟主體包括：房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機構(gòu)、個人等。微觀主體為中國房地產(chǎn)市場的迅速形成和發(fā)展壯大作出了重要貢獻。但是，他們在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)、物業(yè)管理等各環(huán)節(jié)也不同程度地存在違法違規(guī)行為。在房地產(chǎn)開發(fā)中存在房地產(chǎn)開發(fā)商忽視工程質(zhì)量、過度開發(fā)、違規(guī)拆遷、未取得開發(fā)資質(zhì)或超越資質(zhì)等級開發(fā)等問題；在房地產(chǎn)交易中房地產(chǎn)開發(fā)商未合法取得《商品房預(yù)售許可證》而違規(guī)銷售、虛假銷售信息、進行合同欺詐，國內(nèi)外投機者通過低價買進高價賣出房地產(chǎn)的方式牟取暴利，擾亂房地產(chǎn)市場正常的運行秩序；少數(shù)房地產(chǎn)中介機構(gòu)缺乏誠信；物業(yè)服務(wù)企業(yè)運作不規(guī)范，等等。微觀經(jīng)濟主體的上述失范行為難以通過市場本身加以克服，因為市場可以為房地產(chǎn)企業(yè)從事開發(fā)經(jīng)營和中介服務(wù)活動提供場所，卻不能保證所有房地產(chǎn)企業(yè)循規(guī)經(jīng)營，也無法保證每一項房地產(chǎn)交易的公平性，因此必須通過政府管制規(guī)范微觀主體的行為。
2 市場不能實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的最優(yōu)配置。資源的最優(yōu)配置只有在完全競爭市場條件下才能實現(xiàn)，而房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場。一是房地產(chǎn)市場存在壟斷。首先，土地供給存在一定程度的壟斷。土地是不可再生資源，其供給是稀缺的，土地總量有限必然帶來土地供給的壟斷。另外我國實行土地的社會主義公有制，土地屬全民所有，全國土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，因而土地所有權(quán)也具有壟斷性。其次，房地產(chǎn)商品具有強烈的地域性和差異性。房地產(chǎn)本身是不可移動的，從而不同區(qū)域、同一區(qū)域內(nèi)不同地段的房地產(chǎn)不完全同質(zhì)，難以相互替代。土地供給的壟斷性和房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性決定了房地產(chǎn)市場競爭具有不完全性和不充分性。二是房地產(chǎn)市場存在信息不對稱。房地產(chǎn)一級市場上開發(fā)商掌握的國有土地出讓信息不充分；房地產(chǎn)二級市場上賣方比買方對房地產(chǎn)商品的總量、質(zhì)量、性能、成本等信息更為了解；房地產(chǎn)三級市場上中介機構(gòu)比房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者和購買者掌握的中介服務(wù)信息多。三是房地產(chǎn)市場存在外部效應(yīng)。例如，建筑施工時會產(chǎn)生環(huán)境污染和噪音，某建筑物太高妨礙了附近建筑的采光、通風(fēng)、通信等等。以上問題的存在決定了由市場配置房地產(chǎn)資源會出現(xiàn)低效率或者無效率，從而造成房地產(chǎn)資源的浪費。
3 市場不能抑制房地產(chǎn)價格的過度波動。遵循商品供求規(guī)律，市場能自動生成房地產(chǎn)價格，但市場無法解決由房地產(chǎn)開發(fā)成本上升、房地產(chǎn)交易秩序較混亂等諸多復(fù)雜因素導(dǎo)致的房價不斷攀升問題，也不能解決因存量房積壓、市場需求冷淡等因素導(dǎo)致的房價快速下降問題。2007年以前。我國房價上漲幅度大，商品房平均銷售價格由1991年的786元／平方米提高到2007年的3864元／平方米，增長了4.9倍；其中住宅的平均銷售價格從756元／平方米上升到3645元／平方米，增長4.8倍。2008年以來，全國樓市又出現(xiàn)低迷，2008年12月全國70個大中城市房屋銷售價格首次出現(xiàn)同比下降(降低0.4％)，其中深圳新建住房銷售價格同比大幅下降18.1％。而市場既不能抑制房價的迅速上升，也不能控制房價的急劇下跌，影響了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
4 市場不能有效保證國家利益和公共利益。市場經(jīng)濟具有利己性，這決定了房地產(chǎn)市場中經(jīng)濟主體的目標(biāo)是實現(xiàn)自身收益最大化而非國家利益和公共利益最大化，而經(jīng)濟主體收益最大化往往是以損害或犧牲國家利益和公共利益為代價的。以國有土地使用權(quán)的出讓為例，我國城市土地使用權(quán)可以通過拍賣、招標(biāo)或雙方協(xié)議的方式有償出讓。一般來說，采取拍賣、招標(biāo)方式由于公開競爭能以較高、較合理的價格成交，而采取協(xié)議方式由于可能存在尋租現(xiàn)象，價格偏低，使得少數(shù)人能夠利用手中的特權(quán)中飽私囊，侵害公共利益。又如，一些房地產(chǎn)開發(fā)項目以行政劃撥方式無償或低價獲得土地使用權(quán)，雖然減少了房地產(chǎn)開發(fā)商的成本卻損害了國家利益。另外，我國部分城市仍存在“隱形地產(chǎn)市場”，其中土地利用性質(zhì)被擅自改變，土地交易收益被某些單位和個人非法占有。這些都會導(dǎo)致國有土地資源的大量流失。
5 市場不能維護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。市場只能為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易提供場所，卻不能維護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃過程中會發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，這就需要對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行界定和保護，明確交易雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系。避免出現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛。由于市場不能清晰地界定房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，也就沒有能力維護房地產(chǎn)所有者的產(chǎn)權(quán)。
6 市場不能充分供應(yīng)準(zhǔn)公共物品――經(jīng)濟適用住房和廉租房。準(zhǔn)公共物品是具有一定程度非排他性和非競爭性的物品。由于經(jīng)濟適用住房和廉租房具有一定程度的非競爭性，即消費者能以較低的價格獲得，所以它們屬于準(zhǔn)公共物品。若由市場來供應(yīng)經(jīng)濟適用住房和廉租房，由于這類房產(chǎn)價格偏低、收益率低，其供應(yīng)量勢必會減少，則市場無法滿足低收入階層對經(jīng)濟適用住房和廉租房的需求。
7 市場不能解決房地產(chǎn)總供求結(jié)構(gòu)失衡問題。市場會引導(dǎo)微觀經(jīng)濟主體投資于利潤率高的領(lǐng)域，而對其無利可圖的領(lǐng)域則不投資，這會導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡，而市場本身卻不能調(diào)節(jié)這種宏觀經(jīng)濟失衡。由于房地產(chǎn)開發(fā)商熱衷于開發(fā)利潤豐厚的高檔商品房，而不愿意建造面向廣大中低收入階層的普通商品房，造成了高檔商
品房供過于求、空置率高，而中低價房供不應(yīng)求的商品結(jié)構(gòu)矛盾，供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重地背離需求結(jié)構(gòu)。盡管市場上高價位商品房的市場需求量有限而中低價位商品房的市場需求量很大，但房地產(chǎn)商出于追求高盈利率的目的并不會增加中低價位商品房的供給，從而市場不能自動調(diào)整商品供給結(jié)構(gòu)；同時由于住房是生活必需品，消費者也不會因為房價上升而減少消費量從而調(diào)整商品需求結(jié)構(gòu)。因此，市場無法調(diào)節(jié)不合理的房地產(chǎn)商品結(jié)構(gòu)。
(二)市場缺陷與政府干預(yù)
市場缺陷的存在是政府干預(yù)的必要條件。由于房地產(chǎn)市場缺陷內(nèi)生于市場經(jīng)濟的性質(zhì)，因而無法依靠市場自身力量完全解決房地產(chǎn)市場缺陷問題；第三種力量(如房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會)在彌補市場缺陷方面發(fā)揮著重要作用，但由于它不具備強制性、權(quán)威性，作用力有限，只能作為政府力量的一種補充；而政府具有消除市場缺陷所需要的權(quán)威和多種有效的調(diào)控手段，因此房地產(chǎn)市場缺陷必須主要依靠政府干預(yù)予以解決。
通常，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的方式有兩種，即宏觀調(diào)控和微觀管制。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控是政府的宏觀經(jīng)濟管理職能，旨在解決房地產(chǎn)市場上總供給與總需求失衡、總投資與總消費波動等宏觀層面上的問題以及低收入者的住房保障問題，保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展；房地產(chǎn)市場管制是政府的微觀經(jīng)濟管理職能，旨在消除房地產(chǎn)市場資源配置低效率等微觀層面上的問題，為市場運行及企業(yè)行為建立規(guī)則，確保房地產(chǎn)市場的有序競爭。
由于房地產(chǎn)市場上微觀層面的缺陷較多，所以政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的很大一部分應(yīng)該在微觀管制方面，即由政府直接對房地產(chǎn)市場上的經(jīng)濟主體和經(jīng)濟活動進行限制以彌補市場缺陷。因此，房地產(chǎn)市場缺陷的存在是房地產(chǎn)市場管制產(chǎn)生的根本原因和主要原因。
二、中國房地產(chǎn)市場管制的目標(biāo)
政府管制房地產(chǎn)市場的主要目標(biāo)在于限制和規(guī)范微觀經(jīng)濟主體的行為，彌補市場缺陷和不足，具體來說有如下幾點：
(一)為微觀經(jīng)濟主體行為建立規(guī)則，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康運行
