房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度范文
關(guān)鍵詞:經(jīng)濟新常態(tài)；房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理
一、當(dāng)下房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)的資金管理現(xiàn)狀
(一)制度方面
制度是管理執(zhí)行的基石。房地產(chǎn)企業(yè)具有資金規(guī)模較大，周轉(zhuǎn)周期較長的特點，制度的建立和不斷完善是其管理執(zhí)行力度和效果的根本保證。當(dāng)下我國房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理的制度建立和設(shè)計方面存在著一定的不足，主要體現(xiàn)在制度的建立缺失和設(shè)計的不合理兩個方面。對于關(guān)系到制度有無的問題，制度的建立是企業(yè)進行資金管理的第一步，是管理工作的開始和出發(fā)點。當(dāng)下我國的房地產(chǎn)企業(yè)，除去具有較大規(guī)模的企業(yè)外，部分規(guī)模較小或者存續(xù)時間較短的企業(yè)在這方面的建設(shè)有一定的滯后性，一方面是由于“不需要”的意識導(dǎo)致；另一方面是由于“不知道從何下手”的技術(shù)性問題導(dǎo)致。這就是另一方面的問題，企業(yè)建立的資金管理制度存在著一定的合理性和科學(xué)性的問題，這就給后面的執(zhí)行帶來了較大的問題。綜合各個方面的因素分析，技術(shù)性方面的缺失和不足主要是由于人才和建立的決心導(dǎo)致，這個在下面的“技術(shù)方面”會進行詳細的闡釋和分析。
(二)技術(shù)方面
正如上文所述，房地產(chǎn)企業(yè)在建立自己的資金管理制度的時候，會通過自己的人才隊伍，然后根據(jù)自身的建設(shè)目的、自身企業(yè)的運營特點和所處的行業(yè)地位來進行較為有針對性的建設(shè)。但是，受到人才能力的限制，以及相關(guān)建設(shè)的目的和行業(yè)地位等具體環(huán)境的判斷研究的不準(zhǔn)確，企業(yè)所建立的資金管理制度會存在著一定的缺陷和不足。這種不足主要體現(xiàn)在兩個方面，一個是技術(shù)層面的不先進和不科學(xué)，另一個是脫離實際情況。
(三)執(zhí)行方面
任何的制度在建立之后，都需要在不斷的實踐中進行總結(jié)和反思，以期在這個過程中進行不斷的完善和修正，以期達到預(yù)期的制度設(shè)計效果和目的。對于資金管理來講，就是達到降低資金使用成本和使用風(fēng)險，保證企業(yè)資金使用安全的目的?？傮w來說，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理執(zhí)行情況不容樂觀，除了較大規(guī)模的企業(yè)之外，部分企業(yè)的資金管理執(zhí)行情況還處在“走形式”階段，歸根結(jié)底，這種情況的發(fā)生一方面是由于企業(yè)的相關(guān)執(zhí)行人員的認識程度沒有到位，另一方面，也是企業(yè)所設(shè)計的資金管理制度在執(zhí)行之后沒有明顯的效果，足以讓相關(guān)管理和執(zhí)行人員認識到這種管理方式起到的巨大積極作用，這就給制度和管理方式的推廣和完善帶來較大的問題。
二、案例分析
在經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)也開始積極探索具有較強適應(yīng)能力的資金管理方式，其中具有一定創(chuàng)新思維的是“動態(tài)資金管理”，就企業(yè)本身來講，青島市市南區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)在適應(yīng)經(jīng)濟新常態(tài)所展現(xiàn)出來的措施和態(tài)度，值得研究?？傮w來講，青島市市南區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)深知房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟新常態(tài)的當(dāng)下，面臨著銷售和資金壓力，更加需要企業(yè)練好內(nèi)功，做好防范和管理工作。具體來講，該區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)深刻把握動態(tài)資金管理即是以成本控制為中心，通過合約規(guī)范，實現(xiàn)全過程、全局、全方位的資金成本管理，做好資金流分析，特別是動態(tài)和靜態(tài)現(xiàn)金流的相結(jié)合的分析方式，提升企業(yè)內(nèi)部控制資金成本和風(fēng)險的能力和效果，促進房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟新常態(tài)下的資金管理能力提升，保證企業(yè)的資金使用安全。
三、經(jīng)濟新常態(tài)下的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理建議和措施
(一)制度方面
針對制度方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該引起足夠的重要，要充分認識到企業(yè)的資金管理制度的設(shè)計和完善是資金管理工作的開始和基點，這基本決定著后期執(zhí)行的效果和效率?？傮w來講，企業(yè)在進行資金管理制度設(shè)計和建立的時候，需要積極引進相關(guān)的技術(shù)人才，積極和先進的企業(yè)進行交流和學(xué)習(xí)，提升自身對資金管理的認識和理解，增強自身對于資金管理制度的設(shè)計和完善能力。另一方面，也要增強企業(yè)對于自身發(fā)展特點和所處階段的解讀能力，充分把握這樣的發(fā)展特征，并將這種特征積極的融入到制度的建設(shè)中去，建立起具有自身特色的資金管理制度，為資金管理能力的提升奠定良好的基礎(chǔ)。
(二)技術(shù)方面
對于技術(shù)方面來說，企業(yè)應(yīng)該積極的引進相關(guān)的人才和培訓(xùn)體系，建立自身的知識和技能儲備中心，為企業(yè)建設(shè)和完善資金管理制度做好充分的準(zhǔn)備工作。同時，企業(yè)應(yīng)該積極和先進的企業(yè)建立良好的交流機制，就資金管理各個方面的問題進行較好的交流，相互學(xué)習(xí)，取長補短，實現(xiàn)資金管理能力提升的共贏局面。更為重要的是，企業(yè)應(yīng)該在引進人才和相互交流的基礎(chǔ)上，建立起自身的研究中心，這里可以不僅僅針對資金管理，可以面向企業(yè)各個方面的內(nèi)部管控，做好這樣的研究中心，有利于時刻保持在管理理念和管理方式方面的不斷更新，提升管理效率和效果。
(三)執(zhí)行方面
在執(zhí)行方面，企業(yè)應(yīng)該積極建立相關(guān)執(zhí)行督查制度和體系，不僅僅要對具體的執(zhí)行人員進行嚴格的篩選，選擇那些具有相當(dāng)?shù)膱?zhí)行能力、技術(shù)能力、責(zé)任心的人員，還要對其進行系統(tǒng)的執(zhí)行前培訓(xùn)，夯實執(zhí)行基礎(chǔ)。另外，也要對相應(yīng)的管理人員進行反向的約束，建立起良好的上通下達信息流通機制，積極反饋執(zhí)行情況，做好應(yīng)急解決措施準(zhǔn)備，降低執(zhí)行相應(yīng)時間。
四、結(jié)束語
在經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著的內(nèi)外部環(huán)境正在發(fā)生著較大的不同，企業(yè)在積極適應(yīng)這種新常態(tài)的時候，需要不斷的根據(jù)具體的情況積極調(diào)整策略。對于資金管理來說，其重要性不言而喻，是房地產(chǎn)企業(yè)積極迎接挑戰(zhàn)的重要方面?？傮w來講，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)該深入的研究當(dāng)下所面臨著的經(jīng)濟新常態(tài)環(huán)境，把握其特點和不同，然后積極研究當(dāng)下企業(yè)在資金管理方面的不足和問題，特別是和經(jīng)濟新常態(tài)的特點不相適應(yīng)的地方。最后，要積極學(xué)習(xí)先進地方和先進企業(yè)的經(jīng)驗和教訓(xùn)，結(jié)合自身的特點進行制度的設(shè)計等等。具體來講，企業(yè)應(yīng)該在制度設(shè)計和完善方面，積極引進相關(guān)的技術(shù)人才，學(xué)習(xí)先進經(jīng)驗，掌握先進的技術(shù)和知識能力，做好后期的執(zhí)行工作，落實責(zé)任制，在實踐中不斷的糾正和完善，使之能夠在未來的變革中具有更好的適應(yīng)能力，切實提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理能力。
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第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；預(yù)算；監(jiān)督
近年來，國家針對房地產(chǎn)業(yè)實施從緊的宏觀調(diào)控政策，新國十條、限購、限貸、限外等一系列的調(diào)控施壓，2012年3月住建部重申房地產(chǎn)調(diào)控絕不會松動，嚴控地方微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更嚴峻的考驗。在一系列宏觀調(diào)控和管制之下，全國各地房價與成交價先后出現(xiàn)回落，部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金困局，甚至資金鏈斷裂的問題。房地產(chǎn)企業(yè)如何擺脫困境，保障企業(yè)現(xiàn)金流成為解決這個問題的關(guān)鍵。
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金特點及發(fā)展現(xiàn)狀
由于土地資源稀缺、不可替代且限量供給，近年來城市土地價格不斷上升，加上房屋的建筑安裝成本、人工成本、稅收成本，都需要大量的資金流。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目從土地取得、立項、設(shè)計、建筑施工、銷售至項目清算等整個環(huán)節(jié)，通常需要3-5年，通過獲得租金收回投資往往需要10年以上。近年來的宏觀調(diào)控，價格走低，成交量減少，更加劇現(xiàn)金流動緩慢的狀況。種種因素使房地產(chǎn)業(yè)成為一個高度資金密集型行業(yè)，項目成本高，占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期長，所需資金成本高。
由于房地產(chǎn)不同于普通商品可以輕易脫手，其資產(chǎn)很難在短期內(nèi)變現(xiàn)，這樣房地產(chǎn)項目就存在變現(xiàn)力風(fēng)險。房地產(chǎn)市場是一個較為復(fù)雜的特殊市場，具有許多可變的不確定性因素，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)管理者不斷提高投資決策及經(jīng)營管理水平，降低經(jīng)營性風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)投資效果會受到社會政治、經(jīng)濟發(fā)展的影響，存在較大的宏觀經(jīng)濟風(fēng)險。
房地產(chǎn)企業(yè)完全依靠自有資金進行開發(fā)的微乎其微，通常需要依賴各種金融工具和金融手段。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系密切，一方面房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金為銀行等金融機構(gòu)提供了一種優(yōu)良的投資渠道；另一方面，二者結(jié)合使整體經(jīng)濟的抗風(fēng)險能力下降，一旦房地產(chǎn)價格下跌、成交量下降或者房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不善造成房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠困難，償貸能力降低，可能會造成金融體系動蕩，進而累及整個國民經(jīng)濟。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題
（一）資金預(yù)算管理制度不完善，投資行為盲目
由于一些房地產(chǎn)企業(yè)對資金的管理不夠重視，資金的預(yù)算管理認識不到位，沒有建立、完善企業(yè)的資金預(yù)算管理制度，缺少對企業(yè)在項目投資、經(jīng)營等各個環(huán)節(jié)中資金管理的控制，導(dǎo)致項目各個環(huán)節(jié)中成本費用超支。房地產(chǎn)企業(yè)未能科學(xué)分析宏觀政治、經(jīng)濟環(huán)境，未能分析房地產(chǎn)市場的消費趨勢、消費者的購買能力和市場上的供求情況，工程建設(shè)進度與銷售進度脫節(jié)，盲目進行項目投資，盲目進行企業(yè)擴張，勢必會使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資很難得到合理回報，企業(yè)陷入資金上的窘境。
