土地法荒地規(guī)定精選(九篇)

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第1篇：土地法荒地規(guī)定范文

［關(guān)鍵詞］油田 土地 資產(chǎn) 管理 意義 措施

一、搞好油田土地資產(chǎn)管理工作的重要意義

土地是人類賴以生存的最重要的自然資源，也是經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。我國(guó)人多地少，隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人地矛盾更加突出。所以，珍惜和合理利用每一寸土地，保護(hù)耕地，是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策。油田企業(yè)屬于礦產(chǎn)采掘業(yè)，對(duì)土地的依賴性很強(qiáng)，在占用土地方面，具有點(diǎn)多、面廣、量大、用地性質(zhì)復(fù)雜等特點(diǎn)，每年還需要新增大量的建設(shè)用地。因此，對(duì)于油田企業(yè)來(lái)說(shuō)，合理有效地利用土地資源，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)的管理，具有特別重要的現(xiàn)實(shí)意義。

土地是油田企業(yè)重要的生產(chǎn)資料，是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。我國(guó)國(guó)土資源尤其耕地資源供需形勢(shì)嚴(yán)峻，需要長(zhǎng)期樹(shù)立憂患意識(shí)。要提高對(duì)土地資產(chǎn)管理重要性的認(rèn)識(shí)，切實(shí)重視和加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，充分認(rèn)識(shí)土地資產(chǎn)在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的重要地位和作用，不斷加大管理力度，在保護(hù)中開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)中保護(hù)，努力提高土地資源利用效率，推動(dòng)油田企業(yè)土地資產(chǎn)管理觀念的根本轉(zhuǎn)變，使石油企業(yè)員工真正懂得珍惜、愛(ài)護(hù)和用好每寸土地的意義和作用。

二、搞好油田土地資產(chǎn)管理的具體措施

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，立足于可持續(xù)發(fā)展，深入落實(shí)基本國(guó)策，堅(jiān)持依法用地，積極為勘探開(kāi)發(fā)、產(chǎn)能建設(shè)及礦區(qū)建設(shè)服務(wù)，建立完善的土地資產(chǎn)管理制度，實(shí)現(xiàn)油田土地資產(chǎn)管理的現(xiàn)代化、信息化和法制化。

1.搞好土地資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作。土地管理基礎(chǔ)工作包括對(duì)土地資料的統(tǒng)計(jì)、填報(bào)、登記工作等，要建立健全檔案信息，做到一地一檔，完整保存征地原始文件、賠償執(zhí)行情況、雙方經(jīng)辦人簽字和有關(guān)變更事項(xiàng)記載等。要搞好對(duì)劃撥或征用土地的原始地籍資料的歸檔保管，做到分類存放，專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定和程序，做好土地管理檔案資料的借閱、查詢、移交等手續(xù)，做好登記，堅(jiān)決杜絕個(gè)人私存檔案資料的現(xiàn)象，防止損壞或丟失。積極宣傳政策，督促檢查，講明重要意義，提高各單位對(duì)土地確權(quán)登記重要性的認(rèn)識(shí)，提高土地辦證率，依法維護(hù)油田的合法權(quán)益，為油田企業(yè)的生存和發(fā)展創(chuàng)造有利條件。同時(shí)，還要定期開(kāi)展土地資產(chǎn)的清查工作，要深入實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)，逐一調(diào)查核實(shí)，對(duì)占用土地的來(lái)源、面積、基礎(chǔ)標(biāo)志及相關(guān)歷史地籍資料等都要進(jìn)行詳細(xì)清查，真正做到摸清家底，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，果斷采取有效措施加以解決。

2.建立健全并完善土地資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和管理制度。從當(dāng)前土地管理的現(xiàn)實(shí)需要和發(fā)展要求出發(fā)，充實(shí)管理人員，把業(yè)務(wù)水平高和責(zé)任心強(qiáng)的人員充實(shí)到土地管理崗位上，并保持相對(duì)穩(wěn)定，建設(shè)一支高素質(zhì)的專業(yè)化的管理隊(duì)伍。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)土地管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)，深刻理解和領(lǐng)會(huì)有關(guān)土地管理的法律、法規(guī)，促進(jìn)土地管理工作的順利開(kāi)展。同時(shí)，應(yīng)按照有關(guān)土地管理法的要求，結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際制定一套系統(tǒng)的、完整的土地管理制度，完善管理，充分調(diào)動(dòng)土地管理人員的工作積極性和主動(dòng)性；還要認(rèn)真做好有關(guān)新制度和辦法的貫徹落實(shí)工作，使管理人員在開(kāi)展工作時(shí)對(duì)遇到的新情況、新問(wèn)題能夠有章可循，得以圓滿解決。

3.加快土地資產(chǎn)管理的信息化步伐。在土地資產(chǎn)管理工作中，油田企業(yè)應(yīng)適應(yīng)當(dāng)前信息化管理發(fā)展的新形勢(shì)，開(kāi)發(fā)和實(shí)施土地資產(chǎn)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，在系統(tǒng)內(nèi)通過(guò)與固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、房產(chǎn)等相互連接，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)管理信息的查詢、上報(bào)、下發(fā)、等自動(dòng)化，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)管理信息網(wǎng)絡(luò)化，實(shí)現(xiàn)資源共享，提高工作效率和管理效率，并為領(lǐng)導(dǎo)及各專業(yè)部門(mén)進(jìn)行決策提供重要數(shù)據(jù)信息，逐步建立起現(xiàn)代化的土地資產(chǎn)管理新模式。

4.依法征地、依法用地、依法管地、實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)管理的法制化。新《土地管理法》的實(shí)施，標(biāo)志我國(guó)的國(guó)土資源管理走上法制化道路，國(guó)家實(shí)施土地利用動(dòng)態(tài)遙感監(jiān)測(cè)，對(duì)建設(shè)用地規(guī)模擴(kuò)展直接監(jiān)測(cè)等。石油企業(yè)必須審時(shí)度勢(shì)，對(duì)于國(guó)家的土地政策、土地法律法規(guī)要有深刻的認(rèn)識(shí)，樹(shù)立土地資產(chǎn)管理的法制觀，嚴(yán)格做到依法征地、依法用地、依法管地、依法治地，一切涉及土地的管理和經(jīng)營(yíng)行為都要在學(xué)法、懂法的基礎(chǔ)上用法、守法，用法律規(guī)范我們的土地資產(chǎn)管理工作，并依法維護(hù)企業(yè)自身的合法權(quán)益。

依法處理好土地糾紛。土地糾紛是油地關(guān)系、企民關(guān)系中比較復(fù)雜和敏感的問(wèn)題之一，解決好這些問(wèn)題有利于生產(chǎn)建設(shè)和社會(huì)穩(wěn)定。油田企業(yè)要和土地行政主管部門(mén)一道，積極做好調(diào)研溝通工作，既要維護(hù)土地法律法規(guī)的嚴(yán)肅性，又要尊重歷史，客觀公正，實(shí)事求是處理好油地、企農(nóng)當(dāng)事各方的利益，走上節(jié)約用地、依法用地、規(guī)范管理的法制軌道，確?；緡?guó)策和各項(xiàng)政策規(guī)定的正確實(shí)施和落實(shí)。

5.切實(shí)節(jié)約用地，提高土地利用率?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地，可以利用劣地的，不得占用好地。油田企業(yè)占用土地要向國(guó)家繳納土地使用稅，近年來(lái)，土地使用稅已上調(diào)多次，其所占企業(yè)費(fèi)用支出份額已不容忽視。油田企業(yè)占用土地?cái)?shù)量巨大，而且每年用量不斷增加，搞好節(jié)約用地工作尤其重要。一方面，油田生產(chǎn)建設(shè)用地應(yīng)在確保生產(chǎn)正常進(jìn)行的前提下，盡量選用劣質(zhì)地、未利用地、荒地，少占用耕地和農(nóng)田，要嚴(yán)格執(zhí)行用地計(jì)劃，不允許計(jì)劃外用地。在土地用量上也要充分依靠科技手段，使土地用量逐步下降，達(dá)到節(jié)約用地的目的。另一方面，對(duì)油田企業(yè)現(xiàn)有存量土地，如廢舊井場(chǎng)占地、建設(shè)工地占地等，可以通過(guò)采用新工藝、新技術(shù)，進(jìn)行復(fù)耕利用，盡量盤(pán)活閑置土地，提高其利用率。

第2篇：土地法荒地規(guī)定范文

目錄

第一章　總則

第二章　土地的權(quán)屬

第三章　國(guó)家建設(shè)征用土地

第四章　農(nóng)村社隊(duì)建設(shè)及社員建房用地

第五章　獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰

第六章　附則

第一章　總則

第一條　為了維護(hù)土地的社會(huì)主義全民所有制和集體所有制，合理地利用土地資源，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加快社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，根據(jù)憲法有關(guān)條文和國(guó)務(wù)院頒發(fā)的有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我省情況，特制定本條例。

第二條　本條例適用于遼寧省轄區(qū)內(nèi)的一切土地，包括：耕地、林地、園地、草地和城鎮(zhèn)、村屯、工礦、交通、國(guó)防、名勝古跡等用地，自然保護(hù)區(qū)，內(nèi)陸水域，沿海灘涂以及未開(kāi)發(fā)利用的土地。

第三條　凡屬于土地所有權(quán)、使用權(quán)的確定和變更，都必須按照本條例的有關(guān)規(guī)定，遵照下列原則處理：

（一）有利于維護(hù)土地的社會(huì)主義全民所有制和集體所有制。

（二）有利于土地所有權(quán)和使用權(quán)的穩(wěn)定，為土地的保護(hù)、培育和提高生產(chǎn)能力創(chuàng)造條件。

（三）有利于土地在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)中的合理分配和社會(huì)主義建設(shè)的全局需要。

（四）質(zhì)量好的土地優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)。

（五）珍惜每一分土地，嚴(yán)格節(jié)約用地。非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)用地，應(yīng)盡量利用荒地、廢地，一般不準(zhǔn)占用耕地。

第四條　各級(jí)人民政府要加強(qiáng)對(duì)土地管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。省、市（地）、縣（區(qū)）成立土地管理委員會(huì)，下設(shè)日常辦事機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)土地。公社要有領(lǐng)導(dǎo)分管，并指定專人負(fù)責(zé)土地管理工作，嚴(yán)格執(zhí)行和監(jiān)督本《條例》的貫徹實(shí)施。

第二章　土地的權(quán)屬

第五條　國(guó)家撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位使用的土地；城鎮(zhèn)建設(shè)已經(jīng)使用的土地；國(guó)家建設(shè)依法征用的土地；經(jīng)批準(zhǔn)撥給社隊(duì)使用的國(guó)有宜林荒山、荒地和草原、水面；國(guó)家建設(shè)征而未用的土地和機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位、部隊(duì)農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)基地停辦后交給社隊(duì)使用的國(guó)有土地；未經(jīng)劃撥的荒地、荒山、草原、林地、水面、灘涂、河灘等土地，均屬于社會(huì)主義全民所有（簡(jiǎn)稱國(guó)有，下同）。

1962年9月《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》頒布時(shí)確認(rèn)的社隊(duì)土地（包括社員宅基地、自留地）和以后經(jīng)批準(zhǔn)社隊(duì)開(kāi)墾的耕地，以及縣（區(qū)）以上人民政府確認(rèn)的社隊(duì)使用土地范圍內(nèi)的小片荒山、荒地、林地、草原、水面等，均屬于社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體所有（簡(jiǎn)稱集體所有，下同）。其中以生產(chǎn)隊(duì)為基本核算單位的，歸生產(chǎn)隊(duì)集體所有；以生產(chǎn)大隊(duì)為基本核算單位的，歸生產(chǎn)大隊(duì)集體所有；以公社為基本核算單位的，歸公社集體所有。

人民公社、生產(chǎn)大隊(duì)舉辦的集體企業(yè)事業(yè)單位用地，分別歸公社、大隊(duì)集體所有，但其中無(wú)償占用生產(chǎn)隊(duì)的土地仍為生產(chǎn)隊(duì)集體所有。

第六條　為了確認(rèn)和保障國(guó)有土地和集體所有土地的所有權(quán)、使用權(quán)，凡在農(nóng)村建筑占地的單位和個(gè)人，要向土地主管機(jī)關(guān)重新辦理登記手續(xù)，由所在縣（區(qū)）人民政府頒發(fā)土地證。

第七條　禁止買(mǎi)賣和變相買(mǎi)賣、出租和變相出租以及擅自轉(zhuǎn)讓土地（包括宅基地）。不準(zhǔn)擅自挖沙賣土。凡需變更土地所有權(quán)、使用權(quán)的，必須在土地主管機(jī)關(guān)登記，經(jīng)縣（區(qū)）以上人民政府批準(zhǔn)。

第八條　因地界不清、地權(quán)不明而引起的土地糾紛，須由所在地人民政府組織有關(guān)各方協(xié)商解決，制訂協(xié)議書(shū)，經(jīng)公證有效。經(jīng)協(xié)商解決不了的，報(bào)請(qǐng)上一級(jí)政府解決，或向當(dāng)?shù)鼗鶎尤嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，由法院裁決。在糾紛解決前，任何一方不得搶占土地；已開(kāi)墾的耕地，應(yīng)維持現(xiàn)狀，由原開(kāi)墾單位暫時(shí)耕種，避免荒蕪。

第三章　國(guó)家建設(shè)征用土地

第九條　國(guó)家興建廠礦、鐵路、公路、港口、油田、國(guó)防工程，進(jìn)行科研、文化、教育、衛(wèi)生、商業(yè)、市政建設(shè)和其他建設(shè)，以及國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)建房，城鎮(zhèn)興辦集體企業(yè)需要征用土地，均須按本條例規(guī)定辦理。

（一）經(jīng)上級(jí)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書(shū)和批準(zhǔn)占用土地的征地指標(biāo)下達(dá)后，用地單位即可進(jìn)行選址。地址選好后向所在縣（區(qū)）級(jí)土地主管機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，經(jīng)審查同意，辦理征地手續(xù)。

（二）地址選定后，所在縣級(jí)以上土地主管機(jī)關(guān)根據(jù)用地單位提交的、由建設(shè)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的工程項(xiàng)目初步計(jì)劃（包括總體布置圖和說(shuō)明）及年度投資計(jì)劃，核定征地面積。

（三）遇有抗洪搶險(xiǎn)等緊急情況需要征用土地時(shí)，準(zhǔn)許先行占用，而后補(bǔ)辦征地手續(xù)。

第十條　征用土地十市畝以下（包括十市畝）和動(dòng)遷居民五戶以下（包括五戶）的，經(jīng)縣（區(qū)）土地主管機(jī)關(guān)審核，市（地）土地主管機(jī)關(guān)復(fù)審，由市人民政府（地區(qū)行政公署）批準(zhǔn)，報(bào)省土地主管機(jī)關(guān)備案；征用土地超過(guò)十市畝和動(dòng)遷居民超過(guò)五戶的，以及征用城市郊區(qū)菜地（不論數(shù)量多少），均須經(jīng)市（地）、縣（區(qū)）土地主管機(jī)關(guān)審核，省土地主管機(jī)關(guān)復(fù)審，由省人民政府批準(zhǔn)。同社隊(duì)聯(lián)合興辦企業(yè)的單位以及農(nóng)工商聯(lián)合企業(yè)的基建占地，要按國(guó)家建設(shè)征用土地審批權(quán)限的規(guī)定，辦理使用手續(xù)，在原地續(xù)建或擴(kuò)建征地，應(yīng)由省批準(zhǔn)。

征用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，由城建規(guī)劃部門(mén)審核；涉及農(nóng)業(yè)用地，由城建規(guī)劃部門(mén)會(huì)同農(nóng)業(yè)部門(mén)審核；征用與城市規(guī)劃區(qū)接壤的近郊區(qū)耕地，由農(nóng)業(yè)部門(mén)會(huì)同城建規(guī)劃部門(mén)審核；經(jīng)土地主管機(jī)關(guān)復(fù)審，由政府批準(zhǔn)。

第十一條　征用土地，必須付給補(bǔ)償費(fèi)。

（一）一般耕地（包括菜地）的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地年產(chǎn)值（按征地前三年統(tǒng)計(jì)年報(bào)的實(shí)際平均年產(chǎn)量和國(guó)家牌價(jià)計(jì)算）的三至六倍。

