房地產(chǎn)新媒體運(yùn)營(yíng)方案精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)新媒體運(yùn)營(yíng)方案范文

引發(fā)互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)激烈碰撞的，自然是萬(wàn)科郁亮帶隊(duì)與雷軍的思想碰撞，“專注、極致、口碑、快”這段被雷軍背誦的滾瓜爛熟的公關(guān)說(shuō)辭，在郁亮見(jiàn)到雷軍之前的2012年4月就已經(jīng)風(fēng)靡互聯(lián)網(wǎng)，變成地產(chǎn)界所關(guān)注的所謂“互聯(lián)網(wǎng)思維”已經(jīng)是兩年之后的事情，兩年對(duì)于漫長(zhǎng)的樓盤開發(fā)周期而言，不算什么，但對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)速度而言，這，就是個(gè)老段子。

郁亮有無(wú)取到真經(jīng)，暫且放到一邊，如果要探究互聯(lián)網(wǎng)思維與房地產(chǎn)的糾葛，要追溯到十六年前，1999年，搜房成立，中國(guó)真正意義上的房產(chǎn)垂直門戶誕生，但由于國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境發(fā)展變化劇烈，在2000年互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)泡沫破滅之前，搜房順利拿到第一筆投資，以先發(fā)優(yōu)勢(shì)活了下來(lái)，但真正的互聯(lián)網(wǎng)與地產(chǎn)的深度應(yīng)用，應(yīng)該在2005年前后，也正是與中國(guó)房地產(chǎn)的快速跨越式發(fā)展的周期一樣。但比較遺憾的是，就房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合而言，截止2014年之前，大部分開發(fā)商對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的應(yīng)用還是體現(xiàn)在簡(jiǎn)單的媒體化傳播、營(yíng)銷、蓄客等方面，尚未形成完整的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用鏈條。

我們將主流的房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合應(yīng)用，從公司控制力角度，可以分為：互聯(lián)網(wǎng)公司平臺(tái)、金融公司平臺(tái)、開發(fā)商互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，涉及的業(yè)務(wù)收入主要有：新房業(yè)務(wù)、二手房業(yè)務(wù)、租賃業(yè)務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)以及興起的社區(qū)O2O業(yè)務(wù)。

從發(fā)展階段來(lái)看，互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的結(jié)合應(yīng)用產(chǎn)生的行業(yè)影響，也正在發(fā)生劇烈變化：

一、從媒體化到電商化到互聯(lián)網(wǎng)金融

2014年，搜房首先提出去媒體化，并且入股世聯(lián)行、合富輝煌等多家知名專業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，網(wǎng)站域名也更換為fang.com。與其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一樣，房產(chǎn)電商的收入占比越來(lái)越重。原有的媒體化策略，由于對(duì)于從業(yè)人員素質(zhì)的極高要求，垂直網(wǎng)站很難培養(yǎng)具有深度和專業(yè)度的房地產(chǎn)媒體化團(tuán)隊(duì)，模式復(fù)制的難度較高。而利用網(wǎng)站流量、大數(shù)據(jù)進(jìn)行團(tuán)購(gòu)化的在線銷售，由原有的售賣優(yōu)惠卡券的方式快速進(jìn)化到與開發(fā)的新房銷售的模式，受到了很多開發(fā)商的認(rèn)可，盡管參差不齊，依舊顛覆了垂直網(wǎng)站原有的經(jīng)營(yíng)模式，增加了較大的收入。

盡管如此，媒體屬性需求較明顯的房地產(chǎn)行業(yè)，依舊對(duì)于媒體傳播有較高的依賴性，在未來(lái)的一段時(shí)間中，媒體屬性依舊會(huì)成為垂直網(wǎng)站的重要收入來(lái)源與電商模式相輔相成。

而互聯(lián)網(wǎng)金融也成為垂直網(wǎng)站未來(lái)轉(zhuǎn)型的重要手段和盈利未來(lái)空間，垂直網(wǎng)站大力引入P2P、眾籌等模式，為新房、二手房、家居三大交易平臺(tái)提供金融支持，全面服務(wù)買房、賣房、裝修、租房等各類交易的金融需求，全面完成用戶的購(gòu)房閉環(huán)需求，而類似平安集團(tuán)推出的平安好房的目標(biāo)，也比較類似。

二、房地產(chǎn)電商的競(jìng)爭(zhēng)加大

2014年，以房多多的截客模式異軍突起，殺入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但由于自身流量缺乏(alexa排名12萬(wàn))，主要靠經(jīng)紀(jì)人帶客、截取案場(chǎng)正常到訪客源的方式，并且存在眾多的灰色手法，例如：近日，南京周女士就投訴購(gòu)買某項(xiàng)目時(shí)，由于直接地產(chǎn)業(yè)內(nèi)關(guān)系介紹，并未享受到房多多任何服務(wù)，就被強(qiáng)制繳納3萬(wàn)元費(fèi)用，并且被威脅。其他諸如與案場(chǎng)的數(shù)據(jù)交易、惡性競(jìng)爭(zhēng)等被眾多同行質(zhì)疑。

由于開發(fā)商返傭數(shù)額較大，雖然明知道業(yè)主無(wú)法獲得真實(shí)的優(yōu)惠，在上海甚至出現(xiàn)了基層中介公司人員，自發(fā)的房產(chǎn)電商模式，自己購(gòu)買網(wǎng)絡(luò)關(guān)鍵詞競(jìng)價(jià)排名，模仿官方網(wǎng)站等做法，吸引意向買房人，獲取傭金收益。

而同類的電商做法，2015年，還會(huì)涌入很多，這類電商平臺(tái)實(shí)際自身的數(shù)據(jù)并不足以支撐正常的營(yíng)銷需求，除了灰色手法外，收取C端即購(gòu)房人的巨額費(fèi)用也與互聯(lián)網(wǎng)提倡的免費(fèi)服務(wù)思想不符。與傳統(tǒng)垂直網(wǎng)站的電商手法對(duì)比，會(huì)發(fā)現(xiàn)在沒(méi)有具體流量之下，能被吹噓到50~70%以上的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化，也能被房地產(chǎn)營(yíng)銷所認(rèn)可，值得我們業(yè)內(nèi)深度反思。

三、移動(dòng)化、精細(xì)化服務(wù)成為趨勢(shì)

以愛(ài)屋吉屋的租賃以及二手房銷售的方式為代表，不需要傳統(tǒng)門店，以數(shù)倍于傳統(tǒng)中介公司的底薪+高提成的方式，正在快速搶占市場(chǎng)占有率，愛(ài)屋吉屋在北京、上海約有1000多經(jīng)紀(jì)人，提出租客傭金全免費(fèi)(上海，北京收取一半)、移動(dòng)端預(yù)約、一對(duì)一服務(wù)等概念，改變了傳統(tǒng)中介的租賃模式、中介虛假房源、對(duì)客戶挑肥揀瘦等弊病，減少了傳統(tǒng)中介公司的層級(jí)管理，引進(jìn)了互聯(lián)網(wǎng)公司的扁平化管理方式，將粗獷的租賃服務(wù)市場(chǎng)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。

對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)帶來(lái)的影響，也是從簡(jiǎn)單的租房淺度信息到信息的人工核實(shí)，線上到線下的O2O服務(wù)概念，成為資本市場(chǎng)新貴，根據(jù)易觀國(guó)際的《中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)房屋租賃中介市場(chǎng)專題研究報(bào)告2014(上海篇)》顯示，愛(ài)屋吉屋以28.95%的占比領(lǐng)先于其他平臺(tái)，充分顯示了精細(xì)化服務(wù)的威力。

四、智能化家居成為互聯(lián)網(wǎng)公司顛覆地產(chǎn)業(yè)手段

以樂(lè)視、小米在互聯(lián)網(wǎng)電視領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象，我們發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)家電企業(yè)已經(jīng)很難企及互聯(lián)網(wǎng)電視這個(gè)市場(chǎng)領(lǐng)域，而互聯(lián)網(wǎng)公司競(jìng)爭(zhēng)的背后，則是互聯(lián)網(wǎng)入口之爭(zhēng)，對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)界認(rèn)為，入口搶占對(duì)于用戶的后市場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值挖掘，是成為BAT的最后機(jī)遇，而智能硬件、智能家居必然成為未來(lái)與家庭結(jié)合的完美組合，也就意味著與開發(fā)商的深度結(jié)合。目前已經(jīng)有多家開發(fā)商提出了與小米合作方方案，雖然有營(yíng)銷炒作之嫌，但也體現(xiàn)了房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)化的迫切需求。

近期，雷軍旗下的順為資本6000萬(wàn)注資愛(ài)空間家裝，推出699元每平米裝修模式，引發(fā)業(yè)內(nèi)猜測(cè)：雷軍將以家裝為契機(jī)，快速試錯(cuò)，完成從家裝到規(guī)?；ぱb的標(biāo)準(zhǔn)化體系，全力將家庭互聯(lián)網(wǎng)入口掌握手中，成為百度、騰訊、阿里之后的新BAT。而精裝房作為房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，這樣的結(jié)合未必不可能。

五、房地產(chǎn)業(yè)的自我轉(zhuǎn)型依舊摸索中

盡管花樣年的彩生活在資本市場(chǎng)的各種概念獲得成功，但近日的各地物業(yè)投訴，讓彩生活引發(fā)了質(zhì)疑，生活服務(wù)以及社區(qū)O2O本身的特點(diǎn)以及與物業(yè)服務(wù)的結(jié)合，自身的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，服務(wù)深度要求高，對(duì)于體系和標(biāo)準(zhǔn)化管理要求較高，雖然每個(gè)小區(qū)環(huán)境相對(duì)密閉，而運(yùn)營(yíng)的難點(diǎn)也恰恰在此。

從互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)角度而言：社區(qū)化不代表社交化，充分理解社區(qū)產(chǎn)品與社交化之間的關(guān)系，社區(qū)O2O強(qiáng)調(diào)的是線下產(chǎn)品和服務(wù)，這也是跟傳統(tǒng)電商的重要區(qū)別之一，傳統(tǒng)電商通過(guò)物流解決了產(chǎn)品的物流，但并不能解決基于社區(qū)的服務(wù)問(wèn)題，根本原因，基于本地化的服務(wù)具有強(qiáng)烈的地域?qū)傩?，通用化產(chǎn)品并不足以完全解決社區(qū)O2O目前運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題，但是我們所看到的包括開發(fā)商開發(fā)的社區(qū)O2O產(chǎn)品，都試圖通過(guò)一個(gè)平臺(tái)，解決所有問(wèn)題，貪大求全的結(jié)果可想而知。

未來(lái)的社區(qū)O2O基于大數(shù)據(jù)的利用，應(yīng)該是基于商業(yè)客戶自身的數(shù)據(jù)庫(kù)+平臺(tái)用戶數(shù)據(jù)庫(kù)打通的CRM管理體系下，完成的O2O大數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化，簡(jiǎn)單的說(shuō)：用戶數(shù)據(jù)打通、產(chǎn)品打通、價(jià)格打通，服務(wù)打通，閉環(huán)更加符合互聯(lián)網(wǎng)思維，用戶獲得更好的體驗(yàn)。所以大數(shù)據(jù)將成為O2O下一步最重點(diǎn)的核心建設(shè)。

互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)思路以及未來(lái)目標(biāo)的設(shè)定認(rèn)知差異，成為開發(fā)商觸網(wǎng)屢戰(zhàn)屢敗的核心，開發(fā)商往往是為了營(yíng)銷考慮，社區(qū)O2O目前的盈利點(diǎn)尚不能吸引開發(fā)企業(yè)，試錯(cuò)的心態(tài)、為營(yíng)銷服務(wù)的心態(tài)不可取。

綜上所述，當(dāng)下，互聯(lián)網(wǎng)正在快速改造相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)在未來(lái)也有可能因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)的介入被創(chuàng)新或者被顛覆，實(shí)際上，我們?cè)趪L試觸網(wǎng)的時(shí)候，也陷入了誤區(qū)?；ヂ?lián)網(wǎng)思維帶給房地產(chǎn)的，不僅僅是某一種模式，或是某一種產(chǎn)品對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

互聯(lián)網(wǎng)思維，我們首先要解決的是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)文化、互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)、媒體化表現(xiàn)的基本認(rèn)識(shí)。作為一個(gè)虛擬世界，我們正在完成從人與網(wǎng)的連接，到人與人的連接，而未來(lái)是萬(wàn)物連接。每個(gè)角色，在互聯(lián)網(wǎng)世界，都扮演一個(gè)獨(dú)特的角色，雖然互聯(lián)網(wǎng)的產(chǎn)品迭代很快，我們依舊會(huì)發(fā)現(xiàn)，基于衣食住行的互聯(lián)網(wǎng)改造，都是沖著提升和改變當(dāng)下的生活方式而去的，類似不斷嘗試的社區(qū)O2O也僅僅是一種表現(xiàn)而已。

第2篇：房地產(chǎn)新媒體運(yùn)營(yíng)方案范文

房地產(chǎn)策劃工作是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起而發(fā)展起來(lái)的新興行業(yè)，從事房地產(chǎn)策劃工作要求具備相當(dāng)廣泛的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)知識(shí)，以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的初步預(yù)判等等。

在房地產(chǎn)策劃工作的領(lǐng)域內(nèi)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前期策劃工作又占據(jù)了相當(dāng)重要的位置，項(xiàng)目開發(fā)的前期策劃的水平高低，直接影響到未來(lái)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的方方面面，甚至可以在很大程度上決定項(xiàng)目開發(fā)的最終成敗與否。

1 關(guān)于前期策劃的含義：

1.1 策劃工作的大致分類：

從房地產(chǎn)策劃工作的大致方向上來(lái)分，可以分為前期策劃、銷售策劃和推廣策劃。

前期策劃：

房地產(chǎn)項(xiàng)目從最初的項(xiàng)目論證開始，就需要開展一系列前期策劃工作。大致包括：可行性分析、整體開發(fā)定位、項(xiàng)目規(guī)劃方向、主要產(chǎn)品選型，以及初步銷售策略、基本形象定位等等工作內(nèi)容。前期策劃工作需要從宏觀領(lǐng)域入手，逐步延伸到項(xiàng)目全方位細(xì)節(jié)的微觀領(lǐng)域，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的各個(gè)方面進(jìn)行全面界定，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)之初，就必須確定這個(gè)項(xiàng)目的整體開發(fā)基調(diào)。然后從這一基調(diào)出發(fā)，指導(dǎo)并且把控后續(xù)所有相關(guān)工作的整體方向。

銷售策劃：

主要指項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)際銷售階段的策劃工作，應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際市場(chǎng)狀況，有針對(duì)性的制定本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略。大致包括競(jìng)品分析、推盤策略、價(jià)格策略、銷控手段、客戶分析等等工作內(nèi)容。銷售階段的策劃工作內(nèi)容，一般都需要與項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)的工作進(jìn)展結(jié)合的非常緊密。銷售策劃人員提交的工作成果，應(yīng)該能夠指導(dǎo)并推動(dòng)項(xiàng)目的實(shí)際銷售進(jìn)程。

推廣策劃：

項(xiàng)目進(jìn)入入市宣傳階段后，在推廣宣傳方面需要開展進(jìn)行專項(xiàng)的系列策劃工作。包括項(xiàng)目形象定位、整體包裝策略、系統(tǒng)的推廣方案、媒體組合與費(fèi)用預(yù)算等等。推廣策劃工作一般與項(xiàng)目協(xié)作的廣告公司的具體工作內(nèi)容結(jié)合的非常緊密，推廣策劃的工作成果，應(yīng)該能夠指導(dǎo)廣告公司有效推動(dòng)該項(xiàng)目的宣傳攻勢(shì)。