大部分房地產(chǎn)企業(yè)有可能制訂了資金預(yù)算管理制度，但是制度形同虛設(shè)，企業(yè)并不能按計劃執(zhí)行，造成預(yù)算與實際脫節(jié)，影響企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)和有效利用。
（二）融資形式單調(diào)
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小企業(yè)，幾乎不可能通過債券和股票方式籌集資金，其主要融資方式還只能依賴于銀行等金融企業(yè)貸款，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作和發(fā)展非常不利，使企業(yè)的融資風(fēng)險高、償債壓力大。
（三）資金管理意識淡薄，資金管理模式落后
大部分房地產(chǎn)企業(yè)有可能制訂了資金預(yù)算管理制度，但是制度形同虛設(shè)，企業(yè)并不能按計劃執(zhí)行，造成預(yù)算與實際脫節(jié)，影響企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)和有效利用。
房地產(chǎn)項目工程進度款拔付不能很好的控制成本和拔付時點。一個房地產(chǎn)企業(yè)通常會在不同的地點，不同區(qū)域或者不同省市都存在項目，這些項目組或者隊伍通常會設(shè)立單獨的銀行賬戶，導(dǎo)致企業(yè)的資金分散，上級單位很難掌握、了解資金的使用情況。由于這種落后的資金結(jié)算管理模式的存在，使得房地產(chǎn)企業(yè)存在嚴重的賬外循環(huán)資金。
（四）缺乏資金使用監(jiān)督激勵機制
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對資金預(yù)算執(zhí)行情況不重視，不能定期對資金使用情況進行檢查，對資金的使用情況沒有進行全面深入的了解，應(yīng)收賬款，預(yù)付賬款，其他應(yīng)收款等往來賬目不能進行逐筆跟蹤管理，不能將項目承包責(zé)任人績效同應(yīng)收款項的回收速度和回收金額掛鉤，也沒有制定相應(yīng)的獎罰激勵制度，缺乏對項目的事前預(yù)防和事中控制。
三、解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題的對策
（一）完善資金預(yù)算管理制度，建立全面預(yù)算管理模式
資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。有效的資金預(yù)算制度能為企業(yè)提高資金使用效率、促進有效使用資金。財務(wù)部門應(yīng)結(jié)合企業(yè)實際情況編制資金預(yù)算計劃，它由資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成。資金預(yù)算收入最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金凈增加額；預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出。加強企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對資金預(yù)算管理的重視，完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理制度，成立企業(yè)資金預(yù)算管理小組，明確責(zé)、權(quán)、利，依據(jù)制度制定項目資金預(yù)算計劃。使項目負責(zé)人全面了解項目資金預(yù)算計劃，并給予一定的權(quán)限，鼓勵其對預(yù)算的執(zhí)行力度，在預(yù)算執(zhí)行過程中，資金預(yù)算管理小組要及時全面的對項目的各環(huán)節(jié)進行追蹤與檢查，全面了解預(yù)算的執(zhí)行情況，分析預(yù)算與實際的差異，對存在的問題提出改進措施與建議，定期向預(yù)算管理部門報告，以利于預(yù)算管理部門掌握整個預(yù)算的執(zhí)行進度情況。因為預(yù)算的不合理或者是不確定因素造成的預(yù)算失誤，企業(yè)可以分析原因，適當(dāng)修正，并納入預(yù)算外支出，以確保經(jīng)營目標(biāo)和預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)。全面預(yù)算管理通過事前的資金規(guī)劃、并通過建立完善的預(yù)算流程以實現(xiàn)資金的有效控制，并且將所有的業(yè)務(wù)活動都納入到財務(wù)監(jiān)控之中，實現(xiàn)業(yè)務(wù)活動的計劃控制。將全面預(yù)算結(jié)合資金的集中管控模式，制定每周、每月、季度、年度資金收支計劃，并結(jié)合預(yù)算執(zhí)行分析機制，實現(xiàn)企業(yè)資金的有序管理。
（二）拓寬企業(yè)的融資渠道，創(chuàng)新銷售模式
銷售是回籠資金的重要途徑，房地產(chǎn)企業(yè)的一個主要經(jīng)營風(fēng)險就在于銷售的實現(xiàn)。如果銷售形勢良好，那么資金鏈就實現(xiàn)了良性循環(huán)。目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸度過了只要有房就不愁銷售的階段了，房地產(chǎn)的價格已經(jīng)極大地打壓了消費者的真實消費需求。同時，消費者對于房地產(chǎn)的品質(zhì)要求已經(jīng)上升到一定高度。房地產(chǎn)項目的戶型、內(nèi)外部環(huán)境、配套設(shè)施、品位、風(fēng)格、建筑質(zhì)量等逐漸成為決定房地產(chǎn)項目品質(zhì)的關(guān)鍵要素，客戶的需求也越來越挑剔。房地產(chǎn)企業(yè)必然要提升自身的項目開發(fā)能力、設(shè)計能力以及內(nèi)部管理能力以適應(yīng)市場需求，因此項目從預(yù)開發(fā)、開發(fā)、品牌定位、過程中的推廣及客戶服務(wù)成為重要環(huán)節(jié)，這些都要求房地產(chǎn)商進行銷售模式創(chuàng)新，以實現(xiàn)快速銷售及資金回籠，降低資金占用成本。
房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過開展項目合作與參建，吸引資金。例如，通過進行項目合作吸收資金，與其他企業(yè)合作投資或組織項目開發(fā)公司，共同開發(fā)，共享利潤；或通過參建籌集資金，將其中部分房產(chǎn)以商定價格吸收其他企業(yè)參與建設(shè)，參建單位按協(xié)議定期支付參建款，待項目竣工交付后，參建單位可按協(xié)議獲得部分房產(chǎn)所有權(quán)。
供應(yīng)商、施工單位墊資，延遲企業(yè)資金流出，也是另一種融資渠道。
目前，房地產(chǎn)企業(yè)與銀行的關(guān)系仍是長期依存的關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)要充分地了解自己的項目特點、銀行的信貸政策。維系良好的銀企關(guān)系是房地產(chǎn)企業(yè)的一項重要工作。銀行的貸款資金仍是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)資金的主要來源，同時，與其他生產(chǎn)型、商業(yè)型企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)貸款仍是銀行投資首選。正如某股份制商業(yè)銀行的信貸員所說“個人房貸的壞帳率雖然在上升，但相比之下還是各項貸款中質(zhì)量最高的。除此之外，我們還能做什么呢？銀團貸款吧，一年里遇到那么幾次就不錯了；中小企業(yè)貸款吧，各個企業(yè)的情況不同、項目不同，做起來很復(fù)雜。而且要求企業(yè)有足額抵押。放給高科技項目吧，風(fēng)險非常大，這樣的貸款放下去自己都害怕……還是房地產(chǎn)行業(yè)收益高?！苯衲暌詠砩虾６嗉毅y行的首套房購買利率開始悄然松動。如果符合銀行規(guī)定“資質(zhì)優(yōu)秀客戶”的衡量標(biāo)準(zhǔn)，部分銀行可給予在基準(zhǔn)利率上打9.5折的“優(yōu)惠”舉措，甚至有個別銀行還可以擴大至9折優(yōu)惠。與去年銀根緊縮的情況不同，隨著銀行信貸額度的增加，銀行房貸政策亦在發(fā)生變化。
（三）加強全員資金管理意識，強化內(nèi)部資金管理
首先，房地產(chǎn)企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)必須切實認識到資金管理對企業(yè)生存發(fā)展的重要性，將資金管理提升到企業(yè)戰(zhàn)略的重要位置上。要從支出上加強控制。其次，要強化全員參與的成本管理意識、全員全方位的成本控制，合理規(guī)避資金使用的財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)應(yīng)利用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)平臺，實施資金在線監(jiān)控。通過在線監(jiān)控各項目的資金流動情況，企業(yè)可以及時發(fā)現(xiàn)資金使用中存在的問題并加以解決，減少或避免項目在資金使用上的風(fēng)險，使各項目在資金的投向和使用上更加趨近于企業(yè)的整體利益。加強企業(yè)內(nèi)部流動資金管理，減少資金閑置，在充分估計風(fēng)險的前提下，將資金投資于高收益項目。針對企業(yè)應(yīng)收賬款管理，應(yīng)設(shè)立房款臺賬，記錄每個客戶的信息，同時財務(wù)部門要定期與銷售部門核對客戶情況，積極催款以保證資金回收。應(yīng)貫徹并執(zhí)行分期滾動開發(fā)的理念，減少在建工程成本的占有量。同時，強化利息觀念，并在企業(yè)制定和實施生產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)中運用。企業(yè)內(nèi)部對資金占用應(yīng)建立完善的結(jié)算機構(gòu)與制度，準(zhǔn)確核算占用量及占用期，努力降低企業(yè)資金的占用成本。
（四）加強監(jiān)督，完善項目資金監(jiān)控
企業(yè)應(yīng)定期、不定期地對資金使用情況進行檢查，既通過日常的報表了解全面情況，通過專項檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次問題，特別是應(yīng)收款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款等往來賬目應(yīng)逐筆實行跟蹤管理，將項目負責(zé)人及業(yè)務(wù)人員的績效同應(yīng)收款項的回籠速度和回籠金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎罰辦法，把壞賬損失降到最低程度。企業(yè)還可以積極開展內(nèi)部審計，對財務(wù)會計信息和經(jīng)營業(yè)績真實性與合法性進行審計與監(jiān)督，前移監(jiān)督關(guān)口，強化事前預(yù)防和事中控制，確保資金的安全和完整。完善房地產(chǎn)企業(yè)項目的資金監(jiān)控，包括期前預(yù)控和期間監(jiān)控。期前預(yù)控的目的是為了事先對資金流向和流量進行較為準(zhǔn)確的預(yù)測，以“防患于未然”。企業(yè)根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的需要，編制年度、季度和月度的資金收支計劃，對企業(yè)每一個具體開發(fā)項目的資金收入和資金投入情況，按時間、數(shù)量分別排列組合，找出資金收入和支出的波谷期及其節(jié)點，分析造成缺口的原因，擬訂彌補缺口的措施。期間控制貫穿于企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營的資金管理全過程，包括對商品房預(yù)銷售收入和項目開發(fā)資金支出的監(jiān)控、資金收支大類的監(jiān)控和統(tǒng)籌資金收支等方面。通過項目的期前預(yù)控和期間監(jiān)控，最終實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)項目資金的良好管理。
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[6]白冬梅.房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的協(xié)同發(fā)展研究[J].東南大學(xué)學(xué)報，2008.增刊
[7]楊東.房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制.建筑經(jīng)濟，2006，8.