針對微觀經(jīng)濟主體種種失范行為。政府可以設(shè)立規(guī)則予以限制，并進而創(chuàng)造公平競爭的市場秩序和市場環(huán)境。當(dāng)前，我國政府已出臺的房地產(chǎn)法律法規(guī)主要有：《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》(1995年1月1日起施行，2007年8月30日修訂)、《中華人民共和國土地管理法》(1986年頒布，2004年8月28日第二次修正)、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》(1990年4月1日起施行)、《中華人民共和國物權(quán)法》(2007年10月1日起施行)以及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(1998年7月20日起施行)、《中華人民共和國土地管理法實施條例》(1999年1月1日起施行)、《物業(yè)管理條例》(2003年9月1日起施行，2007年8月26日修訂)、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》(2000年3月29日起施行)、《土地利用年度計劃管理辦法》(2006年修訂)、《城市商品房預(yù)售管理辦法》(1994年11月15日頒布。2004年7月20日第二次修正)、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(1997年6月1日起施行)、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(2004年5月1日起施行)等。這些法規(guī)條例對經(jīng)濟主體在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)、物業(yè)管理中的進入條件、權(quán)利義務(wù)、法律責(zé)任等均作出明確規(guī)定。政府可以此為依據(jù)，為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動建立規(guī)則，即嚴(yán)格限制經(jīng)濟主體的從業(yè)資格、為經(jīng)濟主體提供的商品或服務(wù)的價格和質(zhì)量設(shè)立科學(xué)合理的標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)厲懲處房地產(chǎn)市場中的各種侵權(quán)行為和非法交易，等等。
(二)優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源
通過政府管制解決房地產(chǎn)市場存在的不合理的壟斷、信息不對稱、負外部效應(yīng)等問題，抑制市場的消極作用，為充分發(fā)揮市場機制的優(yōu)越性創(chuàng)造條件，提高房地產(chǎn)資源的配置效率。
首先，應(yīng)區(qū)別對待房地產(chǎn)市場存在的壟斷。政府要加強對房地產(chǎn)一級市場的壟斷，根據(jù)社會有效需求合理配置、節(jié)約使用有限的土地資源；房地產(chǎn)二級、三級市場壟斷是基于產(chǎn)品異質(zhì)、地域差異、信息不對稱、企業(yè)實施壟斷策略等因素而形成的一種非自然壟斷，對此，政府應(yīng)采取禁止、限制、價格管制、鼓勵競爭的措施反壟斷。其次，政府應(yīng)加強房地產(chǎn)市場信息的披露。通過法律手段和行政手段強制房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介機構(gòu)向消費者提供更多、更真實的企業(yè)信息、質(zhì)量信息、價格信息、房源信息等，對房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)利用信息優(yōu)勢欺騙消費者的行為予以嚴(yán)懲。再次，解決房地產(chǎn)市場負外部效應(yīng)問題。政府通常會設(shè)置污染排放標(biāo)準(zhǔn)，一旦某房地產(chǎn)項目產(chǎn)生的污染超過標(biāo)準(zhǔn)即可對該項目施以相應(yīng)的經(jīng)濟懲罰；對某建筑物嚴(yán)重妨礙附近建筑的使用，可依法要求該建筑物的所有者(或使用者)給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟賠償。
(三)保持房地產(chǎn)價格平穩(wěn)
對于房地產(chǎn)價格波動幅度過大的問題，政府可以直接進行管制，限制房價持續(xù)上升或迅速下降，保持房地產(chǎn)價格平穩(wěn)。例如，為有效干預(yù)房價，2007年南京市出臺了一項政策，“所有在售樓盤中未銷售部分不得高于5月14日前該樓盤實際成交的最高價格”，此舉目的在于控制房價的最高上漲幅度，該政策收到了預(yù)期效果。同樣，為消除房價下降過快給整個經(jīng)濟社會帶來的不利影響，可通過價格管制盡量降低房價向下波動的幅度。
(四)保證國家利益和公共利益
政府應(yīng)采取措施避免國有土地資源的流失和濫用，確保國家利益和公共利益。為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，一是要繼續(xù)堅持土地的社會主義公有制，維護國家的土地所有權(quán)，保證國家獲得土地使用權(quán)出讓的收益。二是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃嚴(yán)格控制土地用途和土地出讓總量。國家管制土地使用方向、土地用途轉(zhuǎn)用和土地利用效率；國家限制土地年度出讓規(guī)模，實際用地超過本年度計劃的扣減下一年度的土地使用指標(biāo)。三是主要采取招標(biāo)、拍賣的方式出讓土地使用權(quán)。2002年起土地拍賣已經(jīng)在全國范圍內(nèi)正式實施，應(yīng)以此為基礎(chǔ)逐步降低協(xié)議出讓土地的比重，出讓方式以拍賣、招標(biāo)、競標(biāo)為主，提高土地出讓價格的透明度，防止國家土地收益流失。四是要清理隱形地產(chǎn)市場，取締土地非法交易。
(五)保護消費者合法權(quán)益
消費者在房地產(chǎn)市場處于弱勢地位，需要政府管制市場以保障消費者的合法利益。例如，政府整頓房地產(chǎn)市場秩序、規(guī)范經(jīng)濟主體行為，相應(yīng)的損害消費者利益的活動就會得到控制，消費者能獲得質(zhì)優(yōu)價廉的房地產(chǎn)商品和服務(wù)。又如，房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)能包括所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)、售賣權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、留置權(quán)、贈與權(quán)、繼承權(quán)等，政府依據(jù)法律規(guī)章清晰界定房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，有利于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的順利完成，實現(xiàn)對消費者房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的保護。
參考文獻：
[1]曾國安，政府經(jīng)濟學(xué)[M]，武漢：湖北人民出版社。2002
第5篇：房地產(chǎn)資質(zhì)管理辦法范文
追蹤和深入探究這一問題，有利于正確認(rèn)識登記簿記載房屋面積的性質(zhì)和作用，對登記機構(gòu)降低甚至免除訴訟風(fēng)險亦具有十分重要的意義。
一、房屋面積概述
1985年，第一次全國城鎮(zhèn)房屋普查之后，原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部于1986年2月5日發(fā)出《關(guān)于開展房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、核發(fā)產(chǎn)權(quán)證工作的通知》，要求從1987年開始，在全國范圍內(nèi)開展建國以來第一次城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記和核發(fā)全國統(tǒng)一格式的房屋所有權(quán)證。隨后頒布了相關(guān)的規(guī)章和政策，如1987年4月21日《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)所有權(quán)登記暫行辦法》，1990年12月31日建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》，1995年1月1日施行的《城市房地產(chǎn)管理法》第5章“房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理”以法律的形式首次確立了國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，從而房地產(chǎn)的權(quán)屬登記在法律上得以確立，房產(chǎn)證登記建筑面積法定權(quán)益性就是產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。
國家測繪局以國測發(fā)[1991]120號文的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，是我國第一部房產(chǎn)測量的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。1995年開始銷售和登記的建筑面積已有了規(guī)定：1995年12月1日起施行的關(guān)于《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》（建房［1995］517號）第5條規(guī)定，商品房按套或單元出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。上述規(guī)定卻不是針對房屋面積計算的專門規(guī)定。2000年8月1日起實施且沿用至今的新《房產(chǎn)測量規(guī)范》（G B／T17996. 1―2000）對房屋面積進行了準(zhǔn)確定義。
（一）房屋面積的技術(shù)分類
從房產(chǎn)測量規(guī)范上來說，房屋面積包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等。房屋建筑面積指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2. 20米以上(含2. 20米)的永久性建筑。房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積（也稱為產(chǎn)權(quán)登記面積）系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。
（二）房屋面積的進度分類
《城市房地產(chǎn)管理法》實施后，我國開始實行商品房預(yù)售制度。隨著商品房預(yù)售制度的興起，商品房預(yù)測（面積）的概念和技術(shù)規(guī)范也隨之產(chǎn)生，商品房面積根據(jù)施工進度和客觀物理狀況，又可分為預(yù)測面積和實測面積。
1.預(yù)測面積。預(yù)測面積是指在商品房竣工驗收前，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行預(yù)先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)?？⒐で邦A(yù)測建筑面積可為商品房預(yù)售登記、開發(fā)商預(yù)售房屋、房地產(chǎn)管理等提供參考依據(jù)。