1.2 前期策劃工作的重要性：

根據(jù)上述各類各階段策劃工作的內(nèi)容描述，我們可以初步認(rèn)為：一個(gè)項(xiàng)目的前期策劃工作成果，將決定項(xiàng)目的整體品質(zhì)、具體產(chǎn)品、價(jià)格標(biāo)高、形象主題等等重要內(nèi)容，這些內(nèi)容經(jīng)過(guò)進(jìn)一步延伸、衍生和細(xì)化，才能成為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的具體各項(xiàng)工作目標(biāo)，并且繼而為此制定各階段的工作計(jì)劃，推動(dòng)各項(xiàng)工作的實(shí)際完成。

由此看來(lái)，前期策劃工作在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中占據(jù)重要的地位。我們大致可以說(shuō)，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目最終運(yùn)營(yíng)的成功與否，“前期策劃”所起的作用可能要占到50％，后期的“銷售策劃”大致占到了30％，“推廣策劃”占了20％。

2 前期策劃的主要工作內(nèi)容：

2.1 項(xiàng)目前期策劃的主要工作流程：

第一階段：可行性研究

從最初的評(píng)估地塊、決定是否拿地開始，就需要前期策劃工作團(tuán)隊(duì)進(jìn)行相關(guān)地塊的可行性分析，得出研究結(jié)果以指導(dǎo)具體的土地獲取過(guò)程。

第二階段：項(xiàng)目研究

成功獲取開發(fā)地塊之后，前期策劃團(tuán)隊(duì)需要對(duì)地塊的實(shí)際情況進(jìn)行進(jìn)一步研究，深入的了解和分析影響本地塊開發(fā)的各項(xiàng)重要因素，真正做到“讀懂土地”。

進(jìn)而對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)和地塊周邊的相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行深入了解，一定要充分了解市場(chǎng)供應(yīng)情況和客戶需求狀況，有必要組織專項(xiàng)的市場(chǎng)調(diào)查，從而真正做到“讀懂市場(chǎng)”。

第三階段：發(fā)展定位

根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件與當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)狀況，有針對(duì)性的選準(zhǔn)未來(lái)本項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)突破點(diǎn)，找準(zhǔn)該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。整體的項(xiàng)目市場(chǎng)定位還包括客戶群定位、產(chǎn)品定位，以及初步的整體形象定位和價(jià)格水平定位。

第四階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)

按照最終的綜合定位成果，嚴(yán)格指導(dǎo)項(xiàng)目的整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，會(huì)同相關(guān)各方共同完成該項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)方案。

第五階段：銷售準(zhǔn)備

項(xiàng)目整體方案和具體產(chǎn)品完全確定后，將根據(jù)實(shí)際情況安排整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期，并且根據(jù)開發(fā)周期來(lái)安排實(shí)際銷售周期。

在銷售周期正式開始之前，首先要根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況和項(xiàng)目自身素質(zhì)，決定該項(xiàng)目的整體價(jià)格水平，然后可以以此進(jìn)行初步的經(jīng)濟(jì)效益分析。

同時(shí)可以根據(jù)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的接受程度，以及前期的綜合形象定位成果，制定該項(xiàng)目的宣傳推廣主題，編制整體推廣方案。

經(jīng)過(guò)上述的前期策劃工作流程之后，這個(gè)開發(fā)項(xiàng)目就可以適時(shí)準(zhǔn)備，開始正式進(jìn)入到實(shí)質(zhì)性的市場(chǎng)銷售階段了。

前期策劃工作主要流程圖示：

以下將按照工作流程的主要順序，依次討論前期策劃的各個(gè)相關(guān)工作的具體環(huán)節(jié)。

2.2 第一階段：可行性研究

項(xiàng)目可行性研究：

是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過(guò)程。

項(xiàng)目開發(fā)前期所編制的翔實(shí)、縝密、完整的可行性研究報(bào)告，將成為：

項(xiàng)目投資決策的依據(jù)：

根據(jù)可行性研究報(bào)告的最終結(jié)果，來(lái)決定是否對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資。

籌集建設(shè)資金總量的依據(jù)：

根據(jù)可行性研究報(bào)告中的整體開發(fā)資金測(cè)算結(jié)果，來(lái)初步制定資金運(yùn)作計(jì)劃，合理調(diào)動(dòng)資金投入到項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程中。

開發(fā)商與有關(guān)各部門商議土地獲取條件的依據(jù)：

根據(jù)可行性研究中的開發(fā)成本分析結(jié)果，與土地出讓方洽談土地價(jià)款，并商議合適的土地出讓附加條件，達(dá)成一致意見(jiàn)后最終簽訂土地出讓合同。

編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)：

可行性研究報(bào)告中的總體綜合結(jié)論，將成為后續(xù)相關(guān)工作的前提條件和出發(fā)點(diǎn)，后續(xù)工作將在此基礎(chǔ)上不斷延展和繼續(xù)深入，最終得以指導(dǎo)項(xiàng)目的實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。

可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容

工作內(nèi)容 簡(jiǎn)要描述

市場(chǎng)分析 關(guān)注宏觀市場(chǎng)，了解區(qū)域市場(chǎng)

市場(chǎng)預(yù)測(cè) 市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)、價(jià)格變動(dòng)預(yù)測(cè)

收入、成本、費(fèi)用預(yù)測(cè) 包括預(yù)期的銷售收入，以及土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、各項(xiàng)稅費(fèi)等等

財(cái)務(wù)評(píng)估 靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率

動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期

盈虧平衡分析盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)

敏感性分析反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來(lái)研究不同因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷

一份完整的可行性研究報(bào)告，除了綜合得出該項(xiàng)目是否可以上馬、是否具備開發(fā)條件等最終結(jié)論外，最重要的就是在整體財(cái)務(wù)評(píng)估的基礎(chǔ)上，進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等內(nèi)容。這些內(nèi)容將事先分析未來(lái)可能出現(xiàn)的各種影響因素，并且將各種影響因素可能造成的影響程度進(jìn)行充分的評(píng)估。

換個(gè)角度來(lái)說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目的“可行性研究報(bào)告”，首先應(yīng)該是一份“不可行”的研究報(bào)告，只有把所有的、跟項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的、各種不利因素全都考慮進(jìn)去，并且充分評(píng)估其不利影響的嚴(yán)重后果之后，如果最終得到的測(cè)算結(jié)果，表明該項(xiàng)目依然是能夠獲取正常盈利的、具備正常開發(fā)條件的，那么這個(gè)項(xiàng)目才是一個(gè)真正“可行”的項(xiàng)目。那么未來(lái)在該項(xiàng)目開發(fā)的現(xiàn)實(shí)進(jìn)程中，即使遇到了這樣那樣的各種實(shí)際困難，也應(yīng)該是在事先所評(píng)估的各種風(fēng)險(xiǎn)范圍之內(nèi)的，因而項(xiàng)目整體開發(fā)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也將是可控的，經(jīng)營(yíng)者對(duì)于可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)該可以做到心中有數(shù)、事先防范。

2.3 第二階段：項(xiàng)目研究

項(xiàng)目研究主要分為兩個(gè)主要部分，一是要讀懂這塊待開發(fā)的土地，二是研究該項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)環(huán)境。

讀懂土地：

研究待開發(fā)地塊的現(xiàn)狀，預(yù)判未來(lái)可能的發(fā)展方向。主要包括：

地理位置與交通狀況：

詳細(xì)考察待開發(fā)地塊與城市主體之間的的相對(duì)位置關(guān)系，以及各種交通條件的通達(dá)程度。這將在很大程度上決定本地塊未來(lái)的發(fā)展?jié)撃堋?/p>

板塊分析：

該地塊所處的局部板塊（建筑組團(tuán)），與周邊相鄰的幾個(gè)主要板塊之間的相互聯(lián)系，以及各自的功能區(qū)別。

如果可能的話，還應(yīng)盡量判別一下各個(gè)板塊的主要人口構(gòu)成情況。

這些分析結(jié)果，也將在很大程度上決定本地塊未來(lái)的發(fā)展方向。

現(xiàn)有自身?xiàng)l件：

有很多地塊的開發(fā)方向，是要收到多種現(xiàn)實(shí)條件的制約的。我們必須認(rèn)真的分析各種制約條件，比如來(lái)自當(dāng)?shù)卣闹萍s因素、來(lái)自本地市場(chǎng)的制約因素、來(lái)自當(dāng)?shù)厝宋姆矫娴闹萍s因素等等。這些現(xiàn)實(shí)存在的制約條件，極大的限定了待開發(fā)地塊可能的發(fā)展方向。

地塊SWOT分析：

定性分析待開發(fā)地塊的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅等等影響未來(lái)項(xiàng)目運(yùn)作的客觀因素。

研究市場(chǎng)：

宏觀經(jīng)濟(jì)狀況：

包括：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，以及經(jīng)濟(jì)政策走向。

綜合整體運(yùn)行現(xiàn)狀以及預(yù)期的未來(lái)政策走向，盡可能對(duì)未來(lái)2～3年內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)進(jìn)行初步分析，并力求得出一些基本判斷結(jié)論。以便從宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期的角度，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作提出策略性的指導(dǎo)建議。

房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況：

全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況；

本地房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)年的銷售情況；

本地房地產(chǎn)市場(chǎng)近3～5年內(nèi)的運(yùn)行趨勢(shì)，包括主要房產(chǎn)類別各自的銷售總量、銷售價(jià)格的變化趨勢(shì)；

本地針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境如何，等等。

競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)研究：

著重了解相鄰板塊主要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品種類、推售節(jié)奏、價(jià)格水平、以及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在。

為此有必要進(jìn)行一次詳盡的市場(chǎng)調(diào)研，以詳盡調(diào)研表格或數(shù)據(jù)庫(kù)的形式，對(duì)各個(gè)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行普遍的調(diào)查了解。對(duì)于重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目，還應(yīng)開始建立項(xiàng)目跟蹤制度，實(shí)時(shí)了解重點(diǎn)樓盤的重大營(yíng)銷動(dòng)作，掌握他們的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)程。

對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分了解之后，才能夠?qū)ψ陨眄?xiàng)目在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，可能占據(jù)的市場(chǎng)地位有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。

2.4 第三階段：項(xiàng)目發(fā)展方向以及整體定位：

地塊發(fā)展價(jià)值綜合判研：

根據(jù)地塊實(shí)際情況以及當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，綜合分析本地塊發(fā)展的核心價(jià)值所在。

項(xiàng)目發(fā)展方向判定：

根據(jù)地塊價(jià)值判研結(jié)果，初步篩選確定本項(xiàng)目未來(lái)的主要發(fā)展方向，決定將要建設(shè)的物業(yè)類型（商用物業(yè)或住宅物業(yè)等），或者綜合性項(xiàng)目中各類物業(yè)的大致配比，以及大致的物業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品檔次等。

項(xiàng)目發(fā)展方向的判定一般需要考慮兩條原則：

原則一：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益最大化；

原則二：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最小化。

這兩條原則在各種不同的市場(chǎng)條件下均可適用，但一般在市場(chǎng)走勢(shì)良好的時(shí)候更多的考慮原則一，在市場(chǎng)不夠景氣的時(shí)候需要更多的考慮到原則二。當(dāng)市場(chǎng)前景不夠明朗的時(shí)候，就需要綜合考慮收益性與風(fēng)險(xiǎn)性的辨正關(guān)系，做好相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)策略方面的準(zhǔn)備工作，可能需要提前準(zhǔn)備多套經(jīng)營(yíng)方案，以備不時(shí)之需。

確定項(xiàng)目整體定位：

綜合考量各項(xiàng)相關(guān)因素，初步預(yù)判未來(lái)2～3年本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，在此基礎(chǔ)上，整合提出該項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位。

一個(gè)項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位，首先必須具備可實(shí)施性，其次應(yīng)該具備一定的超前性，然后還應(yīng)具備一定的可調(diào)整性，以面對(duì)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目整體定位結(jié)果，是項(xiàng)目運(yùn)作前期前期工作中最為重要的工作成果，它將決定該項(xiàng)目發(fā)展運(yùn)營(yíng)的整體方向，指導(dǎo)后續(xù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作和推廣銷售工作等等。因此可以說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目整體定位的準(zhǔn)確與否，在很大程度上將影響到這個(gè)項(xiàng)目最終的經(jīng)營(yíng)成敗。

項(xiàng)目定位進(jìn)一步細(xì)分：

得出整體項(xiàng)目定位后，還應(yīng)進(jìn)一步詳細(xì)拆分，將總體定位細(xì)化到項(xiàng)目界定的各個(gè)主要因素上，以便具體落實(shí)、指導(dǎo)后續(xù)工作。一般包括：

群定位：

找準(zhǔn)未來(lái)的目標(biāo)客戶群體，鎖定本項(xiàng)目未來(lái)的銷售對(duì)象，此后的所有營(yíng)銷工作都將針對(duì)這些目標(biāo)客戶群體的實(shí)際需求來(lái)開展。

產(chǎn)品定位和項(xiàng)目檔次定位：

對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)置進(jìn)行總體界定，這將決定項(xiàng)目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和整體檔次，開始構(gòu)建該項(xiàng)目的各項(xiàng)物理屬性。

價(jià)格水平定位：

設(shè)定準(zhǔn)確合理的價(jià)格水平，制定精準(zhǔn)全面的價(jià)格策略，將極其有助于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開盤熱銷，以及后續(xù)營(yíng)銷進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)。

推廣形象定位：

根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件、素質(zhì)，參考目標(biāo)客戶群體的接受傾向，整合制定該項(xiàng)目的推廣形象定位，逐步為該項(xiàng)目樹立良好的公眾形象。

形象定位內(nèi)容一般包括項(xiàng)目的整體包裝方向與推廣概念，以及初步的延展方向等。

2.5 第四階段：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)：

進(jìn)入項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，前期策劃工作的主要內(nèi)容，將是會(huì)同有關(guān)的建筑設(shè)計(jì)單位，將已經(jīng)研討制定的項(xiàng)目定位成果，如實(shí)的體現(xiàn)到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案之中去。也就是說(shuō)，由項(xiàng)目定位這一“定性”成果，逐漸深化、界定產(chǎn)品，直至清晰的表現(xiàn)為成熟完整的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案這一“定量”結(jié)果。

通常的工作過(guò)程大致如下：

消費(fèi)者需求調(diào)研：

在進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，有必要先行對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者進(jìn)行一次有針對(duì)性的需求調(diào)研。該調(diào)研一般可采取隨機(jī)問(wèn)卷形式，也可采取深入訪談形式。但調(diào)研樣本應(yīng)該保證一定的總體數(shù)量，而且調(diào)研對(duì)象與目標(biāo)客戶群體不應(yīng)偏離過(guò)大，以免影響最終調(diào)研成果的準(zhǔn)確性。

該調(diào)研將力求了解本地目標(biāo)客戶群體對(duì)某類特定房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的大致看法，了解他們對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)的具體傾向、特殊喜好，對(duì)各類產(chǎn)品的規(guī)格、檔次、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等的期望值，對(duì)新產(chǎn)品、新技術(shù)的接受程度，對(duì)具體地塊的認(rèn)知和接受程度，對(duì)價(jià)格水平的心理預(yù)期，當(dāng)?shù)孛癖娫陧?xiàng)目認(rèn)知途徑方面更偏重于哪類媒體或者渠道，及其它相關(guān)問(wèn)題。如果是異地操作的開發(fā)項(xiàng)目，還應(yīng)注意了解客戶消費(fèi)習(xí)慣的地區(qū)性差異，以避免出現(xiàn)想當(dāng)然的隨意推定，誤導(dǎo)后續(xù)的工作進(jìn)程。