第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè)項目 融資資金 管控存在 問題解決措施
資金對房地產(chǎn)企業(yè)來說，是其生存、發(fā)展的重要資源，對資金進行管控，是確保房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展和經(jīng)營管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，非常有必要對其資金進行高效管控。房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)、投資都需要很大的規(guī)模，資金的周轉(zhuǎn)時間也會比較長，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)企業(yè)就很容易破產(chǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)相較于企業(yè)而言，其資金的管控是非常重要的。房地產(chǎn)企業(yè)加強項目融資和資金管控，能夠提高企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)速度，降低企業(yè)的成本，提升企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。因此，解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在項目融資和資金管控方面存在的問題是有著其重要性和必要性的。
一、房地產(chǎn)企業(yè)項目融資與資金管控存在的問題
（一）融資決策不當(dāng)
房地產(chǎn)企業(yè)項目融資與資金管控存在的問題之一是融資決策不當(dāng)。房地產(chǎn)企業(yè)在對地產(chǎn)項目投資之前，都會先進行融資決策分析，然后進一步確定房地產(chǎn)企業(yè)對該地產(chǎn)項目融資的渠道以及風(fēng)險，最后再確定是否對其進行投資。就目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)仍然缺乏科學(xué)的決策分析流程，對項目融資決策進行綜合分析不夠到位，對于項目融資的評價不夠完善和合理。融資決策的不當(dāng)，使得房地產(chǎn)在項目融資經(jīng)濟方面和安全方面不到位，使得企業(yè)產(chǎn)生巨大的融資成本和承擔(dān)高財務(wù)風(fēng)險。此外，由于審批流程、審批制度的不完善，也會在一定程度對房地產(chǎn)企業(yè)融資決策造成影響。
（二）融資市場體系不健全，融資效率低下
房地產(chǎn)企業(yè)項目融資與資金管控存在的問題之二是融資市場體系不健全，融資效率低下。通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)項目融資的主渠道就是向銀行進行貸款，單一的融資模式就會讓房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的融資風(fēng)險更大，且融資效率低下。我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資市場體系不健全，使得房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中過度依賴銀行貨款，但是銀行貨款又受到國家政策和市場因素的影響，因而在很大程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
（三）企業(yè)內(nèi)部管控水平較低
房地產(chǎn)企業(yè)項目融資與資金管控存在的問題之三是企業(yè)內(nèi)部管控水平較低。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)的高層管理人員都缺乏合理科學(xué)的管理意識，造成房地產(chǎn)企業(yè)在項目融資、資金管控等方面都存在較多問題，造成企業(yè)巨大的損失和帶來極大的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管控水平較低主要體現(xiàn)在：沒有建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系。同時，財務(wù)會計管理的風(fēng)險、融資風(fēng)險的識別和應(yīng)對機制不完善；對項目融資風(fēng)險、資金管控風(fēng)險冷靜的和科學(xué)的認識與分析不到位，造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險隱患嚴重；缺乏健全的內(nèi)部控制機構(gòu)，有效的監(jiān)督管理職能部門對于企業(yè)的項目融資和資金管控較為缺乏。
（四）企業(yè)資金管控不嚴，資金調(diào)控不合理
房地產(chǎn)企業(yè)項目融資與資金管控存在的問題之四是企業(yè)資金管控不嚴，資金調(diào)控不合理。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資和進行開發(fā)的過程中存在資金管控不嚴和資金調(diào)控不合理等問題，使得房地產(chǎn)企業(yè)的項目資金管理效率較為低下，經(jīng)常出現(xiàn)資金挪用、抽逃和侵占等問題，使得房地產(chǎn)企業(yè)陷入嚴重的財務(wù)困境。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金在使用的過程中缺乏監(jiān)督和控制，也會影響資金的正常運轉(zhuǎn)。
二、解決房地產(chǎn)企業(yè)項目融資和資金管控存在問題的措施
（一）加強融資決策分析
加強對融資決策的分析，提高融資決策的科學(xué)性和民主性，對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資水平，降低企業(yè)的項目融資成本和風(fēng)險是有著非常重大的意義的。房地產(chǎn)企業(yè)在對項目的進行投資之前和之后，都應(yīng)對該融資決策進行科學(xué)的分析和探討，對融資方式、成本、途徑以及風(fēng)險等進行科學(xué)全面的分析研究。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對項目資金的各種籌集方式和各種籌集途徑進行分析比較，對企業(yè)的債務(wù)責(zé)任、融資規(guī)模以及期限等進行分析比較，進而確定對于企業(yè)來說能夠獲取最大經(jīng)濟利益的融資目標(biāo)和融資方案，降低房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目融資過程中的融資成本和風(fēng)險。
（二）拓寬融資渠道，實現(xiàn)多元化融資
目前，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中最主要的融資方式還仍然是銀行貸款，但是僅僅這一融資渠道過于單一，企業(yè)應(yīng)拓寬融資渠道，實現(xiàn)多元化的融資，如可以通過股權(quán)融資和債券融資等方式進行融資。股權(quán)融資，即房地產(chǎn)企業(yè)通過上市的方法發(fā)行股票來獲取發(fā)展資金，這是有效利用日益發(fā)展的資本市場，并實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展和股民實現(xiàn)收益雙贏局面的措施。債券融資，即房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券來獲取企業(yè)的發(fā)展建設(shè)資金，滿足企業(yè)的長期資金需求，改變企業(yè)以往對于信貸過于依賴的情形，改善企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)融資的多元化。房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道，實現(xiàn)多元化融資，能夠有效降低企業(yè)的融資風(fēng)險和融資成本，提高企業(yè)的融資效率，促進房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展。
（三）監(jiān)督資金使用過程，提高資金使用效率
房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督資金的使用過程，提高資金的使用效率主要從以下三個方面著手：要嚴格監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)資金使用過程。對于這個環(huán)節(jié)而言，可以有效的對房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率予以提升，降低房地產(chǎn)企業(yè)在使用過程中的資金風(fēng)險。同時，還要監(jiān)督好房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中、施工建設(shè)中以及材料采購中的資金使用情況，擬定出相應(yīng)的計劃，保證資金使用的合理性，有效的避免資金的浪費和流失；要提高房地產(chǎn)企業(yè)項目資金建設(shè)的管理。通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)資金主要用在二個環(huán)節(jié)，分別是工程建設(shè)階段和工程采購階段。所以一定要對這二個階段的資金使用進行監(jiān)督，嚴格進行審批，把控好資金的使用、支持，以此來保障資金的安全。同時，財務(wù)部門還要制定出房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算計劃，對預(yù)算資金予以重視，進而確保后續(xù)資金流動過程的安全高效；提高房地產(chǎn)項目資金收入以及資金支出的管理控制。一定要嚴格的對房地產(chǎn)運作項目中的關(guān)鍵資金流動環(huán)節(jié)進行重點管控，不僅要對房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)部控制制度予以健全，還要對資金使用的審批制度予以完善，這樣才能對資金的使用風(fēng)險進行有效防范和規(guī)避。
（四）建立健全資金管理制度，保障資金安全
在進行項目開發(fā)的時候，房地產(chǎn)企業(yè)因為投資資金大，投資周期也較漫長，就造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控存在一定的難度和復(fù)雜性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一定要建立健全資金管理制度，保障資金的安全。此外，還需要對房地產(chǎn)企業(yè)項目的資金存取、費用收付制度予以完善，規(guī)范企業(yè)資金流動的審批和操作過程，從而有效的對資金進行管理控制。同時，在對項目進行開發(fā)初期，就要對項目資金使用計劃進行編制，從而根據(jù)實際的工期、進度來對項目資金進行合理的安排，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目資金的有效管控。
三、結(jié)束語
現(xiàn)今我國房地產(chǎn)業(yè)雖然蓬勃發(fā)展中，但是實際上其在項目融資和資金管控等方面仍然存在許多問題，需要解決這些存在的問題，才能夠使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加健康和長久。要解決房地產(chǎn)企業(yè)在項目融資和資金管控方面存在的問題，需要加強融資決策分析，需要拓寬融資渠道、實現(xiàn)多元化融資，需要監(jiān)督資金的使用過程、提高資金的使用效率，還需要建立健全資金管理制度、保障資金安全。只有解決了房地產(chǎn)企業(yè)項目融資和資金管控方面的問題，房地產(chǎn)企業(yè)才能實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展，進而發(fā)揮其對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展。
