土地征收常見問題精選(九篇)
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第1篇：土地征收常見問題范文
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[2]范會(huì)芳.土地流轉(zhuǎn)制度下我國農(nóng)村社會(huì)保障體系的建構(gòu)[J].鄭州大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2009，（5）.
[3]賀玢，張領(lǐng)先.我國農(nóng)業(yè)信息服務(wù)補(bǔ)貼政策初探[J].海南大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版），2012，（5）.
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第2篇：土地征收常見問題范文
關(guān)鍵詞：土地征收；征地補(bǔ)償；村干部
中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）11-00-01
一、在農(nóng)村土地征地過程中，厘清征收和征用的概念
近來，一些文章、報(bào)道常常將“土地征收”和“土地征用”兩個(gè)概念混用，主要原因是在實(shí)踐中人們對(duì)此還存在模糊認(rèn)識(shí)，認(rèn)為二者沒有實(shí)質(zhì)區(qū)別，只是表述不同。實(shí)際上，二者確有共同之處，但又存在較大區(qū)別。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，土地征收是指國家為了公共利益的需要，經(jīng)省級(jí)人民政府或國務(wù)院批準(zhǔn)后依法對(duì)農(nóng)村集體所有土地實(shí)施征收并給予征地補(bǔ)償。土地征用是指國家在緊急狀態(tài)下，基于公共利益的需要，依法以強(qiáng)制方式在一定期間內(nèi)使用集體土地的行為。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補(bǔ)償。區(qū)別在于，征收涉及所有權(quán)的改變，征收后的土地由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜?；而征用只是使用?quán)的臨時(shí)轉(zhuǎn)移，土地所有權(quán)仍然屬于農(nóng)民集體，且在使用結(jié)束后國家應(yīng)當(dāng)返還征用的財(cái)產(chǎn)，并支付必要的費(fèi)用。簡(jiǎn)言之，涉及土地所有權(quán)改變的，是征收；不涉及所有權(quán)改變的，是征用。在厘清征收和征用概念的基礎(chǔ)上談?wù)鞯貑栴}，不僅有助于大家根據(jù)情況正確使用，也有利于大家在解讀相關(guān)政策規(guī)定時(shí)能更加清楚自己的權(quán)利義務(wù)。
二、農(nóng)村土地征收過程中的常見問題
（一）因征收土地引起的政府與村集體、政府與村民的矛盾對(duì)抗日益激烈
在土地征收過程中，政府是征收主體，村集體是被征收主體，村民是利益關(guān)聯(lián)體，由于利益的驅(qū)逐，各利益主體之間的矛盾沖突愈益突顯，并且呈現(xiàn)出多種不同類型的矛盾格局。比如渭南市西馬路贏田村狀告臨渭區(qū)人民政府，渭南高速東入口改造工程土地征收案等等，這些矛盾由最初的利益分配糾紛，逐步演變升級(jí)成為社會(huì)矛盾，甚至對(duì)抗。
（二）征收土地補(bǔ)償政策不能有效落實(shí)
1.補(bǔ)償收益主體不明確，補(bǔ)償截留現(xiàn)象嚴(yán)重。我國的《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等都明確規(guī)定，中國農(nóng)村的土地歸農(nóng)村集體成員共同所有，但到底誰是“集體”，相關(guān)立法并沒有明確指出，農(nóng)村土地的集體產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是“一種無確定主體的產(chǎn)權(quán)”。集體土地所有權(quán)主體虛位，導(dǎo)致在征地補(bǔ)償費(fèi)的利益歸屬上存在著很多問題?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，土地征用后，村集體經(jīng)濟(jì)組織可以提取土地補(bǔ)償費(fèi)和部分安置補(bǔ)助費(fèi)及集體提留的資金由村委會(huì)統(tǒng)一納入集體經(jīng)濟(jì)組織管理范圍。村委會(huì)作為群眾服務(wù)組織，由于缺乏必要的監(jiān)督成了政策的盲區(qū)，土地補(bǔ)償中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村克扣、截留補(bǔ)償金的現(xiàn)象比比皆是，補(bǔ)償金真正落實(shí)到土地權(quán)利人手中的所剩無幾。鄉(xiāng)村干部在征地補(bǔ)償款的分配上有很大自，這就導(dǎo)致了，一方面，由于村委缺乏投資理念，將巨額土地補(bǔ)償款用于民間借貸和不合理的投資，以至血本無歸，使得集體資產(chǎn)蒙受巨大損失。另一方面，一些村子因征地一夜暴富，于是大肆鋪張浪費(fèi)，白條入帳，再加上鄉(xiāng)村干部貪污、挪用土地補(bǔ)償款等腐敗行為頻發(fā)，土地補(bǔ)償費(fèi)截留現(xiàn)象嚴(yán)重。
2.征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有失合理?！稇椃ā纷鳛槲覈母敬蠓?，對(duì)征地補(bǔ)償應(yīng)依據(jù)何種原則并沒有明確。依據(jù)《土地管理法》，我國現(xiàn)行的征地補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算方式為“產(chǎn)值倍數(shù)法”，即征用土地補(bǔ)償費(fèi)，為該土地被征前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍；安置補(bǔ)助費(fèi)為該土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍。這種測(cè)算辦法對(duì)農(nóng)民說服力較差。第一，以產(chǎn)值作為征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不盡合理，被征用的土地，往往是城市周邊地區(qū)，如果不考慮其所在的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，僅以產(chǎn)值作為征地補(bǔ)償唯一標(biāo)準(zhǔn)，將明顯低估土地的價(jià)值。第二，現(xiàn)行征地補(bǔ)償制度與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則不相適應(yīng)。城市土地除劃撥者外，已同其他生產(chǎn)要素一樣，通過市場(chǎng)進(jìn)行配置，唯獨(dú)農(nóng)村集體土地還實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的配給制征用和補(bǔ)償。農(nóng)民在參與社會(huì)生產(chǎn)過程中，是按照市場(chǎng)價(jià)格購買生產(chǎn)資料的，但他們所擁有和使用的土地卻被征地主體以較低的“計(jì)劃”價(jià)格拿走，這在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下顯得不合理、不公平。
3.重公權(quán)、輕私權(quán)的傳統(tǒng)觀念影響我國土地征收補(bǔ)償立法的發(fā)展。從本質(zhì)上講，土地征收補(bǔ)償是政府公權(quán)力與農(nóng)民私權(quán)利的一場(chǎng)搏弈。我國幾千年來一直流行著“官本位”思想，人們重公權(quán)、輕私權(quán)的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，私有財(cái)產(chǎn)權(quán)觀念相對(duì)薄弱，我國對(duì)于私權(quán)主體人格的尊重和財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)都不盡完備。筆者認(rèn)為，要建立一套完善的土地征收法律制度，首先必須轉(zhuǎn)變觀念，權(quán)力本位的思維模式應(yīng)當(dāng)讓位，對(duì)于財(cái)產(chǎn)權(quán)的尊重和保護(hù)應(yīng)當(dāng)置于顯要的位置。
4.征地權(quán)力的濫用。一方面，我國《憲法》與《土地管理法》明確規(guī)定，國家為公共利益的需要，可依法對(duì)土地實(shí)行征用。但我國《憲法》和相關(guān)法律都未對(duì)公共利益做出明確的界定?！稇椃ā肥谟枇藝彝恋卣饔玫臋?quán)力，卻未對(duì)這種權(quán)力的行使做出具體的限制，對(duì)公共利益的解釋成為職能部門和主要行政領(lǐng)導(dǎo)自由裁量的權(quán)力。另一方面，《土地管理法》規(guī)定，任何單位或個(gè)人使用土地，必須使用國有土地。即凡是不屬于該集體經(jīng)濟(jì)組織的單位、個(gè)人，需要使用土地，都必須請(qǐng)求政府動(dòng)用征地權(quán)，從而滿足其用地需要。尤其隨著土地有償使用制度的實(shí)行，各級(jí)地方政府為快速持續(xù)增加財(cái)政收入，對(duì)征地權(quán)的行使樂此不疲，進(jìn)而導(dǎo)致了征地權(quán)的濫用。
5.征地程序不透明，農(nóng)民參與程度低。雖然《土地管理法》明確規(guī)定，征地補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。但事實(shí)上，農(nóng)村集體尤其是農(nóng)民在征地過程中參與的程度非常有限。在現(xiàn)行體制下，國家征地面對(duì)的是集體，而非農(nóng)戶，有權(quán)去談補(bǔ)償條件的也只是集體，農(nóng)民往往不參與征地補(bǔ)償談判，而所謂的集體常常不過是兩、三個(gè)鄉(xiāng)村權(quán)力人物，能不能完成征地任務(wù)，也成了這些人是否能繼續(xù)居于權(quán)力位置的決定性條件。雖然國家政策法律多次強(qiáng)調(diào)征地過程中的各項(xiàng)補(bǔ)償最終要落實(shí)到農(nóng)民，但農(nóng)民無法以獨(dú)立權(quán)利主體的地位參與到征用協(xié)商談判中來，征地過程又缺乏暢通的申訴渠道，這就使得其財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保障就更成為問題。