本次客戶調(diào)研的分析成果，將成為后續(xù)各項(xiàng)工作的指導(dǎo)性依據(jù)。

產(chǎn)品界定：

根據(jù)客戶調(diào)研成果，結(jié)合該項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)具體指標(biāo)參數(shù)，前期策劃工作人員應(yīng)該明確提出該項(xiàng)目的產(chǎn)品界定結(jié)果，包括：

產(chǎn)品形式的選擇（樓宇形式）；

各種產(chǎn)品規(guī)格的界定（戶型大小、各自比例）；

產(chǎn)品特點(diǎn)（建筑細(xì)節(jié)的變化亮點(diǎn)、采用新產(chǎn)品新技術(shù)等）；

產(chǎn)品界定的工作成果，將指導(dǎo)后續(xù)的整體規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作。

會(huì)同規(guī)劃設(shè)計(jì)：

由于全國(guó)各個(gè)地區(qū)建筑規(guī)劃管理部門的條文規(guī)定各有不同，不同設(shè)計(jì)師對(duì)產(chǎn)品定位的理解也各不相同，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，就需要前期策劃工作人員共同參與設(shè)計(jì)工作，共同探討、不斷優(yōu)化各個(gè)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)的具體解決方案，以最終得出符合政府規(guī)定、符合市場(chǎng)需求、符合開發(fā)商意愿的、良好的設(shè)計(jì)方案。

在此過(guò)程之中，需要前期策劃的工作人員具備一定的建筑規(guī)劃知識(shí)，了解建筑設(shè)計(jì)的大致工作過(guò)程，同時(shí)放眼于未來(lái)該項(xiàng)目的營(yíng)銷工作進(jìn)程，做到前后統(tǒng)一、上下銜接。

2.6 第五階段：銷售準(zhǔn)備工作：

開發(fā)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案基本確定后，項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程將分為工程建設(shè)與市場(chǎng)營(yíng)銷這兩條線。在項(xiàng)目工程建設(shè)逐步進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段以后，該項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷工作也開始進(jìn)入準(zhǔn)備階段了。

項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備工作大致分為兩塊，即物質(zhì)條件的準(zhǔn)備與營(yíng)銷策略的制定，也可理解為硬件條件與軟件策略這兩部份。

硬件方面準(zhǔn)備工作的大致包括：

售樓處的設(shè)計(jì)、搭建、裝飾布置；

銷售團(tuán)隊(duì)的全面組建、系統(tǒng)培訓(xùn)；

銷售物料的設(shè)計(jì)、制作、布置；

硬件條件的完善一般需要銷售團(tuán)隊(duì)的通力配合，力求盡早在項(xiàng)目案場(chǎng)營(yíng)造出良好的銷售氛圍。

軟件方面的準(zhǔn)備工作大致包括：

項(xiàng)目整體包裝、推廣方案的制定與逐步執(zhí)行（需要會(huì)同協(xié)作的廣告公司）；

項(xiàng)目整體銷售策略的起草、商議以及最終制定；

按照銷售策略框架，將各項(xiàng)銷售準(zhǔn)備工作排定時(shí)間節(jié)點(diǎn)，明確工作要求和相關(guān)責(zé)任人，并參與逐項(xiàng)落實(shí)；

制定項(xiàng)目銷售的整體價(jià)格策略。

3 關(guān)于前期策劃工作：

3.1 前期策劃工作的作用：

前期策劃所要解決的都是項(xiàng)目開發(fā)的重大問(wèn)題，前期工作成果的優(yōu)劣，將直接影響到整體項(xiàng)目開發(fā)的成功與否。

從工作階段的銜接角度來(lái)講，在前期策劃階段中為該項(xiàng)目所賦予的種種產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，在后期的宣傳推廣進(jìn)程中，才可以形成有力的實(shí)際支撐點(diǎn)，可供廣告創(chuàng)意人員進(jìn)行精神提煉、形象包裝，為發(fā)散型的創(chuàng)作思維提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。對(duì)于后期銷售工作而言，前期策劃工作中的各項(xiàng)精準(zhǔn)定位，將使銷售團(tuán)隊(duì)的工作方向更為明確，也更為卓有成效。

前期策劃工作的各項(xiàng)成果，為后續(xù)的項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)程奠定了一個(gè)良好基礎(chǔ)，這個(gè)基礎(chǔ)就像一座舞臺(tái)一樣，前期工作進(jìn)行的越扎實(shí)、越完善，那么這座舞臺(tái)也就越加寬闊、堅(jiān)實(shí)，足夠可供后續(xù)的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)繼續(xù)進(jìn)行深入發(fā)揮，不斷演繹出更新的營(yíng)銷話題、連續(xù)上演賞心悅目的新鮮節(jié)目，才能將項(xiàng)目的營(yíng)銷進(jìn)程做得有聲有色，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的整體成功。

3.2 前期策劃工作需要注意：

前瞻性：

從剛剛獲取土地開始計(jì)算，視項(xiàng)目規(guī)模大小不同，一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作周期短則1～2年，長(zhǎng)則5年以上。因此項(xiàng)目前期策劃的工作人員必須對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)趨勢(shì)作出初步判斷，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的變化情況，必須具有一定的前瞻性。

大局觀：

在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，前期策劃人員經(jīng)常需要在項(xiàng)目的整體定位與設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)之間徘徊、抉擇，一邊與設(shè)計(jì)人員就各個(gè)具體問(wèn)題探討各種可能的解決方案，同時(shí)又必須在多種方案中，盡快的選定一個(gè)最優(yōu)化的解決方法。

通常而言在這種情況下，最優(yōu)方案的選擇標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該首先參照既定的項(xiàng)目整體定位成果，最有利于該成果的實(shí)現(xiàn)的，將成為最優(yōu)解決方案。

綜合協(xié)調(diào)性：

前期策劃工作所涉及的工作內(nèi)容很多，所涵蓋的領(lǐng)域也比較廣泛，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、建筑科技，到宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)研究、策劃定位，再到后期的營(yíng)銷推廣等等，工作量也比較大。因此在項(xiàng)目前期策劃工作過(guò)程中，尤其需要注意相關(guān)各個(gè)環(huán)節(jié)的銜接與協(xié)調(diào)性，工作人員必須站在項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程的角度上，盡量合理安排各種有效資源，避免出現(xiàn)相互沖突的情況，為相關(guān)各項(xiàng)工作提供便利條件。

為后期調(diào)整和發(fā)揮保留充足的余地：

在整體前瞻性的基礎(chǔ)上，前期策劃工作還應(yīng)注意為未來(lái)可能出現(xiàn)的各種變化情況，保留適度的可調(diào)整余地。

3.2.1 應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)變動(dòng)，亦即考慮到市場(chǎng)向好時(shí)如何營(yíng)銷，市場(chǎng)相對(duì)停滯時(shí)又應(yīng)該如何調(diào)整，因此在前期策劃階段，應(yīng)該盡量考慮到如何能為后期可能的策略變動(dòng)提供操作空間。通常而言，在項(xiàng)目前期制定產(chǎn)品策略的時(shí)候，就需要選擇或?yàn)椤耙恢И?dú)秀”、或者“進(jìn)退自如”的發(fā)展方向。在抉擇選定了不同的產(chǎn)品策略方向之后，將對(duì)項(xiàng)目后期的可能采取的銷售策略方向產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

3.2.2 應(yīng)注意盡量能為后期的推廣營(yíng)銷工作，提供更加寬泛的概念延展支撐點(diǎn)，以便在后期營(yíng)銷進(jìn)程中，可以不斷制造出更多的營(yíng)銷話題，來(lái)持續(xù)吸引社會(huì)公眾的強(qiáng)烈關(guān)注，從而實(shí)現(xiàn)全程順利銷售。一般而言，這類概念延展的實(shí)際支撐點(diǎn)，大都體現(xiàn)為產(chǎn)品設(shè)計(jì)中精心規(guī)劃的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)方面，以產(chǎn)品的多處實(shí)際賣點(diǎn)為支撐，便可以連續(xù)不斷的連續(xù)制造營(yíng)銷話題。

前期策劃工作人員應(yīng)該具備的基本工作素養(yǎng)：

首先，能否就各種問(wèn)題迅速作出正確的判斷，將是考驗(yàn)前期策劃人員實(shí)際功力的重要標(biāo)準(zhǔn)。但是這種考量標(biāo)準(zhǔn)在當(dāng)時(shí)的工作階段又很難進(jìn)行量化，到最終顯現(xiàn)結(jié)果的時(shí)候也很是難以量化考核。于是這就需要前期策劃人員能夠具備高度的責(zé)任心，本著為項(xiàng)目開發(fā)負(fù)責(zé)的態(tài)度，認(rèn)真仔細(xì)的商討解決每一個(gè)具體問(wèn)題。

另外，由于前期策劃階段所涉及的環(huán)節(jié)極為繁多，差不多在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所要涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)，在前期策劃階段均有所體現(xiàn)。而前期策劃工作人員由于收到各人的能力、經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)所限，不可能要求每個(gè)人在所有的各個(gè)領(lǐng)域里面均能極為精通，因此，這就需要前期策劃工作人員必須具備很強(qiáng)的溝通能力與組織整合能力，在遇到具體問(wèn)題的時(shí)候，能夠迅速組織相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)人員進(jìn)行深度討論，并且能夠確保在不會(huì)偏離項(xiàng)目開發(fā)的大方向（整體定位）的前提下，迅速得出最為優(yōu)化的解決方案。

小結(jié)

第3篇：房地產(chǎn)新媒體運(yùn)營(yíng)方案范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 區(qū)位選擇 產(chǎn)品定位 市場(chǎng)營(yíng)銷

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2015）09-282-02

這些年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持產(chǎn)業(yè)之一，為促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，促進(jìn)農(nóng)民就業(yè)起了很大的作用，并且?guī)?dòng)了許多其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如何促進(jìn)這個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，避免大起大落。這就需要房地產(chǎn)置業(yè)公司的穩(wěn)步健康運(yùn)營(yíng)，它的運(yùn)營(yíng)離不開諸如項(xiàng)目選地、拆遷征用、市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、資金調(diào)配等問(wèn)題，不同的公司因自身掌控的資源不同在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)會(huì)面臨不同的問(wèn)題，而有幾個(gè)問(wèn)題幾乎是所有公司都會(huì)遇到的，那就是開發(fā)土地的區(qū)位選擇、所開發(fā)房產(chǎn)的產(chǎn)品定位、房產(chǎn)的營(yíng)銷銷售。

每個(gè)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)都要生產(chǎn)他們的產(chǎn)品――房子，房子的建造離不開土地，開發(fā)土地選在何處是決定一個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，是一切后續(xù)工作的基礎(chǔ)，因此可以說(shuō)房產(chǎn)置業(yè)開發(fā)的首要環(huán)節(jié)就是房產(chǎn)地塊區(qū)位的選擇。

一、房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)位選擇

廣義上講，區(qū)位是指一個(gè)實(shí)體事物與其他實(shí)體事物在空間方位和距離大小的關(guān)系。這里，空間方位主要指方向和位置，距離大小主指可度量的空間距離。具體到房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者學(xué)校、醫(yī)院、商圈等與業(yè)主生活關(guān)聯(lián)度較大的事物在空間方位和距離上的關(guān)系。這里特別指出學(xué)校、商圈等事物。因?yàn)檫@是每位業(yè)主（房產(chǎn)所有人）買房都要考慮的問(wèn)題。這些事物和業(yè)主的日常生活高度關(guān)聯(lián)，其他還有交通條件，外部配套設(shè)施，周圍環(huán)境和景觀度。

據(jù)上所述，我們把與房地產(chǎn)地塊關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)、將來(lái)直接影響房產(chǎn)銷售的外部因素稱為非系統(tǒng)影響因素。它的狀況直接與房產(chǎn)銷售的價(jià)格、成交量密切相關(guān)。根據(jù)筆者對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查，各因素根據(jù)重要性一般依次分布如下：

1.教育因素。即附近是否有合適的小學(xué)和中學(xué)。百年大計(jì)，教育為本，這已深入國(guó)人心中，因此眾多的消費(fèi)者為了后代的教育，都把周邊是否有教學(xué)質(zhì)量好的學(xué)校作為買房的首要考慮因素，因孩子年齡問(wèn)題，特別考慮樓盤周邊是否有中小學(xué)校。這就要求地產(chǎn)商在選地時(shí)要盡量靠近學(xué)校或者將學(xué)校作為將來(lái)的配套設(shè)施重點(diǎn)考慮。

2.交通條件。交通條件是指進(jìn)出該房地產(chǎn)的方便程度?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極大地?cái)U(kuò)大了人們的工作半徑，即住所到單位的非直線交通距離，同時(shí)社交的距離也在不斷擴(kuò)大，因此，人們常把房產(chǎn)地塊的進(jìn)出是否方便，停車是否方便作為第二考慮因素，它包括可及性，即從別的地方到（進(jìn)來(lái)）該房地產(chǎn)的交通便利程度;便捷性，表達(dá)從該房地產(chǎn)到（出去）別的地方的交通便利程度。一些樓盤受單行道、交通入口方位等的影響，其可及性和便捷性并不完全相同，因此在評(píng)價(jià)一塊地的交通條件時(shí)往往要分開考慮。

3.其他因素。這里主要指醫(yī)療服務(wù)、購(gòu)物商圈、自然景觀、人文環(huán)境、市政配套等等。這些因素，這也是購(gòu)房者考慮的重要因素，篇幅所限，不在一一贅述。當(dāng)然，以上因素的重要程度是相對(duì)而言的，本文的排序只是一個(gè)大致趨勢(shì)，因購(gòu)房者的年齡或其他原因，不同的人群購(gòu)房時(shí)對(duì)以上因素重要程度的排序也會(huì)略有不同，如老年人考慮就醫(yī)因素多，年輕人考慮教育因素多。

二、產(chǎn)品定位

產(chǎn)品定位就是在既定地塊上決定蓋什么房子的問(wèn)題，產(chǎn)品定位是房產(chǎn)開發(fā)中十分關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，它決定了能否在將來(lái)的銷售中取得好的業(yè)績(jī)。宏觀上要考慮地塊所在區(qū)域的地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)整體供求狀況;微觀上要考慮項(xiàng)目的具置，周邊配套、目標(biāo)客戶等。實(shí)踐證明，不論在幾級(jí)城市開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，要想取得成功，沒(méi)有一個(gè)好的定位是難以實(shí)現(xiàn)的，須從產(chǎn)品定位內(nèi)容、原則、方法策略方面綜合考慮，精準(zhǔn)定位。

1.產(chǎn)品定位的內(nèi)容。內(nèi)容是產(chǎn)品定位的主要部分，實(shí)質(zhì)大于形式，是產(chǎn)品定位的龍頭，包括以下幾個(gè)方面。

產(chǎn)品檔次。產(chǎn)品定位的首要問(wèn)題。要在市場(chǎng)調(diào)研，充分細(xì)分，選擇目標(biāo)客戶群基礎(chǔ)上確定本項(xiàng)目產(chǎn)品檔次，是精品高檔型、基本普通型、經(jīng)濟(jì)適用型抑或是混合型。什么樣的檔次，決定了項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的多寡、容積率的大小、建材的選擇等，以上因素和項(xiàng)目整體造價(jià)密切相關(guān)，進(jìn)而最終決定商品房的銷售價(jià)格。

建筑功能。建筑的基本及衍生使用功能，如居住、飲食、通風(fēng)采光、遮風(fēng)避雨、保溫取暖等對(duì)建筑功能的基本要求;智能通信，社交活動(dòng)等外部衍生功能要求，是決定建筑單元的空間分布和面積大小的基本因素。