（二）為了妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活，用地單位除按規(guī)定付給補(bǔ)償費(fèi)外，還應(yīng)對(duì)需要安置的農(nóng)業(yè)人口（按農(nóng)業(yè)戶口計(jì)算，不包括簽訂征地協(xié)議后遷入的戶口）付給安置補(bǔ)助費(fèi)。此項(xiàng)費(fèi)用按被征地單位征地前農(nóng)業(yè)人口和耕地面積的比例及征地?cái)?shù)量計(jì)算。每一個(gè)農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)，按被征土地平均每畝年產(chǎn)值的二至三倍計(jì)算，但每畝土地支付的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不超過(guò)年產(chǎn)值的十倍。

個(gè)別特殊情況，按上述補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，尚不能保證維持群眾現(xiàn)有生產(chǎn)生活水平時(shí)，可由省人民政府審查批準(zhǔn)，適當(dāng)增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)被征土地年產(chǎn)值的二十倍。

（三）地面上的附著物，如房屋、水井、林木、渠道、管道、電纜等生產(chǎn)、生活設(shè)施，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況給予合理補(bǔ)償。

（四）征用菜地（指商品菜地）附付給補(bǔ)償費(fèi)外，每占用一畝增交一萬(wàn)元新菜地建設(shè)資金，專門(mén)用于新菜地建設(shè)。

（五）征地的補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)付給被征地的基本核算單位，用于農(nóng)業(yè)基本建設(shè)或生產(chǎn)投資，不得列入社員集體收益分配或移作它用。任何單位和個(gè)人不得克扣或從中漁利。人民公社和土地主管機(jī)關(guān)對(duì)土地補(bǔ)償費(fèi)的使用，要進(jìn)行監(jiān)督。

（六）征用土地不準(zhǔn)毀壞青苗。確因工程急需毀壞青苗的，要賠償青苗損失費(fèi)；但對(duì)征地單位同被征地單位簽訂征地協(xié)議中搶種的作物，不予賠償。

第十二條　土地管理機(jī)關(guān)可按土地補(bǔ)償費(fèi)總金額的百分之二，向征用土地單位征收土地管理費(fèi)。土地管理費(fèi)應(yīng)用于土地管理的開(kāi)支，不得挪作它用。

第十三條　征地單位要同被征地單位就補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的支付，地面設(shè)施的拆遷，居民安置等問(wèn)題簽訂協(xié)議，嚴(yán)格遵守。耕地較少的社隊(duì)，耕地被占后，征地單位要負(fù)責(zé)安置被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活。

第十四條　城鎮(zhèn)居民和國(guó)家職工個(gè)人建房用地，應(yīng)納入城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，不準(zhǔn)擅自占用社隊(duì)的土地蓋房。

第十五條　建設(shè)單位必須按照批準(zhǔn)的用途、面積使用所征用的土地。如因建設(shè)計(jì)劃變動(dòng)，改變土地用途，必須重新申請(qǐng)批準(zhǔn)，不用的土地由土地主管機(jī)關(guān)收回。

土地征用后超過(guò)一年不用的，由生產(chǎn)隊(duì)繼續(xù)耕種，土地所有權(quán)仍屬國(guó)家。征地單位再用時(shí)，要重新辦理使用手續(xù)，但不再付給補(bǔ)償費(fèi)。對(duì)于經(jīng)過(guò)治理，生產(chǎn)條件有很大改變的，可酌情給予補(bǔ)助。

第十六條　國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)和學(xué)校、工礦等企業(yè)、事業(yè)單位在農(nóng)村辦農(nóng)場(chǎng)、副食品生產(chǎn)基地和學(xué)農(nóng)基地等，要自行開(kāi)荒造地，不得與民爭(zhēng)地。開(kāi)墾集體荒地時(shí)，要同當(dāng)?shù)厣珀?duì)和社員群眾商量，取得他們的同意，辦理使用手續(xù)。

第十七條　嚴(yán)格防止土地污染。違者，按中華人民共和國(guó)《環(huán)境保護(hù)法》處理。

第十八條　燒磚瓦要利用土丘、荒地，一般不占用耕地。

第十九條　公路改線的舊路要由改線單位恢復(fù)成農(nóng)田，交給生產(chǎn)隊(duì)使用，或由生產(chǎn)隊(duì)恢復(fù)成農(nóng)田，由改線單位支付所需費(fèi)用。否則，不批準(zhǔn)征地改線。

第二十條　各項(xiàng)建設(shè)工程，凡影響原有排灌系統(tǒng)和交通道路的，建設(shè)單位要負(fù)責(zé)修建相應(yīng)的工程，以保證排水、灌溉和交通運(yùn)輸暢通。

建設(shè)單位或施工單位需要臨時(shí)占用一部分農(nóng)田的，要經(jīng)縣以上土地主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。使用期間，付給相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)。臨時(shí)用地的時(shí)間只限一年。如繼續(xù)占用，須另行補(bǔ)辦手續(xù)。不準(zhǔn)在臨時(shí)用地上修建永久性、半永久性的建筑。使用期滿，用地單位要將土地平整、清理好，交回原單位。

第四章　農(nóng)村社隊(duì)建設(shè)及社員建房用地

第二十一條　農(nóng)村各項(xiàng)建設(shè)占地，必須嚴(yán)格履行審批手續(xù)。占地單位申請(qǐng)占用土地時(shí)，須持上級(jí)或公社批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的文件、平面圖和同被占地單位簽訂的協(xié)議書(shū)。公社和社辦企業(yè)事業(yè)等單位建筑占地，要經(jīng)縣（區(qū)）土地主管機(jī)關(guān)審核，由市、地土地主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，報(bào)省土地主管機(jī)關(guān)備案；大隊(duì)、生產(chǎn)隊(duì)建筑占地，要經(jīng)公社審核，由縣（區(qū)）土地主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，報(bào)市、地土地主管機(jī)關(guān)備案。

第二十二條　農(nóng)村公社、生產(chǎn)大隊(duì)企業(yè)事業(yè)單位建房占地，要辦理占地手續(xù)，并付給被占地單位土地補(bǔ)償費(fèi)。

第二十三條　社員或在農(nóng)村居住的職工建房用地，由本人申請(qǐng)，生產(chǎn)隊(duì)社員大會(huì)民主評(píng)議，大隊(duì)審核，經(jīng)公社代縣（區(qū)）批準(zhǔn)，報(bào)縣（區(qū)）土地主管機(jī)關(guān)備案。城鎮(zhèn)郊區(qū)公社的社員建房占地，由縣（區(qū)）土地主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，報(bào)市、地土地主管機(jī)關(guān)備案。

第二十四條　批準(zhǔn)個(gè)人建房的對(duì)象是無(wú)房戶或擁擠戶。新建房屋間數(shù)，要視其家庭成員情況，按實(shí)際需要確定。社員建房占地標(biāo)準(zhǔn)，由公社提出意見(jiàn)，報(bào)縣人民政府決定。每間房宅基地以一分地為宜，地多人少的社隊(duì)，可以多些，地少人多的社隊(duì)，可以少一點(diǎn)。社員原有舊房夠住的，不再批準(zhǔn)建新房。原有宅基地建新房夠用的，不另批宅基地。

第二十五條　對(duì)農(nóng)村集體和社員私有的房屋，都要頒發(fā)房地執(zhí)照，受法律保護(hù)。買(mǎi)賣房屋應(yīng)由雙方提出申請(qǐng)，大隊(duì)審核，公社代縣（區(qū)）批準(zhǔn)，報(bào)縣土地主管機(jī)關(guān)備案。不允許倒買(mǎi)倒賣房屋，從中牟利。

第二十六條　農(nóng)村人民公社和生產(chǎn)大隊(duì)都要制訂村屯建設(shè)規(guī)劃。村屯建設(shè)規(guī)劃和舊村屯改造，要本著相對(duì)集中，合理布局，節(jié)約用地，有利生產(chǎn)，方便生活的原則，充分利用荒地、廢地、空地，一般不準(zhǔn)占用耕地。集鎮(zhèn)規(guī)劃，由縣人民政府批準(zhǔn)。村屯規(guī)劃，由公社批準(zhǔn)。

第二十七條　集體和個(gè)人建房，必須服從村屯規(guī)劃。不準(zhǔn)在村屯規(guī)劃區(qū)域外的土地和自留地上建房。

第二十八條　農(nóng)村不準(zhǔn)占用耕地新建墳塋地。

第五章　獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰

第二十九條　對(duì)認(rèn)真執(zhí)行本條例，做出顯著成績(jī)的單位和個(gè)人，具備下列條件之一者，由各級(jí)人民政府或土地主管機(jī)關(guān)，給予精神鼓勵(lì)或物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)：

（一）模范執(zhí)行本條例，同違法行為作斗爭(zhēng)，有顯著功績(jī)的；

（二）對(duì)節(jié)約用地和造地還田做出顯著成績(jī)的；

（三）熱心土地管理工作，做出顯著成績(jī)的。

第三十條　違反本條例，有下列行為之一者，除收回被出賣、出租、轉(zhuǎn)讓和被擅自占用的土地以外，土地主管機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)直接責(zé)任者、指使者和單位給予經(jīng)濟(jì)制裁。情節(jié)嚴(yán)重，對(duì)國(guó)家、集體財(cái)產(chǎn)和人民生命安全造成嚴(yán)重后果的，應(yīng)由有關(guān)組織給予行政處分，或交司法機(jī)關(guān)依法追究法律責(zé)任。

（一）買(mǎi)賣和變相買(mǎi)賣、出租和變相出租土地者；

（二）擅自轉(zhuǎn)移地權(quán)者；

（三）未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自占地或批少占多者；

（四）未經(jīng)批準(zhǔn)，亂挖砂、石、土和毀壞果樹(shù)、林木、青苗者；

（五）借征用和劃撥土地之機(jī)，向建設(shè)單位索取額外財(cái)物或不按期撥出土地者；

（六）不按期交還臨時(shí)用地，或不及時(shí)退還征而未用的土地者。

不服土地主管機(jī)關(guān)經(jīng)濟(jì)制裁的單位和個(gè)人，可以向人民法院提起訴訟。對(duì)拒不接受土地主管機(jī)關(guān)給予的經(jīng)濟(jì)制裁又不提起訴訟的，由土地主管機(jī)關(guān)提請(qǐng)人民法院審理。

第三十一條　國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在辦理土地審批過(guò)程中，徇私舞弊，違法亂紀(jì)的，要給予行政處分、經(jīng)濟(jì)處罰，直至追究法律責(zé)任。公民對(duì)違反本《條例》的行為，有權(quán)檢舉、揭發(fā)和控告。被檢舉的單位和個(gè)人，不得打擊報(bào)復(fù)。

第三十二條　受罰者，必須在規(guī)定的日期內(nèi)交納罰款，逾期不交者，每延遲一月，增收罰金的百分之十。所收罰金，由當(dāng)?shù)赝恋刂鞴軝C(jī)關(guān)提取百分之十作為獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，其余全部上繳地方財(cái)政。

第六章　附則

第3篇：土地法荒地規(guī)定范文

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地它項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

土地抵押登記制度：

1、土地抵押登記的作用。2、土地抵押權(quán)登記程序。3、土地抵押權(quán)登記的效力。

土地抵押權(quán)的消滅：1、債務(wù)清償；2、抵押物消滅；3、土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)；4、抵押權(quán)無(wú)效。

土地抵押權(quán)制度中需要思考的幾個(gè)問(wèn)題：

1、土地抵押權(quán)的客體是否限于土地使用權(quán)；

2、關(guān)于“四荒”土地抵押；

3、土地抵押權(quán)登記效力能否對(duì)抗土地使用權(quán)收回；

4、劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是否應(yīng)征得批準(zhǔn)劃撥該土地人民政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)或同意。

內(nèi)容提要：土地抵押權(quán)是附屬于土地使用權(quán)的一項(xiàng)土地他項(xiàng)權(quán)利，土地抵押制度也是人們?cè)诮?jīng)濟(jì)發(fā)展中一直探討的一個(gè)問(wèn)題。本文先從土地抵押權(quán)的概念和法律特征談起，對(duì)土地抵押權(quán)的客體范圍、登記制度及土地抵押權(quán)的消失進(jìn)行闡述，并對(duì)土地抵押權(quán)制度中幾個(gè)需要思考的問(wèn)題略作探討。

關(guān)鍵詞：土地抵押權(quán)土地抵押權(quán)登記土地使用權(quán)

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全局發(fā)展，土地在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中越來(lái)越顯示其重要性，人們已不再單獨(dú)將土地作為一種資源來(lái)對(duì)待，而是將其當(dāng)作一種資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的管理，以充分發(fā)揮其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)濟(jì)杠桿作用。為此，筆者通過(guò)對(duì)土地管理知識(shí)的一些學(xué)習(xí)和了解，感到這是一門(mén)非常廣泛和深?yuàn)W的學(xué)說(shuō)，其中有許多知識(shí)需要我們進(jìn)行學(xué)習(xí)，有許多問(wèn)題需要我們進(jìn)行思考和探討，在此本文就其中的土地抵押權(quán)進(jìn)行闡述，并對(duì)土地抵押權(quán)制度中幾個(gè)需要思考的問(wèn)題略作探討。

一、土地抵押權(quán)的概念

在我國(guó)，土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債務(wù)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔(dān)保的，為抵押人，接受土地使用權(quán)擔(dān)保的債權(quán)人，為抵押權(quán)人。

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

從我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)看，土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，法律只允許對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，而對(duì)土地使用權(quán)以外的其他土地他項(xiàng)權(quán)利，沒(méi)有明確規(guī)定。

二、土地抵押權(quán)的法律特征

首先，土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)。土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的屬概念，應(yīng)當(dāng)歸入擔(dān)保權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)的范疇，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第34條第三項(xiàng)和第五項(xiàng)均把國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)作為可以抵押的財(cái)產(chǎn)，因此，從物權(quán)法的意義是說(shuō)，土地抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)；同時(shí)土地抵押權(quán)又是土地他項(xiàng)權(quán)利的一種，是設(shè)立于土地使用權(quán)之上的權(quán)利和負(fù)擔(dān)。因此，土地抵押關(guān)系的調(diào)整，不僅要適用擔(dān)保法的規(guī)定，而且要適用土地法的規(guī)定。

其次，土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)。土地使用權(quán)與抵押權(quán)是兩種不同的權(quán)利，但土地抵押權(quán)必須是基于土地使用權(quán)（利）才能成立，并以土地使用權(quán)作為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的標(biāo)的。土地抵押權(quán)成為他項(xiàng)權(quán)利，因其標(biāo)的物為土地，地上物及某些土地權(quán)利，抵押在于確保債的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。故提供擔(dān)保之物必須具有交換價(jià)值。出讓土地使用權(quán)是使用者以出讓金錢(qián)為代價(jià)而取得的，因此，土地使用權(quán)可以成為抵押標(biāo)的物。目前，我國(guó)尚無(wú)法律明確規(guī)定其他土地他項(xiàng)權(quán)利可以作為抵押，故土地抵押權(quán)的標(biāo)的僅是土地使用權(quán)而非其他。

第三，土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，但兩者又有著密切的聯(lián)系，土地抵押權(quán)的效力對(duì)土地使用權(quán)有著重大影響。一方面，它的發(fā)生要以土地使用權(quán)的存在和行使為條件，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，作為利的土地使用權(quán)，因行政機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，作出收回土地使用權(quán)的處罰而消滅時(shí)，在該土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)隨之消滅。另一方面，它的實(shí)現(xiàn)必然導(dǎo)致土地使用權(quán)歸屬的變動(dòng)。

第四，土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為。設(shè)立土地抵押權(quán)必須訂立書(shū)面的抵押合同，并進(jìn)行土地抵押權(quán)抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。我國(guó)對(duì)土地抵押權(quán)登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度，抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)作為抵押合同生效的要件，當(dāng)事人訂立書(shū)面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定，效力未定的書(shū)面抵押合同，其效力經(jīng)登記而確定。

第五，土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力，它的目的是通過(guò)土地權(quán)益歸屬的變更來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的保障，而不是直接滿足對(duì)土地的利用需求。因此，它不具有對(duì)土地占有使用的權(quán)益。從土地他項(xiàng)權(quán)利性質(zhì)來(lái)分，土地抵押權(quán)是擔(dān)保性他項(xiàng)權(quán)利，而其他諸如地上權(quán)，地役權(quán)等均歸屬于用益性他項(xiàng)權(quán)利。這也是土地抵押權(quán)不同于其他土地他項(xiàng)權(quán)利的重要特征

三、土地抵押權(quán)的客體范圍

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)。所謂劃撥國(guó)有土地使用權(quán)，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者在繳納土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)后取得的土地使用權(quán)。由于通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)?，所以以土地使用?quán)作抵押應(yīng)符合下列條件。（1）土地使用者須領(lǐng)有國(guó)有土地使用證。（2）具有地上建筑物，其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。（3）以抵押劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。（4）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)或者房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)。

