房地產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估；收益法；資本化率

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是現(xiàn)代房地產(chǎn)管理、投資、開(kāi)發(fā)、交易、抵押貸款、征用賠償、保險(xiǎn)、課稅、入股合營(yíng)以及糾紛處理等的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。而收益法是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的基本方法之一，在收益法基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估與投資項(xiàng)目評(píng)估常用到資本化率這個(gè)與房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有關(guān)的參數(shù)作為評(píng)估工具。

收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的公式一般為：

純收益每年均不變，且持續(xù)無(wú)限年：V=A/r

純收益每年均不變，且持續(xù)有限年：V=A×［1-1/（1+r）］/r

純收益每年按一定比率增加，且為無(wú)限年：V=A/（r-s）

純收益每年按一定比率增加，且為有限年：V=A×｛1-［（1-s）/（1+r）］｝/（r-s）

其中：V為評(píng)估值，A為凈收益，r為資本化率，s為純收益每年遞增的比例，n為年限。

從以上公式可以看出，確定一個(gè)合適的資本化率是實(shí)際估價(jià)中最重要也是最困難的問(wèn)題。資本化率大于1%或小于1%將使收益價(jià)格產(chǎn)生很大波動(dòng)，將會(huì)直接導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的巨大差異。然而，現(xiàn)在評(píng)估界在實(shí)際估價(jià)中，對(duì)資本化率的確定較為不規(guī)范，最小值（存款利率）與最大值相差懸殊，有的僅把它作為調(diào)整評(píng)估價(jià)值的工具，甚至還存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，嚴(yán)重影響收益法的使用效果。同時(shí)，房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的地理位置色彩，多樣性、個(gè)別性很強(qiáng)，很難找到一個(gè)對(duì)任何情況均可適用的資本化率。因此，資本化率的確定，是收益法評(píng)估中十分重要的問(wèn)題。

一、資本化率的內(nèi)涵、特點(diǎn)及決定因素

資本化是將房地產(chǎn)未來(lái)年凈收入現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為等量資本價(jià)值的過(guò)程，資本化率是這一轉(zhuǎn)化過(guò)程的回報(bào)百分率。對(duì)土地、商鋪等收益性物業(yè)來(lái)講，初始投資完成后，經(jīng)過(guò)若干時(shí)間的價(jià)值收益，在投資期末會(huì)以一定的價(jià)格售出。這可以用現(xiàn)金流量表體現(xiàn)其房地產(chǎn)投資過(guò)程與結(jié)果，其中有一個(gè)反映資本價(jià)值隨時(shí)間變化而產(chǎn)生的變化幅度的參數(shù)，我們稱(chēng)之為資本化率。

從本質(zhì)上看，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)可以看成是一種投資，投資所需的資本就是房地產(chǎn)價(jià)格，這筆投資將要獲得的收益就是房地產(chǎn)每年將產(chǎn)生的純收益。因此，資本化率實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率。正常情況下，投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益是成正比的，風(fēng)險(xiǎn)大，收益率就高；風(fēng)險(xiǎn)小，收益率就低。若一筆資金存入國(guó)家銀行，風(fēng)險(xiǎn)小、安全系數(shù)高，同時(shí)利率也很低；但若用它購(gòu)買(mǎi)股票、債券，風(fēng)險(xiǎn)性必然增強(qiáng)，安全系數(shù)下降，同時(shí)利率也會(huì)有所上升。