為規(guī)范預(yù)算商品房面積測繪工作，國內(nèi)部分省市對預(yù)測面積的性質(zhì)和作用所作的相關(guān)規(guī)定也頗具科學(xué)性和指導(dǎo)性。如武漢市2001年8月出臺的《關(guān)于預(yù)售商品房面積預(yù)測算工作有關(guān)問題的通知》規(guī)定：商品房面積預(yù)測算系指商品房項目竣工前，房產(chǎn)測繪單位根據(jù)商品房規(guī)劃設(shè)計圖紙和資料，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)和房產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，計算出商品房套內(nèi)建筑面積、共有共用建筑面積的行為。四川省建設(shè)廳2008年12月出臺的《關(guān)于預(yù)售商品房面積預(yù)測工作有關(guān)問題的通知》中明確：各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房之前，應(yīng)委托具有房產(chǎn)測繪資格的測繪機構(gòu)進行面積預(yù)測。委托合同應(yīng)約定雙方的權(quán)利、義務(wù)和違約責(zé)任。房產(chǎn)面積預(yù)測成果是房地產(chǎn)管理部門核發(fā)商品房預(yù)售許可證的基礎(chǔ)資料之一。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請辦理商品房預(yù)售許可證時提供房產(chǎn)面積預(yù)測成果，并對其進行審核后依法核發(fā)商品房預(yù)售許可證。
2.實測面積。實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。
房屋竣工前預(yù)測建筑面積和竣工后實測建筑面積存在差異的原因是多方面的。有可能出于規(guī)劃設(shè)計的變更、在房屋施工中產(chǎn)生的施工誤差、竣工后房屋由于部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變等多種原因?qū)е骂A(yù)測面積與實測面積的不相符，這些面積差異的產(chǎn)生有時是不可避免的。事實上，實測面積不一定是產(chǎn)權(quán)登記面積，抑或說實測面積不等于產(chǎn)權(quán)登記面積。
（三）房屋登記簿記載的房屋面積
產(chǎn)權(quán)登記面積，按照《商品房銷售管理辦法》第20條的規(guī)定，是指“房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積”?？梢?，從實測面積到最終的產(chǎn)權(quán)登記面積還需要一個“認(rèn)可和采信”的過程。
建設(shè)部《房屋登記簿管理試行辦法》（建住房[2008]84號）規(guī)定，登記簿記載的房屋基本狀況部分，其中之一即是建筑面積。建設(shè)部設(shè)計的房屋登記簿票樣基本狀況頁有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偣灿忻娣e、專有部分面積四項內(nèi)容。新版房屋所有權(quán)證也設(shè)計有房屋建筑面積和套內(nèi)建筑面積兩項內(nèi)容，均打印在房屋所有權(quán)證上。
二、測繪面積到登記面積―――現(xiàn)有模式追蹤
從具有相應(yīng)測繪資質(zhì)的測繪單位出具的房屋面積測繪技術(shù)報告到產(chǎn)權(quán)登記面積，仍需要一定的審核程序或法律要求。
（一）房產(chǎn)測繪啟動初期―――測管一體
1991年6月，建設(shè)部《關(guān)于加強房產(chǎn)測量工作的通知》明確：各地區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)行政主管部門應(yīng)加強房產(chǎn)測繪隊伍的組織建設(shè)，配備與工作任務(wù)相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，完善規(guī)章制度，以適應(yīng)房地產(chǎn)行政管理工作的需要。1999年3月，建設(shè)部在《關(guān)于加強房地產(chǎn)測量及房屋面積計算管理工作的通知》（建住房[1999]72號）中重申：房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確立的一項基本法律制度。房屋權(quán)屬證書上記載的房屋面積是法定面積，直接關(guān)系著產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益。因此，各地房地產(chǎn)行政主管部門要維護法律的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，健全和充實房地產(chǎn)測量隊伍，配備與工作任務(wù)相適應(yīng)的房地產(chǎn)測量機構(gòu)和專業(yè)人員，并把房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的面積正確率作為考核房屋權(quán)屬發(fā)證工作的一個重要指標(biāo)。2000年2月，建設(shè)部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)測量及房屋面積計算管理工作的通知》（建辦住房[2000]4號）再次強調(diào)：各地建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門要切實履行法定職責(zé)，依法做好房地產(chǎn)測量與房屋面積計算管理工作。同時也提出：抓緊研究房地產(chǎn)測量機構(gòu)與政府部門脫鉤工作,著手開展政府部門與房地產(chǎn)測量機構(gòu)脫鉤的前期準(zhǔn)備工作。
可見，房產(chǎn)測繪工作啟動初期，為避免出現(xiàn)房產(chǎn)測量及房屋面積計算管理工作中政出多門的現(xiàn)象，房產(chǎn)測繪經(jīng)營主體與管理主體高度統(tǒng)一，測管一體、“獨家經(jīng)營”的模式，公正性受到質(zhì)疑。
（二）房產(chǎn)測繪市場化―――測管分離
房地產(chǎn)測繪經(jīng)營行為與面積審核的管理行為集中一體的工作方式，帶來了一定程度上的管理混亂，測繪市場化改革的必要性逐漸凸顯。前文已經(jīng)提到，2000年初，以測管分離為目標(biāo)的房地產(chǎn)測繪體制改革已經(jīng)開始醞釀?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》出臺后，建設(shè)部在其后的《關(guān)于認(rèn)真貫徹執(zhí)行加強房產(chǎn)測繪管理的通知》（建住房[2000]166號）中強調(diào)：各地要結(jié)合地方政府機構(gòu)改革，按照房產(chǎn)測繪市場化、專業(yè)化、規(guī)范化的要求，積極推進房產(chǎn)測繪體制改革，使房產(chǎn)測繪監(jiān)督管理與測繪經(jīng)營行為分離，房產(chǎn)測繪單位成為獨立的法人實體和市場主體。早在1995年5月，湖南省建設(shè)委員會在《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部的通知》中提出的：“各地應(yīng)將現(xiàn)有的房屋面積測量隊轉(zhuǎn)換為可獨立承擔(dān)民事責(zé)任的房地產(chǎn)測量事務(wù)所。事務(wù)所要建立規(guī)章制度，合理收費，實行社會公開承諾制，以廉潔、高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，樹立公開、公平、公正的行業(yè)形象”的操作意見，已頗具前瞻性和借鑒性。
從測管一體到測繪市場化、規(guī)范化并沒有明顯的界限分割。各地房地產(chǎn)測繪改革的啟動時間、改革力度、改革成效差異很大。各地根據(jù)本地的實際情況，分別形成了不同的模式。
一是測繪完全市場化：測繪業(yè)務(wù)完全依照市場規(guī)則由獨立的測繪企業(yè)承擔(dān)，房管部門不介入經(jīng)營競爭行為，僅對施測單位的主體資格、測算依據(jù)與方法等內(nèi)容進行把關(guān)。實行測繪市場化，開發(fā)商可自由委托具有資質(zhì)的測繪隊伍進行測繪；消費者也可委托測繪公司進行測繪；測繪隊伍辦事效率，服務(wù)質(zhì)量水平明顯提高；市場競爭也帶來了更加優(yōu)惠的測繪服務(wù)價格；一旦產(chǎn)生糾紛雙方也可以通過協(xié)商或訴訟解決。但測繪隊伍專業(yè)技術(shù)水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)良莠不齊，測繪質(zhì)量參差不齊。
二是測繪市場仍未放開，但測繪機構(gòu)實現(xiàn)企業(yè)化運作：通常將原來房管部門內(nèi)設(shè)的測繪機構(gòu)撤并或轉(zhuǎn)型，進行企業(yè)化運作，但房產(chǎn)測繪市場仍相對壟斷，不允許其他測繪企業(yè)或單位參與房產(chǎn)測繪競爭，另設(shè)測繪管理辦公室進行測繪成果管理，遇有測繪糾紛，有專設(shè)的房屋面積鑒定委員會或上級申訴部門，居間裁判。由于國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》中關(guān)于建筑面積計算和共有建筑面積分?jǐn)偟囊?guī)定缺乏可操作性，以致不同的測繪公司對同一棟房屋進行測繪后，可能產(chǎn)生不同的測繪成果勢必造成更多的測繪糾紛，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的混亂。測繪市場的壟斷一定程度上避免了上述問題的出現(xiàn)。
三、形式/實質(zhì)審查―――登記機構(gòu)面臨的尺度難題
無論是房產(chǎn)測繪市場完全放開還是有限放開，測繪單位出具的房產(chǎn)測繪成果都不可能直接用于房屋權(quán)屬登記。登記機構(gòu)要采用施測單位出具的房屋面積測量報告，勢必要開展一定程度的審核工作，這中間的尺度如何把握，法律和技術(shù)層面始終難有明確界限。
（一）對預(yù)測面積的審查
雖然有關(guān)商品房預(yù)售許可的國家層面的法律規(guī)范，并未明確規(guī)定將房屋面積預(yù)測報告作為預(yù)售許可的必要要件，但在實踐中，預(yù)測成果報告儼然已經(jīng)成為預(yù)售許可不可缺少的必備材料。房屋面積平面圖、公攤等要素是商品房交易、房屋買賣合同不可或缺的實質(zhì)性內(nèi)容。然而實踐中，很多地方考慮到商品房竣工驗收以后實測面積的重要性，對于預(yù)售許可階段房屋面積的測繪成果審核并不重視，甚至有些地方為“減少麻煩”根本不予審核而直接采用施測單位的結(jié)果和數(shù)據(jù)，也制造了大量的房屋交付以后產(chǎn)生的面積差異糾紛。筆者認(rèn)為，預(yù)售商品房面積測量成果的審核工作十分重要，可以用技術(shù)手段控制房屋面積計算的規(guī)范化，減少和避免預(yù)測和實測糾紛案件的發(fā)生。對施測單位是否嚴(yán)格依據(jù)規(guī)劃、施工、設(shè)計圖紙測算房屋面積進行審核和把關(guān)，不但有利于維護預(yù)購人的合法權(quán)益，更加有利于推動實測審核工作的進行。值得說明的是，預(yù)售許可階段所需的預(yù)測面積數(shù)據(jù)由于僅作為商品房買賣合同的要素而非最終產(chǎn)權(quán)登記面積的依據(jù)，登記機構(gòu)在此階段擔(dān)負的責(zé)任微乎其微。
（二）對產(chǎn)權(quán)登記面積的形式與實質(zhì)審查
建設(shè)部和國家測繪局聯(lián)合出臺的《房產(chǎn)測繪管理辦法》第18條規(guī)定：用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準(zhǔn)確性、面積測算依據(jù)與方法等內(nèi)容進行審核。審核后的房產(chǎn)測繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。
綜上，房管部門在進行權(quán)屬登記時，要對適用的測繪成果進行一定的程序?qū)徍撕万炇?。如果要求房管部門要對房產(chǎn)測繪成果進行實質(zhì)性的審核確認(rèn)或認(rèn)可，就只能通過房管部門內(nèi)部專業(yè)測繪人員重新測繪、計算，才能作出鑒別，這樣卻違背了房產(chǎn)測繪逐步市場化的初衷。如果只對測繪單位提供的測繪成果作形式上的把關(guān)或?qū)徍苏J(rèn)可，一旦利用錯誤的測繪成果進行了權(quán)屬登記而引發(fā)爭議，房管部門必然成為直接的責(zé)任部門而牽連其中。