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第36條規(guī)定：以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。由此可以看出，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，但是，如果以劃撥土地上的房屋作抵押的，該劃撥土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。所謂以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以國(guó)有土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓金后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。因此以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)人是有償取得使用權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)有權(quán)作出處分，包括抵押。但根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。

3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，集體所有的土地使用權(quán)一般不能抵押。集體所有的土地使用權(quán)包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。但是為了促進(jìn)荒地的開(kāi)發(fā)利用，《擔(dān)保法》對(duì)“四荒”的土地使用權(quán)規(guī)定允許抵押，但是必須要符合下列條件：第一、用來(lái)抵押的使用權(quán)必須明確為荒地使用權(quán)。第二、對(duì)該片荒地抵押人應(yīng)享有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。第三、須取得發(fā)包方的同意。

4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)只能隨其地上的建筑物一同抵押，而不能單獨(dú)抵押。當(dāng)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)同時(shí)抵押。該土地使用權(quán)抵押的設(shè)定條件類似于以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押規(guī)則。

四、土地抵押權(quán)登記制度

1、土地抵押登記的作用

（1）抵押權(quán)的公示及生效的作用。土地抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，是一種對(duì)世權(quán)。因此，對(duì)土地抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)進(jìn)行公示，向社會(huì)公眾展示土地抵押的設(shè)立、變更及消滅的法律狀況；并且登記制度對(duì)土地抵押權(quán)的生效起著決定性的作用。如前所述，抵押權(quán)的生效均以登記為必要條件。（2）警示效力。土地抵押權(quán)登記的目的在于告知公眾土地抵押權(quán)設(shè)立、變更以及消滅的法律信息。其目的，是讓公眾了解該抵押權(quán)的變動(dòng)情況，自己決定是否進(jìn)行有關(guān)的法律行為。因?yàn)楦鶕?jù)民法的意思自治原則，法律對(duì)債權(quán)人對(duì)自己是否成為土地抵押權(quán)人以及成為第幾順序的抵押權(quán)人的事宜無(wú)權(quán)作出禁止性規(guī)定。如果在土地使用權(quán)上已經(jīng)存在著順位優(yōu)先的抵押權(quán)，抵押權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)就會(huì)存有風(fēng)險(xiǎn)，但如果進(jìn)行土地抵押登記，就可以給抵押權(quán)人提供足夠的警示，使之了解設(shè)立后順位抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。

2、土地抵押權(quán)登記程序。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，辦理抵押權(quán)登記，首先應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人根據(jù)不同的土地使用權(quán)情況進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，并鑒定書(shū)面的抵押合同，其次在鑒定抵押合同后15日內(nèi)，由抵押人和抵押權(quán)人持被抵押的土地使用權(quán)證、抵押合同、地價(jià)評(píng)估及確認(rèn)報(bào)告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門(mén)申請(qǐng)抵押登記（如一方到場(chǎng)申請(qǐng)抵押登記，必須持有對(duì)方授權(quán)委托文件）。最后，土地管理機(jī)關(guān)審查，進(jìn)行登記注冊(cè)，核發(fā)《土地他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)》。

3、土地抵押權(quán)登記的效力

根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，土地抵押登記為抵押合同的生效條件，也就是說(shuō)，以抵押登記為生效條件的土地抵押合同，自辦理抵押登記之日起生效，登記生效日即為抵押合同的生效日。抵押權(quán)登記后，抵押權(quán)人可以對(duì)抗一切的第三人。其效力具體表現(xiàn)為：（1）當(dāng)同一土地使用權(quán)存在兩個(gè)或者兩個(gè)以上抵押權(quán)的，如果有的抵押權(quán)已經(jīng)登記，有的抵押權(quán)未登記，先登記的抵押權(quán)優(yōu)先于后登記的抵押權(quán)受償。（2）在土地抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押權(quán)已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)。也就是說(shuō)，抵押權(quán)一經(jīng)登記，無(wú)論抵押財(cái)產(chǎn)的受讓人是否屬于善意，抵押權(quán)人都可與之對(duì)抗行使追及權(quán)。（3）抵押合同成立后，抵押人又將土地使用權(quán)出租的，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，租賃合同不具有對(duì)抗抵押權(quán)受讓人的效力。（4）已經(jīng)設(shè)立抵押的土地使用權(quán)被查封，扣押等財(cái)產(chǎn)保全措施或執(zhí)行措施的，抵押權(quán)不受影響。（5）在抵押期間，抵押人的行為足以導(dǎo)致土地使用權(quán)的價(jià)值減少或者土地使用權(quán)滅失的，抵押權(quán)人有權(quán)予以制止；（6）債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求人民法院依法實(shí)施扣押，并自扣押之日起對(duì)由該土地產(chǎn)生的自然孳息、法定孳息享有收取權(quán)。（7）債務(wù)人到期未清償債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)通過(guò)拍賣、變變的方式將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于第三人，并在轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款中優(yōu)先受償。

五、土地抵押權(quán)的消滅

土地抵押權(quán)消滅的情形有下面幾種：

1、債務(wù)清償。債務(wù)人到期清償債務(wù)或者債務(wù)人的擔(dān)保人或者債務(wù)人的清算組織在債務(wù)到期后已經(jīng)將債務(wù)清償完畢，該抵押權(quán)自行消滅。

2、抵押物消滅。抵押物消滅主要有三種情況（1）被抵押的國(guó)有土地使用權(quán)被國(guó)家收回或者期限屆滿。（2）被抵押的集體土地使用權(quán)所涉的土地被國(guó)家征用（3）土地使用權(quán)隨建筑物抵押的，該建筑物滅失。

3、土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。抵押人到期不履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)依照國(guó)家法律，法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn)，并就處分抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償，抵押物轉(zhuǎn)歸第三人。此時(shí)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，設(shè)立于土地使用權(quán)之上的抵押權(quán)也隨即消滅。

4、抵押權(quán)無(wú)效。抵押權(quán)因抵押合同或者主合同具有法定無(wú)效事由而被依法確認(rèn)無(wú)效。抵押權(quán)無(wú)效是土地抵押權(quán)消滅的一種特殊情況。例如，以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)立抵押的，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)立抵押的，以劃撥土地房地產(chǎn)設(shè)定抵押未經(jīng)政府主管部門(mén)同意審批的。又如破產(chǎn)企業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)。按照《破產(chǎn)法（試行）》第49條的規(guī)定，在抵押期間，破產(chǎn)企業(yè)對(duì)已經(jīng)抵押登記的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知抵押人并告知受讓人該房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。破產(chǎn)企業(yè)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，人民法院應(yīng)依法裁定該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

六、土地抵押權(quán)制度中需要思考的幾個(gè)問(wèn)題

1、土地抵押權(quán)的客體是否限于土地使用權(quán)。

我國(guó)的土地抵押權(quán)實(shí)際是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，但是，隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的法律能否突破這個(gè)界限，把土地抵押權(quán)的客體擴(kuò)大到其他土地項(xiàng)權(quán)利，答案是肯定的。只要是能夠有償轉(zhuǎn)讓的土地他項(xiàng)權(quán)利，就應(yīng)允許抵押。例如，空中權(quán)和地下權(quán)。我國(guó)部分學(xué)者也贊成其他部分土地他項(xiàng)權(quán)利可以進(jìn)行抵押①。

2、關(guān)于“四荒”土地抵押

《擔(dān)保法》第34條規(guī)定：抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押。集體土地使用權(quán)被允許抵押的條件之一，必須是抵押人對(duì)該荒地?fù)碛谐邪?jīng)營(yíng)權(quán)，筆者認(rèn)為，該限制是不合理、不全面的。應(yīng)該將包括以購(gòu)買(mǎi)、租賃、股份合作方式取得的四荒土地使用權(quán)規(guī)定為允許抵押的條件。對(duì)于四荒土地使用權(quán)，只要是有償取得的允許轉(zhuǎn)讓的，原則上都可以抵押。

3、土地抵押權(quán)登記效力能否對(duì)抗土地使用權(quán)收回

土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，在土地使用權(quán)被收回的情況下，土地抵押權(quán)自行消滅。這是我國(guó)法律關(guān)于二者之間法律效力的規(guī)定。但筆者認(rèn)為，現(xiàn)行法律規(guī)定，限制了土地使用權(quán)抵押的獨(dú)立性，使抵押的擔(dān)保功能降低，交易的安全難以保障。理由主要有以下幾方面。其一，在土地使用權(quán)出讓合同有效期間提前收回土地使用權(quán)的行為是一種民事行為，是土地所有人解除土地使用權(quán)出讓合同的合同行為。土地所有人的收回行為不能對(duì)抗抵押人。因?yàn)榈盅菏俏餀?quán)行為。而土地使用權(quán)收回是債權(quán)行為，根據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原理，抵押權(quán)自應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先受償。其二，土地使用權(quán)設(shè)有抵押并登記后，該抵押即有公信力，它可對(duì)抗任何第三人。抵押公信力旨在保護(hù)商業(yè)信譽(yù)及維護(hù)善意抵押權(quán)人的交易安全。這種公信力不僅是民法中的誠(chéng)信原則的組成而分，且是各部門(mén)立法的基礎(chǔ)。因此，一旦發(fā)生違反這種公信力的行為時(shí)，該行為的效力應(yīng)當(dāng)次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用權(quán)設(shè)定抵押并經(jīng)登記后，抵押權(quán)人即：（1）可以登記的先后次序享有抵押登記利益（2）可以對(duì)抗任何第三人的主張。（3）可以排斥次登記或尚未登記的但已“收回”的（土地使用權(quán)）效力?；谏鲜鲂Я?，當(dāng)發(fā)生土地使用權(quán)收回情形時(shí)，抵押權(quán)人當(dāng)然可以主張經(jīng)登記的權(quán)利，并排斥未登記的權(quán)利主張或其他債權(quán)，先于其他權(quán)利享有優(yōu)先受償權(quán)。

4、劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是否應(yīng)征得批準(zhǔn)劃撥該土地的人民政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)或同意。

前面已論及劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，如果該土地使用權(quán)土地之上有房屋并且房屋所有人以該房屋設(shè)定抵押，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。但該法律規(guī)定產(chǎn)生的后果是抵押人無(wú)法履行其債務(wù)時(shí)，必然會(huì)出現(xiàn)土地的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。而抵押人自身因?yàn)閷?duì)土地使用權(quán)無(wú)權(quán)作出處分，因此，必須要經(jīng)過(guò)有關(guān)政府土管部門(mén)的審批，轉(zhuǎn)讓方為有效?，F(xiàn)在的擔(dān)保法和房地產(chǎn)管理法對(duì)此沒(méi)有加以明確規(guī)定，筆者認(rèn)為是立法的一個(gè)缺憾。劃撥土地上的房地產(chǎn)未征得政府同意即可去進(jìn)行抵押，在法理上也是講不通的。抵押是對(duì)物的一種處分，未征得權(quán)利人的同意就以自己并不享有處分權(quán)的物去進(jìn)行抵押，顯然是違反了有關(guān)物權(quán)原理。劃撥土地的處分權(quán)在國(guó)家，政府仍然是地的主人，建筑在這種土地上的房產(chǎn)實(shí)際是與地產(chǎn)一起形成了一種國(guó)家與土地單位的共有關(guān)系。共有的財(cái)產(chǎn)未征得共有人的同意擅自作出處分，其處分行為應(yīng)屬無(wú)效。因此，劃撥土地的房地產(chǎn)未征得政府同意進(jìn)行抵押應(yīng)該是無(wú)效的。從實(shí)踐看，未經(jīng)批準(zhǔn)即可以劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押也會(huì)帶來(lái)一些不良的后果。其一，離開(kāi)土地的房屋價(jià)格不好確定，其價(jià)值只減不增，從而使得房屋價(jià)值難以評(píng)估，而評(píng)估抵押物的價(jià)值是抵押的一個(gè)程序，不能準(zhǔn)確地評(píng)估抵押物，必將影響到抵押權(quán)的設(shè)定和實(shí)現(xiàn)。其二，國(guó)家對(duì)劃撥土地可以根據(jù)需要收回，如其設(shè)定抵押物發(fā)生收回，必將嚴(yán)重?fù)p害抵押權(quán)人的利益。而經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)定的抵押一般是不會(huì)轉(zhuǎn)讓回收的。其三，影響國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)的正常管理和統(tǒng)一安排。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，國(guó)家出讓土地必須符合土地利用總體規(guī)劃。城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，應(yīng)有計(jì)劃，有步驟地進(jìn)行，而將劃撥土地的房地產(chǎn)抵押實(shí)際上就難以執(zhí)行這些規(guī)定，因?yàn)樵趯?shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)無(wú)論是協(xié)議方式還是法院訴訟后強(qiáng)制拍賣開(kāi)式，都將影響國(guó)家對(duì)土地的管理，否則又會(huì)影響抵押權(quán)人的利益。如果在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，將政府有關(guān)部門(mén)審批作為必要條件，這些問(wèn)題就都可以解決。

參考文獻(xiàn)資料：

一、《國(guó)土資源管理實(shí)務(wù)全書(shū)》（中國(guó)物資出版社）謝經(jīng)榮主編

第五章第八節(jié)地產(chǎn)抵押

二、《中國(guó)土地資源全書(shū)》（四川人民出版社）車夫主編

第五篇土地他項(xiàng)權(quán)利

三、《房地產(chǎn)抵押貸款如何避風(fēng)險(xiǎn)》（《中國(guó)土地》2001年11期）

姬泓夏軍著

第4篇：土地法荒地規(guī)定范文

主題詞：土地使用權(quán)抵押客體抵押權(quán)登記效力

一、土地抵押權(quán)的概念

在我國(guó)，土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔(dān)保的，為抵押人，接受土地使用權(quán)擔(dān)保的債權(quán)人，為抵押權(quán)人。

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

從我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)看，土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，法律只允許對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，而對(duì)土地使用權(quán)以外的其他土地他項(xiàng)權(quán)利，沒(méi)有明確規(guī)定。

二、土地抵押權(quán)的法律特征

首先，土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)。土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的屬概念，應(yīng)當(dāng)歸入擔(dān)保權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)的范疇，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第34條第三項(xiàng)和第五項(xiàng)均把國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)作為可以抵押的財(cái)產(chǎn)，因此，從物權(quán)法的意義是說(shuō)，土地抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)；同時(shí)土地抵押權(quán)又是土地他項(xiàng)權(quán)利的一種，是設(shè)立于土地使用權(quán)之上的權(quán)利和負(fù)擔(dān)。因此，土地抵押關(guān)系的調(diào)整，不僅要適用擔(dān)保法的規(guī)定，而且要適用土地法的規(guī)定。

其次，土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)。土地使用權(quán)與抵押權(quán)是兩種不同的權(quán)利，但土地抵押權(quán)必須是基于土地使用權(quán)（利）才能成立，并以土地使用權(quán)作為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的標(biāo)的。土地抵押權(quán)成為他項(xiàng)權(quán)利，因其標(biāo)的物為土地，地上物及某些土地權(quán)利，抵押在于確保債的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。故提供擔(dān)保之物必須具有交換價(jià)值。出讓土地使用權(quán)是使用者以出讓金錢(qián)為代價(jià)而取得的，因此，土地使用權(quán)可以成為抵押標(biāo)的物。目前，我國(guó)尚無(wú)法律明確規(guī)定其他土地他項(xiàng)權(quán)利可以作為抵押，故土地抵押權(quán)的標(biāo)的僅是土地使用權(quán)而非其他。

第三，土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，但兩者又有著密切的聯(lián)系，土地抵押權(quán)的效力對(duì)土地使用權(quán)有著重大影響。一方面，它的發(fā)生要以土地使用權(quán)的存在和行使為條件，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，作為利的土地使用權(quán)，因行政機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，作出收回土地使用權(quán)的處罰而消滅時(shí)，在該土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)隨之消滅。另一方面，它的實(shí)現(xiàn)必然導(dǎo)致土地使用權(quán)歸屬的變動(dòng)。

第四，土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為。設(shè)立土地抵押權(quán)必須訂立書(shū)面的抵押合同，并進(jìn)行土地抵押權(quán)抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。我國(guó)對(duì)土地抵押權(quán)登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度，抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)作為抵押合同生效的要件，當(dāng)事人訂立書(shū)面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定，效力未定的書(shū)面抵押合同，其效力經(jīng)登記而確定。