資本化率一般會(huì)隨所投資房地產(chǎn)的地段、性質(zhì)、用途的不同而不同，隨時(shí)間的變化而發(fā)生變化。另外，若預(yù)期未來(lái)會(huì)產(chǎn)生高通貨膨脹率，或該收益性房地產(chǎn)未來(lái)的年收入存在較大風(fēng)險(xiǎn)，且更具有投機(jī)性時(shí)，則資本化率就較高，房?jī)r(jià)就低。反之亦然，即房地產(chǎn)未來(lái)收入更具有確定性，或沒(méi)有明顯的通貨膨脹率，則資本化率就較低，房?jī)r(jià)就高。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，供求關(guān)系決定著價(jià)格，決定著收益價(jià)值水平，也決定著房地產(chǎn)的資本化率。而供求關(guān)系又是由以下兩個(gè)因素構(gòu)成：一方面位置競(jìng)爭(zhēng)性、規(guī)劃特征、持有期及變化、物理特征、法律權(quán)屬問(wèn)題等因素構(gòu)成供給；另一方面宏觀與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行業(yè)投資方向與風(fēng)險(xiǎn)水平、租戶(hù)利潤(rùn)與偏好等因素構(gòu)成需求，供求各自對(duì)立、又互為統(tǒng)一的不斷變化決定著房地產(chǎn)資本化率的水平。在實(shí)際工作中，分析這些市場(chǎng)供求決定因素可以對(duì)市場(chǎng)可比案例進(jìn)行修正，從而調(diào)整并最終確定房地產(chǎn)資本化率。

二、資本化率的確定原則

1、不低于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。在正常的資本市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)條件下，各種資產(chǎn)投資中政府債券和銀行存款通常被認(rèn)為是低微風(fēng)險(xiǎn)甚至是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目，而其他投資方式的不確定性及風(fēng)險(xiǎn)性要高于政府債券和銀行存款。因此，政府債券利率和銀行存款利率通常被視為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，是投資者進(jìn)行其他投資權(quán)衡投資報(bào)酬率時(shí)，必須考慮的基本因素。如果折現(xiàn)率小于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，就會(huì)導(dǎo)致投資者購(gòu)買(mǎi)國(guó)債或是儲(chǔ)蓄，而不會(huì)去冒風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行得不償失的投資。

2、行業(yè)基準(zhǔn)收益率不能作為確定資本化率的依據(jù)。基準(zhǔn)收益率是基本建設(shè)投資管理部門(mén)為篩選建設(shè)項(xiàng)目，從擬建項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)方面，按行業(yè)統(tǒng)一制定的最低收益率的判別標(biāo)準(zhǔn)。只有當(dāng)擬建項(xiàng)目的投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率時(shí)才可批準(zhǔn)建設(shè)。國(guó)家可以通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策措施來(lái)調(diào)控行業(yè)基準(zhǔn)收益率，如屬于鼓勵(lì)發(fā)展的行業(yè)，國(guó)家可以有意地將行業(yè)基準(zhǔn)收益率調(diào)低，以便促使更多的建設(shè)項(xiàng)目上馬。因此，行業(yè)基準(zhǔn)收益率即包括了政策因素，還包括管理、組織等資源因素，相當(dāng)于投資企業(yè)的收益率，而房地產(chǎn)資本化率中一般不包括管理、組織等資源因素，是純粹的資本投資收益率。

3、資本化率與收益額相匹配。資本化率的確定和選取要與房地產(chǎn)的預(yù)期收益相匹配。如果預(yù)期收益中考慮了通貨膨脹因素和其他因素的影響，那么在資本化率中也應(yīng)有所體現(xiàn)；反之，如果預(yù)期收益中沒(méi)有考慮通貨膨脹和其他因素的影響，那么在資本化率中也不應(yīng)反映。投資類(lèi)房地產(chǎn)收益額來(lái)源既有房租收入還有房屋增值收益（在房屋出售時(shí)實(shí)現(xiàn)），如果收益額只考慮租金收入，則收益率也只應(yīng)考慮租金收入對(duì)其的影響。

4、按實(shí)際情況確定。在房地產(chǎn)評(píng)估中沒(méi)有固定的資本化率，適用的資本化率要根據(jù)被評(píng)估資本化率的具體情況來(lái)確定。不同地區(qū)、類(lèi)型的房地產(chǎn)適用不同的資本化率。