總體布局。一是區(qū)域內(nèi)整體規(guī)劃布局包括容積率，建筑高度，房產(chǎn)地塊內(nèi)交通設(shè)計(jì)等;二是建筑風(fēng)格與配套景觀，主要體現(xiàn)在建筑物的平面布局，立體色彩，藝術(shù)處理，景觀配套等方面，是建筑藝術(shù)和審美價(jià)值的直接體現(xiàn)。

2.定位原則。經(jīng)濟(jì)適應(yīng)性原則，也就是待售房產(chǎn)在消費(fèi)者看來(lái)應(yīng)有較高的性價(jià)比，這里強(qiáng)調(diào)是從消費(fèi)者的角度看產(chǎn)品;如從企業(yè)角度出發(fā)，就要在現(xiàn)有可用資源的基礎(chǔ)上，做到收益最大化，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。這就要求產(chǎn)品性價(jià)比與當(dāng)?shù)貐^(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者收入相適應(yīng)，特別是與經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查分析確定的目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)能力相匹配，因此產(chǎn)品定位前要有精確的市場(chǎng)調(diào)研來(lái)保證。

限定性原則。也就是房產(chǎn)項(xiàng)目要在諸如土地容積率、綠化率、限高線等規(guī)劃強(qiáng)制限定條件下尋找最佳產(chǎn)品方案，盡可能多地蓋出房子。

差異化原則?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代的消費(fèi)者在消費(fèi)上更多凸顯個(gè)性化，這就要求開發(fā)商在造房時(shí)要和周邊類似地塊項(xiàng)目縮小同化，突出差異化。這樣顧客在選擇樓盤時(shí)，除了考慮基本的使用性外，也會(huì)評(píng)估不同樓盤所表現(xiàn)出來(lái)的個(gè)性差異，當(dāng)個(gè)性差異與其消費(fèi)偏好相吻合時(shí)，就會(huì)選擇該樓盤。成功的個(gè)性化要符合實(shí)用性、明晰性、效益性等特點(diǎn)。

3.產(chǎn)品定位的方法策略。產(chǎn)品定位中，首先要符合國(guó)家有關(guān)該行業(yè)的政策法規(guī)，其次滿足目標(biāo)客戶群的購(gòu)房需求和消費(fèi)能力，將產(chǎn)品位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金收入，最終實(shí)現(xiàn)自己的利益。具體方法有客戶需求定位、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)定位、復(fù)合定位策略?？蛻粢蠖ㄎ环?。這是以客戶為中心的定位法，也是房地產(chǎn)企業(yè)常用的定位方法，產(chǎn)品定位時(shí)，根據(jù)所選定的目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求，開發(fā)出滿足他們個(gè)性化性價(jià)比的房產(chǎn)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)定位法。這是以供給者為出發(fā)點(diǎn)的定位策略，好的有創(chuàng)新性的供給能創(chuàng)造新的需求，這種現(xiàn)象在今天的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代屢見(jiàn)不鮮。以房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，就是要求準(zhǔn)確找到本項(xiàng)目比周邊同類項(xiàng)目的突出優(yōu)勢(shì)，并在營(yíng)銷中加以放大，形成鮮明的個(gè)性，為目標(biāo)客戶創(chuàng)造出其他項(xiàng)目無(wú)法比擬的環(huán)境硬件方面或服務(wù)軟件方面的超額價(jià)值。復(fù)合定位法。以上兩種策略側(cè)重點(diǎn)不同，實(shí)際運(yùn)用中也無(wú)嚴(yán)格界限，因此更多運(yùn)用的是二者結(jié)合的復(fù)合定位策略。比如房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)客戶基本預(yù)期目標(biāo)的同時(shí)，將項(xiàng)目本身各種優(yōu)勢(shì)因素等相結(jié)合，通過(guò)復(fù)合策略突出整體優(yōu)勢(shì)，來(lái)滿足客戶需求，激發(fā)購(gòu)買欲望。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品運(yùn)用各種市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)手段賣到消費(fèi)者手中的過(guò)程。出發(fā)點(diǎn)是人們對(duì)房地產(chǎn)的需求，它不僅指房產(chǎn)的賣出，也包括相關(guān)服務(wù)的營(yíng)銷，貫穿于從拿地到房產(chǎn)賣出的全過(guò)程，內(nèi)容包括價(jià)格策略、渠道策略和促銷策略。

1.價(jià)格策略。價(jià)格是影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的決定性因素之一，房地產(chǎn)價(jià)格策略的關(guān)鍵房地產(chǎn)定價(jià)的方法，常見(jiàn)的有成本導(dǎo)向法，需求導(dǎo)向法和競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法。成本導(dǎo)向定價(jià)法的立足點(diǎn)是房產(chǎn)供給方自身的狀況，以商品房開發(fā)成本作為定價(jià)基礎(chǔ)，根據(jù)預(yù)期要達(dá)到的利潤(rùn)和產(chǎn)生的稅費(fèi)計(jì)算出商品房單價(jià)。需求導(dǎo)向定價(jià)法，以客戶需求強(qiáng)度及能承受價(jià)格作定價(jià)依據(jù)的一種方法。競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定位法，以市場(chǎng)上同類商品房的價(jià)格作定位依據(jù)，并根據(jù)市場(chǎng)變化狀況和對(duì)手狀況適當(dāng)調(diào)整價(jià)格的一種方法。在實(shí)際運(yùn)用中企業(yè)可根據(jù)自身實(shí)力和商品房與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異狀況采取領(lǐng)先對(duì)手價(jià)格或跟隨對(duì)手價(jià)格的方法。

2.房地產(chǎn)銷售渠道選擇。房地產(chǎn)渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品從銷售者到需求者的流通過(guò)程中所經(jīng)歷的各個(gè)環(huán)節(jié)形成的通道。渠道選擇是市場(chǎng)營(yíng)銷組合決策的關(guān)鍵之一，關(guān)系到開發(fā)企業(yè)能否將產(chǎn)品按預(yù)期目標(biāo)順利銷售到消費(fèi)者手中，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)。根據(jù)企業(yè)和消費(fèi)者之間是否使用中間商，將房地產(chǎn)銷售渠道分為直接渠道和間接渠道。直接渠道是指開發(fā)企業(yè)直接將房產(chǎn)銷售給客戶，無(wú)須經(jīng)過(guò)中間商。它是優(yōu)點(diǎn)是開發(fā)企業(yè)控制了銷售全過(guò)程，避免了中介機(jī)構(gòu)介入可能造成的短期行為;而且可以直接和客戶見(jiàn)面能更好地了解客戶需求，從而迅速地調(diào)整銷售策略。缺點(diǎn)是開發(fā)企業(yè)難以形成銷售專業(yè)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)覆蓋面不夠;直接銷售還會(huì)一定程度上影響企業(yè)的人力物力分配。一般來(lái)說(shuō)，如果開發(fā)企業(yè)自身實(shí)力強(qiáng);商品房?jī)?yōu)勢(shì)明顯，市場(chǎng)銷售良好，供不應(yīng)求等，可采用直接銷售渠道。間接渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品由開發(fā)企業(yè)經(jīng)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)賣至客戶手中。優(yōu)點(diǎn)是利于發(fā)揮中介銷售專業(yè)特長(zhǎng)，更廣泛利用客戶資源，從而使開發(fā)企業(yè)集中精力于房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。缺點(diǎn)是增大了建設(shè)與銷售之間的協(xié)調(diào)工作量，額外支付了銷售傭金，減少了最終利潤(rùn)。如果開發(fā)企業(yè)自身實(shí)力較弱，整體市場(chǎng)低迷，可采用此種渠道。

3.促銷策略。促銷是“促進(jìn)銷售”的簡(jiǎn)稱，房地產(chǎn)促銷是指運(yùn)用各種方式方法，向消費(fèi)者傳遞房產(chǎn)或服務(wù)信息，從而激發(fā)其購(gòu)買欲望，促進(jìn)其購(gòu)買活動(dòng)的過(guò)程。促銷的方式主要有：（1）人員促銷和營(yíng)業(yè)推廣。人員促銷是企業(yè)派出經(jīng)過(guò)正規(guī)培訓(xùn)的推銷人員以面談的方式向潛在客戶推薦產(chǎn)品并說(shuō)服其購(gòu)買的過(guò)程。因其方式具有直接和客戶接觸，能夠建立長(zhǎng)期關(guān)系的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中占有重要地位。做好人員促銷首先要建立好促銷隊(duì)伍，要選拔熱愛(ài)本質(zhì)工作，具有熟練的業(yè)務(wù)知識(shí)，掌握一定推銷技巧的員工組成促銷隊(duì)伍。然后按照尋找目標(biāo)客戶，接近目標(biāo)客戶，介紹及應(yīng)付異議，促成交易的一般程序開展工作。營(yíng)業(yè)推廣指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了迅速刺激需求，擴(kuò)大商品房銷售，在短期內(nèi)采取各種優(yōu)惠措施鼓勵(lì)客戶完成購(gòu)買行為。具體有活動(dòng)推廣、抽獎(jiǎng)促銷、買房贈(zèng)一定時(shí)期物業(yè)費(fèi)等多種形式。因其都需房產(chǎn)企業(yè)人員全程參與，故和人員促銷有一定的共性。（2）房地產(chǎn)廣告。廣告是企業(yè)促銷的重要方式，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展起來(lái)。房地產(chǎn)廣告是開發(fā)企業(yè)通過(guò)一定的媒體就其商品房的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)向潛在客戶宣傳，以促進(jìn)銷售的促銷方式。因房產(chǎn)的不可移動(dòng)性，所以房地產(chǎn)廣告具有地域性強(qiáng)的突出特點(diǎn)。房地產(chǎn)廣告成功的關(guān)鍵在于廣告目標(biāo)內(nèi)容的確定，常規(guī)目標(biāo)有：宣傳整體開發(fā)項(xiàng)目;宣傳開發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、品質(zhì)特點(diǎn)、具體功能;竣工入住消息，引導(dǎo)客戶購(gòu)買。在不同的建設(shè)階段，廣告的目標(biāo)也有所不同。一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)廣告應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)反響情況，突出商品房及整體配套符合客戶需求的鮮明特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，吸引客戶關(guān)注，最終促成銷售。廣告媒體的選擇事關(guān)能否將內(nèi)容有效傳遞到客戶。常見(jiàn)媒體有網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、雜志、電臺(tái)等，傳播方面各有千秋，具體選擇何種媒體，企業(yè)首先應(yīng)從自身資金實(shí)力和項(xiàng)目規(guī)模方面考慮，其次還要考慮目標(biāo)客戶接觸使用媒體的習(xí)慣以及媒體自身的特性及信息的類型。（3）公共關(guān)系推廣。公共關(guān)系，是現(xiàn)代西方國(guó)家發(fā)展起來(lái)的一個(gè)新概念，具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指其與公眾之間的各種聯(lián)系以及塑造自身形象的過(guò)程。正確處理公共關(guān)系對(duì)樹立企業(yè)良好形象，進(jìn)而促進(jìn)銷售有著積極影響。公共關(guān)系推廣常采用以下形式：參加房地產(chǎn)展銷會(huì)，重大活動(dòng)及時(shí)請(qǐng)媒體報(bào)道，舉辦各種公益性社會(huì)活動(dòng)等。進(jìn)行公共關(guān)系推廣時(shí)，要注意以下原則：理解公共關(guān)系工作的滯后性，重視公共對(duì)象的廣泛性，從公眾利益出發(fā)到最終樹立企業(yè)良好形象。

房產(chǎn)置業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)過(guò)程，會(huì)遇到方方面面的問(wèn)題和環(huán)節(jié)，本文結(jié)合筆者的工作經(jīng)驗(yàn)就三個(gè)共性問(wèn)題做了闡述，以期起到拋磚引玉的作用。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 柴強(qiáng).房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù).中國(guó)人事出版社，2014

[3] 胡正明.市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué).山東人民出版社，2006

第4篇：房地產(chǎn)新媒體運(yùn)營(yíng)方案范文

近幾年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中占有重要的比重。隨著房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目也從之前的單一模式向多渠道角度跨越，通過(guò)多項(xiàng)目和多整合的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)公司主要任務(wù)就是執(zhí)行房地產(chǎn)的市場(chǎng)研究、廣告策劃和營(yíng)銷策略等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)以客戶為準(zhǔn)則、銷售定產(chǎn)的服務(wù)理念。但我國(guó)的房地產(chǎn)銷售業(yè)還存在著很多缺陷，如進(jìn)入門檻不高、專業(yè)技術(shù)水平較低、銷售模式單一等，都使這個(gè)行業(yè)無(wú)法快速進(jìn)入發(fā)展階段。同時(shí)，在泡沫經(jīng)濟(jì)之下，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，嚴(yán)重影響了公司的收入和經(jīng)濟(jì)效益，所以本文對(duì)房地產(chǎn)銷售公司的營(yíng)銷現(xiàn)狀和解決方案進(jìn)行研究，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供積極有利的參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；；銷售；意義；現(xiàn)狀；營(yíng)銷管理

1房地產(chǎn)行業(yè)分析

1.1房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)述

從整體來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較慢，因此，房地產(chǎn)銷售行業(yè)更是晚一些。早在20世紀(jì)后期，我國(guó)就實(shí)行了對(duì)房產(chǎn)的銷售管理模式，開發(fā)商可以將其開發(fā)的產(chǎn)品向社會(huì)銷售，也可將其委托給中介進(jìn)行銷售，這才逐漸發(fā)展起了房地產(chǎn)銷售行業(yè)。從21世紀(jì)初期才開始對(duì)房產(chǎn)的銷售業(yè)加以規(guī)定，從此我國(guó)房地產(chǎn)銷售業(yè)也逐漸發(fā)展壯大起來(lái)。從整體來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)銷售的發(fā)展歷程包括3個(gè)階段。第一階段是1993年～1997年，我國(guó)房地產(chǎn)銷售模式采用了美國(guó)著名銷售學(xué)家的4P理論，分別是產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和銷售四大要素。這個(gè)階段我國(guó)營(yíng)銷策略屬于單一階段，大多數(shù)房地產(chǎn)引進(jìn)此策略從而取得了成功，這項(xiàng)策略得到了廣泛的關(guān)注和認(rèn)可，同時(shí)迅速發(fā)展起來(lái)。第二階段是1998年～1999年，我國(guó)房地產(chǎn)銷售行業(yè)迅猛發(fā)展起來(lái)，從之前的單一發(fā)展模式向多項(xiàng)模式發(fā)展，各個(gè)房地產(chǎn)公司都有了很大的進(jìn)步，國(guó)外的銷售品牌也逐漸被引進(jìn)到國(guó)內(nèi)，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)更加專業(yè)化和系統(tǒng)化。第三階段是2000年至今，國(guó)外房地產(chǎn)公司逐漸向中國(guó)靠近，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)更加國(guó)際化，營(yíng)銷模式也逐漸開始使用了現(xiàn)代的4C營(yíng)銷戰(zhàn)略理論。這樣充分保證了消費(fèi)者的需求和權(quán)益，增加了顧客的購(gòu)買力，實(shí)現(xiàn)了銷售的便利性。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸有了新的發(fā)展，由于如今的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平參差不齊，企業(yè)結(jié)構(gòu)和規(guī)范程度不同，使消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的購(gòu)買力也產(chǎn)生了巨大的變化，將來(lái)如果不改革或變動(dòng)思想理念，就會(huì)被房地產(chǎn)市場(chǎng)淘汰。

1.2房地產(chǎn)銷售行業(yè)價(jià)值體現(xiàn)