第五，土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力，它的目的是通過(guò)土地權(quán)益歸屬的變更來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的保障，而不是直接滿足對(duì)土地的利用需求。因此，它不具有對(duì)土地占有使用的權(quán)益。從土地他項(xiàng)權(quán)利性質(zhì)來(lái)分，土地抵押權(quán)是擔(dān)保性他項(xiàng)權(quán)利，而其他諸如地上權(quán)，地役權(quán)等均歸屬于用益性他項(xiàng)權(quán)利。這也是土地抵押權(quán)不同于其他土地他項(xiàng)權(quán)利的重要特征。

三、土地抵押權(quán)的客體范圍

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)。所謂劃撥國(guó)有土地使用權(quán)，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者在繳納土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)后取得的土地使用權(quán)。由于通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)模砸酝恋厥褂脵?quán)作抵押應(yīng)符合下列條件。（1）土地使用者須領(lǐng)有國(guó)有土地使用證。（2）具有地上建筑物，其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。（3）以抵押劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。（4）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)或者房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)。

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第36條規(guī)定：以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。由此可以看出，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，但是，如果以劃撥土地上的房屋作抵押的，該劃撥土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。所謂以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以國(guó)有土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓金后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。因此以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)人是有償取得使用權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)有權(quán)作出處分，包括抵押。但根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。

3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，集體所有的土地使用權(quán)一般不能抵押。集體所有的土地使用權(quán)包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。但是為了促進(jìn)荒地的開(kāi)發(fā)利用，《擔(dān)保法》對(duì)“四荒”的土地使用權(quán)規(guī)定允許抵押，但是必須要符合下列條件：第一、用來(lái)抵押的使用權(quán)必須明確為荒地使用權(quán)。第二、對(duì)該片荒地抵押人應(yīng)享有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。第三、須取得發(fā)包方的同意。

4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)只能隨其地上的建筑物一同抵押，而不能單獨(dú)抵押。當(dāng)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)同時(shí)抵押。該土地使用權(quán)抵押的設(shè)定條件類似于以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押規(guī)則。

四、土地抵押權(quán)登記制度

1、土地抵押登記的作用

（1）抵押權(quán)的公示及生效的作用。土地抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，是一種對(duì)世權(quán)。因此，對(duì)土地抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)進(jìn)行公示，向社會(huì)公眾展示土地抵押的設(shè)立、變更及消滅的法律狀況；并且登記制度對(duì)土地抵押權(quán)的生效起著決定性的作用。如前所述，抵押權(quán)的生效均以登記為必要條件。（2）警示效力。土地抵押權(quán)登記的目的在于告知公眾土地抵押權(quán)設(shè)立、變更以及消滅的法律信息。其目的，是讓公眾了解該抵押權(quán)的變動(dòng)情況，自己決定是否進(jìn)行有關(guān)的法律行為。因?yàn)楦鶕?jù)民法的意思自治原則，法律對(duì)債權(quán)人對(duì)自己是否成為土地抵押權(quán)人以及成為第幾順序的抵押權(quán)人的事宜無(wú)權(quán)作出禁止性規(guī)定。如果在土地使用權(quán)上已經(jīng)存在著順位優(yōu)先的抵押權(quán)，抵押權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)就會(huì)存有風(fēng)險(xiǎn)，但如果進(jìn)行土地抵押登記，就可以給抵押權(quán)人提供足夠的警示，使之了解設(shè)立后順位抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。

2、土地抵押權(quán)登記程序。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，辦理抵押權(quán)登記，首先應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人根據(jù)不同的土地使用權(quán)情況進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，并鑒定書(shū)面的抵押合同，其次在鑒定抵押合同后15日內(nèi)，由抵押人和抵押權(quán)人持被抵押的土地使用權(quán)證、抵押合同、地價(jià)評(píng)估及確認(rèn)報(bào)告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門(mén)申請(qǐng)抵押登記（如一方到場(chǎng)申請(qǐng)抵押登記，必須持有對(duì)方授權(quán)委托文件）。最后，土地管理機(jī)關(guān)審查，進(jìn)行登記注冊(cè)，核發(fā)《土地他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)》。

3、土地抵押權(quán)登記的效力

根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，土地抵押登記為抵押合同的生效條件，也就是說(shuō)，以抵押登記為生效條件的土地抵押合同，自辦理抵押登記之日起生效，登記生效日即為抵押合同的生效日。抵押權(quán)登記后，抵押權(quán)人可以對(duì)抗一切的第三人。其效力具體表現(xiàn)為：（1）當(dāng)同一土地使用權(quán)存在兩個(gè)或者兩個(gè)以上抵押權(quán)的，如果有的抵押權(quán)已經(jīng)登記，有的抵押權(quán)未登記，先登記的抵押權(quán)優(yōu)先于后登記的抵押權(quán)受償。（2）在土地抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押權(quán)已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)。也就是說(shuō)，抵押權(quán)一經(jīng)登記，無(wú)論抵押財(cái)產(chǎn)的受讓人是否屬于善意，抵押權(quán)人都可與之對(duì)抗行使追及權(quán)。（3）抵押合同成立后，抵押人又將土地使用權(quán)出租的，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，租賃合同不具有對(duì)抗抵押權(quán)受讓人的效力。（4）已經(jīng)設(shè)立抵押的土地使用權(quán)被查封，扣押等財(cái)產(chǎn)保全措施或執(zhí)行措施的，抵押權(quán)不受影響。（5）在抵押期間，抵押人的行為足以導(dǎo)致土地使用權(quán)的價(jià)值減少或者土地使用權(quán)滅失的，抵押權(quán)人有權(quán)予以制止；（6）債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求人民法院依法實(shí)施扣押，并自扣押之日起對(duì)由該土地產(chǎn)生的自然孳息、法定孳息享有收取權(quán)。（7）債務(wù)人到期未清償債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)通過(guò)拍賣、變變的方式將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于第三人，并在轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款中優(yōu)先受償。五、土地抵押權(quán)的消滅

土地抵押權(quán)消滅的情形主要有下面幾種：

1、債務(wù)清償。債務(wù)人到期清償債務(wù)或者債務(wù)人的擔(dān)保人或者債務(wù)人的清算組織在債務(wù)到期后已經(jīng)將債務(wù)清償完畢，該抵押權(quán)自行消滅。

2、抵押物消滅。抵押物消滅主要有三種情況（1）被抵押的國(guó)有土地使用權(quán)被國(guó)家收回或者期限屆滿。（2）被抵押的集體土地使用權(quán)所涉的土地被國(guó)家征用（3）土地使用權(quán)隨建筑物抵押的，該建筑物滅失。

3、土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。抵押人到期不履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)依照國(guó)家法律，法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn)，并就處分抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償，抵押物轉(zhuǎn)歸第三人。此時(shí)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，設(shè)立于土地使用權(quán)之上的抵押權(quán)也隨即消滅。

4、抵押權(quán)無(wú)效。抵押權(quán)因抵押合同或者主合同具有法定無(wú)效事由而被依法確認(rèn)無(wú)效。抵押權(quán)無(wú)效是土地抵押權(quán)消滅的一種特殊情況。例如，以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)立抵押的，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)立抵押的，以劃撥土地房地產(chǎn)設(shè)定抵押未經(jīng)政府主管部門(mén)同意審批的。又如破產(chǎn)企業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)。按照《破產(chǎn)法（試行）》第49條的規(guī)定，在抵押期間，破產(chǎn)企業(yè)對(duì)已經(jīng)抵押登記的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知抵押人并告知受讓人該房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。破產(chǎn)企業(yè)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，人民法院應(yīng)依法裁定該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

六、土地抵押權(quán)制度中需要思考的幾個(gè)問(wèn)題

1、土地抵押權(quán)的客體是否限于土地使用權(quán)。

我國(guó)的土地抵押權(quán)實(shí)際是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，但是，隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的法律能否突破這個(gè)界限，把土地抵押權(quán)的客體擴(kuò)大到其他土地項(xiàng)權(quán)利，答案是肯定的。只要是能夠有償轉(zhuǎn)讓的土地他項(xiàng)權(quán)利，就應(yīng)允許抵押。例如，空中權(quán)和地下權(quán)。我國(guó)部分學(xué)者也贊成其他土地他項(xiàng)權(quán)利可以進(jìn)行抵押。

2、關(guān)于“四荒”土地抵押

《擔(dān)保法》第34條規(guī)定：抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押。集體土地使用權(quán)被允許抵押的條件之一，必須是抵押人對(duì)該荒地?fù)碛谐邪?jīng)營(yíng)權(quán)，筆者認(rèn)為，該限制是不合理、不全面的。應(yīng)該將包括以購(gòu)買(mǎi)、租賃、股份合作方式取得的四荒土地使用權(quán)規(guī)定為允許抵押的條件。對(duì)于四荒土地使用權(quán)，只要是有償取得的允許轉(zhuǎn)讓的，原則上都可以抵押。

3、土地抵押權(quán)登記效力能否對(duì)抗土地使用權(quán)收回

土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，在土地使用權(quán)被收回的情況下，土地抵押權(quán)自行消滅。這是我國(guó)法律關(guān)于二者之間法律效力的規(guī)定。但筆者認(rèn)為，現(xiàn)行法律規(guī)定，限制了土地使用權(quán)抵押的獨(dú)立性，使抵押的擔(dān)保功能降低，交易的安全難以保障。理由主要有以下幾方面。其一，在土地使用權(quán)出讓合同有效期間提前收回土地使用權(quán)的行為是一種民事行為，是土地所有人解除土地使用權(quán)出讓合同的合同行為。土地所有人的收回行為不能對(duì)抗抵押人。因?yàn)榈盅菏俏餀?quán)行為。而土地使用權(quán)收回是債權(quán)行為，根據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原理，抵押權(quán)自應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先受償。其二，土地使用權(quán)設(shè)有抵押并登記后，該抵押即有公信力，它可對(duì)抗任何第三人。抵押公信力旨在保護(hù)商業(yè)信譽(yù)及維護(hù)善意抵押權(quán)人的交易安全。這種公信力不僅是民法中的誠(chéng)信原則的組成而分，且是各部門(mén)立法的基礎(chǔ)。因此，一旦發(fā)生違反這種公信力的行為時(shí)，該行為的效力應(yīng)當(dāng)次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用權(quán)設(shè)定抵押并經(jīng)登記后，抵押權(quán)人即：（1）可以登記的先后次序享有抵押登記利益（2）可以對(duì)抗任何第三人的主張。（3）可以排斥次登記或尚未登記的但已“收回”的（土地使用權(quán)）效力?；谏鲜鲂Я?，當(dāng)發(fā)生土地使用權(quán)收回情形時(shí)，抵押權(quán)人當(dāng)然可以主張經(jīng)登記的權(quán)利，并排斥未登記的權(quán)利主張或其他債權(quán)，先于其他權(quán)利享有優(yōu)先受償權(quán)。

4、劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是否應(yīng)征得批準(zhǔn)劃撥該土地的人民政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)或同意。

前面已論及劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，如果該土地使用權(quán)土地之上有房屋并且房屋所有人以該房屋設(shè)定抵押，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。但該法律規(guī)定產(chǎn)生的后果是抵押人無(wú)法履行其債務(wù)時(shí)，必然會(huì)出現(xiàn)土地的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。而抵押人自身因?yàn)閷?duì)土地使用權(quán)無(wú)權(quán)作出處分，因此，必須要經(jīng)過(guò)有關(guān)政府土管部門(mén)的審批，轉(zhuǎn)讓方為有效?，F(xiàn)在的擔(dān)保法和房地產(chǎn)管理法對(duì)此沒(méi)有加以明確規(guī)定，筆者認(rèn)為是立法的一個(gè)缺憾。劃撥土地上的房地產(chǎn)未征得政府同意即可去進(jìn)行抵押，在法理上也是講不通的。抵押是對(duì)物的一種處分，未征得權(quán)利人的同意就以自己并不享有處分權(quán)的物去進(jìn)行抵押，顯然是違反了有關(guān)物權(quán)原理。劃撥土地的處分權(quán)在國(guó)家，政府仍然是地的主人，建筑在這種土地上的房產(chǎn)實(shí)際是與地產(chǎn)一起形成了一種國(guó)家與土地單位的共有關(guān)系。共有的財(cái)產(chǎn)未征得共有人的同意擅自作出處分，其處分行為應(yīng)屬無(wú)效。因此，劃撥土地的房地產(chǎn)未征得政府同意進(jìn)行抵押應(yīng)該是無(wú)效的。從實(shí)踐看，未經(jīng)批準(zhǔn)即可以劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押也會(huì)帶來(lái)一些不良的后果。其一，離開(kāi)土地的房屋價(jià)格不好確定，其價(jià)值只減不增，從而使得房屋價(jià)值難以評(píng)估，而評(píng)估抵押物的價(jià)值是抵押的一個(gè)程序，不能準(zhǔn)確地評(píng)估抵押物，必將影響到抵押權(quán)的設(shè)定和實(shí)現(xiàn)。其二，國(guó)家對(duì)劃撥土地可以根據(jù)需要收回，如其設(shè)定抵押物發(fā)生收回，必將嚴(yán)重?fù)p害抵押權(quán)人的利益。而經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)定的抵押一般是不會(huì)轉(zhuǎn)讓回收的。其三，影響國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)的正常管理和統(tǒng)一安排。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，國(guó)家出讓土地必須符合土地利用總體規(guī)劃。城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，應(yīng)有計(jì)劃，有步驟地進(jìn)行，而將劃撥土地的房地產(chǎn)抵押實(shí)際上就難以執(zhí)行這些規(guī)定，因?yàn)樵趯?shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)無(wú)論是協(xié)議方式還是法院訴訟后強(qiáng)制拍賣方式，都將影響國(guó)家對(duì)土地的管理，否則又會(huì)影響抵押權(quán)人的利益。如果在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，將政府有關(guān)部門(mén)審批作為必要條件，這些問(wèn)題就都可以解決。

參考文獻(xiàn)：

1.張國(guó)炎：《土地使用權(quán)與抵押權(quán)效力問(wèn)題探析》，載《社會(huì)科學(xué)》1996年第1期。

2.蔡紅：《土地使用權(quán)收回與土地使用權(quán)抵押效力研究》，載《當(dāng)代法學(xué)》2002年第8期。

3.張今、王小光、郭萬(wàn)波：《土地他項(xiàng)權(quán)利制度初探》，載《法學(xué)雜志》1992年第1期。

4.向洪宜主編：《中國(guó)土地登記手冊(cè)》，改革出版社1994年版。

第5篇：土地法荒地規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：土地制度改革；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)

中圖分類號(hào)：F832.43 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009－3540（2016）02－0061－0002

黨的十八屆三中全會(huì)提出要深化農(nóng)村土地制度改革，其中，對(duì)于承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)，明確要在堅(jiān)持保護(hù)耕地前提下，“賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能”；對(duì)于農(nóng)村宅基地，明確改革完善農(nóng)村宅基地制度，“慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓”。賦予農(nóng)村土地抵押、擔(dān)保權(quán)能，農(nóng)村土地具備了融資功能，為土地規(guī)模流轉(zhuǎn)、發(fā)展現(xiàn)代規(guī)模農(nóng)業(yè)提供了重要支撐。

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀與趨勢(shì)

（一）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀。邵陽(yáng)市是農(nóng)業(yè)大市，全市家庭承包經(jīng)營(yíng)的耕地面積達(dá)512.26萬(wàn)畝，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈以下特點(diǎn)：一是土地流轉(zhuǎn)面積快速增長(zhǎng)。2014年9月末，邵陽(yáng)市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積為142萬(wàn)畝，比上年同期增加35萬(wàn)畝，增長(zhǎng)32.71%，其中流轉(zhuǎn)耕地98.7萬(wàn)畝。參與土地流轉(zhuǎn)的家庭承包經(jīng)營(yíng)農(nóng)戶已達(dá)63.5萬(wàn)戶，占總農(nóng)戶數(shù)的35.55%。二是流轉(zhuǎn)形式多樣化。既有變更土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的互換、轉(zhuǎn)讓等形式，也有不需要變更經(jīng)營(yíng)權(quán)證的轉(zhuǎn)包、出租、入股、租賃、代耕、托管、連片開(kāi)發(fā)等形式，其中以轉(zhuǎn)包和出租為主要流轉(zhuǎn)形式，以耕地為例，轉(zhuǎn)包和出租的土地分別達(dá)到47.8萬(wàn)畝、28.6萬(wàn)畝，占比48.43%、28.98%。三是流轉(zhuǎn)期限呈中長(zhǎng)期化趨勢(shì)。全市超過(guò)10年以上土地流轉(zhuǎn)面積75.5萬(wàn)畝，占流轉(zhuǎn)總面積的53.17%，適應(yīng)了農(nóng)村土地規(guī)?；?、集約化經(jīng)營(yíng)的需要。四是土地流轉(zhuǎn)范圍不斷擴(kuò)大。適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展需要，流轉(zhuǎn)的土地由因外出務(wù)工而無(wú)力耕作的拋荒地，擴(kuò)展到因自己耕作效益低而不愿耕作的責(zé)任地，由當(dāng)初的旱地和“四荒地”，擴(kuò)展到水利、交通條件好且進(jìn)行過(guò)土地整治集中連片的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。五是流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)化趨勢(shì)明顯。調(diào)查顯示，流轉(zhuǎn)土地的用途不再局限于耕種低效益、低產(chǎn)出的農(nóng)作物，而是轉(zhuǎn)向耕種優(yōu)質(zhì)水稻、西瓜、大棚蔬菜、葡萄、中藥材等效益高的作物，由人工耕作轉(zhuǎn)向農(nóng)業(yè)機(jī)械化耕作，由三無(wú)產(chǎn)品轉(zhuǎn)向品牌化、規(guī)?；a(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