三、資本化率的確定方法

1、安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。所謂安全利率，是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資本投資收益率，即：資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。運(yùn)用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率。在我國(guó)一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率，然后根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)現(xiàn)在和未來(lái)的經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況、土地取得方式、物價(jià)指數(shù)狀況以及估價(jià)對(duì)象的用途、新舊程度等確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，最后用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的和作為該估價(jià)對(duì)象的資本化率。在實(shí)例評(píng)估中，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值被看作是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)。

2、收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法。收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法是在排序插入法原理的基礎(chǔ)上改進(jìn)而來(lái)的一種方法。因?yàn)橥顿Y房地產(chǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)高于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，在對(duì)投資收益率排序時(shí)，房地產(chǎn)的投資收益率也應(yīng)該高于同期國(guó)債年利率，其詳細(xì)的計(jì)算步驟為：若以投資房地產(chǎn)的方式購(gòu)買(mǎi)收益型房地產(chǎn)的總價(jià)款為V，其尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為A，同時(shí)以安全投資的方式購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為B，則有：

購(gòu)買(mǎi)國(guó)債時(shí)：P=B×［（1+i）-i］/i×（1+i）

投資房地產(chǎn)時(shí)：V=A/r×［1-1/（1+r）］

在一般情況下，由于投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、收益均要比購(gòu)買(mǎi)國(guó)債大，如果兩種投資方式的投資額相等，收益期相同，那么投資房地產(chǎn)的純收益要比購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的本息回收額要大。假設(shè)投資房地產(chǎn)的年回收額比購(gòu)買(mǎi)國(guó)債本息回收額高出的倍數(shù)為C，則有：A=（1+C）×B，又因?yàn)镻=V，故有：［（1+i）-i］/i×（1+i）=（1+C）/r×［1-1/（1+r）］，式中的C稱(chēng)為收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)，利用此公式能準(zhǔn)確地計(jì)算出資本化率r。

3、實(shí)際利率調(diào)整法。實(shí)際利率調(diào)整法是在市場(chǎng)抽樣法的基礎(chǔ)上，選取三宗或三宗以上（一般為三宗）相類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均調(diào)整，并了解所調(diào)查房地產(chǎn)租金的平均水平，先求出收益無(wú)期限的資本化率r=a/v，再根據(jù)待估房地產(chǎn)收益有期限的具體情況進(jìn)行修正調(diào)整。這里所采用的是反復(fù)式逐漸迭代、趨近的方法，即用r=a/v代入r=a/v×［1-1/（1+r）］，再用r=a/v×［1-1/（1+ r）］，如此反復(fù)計(jì)算，不斷趨近，直至比較滿意的精度，以此作為調(diào)整值。利用這種方法計(jì)算出來(lái)的資本化率比較精確。

4、加權(quán)平均成本法。這種方法也稱(chēng)投資復(fù)合收益率法，它是依據(jù)投資中所擁有的各項(xiàng)資金成本在總投資額中比例的加權(quán)平均值來(lái)計(jì)算資本化率的。一般情況下，它根據(jù)投資房地產(chǎn)時(shí)銀行規(guī)定的抵押貸款率與自有資本的收益率的加權(quán)平均值來(lái)計(jì)算資本化率。這里所指的自有資本收益率，實(shí)際上是以自有資本的機(jī)會(huì)成本來(lái)衡量的，這種機(jī)會(huì)成本可視為自由資本的投資收益率，它在應(yīng)用上比較簡(jiǎn)便。計(jì)算公式為：資本化率=自有資金占總投資額的比例×自有資金機(jī)會(huì)成本+抵押貸款額占總投資額的比例×抵押貸款率。