參考文獻：
[1]田原.房地產(chǎn)企業(yè)項目融資與資金管控[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2014，29：246-247
[2]劉慶.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理應(yīng)用研究[D].蘭州交通大學(xué)，2012
[3]肖倫亞.多項目開發(fā)模式下的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理研究[D].武漢科技大學(xué)，2012
第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù)管理 資金 融資 稅收籌劃
一、引言
房地產(chǎn)開發(fā)從立項、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風(fēng)險性高等特點。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴格調(diào)控，為了確保項目開發(fā)建設(shè)的順利進行和按期完成，只有加強財務(wù)管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
二、國有房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的主要問題
第一，財務(wù)管理制度流于形式。一是財務(wù)收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒有按照財務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。
第二，有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計劃，卻沒有把計劃目標(biāo)進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些子公司資金閑置，而另一些子公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下。
第三，融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。
第四，房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負高于其他行業(yè)，然而很多房地產(chǎn)企業(yè)由于對稅法和會計政策的理解不夠深入，不能合理合法地運用稅收籌劃的手段來推遲稅款繳納的時間，達到稅收負擔(dān)最小化，無形中增加了企業(yè)的財務(wù)負擔(dān)。
第五，審計監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。
三、國有房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)管理的措施
第一，健全財務(wù)管理制度。一是強化財務(wù)部門的職責(zé)，加強會計監(jiān)督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預(yù)決算、經(jīng)濟合同的會審，監(jiān)督經(jīng)濟合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)的財務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費用開支標(biāo)準(zhǔn)，以控制項目投資和費用支出。此外，根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。
第二，完善資金管理體制。一是編制包括經(jīng)營、建設(shè)、投資、籌資等在內(nèi)的全面資金預(yù)算。在此基礎(chǔ)上，每月末還要根據(jù)項目建設(shè)進度以及完成的工程量編制次月的項目建設(shè)資金使用計劃表。計劃表應(yīng)優(yōu)先安排關(guān)鍵節(jié)點、重要項目、重要設(shè)備的資金支付，確保重要項目的按時完成和重要設(shè)備的安裝到位。二是根據(jù)“有計劃不超支，無計劃不開支”的原則，按計劃用款，并嚴格按照規(guī)定的用途使用資金。嚴格限制超計劃的資金支出，對超計劃的資金支出要有特別的授權(quán)與審批程序。三是財務(wù)部門專門設(shè)置臺賬，定期對項目資金、專項資金的使用情況進行跟蹤管理，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象及時向項目部和有關(guān)業(yè)務(wù)部門反饋，待違規(guī)情況整改完畢后再繼續(xù)支付下一筆資金。
第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；資金；融資；稅收籌劃
一、引言
房地產(chǎn)開發(fā)從立項、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風(fēng)險性高等特點。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴格調(diào)控，為了確保項目開發(fā)建設(shè)的順利進行和按期完成，只有加強財務(wù)管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
二、國有房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的主要問題
第一，財務(wù)管理制度流于形式。一是財務(wù)收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒有按照財務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。
第二，有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計劃，卻沒有把計劃目標(biāo)進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些子公司資金閑置，而另一些子公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下。
第三，融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。
第四，房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負高于其他行業(yè)，然而很多房地產(chǎn)企業(yè)由于對稅法和會計政策的理解不夠深入，不能合理合法地運用稅收籌劃的手段來推遲稅款繳納的時間，達到稅收負擔(dān)最小化，無形中增加了企業(yè)的財務(wù)負擔(dān)。
第五，審計監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。
三、國有房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)管理的措施
第一，健全財務(wù)管理制度。一是強化財務(wù)部門的職責(zé)，加強會計監(jiān)督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預(yù)決算、經(jīng)濟合同的會審，監(jiān)督經(jīng)濟合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)的財務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費用開支標(biāo)準(zhǔn)，以控制項目投資和費用支出。此外，根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。
第二，完善資金管理體制。一是編制包括經(jīng)營、建設(shè)、投資、籌資等在內(nèi)的全面資金預(yù)算。在此基礎(chǔ)上，每月末還要根據(jù)項目建設(shè)進度以及完成的工程量編制次月的項目建設(shè)資金使用計劃表。計劃表應(yīng)優(yōu)先安排關(guān)鍵節(jié)點、重要項目、重要設(shè)備的資金支付，確保重要項目的按時完成和重要設(shè)備的安裝到位。二是根據(jù)“有計劃不超支，無計劃不開支”的原則，按計劃用款，并嚴格按照規(guī)定的用途使用資金。嚴格限制超計劃的資金支出，對超計劃的資金支出要有特別的授權(quán)與審批程序。三是財務(wù)部門專門設(shè)置臺賬，定期對項目資金、專項資金的使用情況進行跟蹤管理，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象及時向項目部和有關(guān)業(yè)務(wù)部門反饋，待違規(guī)情況整改完畢后再繼續(xù)支付下一筆資金。
第三，優(yōu)化融資方式。一是依托集團的資金管理中心，對資金進行統(tǒng)一集中管理，利用各子公司的閑置資金進行內(nèi)部調(diào)劑使用，不僅可以使房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)于獲得無息貸款，也提高了資金的整體使用效益。二是借助集團綜合優(yōu)勢，銀行給予集團綜合授信額度并提供優(yōu)惠利率，由集團向銀行取得統(tǒng)借統(tǒng)還貸款后再向房地產(chǎn)企業(yè)分撥借款，付息期間按銀行貸款利率向房地產(chǎn)企業(yè)收取借款利息后統(tǒng)一歸還銀行。此外，房地產(chǎn)信托也是國家宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的又一重要融資渠道。
第四，合理運用稅收籌劃手段。一是在土地增值稅核算中房地產(chǎn)開發(fā)費用有兩種扣除辦法，利息支出如果能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定據(jù)實扣除，其他開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本兩項之和的5%以內(nèi)計算扣除；如果不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本兩項之和的10%以內(nèi)計算扣除。因此，比較兩種辦法的扣除金額孰大，選擇對企業(yè)有利的扣除方式。二是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收方法為開發(fā)產(chǎn)品未完工前按預(yù)計計稅毛利率計算預(yù)征企業(yè)所得稅，待完工結(jié)算后按實際毛利率計算企業(yè)所得稅。由于計稅毛利率比實際平均毛利率小的多，因此，應(yīng)根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品完工的確認條件，選擇最佳的完工時間點。同時完工到竣工結(jié)算之間還有一段時間，會計上由于未取得全額發(fā)票，此時發(fā)票不足金額可以預(yù)提（最高不超過合同總金額的10%），據(jù)此計算企業(yè)所得稅。因此合理推遲竣工結(jié)算時間，將延遲繳納的稅款轉(zhuǎn)化為企業(yè)無息貸款，獲取資金使用的時間價值，減輕資金緊張壓力。
第五，加大審計評價力度。一是審計部門除了項目完工后的全面審計外，還要在項目建設(shè)中實施不定期的專項審計，對在審計中發(fā)現(xiàn)的問題督促項目部和相關(guān)業(yè)務(wù)部門及時進行整改，并對整改落實情況進行評價。二是建立完工項目后評價制度，組織各業(yè)務(wù)部門對項目完成后取得的經(jīng)濟效益進行綜合分析與評價，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，為今后新項目開發(fā)的投資決策提供可行性建議。
四、結(jié)束語
綜上所述，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有通過健全財務(wù)管理制度、完善資金管理體制、優(yōu)化融資方式、合理運用稅收籌劃等措施，以加強財務(wù)管理與監(jiān)督，降低成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