（二）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。土地向新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體集中是當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。2014年9月末，邵陽(yáng)市新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體流轉(zhuǎn)耕地90.6萬(wàn)畝，占全市農(nóng)村耕地流轉(zhuǎn)面積的91.79%。1.土地向家庭農(nóng)場(chǎng)流轉(zhuǎn)。家庭農(nóng)場(chǎng)一般是獨(dú)立的農(nóng)業(yè)法人，需要在工商部門(mén)登記注冊(cè)，相比專業(yè)大戶，土地承包關(guān)系更穩(wěn)定。如邵陽(yáng)縣近年在23個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立家庭農(nóng)場(chǎng)，流轉(zhuǎn)土地25萬(wàn)多畝。2.土地向?qū)I(yè)大戶流轉(zhuǎn)。專業(yè)大戶一直是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要力量。2014年邵陽(yáng)市家庭農(nóng)場(chǎng)、專業(yè)大戶耕地流轉(zhuǎn)面積合計(jì)達(dá)到60.05萬(wàn)畝，占家庭承包耕地流轉(zhuǎn)面積的60.84%。3.土地向農(nóng)民專業(yè)合作社流轉(zhuǎn)。近幾年，邵陽(yáng)市農(nóng)民專業(yè)合作社呈快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，從2011年的1510家發(fā)展到2013年的1942家，全市特色農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)大多數(shù)采取了農(nóng)民專業(yè)合作社的形式，土地流轉(zhuǎn)面積也逐年擴(kuò)大，目前流入農(nóng)民專業(yè)合作社的耕地面積達(dá)到24.3萬(wàn)畝，占家庭承包耕地流轉(zhuǎn)面積的24.62%。4.土地向產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)流轉(zhuǎn)。產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重要載體，通過(guò)建立“公司+農(nóng)戶”、“公司+基地+農(nóng)戶”等模式帶動(dòng)了地方農(nóng)業(yè)的發(fā)展，從農(nóng)民手中流轉(zhuǎn)的土地也呈快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，達(dá)到了6.25萬(wàn)畝。

二、兩權(quán)抵押貸款發(fā)放情況及其制約因素

截至2014年9月末，邵陽(yáng)市累計(jì)發(fā)放農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款960萬(wàn)元，尚未發(fā)放農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款，發(fā)放兩權(quán)抵押貸款存在以下制約因素。

（一）法律有限制性規(guī)定。按照《憲法》的有關(guān)規(guī)定，我國(guó)土地沒(méi)有私人所有制形式，只有國(guó)家所有制和集體所有制這兩種形式，農(nóng)村土地基本上屬于集體所有。我國(guó)《擔(dān)保法》第37條第（二）項(xiàng)和《物權(quán)法》第184條第（二）項(xiàng)都明確規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)”不得抵押。最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第15條也規(guī)定：“承包方以其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押或者抵押債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效?！笨傮w而言，目前兩權(quán)做抵押貸款與現(xiàn)行法律仍存沖突，不但此類貸款較難推廣，已發(fā)放的貸款也存在較大法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)不完善。一是中介服務(wù)缺失，目前邵陽(yáng)市除武岡、邵東、洞口三縣（市）正在嘗試建立縣鄉(xiāng)兩級(jí)土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)以外，全市至今沒(méi)有形成土地流轉(zhuǎn)和租賃市場(chǎng)，土地流轉(zhuǎn)的供求信息不能及時(shí)有效溝通，土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心的信息平臺(tái)作用也沒(méi)有充分發(fā)揮出來(lái)。二是財(cái)產(chǎn)處置難，農(nóng)民住房用于抵押形成不良貸款時(shí)，如果對(duì)住房進(jìn)行拍賣，本村原意購(gòu)買(mǎi)的農(nóng)戶不多甚至沒(méi)有，而外地居民更不愿意進(jìn)來(lái)購(gòu)買(mǎi)。

（三）兩權(quán)的價(jià)值低、評(píng)估難。農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證上只注重農(nóng)戶土地總面積，對(duì)每塊具體土地的市值只做了粗略描述甚至沒(méi)有記載，對(duì)于土地上的附著物，銀行更不好對(duì)其進(jìn)行控制，因此貸款金額往往大幅低于抵押物的評(píng)估價(jià)值。此外，農(nóng)村土地隨著已承包年限增加，評(píng)估價(jià)值不斷縮水，也增加了評(píng)估的難度。

（四）傳統(tǒng)思想認(rèn)為土地是農(nóng)民的基本保障，不適合作為貸款抵押物。我國(guó)當(dāng)前實(shí)行的，具有很強(qiáng)的社會(huì)保障性質(zhì)和福利功能。在我國(guó)這種地少人多的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)模式下，土地對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)尤其重要。農(nóng)民的傳統(tǒng)思想認(rèn)為，以農(nóng)村兩權(quán)作抵押，一旦抵押權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)，抵押人就可能喪失起碼的生存條件，引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

三、政策建議

（一）完善農(nóng)村土地法律制度，使兩權(quán)抵押貸款有法可依。根據(jù)十八屆三中全會(huì)的有關(guān)改革精神，修改現(xiàn)行法律對(duì)農(nóng)村兩權(quán)抵押貸款的法律限制，譬如最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》中有關(guān)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不得抵押之類的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)廢除。修改《農(nóng)村土地承包法》中關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)期限為30年的規(guī)定，修改為“承包期長(zhǎng)久穩(wěn)定不變”，只需根據(jù)農(nóng)戶數(shù)量和土地供給進(jìn)行土地調(diào)整，避免土地抵押價(jià)值因年限下降。

（二）完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和處置機(jī)制，使兩權(quán)貸款風(fēng)險(xiǎn)可控。一是健全土地流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)。縣、鄉(xiāng)兩級(jí)政府應(yīng)建立土地流轉(zhuǎn)交易中心、土地資產(chǎn)評(píng)估中心等機(jī)構(gòu)，提供政策咨詢、規(guī)范合同文本、對(duì)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行登記、供求信息對(duì)接以及土地價(jià)值評(píng)估等服務(wù)，暢通農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和處置通道。二是建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)信息庫(kù)，與縣級(jí)聯(lián)網(wǎng)，對(duì)于大宗土地流轉(zhuǎn)信息，還可有選擇性報(bào)送省、市兩級(jí)。三是建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)預(yù)警機(jī)制，規(guī)定一定規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)必須納入風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警范圍，對(duì)未按規(guī)定程序通過(guò)資質(zhì)審查、未進(jìn)行合同鑒證備案、沒(méi)有提供風(fēng)險(xiǎn)保證金、擅自改變土地用途等流轉(zhuǎn)大戶，建議金融機(jī)構(gòu)不要對(duì)其發(fā)放貸款。

（三）加強(qiáng)地方及信貸政策引導(dǎo)，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)作為。一是地方政府應(yīng)牽頭，制訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款管理辦法，明確抵押登記的機(jī)構(gòu)和程序，有條件的地區(qū)還可以撥付財(cái)政資金設(shè)立貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金。二是人民銀行、銀監(jiān)部門(mén)應(yīng)出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)，明確兩權(quán)可以用作抵質(zhì)押，對(duì)貸款的條件、程序、利率等提出指導(dǎo)性意見(jiàn)。

（四）完善農(nóng)村社會(huì)保障制度，確保農(nóng)戶無(wú)后顧之憂。通過(guò)多種措施解決農(nóng)戶的社會(huì)保障問(wèn)題，逐步改變以土地為保障的傳統(tǒng)觀念，鼓勵(lì)農(nóng)戶將土地大膽轉(zhuǎn)出。一是開(kāi)展土地流轉(zhuǎn)社保試點(diǎn)，對(duì)將土地流入農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)且流轉(zhuǎn)期限在10年以上的流轉(zhuǎn)農(nóng)戶，其養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等采取政府、企業(yè)、農(nóng)戶按照一定比例分?jǐn)偟霓k法繳納。二是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)進(jìn)城落戶的農(nóng)戶，應(yīng)該享受與城市居民同等的就業(yè)、就醫(yī)和子女入學(xué)等機(jī)會(huì)，對(duì)進(jìn)城務(wù)工、經(jīng)商達(dá)一定年限的農(nóng)民工，給予與城鎮(zhèn)居民同等待遇。

[參考文獻(xiàn)]

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[2]惠獻(xiàn)波.農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款潛在需求及其影響因素研究[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，2013，（2）.

第6篇：土地法荒地規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：油田企業(yè) 土地管理 問(wèn)題 對(duì)策

土地作為一種和人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)生活聯(lián)系最為緊密的自然資源，也是企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可或缺的物質(zhì)基礎(chǔ)。合理發(fā)揮出每一寸土地的價(jià)值，保護(hù)耕地所占的比重，一直是我國(guó)長(zhǎng)期堅(jiān)持的一項(xiàng)基本國(guó)策。油田企業(yè)作為礦產(chǎn)采掘型行業(yè)，對(duì)于土地的使用具有很強(qiáng)的依賴性，在土地的使用過(guò)程中，具有用地量大、用地形式多樣等特點(diǎn)，通常每年還會(huì)申請(qǐng)新增相當(dāng)一部分建設(shè)用地。故而在對(duì)于油田企業(yè)的土地資源管理上，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有土地資源的充分利用，切實(shí)改善目前油田企業(yè)土地資產(chǎn)管理工作。土地作為油田企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中最為重要的資源之一，也是構(gòu)成企業(yè)資產(chǎn)的重要部分。我國(guó)的土地資源比較緊張，特別是耕地資源就顯得更加的寶貴，因此有必要堅(jiān)持長(zhǎng)效的土地管理方針。增強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地管理工作的重視程度，切實(shí)執(zhí)行相關(guān)的土地管理政策，充分發(fā)揮出土地資產(chǎn)在油田企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的核心作用，并且科學(xué)合理的加以利用，保護(hù)和開(kāi)發(fā)工作并重，努力改善當(dāng)前的土地資源使用情況，從根本上改變油田企業(yè)對(duì)于土地管理的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)，讓石油企業(yè)工作者切實(shí)的認(rèn)識(shí)到愛(ài)護(hù)和珍惜每寸土地資源的重要意義。

1、油田企業(yè)土地管理工作常見(jiàn)問(wèn)題

油田分布比較廣，用地來(lái)源復(fù)雜多樣，通常來(lái)說(shuō)主要的形式有行政劃撥用地、協(xié)議用地、出讓用地、歷史繼承等。同時(shí)，由于部分土地管理人員素質(zhì)差別較大，經(jīng)營(yíng)管理思想比較淡薄，土地管理過(guò)程中存在不少問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.1管理水平較低，存在重征輕管現(xiàn)象

油田企業(yè)每年都要根據(jù)需求征用大量的土地來(lái)進(jìn)行地面建設(shè)或布井，但事實(shí)上，很多油田企業(yè)對(duì)所征土地的管理意識(shí)淡薄，不是很重視后期的管理工作，尤其是存在多頭管理狀況，管理人員素質(zhì)參差不齊，管理制度有待完善，土地管理資料分散，歸檔不及時(shí)，檔案變更時(shí)由于一些手續(xù)不規(guī)范問(wèn)題，導(dǎo)致一些重要的土地歷史資料遺失。有時(shí)甚至因無(wú)法找到相關(guān)證明材料，需要重新辦理用地手續(xù)等，給企業(yè)帶來(lái)了一定的經(jīng)濟(jì)損失。

1.2土地存在閑置、荒蕪現(xiàn)象

油田企業(yè)是我國(guó)重要的能源企業(yè)，在上世紀(jì)七八十年代，為油田開(kāi)發(fā)需要獲得土地使用權(quán)比較方便，征用土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也非常低。導(dǎo)致一些管理人員沒(méi)有很強(qiáng)的節(jié)約意識(shí)，存在較嚴(yán)重的閑置、浪費(fèi)現(xiàn)象。另外，由于一些油田企業(yè)事先未經(jīng)過(guò)認(rèn)真論證，就盲目上項(xiàng)目、搞工程，造成許多工程項(xiàng)目圈地后，多年未開(kāi)工，所征用的土地一直閑置。

1.3法制觀念淡薄，隨意改變土地用途

根據(jù)國(guó)家相關(guān)土地管理法規(guī)定，土地的主要分類為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，企業(yè)用地的前提應(yīng)該是遵守相關(guān)法規(guī)要求，任何單位和個(gè)人未經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，不得擅自改變土地的用途。然而，一些油田企業(yè)為了眼前利益，無(wú)視國(guó)家土地管理規(guī)定，隨意改變土地用途，造成違法用地，給企業(yè)的整體利益帶來(lái)了損失。

2、針對(duì)問(wèn)題所采取的對(duì)策

土地資源作為油田企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中不可或缺的一部分。因此健全和完善當(dāng)前的土地管理體系具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。因此我們必須加強(qiáng)對(duì)于油田企業(yè)土地管理工作的制度化和信息化程度。筆者結(jié)合自身的工作經(jīng)驗(yàn)，提出了可以從下列的幾個(gè)方面完善油田企業(yè)土地管理工作：

2.1提高土地管理意識(shí)，完善管理制度

土地管理人員應(yīng)該意識(shí)到土地資產(chǎn)的重要性，充分認(rèn)識(shí)土地是油田企業(yè)的重要資產(chǎn)組成部分，充分認(rèn)識(shí)土地在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的作用和意義，不斷更新土地管理理念。在實(shí)際工作中，加強(qiáng)土和重視土地管理工作，不斷總結(jié)土地管理過(guò)程中遇到的各類問(wèn)題，積極采取應(yīng)對(duì)措施，加大管理力度，確保土地合理利用，有效利用，努力推動(dòng)油田企業(yè)土地管理方式的轉(zhuǎn)變，推動(dòng)油田企業(yè)土地管理工作順利開(kāi)展。

好的管理制度是順利開(kāi)展土地管理工作的前提。新形式下，油田企業(yè)應(yīng)該結(jié)合當(dāng)前土地管理現(xiàn)狀和土地管理工作中遇到的實(shí)際問(wèn)題，制定相應(yīng)的管理制度，不斷完善土地管理機(jī)構(gòu)，提高管理人員素質(zhì)和責(zé)任心，將具有專業(yè)知識(shí)、溝通能力強(qiáng)、具有奉獻(xiàn)精神的優(yōu)秀員工充實(shí)到土地管理崗位上來(lái)。加大土地管理人員業(yè)務(wù)理論知識(shí)的培訓(xùn)，定期開(kāi)展各類培訓(xùn)活動(dòng)，結(jié)合經(jīng)典案例進(jìn)行分析總結(jié)，關(guān)注本領(lǐng)域法律法規(guī)變化情況，深刻領(lǐng)悟已有法律、法規(guī)，不斷學(xué)習(xí)新的法律法規(guī)知識(shí)，將法律法規(guī)作為企業(yè)制定管理制度的依據(jù)。同時(shí)，還要認(rèn)真做好有關(guān)新制度和辦法的貫徹落實(shí)工作，使管理人員在開(kāi)展工作時(shí)對(duì)遇到的新情況、新問(wèn)題能夠有章可循，得以圓滿解決。