四、資本化率的修正

當(dāng)從可比實(shí)例獲取資本化率時(shí)，可能需要進(jìn)行修正以反映估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例在物質(zhì)實(shí)體方面存在的差異以及估價(jià)時(shí)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)狀況方面的不同。盡管沒(méi)有修正資本化率的精確方法，但可以從已經(jīng)提到的發(fā)現(xiàn)資本化率的方法中借鑒某些資本化率的修正方法?？梢詰?yīng)用的部分有：1、房地產(chǎn)區(qū)域；2、房齡、質(zhì)量和改良物的狀況；3、改良物剩余的經(jīng)濟(jì)使用年限；4、建筑物價(jià)值與房地產(chǎn)總價(jià)值的比率；5、費(fèi)用支出占房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的百分率（如房地產(chǎn)稅）。

由于房地產(chǎn)所在的區(qū)域可以影響投資的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)、租金價(jià)格的未來(lái)走勢(shì)以及投資者的一般動(dòng)機(jī)，因此對(duì)利率和資本化率有巨大影響。建筑物房齡、質(zhì)量、狀況以及剩余的經(jīng)濟(jì)使用年限也很重要。盡管小的差異可能不值得進(jìn)行資本化的修正，但顯著的差異可能影響市場(chǎng)對(duì)于某一房地產(chǎn)收入流相對(duì)安全性和持續(xù)性的看法。建筑物價(jià)值與房地產(chǎn)總價(jià)值的比率影響資本回收的要求。因此，資本化率通常應(yīng)該以建筑物價(jià)值占總價(jià)值比例與估價(jià)對(duì)象相似的成交實(shí)例為基礎(chǔ)。

當(dāng)估價(jià)對(duì)象的某種費(fèi)用是以其市場(chǎng)價(jià)值的某一百分率支付時(shí)，可能需要對(duì)市場(chǎng)得出的資本化率進(jìn)行修正以反映這種費(fèi)用。按價(jià)計(jì)算的房地產(chǎn)稅是個(gè)很好的例子。通過(guò)將稅率與資本化率相加來(lái)估計(jì)房地產(chǎn)稅通常比將稅費(fèi)作為一定金額費(fèi)用支出進(jìn)行估計(jì)更為準(zhǔn)確。

總之，房地產(chǎn)評(píng)估是一門(mén)藝術(shù)和科學(xué)的結(jié)合，估價(jià)技術(shù)人員在運(yùn)用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓?、科學(xué)的方法確定資本化率的同時(shí)，還需要更多豐富的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐，以及對(duì)市場(chǎng)的熟悉程度，并綜合考慮房地產(chǎn)的類(lèi)型、區(qū)位收益水平等各種因素，綜合分析。這樣才能正確地估算出房地產(chǎn)本身所具有的客觀、真實(shí)、合理的價(jià)位，從而降低投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位：山東大學(xué)管理學(xué)院）

主要參考文獻(xiàn)：

[1]李典凱，金公，郭向東.對(duì)房地產(chǎn)資本化率的認(rèn)識(shí).小城鎮(zhèn)建設(shè)，2003.8.

第2篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估范文

[關(guān)鍵詞]商業(yè)房地產(chǎn) 投資風(fēng)險(xiǎn) AHP

一、引言

項(xiàng)目投資作為一種新興的投資方式,因?yàn)槠渚哂懈纳坪吞岣唔?xiàng)目經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度及項(xiàng)目債務(wù)承受能力、減少項(xiàng)目投資者的自有資金投入、提高項(xiàng)目投資收益率等諸多優(yōu)勢(shì),所以自出現(xiàn)以來(lái)就具有很強(qiáng)的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項(xiàng)目來(lái)獲得收益。但由于項(xiàng)目投資跨度長(zhǎng)、涉及面廣,往往伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

因此,企業(yè)在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過(guò)程中如何進(jìn)行有效的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來(lái)評(píng)估投資房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的方案選擇方法。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型

項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)一般可分為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn)兩大類(lèi)。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目實(shí)體可自行控制和管理的風(fēng)險(xiǎn)。外部風(fēng)險(xiǎn)是指與市場(chǎng)客觀環(huán)境有關(guān),超出項(xiàng)目自身范圍的風(fēng)險(xiǎn)。