參考文獻：
第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度范文
一個企業(yè)的經(jīng)營管理離不開這個企業(yè)的財務(wù)管理，財務(wù)管理可以反映出這個企業(yè)的管理水平高低，還可以反映出這個企業(yè)經(jīng)濟效益如何。然而，資金是生命線，所以說“企業(yè)的管理是以財務(wù)管理作為中心，而財務(wù)管理又是以資金管理作為核心的”就是這個道理。企業(yè)的資金從開始籌集，把籌集到的資金分配好，再有效的使用，然后去監(jiān)督和管理的過程就是資金管理。當(dāng)這個企業(yè)籌集的資金達到一定量的時候，在這個基礎(chǔ)上去合理的使用，做到把銷售收入提高，還有把利潤最大化，然后把這些回收的資金再進行合理的安排，從而保證新的項目順利地開展。資金不僅是一個企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營的核心因素，而且還能實時的反映出一個企業(yè)的財務(wù)狀況，房地產(chǎn)企業(yè)只有把資金管理工作做好，才能掌握住企業(yè)的命脈，因為管理好企業(yè)的資金也就相當(dāng)于管理控制住這個企業(yè)的生存發(fā)展線和生命線。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題
（一）房地產(chǎn)投資資金回籠的安全性難以保證。眾所周知，在一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)所投資項目規(guī)模越大，需要的資金就會越多，投入的資金越多經(jīng)營風(fēng)險就會越高，因為企業(yè)項目規(guī)模和資金投入量成一個正比率關(guān)系，一個規(guī)模大的項目所用的時間也多，資金所需要的時間會順其自然的延伸，這樣也就是說：如果這個項目的工程期延長一天，就會多加一天的經(jīng)營成本，但是項目時間延長并不是經(jīng)營者可以預(yù)料到的，更別說可以去控制。就像是投資這個項目前需要做一些背景調(diào)查，如果在調(diào)查的時候不夠仔細認真，就會把一些不容易發(fā)現(xiàn)的關(guān)于產(chǎn)權(quán)方面的問題給忽視掉，其實這個問題就存在項目中，只是調(diào)查的時候不夠深入而不被發(fā)現(xiàn)。導(dǎo)致項目的投資資金不能按時的安全回籠，這樣還是比較輕的，如果嚴重的話，這將給整個投資項目帶來巨大的損失，對企業(yè)的發(fā)展不利。然而，除了這個以外，尚有很多不確定因素在慢慢地對房地產(chǎn)投資資金的回籠產(chǎn)生影響。
（二）資金預(yù)算管理制度不夠完善。因為各種原因，企業(yè)的全面預(yù)算資金管理還存在一定的缺陷，比如預(yù)算編制、批準(zhǔn)、執(zhí)行、決算編制和審批很難去把握；再一個是監(jiān)督考核工作沒有做好，同時還缺少了激勵制度導(dǎo)致員工的積極性不高。目前，要建立全面的資金預(yù)算管理制度而且還要合適這個企業(yè)的發(fā)展，還沒有幾個房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到，所以企業(yè)的資金預(yù)算管理還是處于松散的狀態(tài)，這樣的話可能會導(dǎo)致實際的資金和預(yù)算的資金出入很大，從而也會影響到企業(yè)資金高效率地使用與平時正常的周轉(zhuǎn)，也會影響到項目工程的進度，工程款也不能很好地去控制。除了這些以外，還會使上級和下級、部門和部門內(nèi)部職員之間的溝通出現(xiàn)障礙，而且不能很好地去交流，更談不上合作了。
（三）融資形式單調(diào)。企業(yè)想要更好地發(fā)展，融資是不可缺少的手段，因為融資可以擴充企業(yè)的資金，解決企業(yè)面臨的資金問題。根據(jù)統(tǒng)計了解到，在我國房地產(chǎn)市場中，負債率可高達70%～80%左右，從而可以想到對大部分房地產(chǎn)興辦企業(yè)來講，這個項目中企業(yè)自己所擁有的資金只占20%～30%左右，房地產(chǎn)企業(yè)所用來周轉(zhuǎn)的資金大多數(shù)都是靠銀行貸款與項目銷售，進一步的說明了我國房地產(chǎn)行業(yè)融資形式單調(diào)，資金的來源少，并且存在的風(fēng)險又很高、企業(yè)償還債務(wù)的壓力也很大。現(xiàn)如今，隨著貸款政策越來越嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)貸款也越來越難，加大了籌集使用資金的難度，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性，再加上單一的融資形式，使得企業(yè)的發(fā)展受到了限制。
三、解決對策
（一）加強對房地產(chǎn)企業(yè)信用管理。一個人如果沒有誠信，就無法立足于這個社會。一個企業(yè)如果沒有誠信，也就無法在這個行業(yè)里生存發(fā)展。所以說，誠信是一個企業(yè)最基本的，也是最重要的。信用就像是一個企業(yè)的生命，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)一直持續(xù)發(fā)展下去。企業(yè)只有守信用，人家才會貸款給你，如果你的信用一直良好，人家會長期貸款給你，而且收的利息也低。貸款可以使資金一直的補充進來，這樣可以緩解資金回收時候的緊張狀態(tài)，如果有新的項目，企業(yè)也可以繼續(xù)開發(fā)，這樣才能賺更多的利潤，更好地發(fā)展下去。
（二）保證資金的流動性。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的時候會受到某些因素的阻礙，這樣的話資金的流動性也會受到約束，就會造成想用錢的時候錢拿不出來。然而，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因主要是該收的錢沒有收回來、有些項目開發(fā)了一半就停止等等，發(fā)生了這些以后，企業(yè)的錢就像扔在了水里一樣收不回了，即使收回也是只收回一點點。所以，企業(yè)要實時叮囑財務(wù)人員把該收的錢收回來，而且對剩余的工程材料要定期檢查，那些開發(fā)了一半就停止的項目要盡快把它處理掉，將投資進去的資金盡快回收，保證資金的流動性。
（三）把企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和全面資金預(yù)算管理相結(jié)合，鼓勵全員積極參與管理。為了使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地發(fā)展，全面資金預(yù)算管理要與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略保持一致，做到發(fā)展戰(zhàn)略帶領(lǐng)著預(yù)算、預(yù)算支撐著發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)應(yīng)該做一個長期的發(fā)展規(guī)劃，去市場上做調(diào)查，然后把資金分配好，做好市場調(diào)查，也是為了編制全面資金預(yù)算做準(zhǔn)備。有的時候企業(yè)也會出現(xiàn)對未來發(fā)展重新規(guī)劃，發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的情況，這時候企業(yè)應(yīng)該及時地調(diào)整好資金預(yù)算，做好相關(guān)的工作。企業(yè)想要更好地發(fā)展，就要把企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和全面資金預(yù)算相結(jié)合起來。而且想要全面的把資金預(yù)算管理起來，需要企業(yè)的全體工作人員積極配合、都參與到管理中，這時候企業(yè)應(yīng)該鼓勵員工積極地參與到管理中，預(yù)算部門起著帶頭的作用，在預(yù)算部門的帶領(lǐng)下，把工作合理的分配好，落實到每個員工，然后共同把預(yù)算的編制工作完成。
第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度范文
房地產(chǎn)企業(yè)在日常運營時，一方面要強化內(nèi)部資金的有效管理，提升資金運用效率，另一方面又要做好資金的使用控制，強化內(nèi)部資金在運用上的有效性，降低企業(yè)的運營風(fēng)險與提高市場競爭力。
二、房地產(chǎn)業(yè)基本特征與資金管理原則
1、基本特征
(1)資金投資大
房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型，項目建設(shè)所需投入成本較高。例如，企業(yè)在獲取土地使用權(quán)的過程中，往往需要準(zhǔn)備大量的土地出讓金，再加上后期的舊房拆遷與項目立項等都需要大量的資金。到了工程施工建設(shè)時，其需要墊付60%以上的總成本。
(2)建設(shè)周期較長
在房地產(chǎn)項目開發(fā)上，一個工程的周期往往較長，一般都需要3-5年左右。因此房地產(chǎn)企業(yè)在資金投資上，回籠的時段較長。對企業(yè)資金管理與周轉(zhuǎn)來說，其面臨的難題與挑戰(zhàn)較大。
(3)項目風(fēng)險較大
房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時，由十商品銷售周期較長，在商品價值體現(xiàn)的過程中存在較大的壓力與風(fēng)險。另外，從最近幾年的發(fā)展來看，房地產(chǎn)企業(yè)由十國家宏觀調(diào)控政策調(diào)整出現(xiàn)問題的案例較多，存在風(fēng)險較大。
2、構(gòu)建資金管理原則
(1)合法性
房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金管理時，由于其屬十一種市場行為，即涉及自身的利益關(guān)系，又關(guān)系到其他經(jīng)濟體與個人的利益，因此一定要遵從國家與地方政府的法律法規(guī)，保證資金管理與使用控制的有效性。
(2)適應(yīng)性
其主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金管理與使用控制時，必須要具備一定的動態(tài)可調(diào)性，既要滿足企業(yè)現(xiàn)今的發(fā)展情況與市場需求，又要符合未來發(fā)展趨勢，總的來說就是具備良好的操作性與靈活性。
(3)整體性
房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金管理與使用控制時，不但要立足現(xiàn)有利益空間，還要符合長期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)需求;不但滿足企業(yè)的資金有效管理，還要符合企業(yè)的全面管理。
三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與使用控制上常見的問題
1、內(nèi)部人員的管理意識較為淡薄
房地產(chǎn)企業(yè)在我國發(fā)展的歷史并不算長久，屬十改革開放的產(chǎn)物，從其發(fā)展歷程來看，還屬十朝陽行業(yè)。但是在近年來，其發(fā)展速度可以說是驚人的，在急劇增長的泡沫下，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理與逐漸暴露出諸多問題，主要包括以下幾個方面。一是在理論研究上還極為薄弱，房地產(chǎn)在發(fā)展的過程中，與其他行業(yè)相比還較為缺乏經(jīng)驗的積累與理論的實踐，大部分企業(yè)無法認識到資金有效管理與使用控制的重要性，再加上領(lǐng)導(dǎo)層在理論與經(jīng)驗積淀上明顯不足，因此容易忽視資金管理與使用控制對企業(yè)重要性。
2、缺乏完善的內(nèi)控管理制度
國家宏觀調(diào)控與經(jīng)濟政策作為房地產(chǎn)行業(yè)較為重要的影響因素，其在出現(xiàn)調(diào)整或者市場出現(xiàn)供求變化時，企業(yè)在資金管理與使用控制上往往需要作出及時的調(diào)整，積極迎合國家政策與市場情況，減少企業(yè)發(fā)展的阻力。但是在實際情況中，我國部分房地產(chǎn)企業(yè)對十資金管理還較為缺乏資金的內(nèi)控制度，部分企業(yè)雖然已經(jīng)有所涉及，但是其執(zhí)行力與可行性上嚴重與實際不相符合，因此需要不斷的完善工作。