三、作為村干部如何做好土地征收工作
村委會(huì)、黨支部都是我國農(nóng)村基層的服務(wù)組織，村干部也是由農(nóng)民依照一定的法律自主選舉出來的，最貼近農(nóng)民生活，最能代表農(nóng)民想法，最應(yīng)該為農(nóng)民辦事的人，這里的干群關(guān)系應(yīng)該是最為和諧的。但隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展的進(jìn)一步推進(jìn)，農(nóng)村工作的復(fù)雜性增強(qiáng)，尤其是在土地征收過程中，涉及了政府、農(nóng)民、村組織、開發(fā)商等多方利益主體的博弈，利益分配的矛盾也愈加復(fù)雜，要在貫徹黨和政府政策的執(zhí)行與保障村民利益的最大化中間，找到一個(gè)平衡點(diǎn)，確實(shí)不易。筆者認(rèn)為，在土地征收過程中，除了要盡職盡責(zé)做好本職工作，還必須做好以下幾方面工作：
（一）熟悉土地征收相關(guān)的法律政策?！锻恋毓芾矸ā贰ⅰ锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》、《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》等都是國家政府在土地征收時(shí)所依照的法律依據(jù)，作為村里主持該項(xiàng)工作的干部，一定要熟悉和清楚相關(guān)條款，做到知己知彼，有的放矢。即使自己了解掌握了國家的相關(guān)政策，又能對(duì)村民進(jìn)行普及教育，使村民也能清楚地知道國家的有關(guān)規(guī)定，使我們能在合法的基礎(chǔ)上統(tǒng)一征收大局。除此之外，法律政策還設(shè)定了很多的救濟(jì)途徑，要幫助大家運(yùn)用法律武器來維護(hù)自己的合法權(quán)益。
（二）做好群眾征地工作，構(gòu)筑起化解的第一道堅(jiān)固防線。多年來，因?yàn)橥恋卣魇諉栴}造成的頻頻發(fā)生，因?yàn)樵搯栴}而造成的人員傷亡等惡性事件讓人觸目驚心，這不僅嚴(yán)重影響了社會(huì)秩序和穩(wěn)定大局，也影響了黨和政府在農(nóng)民心中的形象。在征地過程中，我們首先應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，土地是農(nóng)民的根本，失去了土地，農(nóng)民就失去了生存之本，農(nóng)民因此而產(chǎn)生的恐慌不安、思想波動(dòng)，要從感情上進(jìn)行理解。其次，要深入群眾，耐心聽取群眾反映的困難和問題，并千方百計(jì)幫助其解決。最后，要處事公道，對(duì)群眾合理的要求，盡快予以滿足；對(duì)一時(shí)無法解決的，要解釋清楚，爭(zhēng)取他們的理解和支持；對(duì)不合理、不合法、侵犯群眾利益的規(guī)定、做法，要及時(shí)予以修正。除此之外，要做好群眾的思想工作，積極引導(dǎo)他們按照國家政府相關(guān)政策、法律、程序辦事和維權(quán)。把解決群眾實(shí)際困難和做好群眾思想工作結(jié)合起來，構(gòu)筑起化解的第一道堅(jiān)固防線。
第3篇：土地征收常見問題范文
>> 土地登記制度比較研究 淺析我國土地登記制度 規(guī)范土地登記制度的幾點(diǎn)思考 中國古代土地制度的現(xiàn)代啟示 集體土地上的房屋登記問題 農(nóng)村房屋土地權(quán)屬登記效力問題 分析集體土地內(nèi)房屋的登記方法 關(guān)于集體土地上的房屋登記的思考 集體土地上的房屋變?yōu)閲型恋厣系姆课菔浅跏嫉怯涍€是變更登記 從物權(quán)角度透視中國土地登記制度 淺談《物權(quán)法》對(duì)土地登記制度的影響 試論土地登記制度的改革與問題 構(gòu)建我國土地信托登記制度的思考 中國古代社會(huì)土地制度和賦稅制度演變之我見 從新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)視角看中國古代土地制度變遷 關(guān)于房屋異議登記制度的探討 淺談優(yōu)化房屋預(yù)告登記制度 論中國古代土地所有權(quán)制度 論中國古代土地制度對(duì)私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù) 集體土地房屋登記的書證認(rèn)定與采證 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：中國 > 歷史 > 古代土地、房屋登記制度 古代土地、房屋登記制度 雜志之家、寫作服務(wù)和雜志訂閱支持對(duì)公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者： 泓景")
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全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)登記制度，實(shí)際上在中國古代歷史上就存在。唐以后，中國在土地管理方面還出現(xiàn)了立契、申牒或過割制度。土地買賣必須通過官府，進(jìn)行書面申報(bào)和登記，才能發(fā)生效力。否則，不僅交易無效，而且還要受到嚴(yán)厲的制裁。
從中國古代土地登記制度的歷史演變可以看出，它主要是伴隨土地稅賦制度而存在的，乃稅賦制度的衍生物，其最主要目的是便于稅賦征收。地契作為田地所有人或使用人的權(quán)利證明只是其附帶性的作用，并不能作為確權(quán)證書。更為重要的是，地契資料由官府掌握，且對(duì)外保密，普通百姓不能查詢相關(guān)資料。
土地交易始自周朝
嚴(yán)格來說，中國在民國以前沒有真正形成以公示為目的地產(chǎn)登記制度，但是以征收賦稅、交易和提供質(zhì)證以杜絕爭(zhēng)端為目的的土地登記，早在周朝就開始了。
《周禮?大司徒》記載：“掌建國土地之圖，與其人民之?dāng)?shù)，以安撫邦國，以天下土地之圖，周知九州之地域，廣輪之?dāng)?shù)，辦其山林川澤、丘陵墳衍原濕之名物”，意思就是將天下的田地山川以及人口等進(jìn)行造冊(cè)登記，便于國家治理。
按照周朝建立時(shí)的制度，周天子擁有對(duì)全國土地的所有權(quán)，他直接統(tǒng)治的區(qū)域稱為王畿。王畿之外的土地進(jìn)行分封：諸侯所分得的土地稱為諸侯國;卿大夫所分得的土地稱為采邑;士所分得的土地稱為祿田。他們對(duì)自己所分得的土地享有使用權(quán)，不能任意處分，所謂“田里不粥（粥，同鬻，出賣之意）”。他們還必須定期向周王交納貢賦，土地的所有權(quán)還是掌握在周王手里。
西周初期，土地與奴隸均不得進(jìn)入流通領(lǐng)域，但由于這二者即是農(nóng)業(yè)社會(huì)最主要的生產(chǎn)要素。因此，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，諸侯實(shí)力不斷增長，周天子對(duì)各地諸侯的控制減弱，這種限制必然會(huì)被打破。到西周中后期，以土地和奴隸為對(duì)象的交換經(jīng)常出現(xiàn)，而且事實(shí)上還得到了法律的認(rèn)可。
目前可查的最早一宗土地交易，發(fā)生在西周。一個(gè)陜西出土的西周青銅器上，刻有一段關(guān)于地產(chǎn)交易的銘文，意思大致是在公元前919年農(nóng)歷三月，一個(gè)叫矩伯的人分兩次將1300畝土地抵押給一個(gè)叫裘衛(wèi)的人，換來了價(jià)值100串貝殼的幾件“奢侈品”，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。
歷史上還有周厲王買地的記錄。周厲王當(dāng)朝時(shí)，為了擴(kuò)建王宮，他買下一個(gè)叫鬲從的人的地，但沒有立即給錢。鬲從擔(dān)心周厲王賴賬，周厲王還安撫他說，“你別怕，我一定會(huì)照價(jià)付款。如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了。”這是個(gè)很毒的誓言。
周厲王買地究竟花了多少錢，記載此事的銘文上沒寫。但有人買地、賣地，已經(jīng)從側(cè)面說明，當(dāng)時(shí)除了有土地抵押，還存在土地買賣，西周中后期，應(yīng)當(dāng)是出現(xiàn)了統(tǒng)治者對(duì)土地所有權(quán)掌控的松動(dòng)局面。
春秋時(shí)期，楚康王十二年（公元前548年），楚國下令“書土田”、“量入修賦”，其實(shí)就是對(duì)于楚國統(tǒng)治者要求對(duì)國境內(nèi)的土地依據(jù)地勢(shì)進(jìn)行測(cè)量，并根據(jù)肥沃程度，規(guī)定其產(chǎn)量的標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)產(chǎn)量征收賦稅。這種方式其實(shí)就是在進(jìn)行土地登記，按照收成的多少交納賦稅，明確了國家對(duì)土地資源的登記管理制度，這個(gè)可能是最早確立的有關(guān)土地登記制度的法令。
秦始皇在公元前216年下令“使黔首自實(shí)田”，即命令所有占有土地的地主和自耕農(nóng)，按照當(dāng)時(shí)實(shí)際占有土地的數(shù)目以及人丁數(shù)目，向中央政府如實(shí)呈報(bào)。所報(bào)內(nèi)容經(jīng)審查核實(shí)后，最后登記入冊(cè)，上報(bào)到縣。自此，可以看做是政府承認(rèn)了私有土地的合法性，并依此為根據(jù)征收田租。
隋唐統(tǒng)計(jì)手實(shí)與分級(jí)匯賬簿
隋唐時(shí)，據(jù)《新唐書?食貨志一》記載：“凡里有手實(shí)（“手實(shí)”是指唐宋時(shí)在基層官吏監(jiān)督下居民自報(bào)戶內(nèi)人口p田畝以及本戶賦役承擔(dān)情況的登記表冊(cè)），歲終具民之年與地之闊狹，為鄉(xiāng)賬。鄉(xiāng)成于縣，縣成于州，州成于戶部?！?/p>