（三）登記機構(gòu)對登記簿記載房屋面積的責(zé)任
房管部門對登記簿記載房屋面積的責(zé)任，涵蓋了兩個層面的內(nèi)容：一是對用于房屋權(quán)屬登記的測繪成果本身是否承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任；二是對房屋權(quán)屬登記測繪成果（主要指房屋面積）的錯誤利用是否需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
《測繪法》明文規(guī)定：測繪單位應(yīng)當(dāng)對其完成的測繪成果質(zhì)量負責(zé)?！斗慨a(chǎn)測繪管理辦法》第3條規(guī)定：房產(chǎn)測繪單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定，對其完成的房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量負責(zé)。地方性規(guī)范也有類似規(guī)定，如《海南省實施〈中華人民共和國測繪法〉辦法》第27條明確規(guī)定：測繪單位應(yīng)當(dāng)對其完成的測繪成果質(zhì)量負責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。《福建省測繪條例》第17條規(guī)定：測繪單位應(yīng)當(dāng)建立健全測繪成果的質(zhì)量保證體系，對測繪成果質(zhì)量負責(zé)?！墩憬y繪成果管理辦法》第6條規(guī)定：測繪單位應(yīng)當(dāng)加強測繪成果質(zhì)量管理，落實測繪成果質(zhì)量檢驗、管理和責(zé)任制度，并對其完成的測繪成果質(zhì)量負責(zé)。
可見，在測繪單位提供的申請用于房屋權(quán)屬登記的測繪成果報告的質(zhì)量問題上，毫無疑問，應(yīng)由出具該成果的單位承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。
登記簿記載的房屋面積，是經(jīng)登記機構(gòu)審核后采信的測繪單位出具的測繪成果報告轉(zhuǎn)化而來?！斗慨a(chǎn)測繪管理辦法》及其他法律法規(guī)并未明確房管部門與測繪部門各自的職能、責(zé)任，也未明確規(guī)定由測繪錯誤造成損失所引發(fā)賠償責(zé)任的處理辦法。如房管部門對測繪單位出具的測繪成果負有實質(zhì)審查的法定義務(wù)，則一旦利用錯誤的測繪成果進行登記，必然產(chǎn)生賠償責(zé)任。從測繪成果適用在整個登記過程的作用和意義來說，登記機構(gòu)此時面臨的是無過錯責(zé)任，即一旦采用錯誤的測繪成果進行登記的，無論是否盡到審查義務(wù)，都會產(chǎn)生賠償責(zé)任，這對于登記機構(gòu)來說顯然是不公平的。
筆者認(rèn)為，從《房產(chǎn)測繪管理辦法》第18條規(guī)定的房管部門審核用于房屋權(quán)屬登記測繪成果的直接法律依據(jù)來看，字面理解的結(jié)論是：是房管部門僅需對測繪成果的相關(guān)方面進行審核并歸檔，并非原測繪單位提供的測繪成果而重新進行測繪。換言之，《房產(chǎn)測繪管理辦法》對登記機構(gòu)的要求僅僅是形式審查，而非實質(zhì)審查。北京市早在2003年即明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋權(quán)利申請人持有資質(zhì)測繪單位實測的房屋面積測繪結(jié)果申請權(quán)屬登記的，市、區(qū)縣房屋權(quán)屬登記部門應(yīng)予以受理；申請人提交的房屋面積測繪結(jié)果，登記部門按照有關(guān)規(guī)定審核后，直接用于房屋權(quán)屬登記。測繪單位使用統(tǒng)一格式的商品房測繪報告，并對其完成的測繪成果質(zhì)量負責(zé)。
四、涉訴房屋登記面積糾紛及登記機構(gòu)的風(fēng)險規(guī)避
因房屋面積引發(fā)的糾紛乃至訴訟，各方爭執(zhí)不下，有的地方甚至連法院也難以決斷。就實踐中的訴訟糾紛案件來看，主要有以下幾種類型：
一是在測繪市場未放開的地區(qū)，消費者（業(yè)主）對房管部門內(nèi)設(shè)機構(gòu)房產(chǎn)測繪機構(gòu)（如測繪所、測繪大隊、測繪辦公室等）的測繪主體資格存有異議，認(rèn)為其設(shè)置在登記機構(gòu)內(nèi)部，不具客觀公正性，一旦出現(xiàn)登記錯誤給當(dāng)事人造成損失的，找不到對象具體承擔(dān)賠付責(zé)任。
二是在對登記簿記載的房屋面積的測算方法持有異議。比如，個別業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備、通道的公攤方式、公攤層級等存有意見，認(rèn)為自己的房屋公攤過大，權(quán)益未得到有效保護。
三是作為房屋權(quán)屬登記必備的資料之一―――測繪資料的范圍理解上有異議。對分層平面圖、平面四至宗地圖、立面圖等是否屬于應(yīng)納入登記范圍的測繪資料，認(rèn)識和看法不一。
四是設(shè)計規(guī)范與房產(chǎn)測量規(guī)范在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，一定程度上造成了商品房預(yù)測與實測面積差異?！督ㄖこ探ㄖ娣e計算規(guī)范》與《房產(chǎn)測量規(guī)范》對飄窗、建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層是否計算面積的規(guī)定并不相同。
為減少和避免房屋面積問題給登記機構(gòu)造成的“硬傷”，筆者建議做好以下工作。
1.始終重視房產(chǎn)測繪審核在房屋登記中的重要作用和地位，建立“測管分離”、“管用分離”的管理體制，從源頭上把好關(guān)，避免造成更長時期的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)混亂以危及登記工作的高效率和規(guī)范化發(fā)展。
2.房產(chǎn)測繪審核過程中，積極開展全方位的溝通交流，既注重測量專業(yè)技術(shù)人員業(yè)務(wù)能力的提高，也時刻關(guān)注新的建筑形態(tài)的發(fā)展態(tài)勢，充分發(fā)揮專業(yè)人員的技術(shù)優(yōu)勢，確保房產(chǎn)測繪審核的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。
第6篇：房地產(chǎn)資質(zhì)管理辦法范文
鄭州市人民政府令第111號
《鄭州市商品房銷售管理辦法》業(yè)經(jīng)2002年8月9日市人民政府第12次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2002年12月1日起施行。
市長：陳義初
2002年10月21日
鄭州市商品房銷售管理辦法
第一章、總則
第一條、為加強商品房銷售管理，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。
第二條、本辦法所稱商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。
商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。
第三條、在本市行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。
第四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房。
第五條、商品房銷售應(yīng)當(dāng)遵循公平和誠實信用的原則。
第六條、市房地產(chǎn)管理部門是本市商品房銷售管理工作的行政主管部門，其所屬的房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)具體負責(zé)本市市區(qū)商品房銷售管理工作。
縣（市）、、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售管理工作。
第二章、預(yù)售管理
第七條、商品房預(yù)售實行預(yù)售許可證制度。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門申請登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后，方可預(yù)售。
禁止偽造、涂改、買賣、轉(zhuǎn)借《商品房預(yù)售許可證》。
第八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)制定商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)載明項目名稱、商品房的位置、樓號、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、單元數(shù)、層數(shù)、房型、套數(shù)、預(yù)售價格及交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并附商品房預(yù)售總平面圖、底層平面圖及標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。
第九條、商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）、建設(shè)用地已辦理國有土地出讓手續(xù)，并已取得國有土地使用權(quán)；
（二）、已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（三）、已辦理建設(shè)工程施工許可證，簽訂建設(shè)工程施工合同，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）、六層以下（含六層）、的商品房項目，完成基礎(chǔ)并施工至二層以上（含地下室）、結(jié)構(gòu)封頂工程，七至十二層（含十二層）、小高層建筑完成三層以上（含地下室）、結(jié)構(gòu)封頂工程，十三層以上（含地下室）、高層建筑完成五層以上結(jié)構(gòu)封頂工程；
（五）、已簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十條、申請辦理《商品房預(yù)售許可證》，應(yīng)當(dāng)提交下列證件及材料：
（一）、預(yù)售申請書；
（二）、營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；
（三）、國有土地使用權(quán)證；
（四）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖；
（五）、建設(shè)工程施工許可證及施工合同；
（六）、商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的有關(guān)材料和預(yù)售款監(jiān)管銀行專用賬戶證明；
（七）、商品房預(yù)售方案；
（八）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他證明材料。
第十一條、市、縣（市）、、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售申請及有關(guān)證件、材料后，應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場勘驗。對符合本辦法第九條規(guī)定條件的，應(yīng)在接到申請后10個工作日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人，并告知不予核發(fā)的理由。