房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)銷售模式對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的，而房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷策劃更決定著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，更能提高整個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力使其健康發(fā)展。首先，房地產(chǎn)行業(yè)的存在不僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商有很大的積極作用，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)購(gòu)買者也起到了方便的效果。由于之前的幾年中，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了滑坡，有些企業(yè)為了得到經(jīng)濟(jì)效益，急功近利，破壞了原有的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，面臨銷售困難，久而久之造成了房地產(chǎn)企業(yè)被市場(chǎng)淘汰。因此，我們要意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，在市場(chǎng)銷售模式上進(jìn)行研究，尋找到最佳的銷售模式，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)行。其次，房地產(chǎn)銷售模式的存在有利于掌握市場(chǎng)的運(yùn)作和發(fā)展方向。銷售行業(yè)主要就是為了解決房地產(chǎn)銷售的問(wèn)題，一旦房地產(chǎn)行業(yè)受到經(jīng)濟(jì)的影響或者宏觀政策的波動(dòng)，都會(huì)給整體的行業(yè)造成不可逆轉(zhuǎn)的后果。所以，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的存在就是為了解決市場(chǎng)上存在的瓶頸問(wèn)題，它可以調(diào)節(jié)市場(chǎng)的供需關(guān)系，減少房產(chǎn)市場(chǎng)存貨的壓力，有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)的完善和發(fā)展。最后，房地產(chǎn)行業(yè)可以有效地滿足客戶的需要。房地產(chǎn)營(yíng)銷模式本質(zhì)上就是從客戶的需求出發(fā)，通過(guò)對(duì)整體資源的整合和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的智能化滿足客戶購(gòu)房的復(fù)雜性和多變性，從而掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向和發(fā)展。只有合理地運(yùn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷理論，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和深入透徹的分析市場(chǎng)來(lái)預(yù)測(cè)市場(chǎng)，才能順利及時(shí)地解決購(gòu)房者的需求。

2房地產(chǎn)銷售公司營(yíng)銷現(xiàn)狀分析

現(xiàn)如今，我國(guó)大型房地產(chǎn)銷售公司的營(yíng)銷資質(zhì)都是比較全面的，也很專業(yè)，同時(shí)服務(wù)的內(nèi)容和對(duì)象也更加廣泛。同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈，各個(gè)公司企業(yè)都通過(guò)對(duì)市場(chǎng)和客戶的充分研究，來(lái)尋找最適合自己公司的銷售模式，從而找到潛在的客戶群體來(lái)達(dá)到最大的效益保障。但是，事實(shí)總是不同的，針對(duì)客戶進(jìn)行的研究方案往往都不能完全地適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，新型銷售模式的開發(fā)和應(yīng)用使客戶更加注重產(chǎn)品的定位和服務(wù)，所以說(shuō)，銷售和服務(wù)不僅僅單純需要對(duì)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，更需要對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新和利潤(rùn)的開發(fā)。消費(fèi)者是市場(chǎng)營(yíng)銷模式的重點(diǎn)，為了保證經(jīng)濟(jì)效益，以客戶為中心才是銷售的關(guān)鍵性因素。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，銷售公司要根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)特征來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)定位，根據(jù)顧客的購(gòu)買需求有針對(duì)性地進(jìn)行分類銷售。同時(shí)，還要根據(jù)地域的發(fā)展模式進(jìn)行房地產(chǎn)定價(jià)，從而得到最佳的效益成果?？傮w來(lái)說(shuō)，就是根據(jù)消費(fèi)者的需求來(lái)整合房地產(chǎn)市場(chǎng)。企業(yè)通常通過(guò)營(yíng)銷組合的方式來(lái)解決各種問(wèn)題，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷等基礎(chǔ)營(yíng)銷方式來(lái)促進(jìn)銷售。而對(duì)于房地產(chǎn)銷售來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)在于精準(zhǔn)定位客戶，抓住客戶的購(gòu)買心理，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)，充分挖掘客戶對(duì)產(chǎn)品地點(diǎn)、價(jià)格、配套等不同層級(jí)的依賴性進(jìn)行滲透。所以房地產(chǎn)銷售的營(yíng)銷策略不僅可以優(yōu)化房地產(chǎn)銷售產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，更能在科學(xué)合理的策略(即產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及客戶需求)中挖掘到更多的客戶，同時(shí)也方便了銷售人員。房地產(chǎn)銷售公司可以對(duì)不同開發(fā)商的多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)。開發(fā)商的一個(gè)樓盤項(xiàng)目可以找一家公司“獨(dú)家”，也可根據(jù)其樓盤進(jìn)駐多個(gè)銷售公司即“PK案場(chǎng)”?！蔼?dú)家”和“PK案場(chǎng)”各有利弊?！蔼?dú)家”的優(yōu)勢(shì)是案場(chǎng)靈活多變，操作性高，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況實(shí)時(shí)改變銷售策略；劣勢(shì)在于渠道單一，人員主動(dòng)性較差?！癙K案場(chǎng)”的優(yōu)勢(shì)是渠道豐富，人員主動(dòng)性強(qiáng)，提升工作人員主觀能動(dòng)性，增加銷售人員動(dòng)力；劣勢(shì)在于現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)死板，反饋信息較慢，實(shí)時(shí)操作困難。

3房地產(chǎn)公司營(yíng)銷管理

要想使房地產(chǎn)行業(yè)獲得飛速發(fā)展，就要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷策略的發(fā)展做出改變。

3.1品牌營(yíng)銷

相對(duì)于銷售模式及運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)，市場(chǎng)上最注重的是品牌效應(yīng)，品牌在營(yíng)銷管理中占有重要的地位，隨著競(jìng)爭(zhēng)的激烈、市場(chǎng)的飽和，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都通過(guò)建立特色的品牌形象來(lái)提升自己的知名度，來(lái)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)分開來(lái)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量品牌較少，加之地域性的特點(diǎn)，使品牌效應(yīng)的現(xiàn)象越來(lái)越明顯。所以，我們要加大品牌效應(yīng)，使顧客能夠真正意識(shí)到房地產(chǎn)品牌與質(zhì)量的有效連接。品牌營(yíng)銷的重點(diǎn)在于市場(chǎng)占有率。對(duì)于公司的品牌影響力，可以分為以下幾種：(1)年限；(2)規(guī)模；(3)過(guò)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。上述非必須“獨(dú)家”，在品牌效力評(píng)判中“獨(dú)家”更具優(yōu)勢(shì)。因此好的品牌在市場(chǎng)上的項(xiàng)目也必然是優(yōu)質(zhì)的，一個(gè)品牌效力差的公司，經(jīng)歷了幾個(gè)名聲大噪的項(xiàng)目，影響力也會(huì)提升。品牌營(yíng)銷除了通過(guò)接手優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目外，也可以通過(guò)房地產(chǎn)營(yíng)銷的合作渠道進(jìn)行提升。如通過(guò)線上、線下渠道的推廣、樓盤全案策劃支援等方式，提升自身的品牌影響力。

3.2人員培訓(xùn)

近幾年來(lái)，房地產(chǎn)銷售公司層出不窮，大型公司人員流失嚴(yán)重，因此目前也已有大型公司開始對(duì)非重要骨干的人員進(jìn)行全程陪護(hù)培養(yǎng)，即針對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生等剛?cè)胄械娜藛T系統(tǒng)培養(yǎng)，培訓(xùn)時(shí)間從幾個(gè)月發(fā)展到幾年。長(zhǎng)時(shí)間的培訓(xùn)雖然對(duì)公司利益迅速提升影響不大，但從培訓(xùn)中可滲透企業(yè)文化，以及提升各個(gè)部門的工作效率。經(jīng)過(guò)員工培訓(xùn)，有經(jīng)驗(yàn)的骨干培訓(xùn)員對(duì)企業(yè)本身的忠誠(chéng)度也隨之升高。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展來(lái)看，是極其有利的。

3.3團(tuán)隊(duì)建設(shè)

房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)業(yè)務(wù)需要逐漸擴(kuò)大，由于門檻較低，手段和方式也逐漸模式化，使得專業(yè)化的公司已經(jīng)不能滿足客戶的需要。優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)是公司業(yè)務(wù)水平的重要體現(xiàn)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性較大，因此在某一樓盤的團(tuán)隊(duì)中，主要人員是其中層干部即主管級(jí)人員，他們起著銜接公司及基層員工的作用。對(duì)于所在團(tuán)隊(duì)需要提高中層人員的素質(zhì)。再通過(guò)權(quán)力下放，讓中層干部提升基層人員的整體素質(zhì)，從而達(dá)到整個(gè)團(tuán)隊(duì)素質(zhì)的良性提升。

4銷售公司營(yíng)銷模式設(shè)想

針對(duì)于上文對(duì)房地產(chǎn)銷售公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和營(yíng)銷管理模式等的具體分析，我們也對(duì)其未來(lái)的發(fā)展做出了一些可行性的設(shè)想，具體分為兩個(gè)方向。

(1)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方向。隨著電子科技的迅猛發(fā)展和網(wǎng)絡(luò)時(shí)代日新月異的更新，電子信息時(shí)代已經(jīng)走進(jìn)了我們的生活，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。我們可以通過(guò)在網(wǎng)站上建立自己的房產(chǎn)銷售平臺(tái)，在網(wǎng)絡(luò)上對(duì)自己公司的開發(fā)和建立進(jìn)行宣傳。這種方式可以不與媒體進(jìn)行接觸，改變了傳統(tǒng)的內(nèi)容和排版等條件的限制和約束，而且可以隨著時(shí)代的發(fā)展進(jìn)行及時(shí)更新，同時(shí)還可以通過(guò)虛擬的手法來(lái)引起消費(fèi)者的注意，隨時(shí)與客戶進(jìn)行溝通。

(2)體驗(yàn)營(yíng)銷方向。根據(jù)現(xiàn)階段的市場(chǎng)銷售模式來(lái)看，體驗(yàn)是客戶的最佳消費(fèi)方式，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品和商品的體驗(yàn)來(lái)更深刻地了解消費(fèi)。所以說(shuō)，雖然體驗(yàn)是無(wú)形的，但是卻又很大的營(yíng)銷價(jià)值，同時(shí)能夠讓消費(fèi)者對(duì)商品產(chǎn)生情感，印象深刻。體驗(yàn)營(yíng)銷就是從消費(fèi)者的角度出發(fā)，通過(guò)他們對(duì)商品的感官、情感、顧慮和行動(dòng)等方面來(lái)進(jìn)行新的營(yíng)銷方式。它拋棄了傳統(tǒng)的理念，尊重自身的價(jià)值，使客戶能夠真正參與到其中，從而享受到真實(shí)的體驗(yàn)，從而贏得客戶的充分信賴。此外，可以通過(guò)對(duì)客戶進(jìn)行的體驗(yàn)活動(dòng)來(lái)參與互動(dòng)，從而更好地體驗(yàn)產(chǎn)品。同時(shí)，公司要把握住客戶的心理，圍繞體驗(yàn)的主題，通過(guò)對(duì)樓盤銷售的不同階段，組織不同的體驗(yàn)式活動(dòng)，讓客戶參與進(jìn)來(lái)，從而更加深刻的體驗(yàn)消費(fèi)的樂(lè)趣。而且，現(xiàn)在的房地產(chǎn)商都利用這種方式來(lái)吸引客戶，不僅能使客戶心理得到了放松，更達(dá)到了比預(yù)期更好的效果，從而實(shí)現(xiàn)更好的營(yíng)銷管理。

5結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)銷售公司是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的重要一環(huán)，是產(chǎn)品與客戶直接對(duì)應(yīng)的一環(huán)，近幾十年來(lái)可謂是突飛猛進(jìn)的發(fā)展。由于公司是專門為房地產(chǎn)開發(fā)商提供專業(yè)樓盤策劃推廣和銷售的服務(wù)機(jī)構(gòu)，所以也逐漸被社會(huì)所重視，也出現(xiàn)了更多的公司，專業(yè)的品牌公司也受到了廣大房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞與合作。所以，我們要在此基礎(chǔ)上樹立更好的產(chǎn)品和企業(yè)形象，加大對(duì)營(yíng)銷的投資力度，做好高效率的營(yíng)銷管理，使房地產(chǎn)銷售公司成為影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)企業(yè)，給我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)積極的效益。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：房地產(chǎn)新媒體運(yùn)營(yíng)方案范文

中國(guó)政府的行業(yè)政策,沒(méi)有哪個(gè)會(huì)像房地產(chǎn)政策這樣經(jīng)年頻出,一直是社會(huì)各個(gè)層面關(guān)注的對(duì)象,并且始終處在廣泛激烈的爭(zhēng)議之中。

抑揚(yáng)兩難

2009年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給房地產(chǎn)行業(yè)定的調(diào)子是“增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購(gòu)房需求”,這被許多媒體和行業(yè)人士看作是進(jìn)一步鼓勵(lì)行業(yè)發(fā)展的“利好”,似乎打消了之前人們對(duì)于政府一系列刺激房產(chǎn)購(gòu)買政策到期“退出”的顧慮。可之后中國(guó)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議“落實(shí)”中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議精神,制定的具體政策中唯一與房地產(chǎn)相關(guān)的卻是取消了房地產(chǎn)交易的營(yíng)業(yè)稅減免優(yōu)惠政策。又過(guò)了僅僅幾天,新的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就直接地提出“抑制投資投機(jī)性購(gòu)房”,要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行“調(diào)控”的意圖已經(jīng)非常明確。

在一個(gè)時(shí)點(diǎn)上對(duì)一個(gè)行業(yè)的政策同時(shí)釋放出兩個(gè)截然不同的信號(hào),這種讓人有些疑惑的“矛盾性”,實(shí)質(zhì)上反映了現(xiàn)階段中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“抑揚(yáng)兩難”的尷尬處境:一方面經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)還很“脆弱”,明年經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng)的任務(wù)依然艱巨,看來(lái)還得依靠房地產(chǎn)這個(gè)“支柱”角色;另一方面,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格飛漲,資產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)已然凸顯。美國(guó)因房地產(chǎn)泡沫破滅而引發(fā)的全球金融危機(jī)可謂“余音未了”,如何遏制中國(guó)一線城市房地產(chǎn)泡沫的加劇以及向全國(guó)范圍的蔓延,并防范可能得泡沫破滅對(duì)中國(guó)金融以及整體經(jīng)濟(jì)傷害的風(fēng)險(xiǎn),作為亟待解決的課題,也同樣擺在中國(guó)政府的面前。

因此,與繼續(xù)鼓勵(lì)消費(fèi)其它如汽車、家電等行業(yè)產(chǎn)品的政策不同,中央政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策將是有“揚(yáng)”有“抑”的雙重目標(biāo):既希望通過(guò)增加“普通商品房”的供應(yīng)以及鼓勵(lì)“自住和改善型”需求來(lái)促進(jìn)行業(yè)的持續(xù)“景氣”,從而保障巨大的開復(fù)工建設(shè)量,繼續(xù)帶動(dòng)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,為GDP做貢獻(xiàn);同時(shí),政府認(rèn)為必須對(duì)通過(guò)抑制“投機(jī)性”(包括投資)行為來(lái)打壓漲幅過(guò)大、過(guò)快的房?jī)r(jià),因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)不僅會(huì)給銀行房貸帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn),更重要的是會(huì)不斷“擠出”中等以下購(gòu)買力的購(gòu)房人群,對(duì)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)傷害。