由此可以看出，唐朝的土地統(tǒng)計(jì)政策是很完備的：先在鄉(xiāng)里進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，然后匯總成鄉(xiāng)賬;鄉(xiāng)賬完成后再上報(bào)到縣，由縣匯總成縣賬;縣賬完成后送達(dá)至州，匯總成州賬，最后上報(bào)到中央戶部。
在登記時(shí)間上，也有規(guī)定。據(jù)《唐令田令》，“諸應(yīng)收授之田，每年起十月一日里正預(yù)?？痹觳?，歷十一月，縣令總集應(yīng)退、應(yīng)受之人，對(duì)共給授，十二月內(nèi)畢。”這樣，全國有多少家庭，每個(gè)家庭授田和宅地?cái)?shù)量是多少，以及每年應(yīng)該有多少土地賦稅收入，朝廷能做到心中有數(shù)且便于清查。
同時(shí)，唐代在土地管理方面出現(xiàn)了立契、申牒或過割制度，規(guī)定土地買賣必須通過官府，進(jìn)行書面申報(bào)和登記，才算有效，否則要受到處罰。
其實(shí)關(guān)于宅地的統(tǒng)計(jì)也就是房產(chǎn)的登記，在我國古代大多是與田產(chǎn)的登記同步的，因?yàn)閲乙话愣际峭瑫r(shí)確定某一戶擁有的田宅情況，也就是包括土地與房子的雙重的規(guī)定了。
例如吐魯番出土的《（武）周載初元年（公元690年）一月西州高昌縣張思別、王隆海、寧和才手實(shí)》，這個(gè)手實(shí)就很清楚地展示了政府對(duì)于田產(chǎn)與房產(chǎn)的雙重登記內(nèi)容。
《周載初元年（公元690年）一月西州高昌縣張思別、王隆海、寧和才手實(shí)》
1.戶主寧和才年十四歲
2.母趙年五十二歲
3.妹和忍年十三歲
4.右件人， 見有籍
5.和貞年二十二歲
6.羅勝年十五歲
7.右件人，籍后死
8.合受常部田
9.一段二畝（常田） 城北廿里新興東渠西道南道北曹君定
10.一段一畝（部田三易） 城西七里沙堰渠東渠西張延守南第延守北麴善亮
11.一段一畝（部田三易） 城西五里馬堆渠東張沙彌子西張阿仲南北渠
12.一段一畝（部田三易） 城西五里胡麻井渠東渠西麴文濟(jì)南渠北曹粟堆
13.一段四步居住園宅
14.牒， 件通當(dāng)戶新舊口、田畝段數(shù)四至，具狀
15.如前。如后有人告隱漏一口，求受違敕之罪。謹(jǐn)牒。
（注：以上的8至12條就是關(guān)于田產(chǎn)登記的狀況，而第13條就是關(guān)于此戶家庭住宅的登記信息，第14條則是戶主保證此牒屬實(shí)的文件）
宋朝的“砧基簿”
至宋朝，中國的土地登記制度日趨成熟和完善。
南宋時(shí)期，民眾按統(tǒng)一要求制作砧基簿，全面記載戶主、田產(chǎn)面積、四至（地籍上每宗地四鄰的名稱）、來源等土地狀況，附以地形圖，經(jīng)耆老、鄰保正長統(tǒng)計(jì)查勘無誤后上報(bào)經(jīng)界所（宋朝時(shí)專門管理土地登記工作的機(jī)構(gòu)），再由經(jīng)界所勘驗(yàn)核實(shí)交付產(chǎn)權(quán)人，并收存于鄉(xiāng)、縣、州及轉(zhuǎn)運(yùn)司。
砧基簿既是國家征稅課役的根據(jù)，也是持簿者對(duì)所載土地的產(chǎn)權(quán)證明。進(jìn)行田產(chǎn)交易時(shí)，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理“批鑿”（檢驗(yàn)確實(shí)），土地轉(zhuǎn)讓才有效力。
不過，在宋朝出賣不動(dòng)產(chǎn)，得先問問親鄰，首先問詢他們想不想買。因?yàn)樗纬梢?guī)定，親鄰具有優(yōu)先購買權(quán)。北宋后期還強(qiáng)調(diào)，所謂“親鄰”，必須為有親之鄰，即雖為鄰而非親或雖為親而非鄰者，都不具有優(yōu)先購買權(quán)。
按照現(xiàn)在的話說，這就意味著一所房子能不能出售，并不需要通過物價(jià)局、房管局的批準(zhǔn)，卻需要先通過住在附近的家人、族人的批準(zhǔn)。正規(guī)的做法是拿一個(gè)小本子，把“親鄰”的名字都列在上面，然后從族長老太爺?shù)礁舯谟H戚大媽，讓他們挨個(gè)簽字。假如其中一個(gè)拒簽，這房就別打算賣了。
搞定了親鄰后，就要制作契約，到官府印契。契約是國家統(tǒng)一格式，被稱為“官頒契紙”，類似今天的“標(biāo)準(zhǔn)合同”，統(tǒng)一規(guī)定契約中必須包括雙方當(dāng)事人姓名、交易原因、標(biāo)的價(jià)金、擔(dān)保條款等內(nèi)容。
只有在繳納契稅錢后，官府在契約上加蓋官印，交易才有效，就是合法合規(guī)交易，受到法律保護(hù)。加蓋官印的契約稱為“紅契”，具有法律效力;不繳納契稅，私下交易，是“白契”，不具有法律效力，而且還屬于偷稅漏稅。 賣屋文契， 清道光二十六年（1846 年），存于浙江衢州博物館。圖/ 楊興斌/FOTOE
“紅契”要交的契稅歷朝不等，一般叫“間架稅”，但無論多少，對(duì)購房者來說，在當(dāng)時(shí)都是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)，于是很多人常常不到官府那辦“交易手續(xù)”，民間房屋買賣多行“白契”。
這固然省了稅費(fèi)，卻往往導(dǎo)致糾紛。民間“白契”太多，產(chǎn)權(quán)不明，交易混亂，檔案管理不完備。宋朝的判牘匯編《名公書判清明集》或是明代小說《三言二拍》對(duì)房產(chǎn)糾紛都有記載。
對(duì)于“白契”，朝廷只得加大稽查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，就治人匿稅之罪，進(jìn)行刑事處罰。南宋《慶元條法事類》記載：凡“匿稅者，笞四十;稅錢滿十貫，杖八十;監(jiān)臨官、專典、攔頭自匿，論如詐匿不輸律”。
契約之后，要過割賦稅，即在契約上寫明標(biāo)的物的租稅、役錢，并由官府在雙方賦稅簿賬內(nèi)變更登記，加蓋官印。如果沒有過割賦稅，往后買賣交易雙方發(fā)生糾紛爭(zhēng)訟時(shí)，即使買受田宅的富豪之家持有契約，官府也不會(huì)受理爭(zhēng)訟。
宋朝地產(chǎn)買賣契約，又分為絕賣、活賣與賒賣三種。所謂絕賣，即無任何附加條件的買賣;凡只轉(zhuǎn)讓使用權(quán)與收益權(quán)，保留回贖權(quán)的買賣叫活賣或典當(dāng)，典當(dāng)契約的業(yè)主得到錢主的典價(jià)，在法定的30年期限內(nèi)可隨時(shí)以原價(jià)贖回標(biāo)的物;賒賣是采取類似商業(yè)信用或預(yù)付方式，然后收取出賣物的價(jià)錢。所有這些買賣活動(dòng)，都必須訂立契約，取得官府認(rèn)可后，才能得到法律的保護(hù)。
清末引入現(xiàn)代房產(chǎn)登記制度
明朝洪武二十年（1387年），朝廷編制出各地土地田產(chǎn)登記管理及據(jù)以確定賦役稅收的“魚鱗圖冊(cè)”，作為官府征收賦稅的憑證，詳細(xì)記載每宗土地的業(yè)主姓名、田土形狀、方圓四至等，成為解決土地糾紛的重要依據(jù)。
滿清入關(guān)后，多次大規(guī)模侵吞土地，一度打破了明代的土地登記制度，康熙四年（1665年）朝廷下令進(jìn)行土地登記造冊(cè)，歷時(shí)多年完成。
明清兩朝對(duì)田地、房屋的交易，都有明確規(guī)定。明代《明律?戶律》“典賣田宅”條文規(guī)定，不稅契者，除了刑事處罰外，一半價(jià)款要上繳官府。清代在《戶部則例》中明確規(guī)定，凡置買田地房，不赴官府粘契尾，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，也要依法治罪，“笞五十，物貨一半入官”。
總的來說，古代房屋登記，是伴隨土地稅賦制度而存在的，其最主要目的是便于稅賦征收，其私有財(cái)產(chǎn)之證明只是附帶性的作用，且登記的資料由官府掌握，對(duì)外保密，普通民眾不能查詢。
第4篇：土地征收常見問題范文
關(guān)鍵詞: 房產(chǎn)測(cè)量、常見問題、分?jǐn)傆?jì)算、解決方法
中圖分類號(hào)： P218 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
房產(chǎn)測(cè)量的作用與重要性
房產(chǎn)測(cè)繪是常規(guī)的測(cè)繪技術(shù)與房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測(cè)繪。 而房產(chǎn)測(cè)量所獲得與永久性標(biāo)志相聯(lián)系的房產(chǎn)權(quán)屬界址、房屋面積、房屋產(chǎn)別等等都具有法律效力，從而載入房屋權(quán)屬證書，所以房產(chǎn)測(cè)量所得的基礎(chǔ)圖是發(fā)放房屋權(quán)屬證書和財(cái)政稅收的重要依據(jù)，擁有權(quán)屬（法律上）、財(cái)政（稅收上）和城鎮(zhèn)規(guī)劃三大基本功能，它的主要作用可以歸納為如下幾方面。
管理方面
為了使城市房產(chǎn)管理和住宅建設(shè)都能穩(wěn)步納入社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的軌道，城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理部門和規(guī)劃建設(shè)部門都必須全面了解和掌握房產(chǎn)的權(quán)屬、位置、數(shù)量和現(xiàn)狀等基本情況。只有這樣，才能進(jìn)行妥善的管理和合理的規(guī)劃建設(shè)，更好的調(diào)配使用房屋和土地，有計(jì)劃安排舊城區(qū)住宅的修建改造，以及新發(fā)展區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。另外，房產(chǎn)測(cè)量的成果，亦是開展城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理理論研究的重要基礎(chǔ)資料。
經(jīng)濟(jì)方面