第十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持下列文件到原發(fā)證機關(guān)變更《商品房預(yù)售許可證》：
（一）、商品房項目轉(zhuǎn)讓合同；
（二）、原《商品房預(yù)售許可證》；
（三）、城市規(guī)劃和土地管理等部門同意變更的有關(guān)手續(xù)；
（四）、受讓方的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；
（五）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。
轉(zhuǎn)讓的商品房項目符合轉(zhuǎn)讓條件的，市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)自受理申請之日起10個工作日內(nèi)變更《商品房預(yù)售許可證》。
第十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項目的名稱、建筑面積、樓號等事項，應(yīng)持有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，到原發(fā)證機關(guān)變更《商品房預(yù)售許可證》。
第十四條、預(yù)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示《商品房預(yù)售許可證》或其副本，并以書面形式向預(yù)購人明示下列事項：
（一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、注冊地址及法定代表人；
（二）、項目開發(fā)進度及竣工交付時間；
（三）、商品房項目及其配套設(shè)施的平面示意圖；
（四）、商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)及公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法；
（五）、預(yù)售商品房的價格及付款辦法；
（六）、物業(yè)管理事項；
（七）、其他應(yīng)當(dāng)明示的事項。
第十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的，受讓方必須是依法成立并符合資質(zhì)等級要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房項目，受讓方享有原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)購人享有的權(quán)利，并承擔(dān)原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)購人承擔(dān)的義務(wù)。
已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項目轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起停止預(yù)售商品房；未變更《商品房預(yù)售許可證》，受讓方不得預(yù)售受讓的商品房。
第十六條、預(yù)售的商品房價格和代收稅費由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人約定，并在商品房買賣合同中載明。商品房買賣合同簽訂后，除國家和省規(guī)定新開征的稅費外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向預(yù)購人收取其他費用。
第十七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)當(dāng)在項目所在地的銀行開立商品房預(yù)售款專用賬戶。開立賬戶時，房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)簽署意見。開立賬戶后，由房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)與開戶銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多個商品房項目的，應(yīng)當(dāng)分別開立商品房預(yù)售款專用賬戶。
預(yù)購人交付商品房預(yù)售款時，應(yīng)當(dāng)直接存入商品房預(yù)售款專用賬戶，憑銀行出具的存款憑證，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)交款收據(jù)。
第十八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，在項目竣工前，只能用于購買該項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付該項目建設(shè)的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用、不得用于償還與該項目無關(guān)的債務(wù)。
第十九條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)編制用款計劃，經(jīng)該項目的工程監(jiān)理機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用款計劃的真實性出具證明后，報房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)審核。
房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起5個工作日內(nèi)作出答復(fù)，對符合前條規(guī)定用途的，應(yīng)當(dāng)同意其使用，并書面通知開戶銀行；對不同意使用的，應(yīng)當(dāng)書面說明理由。
開戶銀行應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)核準(zhǔn)同意使用的數(shù)額撥付，并對資金用項進行監(jiān)督。
該項目竣工驗收一個月內(nèi)，房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時解除對商品房預(yù)售款的監(jiān)管，并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開戶銀行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開戶銀行接到通知后，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定撤銷該賬戶。
第三章、現(xiàn)售管理
第二十條、商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）、已取得國有土地使用權(quán)；（三）、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）、已通過竣工驗收；（五）、拆遷安置已經(jīng)落實；（六）、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。
第二十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)售前應(yīng)持下列有關(guān)材料和證明向市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記備案：（一）、商品房現(xiàn)房銷售方案；（二）、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；（三）、國有土地使用權(quán)證；（四）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（五）、工程竣工驗收證明；（六）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他證明材料。
第二十二條、市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)現(xiàn)售商品房不符合現(xiàn)售條件的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期糾正或停止銷售。
第二十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取下列方式銷售商品房：（一）、返本銷售或者變相返本銷售；（二）、售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房；（三）、分割拆零銷售按套銷售的商品房住宅。
第四章、廣告與合同
第二十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)向廣告經(jīng)營單位出示《商品房預(yù)售許可證》，并在廣告內(nèi)容中載明《商品房預(yù)售許可證》的編號。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)商品房銷售廣告，不得含有誤導(dǎo)、欺騙公眾和與《商品房預(yù)售許可證》核準(zhǔn)事項、產(chǎn)權(quán)登記備案事項不一致的內(nèi)容。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)將擬廣告的樣式、內(nèi)容報房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)審核。
第二十五條、銷售商品房時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人應(yīng)當(dāng)簽訂商品房買賣合同。買賣合同應(yīng)使用統(tǒng)一的合同文本。
第二十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的商品房銷售廣告和印發(fā)的宣傳資料中所明示的事項，買受人有權(quán)要求在商品房買賣合同中約定。
第二十七條、商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)附有預(yù)購商品房項目及樓層的平面圖，并在平面圖上標(biāo)明買受人所購房屋的樓號、樓層和房號的位置。
第二十八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人在依法簽訂商品房預(yù)售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)，報市、縣（市）、、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門登記備案。
第二十九條、商品房銷售可以按套（單元）、計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。
商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。
按套（單元）、計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。
第三十條、按套（單元）、計價的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。
按套（單元）、計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