這顯然是非常高難度的調(diào)控舉措!動(dòng)機(jī)無(wú)可指摘,但問(wèn)題是我們有切實(shí)可行的配套方案來(lái)確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)嗎?從中國(guó)中央政府目前已公布的內(nèi)容,包括本月14日又一次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議制定的更多針對(duì)房地產(chǎn)的政策措施,還是處在“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”的層次,可以說(shuō)在這一系列決策的背后,長(zhǎng)期以來(lái)一直未能最終成形的國(guó)家房地產(chǎn)整體戰(zhàn)略思路、行業(yè)發(fā)展模式以及從中央到地方政府的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)機(jī)制依然缺失,這讓我們對(duì)于這一輪調(diào)控政策的實(shí)際效果很難有一個(gè)樂(lè)觀的預(yù)期。

作為中國(guó)明確的“支柱產(chǎn)業(yè)”,房地產(chǎn)行業(yè)的完全市場(chǎng)化卻應(yīng)該從2004年“8.31”土地“招、拍、掛制度”的實(shí)行開始算起。而第二年,政府就開始了每年一次、甚至多次的針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控,一直持續(xù)到現(xiàn)在,從未中斷。04到05年間正是上海房?jī)r(jià)經(jīng)歷第一漲的時(shí)期,于是05年中央的“國(guó)八條”以及06年的“國(guó)六條”,調(diào)控的主旋律始終都是平抑房?jī)r(jià)。所以說(shuō),對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的“雙重目標(biāo)”不是今天才提出來(lái)的,這其實(shí)又反映出中央政府當(dāng)時(shí)的另一個(gè)重要意圖――除了借助房地產(chǎn)來(lái)發(fā)展整體經(jīng)濟(jì),同時(shí)能夠通過(guò)市場(chǎng)化的手段來(lái)解決絕大部分城市居民的住房問(wèn)題。

“越調(diào)控房?jī)r(jià)越高”

可是,中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控從一開始就“不成功”。最初兩年的調(diào)控政策的主要手段是“抑制需求”,面對(duì)不斷增長(zhǎng)的需求以及日益強(qiáng)大的購(gòu)買力,只不過(guò)形成了幾個(gè)短期的“觀望”,而每次“觀望”之后都是“開閘泄洪”式的需求釋放。而另一方面,“招、拍、掛制度”客觀上造成了土地供應(yīng)的瓶頸,使得供求關(guān)系的進(jìn)一步緊張。所以,除了上海、杭州少數(shù)投資、特征明顯的城市有短期價(jià)格調(diào)整之外,幾年之內(nèi)全國(guó)范圍體現(xiàn)的卻是“越調(diào)控房?jī)r(jià)越高”的反效果。

經(jīng)歷了初級(jí)階段的“失利”之后,06、07年的房地產(chǎn)政策調(diào)控隨之發(fā)生了很大的變化。除了進(jìn)一步上調(diào)房貸利率、提高首付比例以及通過(guò)增加各種購(gòu)買和交易稅賦來(lái)“抑制需求”外,中央政府同時(shí)開始針對(duì)土地和房產(chǎn)供應(yīng)方面制定政策,其中最重要的、對(duì)行業(yè)影響最大的就是“90/70”政策。針對(duì)當(dāng)時(shí)全國(guó)一線城市“天價(jià)地王”頻出進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)預(yù)期的情況,中央政府開始對(duì)地方政府的“土地財(cái)政”進(jìn)行糾偏,明確指令減少、甚至停止用“拍賣”的方式供應(yīng)土地。在這一行政調(diào)控北京下,北京差不多有幾百萬(wàn)平米的住宅用地改用招標(biāo)的方式“低價(jià)”出讓。

另外,中央政府當(dāng)時(shí)已經(jīng)開始意識(shí)到“雙重目標(biāo)”在一個(gè)完全市場(chǎng)化的模式中是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的,在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中必須引入非市場(chǎng)化以及不完全市場(chǎng)化的補(bǔ)充模式。因此,大力建設(shè)保障性質(zhì)的廉租房和限價(jià)房的政策開始推出并要求地方政府落實(shí)――雖然這個(gè)政策到地方政府執(zhí)行的層面“走樣了”,變成了與商品房地塊的簡(jiǎn)單捆綁。

回顧中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“政策調(diào)控的歷史”,可以看到在2007年底的時(shí)候,我們似乎看到對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)非常接近形成一個(gè)正確的國(guó)家整體發(fā)展戰(zhàn)略思路。在這個(gè)戰(zhàn)略框架指引下,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)調(diào)整為由完全市場(chǎng)化的商品房市場(chǎng)和不完全市場(chǎng)化的(或者是有“條件的”)普通商品房市場(chǎng)以及非市場(chǎng)化的保障性住房建設(shè),區(qū)隔化的共同構(gòu)成。而要確保這個(gè)戰(zhàn)略的有效實(shí)施的機(jī)制,中央政府要責(zé)成地方政府只能在完全市場(chǎng)化的土地供應(yīng)方面進(jìn)行價(jià)值最大化的“土地運(yùn)營(yíng)”,而在普通商品房的土地供應(yīng)方面必須“微利”并保持足夠的比例,同時(shí)嚴(yán)格規(guī)定用土地運(yùn)營(yíng)獲取的“暴利”的一部分去“補(bǔ)貼”保障性住房的建設(shè)。其中非常重要的是,當(dāng)這種區(qū)隔化的產(chǎn)業(yè)模式成型之后,中央政府只要守住房貸的安全“底線”,就無(wú)需對(duì)市場(chǎng)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行反復(fù)地、被廣為詬病而且往往是無(wú)效的所謂“調(diào)控”!

到08年年底,降價(jià)已經(jīng)成為全行業(yè)的行為。深圳的房?jī)r(jià)跌了50%,而北京典型區(qū)域的樓盤價(jià)格也下降了30-40%。在行業(yè)“求救”的呼聲中,從地方政府開始到中央政府全面拯救經(jīng)濟(jì)的考慮,對(duì)房地產(chǎn)開始了全面鼓勵(lì)購(gòu)買的刺激政策,這些年所有調(diào)控“抑制”需求的“緊箍咒”全部卸下。

第6篇：房地產(chǎn)新媒體運(yùn)營(yíng)方案范文

第二條凡在縣城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工綜合驗(yàn)收備案，適用本辦法。

第三條縣建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案管理工作?？h城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室對(duì)全縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收和備案實(shí)施監(jiān)督和指導(dǎo)，并具體負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案工作。

縣國(guó)土、公安、環(huán)保、水利、規(guī)劃、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、消防等部門及供水、供電、供熱、供氣、電信等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定和各自職責(zé)，做好單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收工作。

第四條開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須進(jìn)行項(xiàng)目綜合驗(yàn)收。分期開發(fā)的項(xiàng)目可分期進(jìn)行綜合驗(yàn)收。

第五條綜合驗(yàn)收主要包括以下內(nèi)容：

（一）建設(shè)項(xiàng)目是否依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書；

（二）是否按審批規(guī)劃建設(shè)完畢；

（三）公用配套設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施是否按規(guī)定和要求建設(shè)完成，并達(dá)到交付使用條件；

（四）單項(xiàng)工程是否符合國(guó)家規(guī)定的工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)是否完備；

（五）建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)施工機(jī)具、臨時(shí)設(shè)施、建筑殘?jiān)⑹Ｓ鄻?gòu)件是否全部拆除、清運(yùn)完畢；

（六）建設(shè)項(xiàng)目綠地率是否達(dá)到相關(guān)規(guī)定，是否按照已審批的綠化設(shè)計(jì)方案完成施工；

（七）房屋征收補(bǔ)償、安置是否落實(shí)；

（八）前期物業(yè)管理是否落實(shí)；

（九）中水設(shè)施驗(yàn)收是否合格；

（十）建設(shè)項(xiàng)目安全技防設(shè)施是否齊全；

（十一）法律法規(guī)規(guī)定需要驗(yàn)收的其他事項(xiàng)。

第六條開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期建設(shè)的，可采取分期驗(yàn)收。具體實(shí)施按以下規(guī)定執(zhí)行：

（1）凡有條件進(jìn)行整體綜合驗(yàn)收的，不實(shí)施分期驗(yàn)收；

（2）建設(shè)規(guī)模不足20000平方米的開發(fā)項(xiàng)目，不實(shí)行分期驗(yàn)收；

（3）分期驗(yàn)收的項(xiàng)目，其分期驗(yàn)收須提交并滿足實(shí)行分期驗(yàn)收所需要的材料及條件；

（4）申請(qǐng)分期驗(yàn)收的項(xiàng)目，其分期驗(yàn)收房屋相關(guān)的水、電、通訊設(shè)施及地下污水管網(wǎng)配套及公共設(shè)備設(shè)施如未建設(shè)或不符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的，不得進(jìn)行分期驗(yàn)收；

（5）分期驗(yàn)收項(xiàng)目，其最末期驗(yàn)收部分房屋，在項(xiàng)目未取得小區(qū)整體綜合驗(yàn)收合格之前，不得交付使用，亦不辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書。

第七條開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收和備案的第一責(zé)任單位，依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定及開發(fā)合同約定事項(xiàng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。參加綜合驗(yàn)收的單位和個(gè)人，對(duì)其出具的工程質(zhì)量鑒定意見(jiàn)和竣工驗(yàn)收結(jié)論負(fù)責(zé)。具體分工是：

（一）國(guó)土部門負(fù)責(zé)土地出讓批文、土地出讓合同、土地使用權(quán)證、小區(qū)地籍圖和宗地圖；

（二）規(guī)劃部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目審批規(guī)劃說(shuō)明書及總平面圖、項(xiàng)目審批綠化景觀規(guī)劃說(shuō)明書及平面圖、《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證》及規(guī)劃驗(yàn)收平面圖；

（三）園林部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目審批綠化設(shè)計(jì)方案，《建設(shè)工程綠化方案審批書》、《城市綠化工程規(guī)劃許可證》、《城市綠化工程竣工驗(yàn)收合格證》及加蓋“綠色圖章”的綠化設(shè)計(jì)方案；

（四）環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)環(huán)衛(wèi)等公用基礎(chǔ)設(shè)施交付使用證明；

（五）環(huán)保部門負(fù)責(zé)環(huán)評(píng)文件、環(huán)評(píng)批復(fù)文件主要內(nèi)容及其在設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)等階段落實(shí)情況調(diào)查；污染物排放達(dá)標(biāo)調(diào)查、污染防治設(shè)施建設(shè)、運(yùn)行和效果調(diào)查；污染物排放總量調(diào)查；環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀調(diào)查；

（六）房管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)通知書、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、臨時(shí)管理規(guī)約；

（七）房屋征收與補(bǔ)償部門負(fù)責(zé)落實(shí)房屋征收補(bǔ)償安置的證明材料；

（八）建設(shè)部門負(fù)責(zé)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》、落實(shí)住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求的證明材料、建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)施工機(jī)具、臨時(shí)設(shè)施、建筑殘?jiān)?、剩余?gòu)件是否全部拆除、清運(yùn)完畢，供水、供電、供氣、供熱、排水、道路、路燈、有線電視、安全技防、通訊、郵政信報(bào)箱等公用基礎(chǔ)設(shè)施交付使用證明；《房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)合同書》、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》落實(shí)情況。

第八條開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收合格的，方可交付使用。

第九條開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自綜合驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)將開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告報(bào)縣建設(shè)行政主管部門備案。同時(shí)提交下列資料：

（一）項(xiàng)目審批規(guī)劃說(shuō)明書及總平面圖；

（二）項(xiàng)目審批綠化景觀規(guī)劃說(shuō)明書及平面圖；

（三）《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證》及規(guī)劃驗(yàn)收平面圖；

（四）土地出讓批文、土地出讓合同、土地使用權(quán)證、小區(qū)地籍圖和宗地圖；

（五）《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》；

（六）《建設(shè)工程綠化方案審批書》、《城市綠化工程規(guī)劃許可證》、《城市綠化工程竣工驗(yàn)收合格證》及加蓋“綠色圖章”的綠化設(shè)計(jì)方案；

（七）供水、供電、供氣、供熱、排水、道路、環(huán)衛(wèi)、有線電視、通訊、路燈、安全技防、郵政信報(bào)箱等公用基礎(chǔ)設(shè)施交付使用證明；

（八）《房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)合同書》、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》；

（九）落實(shí)住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求的證明材料；

（十）落實(shí)房屋拆遷補(bǔ)償安置的證明材料；

（十一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)通知書、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、臨時(shí)管理規(guī)約；

（十二）法律法規(guī)規(guī)定其他需要提交的材料。

第十條綜合驗(yàn)收備案辦理程序：

（一）開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收前，開發(fā)企業(yè)到縣建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取《縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》和《縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案表》標(biāo)準(zhǔn)文本，組織相關(guān)部門和單位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合驗(yàn)收；

（二）開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格后，開發(fā)企業(yè)持《縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》、《縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收備案表》和本辦法第九條規(guī)定的提報(bào)材料到縣建設(shè)行政主管部門提出綜合驗(yàn)收備案申請(qǐng)；

（三）縣建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)于受理申請(qǐng)后5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)備案材料進(jìn)行審查，提出審查意見(jiàn)。對(duì)審驗(yàn)合格的開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)予備案，核發(fā)《縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案表》?！犊h房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案表》一式二份，一份由縣建設(shè)行政主管部門存檔，一份交開發(fā)企業(yè)備查。對(duì)審查不合格的，應(yīng)書面告知驗(yàn)收單位和開發(fā)企業(yè)，待整改補(bǔ)正后重新審查。

第十一條實(shí)行物業(yè)質(zhì)量保修金制度，保修金為建筑安裝工程總造價(jià)的3％－5％，由開發(fā)企業(yè)向房管部門交納，到工程保修期滿后按規(guī)定退還開發(fā)企業(yè)。

第十二條在開發(fā)合同和商品房屋銷（預(yù)）售合同中應(yīng)當(dāng)將綜合驗(yàn)收合格予以注明。交付商品房時(shí)，應(yīng)向買受人提供《縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》和《縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案表》。

第十三條房管部門在進(jìn)行房屋登記時(shí)，應(yīng)查驗(yàn)開發(fā)項(xiàng)目《縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收備案表》，凡未經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收備案的項(xiàng)目，房管部門不予受理。

第十四條開發(fā)企業(yè)和房屋銷售機(jī)構(gòu)在新聞媒體的商品房屋銷（預(yù)）售廣告，應(yīng)當(dāng)標(biāo)注“縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局忠告購(gòu)房者：新建房屋建筑工程必須通過(guò)竣工驗(yàn)收備案，方可辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)”的字樣。

第十五條開發(fā)企業(yè)在綜合驗(yàn)收過(guò)程中有違反城市規(guī)劃、住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)規(guī)定和基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施配套建設(shè)要求及開發(fā)合同約定行為的，由縣建設(shè)行政主管部門責(zé)令其限期改正，并重新組織綜合驗(yàn)收。

第十六條開發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)綜合驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格即交付使用的，由縣建設(shè)行政主管部門責(zé)令開發(fā)企業(yè)限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣建設(shè)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并根據(jù)《省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定，處以開發(fā)項(xiàng)目投資額1％以上5％以下的罰款。

第十七條縣建設(shè)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)綜合驗(yàn)收備案管理工作，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，認(rèn)真履行職責(zé)，嚴(yán)格把關(guān)。在竣工驗(yàn)收及備案工作中，對(duì)、、的工作人員，按管理權(quán)限由所在部門或單位給予行政處分；構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

第7篇：房地產(chǎn)新媒體運(yùn)營(yíng)方案范文

萬(wàn)科就處于這樣的尷尬當(dāng)中。在過(guò)去的3個(gè)月中，它已經(jīng)先后宣布了三起海外交易。你可以聽到分析師對(duì)于萬(wàn)科此舉的普遍評(píng)價(jià)是，盡管這家公司將產(chǎn)品重點(diǎn)放在自住客戶市場(chǎng)，并經(jīng)受住了長(zhǎng)達(dá)3年針對(duì)投資需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，但還是難以避免因依賴國(guó)內(nèi)市場(chǎng)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)—今年3月出臺(tái)的“國(guó)五條”政策顯示，針對(duì)住宅市場(chǎng)新一輪的市場(chǎng)調(diào)控正在加緊。