房產(chǎn)測(cè)量提供了大量準(zhǔn)確的圖紙資料， 為正確掌握城鎮(zhèn)房屋和土地的利用現(xiàn)狀以及變化、清理公私各占有的房產(chǎn)數(shù)量和面積，建立產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和產(chǎn)業(yè)管理的圖形檔案，統(tǒng)計(jì)各類房屋的數(shù)量和比重等提供了可靠的數(shù)據(jù)，亦為開展房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論研究提供了重要數(shù)據(jù)。
法律方面
房產(chǎn)圖所表示的每戶所有的房屋的權(quán)屬范圍，是經(jīng)過逐幢房屋清理產(chǎn)權(quán)，并經(jīng)過各戶申請(qǐng)登記，經(jīng)主管部門逐戶審核確認(rèn)的。房產(chǎn)圖作為核發(fā)房屋所有權(quán)證書的附圖，是具有法律效力的圖紙。它是加強(qiáng)房產(chǎn)管理、核定產(chǎn)權(quán)、頒發(fā)權(quán)屬證書、保障房屋所有者的合法權(quán)益，加強(qiáng)社會(huì)主義法律管理的重要依據(jù)。
房產(chǎn)測(cè)量的目的與內(nèi)容
房產(chǎn)測(cè)量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)的資料。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測(cè)繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙——房地產(chǎn)分幅平面圖。房產(chǎn)測(cè)量的基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量，房產(chǎn)調(diào)查，房產(chǎn)要素測(cè)量，房產(chǎn)圖繪制， 房產(chǎn)面積測(cè)算，變更測(cè)量，成果資料的檢查與驗(yàn)收等。
常見房產(chǎn)測(cè)量問題與解決方法
3.1 檢定儀器與棱鏡常數(shù)問題
房產(chǎn)測(cè)量精度要求一般比較高，目前開展的房產(chǎn)測(cè)量工作一般都采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測(cè)量方法，在房產(chǎn)測(cè)量時(shí)必須使用資質(zhì)部門檢定過的儀器進(jìn)行測(cè)量。對(duì)于全站儀而言，主要是測(cè)定測(cè)距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。在房產(chǎn)測(cè)量碎部測(cè)圖中，由于距離較近，儀器乘常數(shù)可忽略不計(jì)，但加常數(shù)必須考慮。以拓普康全站儀為例，其儀器常數(shù)一般不含誤差，應(yīng)設(shè)為零，拓普康系列棱鏡的常數(shù)也為零，當(dāng)使用其他光學(xué)儀器廠家生產(chǎn)的棱鏡時(shí)，就必須在使用之前設(shè)置相應(yīng)的常數(shù)。而且，在房產(chǎn)測(cè)量時(shí)，不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點(diǎn)．通常將棱鏡靠在房屋的角點(diǎn)上．這時(shí)采集到的坐標(biāo)實(shí)際上是棱鏡中心坐標(biāo)，而非房屋角點(diǎn)坐標(biāo)。在實(shí)際工作中，可以將儀器常數(shù)設(shè)為零，用鋼尺作對(duì)比直接測(cè)定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數(shù)，在野外數(shù)據(jù)采集前，設(shè)定好全站儀內(nèi)部的儀器加常數(shù)(零)和棱鏡常數(shù)(至棱鏡后背位置的參數(shù))，就可以直接測(cè)出房屋角點(diǎn)的坐標(biāo)。 這里還應(yīng)注意這樣一個(gè)問題，如果用該棱鏡去發(fā)展測(cè)站點(diǎn)的話，則需要將儀器內(nèi)的棱鏡常數(shù)設(shè)定為棱鏡對(duì)中桿為中心時(shí)的棱鏡常數(shù)。
3.2 房屋測(cè)量中的偏心測(cè)量問題
一般情況下，進(jìn)行數(shù)據(jù)采集時(shí)，棱鏡的后背位置置于房屋角點(diǎn)時(shí)棱鏡是朝向儀器方向的，但是也有很多時(shí)候情況卻不是這樣。這時(shí)，就不能把棱鏡看作一個(gè)點(diǎn)進(jìn)行觀測(cè)，因?yàn)樗哂幸欢ǖ捏w積，這時(shí)，瞄準(zhǔn)棱鏡中心測(cè)出的坐標(biāo)將不是房屋角點(diǎn)的坐標(biāo)，需要采用角度偏心觀測(cè)。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點(diǎn)相同水平距離的合適位置，測(cè)定到棱鏡的水平距離，然后用水平微動(dòng)螺旋照準(zhǔn)目標(biāo)，在儀器上進(jìn)行相應(yīng)的操作即可。
3.3 對(duì)稱邊與實(shí)地丈量不一致問題
在進(jìn)行房屋實(shí)地勘丈時(shí)，如果實(shí)測(cè)了房屋的每一條邊，則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設(shè)過程中的問題出現(xiàn)前后墻、左右山墻或者在施丁圖中本應(yīng)對(duì)稱相等的邊出現(xiàn)不相等的情況，這就使原本為規(guī)則多邊形的房屋變成了不規(guī)則的多邊形，也不符合人們的傳統(tǒng)意識(shí)習(xí)慣。這時(shí)就需要對(duì)勘丈數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后再進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算。對(duì)于誤差在規(guī)定范圍內(nèi)的取其對(duì)稱邊的平均值作為邊長數(shù)據(jù)。對(duì)于誤差超過限差的邊長數(shù)據(jù)應(yīng)檢查是不是測(cè)量不準(zhǔn)確的原因，如果確系不相等的，則根據(jù)勘丈結(jié)果進(jìn)行繪圖或面積計(jì)算
3.4 共有面積分?jǐn)倖栴}
同一房屋、用地有兩個(gè)以上權(quán)屬單元，共同占有或使用共有的建筑面積、用地面積就會(huì)出現(xiàn)共有面積的分?jǐn)傆?jì)算。如果產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。若無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
共有共用面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)偅?按下式計(jì)算：
δSi=KSi =Si∑δSi/∑Si
K=∑δSi/∑Si
δSi =K Si
式中： K——為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；
Si——為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，㎡；
δSi——為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，㎡；
∑δSi——為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，㎡；
∑Si——為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，㎡；
對(duì)于一般的住宅樓，需要計(jì)算出每戶的建筑面積。這時(shí)，首先要計(jì)算出房屋的總建筑面積，然后計(jì)算房屋的套內(nèi)建筑總面積，進(jìn)而求出共有共用面積，然后計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)，再根據(jù)各戶的套內(nèi)建筑面積按比例算出各戶應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e。
對(duì)于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級(jí)分?jǐn)偤投嗉?jí)分?jǐn)?，?yīng)按照"誰受益，誰分?jǐn)?的原則，逐級(jí)進(jìn)行分?jǐn)?。如下圖：
一幢四層別墅，上、下兩層均為復(fù)式，各有兩套住宅，套型左右對(duì)稱，上下相同,該幢特殊之處在于下層兩套住宅沒有在樓梯處留門，也即未實(shí)際使用樓梯，且下層有兩個(gè)獨(dú)立的車庫。因此，需要二級(jí)分?jǐn)?。具體方法為：上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用，應(yīng)由上層兩套住宅共同分?jǐn)偅喝缓笤侔严旅鎯蓪訕翘菝娣e與下面兩套住宅、車庫共同分?jǐn)?，因?yàn)橄旅娴膬蓪訕翘蓦m未被下面兩套住宅及車庫直接使用．但也因?yàn)樯蠈佑凶≌蛊滟彿績r(jià)格明顯降低，屬間接受益，應(yīng)參與下層樓梯面積的分?jǐn)偂?/p>
4 結(jié)語
房產(chǎn)測(cè)繪是涉及到民生的大事，稍有不當(dāng)，必將影響到房產(chǎn)測(cè)繪部門的聲譽(yù)，甚至產(chǎn)生法律糾紛，因此，在房產(chǎn)測(cè)量中要充分了解房產(chǎn)測(cè)量的目的，熟悉常見房產(chǎn)測(cè)量問題的解決方法。
參考文獻(xiàn)
【1】中華人民共和國《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000
【2】《地籍測(cè)量》，王儂，廖元焰，測(cè)繪出版社，1996.12
第5篇：土地征收常見問題范文
>> 坦桑尼亞婦女土地所有權(quán)又見曙光 又見李約瑟 又見西江 又見冷漠 又見詩霞 又見bamboo包 又見換屆病 又見文理之爭(zhēng) 又見麻生 又見阿巴斯 樓市,又見調(diào)控 又見口罩 又見社員證 又見“間諜門” 又見9月 又見尹中 又見2000點(diǎn) 又見誠通 又見5500 又見克林頓 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：中國 > 管理 > 又見土地盛宴 又見土地盛宴 雜志之家、寫作服務(wù)和雜志訂閱支持對(duì)公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者： 翁仕友 李茹君")