第三十一條、按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。
合同未作約定的，按下列原則處理：（一）、面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）、的，據(jù)實結(jié)算房價款；（二）、面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）、部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）、部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
第三十二條、按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。
第三十三條、不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用。
符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用；當(dāng)事人另有約定的，從其約定。
第三十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房預(yù)售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。
經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。
買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
第五章、銷售
第三十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法具有相應(yīng)資格并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。
第三十六條、受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第三十七條、受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。
受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。
第三十八條、受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。
第三十九條、商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。
第六章、交付
第四十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。
第四十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)與樣板房一致。
第四十二條、交付銷售的商品房住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。
第四十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算。
商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。但商品房住宅約定的存續(xù)期少于國家規(guī)定的最低保修期限的，按國家規(guī)定的最低保修期限執(zhí)行。
第四十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)管理部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
第四十五條、商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七章、罰則
第四十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并可處以10000元以上30000元以下罰款：（一）、未按規(guī)定將測繪成果和需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房地產(chǎn)管理部門的；（二）、商品房現(xiàn)售前未到房地產(chǎn)管理部門登記備案的；（三）、返本銷售或者變相返本銷售商品房的；（四）、采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；（五）、分割拆零銷售按套銷售的商品住宅的；（六）、不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的；（七）、委托沒有資格的機構(gòu)銷售商品房的。
第四十七條、違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并可按下列規(guī)定給予處罰：（一）、無《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，沒收非法所得，處以已收取預(yù)付款1％的罰款；（二）、違反規(guī)定用途使用商品房預(yù)售款的，責(zé)令歸還挪用資金，并處以挪用資金5％的罰款；（三）、偽造、涂改、買賣、轉(zhuǎn)借《商品房預(yù)售許可證》的，收繳證件，并處以5000元以上10000元以下的罰款；（四）、未按規(guī)定將商品房預(yù)售合同報房地產(chǎn)管理部門登記備案的，處以1000元以上3000元以下的罰款；（五）、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售不符合銷售條件的商品房的，處以20000元以上30000元以下的罰款；（六）、商品房項目轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方在合同簽訂后預(yù)售商品房的，責(zé)令退還預(yù)付款，并處以已收取預(yù)付款的1％的罰款。
第四十八條、違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一，給他人造成損害的，依法承擔(dān)連帶責(zé)任：（一）、廣告經(jīng)營者、者明知或應(yīng)知的房地產(chǎn)廣告虛假，仍設(shè)計、制作、的；（二）、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售不符合本辦法規(guī)定的銷售條件的商品房的。
第四十九條、房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)及其工作人員在商品房預(yù)售款監(jiān)管工作中有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用款申請未在規(guī)定的時間內(nèi)作出答復(fù)，給申請人造成損害的；
第7篇：房地產(chǎn)資質(zhì)管理辦法范文
年8月15日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改＜城市商品房預(yù)售管理辦法＞的決定》修正）
第一條為加強商品房預(yù)售管理，維護商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制定本辦法。
第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。
第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市商品房預(yù)售管理；
省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；
城市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。
第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
第六條商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
第七條開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
（一）本辦法第五條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；
（二）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
第八條房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)企業(yè)申請后，應(yīng)當(dāng)詳細查驗各項證件和資料，并到現(xiàn)場進行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
第九條開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。
未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。
第十條商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
商品房的預(yù)售可以委托人辦理，但必須有書面委托書。
第十一條開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售所得的款項必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
城市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定對商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。
第十二條預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。
第十三條開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。
第十四條開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
第8篇：房地產(chǎn)資質(zhì)管理辦法范文
加快發(fā)展服務(wù)業(yè)是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的戰(zhàn)略舉措，是提高城鎮(zhèn)化水平的現(xiàn)實需要，是保障和改善民生的必然要求，發(fā)展服務(wù)業(yè)要嚴(yán)格依法行政，切實增強服務(wù)意識，建立公開、平等、競爭、有序的市場秩序，努力為服務(wù)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。正值我市大力推進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展之際，市政府召開全市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展座談會，這不僅是對我部門工作的促進，同時也為我們提供了一次難得的學(xué)習(xí)機會，我們將抓住機遇，加快我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。根據(jù)會議安排，就自己熟悉的房地產(chǎn)領(lǐng)域，結(jié)合當(dāng)前我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新動向，將我局推進房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的有關(guān)情況匯報如下：
