房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分，廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而是企業(yè)蒙受損失的可能性。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通常是指企業(yè)的舉債籌資風(fēng)險(xiǎn)，尤其是當(dāng)負(fù)債過多而導(dǎo)致企業(yè)到期無法償本付息，給企業(yè)造成損失的不確定性。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，各方面體制都還不健全，同時(shí)近幾年為了抑制房價(jià)，是房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境日益嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與日俱增，控制風(fēng)險(xiǎn)首先要提前認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)類型，從而制定相應(yīng)的策略來應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以分為兩大類，一類是外部風(fēng)險(xiǎn)，一類是內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

（一）外部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是是指房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的外部環(huán)境變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)等。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括供求風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者偏好風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。首先是供求風(fēng)險(xiǎn)，近幾年來，房價(jià)不斷攀升，很多人被房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上的業(yè)績及利潤所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，另外加上國家不斷加強(qiáng)保障房建設(shè)，房地產(chǎn)供給不斷增加，因此房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，房地產(chǎn)商面臨強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。其次是消費(fèi)者偏好風(fēng)險(xiǎn)，由于供給的增加，房地產(chǎn)商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對(duì)消費(fèi)者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費(fèi)者需求，則會(huì)造成房屋積壓，給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失。最后是通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹是房地產(chǎn)面臨的又一外部風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹帶來的結(jié)果就是材料成本、人工成本的增加，這勢(shì)必給房地產(chǎn)商帶來壓力。

政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國家政策變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不確定性。主要包括利率風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)等一系列的政策風(fēng)險(xiǎn)。首先，利率風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)之一，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，并且，利率上升會(huì)減少消費(fèi)者的購買欲望，房地產(chǎn)成交量下降，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程涉及多項(xiàng)稅種，所涉及的稅務(wù)不僅包含一般企業(yè)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所繳納稅種多達(dá)十余項(xiàng)，因此，若國家提高稅率，房地產(chǎn)企業(yè)成本也會(huì)提高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的解決難題就是籌資，目前我國金融市場(chǎng)體制不健全，政府對(duì)房地產(chǎn)上市管制較為嚴(yán)格，除綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)商可以通過上市融資外，很多中小企業(yè)根本達(dá)不到上市資格，另外，我國房地產(chǎn)行業(yè)其它融資方式仍不健全，大部分企業(yè)還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國家為打壓房價(jià)，收縮銀行信貸額度，加大房地產(chǎn)企業(yè)融資難度。

（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、公司治理、財(cái)務(wù)管理等方面存在的風(fēng)險(xiǎn)。第一，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨較高的資產(chǎn)負(fù)債率，很多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至超過100%，負(fù)債的提高增加了企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的背景下，這一風(fēng)險(xiǎn)尤為突出。第二，由于房地長行業(yè)屬暴利行業(yè)，大部分人在沒有做足充分準(zhǔn)備的情況下加入這一行業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力弱，規(guī)模小，經(jīng)營管理水平不高，公司治理結(jié)構(gòu)不明晰，財(cái)務(wù)管理不嚴(yán)格，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)和把握能力降低，風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)也偏低，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究

（一）選擇正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系

科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)有利于企業(yè)準(zhǔn)確、全面、恰當(dāng)?shù)陌盐债?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有效對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。指標(biāo)的選擇應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理全面。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行反映的指標(biāo)體系有發(fā)展能力指標(biāo)體系，風(fēng)險(xiǎn)水平指標(biāo)體系，償債能力指標(biāo)體系等。選擇及建立正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)可以使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制更有目的性。

（二）拓展多元化融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風(fēng)險(xiǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)償債能力。目前階段，隨著金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托投資基金，房地產(chǎn)投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。

（三）建立內(nèi)部控制制度，提高且財(cái)務(wù)管理水平

作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系的組成部分，內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立合理規(guī)范的內(nèi)部控制制度，健全企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)，制定嚴(yán)格的規(guī)章制度以提高自身的防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（四）做好市場(chǎng)調(diào)研，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來自市場(chǎng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，由專業(yè)人員根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析并在此基礎(chǔ)上制定方案，從而使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲從，充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)需求及市場(chǎng)承受能力，避免不必要的損失。

參考文獻(xiàn)

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)范文

(一)過度依賴銀行貸款

增加了資金風(fēng)險(xiǎn)近些年來，國家重視房地產(chǎn)融資渠道問題，出臺(tái)了一些具有針對(duì)性的宏觀政策，有效緩解了房地產(chǎn)企業(yè)融資難的現(xiàn)象，但以銀行貸款為主的融資方式?jīng)]有得到大幅改善，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、銷售的過程仍然離不開銀行貸款，銀行貸款占據(jù)企業(yè)資金總量的一半以上，而房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)七成以上，這種局面對(duì)企業(yè)而言，使資金實(shí)力弱的企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，不利于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展；對(duì)銀行而言，固定的利率與房地產(chǎn)行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)不匹配，實(shí)質(zhì)上承接了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，容易給金融市場(chǎng)造成沖擊，影響金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。還有，房地產(chǎn)企業(yè)通過預(yù)售房款和信托融資的的渠道還沒有得到充分發(fā)揮，特別是應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大信托融資量，其實(shí)，上市融資的債務(wù)負(fù)擔(dān)相比其他方式輕，但具有上市實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)非常少，有些只能依靠“后門上市”的方式融資，這也需要大量的資金，對(duì)大多數(shù)企業(yè)而言并不現(xiàn)實(shí)。

(二)政府宏觀調(diào)控政策

增加了房地產(chǎn)企業(yè)融資難度房地產(chǎn)企業(yè)資金密集型的特點(diǎn)要求通過各種渠道籌集資金，籌集資金渠道應(yīng)呈現(xiàn)出多樣化，除銀行貸款、預(yù)售及定價(jià)自籌款以外，產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托基金以及股權(quán)融資、債權(quán)融資等都應(yīng)成為融資渠道，但是，鑒于融資的過程也是資源重置的過程，國家對(duì)資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的宏觀政策較為謹(jǐn)慎，特別針對(duì)海外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，限制了海外資金比例，嚴(yán)格了審批和監(jiān)督，使海外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)行業(yè)的難度增加，同時(shí)也增加了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度。目前，我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的限制因素較多，發(fā)展水平不高，多種多樣的融資方式在房地產(chǎn)行業(yè)難以實(shí)現(xiàn)，這是當(dāng)前也是今后一個(gè)時(shí)期限制房地產(chǎn)行業(yè)融資的一個(gè)難題。(三)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的長時(shí)間需求與融資方式的短期供應(yīng)產(chǎn)生矛盾，導(dǎo)致行業(yè)惡性循環(huán)目前，我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開發(fā)的信托資金、期貨等融資方式還不夠成熟，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是銀行貸款，銀行提供的貸款期限一般在5年以內(nèi)，大多數(shù)3年左右，而房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品周期長，每個(gè)環(huán)節(jié)都要大量的資金支持，有些房地產(chǎn)企業(yè)就是因?yàn)樯a(chǎn)過程中面臨資金壓力而被迫破產(chǎn)倒閉。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了縮短施工周期，往往加快進(jìn)度，導(dǎo)致房產(chǎn)質(zhì)量無法保障，損害消費(fèi)者和社會(huì)的利益，為了預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，國家會(huì)采取更加嚴(yán)厲的金融政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道更加狹窄，融資難度不斷加大，形成了惡性循環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)在艱難的環(huán)境下謀生。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)化籌融資管理的對(duì)策建議

針對(duì)本文中提出的房地產(chǎn)行業(yè)籌融資存在的主要問題，究其存在問題的主要原因，在于目前我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還不夠發(fā)達(dá)、為房地產(chǎn)企業(yè)量身定做的金融創(chuàng)新缺乏，導(dǎo)致房地產(chǎn)融資渠道狹窄，同時(shí)，法律法規(guī)制度建設(shè)的滯后在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。解決存在的問題，緩解籌融資壓力，我國房地產(chǎn)企業(yè)在政策范圍內(nèi)，可采取下面幾項(xiàng)措施。