2.2加強(qiáng)土地管理基礎(chǔ)工作

土地資料的統(tǒng)計(jì)、填報(bào)、登記等工作是土地管理的日?；A(chǔ)工作。日常工作中，應(yīng)該有專人對(duì)劃撥或征用土地的原始地籍資料進(jìn)行分類保管，土地管理檔案資料涉及到的借閱、查詢、移交等手續(xù)要嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定和程序做好登記，防止土地信息丟失，嚴(yán)禁個(gè)人私存檔案資料的現(xiàn)象發(fā)生。同時(shí)，土地管理人員應(yīng)提高對(duì)土地確權(quán)登記重要性的認(rèn)識(shí)，通過(guò)宣傳政策，督促檢查，講明利害關(guān)系等手段，依法維護(hù)油田的合法權(quán)益，為油田企業(yè)今后的生存和發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

2.3強(qiáng)化節(jié)約用地意識(shí)，提高油田土地利用率

在保護(hù)耕地方面，新的《土地管理法》采取了比較嚴(yán)厲的措施，基本用地原則是“占多少，墾多少”。所有建設(shè)用地必須節(jié)約用地，尤其是非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，可以利用荒地的，不得占用耕地，可以利用劣地的，不得占用好地。油田企業(yè)占用數(shù)量巨大的土地，而且每年的土地用量都有增加的趨勢(shì)，因此，做好油田建設(shè)節(jié)約用地工作對(duì)于油田開(kāi)發(fā)具有重要意義。此外，油田生產(chǎn)建設(shè)用地應(yīng)該以保障正常生產(chǎn)建設(shè)的同時(shí)，采取“盡量選用劣質(zhì)地、未利用地、荒地，少占用耕地和農(nóng)田”的原則，制定嚴(yán)格的用地計(jì)劃，禁止計(jì)劃外用地現(xiàn)象。在選井，布井，地面建設(shè)方面應(yīng)該利用科技手段，充分論證，盡量掃使用土地，達(dá)到節(jié)約用地的目的。通過(guò)采用新工藝、新技術(shù)對(duì)油田企業(yè)現(xiàn)有存量土地（廢舊井場(chǎng)占地、建設(shè)工地占地等），進(jìn)行復(fù)耕利用，盡量盤(pán)活閑置土地，提高其利用率。

3、結(jié)束語(yǔ)

土地管理人員是決定油田土地是否能夠合理利用的關(guān)鍵因素。由于油田土地利用方面涉及的影響因素多，在實(shí)際工作中會(huì)遇到各種問(wèn)題。相信在上級(jí)管理部門(mén)和土地管理人員的共同努力下，一定能夠?qū)崿F(xiàn)土地管理工作更好的服務(wù)油田建設(shè)。油田企業(yè)應(yīng)該加快土地信息化管理開(kāi)發(fā)的步伐，開(kāi)發(fā)和實(shí)施土地管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)土地相關(guān)業(yè)務(wù)的辦公自動(dòng)化，土地管理人員應(yīng)該不斷提高自身素質(zhì)，深刻領(lǐng)悟相關(guān)法律法規(guī)常識(shí)，針對(duì)實(shí)際問(wèn)題，采取積極的應(yīng)對(duì)措施，為油田開(kāi)發(fā)做好土地管理工作，不斷提高工作效率。

參考文獻(xiàn)

[1]劉俊.中國(guó)土地法理論研究[M].北京：法律出版社，2009.10

第7篇：土地法荒地規(guī)定范文

關(guān)鍵詞:農(nóng)村土地制度;對(duì)策建設(shè)

中圖分類號(hào):D912.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1004-1605(2010)06-0079-03

一、現(xiàn)行農(nóng)村土地制度的缺陷

由于我國(guó)土地存在國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)的雙重劃分,同時(shí)還牽涉到國(guó)家土地政策、保護(hù)農(nóng)民利益等其他問(wèn)題,我國(guó)農(nóng)村土地權(quán)益法律制度中還存在不盡如人意的地方。

1.農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體含糊不清,農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體的權(quán)利得不到法律的有效保護(hù)。《土地管理法》第10條規(guī)定:“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理,已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的,由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組經(jīng)營(yíng)管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)管理?！倍睹穹ㄍ▌t》第74條第二款只規(guī)定了“村農(nóng)民集體所有”和“鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有”,這兩種所有權(quán)主體,對(duì)村民小組未加規(guī)定?！锻恋爻邪ā返?2條只規(guī)定了“村農(nóng)民集體所有”和“村內(nèi)兩個(gè)以上的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有”兩種所有權(quán)主體,而取消了原來(lái)鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體的主體地位。這樣導(dǎo)致了原來(lái)由鄉(xiāng)一級(jí)農(nóng)民集體所有的土地主體缺位的問(wèn)題。從實(shí)際情況看,關(guān)于農(nóng)村集體土地,現(xiàn)在很少有明確的土地權(quán)屬確認(rèn)工作,國(guó)土部門(mén)也很少發(fā)放集體土地使用證。在征地時(shí),往往是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或縣以上政府與投資者具體商量土地的征用問(wèn)題,決定土地的征用價(jià)格等,村、組僅僅是根據(jù)上級(jí)的決定補(bǔ)辦一下手續(xù),村、組沒(méi)有實(shí)際的決定權(quán)。

新出臺(tái)的物權(quán)法雖然給出了集體所有權(quán)的范圍,指出了集體所有權(quán)的主體,也規(guī)定了集體所有權(quán)的行使和集體成員的監(jiān)督權(quán)利問(wèn)題。但是,物權(quán)法沒(méi)有界定集體所有權(quán)主體性質(zhì),因此,無(wú)法明確集體所有權(quán)主體與其成員農(nóng)民間的權(quán)利義務(wù),這些妨礙了集體經(jīng)濟(jì)組織積極有效地參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng),如村民小組的資格認(rèn)定,村民的資格確認(rèn),村委會(huì)與村經(jīng)濟(jì)合作組織的關(guān)系認(rèn)定,等等,仍屬于法律的空白。

2.農(nóng)民土地使用權(quán)問(wèn)題。當(dāng)前我國(guó)的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度基本上是建立在家庭聯(lián)產(chǎn)承包制基礎(chǔ)上的制度,即所謂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。就農(nóng)村土地使用權(quán)制度而言,新出臺(tái)的物權(quán)法作出了許多進(jìn)步的規(guī)定,在農(nóng)村土地使用權(quán)制度的完善上取得了一些積極的進(jìn)展。但是與此同時(shí),物權(quán)法也留下了諸多未解的難題。

關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)問(wèn)題。《物權(quán)法》將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)明確界定為物權(quán)中用益物權(quán)之一種,把農(nóng)村的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)放在了更高的法律地位上,給土地承包經(jīng)營(yíng)人更為全面的保護(hù)。但也有一些問(wèn)題沒(méi)能得到解決:首先,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)最長(zhǎng)可達(dá)70年,但70年后將如何處置。這種擔(dān)心在于兩條:一是年限過(guò)后土地被收回,自己所有的權(quán)益何以得到保障;二是即便不被收回,是不是還得交一筆不可預(yù)知的費(fèi)用。這些問(wèn)題,農(nóng)民都沒(méi)得到回答。其次,《物權(quán)法》對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的范圍界定模糊。《物權(quán)法》第11章“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”第125條提到“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利,有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)”,這樣一來(lái),物權(quán)法所調(diào)整的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主要是通過(guò)家庭承包方式而形成的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和通過(guò)其他方式承包并經(jīng)依法登記而形成的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),而通過(guò)其他方式承包并未經(jīng)登記而形成的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)則是模糊的,這將會(huì)直接帶來(lái)權(quán)利的規(guī)范和使用上的困難。第三,其他方式承包經(jīng)依法登記取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)無(wú)完善法律規(guī)范適用。根據(jù)《物權(quán)法》第11章“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”11個(gè)條文分析,直接規(guī)定“其他方式承包”只有1個(gè)條文,即《物權(quán)法》第133條;《物權(quán)法》其他條文主要規(guī)范和調(diào)整“家庭承包”的?！段餀?quán)法》第133條規(guī)定:“通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地,依照農(nóng)村土地承包法等法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定,其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)”?！段餀?quán)法》只規(guī)定通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地,而取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn),沒(méi)有涉及其他內(nèi)容。完整的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)法律制度,應(yīng)包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念、標(biāo)的、主體、客體、內(nèi)容、期限、設(shè)立、變更、流轉(zhuǎn)和消滅等內(nèi)容,而《物權(quán)法》對(duì)其他方式承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的上述法律制度內(nèi)容幾乎沒(méi)有涉及,不利于通過(guò)《物權(quán)法》法律規(guī)范調(diào)整“其他方式承包”取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。同時(shí),《農(nóng)村土地承包法》對(duì)其他方式承包取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的上述法律制度內(nèi)容規(guī)定也很少,其內(nèi)容(法定內(nèi)容)、期限、變更、消滅等幾乎沒(méi)有規(guī)定,其他方式承包經(jīng)依法登記取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)法律規(guī)范的適用仍屬空白。

關(guān)于農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)問(wèn)題?！段餀?quán)法》第42條規(guī)定,為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。同時(shí),《物權(quán)法》對(duì)征收補(bǔ)償作出了明確具體的規(guī)定,征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用,安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用,保障被征地農(nóng)民的生活,維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償,維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的,還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。但這些規(guī)定也存在問(wèn)題。首先,“公共利益需要”缺乏明確界定?，F(xiàn)行法律、法規(guī)并沒(méi)有明確界定哪些建設(shè)項(xiàng)目用地是為了“公共利益需要”,或界定哪些項(xiàng)目用地不是為“公共利益需要”,從而導(dǎo)致在實(shí)際操作中,國(guó)家機(jī)關(guān)以“公共利益需要”作為不當(dāng)征地的最好理由,把公共利益外延到所有經(jīng)濟(jì)建設(shè),把所有市場(chǎng)主體的商業(yè)投資亦視為公共利益的需要,從而頻繁使用征收手段。事實(shí)上,土地被征收后,由哪些具體的建設(shè)項(xiàng)目來(lái)使用被征之地具有很大的隨意性,往往是誰(shuí)申請(qǐng)使用,就由市、縣人民政府按照規(guī)定出讓或劃撥給誰(shuí)使用,這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。正是農(nóng)村土地征收的“公共利益需要”界定不明,出現(xiàn)農(nóng)民本不應(yīng)該失去土地卻失去土地的情形;也導(dǎo)致土地征收中出現(xiàn)不規(guī)范的情形增多,進(jìn)而損害了農(nóng)民的合法權(quán)益。

完善農(nóng)村土地制度的構(gòu)想

要以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化為取向,研究農(nóng)民與土地的利益關(guān)聯(lián),構(gòu)建以土地法律制度為核心的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)法律制度,為新農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供法律保障。在二元結(jié)構(gòu)的社會(huì)背景下,農(nóng)民作為一種身份是與農(nóng)村土地捆綁在一起的,從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)的人就是農(nóng)民?？梢?jiàn),在傳統(tǒng)農(nóng)村,農(nóng)民、土地、農(nóng)業(yè)是三位一體地糾纏在一起的。在這種狀態(tài)下,農(nóng)村經(jīng)濟(jì)主要是以農(nóng)業(yè)勞動(dòng)為主體的自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)。新農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)建設(shè)是以建立有中國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)(憲法第十五條)為背景的,農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化是健全社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。在現(xiàn)實(shí)中,農(nóng)村經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的核心問(wèn)題是建立符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的土地物權(quán)制度,必須注意以下問(wèn)題:第一,確立農(nóng)民的法律主體地位,從而使農(nóng)民法律資格認(rèn)定與土地相脫離。第二,建立符合社會(huì)主義物權(quán)制度,使土地真正地成為一種市場(chǎng)資源在全社會(huì)進(jìn)行有效的配置。第三,從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)不再是一種身份的象征,而是一種社會(huì)職業(yè),全體公民都依法享有從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)的權(quán)利。第四,在土地市場(chǎng)化的過(guò)程中,土地主要是體現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)功能,過(guò)去農(nóng)村土地所承載的其他功能特別是“政治功能”將隨之弱化或者缺位,此時(shí),必須建立、健全相應(yīng)的法律制度來(lái)承載由原先的土地制度所承載的政治功能。

1.要正確認(rèn)識(shí)農(nóng)民這個(gè)最大的利益主體,尊重農(nóng)民新農(nóng)村建設(shè)主體的法律地位,徹底摒棄視農(nóng)民為二等公民的錯(cuò)誤思想觀念,樹(shù)立農(nóng)民與市民平等的觀念,給農(nóng)民以“憲法關(guān)懷”和“完全的國(guó)民待遇”,這是確保農(nóng)民土地權(quán)益的社會(huì)思想基礎(chǔ)。保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益是法治社會(huì)的應(yīng)有之意,也是城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的基本要求。如果在立法的觀念上不改變鄙視和輕視農(nóng)民的慣性思維,農(nóng)民的土地權(quán)益就不會(huì)受到法律的充分保護(hù),執(zhí)法活動(dòng)也會(huì)因此而大打折扣。

2.依法確認(rèn)農(nóng)民集體土地所有權(quán)的主體,徹底解決權(quán)利主體虛位的弊端。筆者同意“農(nóng)民集體即村民小組”的觀點(diǎn),因?yàn)榇迕裥〗M擁有絕大部分耕地的所有權(quán),是最大的集體土地所有權(quán)主體。農(nóng)民集體土地所有權(quán)主體的實(shí)在化,可以有效杜絕少數(shù)人的操控和鄉(xiāng)村干部的土地尋租行為,從而實(shí)現(xiàn)私權(quán)利對(duì)公權(quán)力及準(zhǔn)公權(quán)力的制約。其次,用法律公平界定農(nóng)民集體土地所有權(quán)的內(nèi)容和范圍,保護(hù)農(nóng)民集體土地所有權(quán)的完整性、獨(dú)立性和穩(wěn)定性,使其成為與國(guó)家土地所有權(quán)平等的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。再次,依法嚴(yán)格界定“公共利益”的概念和范圍,徹底解決以“公共利益”為名為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目行土地征收之實(shí)的問(wèn)題。

3.強(qiáng)化國(guó)家對(duì)集體土地的用途管理制度,讓政府退出對(duì)農(nóng)民土地利益的角逐,從而切斷國(guó)家對(duì)農(nóng)民集體土地實(shí)質(zhì)上的控制,真正還權(quán)于農(nóng),依法確立和形成有利于城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的利益格局。同時(shí),將以營(yíng)利為目的的經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目的土地供應(yīng)交給市場(chǎng),讓農(nóng)民參加與買(mǎi)方平等協(xié)商土地供應(yīng)價(jià)格的談判,確保其真正享有土地物權(quán)的價(jià)值和利益,讓政府退出對(duì)農(nóng)地利益的角逐,使其通過(guò)稅收手段管理土地的市場(chǎng)交易,真正履行其市場(chǎng)裁判者的應(yīng)有職能。

第8篇：土地法荒地規(guī)定范文

一、兩種土地使用權(quán)

現(xiàn)行立法上的“土地使用權(quán)”一詞，在概念上存在多義。實(shí)務(wù)中遇到“土地使用權(quán)”一詞時(shí)，首先應(yīng)區(qū)別具體的土地使用權(quán)是物權(quán)性質(zhì)還是債權(quán)性質(zhì)。

關(guān)于物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，在《民法通則》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中均有規(guī)定，具體種類有：城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)等。其有以下特征：設(shè)立時(shí)須根據(jù)有關(guān)物權(quán)的法律法規(guī)，如《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等；有關(guān)法律法規(guī)大多是強(qiáng)行性規(guī)范；屬于用益物權(quán)，是與土地所有權(quán)相分離并立的權(quán)利；其權(quán)利期限較長(zhǎng)；當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系中，法定內(nèi)容多而約定內(nèi)容少；其權(quán)利人對(duì)土地有直接占有、使用和收益的權(quán)利；在權(quán)利受侵害時(shí)，其權(quán)利人可直接行使物上請(qǐng)求權(quán)，可以直接對(duì)第三人包括土地所有人主張權(quán)利；其設(shè)立、變更和消滅等，須經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記，權(quán)利人須持有《土地使用權(quán)證書(shū)》，除非法律有特別規(guī)定，否則可自由轉(zhuǎn)讓；如果根據(jù)出讓合同取得，其權(quán)利人須支付出讓金，根據(jù)劃撥取得則權(quán)利人可無(wú)償擁有；土地所有人或土地使用權(quán)人可將物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)向公司出資，出資后公司成為土地使用權(quán)人，但須向出資人折算相當(dāng)股份。