一、“十一五”以來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體回顧
（一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度明顯加快，總量規(guī)模不斷擴大
隨著我市經(jīng)濟建設(shè)和城市建設(shè)進程的快速發(fā)展，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隊伍不斷壯大，開發(fā)銷售逐年遞增?！笆晃濉币詠?，市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從“十一五”之初的52家發(fā)展到目前的118家，成為我市國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。“十一五”以來全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資完成197.88億元，其中總投資額達50.94億元，與“十一五”開局之年同期比上升139.08%；全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)面積為1491.87萬平方米，其中開發(fā)建設(shè)面積為378.96萬平方米，與同期比上升75.2%；累計批準(zhǔn)預(yù)售商品房911.56萬平方米，其中批準(zhǔn)預(yù)售面積169.72萬平方米，與同期比上升102.2%。
（二）擴大物業(yè)服務(wù)覆蓋面，物業(yè)服務(wù)行業(yè)快速發(fā)展
我市物業(yè)服務(wù)水平素質(zhì)穩(wěn)步提升，逐步成為城市管理中的一種新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)?！笆晃濉币詠恚形飿I(yè)管理覆蓋面不斷擴大，行業(yè)發(fā)展初具規(guī)模，居民物業(yè)管理意識普遍增強，業(yè)主自主管理機制和物業(yè)服務(wù)市場競爭機制逐步建立，呈現(xiàn)出較好的發(fā)展勢頭。自以來，物業(yè)管理面積由779.32萬平方米提高到1576.97萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率由62%提高到76%，備案的物業(yè)服務(wù)企業(yè)由最初的31家到目前108家。我市的物業(yè)管理從摸索試點到穩(wěn)步發(fā)展，特別是《市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的頒布實施和《關(guān)于加快培育物業(yè)公司的決定》等相關(guān)文件的出臺對物業(yè)管理工作提供了強有力的指導(dǎo)和支持，物業(yè)管理工作得到了全面推進。目前，物業(yè)管理已被廣大市民普遍接受，買房看物業(yè)已成為購房者首選的重要條件，物業(yè)管理的不斷加強，為小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造了整潔、有序、方便、舒適的生活居住環(huán)境，也為業(yè)主創(chuàng)建文明社區(qū)發(fā)揮了重要作用。
（三）加快保障性住房建設(shè)，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化
為促進我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善保障性住房制度的基礎(chǔ)上，加快建設(shè)保障性住房建設(shè)，構(gòu)建多層次的住房保障體系，滿足不同層次消費群眾的住房需求。十一五期間，全市建設(shè)各類保障性安居工程66990套、建筑面積600.94萬平方米。其中建設(shè)廉租住房12145套、60萬平方米，交付使用5777套、26.6萬平方米；建設(shè)經(jīng)濟適用住房7609套、61萬平方米；建設(shè)公共租賃住房1762套、10.85萬平方米，分配入住1522套、9.25萬平方米；改造城市棚戶區(qū)3.5萬戶、407萬平方米；改造國有工礦棚戶區(qū)500戶、2.79萬平方米；改造煤礦棚戶區(qū)6719戶、40.3萬平方米；改造林業(yè)棚戶區(qū)3255戶、19萬平方米。
，完成全市任務(wù)保障性安居工程28908套，其中廉租住房8155套，公共租賃住房2518套，經(jīng)濟適用住房970套，城市棚戶區(qū)改造4000戶，中央下放煤礦棚戶區(qū)改造3901戶，林業(yè)棚戶區(qū)（危舊房）改造1864戶，墾區(qū)危房改造500戶，農(nóng)村牧區(qū)危房改造7000戶。
（四）房地產(chǎn)中介服務(wù)較快發(fā)展
“十一五”期間，市主城區(qū)及新城區(qū)共成交二手房218.03萬平方米，與十一五同期比增長了45%，全市主城區(qū)及新城區(qū)共二手房交易量達48.54萬平方米，與“十一五”開局之年同期比增長了26.4%。隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展和城市化的迅速推進，群眾住房消費觀念的轉(zhuǎn)變和生活水平也不斷提高，大批量的二手房推向市場，我市房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)也得到了快速發(fā)展，目前我市現(xiàn)有房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)12家，其中評估機構(gòu)4家、中介服務(wù)企業(yè)8家。為進一步規(guī)范銷售環(huán)節(jié)，提高銷售人員水平，我市每兩年舉辦一期全國銷售人員崗位培訓(xùn)班，共培訓(xùn)持有全國銷售人員上崗證書的銷售人員409人，保障了我市商品房銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范化發(fā)展。
二、十一五以來開展的主要工作
（一）不斷加大扶持力度，持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展環(huán)境
“十一五”以來，逐步建立健全了促進房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的工作協(xié)調(diào)推進機制，落實《商品房預(yù)售款監(jiān)管實施方案》、《市建筑市場主體及職業(yè)人員不良行為記錄管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)費監(jiān)管制度》、《物業(yè)項目接管保證金制度》、《市新建住宅項目物業(yè)用房社區(qū)用房等綜合配套設(shè)施建設(shè)承諾書》、《加快住房保障體系建設(shè)實施意見》、《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》、《市本級城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房資金管理辦法》、《市人民政府關(guān)于進一步解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難 問題實施意見》、《市主城區(qū)廉租住房實物配租工作實施細則》等促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策性文件，政策扶持力度逐年加大，隨著規(guī)劃體系的不斷完善和各項政策的落實，一些困擾房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的難點問題逐步緩解。
（二）加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，推進房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展
1、針對我市房地產(chǎn)市場普遍存在的問題，結(jié)合對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管重點，嚴(yán)肅查處了銷售過程中出現(xiàn)的無證銷售、虛假合同等違法違規(guī)行為，通過定期調(diào)查走訪，深入到開發(fā)企業(yè)的項目現(xiàn)場，進行前期指導(dǎo)和督察，提前將有關(guān)事宜告知開發(fā)企業(yè)，盡可能避免其出現(xiàn)違規(guī)行為。
2、多次聯(lián)合工商、稅務(wù)等部門對主城區(qū)房地產(chǎn)中介機構(gòu)進行了專項檢查。通過對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的資質(zhì)、人員、規(guī)范經(jīng)營等情況的摸底調(diào)查，對沒有營業(yè)執(zhí)照、沒有資質(zhì)、無專業(yè)技術(shù)人員資格證的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)下達了催辦通知單，通知其補辦相關(guān)手續(xù)和罰款處理。通過檢查和整改，積極引導(dǎo)房屋中介市場健康發(fā)展，規(guī)范了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量。
3、新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度作為商品房預(yù)售制度的有效補充和完善,能夠有效防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未竣工前將預(yù)售資金挪作他用,同時能夠有效規(guī)范商品房預(yù)售行為,促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營、公平競爭,遵循“?？顚?、?？顚４妗？顚Ｓ谩钡脑瓌t。二手房交易資金監(jiān)管工作啟動，通過在銀行設(shè)立的資金監(jiān)管“專用賬戶”進行劃撥，有效保障買賣雙方交易資金的安全，做到錢證兩清、防范風(fēng)險，從根本上杜絕了交易資金的風(fēng)險隱患。
（三）加快房地產(chǎn)信息建設(shè)，促進房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展
我市自1月正式實行商品房網(wǎng)上簽約以來，經(jīng)過不斷摸索和完善，目前網(wǎng)上售房的信息系統(tǒng)運行順利，開發(fā)企業(yè)的操作人員均能夠熟練使用網(wǎng)上售房軟件。對在網(wǎng)上售房數(shù)據(jù)補錄過程中，發(fā)現(xiàn)的未辦理預(yù)售許可的問題，要求開發(fā)企業(yè)立即補辦手續(xù)，避免該項目成為今后的“遺留工程”?！熬W(wǎng)上售房”的實行，對規(guī)范我市房地產(chǎn)市場、保護購房者利益起到了積極的作用，同時從根本上扭轉(zhuǎn)以往購房者在信息不對稱方面的弱者地位，遏制部分開發(fā)商炒樓和囤積房源等行為。
經(jīng)過不懈努力，房產(chǎn)信息網(wǎng)站內(nèi)容更加豐富，信息也及時準(zhǔn)確。房產(chǎn)信息網(wǎng)（含政務(wù)網(wǎng)）全年錄入房產(chǎn)相關(guān)信息8864條，累計回復(fù)百姓各類提問13455條，與全市開發(fā)企業(yè)溝通，及時快速的更新房產(chǎn)信息網(wǎng)的樓盤信息內(nèi)容。月均訪問量突破30萬人次，日均訪問量達到1萬多人次，在全市房地產(chǎn)類網(wǎng)站訪問中位居前列，在各大搜索引擎具有較高的排名，并與多家知名網(wǎng)站建立了良好的友情連接關(guān)系，已成為市購房最快捷的信息平臺。