(一)拓寬融資渠道

降低對(duì)銀行貸款的過渡依賴黨的十八屆三中全會(huì)對(duì)金融市場(chǎng)進(jìn)行了全面改革，戴在金融市場(chǎng)的緊箍咒進(jìn)一步放松，金融市場(chǎng)將更加活躍。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)充分利用這次歷史機(jī)遇，探索新的融資渠道，比如，有實(shí)力的企業(yè)探索發(fā)行長期的債券，進(jìn)一步擴(kuò)大期貨融資在融資總量占的比例。要積極克服銀行貸款周期短和房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長不協(xié)調(diào)的問題，從銀行爭(zhēng)取長期的按揭貸款，避免因生產(chǎn)過程中的資金流動(dòng)問題導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，民間擁有大量的限制資金，隨著金融市場(chǎng)政策變得寬松，民間融資將是具有強(qiáng)勁生命力和活力的新的融資渠道，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)密切關(guān)注動(dòng)向，抓住機(jī)會(huì)，拓寬融資渠道。

(二)合理控制資金結(jié)構(gòu)

避免因財(cái)務(wù)杠桿產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)密集型行業(yè)的特點(diǎn)導(dǎo)致企業(yè)資金負(fù)債率居高不下，甚至高達(dá)八成以上，盡管較高的資金負(fù)債率對(duì)企業(yè)盈利能力產(chǎn)生正作用，但是，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果也是企業(yè)本身難以承受的。因此，企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化資金管理，并預(yù)測(cè)未來一段時(shí)間內(nèi)短期資金和長期資金的需求量，短期資金可適當(dāng)加強(qiáng)運(yùn)作，進(jìn)行科學(xué)的理財(cái)計(jì)劃，長期資金可適當(dāng)延長上家付款期限，使資金調(diào)度有方。

(三)合理制定公司發(fā)展策略

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；多元化融資；問題；措施

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）05-0-01

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問題

（一）融資渠道較為單一。融資渠道單一是我國房地產(chǎn)企業(yè)長期以來存在的問題之一。目前來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈很大程度上還是依賴銀行貸款，并且在很長一段時(shí)間內(nèi)無法改變這一現(xiàn)狀，這也從一定程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。另一方面，隨著國家對(duì)房價(jià)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，各大銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度也有所下降，這也給房地產(chǎn)企業(yè)在籌措資金方面帶來很大困難，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，將可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來無法挽回的致命打擊。因此如何增加企業(yè)的融資渠道，為企業(yè)帶來足夠的資金，是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前無法逃避和必須面對(duì)的問題。

（二）資金結(jié)構(gòu)不合理，財(cái)務(wù)杠桿過大導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)升高。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源除了銀行貸款以外，其余大部分都來自于買房者的定金和承包商墊付的資金。但是隨著政府對(duì)銀行貸款和提前支付的購房房款的嚴(yán)格控制，這給房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面帶來很大的麻煩。換句話說就是，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不能夠得到長期的保證，融資結(jié)構(gòu)十分不合理。另外，由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在急功近利，盲目擴(kuò)張的現(xiàn)象，這給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來很高的財(cái)務(wù)杠桿。然而，在我國現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)企業(yè)在籌措資金方面受到很大的約束。因此，過高的財(cái)務(wù)杠桿必然會(huì)給企業(yè)帶來更高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)斷裂，企業(yè)就不能夠正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）行業(yè)融資難度空前，房企資金融通受到限制。房地產(chǎn)企業(yè)融資難一直以來都是一個(gè)老大難的問題.對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)資金的杠桿率是衡量企業(yè)融資的難易程度的標(biāo)準(zhǔn)之一。杠桿率越高，表明房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金越容易，企業(yè)的發(fā)展前景越好；杠桿率越低，表明房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金越困難，企業(yè)的發(fā)展就會(huì)受到很大的阻力。另外，房地產(chǎn)企業(yè)融資除了向銀行和其它企業(yè)貸款外，還有企業(yè)上市，發(fā)行股票來籌措資金這一方法。但是，在現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，由于政府相關(guān)宏觀調(diào)控政策的約束，上市融資存在很大的難度。不僅面臨苛刻的審查條件，還要辦理各種各樣的手續(xù)，而且持續(xù)的時(shí)間也十分長，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是十分不利的。

（四）房企融資水平差異較大。近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍出現(xiàn)在祖國大地上，企業(yè)的規(guī)模，背景也是參差不齊。其中，以國有企業(yè)占主體，民營企業(yè)也有相當(dāng)一部分。民營企業(yè)大部分的經(jīng)營范圍都只是在本土地區(qū)，所以相對(duì)來說，民營企業(yè)對(duì)于本土以外的資金的需求比較小。而且，不同背景的房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平顯然會(huì)存在較大的差異。在房地產(chǎn)企業(yè)上市方面，國有企業(yè)顯然占主體地位。但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)民營化的程度不斷加大，國有企業(yè)的市場(chǎng)份額也在不斷減少，民營企業(yè)顯然已經(jīng)開始主導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。然而，大部分的民營房地產(chǎn)企業(yè)都是中小型企業(yè)，沒有足夠的實(shí)力和市場(chǎng)份額作保證，因此企業(yè)在融資方面就會(huì)存在很大的困難。相比之下，國外的房地產(chǎn)企業(yè)雖然擁有足夠的資金和強(qiáng)大的實(shí)力。但是由于政策的約束，也很難在我國房地產(chǎn)行業(yè)有所作為。

二、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道的相關(guān)對(duì)策措施和建議

（一）完善相關(guān)法律法規(guī)。在我國現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與企業(yè)的融資能力是緊密相關(guān)的。因此，如何拓寬房地產(chǎn)企業(yè)多元化的融資渠道是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須面對(duì)的問題。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)還不是十分的完善，許多企業(yè)或多或少都存在騙貸的情況，這也是造成房地產(chǎn)企業(yè)融資難、融資風(fēng)險(xiǎn)大的原因之一。因此，需要建立完善的法律法規(guī)。這在一定程度上可以約束企業(yè)和個(gè)體的經(jīng)濟(jì)行為，使得企業(yè)融資變得有根有據(jù)，有助于降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（二）加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管。盡管我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量世界第二。但從目前來看，我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的金融市場(chǎng)仍然處于起步階段，還需要進(jìn)一步的發(fā)展。我國的銀行貸款主要以一種循環(huán)的方式進(jìn)行，融合了房地產(chǎn)企業(yè)、承包商、購房者等。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，最終的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)體現(xiàn)在銀行本身，導(dǎo)致銀行不能夠及時(shí)收回貸款，以至于資產(chǎn)流失，從而影響了我國現(xiàn)有的金融體系。因此，政府必須加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸監(jiān)管，促使房地產(chǎn)行業(yè)金融體系的健康發(fā)展，這樣不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)本身的良好發(fā)展，更是促進(jìn)了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，甚至我國金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（三）解決金融信用缺失問題。無可否認(rèn)，我國改革開放以來，經(jīng)濟(jì)得到了很大的發(fā)展，人民的生活水平也得到了很大的改善，但這也同時(shí)衍生了許多問題。比如，金融信用缺失問題，偷稅逃稅，騙貸等。金融信用的缺失直接導(dǎo)致銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)提高，這不僅影響企業(yè)和銀行之間的合作，更是不利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，甚至社會(huì)的發(fā)展。一旦銀行面臨高額的信貸風(fēng)險(xiǎn)，銀行本身在出于自身保護(hù)的原則上，一定會(huì)謹(jǐn)慎放貸，對(duì)于申請(qǐng)貸款的企業(yè)也會(huì)有更為苛刻的條件。這從一定的程度上都會(huì)降低投資者的熱情，增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。一旦房地產(chǎn)企業(yè)得不到足夠資金做保證，那么企業(yè)的運(yùn)作就會(huì)受到影響，這是不利于企業(yè)發(fā)展的。因此，如何解決金融信用缺失的問題顯得尤為重要。一方面，政府應(yīng)該盡量完善行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，使得企業(yè)在融資方面能夠做到有法可依，政府部門在管理方面做到有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究；另一方面，政府應(yīng)該從道德層面上，鼓勵(lì)個(gè)人和企業(yè)誠信為本，以此來減少金融信用缺失帶來的影響。這樣不僅有利于促進(jìn)我國金融市場(chǎng)的健康穩(wěn)定、房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展，更是有利于營造良好的社會(huì)環(huán)境。