關(guān)于債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，現(xiàn)行法律疏于規(guī)定，但實(shí)務(wù)中卻常見(jiàn)，具體情形有：租用或借用他人土地堆放建筑材料、修建臨時(shí)建筑、停放車輛、舉行活動(dòng)等。其有以下特征：只須根據(jù)租賃或借用合同設(shè)定；有關(guān)法律大多是任意性規(guī)范；債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)只是土地所有權(quán)中的使用權(quán)能，不能獨(dú)立于土地所有權(quán)；其期限較短；當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)中，約定內(nèi)容多而法定內(nèi)容少；其權(quán)利人對(duì)土地通常只有占有、使用的權(quán)利，如土地所有人允許轉(zhuǎn)租，則權(quán)利人有收益權(quán)；其權(quán)利人根據(jù)租賃或借用合同行使權(quán)利，在權(quán)利受侵害時(shí)，一般沒(méi)有物上請(qǐng)求權(quán)；其設(shè)立、變更或消滅時(shí)不須登記，但如登記則可對(duì)抗第三人，權(quán)利人不需持有《土地使用權(quán)證書(shū)》；除非有約定，否則不能轉(zhuǎn)讓；如果據(jù)租賃合同取得，其權(quán)利人須交付租金，根據(jù)借用合同取得則權(quán)利人可無(wú)償使用；債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)不可用于向公司等法人出資，只可以用于合伙出資。

二、兩種土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

通常認(rèn)為，我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)只有一種。其實(shí)根據(jù)現(xiàn)行法律及司法解釋，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也有兩種。例如，《農(nóng)業(yè)法》第十三條規(guī)定：“在承包期內(nèi)，經(jīng)發(fā)包方同意，承包方可以轉(zhuǎn)包所承包的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理農(nóng)村承包合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》規(guī)定：“轉(zhuǎn)包是指承包人把自己承包項(xiàng)目的部分或全部，以一定的條件發(fā)包給第三者，由第二份合同的承包人向第一份合同的承包人履行，再由第一份合同的承包人向原發(fā)包人履行合同的行為?！彼?，農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包中存在兩種“承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”：其一是轉(zhuǎn)發(fā)包人繼續(xù)擁有的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，其二是轉(zhuǎn)承包人擁有的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。前者應(yīng)是物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，后者應(yīng)是債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有以下主要特征：該權(quán)利是與土地所有權(quán)相分離并立的權(quán)利；該權(quán)利是根據(jù)農(nóng)用土地承包經(jīng)營(yíng)合同而設(shè)立的，發(fā)包人是土地所有人；該權(quán)利人對(duì)土地?fù)碛歇?dú)立的占有、使用、收益的權(quán)利，擁有農(nóng)用土地上種植物、養(yǎng)殖物的所有權(quán)，對(duì)外獨(dú)立享有收益權(quán)和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系中，法定內(nèi)容較多而約定內(nèi)容較少；該權(quán)利期限較長(zhǎng)；在權(quán)利受侵害時(shí)，權(quán)利人可獨(dú)立行使物上請(qǐng)求權(quán)，可以向任何第三人包括土地所有人主張權(quán)利。就目前實(shí)際情形來(lái)看，該類權(quán)利仍有許多債權(quán)性質(zhì)，如多數(shù)未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記，轉(zhuǎn)讓時(shí)須經(jīng)土地所有人同意等。但隨著農(nóng)村土地制度的改革和物權(quán)制度的完善，該權(quán)利內(nèi)容中的債權(quán)性質(zhì)將逐漸淡化以至消失。

債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有以下主要特征：該權(quán)利只是物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的使用權(quán)能；該權(quán)利根據(jù)轉(zhuǎn)包合同而確立；該權(quán)利人對(duì)土地沒(méi)有獨(dú)立的占有、使用、收益的權(quán)利，對(duì)農(nóng)用土地上的種植物、養(yǎng)殖物沒(méi)有所有權(quán)，對(duì)外不能享有收益和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)內(nèi)（即轉(zhuǎn)發(fā)包人和轉(zhuǎn)承包人之間）則可以分享收益和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系中，約定內(nèi)容多而法定內(nèi)容少；該權(quán)利期限較短；在權(quán)利受侵害時(shí)，權(quán)利人不能行使物上請(qǐng)求權(quán)，只可以向轉(zhuǎn)發(fā)包人主張權(quán)利，或者通過(guò)轉(zhuǎn)發(fā)包人向第三人包括土地所有人主張權(quán)利。

三、“土地租賃”的多義性

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中，“土地租賃”一詞被廣泛使用。經(jīng)濟(jì)學(xué)上的土地租賃，往往指任何有償使用他人土地的情形。法律上的土地租賃則至少在以下兩種意義上使用。

其一，債法上的土地租賃。其法律關(guān)系基本與通常租賃合同關(guān)系相同，特別之處在于標(biāo)的物為土地；出租人可以是土地所有人，也可以是物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)人；承租人擁有的土地權(quán)利即是上述債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)。

其二，物權(quán)法上的土地租賃?！豆煞莨就恋厥褂脵?quán)管理暫行規(guī)定》第九條規(guī)定：“國(guó)家以租賃方式將土地使用權(quán)租給公司的，定期收取租金?！痹擁?xiàng)規(guī)定的情形即是物權(quán)法上的土地租賃，其目的是設(shè)立物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，屬于建立物權(quán)關(guān)系的原因關(guān)系；其當(dāng)事人一方為土地所有人（不叫出租人），另一方為土地使用權(quán)人（不叫承租人），相互之間的關(guān)系受物權(quán)法規(guī)范。與土地使用權(quán)出讓相比，兩者有以下不同：（1）兩者目的均為設(shè)立物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，均屬于設(shè)立物權(quán)的原因關(guān)系，但出讓屬于土地使用權(quán)出售。（2）因出讓而設(shè)立土地使用權(quán)，出讓金在性質(zhì)上屬于土地使用權(quán)的價(jià)金，土地使用權(quán)人應(yīng)在較短期限內(nèi)（如60日）交付；因租賃而設(shè)立土地使用權(quán)，租金可在土地使用權(quán)存續(xù)期間定期交付。

第9篇：土地法荒地規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：土地征用集體土地公共利益安置補(bǔ)償

我國(guó)土地實(shí)行社會(huì)主義公有制，包括全民所有制和農(nóng)民集體所有制兩種形式。作為土地所有制的法律表現(xiàn)形式，土地所有權(quán)也相應(yīng)存在國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)兩種類型。土地征用是發(fā)生在國(guó)家和農(nóng)民集體之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，是指國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，按照法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限和程序批準(zhǔn)，并給農(nóng)民集體和個(gè)人補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有。土地征用是保證國(guó)家公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)所需土地的一項(xiàng)重要措施。無(wú)論是資本主義國(guó)家還是社會(huì)主義國(guó)家，為了發(fā)展社會(huì)公共事業(yè)，都設(shè)置了土地征用法律制度，我國(guó)《憲法》第10條規(guī)定，國(guó)家為了公共利益地需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用，這是我國(guó)實(shí)行土地征用地憲法依據(jù)。土地征用具有下列特征：

1、國(guó)家建設(shè)征用土地的主體必須是國(guó)家。

只有國(guó)家才能在國(guó)家建設(shè)征用土地法律關(guān)系中充當(dāng)征用主體，因?yàn)橹挥袊?guó)家才能享有國(guó)家建設(shè)之需要依法征用集體所有土地的權(quán)利，盡管直接需要土地的并非國(guó)家，而是具體的國(guó)家機(jī)關(guān)，企事業(yè)單位，社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人。但是他們作為土地需要的單位只能根據(jù)自己的用地的實(shí)際需要，依照法律規(guī)定地程序向土地機(jī)關(guān)提出用地申請(qǐng)，并在申請(qǐng)批準(zhǔn)后獲得土地的使用權(quán)，另外還要明確國(guó)家雖是征用土地的主體，但是實(shí)際行使征用土地權(quán)的是各級(jí)土地管理機(jī)關(guān)和人民政府，他們對(duì)外代表國(guó)家具體行使此權(quán)。

2、國(guó)家建設(shè)征用土地是國(guó)家行政行為，具有強(qiáng)制性。

國(guó)家建設(shè)征用土地并非民事行為，而是國(guó)家授權(quán)的并依照法律規(guī)定的依據(jù)和程序所實(shí)施的行政行為。這是因?yàn)閲?guó)家建設(shè)征用土地法律關(guān)系的主體——國(guó)家，土地被征用的集體組織（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)）的地位是不平等的。土地征用法律關(guān)系的產(chǎn)生并非基于雙方的自愿和一致，而是基于國(guó)家的單方面的意思表示，無(wú)需被征用土地的所有人同意。國(guó)家征用土地的指令，是行政命令。對(duì)此，土地被征用的集體經(jīng)濟(jì)組織必須服從。而且在這種法律關(guān)系中也不遵循等價(jià)有償原則。

3、國(guó)家建設(shè)征用土地是國(guó)家公共利益的需要。

國(guó)家建設(shè)征用土地的原因是國(guó)家建設(shè)之需要，也即憲法第5條所指的公共利益的需要。這里所講的國(guó)家建設(shè)需要或是公共利益需要，均是從廣義上理解的。大體可以從兩個(gè)層次上加以理解：其一，是直接的國(guó)家建設(shè)需要或公共利益的需要。比如發(fā)展和興辦國(guó)防建設(shè)，公用事業(yè)，市政建設(shè)，交通運(yùn)輸，水利事業(yè)，國(guó)家機(jī)關(guān)建設(shè)用地等等，皆是以公共利益為直接目的地事業(yè)，其二，是廣義地國(guó)家建設(shè)需要或者廣義的公共利益需要。就是說(shuō)，凡是有利于社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，有利于人民生活水平的提高，有利于綜合國(guó)力的加強(qiáng)，諸如設(shè)立國(guó)家主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的集體企業(yè)，三資企業(yè)，興辦國(guó)家主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的民辦大學(xué)以及其他社會(huì)公益事業(yè)等等，均是廣義上的國(guó)家建設(shè)和公共利益之需要。這些情況都可作為國(guó)家建設(shè)征用土地的原因。

4、國(guó)家建設(shè)征用土地必須以土地補(bǔ)償為必備條件。

國(guó)家建設(shè)征用土地與沒(méi)收土地不同，它不是無(wú)償?shù)貜?qiáng)制地進(jìn)行，而是有償?shù)貜?qiáng)制進(jìn)行。土地被征用地集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)依法取得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。國(guó)家建設(shè)征用土地與土地征購(gòu)不同。它并不是等價(jià)的特種買(mǎi)賣，而是有補(bǔ)償條件的征用，但是，對(duì)被征用土地的適當(dāng)補(bǔ)償，則是國(guó)家建設(shè)征用土地所必不可少的條件，所謂適當(dāng)補(bǔ)償，就是嚴(yán)格依據(jù)土地管理法的規(guī)定給予補(bǔ)償，征地補(bǔ)償以使被征用土地單位的農(nóng)民生活水平不降低為原則。應(yīng)當(dāng)指出的是，盡管土地為國(guó)家征用，但是土地補(bǔ)償費(fèi)以及其他費(fèi)用并不是由國(guó)家直接支付，而是由用地單位支付，這是因?yàn)閲?guó)家并不直接使用這些土地。用地單位支付這些費(fèi)用的義務(wù)是直接產(chǎn)生于國(guó)家征用土地行政行為和國(guó)家批準(zhǔn)用地單位用地申請(qǐng)及被征用土地使用權(quán)的行為。

5、國(guó)家建設(shè)征用土地的標(biāo)的只能是集體所有的土地。

國(guó)家建設(shè)征用土地的標(biāo)的，建國(guó)以來(lái)經(jīng)歷了一個(gè)發(fā)展變化的過(guò)程，隨著農(nóng)業(yè)合作社在全國(guó)范圍內(nèi)的實(shí)現(xiàn)，農(nóng)村土地都變成了農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)所有以后，到了1986年土地管理法規(guī)定的征用土地的標(biāo)的就只能是集體土地了。應(yīng)當(dāng)指出的是，國(guó)家建設(shè)用地需要用集體所有的土地來(lái)滿足，也需要用國(guó)家所有的土地來(lái)滿足，用集體所有的土地滿足國(guó)家建設(shè)用地的法定辦法是征用，用國(guó)有土地來(lái)滿足國(guó)家建設(shè)用地之需要的法定辦法是出讓，劃撥等方式而非征用方式，因?yàn)閲?guó)有土地本來(lái)就是國(guó)家的，不需要再通過(guò)其他方式取得所有權(quán)，國(guó)家可直接行使處分權(quán)利。

（一）土地征用制度的現(xiàn)實(shí)意義：

1、滿足集體土地進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在沖動(dòng)和外在需求的需要。我國(guó)存在較大面積的集體所有的土地，這既是歷史的產(chǎn)物，也是現(xiàn)實(shí)的需要。在我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程中，城鄉(xiāng)差距長(zhǎng)期存在，城鄉(xiāng)之間始終存在著一個(gè)農(nóng)村向城市所取資金和城市向農(nóng)村所取土地的問(wèn)題，資源配置的經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律不可避免要使集體土地涉足城市房產(chǎn)市場(chǎng)；另外隨著我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的順?biāo)侔l(fā)展和社會(huì)城市化的加速進(jìn)行城市對(duì)土地的需求將不斷擴(kuò)大。為了滿足城市對(duì)土地的需求，填補(bǔ)需求缺口，城市出了向高空發(fā)展外，就剩下向城市郊區(qū)農(nóng)村索取集體土地這一唯一途徑了，這是必然的，也是解決城市土地需求問(wèn)題的根本途徑。幾十年來(lái)，土地征用制度為完善土地法律制度，保障社會(huì)主義建設(shè)順利進(jìn)行方面發(fā)揮了巨大作用。

2、適應(yīng)我國(guó)國(guó)情，保護(hù)農(nóng)業(yè)用地的需要。我國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，同時(shí)又是一個(gè)人多地少，耕地資源貧乏的國(guó)家，集體所有的土地肩負(fù)著十幾億人口的溫飽重任，隨著人口的急劇增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，人地相爭(zhēng)的矛盾將十分突出，因此，國(guó)家將“十分珍惜，合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”作為我們的一項(xiàng)基本國(guó)策。農(nóng)業(yè)用地改為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，其短期經(jīng)濟(jì)效益確實(shí)十分明顯，這成為導(dǎo)致我國(guó)耕地減少的直接原因之一，如果對(duì)農(nóng)業(yè)用地改為房地產(chǎn)用地不加以限制，任其自由發(fā)展，勢(shì)必影響到作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)，增加不安定因素，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的混亂和的效益。設(shè)立土地征用制度就是為了限制集體土地任意進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)，確實(shí)需要的，必須履行國(guó)家機(jī)關(guān)的嚴(yán)格審批程序收歸國(guó)有后，方可有償出讓。

（二）集體土地征用應(yīng)遵循的原則：

1、十分珍惜，合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則。

我國(guó)人口多，耕地少并且在某些地區(qū)耕地又浪費(fèi)嚴(yán)重。隨著人口的逐年增長(zhǎng)，耕地將繼續(xù)減少，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，因此土地管理法規(guī)定：十分珍惜，合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策。各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)開(kāi)發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。在國(guó)家建設(shè)征用土地中要做到這一要求，必須堅(jiān)持：

1，加強(qiáng)規(guī)劃，嚴(yán)格管理，嚴(yán)格控制各項(xiàng)建設(shè)用地

2，要優(yōu)先利用荒地，非農(nóng)業(yè)用地，盡量不用耕地

3，要優(yōu)先利用劣地，盡量不用良田4，加大土地監(jiān)察和土地違法行為地打擊力度，切實(shí)制止亂占耕地地濫用土地行為

2、保證國(guó)家建設(shè)用地地原則。

國(guó)家建設(shè)征用土地，被征地單位必須無(wú)條件服從，這不但因?yàn)檎饔猛恋厥菄?guó)家政治權(quán)力的行使，而且因?yàn)閲?guó)家權(quán)力的行使是為了維護(hù)社會(huì)的公共利益。社會(huì)公共利益是一國(guó)的最高利益，是全體人民的共同利益體現(xiàn)，私人行使權(quán)利不得文違背社會(huì)公共利益，而且在與社會(huì)公共利益相抵觸時(shí)就得對(duì)私人利益加以限制以維護(hù)社會(huì)公共利益。國(guó)家建設(shè)即是社會(huì)公共利益得體現(xiàn)，因此應(yīng)在貫徹節(jié)約土地，保護(hù)土地得前提下保證國(guó)家建設(shè)用地。