1.外部風(fēng)險(xiǎn)

(1)政治風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的政治風(fēng)險(xiǎn)主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭(zhēng)、國(guó)際形勢(shì)變幻而導(dǎo)致項(xiàng)目資產(chǎn)的收益受到損害的風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)的大小也與一國(guó)政府的政策的穩(wěn)定性有關(guān)。政治因素的變化往往是難以預(yù)料的,其造成的風(fēng)險(xiǎn)也是難于避免的。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)形式緊密相關(guān),在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)是指東道國(guó)的法律變動(dòng)或不健全給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)當(dāng)前的商業(yè)房地產(chǎn)處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇,商業(yè)房地產(chǎn)中的法律也會(huì)逐步改進(jìn)。法律一旦變動(dòng),投資人就必須面對(duì)和自已原來(lái)投資時(shí)點(diǎn)所不同的法律條款,就可能會(huì)受到某些方面的損害。

(3)金融風(fēng)險(xiǎn)

金融風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目發(fā)起人不能控制的金融市場(chǎng)的可能變化對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的負(fù)面影響。金融風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)及通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的回報(bào)時(shí)間長(zhǎng),所以匯率波動(dòng)帶來(lái)的債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重,利率上升導(dǎo)致融資成本的增加,通貨膨脹影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的變化。

(4)不可抗力風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到建成需要一定的時(shí)間。在這段時(shí)間內(nèi),不可避免的會(huì)出現(xiàn)一些自然災(zāi)害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災(zāi)害。在房屋的建造過(guò)程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)造成破壞的自然天氣,會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)無(wú)法估量的損失。但這種自然災(zāi)害是人們無(wú)法預(yù)測(cè)的,所以不可抗力風(fēng)險(xiǎn)是不可以避免的。

2.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

(1)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)

預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目的制定人在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)面臨的項(xiàng)目完成所發(fā)生的項(xiàng)目收益變化的風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在一開(kāi)始規(guī)劃時(shí)預(yù)測(cè)其可能會(huì)給投資人帶來(lái)的收益的大小,所以項(xiàng)目的收益是無(wú)法預(yù)測(cè)的。從項(xiàng)目到一開(kāi)始規(guī)劃到建成有一定的時(shí)間差,在這段時(shí)間內(nèi),規(guī)劃人所預(yù)測(cè)的商機(jī)就可能發(fā)生變化。如果在投產(chǎn)后沒(méi)有達(dá)到投資人預(yù)想的收益,投資人就會(huì)不可避免的承擔(dān)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)完工風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目的完工風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目無(wú)法完工、延期完工或完工后無(wú)法達(dá)到預(yù)期運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目為導(dǎo)向,在項(xiàng)目建設(shè)階段,存在各種不確定性因素,如果項(xiàng)目不能按預(yù)定計(jì)劃建設(shè)投產(chǎn),將導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本的增加,項(xiàng)目貸款利息的加重,項(xiàng)目不能按計(jì)劃取得收益。

(3)生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目的生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指在項(xiàng)目的試和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段存在的技術(shù)、資源儲(chǔ)量、能源和料供應(yīng)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和勞動(dòng)力狀況等風(fēng)險(xiǎn)因素的總稱(chēng)。它是項(xiàng)目融資的另一個(gè)主要的核心風(fēng)險(xiǎn)。生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在: 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn); 資源風(fēng)險(xiǎn); 能源和原材料供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn); 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)主要包括技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、資商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。

(4)市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處位置的地理?xiàng)l件變化而帶來(lái)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn);其次,由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大,開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)持續(xù)的時(shí)間也很長(zhǎng),各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化都會(huì)對(duì)收益產(chǎn)生極大的影響;第三,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)密切相關(guān),商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi),依托于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化和居民消費(fèi)水平的增減;最后,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)渡期的存在使開(kāi)發(fā)商在這期間內(nèi)隨時(shí)可能面臨調(diào)整和虧損。所以,商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。