（四）加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控。一個(gè)企業(yè)的生存與發(fā)展不僅和企業(yè)本身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和管理水平，更在于是否能夠正確的把握政府的政策動(dòng)向及其所帶來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的變化。由此看來，政府的宏觀調(diào)控對(duì)于企業(yè)的生存和發(fā)展是十分重要的。因此，在拓寬我國房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資方面，政府很有必要發(fā)揮其宏觀調(diào)控的作用，借此來促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)融資多元化的良好發(fā)展，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，維護(hù)我國金融市場(chǎng)的穩(wěn)定性。從另一方面來說，市場(chǎng)不是萬能的，我們不可能放任市場(chǎng)完全自由的發(fā)展。一旦市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境發(fā)生變化，失去控制，將造成無法估量的影響。因此，必須兼顧市場(chǎng)和政府雙方的作用，這樣才能夠更好的預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)，解決風(fēng)險(xiǎn)，更加有利于房地產(chǎn)多元化融資渠道的發(fā)展。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的融資對(duì)其發(fā)展有著重要意義，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)融資還存在諸多問題，例如：融資渠道較為單一財(cái)務(wù)杠桿過大導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)升高、房企資金融通受到限制、房企融資水平差異較大等，這些問題的存在，嚴(yán)重的制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。所以房地產(chǎn)行業(yè)需要完善相關(guān)法律法規(guī)、加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管、完善二手房交易市場(chǎng)、加強(qiáng)人才的培養(yǎng)和教育、解決金融信用缺失問題、加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，這樣才能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)的資金問題，同時(shí)為全社會(huì)提供了投資渠道。

參考文獻(xiàn)：

[1]齊曉玲.新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道探析[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2011（18）.

[2]劉海麗，周明.中美房地產(chǎn)企業(yè)融資問題比較分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2009（04）.

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范

中國式金融危機(jī)就是在經(jīng)濟(jì)高速增長下的中國金融體系所面臨的危機(jī)。其主要原因是資本流動(dòng)性過剩，而資本流動(dòng)性過剩則導(dǎo)致了高房地產(chǎn)和股市，泡沫正在膨脹。房地產(chǎn)行業(yè)雖說是屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是卻是屬于"資金密集型"行業(yè)，和金融行業(yè)密不可分共生共榮。可以說，房地產(chǎn)行業(yè)隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速方法中，在財(cái)務(wù)方面承受了過多的風(fēng)險(xiǎn)，而作為一個(gè)典型的金融行業(yè)，自身的投資具有高風(fēng)險(xiǎn)的特征。隨著我國整體金融環(huán)境的緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展受到了嚴(yán)重的限制。

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）外部環(huán)境

房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)是處于一定的環(huán)境之下,并受這些環(huán)境的制約的,包括國民經(jīng)濟(jì)整體的形勢(shì)、GDP的發(fā)展及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度,國家信貸以及外匯等政策的調(diào)整、銀行利率及匯率的波動(dòng)、通貨膨脹程度等等。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)環(huán)境的變化莫測(cè)是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因,因?yàn)檫@些因素存在于房地產(chǎn)企業(yè)之外,其變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說,是難以預(yù)見和難以改變的,這必然影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)。

（二）內(nèi)部管理

1、資本結(jié)構(gòu)不合理

籌資方面：我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的大部分企業(yè)對(duì)資本市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)、資本市場(chǎng)的理論缺乏研究,理論基礎(chǔ)不扎實(shí)在實(shí)踐中是很難發(fā)揮作用的。在籌資時(shí)大部分房地產(chǎn)企業(yè)也較少考慮資本結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等,具有一定的盲目性,資金結(jié)構(gòu)中負(fù)債資金比例過高,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)沉重,償付能力嚴(yán)重不足。

投資方面,部分房地產(chǎn)企業(yè)投資決策隨意性大。有盲目跟風(fēng)的因素在其中，在房地產(chǎn)企業(yè)中,不顧自身能力和發(fā)展目標(biāo),熱衷于鋪新攤子,盲目投資,造成嚴(yán)重?fù)p失的例子比比皆是。很多房地產(chǎn)商過分注重利潤較高的別墅、高檔公寓等，而低利潤的經(jīng)濟(jì)適用房卻不被開發(fā)商所重視，這種現(xiàn)象不符合市場(chǎng)化的要求。不注重把握建房結(jié)構(gòu)類型及各類型所占的比例，就不能更好的進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資管理，使供需達(dá)到平衡。房地產(chǎn)投資量大，一旦投資決策發(fā)生錯(cuò)誤，將會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失。

融資方面，房地產(chǎn)開發(fā)融資是指為支持房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，房地長行業(yè)本身就是資本聚集的行業(yè)，需要大量的資金，房地產(chǎn)行業(yè)的自身發(fā)展情況對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響無疑是巨大的。尤其是針對(duì)我國現(xiàn)階段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策來說，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)自身面臨著嚴(yán)重的融資風(fēng)險(xiǎn)。因此企業(yè)有不同的融資方式，銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道，股票和債券融資也是房地產(chǎn)融資的一種方式只是所占比例較小。

資金營運(yùn)方面,我國房地產(chǎn)企業(yè)存貨流動(dòng)性差,一方面占用了房地產(chǎn)企業(yè)大量資金,另一方面房地產(chǎn)企業(yè)必須為保管這些存貨支付大量的保管費(fèi)用,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用上升,利潤下降。長期庫存存貨,尤其在房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)還要承擔(dān)市價(jià)下跌所產(chǎn)生的存貨跌價(jià)損失及保管不善造成的損失,由此產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

政策方面,股利分配政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有很大的影響。分配方法的選擇會(huì)影響投資者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)狀況的判斷和房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù),從而影響房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源,也可能影響房地產(chǎn)企業(yè)潛在投資者的投資決策。股利分配政策不合理也可能會(huì)影響老百姓們的決策。如果房地產(chǎn)企業(yè)的利潤分配政策缺乏控制制度,不結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)現(xiàn)情況,不進(jìn)行科學(xué)的分配決策,必將影響房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),從而形成間接的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、缺乏財(cái)務(wù)人才

由于改革開放后我國房地產(chǎn)行業(yè)才逐漸起步，雖發(fā)展迅猛但不夠成熟，很多公司財(cái)務(wù)管理機(jī)制不夠健全。主要表現(xiàn)在財(cái)務(wù)內(nèi)部控制不健全、缺少財(cái)務(wù)管理預(yù)算制度、內(nèi)部審計(jì)機(jī)制不健全等。我國房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有建立內(nèi)部財(cái)務(wù)控制監(jiān)控機(jī)制，就算有，也是不嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)督控制機(jī)制，偏重于事后補(bǔ)救控制而忽略事前的預(yù)防控制，有些企業(yè)將管理監(jiān)督合為一體，導(dǎo)致對(duì)財(cái)經(jīng)紀(jì)律的忽視，難以進(jìn)行有效地約束，增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)是指資本及長期債務(wù)資金的來源構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長期債務(wù)資本和權(quán)益資本的比例。企業(yè)借入資本比例越大，資產(chǎn)負(fù)債率越高。負(fù)債經(jīng)營能給企業(yè)帶來杠桿效益，能增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)變大。企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡量避免資本結(jié)構(gòu)的不合理，要根據(jù)自身的融資能力、發(fā)展?jié)摿Α⒖癸L(fēng)險(xiǎn)能力，確定最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，尋求最佳組合，以此降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）做好投資可行性分析

房地產(chǎn)行業(yè)投資項(xiàng)目的金額大，資金占用時(shí)間長，企業(yè)的投資決策都會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學(xué)的投資決策程序，認(rèn)真進(jìn)行投資項(xiàng)目的可行性分析，財(cái)務(wù)可行性分析是投資項(xiàng)目可行性分析的主要內(nèi)容，包括：對(duì)收入、費(fèi)用和利潤等經(jīng)營指標(biāo)的預(yù)測(cè)和分析；對(duì)資金投入、配置、流轉(zhuǎn)和回收等資金運(yùn)行過程的預(yù)測(cè)和分析；對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的預(yù)測(cè)和分析；預(yù)測(cè)和分析項(xiàng)目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率等指標(biāo)和項(xiàng)目收益與風(fēng)險(xiǎn)平衡關(guān)系的預(yù)測(cè)和分析。對(duì)投資項(xiàng)目技術(shù)上的可行性進(jìn)行論證，運(yùn)用各種方法計(jì)算出有關(guān)指標(biāo)，以便合理確定不同項(xiàng)目的優(yōu)劣。