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8月，北京亦莊新城的地價(jià)再創(chuàng)新高，每平方米突破2萬元，這意味著3年-5年后，每平方米的房價(jià)將達(dá)到4萬元。
以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為核心區(qū)的亦莊新城，是北京東部發(fā)展帶的重要節(jié)點(diǎn)和重點(diǎn)發(fā)展的新城之一。由于位處開發(fā)相對(duì)滯后的東南五環(huán)外，對(duì)于在市中心的上班族而言，這座新城似乎并非理想的選擇，但是這并不影響房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情。
8月14日，北京市國土局集中出讓四宗地塊，其中包括亦莊新城的兩塊地。十多家知名房地產(chǎn)企業(yè)參與競(jìng)拍，前后數(shù)十次舉牌，近50%的溢價(jià)率，證明了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)亦莊新城的信心，以及對(duì)北京房價(jià)繼續(xù)看漲的判斷。
此次拍賣的地塊均屬“六通一平”的熟地，已有一定配套設(shè)施，后期開發(fā)成本相對(duì)較低。在亦莊新城Ⅱ-1街區(qū)兩地塊的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，競(jìng)拍相當(dāng)激烈，最終融創(chuàng)與葛洲壩聯(lián)合體以20.4億元加配建8.25萬平方米限價(jià)房的出價(jià)，將B01R1-1地塊收入囊中，溢價(jià)率49.45%。
隨后，該聯(lián)合體又以20.8億元配建9.15萬平方米限價(jià)房奪得毗鄰的B02R1地塊，溢價(jià)率為49.1%。
賣地成為地方政府的“第二財(cái)政”，僅次于稅收收入，因此，地方各級(jí)政府樂見地價(jià)的飆升。截至今年8月底，北京、上海等城市土地出讓收入已突破千億元，土地市場(chǎng)旺盛需求可見一斑。
8月14日，北京市國土局出讓的四宗地塊實(shí)現(xiàn)土地出讓收入67.2億元。8月27日，房山區(qū)三宗地塊遭遇房地產(chǎn)企業(yè)哄搶，一日土地出讓收入53.65億元。截止8月底，北京市土地出讓金已經(jīng)過千億元，達(dá)1036.92億元。
2013年上半年，土地市場(chǎng)已不同于一年前的冷清局面。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)拿地謹(jǐn)慎，觀望情緒濃厚，這直接導(dǎo)致各地土地出讓金收入銳減。但到了2012年末土地市場(chǎng)開始升溫。
全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，證明了土地市場(chǎng)過熱的結(jié)論。截至2013年二季度，全國綜合地價(jià)環(huán)比增長率連續(xù)五個(gè)季度加速上升，同比增長率也連續(xù)三個(gè)季度加速上漲。
最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，除工業(yè)用地，各類用地價(jià)格同比增幅已超過5%。中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松認(rèn)為，如果以近十年來的地價(jià)變化曲線為參考進(jìn)行判斷，當(dāng)前地價(jià)整體漲勢(shì)再次步入了較高位運(yùn)行區(qū)。
據(jù)報(bào)道，隨著土地征收成本提高，近期多個(gè)地方政府醞釀上調(diào)基準(zhǔn)地價(jià)。此舉可能抬高未來土地出讓底價(jià)，進(jìn)而為地價(jià)乃至房價(jià)的上漲提供動(dòng)力。 “雙熱”局面
“現(xiàn)在來看，‘國五條’的實(shí)施效果并未達(dá)到預(yù)期?！北本┦幸晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理告訴《財(cái)經(jīng)》記者。
2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的五項(xiàng)政策措施（即“國五條”），會(huì)議重申了堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房，同時(shí)要求各地公布年度房價(jià)控制目標(biāo)。北京市被認(rèn)為是執(zhí)行“國五條”最嚴(yán)格的省市，頗有諷刺意味的是，北京恰恰又是房價(jià)同比上漲最快的城市。
國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2013年7月北京市新建住宅價(jià)格同比上漲18.3%，漲幅居全國之首。
房價(jià)上漲并非北京一地之現(xiàn)象。
和去年同期相比，今年7月全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格上漲的有69個(gè)，下降的城市僅1個(gè)；二手住宅價(jià)格上漲的有67個(gè)，下降的城市只有3個(gè)。
“這十年房地產(chǎn)調(diào)控，越調(diào)控房價(jià)越高，最根本原因是方向錯(cuò)了，就是政府只在需求端調(diào)控?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹說，現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控采取了很多極端做法，比如限購、限價(jià)、限開盤等，但實(shí)際上是控制不住房價(jià)的，因?yàn)椴豢赡苡肋h(yuǎn)限制，一旦稍有放松房價(jià)就會(huì)反彈。
在他看來，供給端沒有做好才是問題的根源。土地是政府財(cái)政收入的一大重要支柱，政府壟斷了土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)，同時(shí)限制土地供給。由此帶來住宅供給沒有增加，旺盛的需求特別是剛性需求得不到滿足也就在所難免。
和樓市一樣熱的是國內(nèi)土地市場(chǎng)。
2013年二季度，全國主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3226元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為6044元/平方米、4799元/平方米和684元/平方米。在對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較后會(huì)發(fā)現(xiàn)，全國綜合地價(jià)環(huán)比增長率已經(jīng)連續(xù)五個(gè)季度加速上升，同比增長率也連續(xù)三個(gè)季度加速上漲。
房地產(chǎn)企業(yè)拿地愿望強(qiáng)烈，直接導(dǎo)致了土地市場(chǎng)高溢價(jià)率攀升。
中國城市地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年6月30日，二季度上報(bào)異常交易地塊115宗，而去年同期為50宗；溢價(jià)率方面，2013年二季度上報(bào)異常交易地塊平均溢價(jià)率142%，比上一季度上升了22個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期下降了20個(gè)百分點(diǎn)。
國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長不斷下行，而土地市場(chǎng)和樓市卻異?；馃?，這種反差成為中國經(jīng)濟(jì)一道特別的景色。
一位資深研究人員介紹說，今年前五個(gè)月，國內(nèi)商業(yè)銀行信貸增長過快，市場(chǎng)上流動(dòng)性寬裕，這使得房地產(chǎn)企業(yè)有更多資金拿地。同時(shí)，今年上半年外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金增加也是重要原因之一。
此外，業(yè)界對(duì)國家著力推行的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略看好，認(rèn)為它將促使土地需求增加，因而提前儲(chǔ)備土地。
趙松認(rèn)為，今年三季度預(yù)計(jì)地價(jià)仍將呈向上趨勢(shì)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)雖有放緩，但仍處于平穩(wěn)區(qū)間，而土地等不動(dòng)產(chǎn)本身具有一定的價(jià)值穩(wěn)定性、連續(xù)性，除非宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境遇強(qiáng)烈的變動(dòng)，否則其價(jià)格走勢(shì)不會(huì)即刻轉(zhuǎn)向，這也是很多人把房、地等不動(dòng)產(chǎn)看作最穩(wěn)定的投資產(chǎn)品的原因之一。
同時(shí)，各地落實(shí)“國五條”的意愿并不強(qiáng)烈，導(dǎo)致政策與預(yù)期效果相差甚遠(yuǎn)。加上近年來，各地不斷加大投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，區(qū)域地塊地價(jià)上升在所難免。
多位受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前中央和地方受困于10多萬億元的地方債，在財(cái)政收入減少的情況下，土地出讓收益是地方償還債務(wù)的最重要來源。因而，土地市場(chǎng)短期難以降溫。 價(jià)格之謎
根據(jù)國土資源部安排，2013年全國住房用地計(jì)劃供應(yīng)15.08萬公頃，其中保障安居工程用地4.15萬公頃，商品住房用地10.92萬公頃。這比2012年的用地計(jì)劃供應(yīng)量減少了2.18萬公頃，同比降幅為12.6%。用地供應(yīng)量的減少在一定程度上推高了地價(jià)的上漲，進(jìn)而形成了房價(jià)的上漲壓力。