因此,在實(shí)際進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中要考慮多方面的風(fēng)險(xiǎn)。不同的項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在可能會(huì)有不同程度的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于項(xiàng)目的投資人來(lái)說(shuō),能夠有效的評(píng)估其要投資的項(xiàng)目的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重對(duì)其決策有重要的意義。

三、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

我們采用層次分析法(簡(jiǎn)稱(chēng)AHP)對(duì)投資決策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合的度量。AHP是美國(guó)匹茲堡大學(xué)的運(yùn)籌學(xué)家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀(jì)70年代初期提出的。該方法把復(fù)雜問(wèn)題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關(guān)系分組形成遞階層次結(jié)構(gòu)。通過(guò)兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對(duì)重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對(duì)重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應(yīng)用,評(píng)價(jià)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)也采用此方法進(jìn)行研究。首先采用AHP法求出指標(biāo)權(quán)重。它為分析復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng),對(duì)定性問(wèn)題做定量分析提供了一種簡(jiǎn)潔的方法。用層次分析法求權(quán)重的計(jì)算步驟:

1. 對(duì)問(wèn)題所涉及的因素進(jìn)行分類(lèi),建立指標(biāo)體系。在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中,面臨各種各樣的不同的風(fēng)險(xiǎn)。其中包括政治風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)等。在進(jìn)行層次分析法時(shí)必須先把所有涉及到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類(lèi)。

2. 根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的分析,作者構(gòu)造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個(gè)體系評(píng)價(jià)幾個(gè)相似的投資方案的投資風(fēng)險(xiǎn)。

3. 根據(jù)專(zhuān)家的意見(jiàn),構(gòu)造關(guān)于各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的判斷矩陣從而確定各個(gè)因素的權(quán)重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對(duì)各因素相對(duì)重要程度的認(rèn)識(shí),一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標(biāo)度方法。專(zhuān)家通過(guò)相互比較,當(dāng)相互比較因素的重要性能夠說(shuō)明實(shí)際情況時(shí),判斷矩陣相應(yīng)的值可以取這個(gè)比值。

4. 通過(guò)判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經(jīng)過(guò)歸一化后幾位同一層次相關(guān)因素對(duì)于上一層次相對(duì)重要性的排序權(quán)值,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

在層次分析法中計(jì)算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標(biāo)CI=。一致性指標(biāo)CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對(duì)于多階判斷矩陣,一致性指標(biāo)CI與同階平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI之比稱(chēng)為隨機(jī)一致性比率CR=。當(dāng)CR.< 0.10 時(shí),便認(rèn)為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當(dāng)CR.≥0.10時(shí),即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專(zhuān)家,就需要調(diào)整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。

5. 根據(jù)各方案的情況構(gòu)造每個(gè)方案對(duì)各個(gè)因素判斷矩陣,計(jì)算各方案對(duì)于各個(gè)因素的權(quán)重,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

6. 把第四步所得的各個(gè)因素權(quán)重和第五步所得的各個(gè)方案對(duì)因素的權(quán)重,求其加權(quán)總和。按照所得的百分比情況得到方案的風(fēng)險(xiǎn)綜合排序。投資人盡量選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的方案投資,這個(gè)綜合排序?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資人的決策提供依據(jù)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的分險(xiǎn)評(píng)價(jià)實(shí)例分析

在項(xiàng)目投資之前,投資人會(huì)面臨多種復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)。本文試圖從運(yùn)用AHP法定量分析商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn),可以在安排項(xiàng)目投資前為投資人提供參考,為投資人進(jìn)行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說(shuō)明如何用EXCEL解AHP問(wèn)題。若某投資人決定投資,經(jīng)過(guò)初步調(diào)查研究,確定了三個(gè)投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析這三個(gè)方案的風(fēng)險(xiǎn)的大小,從而幫助投資者確定一個(gè)合適的方案。本文運(yùn)用EXCEL來(lái)計(jì)算A、B、C三種商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn),然后根據(jù)計(jì)算出的風(fēng)險(xiǎn)大小的排序,來(lái)有助于投資者進(jìn)行科學(xué)的決策,從而有利于提高項(xiàng)目的投資成功率。