（三）做好緊急預(yù)案的措施

影響房地產(chǎn)行業(yè)投資項(xiàng)目收入的不確定因素較多，有可能外部環(huán)境的變化造成不可預(yù)料的后果，如價(jià)格的變動(dòng)、市場(chǎng)的變化、消費(fèi)者偏好、例外事故等，因此，收入預(yù)測(cè)比任何其他的經(jīng)濟(jì)分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性，收入數(shù)字不準(zhǔn)確將給投資企業(yè)帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用估計(jì)不足，如投資項(xiàng)目初始投資和日常經(jīng)營費(fèi)用較預(yù)算增加，市場(chǎng)利率的波動(dòng)，建設(shè)期的延長。此外，投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的來源還有社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定程度，項(xiàng)目的經(jīng)營管理水平，技術(shù)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況，國家的投資及產(chǎn)業(yè)政策，投資決策部門的預(yù)測(cè)能力，通貨膨脹和匯率等因素，應(yīng)針對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)制定風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案。在風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案中可制定后備措施，如設(shè)定預(yù)算應(yīng)急費(fèi)，即項(xiàng)目管理組織為了補(bǔ)償差錯(cuò)、疏漏和其他不確定性，對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用估計(jì)精確性的影響事先準(zhǔn)備好資金，?？顚Ｓ?。對(duì)可能出現(xiàn)的各種問題有充分的資金去解決。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)同其他行業(yè)相比，它是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、地域性強(qiáng)，我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小、行業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，房地產(chǎn)企業(yè)要想長足發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力，就必須密切關(guān)注各種風(fēng)險(xiǎn)因素，結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，提高本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，提高防范和控制各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力和技巧，增強(qiáng)本企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳耿城.我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施[J].市場(chǎng)周刊(理論研究),2010,(3)

[2]王小玉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2009,(2).

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)　金融　研究　對(duì)策

引言：近年來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，作為資金流動(dòng)和需求量較大的房地產(chǎn)行業(yè)來說，面臨著越來越大的金融風(fēng)險(xiǎn)。2008年全球性金融危機(jī)的爆發(fā)，正是由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的泡沫破裂而引發(fā)的。因此，本文從金融風(fēng)險(xiǎn)的角度對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行研究和分析具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)金融及風(fēng)險(xiǎn)概念

房地產(chǎn)金融主要是指以房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售為核心開展的諸如融資、籌資等一系列的金融活動(dòng)，其中，以資金的流通為核心，涉及的領(lǐng)域主要有房地產(chǎn)信貸資金的籌集、房地產(chǎn)信貸投資、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)等等。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)調(diào)的是在這系列的過程中，銀行業(yè)為房地產(chǎn)提供的資金的融通、籌集以及結(jié)算中，由于一些難以預(yù)料的突發(fā)事件的影響，導(dǎo)致的銀行的收益受到損失的可能性。

二、房地產(chǎn)行業(yè)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)在推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面起到了積極的作用，在這一過程中，房地產(chǎn)金融體制也到了逐步的完善和發(fā)展。但是，與西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相比，我國的房地產(chǎn)金融體制還有諸多亟待完善之處。

(一)房地產(chǎn)業(yè)金融支持存在嚴(yán)重缺口

金融危機(jī)的爆發(fā)，使得銀行業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持更為謹(jǐn)慎。再加上受到體制的約束，房地產(chǎn)行業(yè)的資金融資的規(guī)模已經(jīng)很難滿足其發(fā)展的需要。房地產(chǎn)行業(yè)的融資工具比較少，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，融資工具未能有太大的創(chuàng)新，仍然僅僅局限于房貸和吸存兩個(gè)方面，再加上利率相對(duì)比較單一，又缺少具有較高收益的金融工具、貸款的種類偏少、期限較短等等，這就使得絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈的背景下，金融風(fēng)險(xiǎn)驟增，籌資環(huán)境持續(xù)惡化。房地產(chǎn)屬于潛在收益較高的行業(yè)，一旦融資渠道出現(xiàn)問題，勢(shì)必會(huì)使得整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一敗涂地。

(二)房地產(chǎn)金融法規(guī)不健全

我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起始于本世紀(jì)初，經(jīng)過十多年的發(fā)展過程，無論是在規(guī)模上還是在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面都有了根本性的改觀。為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，國家相繼出臺(tái)了一系列的民法、房地產(chǎn)管理法以及抵押管理法等，為保障我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展起到了積極的作用。但是，總體上來看，我國的房地產(chǎn)金融運(yùn)作的法律不夠健全，法規(guī)缺乏實(shí)際的可操作性。尤其是金融危機(jī)的爆發(fā)，使得房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的制度建設(shè)“凸顯原型”――遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。

(三)個(gè)人房貸不良貸款出現(xiàn)上升趨勢(shì)

隨著我國房地產(chǎn)價(jià)格的迅速攀升，個(gè)人購房者貸款的比例和額度逐漸增加，銀行業(yè)為了盡可能地獲得潛在的高收益，在提供個(gè)人購房貸款方面也給予了的大力的支持。但是，隨著房價(jià)的持續(xù)上升，以及居民生活成本的逐步加大，個(gè)人購房貸款不良還款出現(xiàn)了上升的趨勢(shì)。2010年以來，國家制定了一系列的限制房價(jià)和購房的政策，尤其是房產(chǎn)稅的實(shí)施，使得擁有多套住房的購房者不得不負(fù)擔(dān)更多的稅負(fù)，這也導(dǎo)致不良還款的比例上升。

三、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和建議

為了降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范是一個(gè)有效地舉措。本部分主要是從項(xiàng)目開發(fā)貸款、消費(fèi)者個(gè)人抵押貸款以及體制建設(shè)三個(gè)方面進(jìn)行初步的探索。

(一)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)必定涉及銀行貸款，在當(dāng)前融資渠道不暢和融資規(guī)模逐漸縮小的背景下，進(jìn)行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新可以拓展房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需要的融資渠道，使得企業(yè)的發(fā)展獲得足夠的資金支持。(1)證券化。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過實(shí)施資產(chǎn)證券化把銀行一些流動(dòng)性較差的資產(chǎn)進(jìn)行重新的組合，由金融公司提供抵押服務(wù)，從而獲得必要的貸款支持。(2)創(chuàng)設(shè)投資基金。房地產(chǎn)投資基金在美國出現(xiàn)的較早，而且也成為諸多大型的房地產(chǎn)企業(yè)采用較多的一種融資渠道。政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)可以通過籽基金投資于房地產(chǎn)信托公司或者住房公積金等渠道，再輔以專業(yè)的經(jīng)營管理和進(jìn)行投資的重新優(yōu)化組臺(tái)，降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，從而滿足房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的投資需求。目前，在我國投資資金的運(yùn)作在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和南方城市已經(jīng)有了初步的實(shí)踐。

(二)健全個(gè)人抵押貸款信用體系

目前，各大商業(yè)銀行雖然列個(gè)人貸款者信用體系進(jìn)行了嚴(yán)格的審核，但是，信用體系的建立更多的是建立于對(duì)已有不良記錄的個(gè)人貸款者的再次貸款的限制上，缺少對(duì)潛在不良貸款者的風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策。通過建立、健全統(tǒng)一的信用體系檔案，將消費(fèi)者的個(gè)人消費(fèi)以及納稅行為實(shí)施統(tǒng)一管理，這就使得各大商業(yè)銀行可以對(duì)個(gè)人貸款者的“壞賬”風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，銀行根據(jù)貸款者的有可能產(chǎn)生不還款的可能性決定是否發(fā)放貸款以及相關(guān)的額度。