根據(jù)中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)數(shù)據(jù)，2013年二季度，一線城市北京、上海、廣州、深圳住宅類地價(jià)平均水平分別為1.4124萬元/平方米、2.5335萬元/平方米、1.9661萬元/平方米、2.9132萬元/平方米。那么，地價(jià)占房價(jià)的比重究竟有多大？
關(guān)于地價(jià)房價(jià)比，趙松供職的機(jī)構(gòu)每年開展一次基于當(dāng)年銷售的樓盤的具體調(diào)查。
“這幾年這一數(shù)值變化不大，一直在百分之二十幾左右波動(dòng)，去年略有提高，因?yàn)槲覀冋{(diào)查的樓盤售價(jià)是上半年的，而去年上半年房價(jià)總體漲幅是降的，下半年才開始明顯上漲，但也沒達(dá)到30%。”趙松告訴《財(cái)經(jīng)》記者。
基于實(shí)際成本調(diào)查測(cè)算地價(jià)房價(jià)比，由于其對(duì)應(yīng)的價(jià)格時(shí)點(diǎn)不同，其變化原因復(fù)雜，不宜簡(jiǎn)單評(píng)論高低，且并非越低越好，比如，地價(jià)是項(xiàng)目取得土地時(shí)的價(jià)格，為固定不變的，但現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)房價(jià)降了，則地價(jià)房價(jià)比會(huì)上升。
由于房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要3年-5年，因而當(dāng)期地價(jià)就成了三五年后新建商品住宅銷售價(jià)的成本。
北京市一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹說，該公司曾在北京市中心開發(fā)一個(gè)公建項(xiàng)目，地價(jià)約為3.8萬元/平方米，由于具有產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)性質(zhì)，因而銷售價(jià)格低于同類商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目水平，最后銷售價(jià)格約6萬元/平方米。
據(jù)其介紹，6萬元/平方米的價(jià)格中，拆遷成本占40%左右，政府的土地出讓金和稅費(fèi)占30%，建安成本和銀行利息占15%-16%，企業(yè)利潤在12%-15%之間。
“這還不是一個(gè)市場(chǎng)化的項(xiàng)目，如果是，政府收入這塊會(huì)更高?！痹谶@位地產(chǎn)界人士看來，政府所收的稅費(fèi)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過企業(yè)所賺，政府是這個(gè)項(xiàng)目的最大受益人。
擁有土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)壟斷權(quán)的地方政府，集“裁判員”與“運(yùn)動(dòng)員”于一身，通過土地儲(chǔ)備，按照計(jì)劃和自我設(shè)定的節(jié)奏供應(yīng)土地。和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，政府對(duì)地價(jià)漲跌的影響更大。
目前，各地城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金主要來自征收土地的“招拍掛”，2012年全國土地出讓收入2.69萬億元，凈收益預(yù)計(jì)超過8000億元。而這已成為地方政府，尤其是東部地區(qū)地方政府一個(gè)非常重要的收入渠道。
第6篇：土地征收常見問題范文
關(guān)鍵詞:農(nóng)田水利；前期規(guī)劃；投資；管理機(jī)制
一、農(nóng)田水利工程的特征及重要性
1、農(nóng)田水利工程的特征農(nóng)田水利工程是指保證農(nóng)業(yè)安全生產(chǎn)建設(shè)的利民工程，主要服務(wù)于農(nóng)田灌溉與除澇，促使農(nóng)田向旱澇穩(wěn)產(chǎn)田轉(zhuǎn)變，保證了絕大多數(shù)糧食的安全生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)增產(chǎn)、農(nóng)民增收以及水資源的合理管控與運(yùn)用。農(nóng)田水利工程里面一般包含了澆灌渠道、排水溝道、泵站、涵洞、水閘、農(nóng)田橋、機(jī)電井、灌排設(shè)施等，一般都表現(xiàn)出占地廣、工程資金投入大、總工程耗時(shí)、施工條件比較差、公益性色彩強(qiáng)的特征。
2、農(nóng)田水利工程的重要性國民經(jīng)濟(jì)的第一產(chǎn)業(yè)是農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，水利又是農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的重中之重。在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村、全面推行小康奮斗目標(biāo)的新時(shí)代新背景下，農(nóng)田水利工程建設(shè)的建設(shè)和對(duì)農(nóng)田水利工程的監(jiān)管迫在眉睫。
二、農(nóng)田水利工程建設(shè)管理中存在的問題
1、缺乏對(duì)水利建設(shè)資金的管理農(nóng)田水利工程的建設(shè)資金很大一部分來自國家的財(cái)政補(bǔ)貼，但是國家對(duì)資金的落實(shí)情況缺乏監(jiān)管，難免出現(xiàn)一些地方行政單位將水利建設(shè)費(fèi)用挪用的情況。除此之外，農(nóng)田水利建設(shè)投資是一種偏公益性行為，資金回收耗時(shí)長，很少會(huì)有社會(huì)性資金主動(dòng)注入，導(dǎo)致資金來源較為單一。由于缺乏足夠的資金支持，很多農(nóng)田水利工程項(xiàng)目不能按期進(jìn)行，哪怕一些已開工的水利工程項(xiàng)目，一些時(shí)候也會(huì)面臨資金短缺的問題，出現(xiàn)不斷延后的現(xiàn)象，大大延緩了水利工程的進(jìn)度。
2、建設(shè)前期規(guī)劃缺乏合理性在規(guī)模方面，農(nóng)田水利工程往往不會(huì)很大，但是涉及的角度大、范圍廣，與農(nóng)田本身的高低程度、自身原本的水利規(guī)劃等因素密切相關(guān)。很多規(guī)劃設(shè)計(jì)人員對(duì)水利建設(shè)工程區(qū)域的地貌缺少充分的了解，導(dǎo)致最終的設(shè)計(jì)存在一些或大或小的瑕疵。在施工現(xiàn)場(chǎng)也存在較多的不定因素，影響了后期的建設(shè)管理。作為后期進(jìn)行工程管理的依據(jù)，如果設(shè)計(jì)圖紙就存在問題，后期施工進(jìn)度就必然受到影響，也不利于控制項(xiàng)目成本。如果規(guī)劃中占用了政府沒有提前與農(nóng)民溝通好的農(nóng)田，會(huì)讓項(xiàng)目進(jìn)展減慢。水利工程的設(shè)計(jì)要盡量減少農(nóng)田的占用，減少不必要的沖突[1]。3、施工人員管理不當(dāng)農(nóng)田水利工程的施工人員應(yīng)該招聘一些高素質(zhì)并且具有專業(yè)知識(shí)的大學(xué)生，做好上崗前的培訓(xùn)，提高工作人員的實(shí)際操作水平。一些工齡較長的技術(shù)人員也要加強(qiáng)基本教育，切實(shí)提高技術(shù)應(yīng)用的水平，防止出現(xiàn)技術(shù)經(jīng)驗(yàn)與新技術(shù)不匹配的情況[2]。
三、加強(qiáng)農(nóng)田水利工程建設(shè)與管理的具體措施
1、加大農(nóng)田水利建設(shè)的投資力度加強(qiáng)農(nóng)田水利工程的建設(shè)和管理離不開資金支持，成立農(nóng)田水利工程專項(xiàng)津貼有利于工程的推進(jìn)，要不斷想方法擴(kuò)大專項(xiàng)資金的投入規(guī)模。政府在農(nóng)田水利工程建設(shè)過程中起著主導(dǎo)性作用，各級(jí)政府加大農(nóng)田水利工程的投入必不可少，要擴(kuò)充農(nóng)田水利建設(shè)資金，并且建立嚴(yán)格的管控制度，確保?？顚Ｓ谩：侠碚魇盏胤剿ㄔO(shè)的專項(xiàng)資金，可以提取一部分土地出讓的獲利資金投入到新的農(nóng)田水利建設(shè)中。想方設(shè)法引導(dǎo)社會(huì)資本參與農(nóng)田水利建設(shè)，提高社會(huì)企業(yè)投資的主動(dòng)與積極性，推動(dòng)農(nóng)田水利建設(shè)往良性市場(chǎng)方向發(fā)展。
2、前期設(shè)計(jì)規(guī)劃工作要落實(shí)到位在前期設(shè)計(jì)時(shí)，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)的人員要結(jié)合實(shí)際情況做合理規(guī)劃，比如水資源的調(diào)度盡量多的保留原有的路線，減少或者避免占用農(nóng)田的情況。要對(duì)原有灌溉路線進(jìn)行優(yōu)化，多考慮當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶的需求。在水利的設(shè)計(jì)過程中，不僅要考慮農(nóng)田灌溉帶來的一系列問題，還要多考慮水的排放問題。
3、遵循人本原則將農(nóng)民用水方面的利益追求放在首位，把提升農(nóng)村水利工程抗災(zāi)性能和管理工作水平作為首要目的，提升農(nóng)業(yè)的綜合生產(chǎn)力。加大節(jié)約用水的管理力度，確保農(nóng)民經(jīng)濟(jì)效益的增加，使生態(tài)環(huán)境與社會(huì)經(jīng)濟(jì)等都能得到穩(wěn)步發(fā)展，使農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)進(jìn)步。