（四）突出抓好三大載體，增強房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展活力
1、自以來，我們認(rèn)真落實國家調(diào)控政策和措施，支持房市蕭條時的購房熱情，于、、、連續(xù)四年成功舉辦四次房地產(chǎn)交易展示會，有效的幫助房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對金融危機，為搞活房地產(chǎn)市場起到了積極促進作用。
2、為進一步改善我市開發(fā)市場環(huán)境，我們連續(xù)12年開展“承諾銷售放心房”活動，參加活動的企業(yè)由最初的24家，發(fā)展到現(xiàn)在的88家，占主城區(qū)開發(fā)企業(yè)總數(shù)74.6%。針對“放心房”公開承諾內(nèi)容，我們對轄區(qū)內(nèi)參加承諾活動的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行檢查走訪，對個別承諾企業(yè)存在的問題，進行及時溝通，督促其按照承諾內(nèi)容履行承諾。
第9篇：房地產(chǎn)資質(zhì)管理辦法范文
1.當(dāng)前我國房地產(chǎn)中介市場現(xiàn)狀
隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場日趨成熟。商品房市場和二手房市場的聯(lián)動局面也基本形成，而且從市場發(fā)展趨勢來看，商品房銷售貸款，二手房的銷售及貸款也逐漸趨向由中介公司全程，中介隊伍的迅猛發(fā)展是適應(yīng)市場形勢變化的結(jié)果，中介公司在房地產(chǎn)二、三級市場中正在扮演越來越重要的角色。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，存量房市場也將成為主要市場，在這一發(fā)展過程中，中介市場將繼續(xù)發(fā)揮紐帶的作用，為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展發(fā)揮不可替代的作用。所謂的房地產(chǎn)中介市場是為房地產(chǎn)供求雙方提供咨詢、協(xié)助供求雙方實現(xiàn)公平交易為目的而進行的房地產(chǎn)在租售階段的委托、價格評估和經(jīng)紀(jì)服務(wù)等居間活動的場所和領(lǐng)域。房地產(chǎn)中介市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行的全過程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費提供了多元化的中介服務(wù)。房地產(chǎn)中介市場作為架起市場與消費者之間的橋梁和紐帶， 為交易雙方提供有效信息， 解決供需矛盾，對推動房地產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)起到了劑的作用。
2.當(dāng)前我國房地產(chǎn)中介市場主要問題
2.1政府監(jiān)管不力
全國除溫州這樣的城市出臺了《關(guān)于進一步推進中介機構(gòu)改革和發(fā)展的意見》，開始全面清理規(guī)范現(xiàn)有的中介機構(gòu)，并要求目前仍掛靠在行政部門和事業(yè)單位的中介機構(gòu)，必須徹底脫鉤改制外，其他絕大多數(shù)地方依然違反國家關(guān)于規(guī)定中介服務(wù)機構(gòu)與政府部門實行脫鉤改制的規(guī)定，政企不分，主要原因是受利益驅(qū)動。房地產(chǎn)中介市場中形成了房產(chǎn)、土地、 工商、物價、金融共同參與管理的局面，這些部門間沒有建立相關(guān)的協(xié)助機制， 職能分配不明確， 難以形成對從業(yè)人員、 機構(gòu)的有力監(jiān)督。 并且，房地產(chǎn)中介機構(gòu)通過直屬、掛靠等形式隸屬行業(yè)主管部門，對房地產(chǎn)中介市場形成行業(yè)壟斷，進行非法經(jīng)營。
2.2法規(guī)體系不全
房地產(chǎn)商品作為不動產(chǎn)，是一種特殊商品，其交易牽扯到產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、承租權(quán)等多項內(nèi)容，需要一套嚴(yán)格而復(fù)雜的規(guī)程，涉及眾多的法律法規(guī)。雖然目前我國首部房產(chǎn)中介法規(guī)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》已經(jīng)2011年4月1日實施，但是我國目前對房地產(chǎn)中介行業(yè)設(shè)立、運營以及對從業(yè)人員資格認(rèn)證、行為管理進行規(guī)范的法律、法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性文件，主要仍然是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》、《關(guān)于加強與銀行貸款業(yè)務(wù)有關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》、《房地產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》等等，初步形成了一個法律法規(guī)框架，但還不健全、不完善。
2.3機構(gòu)信譽不良
房地產(chǎn)中介機構(gòu)作為提供房屋信息服務(wù)的中間商，掌握著買方、賣方雙邊的信息，而在實際的房地產(chǎn)中介市場上，這些機構(gòu)經(jīng)常會利用這一信息不對稱現(xiàn)象為自身牟取暴利，損害買賣雙方的利益。他們通常采取隱瞞、欺詐等嚴(yán)重缺乏誠信的手段賺取傭金以外的交易差價；利用職業(yè)便利炒房賣房，或以名義串通他人炒房賣房，這些投機取消的行為嚴(yán)重制約了房產(chǎn)中介服務(wù)市場的發(fā)展。同時由于房產(chǎn)中介的認(rèn)證資格制度相對不規(guī)范，使得進入這種市場顯得相對容易，人員大多都不是科班出身，沒有取得相關(guān)的從行資格（譬如房地產(chǎn)評估師），加上道德水準(zhǔn)的降低，欺詐銷售的行為屢見不鮮，讓房產(chǎn)中介在市民心中的形象極其低下，甚至讓顧客堅決抵制。同時與多家簽訂口頭合同賺中間差價、與熟人串通故意抬價、乘人多購房時機蓄意加價等等，讓“失信”已經(jīng)成為房產(chǎn)中介市場發(fā)展的一大隱患。
2.4人員素質(zhì)不高
房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營服務(wù)水平在很大程度上取決于從業(yè)人員的素質(zhì)。所以世界上房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國家對中介行業(yè)人員從業(yè)都有專門規(guī)定。如美國實行從業(yè)人員準(zhǔn)入制度，規(guī)定銷售人員必須修完《房地產(chǎn)原理》，考試合格后一年內(nèi)須修完6門相關(guān)課程，并有2門合格者才能取得銷售人員資格；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人至少要有兩年以上從事房地產(chǎn)工作經(jīng)歷，并修完與房地產(chǎn)有關(guān)的8門課程方具有獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照的資格。而由于房地產(chǎn)中介業(yè)在我國的發(fā)展時間不長，尚缺乏一支經(jīng)過專門訓(xùn)練、嚴(yán)格資質(zhì)審查的專家隊伍，加之目前資格認(rèn)證制度不規(guī)范.管理不嚴(yán)，造成我國房地產(chǎn)中介從業(yè)人員來源復(fù)雜、素質(zhì)差，缺乏應(yīng)有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。
3.規(guī)范房地產(chǎn)中介市場的對策
3.1嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度
在機構(gòu)資質(zhì)管理方面，對注冊資金、經(jīng)營場所、業(yè)務(wù)人員等的設(shè)定要更加具體化， 如明確規(guī)定房地產(chǎn)中介機構(gòu)的注冊資金要達到30萬元以上，要有具備一定規(guī)模的固定經(jīng)營場所，專業(yè)技術(shù)人員要占總?cè)藬?shù)的50%以上。同時，劃分不同等級資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定其相應(yīng)承接不同的標(biāo)的、不同價值量和不同復(fù)雜程度的業(yè)務(wù)。如必須具備A級認(rèn)證的中介機構(gòu)才可從事涉外房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。
3.2嚴(yán)格執(zhí)業(yè)資格制度
在人員資格管理方面，要創(chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，對學(xué)歷、實務(wù)年限、業(yè)務(wù)知識、犯罪記錄限定等要求都作具體規(guī)定。如必須達到大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷或中等專業(yè)水平有3年以上從業(yè)經(jīng)驗、無犯罪記錄或法定最高刑為3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罰執(zhí)行完畢滿3年的方可從事進入房地產(chǎn)中介機構(gòu)執(zhí)業(yè)。
3.3嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)營制度
規(guī)范經(jīng)營，加強誠信建設(shè)，一方面考慮到消費者和房地產(chǎn)中介間存在的信息不對稱問題，在行業(yè)內(nèi)建立信息傳輸機制，完善房地產(chǎn)中介企業(yè)信用檔案，對中介企業(yè)的基本情況和失信行為進行全面記錄，并充分利用網(wǎng)絡(luò)手段，將檔案在網(wǎng)上公示，便于為各部門和公眾查詢。另一方面，房地產(chǎn)中介要加強自身的誠信建設(shè)、嚴(yán)格自律，結(jié)合企業(yè)文化制定企業(yè)職業(yè)道德規(guī)范條例，要求員工誠實守信；并規(guī)范經(jīng)營條例，秉承以客戶為上帝、為客戶利益著想的原則向客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，增強客戶的信任度。
3.4嚴(yán)格行業(yè)監(jiān)管制度
政府要在立法、制度、管理規(guī)定等方面對中介企業(yè)的規(guī)范化起到一個根本性的推動作用。第一，科學(xué)設(shè)置政府管理職能，明確房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的主管機構(gòu)，確立政府各管理部門的協(xié)作機制。第二，通過立法對從業(yè)機構(gòu)和人員分別實行嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度。第三，提高中介服務(wù)人員的素質(zhì)。同時行業(yè)主管部門一方面要加大行業(yè)監(jiān)察力度，對各項違規(guī)操作給予更加嚴(yán)厲的懲罰措施，肅清行業(yè)的不良主體；另一方面要加大資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約等政策的執(zhí)行力度，使其真正落實到位。