(三)健全房地產(chǎn)市場(chǎng)金融法律及法規(guī)體制

房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少必要的金融法律規(guī)范，就會(huì)使得企業(yè)難以拓寬融資渠道。政府可以針對(duì)不同的地區(qū)制定差異化的金融法規(guī)制度，比如，針對(duì)房價(jià)的差別，可以針對(duì)不同地區(qū)的開發(fā)商在融資渠道和融資規(guī)模上進(jìn)行必要的支持和限制，從而既可以實(shí)現(xiàn)對(duì)開發(fā)商的融資支持，也可以約束他們的“逆向選擇”帶來的“道德風(fēng)險(xiǎn)”。建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)金融法律及法規(guī)體制可以使得房地產(chǎn)開發(fā)商做到有法可依。另外，從長遠(yuǎn)的發(fā)展來看，金融法律法規(guī)的健全也是房地產(chǎn)健康發(fā)展的必然趨勢(shì)。

結(jié)論：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有較大的影響。與其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相比，金融對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著更大的影響。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)、評(píng)估和防范是促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定和健康發(fā)展的必然選擇。

參考文獻(xiàn)

[1]陳海霞 淺祈美國次級(jí)債危機(jī)成因及影響[J] 商情，2008年第1期：50-54

[2]何榮宣美國次級(jí)債危機(jī)成因分析卟科技信息，2008年第3期：87-88

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)　金融創(chuàng)新　融資　房地產(chǎn)

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資問題

(一)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對(duì)單一

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)資金主要來自銀行貸款。一方面，銀行掌握了充足的資金，并且資金的供給也相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)于資金需求量大。周轉(zhuǎn)期長的房地產(chǎn)業(yè)，銀行是其最為穩(wěn)定的資金來源；另一方面，同國家政策是密切相關(guān)的。國家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)限制較多，通過直接渠道進(jìn)行股權(quán)、債權(quán)融資需要更多的手續(xù)，受到很多的法律以及國家政策上的阻礙，這就使得企業(yè)并不能同外國企業(yè)一樣使用更多新的融資渠道進(jìn)行融資。造成了融資方式較為單一的現(xiàn)狀。

但是由于房地產(chǎn)企業(yè)融資一味地依靠銀行貸款，致使房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源過分集中于銀行，使銀行承擔(dān)過多的風(fēng)險(xiǎn)。從我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行來看，銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個(gè)過程，這樣，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。并且商業(yè)銀行無法也不敢無限滿足房地產(chǎn)業(yè)多角度多層次的資金需求，房地產(chǎn)開發(fā)的資金得不到保障制約了房地產(chǎn)行業(yè)的生存和進(jìn)一步發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系不健全

目前，我國房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系并不健全，市場(chǎng)存在嚴(yán)重的資金供求失衡，造成了企業(yè)融資成本過高的現(xiàn)狀，很多企業(yè)鋌而走險(xiǎn)，借助地下金融或者進(jìn)行資金“尋租”。這些不正?，F(xiàn)象反映了由于房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系的不健全所導(dǎo)致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過多、政策引導(dǎo)不利等諸多問題。而在國外。除信貸一級(jí)市場(chǎng)以外，還存在比較發(fā)達(dá)的信貸資產(chǎn)證券化以及信托證券等二級(jí)市場(chǎng)。在二級(jí)市場(chǎng)上，通過創(chuàng)新傳統(tǒng)信貸工具，住宅融資的渠道可以擴(kuò)展到各種長期資金經(jīng)營機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者對(duì)信貸證券化資產(chǎn)的投資資金。這種資金來源多樣化正是我們所要借鑒的，努力構(gòu)建一個(gè)提高房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流動(dòng)性的市場(chǎng)體系。

(三)企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)受地方政府主義影響

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)存在盲目融資的現(xiàn)象，大部分企業(yè)不結(jié)合自身的實(shí)力展開融資，或者大部分企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)只是大概估算一個(gè)數(shù)額，這就為企業(yè)融資帶來了隱藏的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。并且這種融資需求并不完全是市場(chǎng)化運(yùn)作的結(jié)果，有很大一部分是地方政府所推動(dòng)。我國在20世紀(jì)90年代后期，開始發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，主要是為了增加內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)。結(jié)果是房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)地方GDP高速增長，也給地方政府創(chuàng)造了一個(gè)巨大的新財(cái)源。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)和社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地方政府視房地產(chǎn)業(yè)不再是一個(gè)簡單的支柱產(chǎn)業(yè)，而是產(chǎn)業(yè)的全部。推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一些地方政府人為地制造需求，比如，大規(guī)模對(duì)城市進(jìn)行拆遷，積極推進(jìn)房改。

二、次貸危機(jī)對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新融資的啟示

(一)美國次貸危機(jī)不會(huì)影響我國房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新融資的進(jìn)程

從美國的創(chuàng)新實(shí)踐我們可以發(fā)現(xiàn)，金融創(chuàng)新是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，它促進(jìn)了金融產(chǎn)品和金融行業(yè)的深化，降低了融資成本，提高了資本利用率，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了非常積極的作用。實(shí)際上，這次危機(jī)的根源并不在于金融創(chuàng)新的本身，而是美國的金融監(jiān)管體制存在重大缺陷，放縱了相關(guān)市場(chǎng)主體使其違背了“注重風(fēng)險(xiǎn)控制”的原則。金融創(chuàng)新本身沒有錯(cuò)，問題關(guān)鍵在于金融監(jiān)管是否能同步跟上。若是美國金融監(jiān)管到位了，高風(fēng)險(xiǎn)的次級(jí)貸款及其金融衍生產(chǎn)品在市場(chǎng)上就不可能發(fā)展到當(dāng)今這么大的規(guī)模。所以首先應(yīng)肯定房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新融資的積極意義，不能因噎廢食。在現(xiàn)階段我國金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)品品種單一、服務(wù)簡單、利潤嚴(yán)重依賴于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)和簡單中間業(yè)務(wù)的情況下，開展金融創(chuàng)新尤為重要。只有加強(qiáng)金融創(chuàng)新，才能有效減少系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，確保國家金融安全。

(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新融資的風(fēng)險(xiǎn)控制

貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)通過打包方式轉(zhuǎn)嫁給其他金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，在其交易對(duì)手面臨經(jīng)營危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)加大時(shí)，會(huì)通過利益鏈條的傳遞危及到自身。金融創(chuàng)新甚至使得風(fēng)險(xiǎn)更為集中和隱蔽，增強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融體系的破壞性。所以在房地產(chǎn)金融融資創(chuàng)新的過程中，首先應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)管理理念放在首位，還要建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理和反饋制度，并使之機(jī)制化。確保能夠跟蹤并反饋市場(chǎng)的變化，以便于風(fēng)險(xiǎn)管理度的進(jìn)一步完善。

三、當(dāng)前情況下。我國房地產(chǎn)業(yè)融資創(chuàng)新的選擇

(一)加快住房抵押貸款證券化

根據(jù)資產(chǎn)證券化的定義，住房抵押貸款證券化是指發(fā)放住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)將其持有的抵押貸款，匯集重組成抵押組群，經(jīng)過擔(dān)保和信用加強(qiáng)，以證券形式出售給投資者的融資過程。住房貸款證券化對(duì)傳統(tǒng)金融中介初級(jí)產(chǎn)品深加工，可使銀行風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)由資本市場(chǎng)分散給廣大投資者，增加了資產(chǎn)流動(dòng)性，從根本上解決銀行“短貸長存”的矛盾。同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模、改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高其經(jīng)營效益。通過抵押貸款證券化可以將風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化，加速間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化，分散了投資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展。

(二)建立房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金是由基金公司和其他發(fā)起人向不確定的投資者發(fā)行受益憑證，將社會(huì)上的資金集中起來，匯集成具有一定規(guī)模的信托財(cái)產(chǎn)，并由信譽(yù)良好的信托機(jī)構(gòu)充當(dāng)募集資金的托管人，對(duì)房地產(chǎn)證券和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行直接和間接的投資。

由于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大，使得房地產(chǎn)開發(fā)需要投入大量資金，而且房地產(chǎn)的經(jīng)營運(yùn)作及相關(guān)業(yè)務(wù)又有很強(qiáng)的專業(yè)性，要求投資者具備專業(yè)知識(shí)，這形成了中小投資者難以逾越的障礙。房地產(chǎn)投資信托基金將分散于公眾的資金集中起來，交由專業(yè)的基金管理人進(jìn)行房地產(chǎn)投資。進(jìn)行投資物業(yè)的多樣化，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)有效分散，有效保證了投資者的資產(chǎn)組合效益。促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康方法：另一方面通過開發(fā)企業(yè)獲得投資信托基金，拓寬了融資渠道，減少了對(duì)銀行貸款的依賴。