而更好聽的說(shuō)法也是萬(wàn)科自己的“戰(zhàn)略描述”。受限購(gòu)原因，中國(guó)內(nèi)地的高資產(chǎn)人群正逐漸轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外，2012年，在美國(guó)置業(yè)的外國(guó)人中的10%左右來(lái)自中國(guó)。萬(wàn)科總裁郁亮稱：“既然這樣，為什么不由萬(wàn)科在海外來(lái)向他們提供房子呢？”

從2010年起，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)便開始布局海外市場(chǎng)，其中包括萬(wàn)達(dá)、綠地、碧桂園和中坤地產(chǎn)。高力國(guó)際市場(chǎng)研究與項(xiàng)目咨詢部董事陳厚橋?qū)⑵渲性驓w納為：分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，增加盈利渠道；在移民潮和海外置業(yè)的推動(dòng)下，截留國(guó)內(nèi)需求；資金轉(zhuǎn)移。

最新的海外投資目的地是新加坡的丹那美拉。4月16日，萬(wàn)科公布了這項(xiàng)交易，它以1.1億美元換取了丹那美拉一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目30%的股份。

丹那美拉以一個(gè)地鐵站的名稱出現(xiàn)在維基百科的介紹頁(yè)面中，但按照萬(wàn)科的思路，這個(gè)“低調(diào)”的區(qū)域靠近名校、機(jī)場(chǎng)、商業(yè)區(qū)以及地鐵站，有多條主要的高速公路與其連接，雖然位于鬧市旁邊，環(huán)境卻非常清幽，不過(guò)分擁擠，適合建造住宅。市場(chǎng)數(shù)據(jù)也支持了這個(gè)觀點(diǎn)，這個(gè)區(qū)域最近一次推出的大型住宅項(xiàng)目，297套房子在3天之內(nèi)售罄。

萬(wàn)科選擇了新加坡房地產(chǎn)企業(yè)吉寶置業(yè)作為合作伙伴。2012年下半年，吉寶獲得丹那美拉一個(gè)3.2公頃地塊的所有權(quán)，即將建造726套公寓住宅。目前，項(xiàng)目還處于設(shè)計(jì)階段—按照計(jì)劃，在今年下半年，公寓將進(jìn)入銷售階段。

在這之前，萬(wàn)科的其他兩次國(guó)際化嘗試分別落在香港和美國(guó)。1月，萬(wàn)科在香港的子公司聯(lián)合新世界發(fā)展以34.34億港元競(jìng)得香港港鐵荃灣西站項(xiàng)目。除要求配建一個(gè)公眾體育館外，該項(xiàng)目主要進(jìn)行住宅開發(fā)。其中將近一半的住宅，面積將小于50平方米。2月，萬(wàn)科又與美國(guó)鐵獅門集團(tuán)簽約，合作開發(fā)舊金山富升街201地塊。這將是舊金山最大的公寓項(xiàng)目，共包括655套公寓。萬(wàn)科將投資1.75億美元，換取該項(xiàng)目70%的權(quán)益。

事實(shí)上，在更早之前，萬(wàn)科便開始關(guān)注海外市場(chǎng)。最初是金磚國(guó)家，這是中國(guó)企業(yè)國(guó)際化通常優(yōu)選的路徑—比如輕工業(yè)、電子產(chǎn)業(yè)中的中國(guó)制造企業(yè)?！?004年，我們?cè)?jīng)研究過(guò)越南、印度、俄羅斯、巴西，但最后發(fā)現(xiàn)，除了越南，其他國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)都很難突破進(jìn)入。”萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華杰對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說(shuō)。2011年，萬(wàn)科開始重新考慮海外路線。他們派出7個(gè)小組全球考察房地產(chǎn)。此次考察范圍主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)—新西蘭、澳大利亞、韓國(guó)、美國(guó)、新加坡以及中國(guó)香港和臺(tái)灣。

匯總回來(lái)的消息喜憂參半。他們發(fā)現(xiàn)一些國(guó)家雖然土地廣褒，但房地產(chǎn)市場(chǎng)容量卻很?。灰恍﹪?guó)家雖然擁有很多中國(guó)移民，但房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)卻沒(méi)有預(yù)想中的那么成熟規(guī)范。“比如，新西蘭，買下控股當(dāng)?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)公司，花費(fèi)的錢不到20億元，還不夠我們?cè)趪?guó)內(nèi)買一塊地?！弊T華杰說(shuō)。

經(jīng)過(guò)篩選，北美成為萬(wàn)科海外擴(kuò)張的首選市場(chǎng)。因?yàn)閮傻厥袌?chǎng)容量夠大，運(yùn)作機(jī)制成熟規(guī)范—這意味著一個(gè)外來(lái)的企業(yè)有可能立足，學(xué)習(xí)成本較低，并且風(fēng)險(xiǎn)小。而中國(guó)香港和新加坡，則因?yàn)槿A人比例高、語(yǔ)言文化趨同而成為萬(wàn)科海外業(yè)務(wù)的另外兩個(gè)試點(diǎn)地區(qū)。

選擇當(dāng)?shù)刈顬閺?qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)之一作為合作伙伴，是萬(wàn)科進(jìn)入不同國(guó)家的統(tǒng)一路徑。達(dá)成協(xié)議之前是雙方長(zhǎng)期的示好過(guò)程。根據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》的報(bào)道，鐵獅門聯(lián)羅伯·斯派爾（Rob Speyer）與萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石相識(shí)于兩年前。當(dāng)時(shí)兩人交換了手機(jī)號(hào)碼，隨后，斯派爾到中國(guó)會(huì)見(jiàn)了萬(wàn)科集團(tuán)的高管。鐵獅門是美國(guó)最大的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商之一，全球管理325個(gè)項(xiàng)目，擅長(zhǎng)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)作以及融 資。

相較市場(chǎng)份額，合作伙伴的經(jīng)驗(yàn)更加吸引郁亮。在今年年初的一次媒體見(jiàn)面會(huì)上，郁亮說(shuō)：“海外房地產(chǎn)企業(yè)更早地經(jīng)歷了城市化過(guò)程中房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境與機(jī)遇—通過(guò)合作，萬(wàn)科可以學(xué)習(xí)對(duì)方的經(jīng)驗(yàn)，并事先預(yù)見(jiàn)到在中國(guó)市場(chǎng)的解決方案。”

聽起來(lái)這更像是“花錢買經(jīng)驗(yàn)”。成全機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)全忠認(rèn)為，萬(wàn)科出海是戰(zhàn)略上的重要嘗試，并非簡(jiǎn)單地在國(guó)外投資幾個(gè)項(xiàng)目，某種意義上跟萬(wàn)科過(guò)去到日本學(xué)習(xí)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)歷一脈相承。

第8篇：房地產(chǎn)新媒體運(yùn)營(yíng)方案范文

冰火兩重天互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)到底隔多遠(yuǎn)

這款名為綠粉的APP主要是通過(guò)會(huì)員私屬的產(chǎn)業(yè)鏈整合推送服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)金融以及社群互動(dòng)為主，實(shí)際上就是一款社區(qū)O2O為主的軟件，盡管活動(dòng)很成功，但是卻遭到業(yè)內(nèi)知名自媒體人黃章林的炮轟。

與新城地產(chǎn)的這次成功并被追捧相比，盡管這次綠城的無(wú)界體驗(yàn)會(huì)坐鎮(zhèn)的據(jù)說(shuō)還有綠城集團(tuán)總裁曹舟南、董事總經(jīng)理李青岸等高管，可見(jiàn)對(duì)于這個(gè)APPS的重視，但在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)卻受到質(zhì)疑。

黃章林認(rèn)為綠粉APP，是簡(jiǎn)單的將全民經(jīng)紀(jì)人、產(chǎn)品體驗(yàn)點(diǎn)評(píng)、C2B產(chǎn)品定制、O2O服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)金融、在線教育、互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療、社群的融合。他質(zhì)疑粉絲多未必能搞得好APP，活躍度也并非如大家想的那樣完美。黃章林炮轟：領(lǐng)帶君們，別信王健林，個(gè)人互聯(lián)網(wǎng)思維指數(shù)的表征：1.手機(jī)2.自拍3.告別領(lǐng)帶。

而新城的會(huì)主要是形式對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)非常新穎，對(duì)于時(shí)長(zhǎng)出沒(méi)于各大手機(jī)會(huì)的互聯(lián)網(wǎng)自媒體人，可能會(huì)笑非常的幼稚。因?yàn)橹袊?guó)手機(jī)界早已將此演繹的出神入化。以美國(guó)喬布斯為祖師爺之后，雷布斯、羅布斯、周布斯、賈布斯等等都做了比較好的演繹，當(dāng)然，邀請(qǐng)函也從發(fā)紙片到軍火箱、諾基亞、鋼板、八音盒等各類奇葩設(shè)備變革。

實(shí)際上，筆者非常贊同黃章林對(duì)于綠城“無(wú)界”秀的一個(gè)觀點(diǎn)：房地產(chǎn)人士，應(yīng)該學(xué)會(huì)告別領(lǐng)帶了。

告別領(lǐng)帶房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該先磨刀再砍柴

T恤+牛仔褲的打扮與地產(chǎn)人的西裝革履的確已經(jīng)形成了涇渭分明的兩個(gè)世界，既然綠城口口聲聲喊無(wú)界，實(shí)際上依舊給自己畫了一個(gè)圈，就是自己嗨給自己看，然并卵。

從互聯(lián)網(wǎng)的產(chǎn)品開發(fā)角度，筆者和黃章林一樣，都非常擔(dān)憂如此美輪美奐的的綠粉APP，未來(lái)會(huì)怎樣，看似大而全，實(shí)際上什么都不是，連最普通的小互聯(lián)網(wǎng)公司也知道小步快跑，不斷產(chǎn)品試錯(cuò)再完善的理念。也許樓明霞女士連社交化O2O運(yùn)營(yíng)的UGC產(chǎn)生原理都未必清楚，但是公關(guān)公司整個(gè)PPT里面大肆用的圖庫(kù)的圖片雖然花哨，卻不能迷惑互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的從業(yè)者們。

我也知道，很多房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者們，可能連虎嗅網(wǎng)、36氪、鈦媒體、百度百家等互聯(lián)網(wǎng)專業(yè)平臺(tái)都不知道，但依舊能通過(guò)各類互聯(lián)網(wǎng)專業(yè)名詞，告訴買房人，我很懂，這就是領(lǐng)帶和T恤的差別，這就是然并卵的根源。口口聲聲“互聯(lián)網(wǎng)”變革，真的懂互聯(lián)網(wǎng)了嗎？

當(dāng)然，基于開發(fā)商的社交化APP運(yùn)營(yíng)并不是今天討論的重點(diǎn)，個(gè)中難度看看互聯(lián)網(wǎng)公司叮咚小區(qū)等知名和非知名社區(qū)O2O的慘敗可見(jiàn)一斑。

盡管如此，但我依舊希望依舊戴著領(lǐng)帶的地產(chǎn)人士們能有空點(diǎn)開上述的幾個(gè)網(wǎng)站，看看互聯(lián)網(wǎng)正在發(fā)生著什么，《從零到一》《精益創(chuàng)業(yè)》看看激動(dòng)或者感動(dòng)，但如何結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)去玩，應(yīng)該先學(xué)會(huì)磨完刀再去砍柴。

互聯(lián)網(wǎng)+來(lái)臨地產(chǎn)營(yíng)銷人必須懂的一些概念和認(rèn)知

98年至今，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)跨越式的發(fā)展，帶來(lái)的是專業(yè)度不匹配，由于國(guó)內(nèi)教育體制的限制，互聯(lián)網(wǎng)作為新產(chǎn)業(yè)，尚未在各個(gè)行業(yè)形成深度應(yīng)用，僅有簡(jiǎn)單的淺度應(yīng)用，體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)就是簡(jiǎn)單的營(yíng)銷推廣手法、活動(dòng)組織、房產(chǎn)銷售等。

互聯(lián)網(wǎng)從表面上看，就是由終端設(shè)備和互聯(lián)網(wǎng)軟件產(chǎn)品所構(gòu)建的信息系統(tǒng)，實(shí)際上，這些信息系統(tǒng)都在不停的發(fā)展進(jìn)化，從最初的信息檢索、網(wǎng)絡(luò)聊天、電子公告欄(bbs)、電子郵件等簡(jiǎn)單功能，到現(xiàn)在細(xì)化出各個(gè)行業(yè)的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用，比如基于本地生活化的社區(qū)O2O、微信、微博等應(yīng)用，徹底改變了國(guó)人的生活方式、交流方式。

一、 互聯(lián)網(wǎng)+與互聯(lián)網(wǎng)思維

筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)的利用還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，停留在營(yíng)銷的初級(jí)階段，但是也有一些比較好的趨勢(shì)：

1. 一般地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了信息化辦公，這是決定互聯(lián)網(wǎng)+成功轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)

2. 對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)的重視程度與日俱增，與互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的交流互動(dòng)與日俱增

3. 對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)有簡(jiǎn)單認(rèn)知和營(yíng)銷應(yīng)用。

對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)+，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，是一個(gè)非常宏大的話題，對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)+，還是+互聯(lián)網(wǎng)，最核心的不是利用或者被利用互聯(lián)網(wǎng)做工具，而是能切實(shí)有效的通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)思維和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，提高自身行業(yè)的效率。對(duì)于自身行業(yè)的變化是顛覆式的，微創(chuàng)新僅僅是開始。

對(duì)于房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)+從實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)上，筆者把互聯(lián)網(wǎng)+與地產(chǎn)的應(yīng)用結(jié)合進(jìn)行了下面的圖示分類。

分為：底層、應(yīng)用層、表現(xiàn)層

底層設(shè)置：

作為互聯(lián)網(wǎng)+改革的最基礎(chǔ)的設(shè)置，是為了對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)更好的進(jìn)行經(jīng)營(yíng)行為的基本規(guī)劃。分為產(chǎn)品和技術(shù)，在互聯(lián)網(wǎng)+的實(shí)施階段，項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃的內(nèi)容，可以進(jìn)行銷售前置，方案的決策人已經(jīng)不完全是開發(fā)商主體，有可能是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)聚集起來(lái)的用戶、網(wǎng)友。

基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的云平臺(tái)和大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，是為了延展收益對(duì)于房地產(chǎn)客戶進(jìn)行的精細(xì)化信息收集、整理、分析、應(yīng)用，更加貼近到售前到售后的所有服務(wù)過(guò)程。

應(yīng)用層：

房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)新的應(yīng)用層，這一層的作用，是基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)以及底層數(shù)據(jù)的深度應(yīng)用，貫徹于項(xiàng)目售前到售后的全過(guò)程，以及實(shí)施階段。主要是創(chuàng)建基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的生態(tài)鏈構(gòu)建。前期著重與營(yíng)銷，后期著重于產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)管理。營(yíng)銷主要是在實(shí)際銷售階段，對(duì)于產(chǎn)品體現(xiàn)、營(yíng)銷道場(chǎng)的設(shè)置，除了傳統(tǒng)營(yíng)銷的手法外，也應(yīng)該大力植入互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用。