4、重抓工程建設(shè)，完善管理機(jī)制在農(nóng)田水利工程中，需要從多個(gè)角度多個(gè)方面入手。首先是政府部門，對(duì)農(nóng)田水利工程的監(jiān)管力度要加強(qiáng)，要提升專業(yè)性。更重要的是需要向農(nóng)民宣傳農(nóng)田水利工程的有利意義與好處，以保證絕大部分的農(nóng)民能夠切實(shí)了解與體會(huì)到水利工程對(duì)農(nóng)業(yè)發(fā)展的意義，使廣大農(nóng)民都積極主動(dòng)的參與到農(nóng)田水利工程建造過程當(dāng)中。建立完善的農(nóng)田水利工程監(jiān)管體系，對(duì)農(nóng)田水利工程建設(shè)實(shí)行“標(biāo)準(zhǔn)化與統(tǒng)一化”的管理模式。將農(nóng)田水利工程建設(shè)的任務(wù)分散到每一個(gè)負(fù)責(zé)人身上，方便工程投入運(yùn)行后對(duì)產(chǎn)生的問題能有效追蹤。地方政府和管理機(jī)構(gòu)要與有關(guān)工程建設(shè)施工單位間建立良好的溝通，形成了一個(gè)積極向上的協(xié)作模式，彼此之間相互監(jiān)管，共同合作進(jìn)步。
第7篇：土地征收常見問題范文
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2012年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)，無論是住宅還是購物中心、酒店、寫字樓等商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，幾乎均陷入了供應(yīng)過剩、庫存高企的疲軟狀態(tài)。物流地產(chǎn)卻由于政策利好頻出、市場(chǎng)需求旺盛、回報(bào)收益可觀等一系列“光環(huán)”，引得各路資本趨之若鶩。
除了不斷加大投資力度的專業(yè)物流地產(chǎn)商，電子商務(wù)企業(yè)、物流公司、快遞公司也在積極布局，萬科、綠地、富力等傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商更是跨界而來，把物流地產(chǎn)當(dāng)成企業(yè)多元化戰(zhàn)略的重要投資方向。
物流地產(chǎn)被描繪成了不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域一塊新鮮的、巨大的“餡餅”，一時(shí)間，搶食者眾。但是，作為專業(yè)性很強(qiáng)的工業(yè)地產(chǎn)范疇下的一個(gè)特殊領(lǐng)域，這塊“餡餅”并非人人可得。
新藍(lán)海
“中國物流設(shè)施，尤其是高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的供不應(yīng)求是目前各物流地產(chǎn)開發(fā)主體躍躍欲試的原動(dòng)力。”中國物流策劃研究院副院長李芏巍在接受《t望東方周刊》采訪時(shí)分析稱。
世邦魏理仕的《中國物流地產(chǎn)投資發(fā)展報(bào)告》顯示，截至2015年上半年，中國通用倉儲(chǔ)面積總計(jì)8.6億平方米，不足美國的一半。其中在華9家主要物流開發(fā)商非自用高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲(chǔ)設(shè)施存量累計(jì)僅約2000萬平方米，折合人均面積不到0.015平方米。相比之下，美國高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施總存量約為3.7億平方米，人均面積達(dá)1.17平方米，中國不足美國的2%。
但從需求方面來看，在中國，高度依賴物流的電商增長迅猛，2014年全年全國網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)交易規(guī)模占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的10.6%，遠(yuǎn)高于美國同期6.4%。2015年上半年，中國的這一比例已經(jīng)達(dá)到11.4%。
戴德梁行、仲量聯(lián)行等機(jī)構(gòu)的各類調(diào)查報(bào)告均顯示，環(huán)渤海、長三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和交通樞紐城市，已經(jīng)出現(xiàn)物流倉儲(chǔ)“一庫難求”的局面。由于供應(yīng)緊俏，全國整體優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)物業(yè)的平均租金也在一路攀升。
以深圳為例，仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年二季度全市非保稅倉庫空置率僅2.9%、保稅倉空置率為8.8%，相應(yīng)的月租金分別為每平方米37.4元和39.6元。第三季度，非保稅倉空置率繼續(xù)下降至2.3%，保稅倉空置率跌至4.7%，非保稅倉租金未變，但保稅倉庫的租金環(huán)比上漲了2%。相似的情況，在廣州、南京、上海等地的物流地產(chǎn)市場(chǎng)同樣存在。
不過，最能打動(dòng)投資者也最直觀的數(shù)據(jù)，還是投資回報(bào)率。
世邦魏理仕2014年的一份報(bào)告顯示，2008～2013年間，北京和上海的高檔住宅投資回報(bào)率分別為2.6%和3%，購物中心的投資回報(bào)率分別為5%和4.5%，寫字樓的投資回報(bào)率分別為4.8%和4.5%，而物流設(shè)施的投資回報(bào)率則分別為6.5%和6.7%，優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施則達(dá)到8%以上。近兩年，物流地產(chǎn)的收益水平和優(yōu)勢(shì)仍在進(jìn)一步放大。
另一方面，政策支持力度也在逐步加大。
早在2012年1月，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局曾聯(lián)合《關(guān)于物流企業(yè)大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》，規(guī)定自2012年1月1日起至2014年12月31日止，對(duì)符合一定條件的大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地土地使用稅減半征收;2014年10月，國務(wù)院《關(guān)于印發(fā)物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃（2014―2020年）的通知》（國發(fā)〔2014〕42號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《中長期發(fā)展規(guī)劃》）中也明確提出，“加大土地等政策支持力度，著力降低物流成本。”
“此外，國家支持電子商務(wù)、促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)、一帶一路等政策出臺(tái)，所有與之相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求幾乎都指向了物流地產(chǎn)。”園區(qū)中國聯(lián)合創(chuàng)始人宋振慶向《t望東方周刊》分析指出。
“綜合各方面因素考量，中國物流地產(chǎn)市場(chǎng)是無可爭(zhēng)議的藍(lán)海?！彼握駪c認(rèn)為。
誰領(lǐng)跑
面對(duì)近兩三年來蜂擁而至的競(jìng)爭(zhēng)者，嘉民集團(tuán)中國區(qū)運(yùn)營總經(jīng)理黃煒卻顯得頗為淡定。
“外資企業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)不是那么容易被打破的，至少在兩三年內(nèi)，新進(jìn)入者還不足以與老玩家形成正面競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系?！彼诮邮堋秚望東方周刊》采訪時(shí)說。
這樣的判斷在物流地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)已有共識(shí)。
從2003年美國物流地產(chǎn)開發(fā)商普洛斯第一次將“物流地產(chǎn)”的概念帶入中國之后，12年來，國內(nèi)物流地產(chǎn)市場(chǎng)就一直處于“八國聯(lián)軍”壟斷的格局。
截至目前，來自美國的普洛斯、安博置業(yè)有限公司、蓋世理集團(tuán)，來自澳大利亞的嘉民集團(tuán)，新加坡豐樹集團(tuán)，意大利維龍投資公司等少數(shù)幾家外資企業(yè)，占據(jù)了中國物流地產(chǎn)80%以上的市場(chǎng)份額，其中普洛斯一家的市場(chǎng)占有率就達(dá)到了60%。
“新興電子商務(wù)企業(yè)和物流企業(yè)對(duì)現(xiàn)代化物流倉儲(chǔ)需求和消費(fèi)的增加，一定會(huì)形成物流地產(chǎn)的巨大市場(chǎng)，這個(gè)發(fā)展過程發(fā)達(dá)國家提前經(jīng)歷過。所以，外資抓住了中國加入WTO之后放開物流領(lǐng)域的機(jī)會(huì)，成為最早一批行業(yè)掘金者?！秉S煒對(duì)本刊記者分析。
在普洛斯撬開中國物流地產(chǎn)市場(chǎng)大門之后，本土企業(yè)沒能及時(shí)跟進(jìn)，除了戰(zhàn)略眼光方面的局限，更主要的原因還在于資金方面的限制。
“國內(nèi)融資渠道一直以來是不通暢的，對(duì)于很多中資企業(yè)來說，找不到便宜的資金來支持物流地產(chǎn)開發(fā)，沒有辦法迅速形成規(guī)模?！贝鞯铝盒泄I(yè)與物流地產(chǎn)部主管蘇智淵告訴《t望東方周刊》。 2015年9月23日，商戶在河北省高碑店市新發(fā)地農(nóng)產(chǎn)品物流園招商展示中心參觀
綠野資本的一份公開資料透露，物流地產(chǎn)項(xiàng)目通常是在10萬平方米左右的規(guī)模，標(biāo)準(zhǔn)國際化單層倉庫建設(shè)成本每平方米達(dá)1800元，雙層庫成本為2400～2500元。
“開發(fā)投入高、回報(bào)周期長，要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，必須有低成本的長線資金支持?！崩钴段》治龇Q。