例如，2007年GE Commercial Finance Real Estate把在內(nèi)地2000萬美元投向“中信資本，萬科中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”，2008年3月金地集團(tuán)與瑞士銀行下屬瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團(tuán)達(dá)成了協(xié)議，將共同發(fā)起建立針對(duì)中國住宅開發(fā)市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資平臺(tái)，即成立一個(gè)離岸公司，在美國和歐洲融資，轉(zhuǎn)向投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

(三)加強(qiáng)海外融資

近年來流入房地產(chǎn)行業(yè)的境外資本有所增加。主要是與國內(nèi)相比，海外市場(chǎng)的上市要求相對(duì)寬松：再且歐美一些國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已基本上處于飽和狀態(tài)，其利潤空間不大，相比之下，我國的房地產(chǎn)業(yè)尚處于初期發(fā)展階段，無論發(fā)展前景，還是利潤空間都相對(duì)較大；中國加入WTO后，

國際金融一體化進(jìn)程加快。外資帶給境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的還有國際規(guī)范性運(yùn)作、先進(jìn)的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)。因此有必要加快外匯管理體制的改革，利用和規(guī)范外資是房地產(chǎn)融資體系中需要妥善處理的一個(gè)問題。

(四)鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券

房地產(chǎn)公司債券是房地產(chǎn)企業(yè)為籌措資金而向債券購買者出具的、承諾按一定利率支付利息并到期償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。是一種重要的信用工具。對(duì)于開發(fā)周期長、投資額度大的房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)行債券是一種較好的選擇。在金融危機(jī)形勢(shì)下，投資人對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)持極其謹(jǐn)慎態(tài)度，相對(duì)于其他融資方式，公司債融資不僅具有其獨(dú)特的功能，而且從發(fā)行到交易，信息更透明。監(jiān)管更嚴(yán)格，因而具有良好的安全性。在公司債的市場(chǎng)上，可供企業(yè)借債的對(duì)象眾多，市場(chǎng)化操作更為規(guī)范。事實(shí)上。停滯數(shù)月的公司債發(fā)行已有回暖的跡象。例如，2008年5月，萬科A公告稱，發(fā)行不超過59億元公司債券的申請(qǐng)，經(jīng)證監(jiān)會(huì)發(fā)行審核委員會(huì)工作會(huì)議審核。獲得有條件通過。這在很大程度上緩解了萬科的資金窘境。

雖然我國房地產(chǎn)債券市場(chǎng)有所發(fā)展，但其發(fā)展處于一個(gè)初始階段。存在較多問題。主要有：1.安全性低。我國雖然已經(jīng)建立了公司債券的信用評(píng)級(jí)制度，但未嚴(yán)格實(shí)施，缺乏對(duì)信用機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效的監(jiān)控法規(guī)，不少中介機(jī)構(gòu)對(duì)公司債券的評(píng)價(jià)缺乏客觀的標(biāo)準(zhǔn)，致使某些不良業(yè)績的企業(yè)在財(cái)務(wù)方面弄虛作假：2.收益性低。利率政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)債券利率不高于同期銀行存款利率的40％，實(shí)際發(fā)行時(shí)往往不超過20％。中國人民銀行多次下調(diào)銀行存款利率，使公司債券和銀行存款的利差越來越小，再減去利息稅，債券的收益已經(jīng)不能補(bǔ)償公司債券的風(fēng)險(xiǎn)。3.房地產(chǎn)債券設(shè)計(jì)品種單一。近幾年發(fā)行的房地產(chǎn)債券大部分是3年期，固定利率。到期一次還本付息。雖然考慮到項(xiàng)目開發(fā)周期，但這樣做一方面不利于企業(yè)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，到期形成較大償債壓力：另一方面使得投資者沒有可選擇的投資品種。

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；因素

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭尤為迅速，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)差、起步晚，各種行為都不規(guī)范等原因，致使房地產(chǎn)公司存在著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。目前房地產(chǎn)企業(yè)如何合理有效地避免財(cái)務(wù)危機(jī)對(duì)保證房地產(chǎn)行業(yè)長久穩(wěn)定發(fā)展，乃至全民經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有非常重要的意義。

1房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

11宏觀因素分析

房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境包括政治因素、法律因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)文化因素、自然環(huán)境因素和技術(shù)發(fā)展因素等，所以房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境不受自己控制，當(dāng)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況發(fā)展變化時(shí)（經(jīng)濟(jì)全球化加快等），首先受到影響的就是房地產(chǎn)行業(yè)。目前國家對(duì)房地產(chǎn)開展的調(diào)控政策如：財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策等，也影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)很難控制未來發(fā)展的走勢(shì)。同時(shí)又由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有周期長、回收期長、投資大等特點(diǎn)，導(dǎo)致公司發(fā)展也存在一定的缺陷，具體表現(xiàn)如下。

111市場(chǎng)不成熟

我國房地產(chǎn)是20世紀(jì)90年代初新興產(chǎn)業(yè)，相對(duì)世界其他國家房地產(chǎn)行業(yè)來說，起步比較晚，發(fā)展速度猛烈，無論發(fā)展過程還是管理規(guī)范等都不夠成熟，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展過程中沒有重心，盲目前進(jìn)。出現(xiàn)一些企業(yè)將閑置資金投入到?jīng)]有進(jìn)行前期市場(chǎng)調(diào)查的房地產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致房屋銷售不暢，資金無法正常收回。

112政府政策影響

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過快，根基不穩(wěn)，為了適應(yīng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，政府多次出臺(tái)宏觀調(diào)控政策。當(dāng)房價(jià)上漲趨勢(shì)過快時(shí)，國家嚴(yán)格控制開發(fā)商貸款條件和利率，從而削弱房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入低谷時(shí)，采取貸款放款優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)國民購買，維持國民經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。

113風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

由于房地產(chǎn)快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)投資者在近二十年獲得了高利潤的回收，他們被勝利沖昏了頭腦，忽略了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。同時(shí)，房地產(chǎn)公司在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)方面缺乏相應(yīng)的控制制度，沒有實(shí)現(xiàn)按照制度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。

12微觀因素分析

121缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)管理意識(shí)

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，有將近四成的房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中僅停留在會(huì)計(jì)核算，而缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和事后財(cái)務(wù)分析，沒有有效的發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的職能。甚至有的房地產(chǎn)公司外聘會(huì)計(jì)公司做，由于會(huì)計(jì)對(duì)公司情況和業(yè)務(wù)不了解，不能做到日常財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的有效控制。

122盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

一些公司被剛開始的高利潤沖昏了頭腦，不計(jì)后果的將資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)過程中，而缺乏開發(fā)項(xiàng)目的全盤考慮和長期規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)后期資金運(yùn)作困難，不得不向銀行大量貸款，由于僅靠銀行貸款，其借款渠道單一，導(dǎo)致負(fù)債成本過大。

123成本費(fèi)用控制不嚴(yán)

由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱，房價(jià)過高，房地產(chǎn)暴利，使得房地產(chǎn)企業(yè)忽視了成本費(fèi)用控制，主要表現(xiàn)在三方面：首先，不重視建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃階段，經(jīng)常出現(xiàn)項(xiàng)目方案還沒有確定下來就著急開工進(jìn)行建設(shè)，致使在項(xiàng)目建設(shè)過程中對(duì)項(xiàng)目方案反復(fù)修改，項(xiàng)目成本也隨之增加；其次，招投標(biāo)環(huán)節(jié)走過場(chǎng)，部分開發(fā)企業(yè)不愿搞公開招標(biāo)；再次，普遍重視對(duì)施工階段的成本控制，而忽視了設(shè)計(jì)階段的成本控制。

2房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

21財(cái)務(wù)杠桿使用過度

大多數(shù)房地產(chǎn)公司以向銀行貸款的方式應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)所需要的大量資金，但是過度貸款會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率過高，財(cái)務(wù)杠桿使用過度。財(cái)務(wù)杠桿使用過度意味著資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)增高，稍有不慎公司就面臨著巨大的還款壓力。