營(yíng)銷道場(chǎng)：整個(gè)營(yíng)銷氛圍，場(chǎng)景，道具，話術(shù)的設(shè)置，應(yīng)該有貼近于網(wǎng)絡(luò)的體現(xiàn)，當(dāng)然，根據(jù)銷售項(xiàng)目定位的不同，體現(xiàn)也不一樣。粗淺的可以認(rèn)為用網(wǎng)絡(luò)化的手法，語(yǔ)言，服務(wù)，場(chǎng)景再現(xiàn)。目的是提高網(wǎng)絡(luò)用戶或者客群的歸屬感，和項(xiàng)目調(diào)性。

比如說(shuō)，很多網(wǎng)友聚會(huì)的感覺(jué)就是自來(lái)熟，因?yàn)榇蠹一ハ嘣诰W(wǎng)絡(luò)交流的過(guò)程中就降低了溝通成本，對(duì)對(duì)方有明確的符號(hào)的提前認(rèn)知。樓盤項(xiàng)目可以嘗試這種前置的交流方式，就是深度互動(dòng)

在應(yīng)用層的產(chǎn)品上更注重客戶關(guān)系、目標(biāo)管理、象限圖等信息化管理工具的移動(dòng)化以及強(qiáng)制使用，并且達(dá)成預(yù)定目標(biāo)。基于線上和線下，應(yīng)該體現(xiàn)實(shí)時(shí)、快速反應(yīng)、縝密策劃，利用好互聯(lián)網(wǎng)的特點(diǎn)。

應(yīng)用層的存在的意義，是為了表現(xiàn)層所有的外在包裝，獲取收益而進(jìn)行的基本行動(dòng)和工作。

表現(xiàn)層：

互聯(lián)網(wǎng)+對(duì)于傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)用，是基于提升企業(yè)價(jià)值而進(jìn)行的互聯(lián)網(wǎng)式的完全改造，目的是為了完成開發(fā)企業(yè)的：資產(chǎn)增值+運(yùn)營(yíng)增值+資本增值目的而存在，并且實(shí)施。、

當(dāng)然，TED的演講方式是一種比較好的表現(xiàn)層手法，盡管互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)已經(jīng)用爛。

三、互聯(lián)網(wǎng)+對(duì)于傳統(tǒng)房地產(chǎn)營(yíng)銷的升級(jí)

綜上所述：基于互聯(lián)網(wǎng)+的架構(gòu)，表現(xiàn)層及應(yīng)用層的架設(shè)

基于營(yíng)銷升級(jí)，需要完成和使用的：

1. 對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)文化、生態(tài)的深度認(rèn)知

2. 了解目標(biāo)客戶的網(wǎng)絡(luò)生存狀態(tài)和使用習(xí)慣

3. 對(duì)于相應(yīng)傳播媒介的作用和使用方式有深度的研究和認(rèn)知

基于互聯(lián)網(wǎng)的營(yíng)銷使用，需要改變的是

1. 互聯(lián)網(wǎng)流量的認(rèn)知

① 現(xiàn)在的流量已經(jīng)不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為是單一的點(diǎn)擊數(shù)、UIP等參數(shù)

② 流量的分布，基于O2O方式，已經(jīng)不局限于線上平臺(tái)

2. O2O渠道導(dǎo)流

中國(guó)式O2O更加適合與offline to online的線下到線上的方式，值得關(guān)注的是一般互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站，在近年來(lái)流量下滑嚴(yán)重，多采用這樣的方式

基于online to offline的方式，更注重傳播應(yīng)用，包括但是不限制o2o2o2o2o的方式循環(huán)使用，即offline to online to offline to online to offline等情況，反之也一樣。

3. 互聯(lián)網(wǎng)的線上和線下渠道的深度應(yīng)用

第9篇：房地產(chǎn)新媒體運(yùn)營(yíng)方案范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);營(yíng)銷策略;創(chuàng)新

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展壯大,房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)愈加激烈。尤其是國(guó)家宏觀調(diào)控政策的頻頻出臺(tái),開發(fā)商們紛紛意識(shí)到了房地產(chǎn)營(yíng)銷作為開發(fā)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和手段的重要性。因此,他們費(fèi)盡心思,策劃方案,以促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售量的大幅提升。

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概念

營(yíng)銷,簡(jiǎn)單地說(shuō),就是用科學(xué)的方法分析市場(chǎng)上的需求,并用科學(xué)的方法來(lái)生產(chǎn)出能滿足市場(chǎng)需要的產(chǎn)品。

房地產(chǎn)營(yíng)銷是房地產(chǎn)企業(yè)以消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品的需求為宗旨,有效地為其提供住宅樓、商業(yè)樓等成品建筑物以及相關(guān)配套服務(wù)來(lái)滿足消費(fèi)者生產(chǎn)、生活、物質(zhì)和精神等的需求,以獲取一定利潤(rùn)的一種商務(wù)活動(dòng),與其他市場(chǎng)營(yíng)銷一樣,同個(gè)人或集體交換產(chǎn)品和價(jià)值,用以實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目的一種社會(huì)過(guò)程。不同的是,房地產(chǎn)營(yíng)銷的客體是地產(chǎn)物質(zhì),實(shí)體是依據(jù)物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益等。在營(yíng)銷中,既能保有自己的營(yíng)銷方式,又能將市場(chǎng)營(yíng)銷的一般原理注入其中,這便是與其不同的特殊性。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷策略

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一個(gè)重要組成部分。強(qiáng)有力的營(yíng)銷活動(dòng)既可將計(jì)劃中的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目做成功,走在同行的前列,又能促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繁榮。那么做好房地產(chǎn)營(yíng)銷必須掌握營(yíng)銷的策略,做到敏銳地觀察,了解外界環(huán)境的發(fā)展變化,注重分析和分辨,及時(shí)變換營(yíng)銷策略以創(chuàng)造最好的銷售業(yè)績(jī)。

當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷策略主要有3種方式:即直接銷售、委托銷售和網(wǎng)絡(luò)銷售。

2.1 直接銷售策略

這是房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門和銷售人員,在一個(gè)固定的場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)售房,即將房地產(chǎn)商品直接銷售給顧客,該策略的優(yōu)點(diǎn)是銷售渠道短,反應(yīng)迅速,控制效果好。

2.2 委托銷售策略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)找尋顧客群,商作為中間人,通過(guò)多方面多渠道的宣傳、介紹、推薦,以使顧客前來(lái)購(gòu)買房產(chǎn)的另一種銷售方式。由于房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)比較熟悉市場(chǎng)情況,具有信息、經(jīng)驗(yàn)、銷售渠道多、專職銷售人員多的優(yōu)勢(shì),是買賣雙方都愿光顧的地方,所以銷售效果很好。與直銷相比,委托代銷還會(huì)在一定程度上降低開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),而這種服務(wù)性質(zhì)也更有利于把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī),盡快銷售房產(chǎn)。

2.3 網(wǎng)絡(luò)銷售策略

這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)與顧客交互,完成房地產(chǎn)銷售的一個(gè)較便捷的方式。網(wǎng)絡(luò)式與傳統(tǒng)式相比,網(wǎng)銷的低成本特點(diǎn),為房地產(chǎn)的宣傳做了很好的鋪墊,因?yàn)榫W(wǎng)銷不僅節(jié)省資金,還能保持零距離和全天候的銷售服務(wù)。多媒體的特點(diǎn)就是讓用戶更清晰地、多方面地了解房地產(chǎn)產(chǎn)品情況,令顧客滿意,同時(shí)能更好地提升房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)理念,樹立該企業(yè)的良好形象。筆者相信,隨著電子商務(wù)的快速更新發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)的網(wǎng)絡(luò)銷售會(huì)具有更大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。

3 房地產(chǎn)營(yíng)銷中潛在的問(wèn)題

3.1 市場(chǎng)調(diào)研不充分,定位不準(zhǔn)確

一些房地產(chǎn)企業(yè)不夠重視市場(chǎng)調(diào)研工作,還有一些即使做了調(diào)研也是流于形式,不去做深入細(xì)致的調(diào)研,只是根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)、個(gè)人的喜好,做項(xiàng)目的可行性分析,造成對(duì)市場(chǎng)投資判斷失誤,沒(méi)有做到準(zhǔn)確定位,使開發(fā)的產(chǎn)品與市場(chǎng)需求相脫節(jié),使產(chǎn)品出現(xiàn)銷售時(shí)間拖延或階段性滯銷。另有房地產(chǎn)企業(yè)不注重前期調(diào)研等,只重視開工后的階段,一旦完工或銷售時(shí),才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題不斷,劣勢(shì)多多,導(dǎo)致銷售不暢,造成邊銷售邊解決問(wèn)題的局面,不僅影響了銷售時(shí)間和進(jìn)度,還給整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 營(yíng)銷缺少誠(chéng)信,廣告存有虛假

房地產(chǎn)廣告隨時(shí)可聽,隨處可見(jiàn),的確起到了宣傳推廣的作用,也給廣大消費(fèi)者提供了方便。但當(dāng)顧客通過(guò)廣告宣傳購(gòu)買了房子之后,才發(fā)現(xiàn)房子與廣告宣傳的內(nèi)容差距甚大,比如廣告中對(duì)教育、文化、商業(yè)等設(shè)施配套和對(duì)綠地、樹木面積都夸大其詞,銷售中的承諾與實(shí)際脫節(jié),隱瞞實(shí)情。再有交房日期一推再推,產(chǎn)權(quán)證一拖再拖,甚至多少年都辦不下來(lái)等。一些廣告成了虛假信息和欺詐行為的代言。引發(fā)出不少問(wèn)題,甚至產(chǎn)生法律糾紛,極大降低了企業(yè)的誠(chéng)信度,損害了企業(yè)在消費(fèi)者心中的形象。

3.3 營(yíng)銷觀念落伍,品牌意識(shí)不足

在現(xiàn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷中,由于出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題,使得一些房地產(chǎn)商不注重品牌效應(yīng)的積累,只瞄準(zhǔn)個(gè)別樓盤,借助媒體或廣告的力量進(jìn)行大肆炒作,往往因小失大。或只追求為樓盤起一個(gè)好聽的名字,想以此成為品牌營(yíng)銷的重點(diǎn),吸引顧客。

其實(shí)不然,品牌的內(nèi)涵是為社會(huì)大眾提供合理的人性化的“建筑空間”,而人性化更多的又是體現(xiàn)在服務(wù)方面,營(yíng)銷卻是消費(fèi)者感受人性化的主要過(guò)程,可以說(shuō),品牌戰(zhàn)略的實(shí)施是全過(guò)程、全方位的一個(gè)持續(xù)行為。

4 房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的調(diào)整與創(chuàng)新

4.1 市場(chǎng)調(diào)研與營(yíng)銷

房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,需要積極轉(zhuǎn)變觀念,深入調(diào)研、勇于創(chuàng)新,使自己的產(chǎn)品在市場(chǎng)上適銷對(duì)路。市場(chǎng)調(diào)研工作要從幾方面做起:①要對(duì)國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)與政策變化,房地產(chǎn)法律法規(guī)及國(guó)家金融環(huán)境,住房制度的改革動(dòng)向等做深入調(diào)查;②根據(jù)房地產(chǎn)商品的特殊性,在房產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)上要適應(yīng)市場(chǎng)要求和消費(fèi)者需要,建筑材料要合理,物業(yè)管理要信譽(yù)好;③突出企業(yè)產(chǎn)品服務(wù)和品牌差異,提高產(chǎn)品價(jià)值,提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。對(duì)市場(chǎng)投資做出正確判斷,開發(fā)出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,這就是房地產(chǎn)營(yíng)銷策略取勝的根本所在。

4.2 廣告誠(chéng)信營(yíng)銷

房地產(chǎn)廣告有多種形式,而每個(gè)開發(fā)企業(yè)都會(huì)根據(jù)自己樓盤的具體情況選擇廣告類型和廣告策略,以收到最好的宣傳、銷售效果。廣告中訴求的重點(diǎn),有房屋地段、布局質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)勢(shì),還有教育、人文、交通優(yōu)勢(shì)以及開發(fā)品牌、聲譽(yù)等。其中廣告宣傳的誠(chéng)信度,對(duì)每一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)都非常重要,這也是廣大消費(fèi)者非常擔(dān)心的一個(gè)實(shí)際問(wèn)題。廣告的制作需要的不僅僅是表面的精美、有創(chuàng)意、吸引人,而更需注重它的內(nèi)涵,它一定要與實(shí)際相符。當(dāng)一個(gè)真正好的產(chǎn)品受到消費(fèi)者稱贊的時(shí)候,才是最有說(shuō)服力的,這就是誠(chéng)信,這就是營(yíng)銷的效益。

4.3 樹立品牌營(yíng)銷

品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品的標(biāo)識(shí),更是寶貴的財(cái)富,它能強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的地位。優(yōu)質(zhì)品牌的建立,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷十分重要,品牌營(yíng)銷首先要有好的產(chǎn)品作主,產(chǎn)品是營(yíng)銷的基礎(chǔ),品質(zhì)是營(yíng)銷的核心和保證。要讓產(chǎn)品開發(fā)提升檔次,就必須加強(qiáng)整合市場(chǎng)研發(fā)、營(yíng)銷、建設(shè)和物業(yè)管理力量,把控好產(chǎn)品定位、規(guī)則、布局、建筑風(fēng)格和環(huán)境景觀、合理戶型、樣板房等重點(diǎn)環(huán)節(jié),提高產(chǎn)品的附加值和性價(jià)比,同時(shí)兼以完善的售后服務(wù),提高品牌的忠誠(chéng)度,讓品牌所具有的優(yōu)良品質(zhì)、合理價(jià)格、誠(chéng)信保證、人性化服務(wù)充分體現(xiàn)出來(lái),做到名實(shí)相符,使品牌真正成為企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

4.4 綠色環(huán)保營(yíng)銷

隨著大眾意識(shí)的增強(qiáng),購(gòu)房者除考慮地理位置和購(gòu)房?jī)r(jià)格之外,還很關(guān)注小區(qū)周邊配套和小區(qū)環(huán)境的設(shè)計(jì)。綠色環(huán)繞、景色優(yōu)美,使人心曠神怡。為此,房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)的綠化率、休閑區(qū)的建造,也成了很好的賣點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住這一賣點(diǎn),加強(qiáng)綠色環(huán)保開發(fā)營(yíng)銷意識(shí),以綠色文化為價(jià)值觀,開展綠色營(yíng)銷戰(zhàn)略,并將由于能源緊缺而提倡的綠色節(jié)能住宅的概念,運(yùn)用到綠色營(yíng)銷之中,發(fā)展住宅,為消費(fèi)者營(yíng)造人與自然和諧共處的理想家園。這樣既有經(jīng)濟(jì)效益,又有社會(huì)效應(yīng),還是一件利國(guó)利民的大好事,如何能不使得綠色環(huán)保營(yíng)銷成為今后的發(fā)展趨勢(shì)呢?4.5 人文關(guān)懷營(yíng)銷①將濃厚的文化底蘊(yùn)或高品位的文化景觀,融入到樓盤的開發(fā)中,可以給人以特殊享受,增加購(gòu)房的滿意度;②開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)應(yīng)注意通過(guò)完善的配套設(shè)施,比如中小學(xué)、幼兒園、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的活動(dòng)中心,以及文化名人的藝術(shù)雕塑等來(lái)營(yíng)造小區(qū)的文化氛圍;③把顧客視為上帝,將以人為本的服務(wù)理念貫穿于從開發(fā)到售后的整個(gè)過(guò)程中,與顧客建立良好的關(guān)系,為顧客提供最大的便利,解決出現(xiàn)的一切問(wèn)題,充分體現(xiàn)人文關(guān)懷,讓產(chǎn)品銷售在愉快的氛圍中進(jìn)行。這也將是房地產(chǎn)企業(yè)在人文營(yíng)銷方面應(yīng)做的有益探索和成功嘗試。

5 結(jié)束語(yǔ)