3、資金監(jiān)督力度不足
目前，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金監(jiān)督上的力度明顯不足，從實際情況來石，這主要是因為在資金管理上缺乏權(quán)威的內(nèi)部控制體系，因此在資金管理與使用控制時容易出現(xiàn)形式主義，通過合法手段掩蓋非常資金運用的事實;部分房地產(chǎn)企業(yè)即使建立了相應(yīng)的資金內(nèi)控管理體系，但是由十資金屬十敏感事物，往往由高級領(lǐng)導(dǎo)層直接管理，下屬機構(gòu)則缺乏足夠的管理權(quán)限。由此也就容易導(dǎo)致管理層面的不科學(xué)，在監(jiān)督上嚴重的缺失。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)中，難免會存在部分財務(wù)人員職業(yè)素質(zhì)低下的狀況，對企業(yè)資金管理與使用控制流程不夠熟悉，因此在進行監(jiān)督工作時，無法保證各項制度與程序的具體落實，削弱了房地產(chǎn)企業(yè)資金有效管理的標(biāo)準(zhǔn)。
4、融資模式過十單一
對十我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，由十存在項目投資周期長、成本大以及資金回籠時間長等特征，大部分企業(yè)在運營資金的管理上需要外部輸血，這可以說屬十一個行規(guī)與畸形的發(fā)展模式。相對來說，企業(yè)在資產(chǎn)負債過高時，其資金流轉(zhuǎn)壓力將急劇增大，企業(yè)在運營時稍有問題都有可能導(dǎo)致破產(chǎn)。
四、加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與使用控制創(chuàng)新的相關(guān)措施
1、構(gòu)建資金預(yù)算體系
通過構(gòu)建資金預(yù)算管理體系，可以強化房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理與使用控制上的籌集、支出以及回收等工作，屬十房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與使用控制關(guān)鍵手段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以構(gòu)建多級別、多層次的資金預(yù)算管理體系，在各部門與項目單位上設(shè)立主要負責(zé)人。具體工作主要包括以下幾個方面:
(1)構(gòu)建多級資金預(yù)算管理機構(gòu)
在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與使用控制時，為了確保預(yù)算管理體系可以真正體現(xiàn)出實效，可以在遵從企業(yè)內(nèi)部資金管理的基礎(chǔ)上，構(gòu)建多級別與多層次預(yù)算管理機構(gòu)，強化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金管理責(zé)任的層級分明，使每一項資金的運用都簡單、明了。
(2)落實具體責(zé)任與義務(wù)
在房地產(chǎn)預(yù)算管理上，由十所涉及的環(huán)節(jié)與事項較多，因此在實際工作中較為復(fù)雜。在實際工作中，一定要落實相關(guān)責(zé)任與義務(wù)，使每一個人與部門在權(quán)責(zé)層面分明，確保資金預(yù)算管理工作的高效運行。
(3)確保資金預(yù)算制度的有效執(zhí)行
對十房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理與使用控制工作來說，在構(gòu)建預(yù)算管理體系后，一定要強化資金預(yù)算制度的重視力度，根據(jù)不同時期預(yù)算管理的實際內(nèi)容出發(fā)，要求各部門與項目單位嚴格執(zhí)行，保證資金管理與使用控制可以取得較好的效果。
2、完善資金風(fēng)險防范措施
房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金管理與使用控制時，對資金風(fēng)險的管控一定要提高重視力度。對十房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金周轉(zhuǎn)靈活與安全在很大程度上影響到企業(yè)項目開發(fā)效益。
3、提高資金使用的創(chuàng)新渠道
(1)引進銀行信用，提高資金融通
信用證是房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營業(yè)務(wù)活動中經(jīng)常使用的一種融資和規(guī)避風(fēng)險的業(yè)務(wù)，國內(nèi)信用證主要是利用銀行信用作為中間擔(dān)保，以銀行的信用來彌補商業(yè)信用的不足，規(guī)避企業(yè)結(jié)算業(yè)務(wù)中的資金風(fēng)險，提高企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)和融通。房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理與使用中，考慮到企業(yè)自有資金的不足，企業(yè)通常需要通過銀行貸款等方式進行資金融通。
(2)構(gòu)建資金回流機制，強化資源優(yōu)化升級
對十房地產(chǎn)企業(yè)來說，由十其項目資金的投資規(guī)模較大，資金回收速度卻相對較慢，因此確保企業(yè)可以及時完成資金回流，是整個企業(yè)獲取經(jīng)濟效益的核心部分。相對來說，房地產(chǎn)產(chǎn)品在推銷的過程中，較為容易受到市場行情、政策制度以及經(jīng)濟條件等因素的影響，因此需要房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場行情動態(tài)，及時完成價格的調(diào)整與促銷。
4、加強內(nèi)部監(jiān)管力度
房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理與使用控制時，內(nèi)部監(jiān)督屬十一項較為管用的手段。在具體工作上主要可以從以下幾個方面進行。
(1)完善內(nèi)部監(jiān)管體系
房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理與使用控制時，內(nèi)部監(jiān)督體系主要可以重點監(jiān)督企業(yè)資金的具體流向與融資渠道，保證資金在使用的過程中處于合理范圍。另外，資金監(jiān)督與分析報告還可以為房地產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)的決策工作提供一手資料。
(2)完善資金使用制度
房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金監(jiān)督工作時，完善的使用制度在任何時候都是企業(yè)監(jiān)督管理的重要依據(jù)，可以確保企業(yè)資金使用具有嚴格的規(guī)范性。
第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度范文
我國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理
伴隨著改革開放的深入和我國加入世界貿(mào)易組織以來經(jīng)濟發(fā)展的深化，我國的房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速的發(fā)展，已經(jīng)成為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、國家民生工程和人民群眾物質(zhì)需求的提供者、保障者，并發(fā)揮著越來越重要的作用。進入21世紀以來，伴隨著國家對房地產(chǎn)市場的開放，很多民營資本相繼進入地產(chǎn)市場，很大程度上帶動了房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的發(fā)展、投資和建設(shè)熱潮。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年我國房地產(chǎn)業(yè)投資達到6193億元，而當(dāng)年我國社會總投資為32895億元，房地產(chǎn)行業(yè)所占的比重為18.8%。這意味著，房地產(chǎn)市場的活躍和深度發(fā)展已經(jīng)成為推動經(jīng)濟社會發(fā)展的一股重要力量。在房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌的發(fā)展浪潮中，房地產(chǎn)企業(yè)起到了主導(dǎo)性的作用。受益于我國房地產(chǎn)市場的火熱，很多房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)，如著名的萬科集團、恒大集團、碧桂園集團等。這些房地產(chǎn)企業(yè)的崛起和發(fā)展加速了房地產(chǎn)市場的升級和變革，給撲朔迷離的市場形勢帶來了更多的不確定性。
在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，財務(wù)管理問題常常成為企業(yè)格外關(guān)注的話題。這是因為，財務(wù)狀況是房地產(chǎn)企業(yè)安身立命的根本，也是企業(yè)能否立足于激烈市場競爭中的核心要素，歷來受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層、管理者和投資人的重視。從我國房地產(chǎn)市場的情況看，很多企業(yè)的財務(wù)管理仍然存在不少的問題。這其中，既包含制度性的體系、體制和機構(gòu)問題，也有人力資源、財務(wù)涉外的問題，還有財務(wù)理念、內(nèi)部控制的問題……總之，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理問題多多，不一而足。面對新時期房地產(chǎn)市場的急速變化和深刻動蕩，各個企業(yè)都在千方百計地針對市場情況制定戰(zhàn)略決策，以促進企業(yè)核心競爭力的提升。而財務(wù)管理是眾多企業(yè)極為關(guān)心的問題，因此尤為引人注目。能否切實理解房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的問題所在，找出解決問題的辦法和策略，一定程度上關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)今后的生存和發(fā)展，應(yīng)該受到廣大房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。
我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題
在錯綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場形勢下，我國廣大的房地產(chǎn)企業(yè)如何面對挑戰(zhàn)，找出財務(wù)管理的問題所在，強化企業(yè)的財務(wù)管理，是關(guān)系企業(yè)發(fā)展的重要議題。從目前的實際情況分析，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理主要存在如下問題。
·企業(yè)內(nèi)部財務(wù)觀念落后，缺乏科學(xué)管理的理念