22資金周轉(zhuǎn)率偏低

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需資源多，資金投入大，征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)都屬于資金嚴(yán)重消耗部分。雖然房地產(chǎn)通過房屋預(yù)售、現(xiàn)房銷售和物業(yè)管理等方式將資金收回，但周期比較長。

23資產(chǎn)期限不匹配

由于房地產(chǎn)的資金投入大，資產(chǎn)比較多，其流動(dòng)資產(chǎn)主要是存貨（包括原材料、周轉(zhuǎn)材料、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、開發(fā)產(chǎn)品）。由于房地產(chǎn)存貨流動(dòng)性差，屬于不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債率不匹配，致使資金償還壓力過大。

24現(xiàn)金流入期限不均衡

由于房地產(chǎn)公司大部分資金采取外部資金投入并在項(xiàng)目開展期進(jìn)行房屋預(yù)售等方式獲得資金流入，致使房地產(chǎn)現(xiàn)金流入不可控，一年高一年低，現(xiàn)金流入期限出現(xiàn)嚴(yán)重的不均衡。使得現(xiàn)金流入較少的一年要面臨資金短缺的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金流入較多的一年又會(huì)產(chǎn)生大量的資金冗余。

3房地產(chǎn)行業(yè)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

31加強(qiáng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過程管理

311籌資風(fēng)險(xiǎn)的管理

向銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)目前采取的主要融資方式。經(jīng)過行業(yè)分析，房地產(chǎn)公司過度貸款會(huì)造成負(fù)債率過高。所以房地產(chǎn)公司融資方式應(yīng)該采取以銀行貸款為主，吸引外部投資等創(chuàng)新融資方式為輔，形成組合性融資，從而改變因負(fù)債率過高導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目資金順利流通，股東權(quán)益具有穩(wěn)定的收益率。

312投資風(fēng)險(xiǎn)的管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬于高投資項(xiàng)目，其最重要工作的就是項(xiàng)目前期的需求分析和可行性調(diào)研，應(yīng)充分了解國家政策、城市規(guī)劃、土地使用情況、房屋供應(yīng)信息以及房地產(chǎn)市場(chǎng)需求等。如果城市規(guī)劃信息不準(zhǔn)確，導(dǎo)致開發(fā)商選址的錯(cuò)誤判斷，最終會(huì)導(dǎo)致開發(fā)房屋出現(xiàn)滯銷。

313現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)公司從開始融資就承擔(dān)著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以在公司資金回收環(huán)節(jié)最為重要，而應(yīng)收賬款的及時(shí)回收是影響資金回收風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。所以應(yīng)加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)的管理，首先建立穩(wěn)定的信用政策；其次客戶購買房時(shí)確定客戶的資信等級(jí)，評(píng)估購買用房公司的償債能力；最后，確定合理的應(yīng)收款方式和比例。

32建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

如果房地產(chǎn)公司沒有建立和完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理系統(tǒng)，不能有效地避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)使財(cái)務(wù)危機(jī)擴(kuò)大化，所以建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)至關(guān)重要。

321及時(shí)編制現(xiàn)金流量預(yù)算，建立短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)短期內(nèi)的主要工作是現(xiàn)金流量預(yù)算的編制，為了保證現(xiàn)金流量得到有效管理，房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立完善的預(yù)算及預(yù)測(cè)系統(tǒng)，以周、月、季、半年、年為階段將具體項(xiàng)目匯總，分析預(yù)期收益、現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)狀況等。

322建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，確定長期財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系

財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)一般包含反映企業(yè)負(fù)債償還能力、盈利能力和資產(chǎn)運(yùn)營能力等。房地產(chǎn)公司應(yīng)該參照房地產(chǎn)特點(diǎn)，并根據(jù)自己公司的實(shí)際情況，具有側(cè)重的對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，從而建立適合企業(yè)長期發(fā)展的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。

4結(jié)論

綜上所述，只有不斷提升房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理水平，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能保障房地產(chǎn)公司長久穩(wěn)定發(fā)展，才能實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的科學(xué)合理發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]田林永當(dāng)前房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J].中國房地產(chǎn)金融，2011（5）

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)范文

一、我國房地產(chǎn)金融中存在的問題

1、房地產(chǎn)的開發(fā)資金過度依賴于銀行貸款

作為一種資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)資金過度依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、融資信用風(fēng)險(xiǎn)主要集中于商業(yè)銀行，給商業(yè)銀行的發(fā)展帶來不利影響。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)估算，絕大部分的房地產(chǎn)開發(fā)資金和土地購置資金直接或者間接地來源于商業(yè)銀行的信貸。而且，通過土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款以及住房消費(fèi)貸款等形式，信貸資金主要集中于商業(yè)銀行，使得其直接或者間接的承擔(dān)了房地產(chǎn)市場(chǎng)中，各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，其中，以開發(fā)商貸款的風(fēng)險(xiǎn)為主，進(jìn)而給造成商業(yè)銀巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2、消費(fèi)者的住房信貸存在著違約的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繁榮的階段，消費(fèi)者的消費(fèi)需求增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，但是，由于消費(fèi)者自身的承受能力有限，需要通過銀行信貸來滿足自身的消費(fèi)需求，從而給銀行業(yè)帶來一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮階段，四大國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)住房抵押貸款的平均不良率較低，使得銀行業(yè)大力支持個(gè)人購房貸款，但是，由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚、未建立個(gè)人誠信體系等問題，致使商業(yè)銀行不能及時(shí)、準(zhǔn)確的監(jiān)督和控制貸款人的貸款行為以及信用狀況，使得商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)增加。

3、金融機(jī)構(gòu)自身經(jīng)營中存在的一系列的問題

目前，由于商業(yè)銀行把房地產(chǎn)信貸當(dāng)成一種優(yōu)良的資產(chǎn)，大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，并且在經(jīng)營業(yè)務(wù)上存在著急功近利的錯(cuò)誤傾向。例如，有的商業(yè)銀行降低對(duì)客戶資質(zhì)等級(jí)評(píng)定的門檻，簡化審查手續(xù)，加快審查速度，使得商業(yè)銀行存在著金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在房地產(chǎn)貸款的發(fā)放過程中，有的商業(yè)銀行盲目樂觀的看待政府干預(yù)和政府擔(dān)保項(xiàng)目，甚至過度追捧政府干預(yù)和政府擔(dān)項(xiàng)目，忽視項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)性，給自身帶來不利影響。

二、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑

（一）??對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的有效策略

1.適當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資政策進(jìn)行調(diào)整，形成健康發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

首先，改變投資主體的結(jié)構(gòu)，這是因?yàn)橥顿Y結(jié)果的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一定的影響，并帶來周期性的變化。要想有效地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，就必須堅(jiān)持職責(zé)清晰、產(chǎn)權(quán)分明的原則，并形成一套規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效機(jī)制，同時(shí)要依據(jù)企業(yè)自身的情況，來制定具體的實(shí)施措施。

其次，進(jìn)一步規(guī)范和健全政府部門的投資活動(dòng)。眾所周知，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，政府部門的投資扮演著十分重要的作用，在一定程度上起到了引領(lǐng)的作用，同時(shí)，政府部門通過自身的投資行為，實(shí)現(xiàn)了管控房地產(chǎn)行業(yè)的目的。

2.提升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的管控

房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)是非常普遍和正常的現(xiàn)象，國家要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析以后，再對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格進(jìn)行有效調(diào)控，然而調(diào)控并不是完全意義上的管理，如果房價(jià)的變動(dòng)在正常范圍內(nèi)，國家就不需要對(duì)其進(jìn)行深入干預(yù)，因?yàn)檫@種正常的價(jià)格變動(dòng)不僅能夠推動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)水平的發(fā)展，還能提升房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

當(dāng)房地產(chǎn)和其附屬行業(yè)的價(jià)格一旦出現(xiàn)過高的情況或者是萬一存在脫離市場(chǎng)平均水平的現(xiàn)象，此時(shí)的政府部門就必須根據(jù)自身的情況進(jìn)行控制與調(diào)節(jié)，以此保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此，適當(dāng)?shù)牟扇≌{(diào)控手段來控制房地產(chǎn)的價(jià)格，能夠在一定程度上緩解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)中金融風(fēng)險(xiǎn)的策略