3、妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則。

集體土地征用意味著農(nóng)民集體土地所有權(quán)的喪失，意味著農(nóng)民對(duì)土地的使用收益利益的喪失，故用地單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定，妥善安排被征地單位和農(nóng)民的生產(chǎn)和生活：一是對(duì)被征用土地的生產(chǎn)單位要妥善安排生產(chǎn)，二是對(duì)征地范圍內(nèi)的拆遷戶要妥善安置，三是征用的耕地要適當(dāng)補(bǔ)償，四，是征地給農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補(bǔ)助。

4、誰(shuí)使用土地誰(shuí)補(bǔ)償?shù)脑瓌t。

土地征用的補(bǔ)償并不是由國(guó)家支付，而是由用地單位支付，這是因?yàn)?，?guó)家并不直接使用所征用的土地，也不是使用該被征用土地建設(shè)項(xiàng)目的直接受益者，而用地單位則兼具這兩個(gè)因素，由其支付征用土地補(bǔ)償是合理的。用地單位的補(bǔ)償是一項(xiàng)法定義務(wù)，承擔(dān)此項(xiàng)義務(wù)是使用被征土地的必要條件。用地單位必須按法定的標(biāo)準(zhǔn)，向被征用土地的集體組織給予補(bǔ)償。

（三）集體土地的補(bǔ)償安置問(wèn)題。

集體土地征用的補(bǔ)償，是征地工作的主要內(nèi)容，亦是一項(xiàng)難度較大的重要工作，其涉及到國(guó)家，集體，個(gè)人利益，既要考慮到建設(shè)項(xiàng)目的投資和國(guó)家建設(shè)的發(fā)展，又要考慮被征地單位以及農(nóng)民地生產(chǎn)生活水平，力求做到國(guó)家利益優(yōu)先，兼顧用地單位和被征地單位和農(nóng)民的各方利益。

1、征用集體土地的補(bǔ)償原則：

（1）、保持被征地農(nóng)民原有生活水平的原則土地是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，征用農(nóng)民的土地等于剝奪了他們的生活來(lái)源。因此，征地補(bǔ)償應(yīng)使被征地農(nóng)民的生活水平不降低為原則，以保障農(nóng)民兄弟的利益不因征地而受損。

（2）、按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償?shù)脑瓌t。征用土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償范圍不能因征用土地之后的用途改變而改變，而是按照被征用土地的原用途確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償范圍原來(lái)是耕地的，按耕地的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，原來(lái)是林地的，按林地的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，對(duì)地上物的補(bǔ)償和對(duì)人員的安置也是如此。

2、征用集體土地的補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)家建設(shè)征用土地由用地單位支付補(bǔ)償費(fèi)用。征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括以下三項(xiàng)內(nèi)容：

（1）、土地補(bǔ)償費(fèi)，主要是因國(guó)家征用土地而對(duì)土地所有人和使用人的土地投入和收益損失給予的補(bǔ)償，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的6至10倍。征用其他土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省自治區(qū)直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

（2）、安置補(bǔ)償費(fèi)是為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來(lái)源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補(bǔ)助費(fèi)用。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至六倍，但是每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍征用其他土地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省，自治區(qū)，直轄市參照征用耕地的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

（3）、地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)，如房屋，水井，林木及正處于生長(zhǎng)而未能收獲的農(nóng)作物等，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省自治區(qū)直轄市規(guī)定。

3、安置剩余勞動(dòng)力。

因國(guó)家建設(shè)征用土地造成的多余勞動(dòng)力，由縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)組織被征用單位，用地單位和有關(guān)單位，通過(guò)發(fā)展副業(yè)生產(chǎn)和舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等途徑加以安置，安置不完的，可以安排符合條件的人員到用地單位或者其他集體所有制單位和全民所有制單位就業(yè)，并將相應(yīng)的安置補(bǔ)助費(fèi)轉(zhuǎn)撥給吸收勞動(dòng)力的單位。

4、土地補(bǔ)償費(fèi)用的處理。

國(guó)家建設(shè)征用土地的土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。市縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)安置補(bǔ)助費(fèi)使用情況的監(jiān)督，侵占，挪用被征用土地單位的征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

（四）我國(guó)土地征用中存在的若干問(wèn)題及其對(duì)策。

我國(guó)現(xiàn)行的土地征用制度是50年代在高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)期形成的，當(dāng)時(shí)對(duì)于保證國(guó)家建設(shè)起到了積極作用。但是，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這個(gè)制度的缺陷就日益凸現(xiàn)，目前主要存在如下一些問(wèn)題亟待解決：

1、相關(guān)法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。我國(guó)《憲法》規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用”，《土地管理法》規(guī)定：“國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用”。這些規(guī)定都強(qiáng)調(diào)了征用的前提必須是為“社會(huì)公共利益的需要”，也就是說(shuō)，只為某個(gè)或某些經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒(méi)有明確界定哪些建設(shè)項(xiàng)目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項(xiàng)目用地不是為“公共利益需要”。根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》對(duì)征地審批程序的規(guī)定，可以間接推斷出：在土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的城市用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，應(yīng)當(dāng)屬于為“公共利益”需要使用土地。而事實(shí)上，為實(shí)施城市規(guī)劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設(shè)項(xiàng)目來(lái)使用具有很大的隨意性，往往是誰(shuí)申請(qǐng)使用，就由市、縣人民政府按照規(guī)定出讓或劃撥給誰(shuí)使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。

2、土地征用的補(bǔ)償問(wèn)題。土地征用是政府強(qiáng)制性取得集體土地所有權(quán)的一種方式。這種所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是在有償?shù)姆绞较掳l(fā)生的。在此過(guò)程中，土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移不是一種市場(chǎng)行為，而是一種行政行為。為了國(guó)家建設(shè)的需要，農(nóng)民集體不得以任何理由阻礙政府。此時(shí)農(nóng)民集體所有權(quán)表現(xiàn)為一種不完全的所有權(quán)，其收益權(quán)受到削弱。我國(guó)《土地管理法》中明確規(guī)定了土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)雖在原來(lái)的基礎(chǔ)上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現(xiàn)地塊的區(qū)位差異及各地不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等等，進(jìn)而難以維持農(nóng)民現(xiàn)有的生活水平，導(dǎo)致農(nóng)民對(duì)征地的不滿；政府低價(jià)獲得土地所有權(quán)、高價(jià)出讓土地使用權(quán)的行為，也難以為農(nóng)民所接受。

3、土地征用權(quán)的行使問(wèn)題。從世界各國(guó)對(duì)土地征用權(quán)力的行使來(lái)看，大多是為了公共利益。一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家，政府更多的是采用通過(guò)與所有者合作或商議的形式獲得土地，實(shí)行土地先買(mǎi)為主，征用為輔。當(dāng)收買(mǎi)發(fā)生困難時(shí)，才實(shí)行土地征用。在我國(guó)，憲法明確規(guī)定為了公共利益的需要征用土地，但《土地管理法》則規(guī)定任何單位或個(gè)人使用土地，必須使用國(guó)有土地。即凡是不屬于該集體經(jīng)濟(jì)組織的用地單位或個(gè)人需要使用土地，都必須請(qǐng)求政府動(dòng)用征地權(quán)，從而滿足其用地的需要。我國(guó)自實(shí)行土地有償制度以來(lái)，各級(jí)地方政府為增加財(cái)政收入，對(duì)征地權(quán)的行使樂(lè)此不疲。有的地方往往通過(guò)建立開(kāi)發(fā)區(qū)、科技園等向投資單位提供優(yōu)惠政策，而土地使用費(fèi)往往作為其優(yōu)惠的條件之一。盡管現(xiàn)行的《土地管理法》規(guī)定征用審批權(quán)由國(guó)務(wù)院及省級(jí)人民政府行使，但各級(jí)地方政府仍擁有一定的權(quán)力，加之監(jiān)督機(jī)制不完善，便在征地申報(bào)過(guò)程中出現(xiàn)了一些弄虛作假的行為。

4、土地收益分配和管理問(wèn)題。土地征用過(guò)程中，土地收益為土地的所有權(quán)及使用權(quán)收益，因此這部分收益應(yīng)該在失去土地所有權(quán)及使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)主體之間進(jìn)行分配，即在集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民個(gè)人之間進(jìn)行合理的分配。然而在實(shí)際中，一些縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也參與補(bǔ)償收益的分配，從而導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民個(gè)人獲取的補(bǔ)償收益減少。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，地方政府占了補(bǔ)償收益的大部分，而農(nóng)民作為集體土地的直接使用者和經(jīng)營(yíng)者，在補(bǔ)償中往往處于劣勢(shì)，掌握在集體經(jīng)濟(jì)組織手中的征地補(bǔ)償費(fèi)也往往被少數(shù)村干部所侵吞。我國(guó)《土地管理法》實(shí)施條例第二十六條規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有，從而使農(nóng)民的土地使用權(quán)成為虛置。加之我國(guó)社會(huì)保障體系很不健全，農(nóng)民未被納入社會(huì)保障之列，因此盡管在征地中對(duì)完全失去土地的農(nóng)民進(jìn)行相應(yīng)的安置，但這種安置方式是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的背景下產(chǎn)生的，隨著我國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變并趨向成熟的過(guò)程中，企業(yè)地位及用工制度發(fā)生了巨大變化，競(jìng)爭(zhēng)上崗，能者上，弱者下，農(nóng)民即使通過(guò)安置獲得一份非農(nóng)職業(yè)，但受其自身素質(zhì)的限制難以適應(yīng)企業(yè)的需要，往往成為下崗的首選對(duì)象。

以上問(wèn)題的存在，主要是法律制度的設(shè)計(jì)存在問(wèn)題，建議國(guó)家有關(guān)部門(mén)應(yīng)盡快通過(guò)立法措施完善土地征用制度，使之更加符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。

1、嚴(yán)格限定公益性用地范圍，土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。我國(guó)《憲法》和《土地管理法》均明確規(guī)定，“國(guó)家為了公共利益的需要”，可以征用農(nóng)村集體所有的土地。依據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)實(shí)際，我們認(rèn)為，“公共利益”應(yīng)嚴(yán)格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國(guó)家政府機(jī)關(guān)及公益性事業(yè)研究單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機(jī)場(chǎng)等；（4）公共設(shè)施用地，如水、電、氣等管道、站場(chǎng)用地；（5）國(guó)家重點(diǎn)工程用地，如三峽工程、儲(chǔ)備糧庫(kù)等；（6）公益及福利事業(yè)用地，如學(xué)校、醫(yī)院、敬老院等；（7）水利、環(huán)境保護(hù)用地，如水庫(kù)、防護(hù)林等；（8）其它公認(rèn)或法院裁定的公共利益用地。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農(nóng)地，而應(yīng)當(dāng)主要依靠盤(pán)活城市土地存量市場(chǎng)以及開(kāi)放農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地市場(chǎng)來(lái)解決。

2、以農(nóng)用地市場(chǎng)價(jià)格作為確定土地征用費(fèi)的基本依據(jù)?，F(xiàn)行《土地管理法》盡管提高了根據(jù)土地產(chǎn)值補(bǔ)償?shù)谋稊?shù)，但還遠(yuǎn)未消除低成本征地的不合理狀況。耕地的常年產(chǎn)量因?yàn)椴荒芊从惩恋氐奈恢谩⒌貐^(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均耕地面積等影響土地價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，也不能反映同一宗土地在不同投資水平下出現(xiàn)產(chǎn)量差別的真實(shí)價(jià)值，目前世界大多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)將土地市場(chǎng)價(jià)格作為征地補(bǔ)償依據(jù)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，土地沒(méi)有價(jià)格，征地補(bǔ)償依其常年產(chǎn)量未嘗不可。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，繼續(xù)這樣作就不利于保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民利益。為了切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益，也為了建立我國(guó)完善的土地市場(chǎng)，征地補(bǔ)償必須以土地的市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，實(shí)行公平補(bǔ)償。在公平補(bǔ)償原則下，征用補(bǔ)償金包括兩部分：土地的市場(chǎng)價(jià)格和相關(guān)補(bǔ)助金。土地的市場(chǎng)價(jià)格是指某一宗特定土地處于現(xiàn)狀土地利用條件下，在公開(kāi)市場(chǎng)中所有權(quán)形態(tài)所具有的無(wú)限年期的正常市場(chǎng)價(jià)格。在我國(guó)目前農(nóng)村，集體土地具有多重功能，即為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)資料功能和對(duì)農(nóng)民進(jìn)行生存保障的社會(huì)保障功能及發(fā)展功能，農(nóng)地所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格要體現(xiàn)這三重功能。相關(guān)補(bǔ)助金是指因征地而導(dǎo)致搬遷費(fèi)用、新的工作的前期費(fèi)用以及農(nóng)地中一些尚未折舊完畢的投資，對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地（如宅基地）則還包括建筑物的補(bǔ)償費(fèi)。

3、合理分配土地征用補(bǔ)償收益，明確界定產(chǎn)權(quán)是實(shí)現(xiàn)征地補(bǔ)償費(fèi)合理分配的關(guān)鍵。我國(guó)法律明確規(guī)定農(nóng)村土地屬集體所有，農(nóng)民享有本集體土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。這些權(quán)利可以通過(guò)土地登記，并發(fā)放相應(yīng)的土地權(quán)利證書(shū)，從而在法律上得到有效的確認(rèn)和保護(hù)。在權(quán)利證書(shū)中應(yīng)明確規(guī)定集體土地權(quán)利主體的權(quán)利和義務(wù)，通過(guò)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查或地籍調(diào)查查清各權(quán)利主體的土地邊界、面積、位置、四至等基本情況，使權(quán)利的行使能夠?qū)?yīng)特定的物，從而防止權(quán)利的虛化，使其不被他人侵害，從而真正享有土地的所有權(quán)或使用權(quán)。由于我國(guó)特殊的國(guó)情，集體土地對(duì)農(nóng)民而言不單是生產(chǎn)資料，還是保障資料。土地征用是對(duì)集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的永久性轉(zhuǎn)移，農(nóng)民將永遠(yuǎn)失去土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，失去生活的可靠來(lái)源和保障。因此在土地補(bǔ)償中應(yīng)考慮這一特殊性，使補(bǔ)償收益更多地偏向失地農(nóng)民，并指導(dǎo)他們合理使用這部分收益，用于再就業(yè)及改善和提高生活水平。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所得份額應(yīng)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的生產(chǎn)建設(shè)，如興修農(nóng)田水利建設(shè)，購(gòu)置農(nóng)機(jī)具，幫助農(nóng)民引進(jìn)先進(jìn)的農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)，更新品種，提高農(nóng)業(yè)單產(chǎn)，同時(shí)還可進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建設(shè)，為失地農(nóng)民提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)?？傊?，土地補(bǔ)償收益必須進(jìn)行合理的分配和使用，真正體現(xiàn)農(nóng)民的利益。只有這樣，才能真正體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)工作的經(jīng)濟(jì)利益。

此外，我國(guó)土地征用制度，其他相關(guān)措施也要跟上，才能使其順利地通行。一是建立城市土地儲(chǔ)備制度之后，可以真正實(shí)現(xiàn)政府壟斷城市土地一級(jí)市場(chǎng)，城市公益性用地可以通過(guò)征用農(nóng)地解決，其它非公益性用地則主要通過(guò)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在城市存量土地市場(chǎng)上采取“回收、收購(gòu)、置換、整理”方式取得的土地來(lái)解決。這就為收縮征地范圍后非公益性用地找到了途徑，這既盤(pán)活了城市土地存量市場(chǎng)，又十分有利于保護(hù)耕地。二是縮小征地范圍，實(shí)行依價(jià)補(bǔ)償，就為土地市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)提供了基本前提條件。非公益性項(xiàng)目用地則由市場(chǎng)來(lái)解決，這就需要建立集體土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，尤其是要建立和開(kāi)放農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)。但必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地用途管制，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用進(jìn)行運(yùn)作。三是加快我國(guó)農(nóng)用地定級(jí)估價(jià)的步伐，以促進(jìn)農(nóng)用地市場(chǎng)迅速發(fā)育并使之逐步成熟，為改革我國(guó)土地征用制度作出貢獻(xiàn)。四是應(yīng)盡快出臺(tái)土地征用方面的法律，盡快建立以法律機(jī)制和經(jīng)濟(jì)機(jī)制為紐帶的土地征用制度。

主要參考書(shū)目：

1、《房地產(chǎn)法》符啟林著法律出版社2002年版

2、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地法律制度研究》符啟林著法律出版社2000年7月版

3、《房地產(chǎn)管理法及配套規(guī)定新釋新解》梁書(shū)文馬建華張衛(wèi)國(guó)主編人民法院出版社

4、《土地管理法及配套規(guī)定新釋新解》梁書(shū)文黃赤東主編人民法院出版社