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，主要是依賴企業(yè)內(nèi)部財務(wù)部門和財務(wù)人員的工作。因此，財務(wù)人員的觀念、意識和理念，直接影響到日常企業(yè)財務(wù)工作的效率和質(zhì)量。是否具備現(xiàn)代化市場特征的財務(wù)操作、辦理和管理理念，是否具備科學(xué)化的財務(wù)運行和問責(zé)觀念，直接關(guān)系到企業(yè)財務(wù)管理的水平。從目前我國很多地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研情況看，大部分企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)觀念仍然很落后，缺乏科學(xué)管理和流程操作的必要程序，造成了企業(yè)財務(wù)狀況的混亂，影響了企業(yè)內(nèi)部管理的有序、協(xié)調(diào)。比如，很多企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)人員不熟悉財務(wù)辦理的流程，不了解或沒有掌握財務(wù)處理的規(guī)范，造成了財務(wù)程序的混雜，影響了財務(wù)工作的效率，給企業(yè)正常運營帶來了很多不必要的麻煩。
同時，很多財務(wù)機構(gòu)之間的協(xié)調(diào)、交流和彼此扶持不夠，造成了各組織機構(gòu)之間存在不同類型的矛盾，影響了機構(gòu)間的合作和協(xié)助。由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉及的財務(wù)狀況較為繁雜，企業(yè)設(shè)立的財務(wù)管理部門通常情況下分為不同的枝干，也就是不同的小組、組織。這些小組、組織各自承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)不同，一旦出現(xiàn)某一個組織負擔(dān)財務(wù)工作義務(wù)時，就可能出現(xiàn)推諉卸責(zé)、彼此埋怨的情況，給財務(wù)工作的整體進展造成了阻礙。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部，協(xié)調(diào)、處理好各部門、各機構(gòu)組織間的責(zé)任與義務(wù)關(guān)系，加強宣傳、教育和培訓(xùn)，提升員工的財務(wù)責(zé)任意識，規(guī)范財務(wù)管理流程，是企業(yè)財務(wù)管理必然的選擇，也是提升企業(yè)內(nèi)部競爭力的有效路徑。
·房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度不健全，財務(wù)機制不夠完善
企業(yè)的管理和正常運行，必須要依靠一系列科學(xué)、合理、民主化的管理制度作為約束。失去制度保障的企業(yè)，管理水平很難有質(zhì)的提升。沒有制度約束的企業(yè)，也不可能處理好內(nèi)部的事務(wù)，更不可能取得跨越式的發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這些理論同樣適用。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作，必須要依賴強有力的財務(wù)管理制度、體制的保障。所以，分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度的問題，是找出財務(wù)管理難點的一個有效方法?，F(xiàn)在，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都加強了對財務(wù)管理的重視程度，并建立了一些財務(wù)制度和體制。但是從現(xiàn)實的情況看，很多企業(yè)的財務(wù)管理存在著諸如多頭開戶、資金分散、企業(yè)財權(quán)分割、私自設(shè)立小金庫、帳外資金循環(huán)等問題。這些問題的存在，都有著深刻的制度背景，都離不開體制不健全的影響。
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度的不健全，還表現(xiàn)為企業(yè)資金支付、調(diào)動和運行的混亂，導(dǎo)致企業(yè)高層和管理者無法掌握資金流通的真正情況，無法為企業(yè)下一步的整體決策作出參考。同時，財務(wù)監(jiān)督、審核和審批機制的不完善，也存在于眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中。倘若企業(yè)財務(wù)管理的相關(guān)機制不完善，那么財務(wù)管理的科學(xué)性和可靠性就會受到質(zhì)疑，財務(wù)管理的質(zhì)量也會大打折扣。同時，企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的財務(wù)監(jiān)督體制，給財務(wù)管理的透明、民主帶來了嚴重的阻礙，一定程度上影響了員工的工作積極性，也影響了企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的戰(zhàn)略決策科學(xué)化水平。所以，綜合我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的發(fā)展大勢，必須要對財務(wù)管理制度、體制的問題作出深刻的反省和思考，并針對現(xiàn)實存在的問題、困難制定相應(yīng)的解決對策，并堅決的予以貫徹執(zhí)行。只有企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理制度健全了，財務(wù)監(jiān)督、審核機制完善了，企業(yè)的財務(wù)管理才能實現(xiàn)科學(xué)、透明和民主。換言之，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度，運用更為積極、穩(wěn)健的財務(wù)監(jiān)督機制，才能為提升企業(yè)財務(wù)管理水平，保障企業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展提供強有力的后續(xù)力量。
·企業(yè)缺乏有效的財務(wù)激勵與約束機制，獎懲體系不健全
激勵與約束，就是企業(yè)管理中獎懲機制的具象化分解，也反映了現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下企業(yè)管理的整體趨勢。也就是說，企業(yè)的財務(wù)管理，僅僅依靠道德約束、制度保障還是遠遠不夠。在加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制、相關(guān)制度建設(shè)和人才培養(yǎng)的同時，應(yīng)該重視對獎懲體制的設(shè)計和完善。企業(yè)要本著對員工負責(zé)、為企業(yè)謀劃的態(tài)度，堅決執(zhí)行激勵與約束的制度規(guī)范，用“兩手抓，兩手都要硬”的工作理念指導(dǎo)獎懲機制的建設(shè)工作。在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，很多企業(yè)不知獎懲機制為何物，不了解獎懲機制的運行規(guī)律和好處，自然也就忽略了對獎懲體系的建設(shè)和布局。從房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展來看，這些現(xiàn)象都是應(yīng)該徹底杜絕的。要想房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)管理的高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，就必須引入、應(yīng)用獎懲機制，建立健全科學(xué)化的激勵與約束體系。所以，房地產(chǎn)企業(yè)獎懲機制不健全的問題，是應(yīng)該引起足夠警示的。
如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的獎懲機制不夠完善，造成了財務(wù)主管權(quán)力過大的情況，這對于財務(wù)管理科學(xué)化是一個嚴重的挑戰(zhàn)。具體來說，財務(wù)主管的業(yè)務(wù)工作范圍往往不納入到績效考核的范疇，所以給獎懲的考察、運用帶來困難。諸如此類，不少房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，都一定程度上存在著績效考核不科學(xué)、預(yù)算執(zhí)行不嚴謹、激勵約束不明確的問題，這些問題是阻礙財務(wù)管理的“毒瘤”和“定時炸彈”，如果不進行適時的“清除”，后果將很難預(yù)料。另外，有些房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展實際，設(shè)計和建設(shè)了“所謂”的激勵體制、懲罰體制和考核體制，但是由于執(zhí)行不力、處罰不嚴，還是使得這些看似嚴密的制度體系難以真正貫徹和落實。所以，企業(yè)中既存在獎懲體制不健全的問題，也有執(zhí)行落實不徹底的問題。如何深入剖析問題的根源，找到根除問題的思路和對策，恐怕是廣大房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層必須思考的問題。
·企業(yè)投資活動方向盲目，流動資金管理不科學(xué)
縱觀我國的房地產(chǎn)市場，大部分房地產(chǎn)企業(yè)以民營企業(yè)為主，而在房地產(chǎn)主力軍的民營企業(yè)中，管理者和領(lǐng)導(dǎo)層的管理智慧、知識技能水平將直接決定企業(yè)財務(wù)管理的質(zhì)量高低。而現(xiàn)實的狀況則是，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者不具備科學(xué)的管理思路，忽略了市場風(fēng)險的存在，一定程度上給企業(yè)的財務(wù)投資造成了困難。比如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動較為盲目，往往只考慮回報成果，而忽視了其中存在的風(fēng)險和不確定因素。另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)追求多元化經(jīng)營，力圖擴大企業(yè)經(jīng)營的范圍和版圖，提升企業(yè)市場占有率。其出發(fā)點雖然是值得鼓勵的，但是在多元化戰(zhàn)略布局的進程中，不少企業(yè)陷入了資金鏈條斷裂、技術(shù)人才匱乏、資源調(diào)配不合理和市場開拓不力的窘境。這些問題的出現(xiàn)，不得不說是企業(yè)財務(wù)管理出現(xiàn)了嚴重的問題。簡言之，房地產(chǎn)企業(yè)過度追求虛榮性、浮華的多元化經(jīng)營，換來的必然是市場分散風(fēng)險的增大。市場經(jīng)濟的規(guī)律告訴我們，跨區(qū)域、跨行業(yè)的多元化經(jīng)營活動，如果失去了內(nèi)部財務(wù)科學(xué)化管理的支撐，失去了正確戰(zhàn)略決策的保障，其結(jié)果往往殊難預(yù)料。
其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動資金的管理，忽視了“現(xiàn)金流”的重要性，這給企業(yè)的財務(wù)科學(xué)化管理帶來不小的壓力。在現(xiàn)代企業(yè)管理理論中，現(xiàn)金流的重要性是不言而喻的。李嘉誠曾經(jīng)說過，企業(yè)成功的秘訣就是“現(xiàn)金為王”，這也進一步說明了企業(yè)運行中流動資金的重要性。毫不避諱的說，房地產(chǎn)企業(yè)對流動資金的需求是很大的，倘若失去了可供企業(yè)調(diào)配、使用的大量流動資金，那么企業(yè)的運營就會立刻受到影響?，F(xiàn)今，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動資金的管理，缺乏對流動資金長期、中期和短期的規(guī)劃、布局，缺乏現(xiàn)金儲備的意識，企業(yè)的現(xiàn)金波動較大，給企業(yè)的正常運營活動帶來了很多不確定因素。另外，很多的房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴大生產(chǎn)，采取所謂的多元化經(jīng)營，會進一步壓縮現(xiàn)金流空間，使企業(yè)的資金鏈條運行出現(xiàn)困難，帶來難以想象的結(jié)果。同時，一些房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)和對外的資金管理不善，造成了資金的呆滯甚至流失，給企業(yè)財務(wù)管理帶來不小的壓力。如果再出現(xiàn)存貨積壓、不良資產(chǎn)掛賬的情況，那么企業(yè)的正常運營就必然受到嚴重的影響。上述的這些問題都是客觀存在的，都是需要企業(yè)經(jīng)營者和管理者深刻警醒的。如果不解決好企業(yè)的財務(wù)管理問題，那么房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展就必須受到?jīng)_擊，這一點廣大企業(yè)經(jīng)營者必須認識清楚。