1.完善宏觀監(jiān)測(cè)的指標(biāo)系統(tǒng)。依照目前情況而言，完善金融預(yù)警的系統(tǒng)，才能有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的供需關(guān)系，并分析現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際投資情況。通過有價(jià)值的指標(biāo)和真實(shí)數(shù)據(jù)，才可以更好的分析和監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)所具備的金融風(fēng)險(xiǎn)，確保能夠完善相關(guān)的政策方針，以及正確引導(dǎo)貸款方面的投入。

2.構(gòu)建健全的個(gè)人征信系統(tǒng)。導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的一個(gè)重要的因素還包括個(gè)人信用系統(tǒng)不夠完善，同時(shí)，有一些房地產(chǎn)商存在嚴(yán)重的違約現(xiàn)象，這在一定程度上，對(duì)購房者自身還款的積極性產(chǎn)生一定的影響，由此，個(gè)人的住房貸款的違約率也在不斷攀高，致使銀行損失嚴(yán)重，這在一定程度上提高了金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。構(gòu)建完善的個(gè)人征信系統(tǒng)的主要方式首先要個(gè)人信用調(diào)查系統(tǒng)必須要保證合理性和規(guī)范性融為一體，其次，良好的個(gè)人信用系統(tǒng)需要在一個(gè)有序的法律環(huán)境下實(shí)施進(jìn)行。

3.構(gòu)建全方位的投資途徑。房地產(chǎn)融資的主要是以銀行融資為主，這種單一融資方式導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)都集中在了銀行，因此，要根據(jù)具體的情況，通過拓寬融資渠道的方式，來構(gòu)建完善的合理的融資系統(tǒng)，進(jìn)而加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)范文

近期,樓市的二次調(diào)控政策猶如寒冬之霜雪降于房地產(chǎn)市場(chǎng)。限購、限貸、加息等樓市的利空政策不期而至。投機(jī)性需求得到抑制的同時(shí),又使更多的購房者按兵不動(dòng)、持續(xù)觀望態(tài)勢(shì)。當(dāng)下有人提出“買房不如買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品”的說法。而這一觀點(diǎn)撥動(dòng)了不少投資者的心弦。

目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行狀況如何?投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)信托又有哪些風(fēng)險(xiǎn)?如何選擇好的信托產(chǎn)品?就此記者采訪了北京唐古拉投資管理有限公司的副總裁張曉光先生。

誰是信托之主力

據(jù)用益信托工作室的數(shù)據(jù)顯示,1-9月,信托產(chǎn)品的發(fā)行總量為1335個(gè)、總發(fā)行規(guī)模是2480多億;而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量是377個(gè)、發(fā)行規(guī)模超過1240億。相比而言,房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量約為信托發(fā)行總量的30%,而發(fā)行規(guī)模則占總發(fā)行規(guī)模的50%左右。即整個(gè)信托管理的資產(chǎn)有50%的資產(chǎn)都投向房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)信托緣何成為信托市場(chǎng)的主力呢?“這是一個(gè)雙向選擇的問題:信托選擇房地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)也選擇了信托?！睆垥怨饨忉尩?。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金高稀缺性的行業(yè),始終存在融資的需求。而目前市場(chǎng)上比較主流的融資方式有二,即銀行和信托。就銀行而言,今年伊始,銀監(jiān)會(huì)對(duì)其控制非常嚴(yán)格,導(dǎo)致銀行為了迎合國家政策,不得不提高房地產(chǎn)企業(yè)融資的門檻,增強(qiáng)其對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)審核,甚至?xí)霈F(xiàn)不貸或惜貸等現(xiàn)象。而吃了閉門羹的房地產(chǎn)企業(yè)就只能依靠信托這一渠道進(jìn)行融資了。

收緊信貸是調(diào)控樓市政策之一,那么,未來銀監(jiān)會(huì)是否會(huì)打壓信托來調(diào)控樓市呢?“很有可能!” 張曉光表示,。目前,已經(jīng)有14個(gè)城市出臺(tái)了限購令。這其實(shí)是帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的調(diào)控手段,可見政府對(duì)樓市調(diào)控決心之大。目前來看,銀監(jiān)會(huì)對(duì)銀行的限制是起到了一定的效果,而對(duì)信托尚未收得那么緊。如果國家調(diào)控的決心依然很強(qiáng),那么對(duì)信托行業(yè)進(jìn)行限制不無可能。 “譬如,限制地產(chǎn)類信托發(fā)行的規(guī)?；蛞欢螘r(shí)期內(nèi)暫停對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資,都是有可能的?！?/p>

而信托選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目多是出于利益驅(qū)動(dòng)。眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率相對(duì)較高,其通過信托去融資的利率也較高,通常在15%以上,甚至也有可能達(dá)到25%-30%左右。這就不難解釋為何信托選擇房地產(chǎn)行業(yè)了。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)才是關(guān)鍵

目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控之嚴(yán),使投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)集聚,不少購買者都選擇觀望或去投資其他金融產(chǎn)品。

其實(shí),市場(chǎng)的資金始終會(huì)選擇最好的投資標(biāo)的。今年的股市、樓市都充斥著不確定性、風(fēng)險(xiǎn)也較大,投資者勢(shì)必會(huì)考慮資金下一步要投到什么地方去?！按藭r(shí),信托其實(shí)是不錯(cuò)的選擇?！睆垥怨獗硎?信托可以滿足投資者任何收益水平的要求。目前市場(chǎng)上對(duì)信托有一定的誤解,認(rèn)為信托產(chǎn)品是固定收益類,每年8%-11%。其實(shí)不然,它也有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的產(chǎn)品,譬如陽光私募或結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品等。

目前有些投資者不買房而轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托的意向較為明顯。“這些投資者是比較理性的,除了房地產(chǎn)信托,也有其他信托產(chǎn)品供投資者選擇。不過,房地產(chǎn)信托也是不錯(cuò)的投資選擇。只是投資者要了解,買房和購買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還是有區(qū)別的?！?/p>

買房涉及一系列問題需要購買者去考慮和決定。譬如,某個(gè)城市是否適合投資;某個(gè)項(xiàng)目的位置、前景、周圍配套設(shè)施是否齊全;如果購買期房,還要考慮開發(fā)商的實(shí)力如何,會(huì)否成為爛尾樓;即便買下房子,將來要考慮何時(shí)出手。出手以后還將有一系列繁瑣的手續(xù)去辦理。這一切都要靠購買者自己去決定。如果選擇房地產(chǎn)信托則不同了。首先,投資類別不同。投資房產(chǎn)是實(shí)物投資,而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資(大致上講有兩種方式:一是房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款類,二是股權(quán)投資。)是金融產(chǎn)品投資。而上述需要購房者考慮的問題全部轉(zhuǎn)由信托公司去考慮,投資者只需與其達(dá)成契約關(guān)系即可。即使未來出現(xiàn)問題,也由信托公司作為有很強(qiáng)的競(jìng)價(jià)和議價(jià)能力的金融機(jī)構(gòu)去跟企業(yè)談判,去解決問題。“從信托行業(yè)規(guī)范后至今,尚未發(fā)生投資人未拿到信托公司承諾的收益或本金丟失現(xiàn)象。實(shí)際上,信托產(chǎn)品是比較穩(wěn)健的。”張曉光告訴記者。

那么,如何選擇一個(gè)好的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品呢?張曉光表示,首先,要選擇實(shí)力過硬、專業(yè)能力強(qiáng)的信托公司,如中信信托、北國投、中誠信托等,都是公認(rèn)的實(shí)力很強(qiáng)的信托公司。如果發(fā)生風(fēng)險(xiǎn),由于他們實(shí)力足夠強(qiáng)也一定會(huì)兌付客戶的資金。就這方面而言,投資他們的產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小一些。

其次,選擇一個(gè)好產(chǎn)品。界定產(chǎn)品好壞,并不是看它的收益。若選擇房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,關(guān)鍵是要看這個(gè)項(xiàng)目本身:看所選項(xiàng)目的位置好不好、抵押物的價(jià)值是不是夠高等。我們應(yīng)該更多地從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮,要看信托合同中的風(fēng)險(xiǎn)申明書?？雌渲薪沂镜娘L(fēng)險(xiǎn)有哪些,控制風(fēng)險(xiǎn)的措施有哪些,這些措施能否有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等。