“在國外，很多企業(yè)愿意為這種回報(bào)比較長、比較穩(wěn)定的物流地產(chǎn)進(jìn)行投資，比如嘉民80%以上的資金是來源于養(yǎng)老金，這是我們進(jìn)軍中國的保障和基礎(chǔ)。”黃煒說。
而宋振慶對(duì)本刊記者介紹，“這些海外資金成本極低，像普洛斯背后動(dòng)輒5～7年的養(yǎng)老基金和社保基金，只要求2%～3%的利率就可以。但是反觀國內(nèi)，你發(fā)一個(gè)信托基金，沒有10%以上的回報(bào)率，誰給你啊？”
搜狐財(cái)經(jīng)2014年7月的一份關(guān)于“國內(nèi)各融資渠道資金成本比較”的數(shù)據(jù)也顯示，加上各種費(fèi)用和其他隱性成本，銀行貸款年利率為8%～12%、信托公司為13%～20%、股市委托貸款為15%、私募基金高達(dá)24%。因此，如果指望銀行、股市、信托基金，國內(nèi)物流地產(chǎn)商可能連利息都賺不出來。
怎么玩
2015年以來，《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》頒布、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化步伐加快、降息降準(zhǔn)等一系列政策相繼出臺(tái)，國內(nèi)企業(yè)融資難的問題正在得到緩解。
“很多海外資本經(jīng)歷了住宅、商業(yè)地產(chǎn)投資過熱的階段，開始轉(zhuǎn)向物流地產(chǎn)或者工業(yè)地產(chǎn)，他們很愿意跟國內(nèi)的一些物流地產(chǎn)開發(fā)商合作。”蘇智淵說。近兩年來，越來越多的中資企業(yè)受到海外資金的青睞，物流地產(chǎn)成為產(chǎn)業(yè)與資本對(duì)接最順暢的領(lǐng)域之一。
例如，萬科2015年6月成立物流地產(chǎn)公司，與全球最大的另類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)之一的美國黑石集團(tuán)共同開發(fā)物流地產(chǎn)項(xiàng)目;民營物流地產(chǎn)開發(fā)商上海易商，2014年5月獲得了荷蘭最大的養(yǎng)老基金資產(chǎn)管理公司6.5億美元資金;2003年就進(jìn)入工業(yè)及物流地產(chǎn)行業(yè)的上海宇培集團(tuán)，2013年、2014年則先后獲得美國凱雷集團(tuán)與湯森集團(tuán)2億美元，RRJ資本及新加坡獅誠控股國際管理的投資機(jī)構(gòu)2.5億美元的融資。
“融資渠道一旦被打通，國內(nèi)物流地產(chǎn)商的發(fā)展速度就會(huì)加倍?！碧K智淵判斷。實(shí)際上，中國物流地產(chǎn)領(lǐng)路人普洛斯的飛速擴(kuò)張，主要靠的就是高效的資金杠桿運(yùn)作。
據(jù)宋振慶對(duì)本刊記者介紹，“普洛斯物流地產(chǎn)項(xiàng)目的基本運(yùn)作流程是，地產(chǎn)開發(fā)部門先選址、拿地、開發(fā)，項(xiàng)目建成后將其轉(zhuǎn)交給物業(yè)管理部門。當(dāng)出租率達(dá)到90%以上、租金回報(bào)率達(dá)到7%以上的穩(wěn)定運(yùn)營狀態(tài)，其基金管理部門會(huì)把這個(gè)成熟物業(yè)裝入物流地產(chǎn)基金，然后通過海外資金出售變現(xiàn)，再把現(xiàn)金流投入國內(nèi)、開發(fā)新產(chǎn)品?！?/p>
“物流地產(chǎn)的投資回報(bào)周期一般在10年左右，通過物流基金運(yùn)作，可以提前兌現(xiàn)物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤，將回報(bào)周期縮短到2～3年?！彼握駪c說。
這種教科書式的運(yùn)營模式，讓普洛斯收獲了大批追隨者，國內(nèi)企業(yè)無論是專注物流地產(chǎn)的易商、宇培，還是新殺進(jìn)來的萬科，都以普洛斯為學(xué)習(xí)范本。
但也有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)《t望東方周刊》指出，很多國內(nèi)的企業(yè)只看到了普洛斯花最小的力氣賺最多的錢，卻并不知道背后的原因?！八阅軌蛭蟀褍?yōu)質(zhì)的國際基金投資，是因?yàn)槠鋼碛泻芎玫馁Y產(chǎn)包，即它的物流地產(chǎn)項(xiàng)目能夠帶來穩(wěn)定的收益?！?/p>
而這樣的項(xiàng)目，靠的是企業(yè)獨(dú)到的選址眼光、優(yōu)質(zhì)的客戶和優(yōu)秀的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。
據(jù)黃煒介紹，嘉民進(jìn)入中國10年，如今已形成全國接近200萬平方米的物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，每年還有70萬平方米在開發(fā)，持續(xù)合作的國內(nèi)客戶也已經(jīng)達(dá)到約60個(gè)?！叭绻麤]有日積月累的資產(chǎn)和品牌，沒有基金會(huì)理你。”黃煒說。
難在哪
“直接決定物流地產(chǎn)的因素有三個(gè)核心內(nèi)容，除了融資渠道，還有土地和運(yùn)營能力。”蘇智淵告訴本刊記者。融資的門檻在下降，但新進(jìn)入者們面對(duì)的最大難題是人才欠缺及專業(yè)運(yùn)營能力不足。
物流地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，從產(chǎn)業(yè)定位、工程建設(shè)到后期招商、客戶管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，都需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)來操作。而中國的物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展了12年，相關(guān)人才基本上集中在幾個(gè)外資企業(yè)。
“房地產(chǎn)企業(yè)在物流地產(chǎn)領(lǐng)域最大的優(yōu)勢(shì)在于，其住宅項(xiàng)目遍布全國，每個(gè)地方的團(tuán)隊(duì)都跟政府有現(xiàn)成關(guān)系，拿地相對(duì)容易。”蘇智淵說。
“萬科在長沙因?yàn)楸P活了一個(gè)爛尾很久的項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣芨吲d，給了他一塊物流用地。”宋振慶透露。
不過，隨著地方政府收緊土地出讓條件，土地資源已經(jīng)開始成為制約物流地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。
據(jù)了解，由于中國物流用地視同工業(yè)用地，政府希望以相對(duì)便宜的地價(jià)吸引實(shí)體企業(yè)投資貢獻(xiàn)稅收，但物流地產(chǎn)項(xiàng)目主要收入來源是租金，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)只有5%的營業(yè)稅。2012年開始地方政府開始全面收緊物流類的土地供給，很多地方已經(jīng)基本不供物流用地，即便是供地，條件也極為苛刻。
“地方政府與企業(yè)簽署投資協(xié)議的時(shí)候，會(huì)要求企業(yè)承諾貢獻(xiàn)一定的稅收。如果投產(chǎn)之后達(dá)不到，需要以現(xiàn)金的形式補(bǔ)上?！碧K智淵介紹，“如今在有些三四線城市，地方政府甚至都要求物流地產(chǎn)用地每年每畝的稅收在20萬元以上，但實(shí)際上能做到10萬元就不錯(cuò)了。所以在這種條件下，很多物流項(xiàng)目因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)太高，完全沒辦法拿地?！?/p>
挖掘存量市場(chǎng)已經(jīng)成為政府與物流地產(chǎn)開發(fā)商們努力的方向。
“實(shí)際上從總量來看，中國物流倉儲(chǔ)面積不算太少，但其中很大部分是不符合規(guī)范、不能滿足現(xiàn)代物流需求的低端倉、農(nóng)民倉，對(duì)這些倉庫進(jìn)行改造也可以補(bǔ)充大量的市場(chǎng)供給。”黃煒說。
然而，這并不容易。據(jù)蘇智淵介紹，“大部分低端倉庫掌握在一些非活躍性客戶手中，包括大量傳統(tǒng)國營企業(yè)、蔬菜公司、建材公司等等，基本都是政府劃撥，不容易動(dòng)?！?/p>
怎么解
解決物流供地難題，政府已經(jīng)作了一系列探索。《物流業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃》中明確提出，積極支持利用工業(yè)企業(yè)舊廠房、倉庫和存量土地資源建設(shè)物流設(shè)施或者提供物流服務(wù)，涉及原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者租賃的，應(yīng)按規(guī)定辦理土地有償使用手續(xù)。
企業(yè)則更早關(guān)注到了存量市場(chǎng)。
據(jù)本刊記者了解，一些外資物流地產(chǎn)企業(yè)的做法是，收購一些破產(chǎn)的廠房資產(chǎn)、并購物業(yè)，既解決政府沒錢收購的難題，也擴(kuò)充企業(yè)的資產(chǎn)。
土地正在變得稀缺，如普洛斯這樣的外資巨頭為解決土地資源限制，也采用與擁有土地儲(chǔ)備的國有企業(yè)合作實(shí)現(xiàn)“曲線救國”。而隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，一些在熱點(diǎn)區(qū)域如上海周邊的昆山、北京周邊的廊坊等地拿到土地資源的企業(yè)，在宋振慶看來，不乏等待土地變性、坐收增值收益的“二道販子”。
李芏巍也認(rèn)為，“變現(xiàn)土地是最低端的物流地產(chǎn)運(yùn)營模式，但現(xiàn)實(shí)中有很多物流倉儲(chǔ)設(shè)施甚至未開建就直接賣地，這在一定程度上造成了物流地產(chǎn)的混亂?！?/p>
不過“混亂”似乎是任何一個(gè)迅速“爆紅”的行業(yè)常態(tài)，也是行業(yè)洗牌、競(jìng)爭(zhēng)過程中的必經(jīng)階段。