總結(jié)和展望
房地產(chǎn)行業(yè)是推動經(jīng)濟發(fā)展、社會民生和基礎(chǔ)建設(shè)的重要力量，其發(fā)展歷來受到社會各界的關(guān)注。尤其是作為處于“風(fēng)口浪尖”的眾多房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何調(diào)整管理思維，實施科學(xué)化管理戰(zhàn)略，不僅是企業(yè)生存發(fā)展的大問題，也是關(guān)系我國經(jīng)濟健康運行的大問題。所以，要重視房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理情況，要對企業(yè)財務(wù)管理中存在的一系列問題進行科學(xué)的分析和解讀，要找到問題存在的根源和本因，為接下來制定科學(xué)、有序的解決對策、措施提供依據(jù)。
第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度范文
摘 要：本文根據(jù)作者多年財務(wù)工作經(jīng)驗就房地產(chǎn)財務(wù)管理中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制進行了簡單的闡述。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 財務(wù)管理 關(guān)鍵環(huán)節(jié) 有效控制
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理概述
（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特殊性
1.開發(fā)項目差異大、周期長、涉及的環(huán)節(jié)多。開發(fā)項目所處的位置、環(huán)境不同，其特點各異；建設(shè)周期長，每個項目少則幾個月，多則幾年；每個項目經(jīng)過選址、可行性論證、立項、規(guī)劃、征地拆遷、勘察設(shè)計、報建招標(biāo)、開工建設(shè)、預(yù)售、竣工驗收、交付客戶入住、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)；期間需同土管、住建、規(guī)劃、施工、供應(yīng)商、購房戶等多方打交道，關(guān)系復(fù)雜。
2.投入大、不確定性高。單個項目少則幾百萬、幾千萬，多則幾個億甚至幾十億的投入；開發(fā)過程不確定因素多：小到城市規(guī)劃、項目設(shè)計變更，大到國家產(chǎn)業(yè)、稅收、貨幣政策的變化，社會因素、政治因素、技術(shù)因素的變化都給房地產(chǎn)業(yè)帶來風(fēng)險。
3.從產(chǎn)品方面看，其開發(fā)產(chǎn)品具有高價值屬性，其價格及銷售受國家政策調(diào)控影響巨大，銷售方式多采用預(yù)售和分期付款銷售。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的上述特點，決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特殊性，影響因素多，管理難度大。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)容具體包括以下方面：營運資金、投資、籌資、利潤分配等方面管理；經(jīng)營中伴隨資金的流動分成以下幾個業(yè)務(wù)循環(huán)：銷售與收款、采購與付款、籌資與投資等，財務(wù)預(yù)算是綜合的財務(wù)計劃，貫徹于整個業(yè)務(wù)循環(huán)。圍繞房地產(chǎn)財務(wù)管理過程的業(yè)務(wù)循環(huán)及全面預(yù)算，控制好財務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，才能真正降低成本、提高經(jīng)濟效益。
基于房地產(chǎn)企業(yè)的運營特征，筆者提取了構(gòu)成企業(yè)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的兩個核心要素，現(xiàn)將其列示如下。
第一，資金管理。從整體來說，房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作流程不外乎三點：融資——投資——效益產(chǎn)出?？梢哉f，是這三個部分構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈的核心，而這三個部分又都涉及了資金管理這項重要內(nèi)容，因此，資金管理可視為是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的構(gòu)成要素之首。這是一項系統(tǒng)工程。在這項工程中，所有環(huán)節(jié)都是重點。只有確保建立有效的融資渠道，保障運營資金能夠有效利用，以及各項投資都科學(xué)合理，才能達成房地產(chǎn)企業(yè)效益最大化這一戰(zhàn)略目標(biāo)，并促進企業(yè)的健康發(fā)展。
第二，稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)擁有一個龐大的稅賦網(wǎng)絡(luò)，其中，企業(yè)所涉及到的稅種主要包括營業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅等等。全力做好稅務(wù)籌劃工作是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門的重要職責(zé)，這項工作直接關(guān)系著企業(yè)的最終效益，以及企業(yè)資金能否有效利用，能否避免稅務(wù)風(fēng)險，保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。將稅務(wù)籌劃作為一個單獨項目從財務(wù)管理中提取出來，其也構(gòu)成了一個價值鏈條，而這一鏈條的主體僅有兩個部分，一是稅務(wù)遵從，二是稅務(wù)籌劃。在工作實踐中，前者是后者的基礎(chǔ)，只有做到稅務(wù)遵從，才能順利開展稅務(wù)籌劃工作。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制
1.強化資金管理力度。資金管理的主體由兩個部分構(gòu)成，一是融資管理，二是投資管理。首先，我們先來探討如何構(gòu)建有效的融資管理體系。在中國，對于企業(yè)而言融資是一項極為艱難的工作。從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀來看，融資渠道狹隘更是其所面臨著的一個重點問題。因此，要強化資金管理，構(gòu)建有效的融資管理體系，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門就必須要全力拓寬融資渠道。例如，企業(yè)可采用股權(quán)融資的方式吸引資金，這一融資方式的優(yōu)點在于降低了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，彌補了銀行貸款需到期還本付息的不足，而缺點是易于分散企業(yè)控制權(quán)，且資金成本投入較高。再如，企業(yè)可利用債務(wù)融資的方式吸引資金，這種方式的優(yōu)點在于投資小，風(fēng)險易控制，并能夠優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，全面發(fā)揮債務(wù)資金的財務(wù)杠桿作用；而缺點是存在較大的還本付息壓力，且風(fēng)險往往是潛在的，雖然易于控制，卻不易發(fā)覺，而且一旦造成風(fēng)險，會影響財務(wù)杠桿的平衡，導(dǎo)致企業(yè)運轉(zhuǎn)資金面臨著較大的壓力。
其次我們再來探討如何加強投資管理。首先，企業(yè)應(yīng)制定科學(xué)完善的資金管理制度，結(jié)合我國相關(guān)法律法規(guī)，用制度來保障投資管理的科學(xué)合理性。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)的所有投資項目中，單獨的項目僅是企業(yè)投資的起點，而財務(wù)部門的主要工作是協(xié)同其他部門做好開發(fā)項目的可行性分析，以及結(jié)合戰(zhàn)略規(guī)劃參與投資項目的前期決策。由此可見，影響財務(wù)部門投資管理的因素主要由三點構(gòu)成：一是財務(wù)部門工作人員的專業(yè)素質(zhì)；二是房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目方面賦予財務(wù)部門的參與權(quán)力，即財務(wù)決策在項目整體決策中所占據(jù)的比重；三是財務(wù)部門如何參與財務(wù)決策，如何開展對投資項目的可行性分析。只有確保三個因素的達成，才能有效加強投資管理，提升管理力度和保障資金的合理運用。
2.優(yōu)化稅務(wù)籌劃方案。在房地產(chǎn)企業(yè)的整體項目策劃中，稅務(wù)籌劃是其中的一個重要環(huán)節(jié)，并且，稅務(wù)籌劃應(yīng)在投資項目已勾勒出大體框架時立即介入，全力配合項目策劃做好決策工作，以保障投資項目的脈絡(luò)清晰，目標(biāo)明確。稅務(wù)籌劃共有兩個部分構(gòu)成，一是稅務(wù)遵從，二是稅務(wù)籌劃的主體部分。其中，稅務(wù)遵從是一個原則性問題。無論房地產(chǎn)企業(yè)如何壓縮成本投入和壓縮哪一環(huán)節(jié)的成本投入來保障效益目標(biāo)，都不能摒棄稅務(wù)遵從這一基本原則，即不能壓縮稅賦成本。以此為前提，稅務(wù)籌劃工作應(yīng)從兩個方面來開展。第一，通過多種稅賦方式對比得出最優(yōu)方案。例如，房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)，而在直接購買土地使用權(quán)和購買在建項目或通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的兩者權(quán)衡下，后者顯然會減少企業(yè)的稅賦成本。第二，在我國稅務(wù)總局對房地產(chǎn)行業(yè)全面開展土地增值稅匯算清繳的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可通過細化開發(fā)項目融資利息支出的方式優(yōu)化稅務(wù)籌劃工作。例如，我國土地增值稅暫行條例規(guī)定，裝修費用可計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實際財務(wù)狀況，將毛坯房出售改為精裝出售，將裝修工程委托于與企業(yè)下屬單位，如此，則可以將一部分收入轉(zhuǎn)嫁到裝修單位，從而實現(xiàn)節(jié)稅的目的。
三、結(jié)束語
隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的深入，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營環(huán)境將更加惡化，各房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更大的資金和市場壓力，企業(yè)要生存、發(fā)展、獲利，只有苦練內(nèi)功，在抓好包括以上關(guān)鍵環(huán)節(jié)在內(nèi)的財務(wù)管理的前提下，加強精細化管理，降低開發(fā)成本、費用，提高產(chǎn)品品質(zhì)及功能，滿足不同消費群體的需求，才能在激烈的競爭中處于不敗之地。
參考文獻：
[1] 王濤.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范與控制[J].財經(jīng)界，2013（21）：194.