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司欲投資一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,計(jì)劃通過(guò)項(xiàng)目融資方式獲取資金,經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)后,其風(fēng)險(xiǎn)因素主要有政治風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和完工風(fēng)險(xiǎn)。并建立了如圖一的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,綜合專(zhuān)家群體咨詢(xún)意見(jiàn),對(duì)該項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)估。根據(jù)專(zhuān)家的意見(jiàn),列出了判斷矩陣,然后運(yùn)用EXCEL對(duì)此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結(jié)果如表1所示。各個(gè)因素的權(quán)重和A、B、C方案對(duì)各個(gè)因素的權(quán)重如表2所示。

從以上結(jié)論可以看出A、B、C三個(gè)投資方案,就其投資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō),方案C的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對(duì)來(lái)說(shuō),方案B 的風(fēng)險(xiǎn)最小為30.68%。

五、結(jié)論

以層次分析法為數(shù)學(xué)工具對(duì)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià),可以為投資決策者提供科學(xué)的決策依據(jù),促進(jìn)投資決策的科學(xué)化和規(guī)范化進(jìn)程,有利于提高項(xiàng)目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用。本文僅從投資決策的角度對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)加以研究,但在現(xiàn)實(shí)生活中,投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的作用是全過(guò)程的,因此,對(duì)投資全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)控制與防范將是更具有現(xiàn)實(shí)意義的。通過(guò)論文所提供的決策期的風(fēng)險(xiǎn)分析方法,可以類(lèi)似地進(jìn)行投資全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)研究,但畢竟投資決策是整個(gè)投資行為的第一步,只有順利地通過(guò)第一關(guān),才有可能達(dá)到投資者獲取收效的目的。另外,對(duì)于投資決策來(lái)說(shuō),不僅僅要考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),還必須同時(shí)兼顧項(xiàng)目的效益?？茖W(xué)的投資決策是在綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們?cè)诶碚摵蛯?shí)踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項(xiàng)目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內(nèi)在規(guī)律,掌握它、運(yùn)用它為經(jīng)濟(jì)發(fā)展造福。

參考文獻(xiàn):

[1]陳琳 潘蜀健:房地產(chǎn)項(xiàng)目投資[M]. 北京: 中國(guó)建筑工業(yè)出版社, 2004: 242-246

第3篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估，成本法，市場(chǎng)法，收益法

資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估工作的技術(shù)手段。這項(xiàng)工作既有客觀性，既要考慮資產(chǎn)客觀存在的現(xiàn)實(shí)狀況，又有主觀性，即評(píng)估人員要評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)狀及其獲利能力進(jìn)行分析判斷。實(shí)際上在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中評(píng)估人員可以根據(jù)不同的情況，采用不同的評(píng)估方法。因此，有必要對(duì)三種方法進(jìn)行比較分析，以便于區(qū)分不同情況下應(yīng)該選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。

一、成本法、市場(chǎng)法和收益法的區(qū)別

（一）成本法，是以待估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的必要而正常的成本為基礎(chǔ)估算待估房地產(chǎn)在一定時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀況下價(jià)格的一種估價(jià)方法。這里的成本是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念，與會(huì)計(jì)中的成本概念是不同的，主要表現(xiàn)為：①會(huì)計(jì)成本是顯性的，即是企業(yè)會(huì)計(jì)賬目上作為成本項(xiàng)目計(jì)入的費(fèi)用，而成本法中的成本是全部的，不僅包括顯性成本，而且包括隱性成本，即企業(yè)自己提供資源所必須支付的費(fèi)用；②成本法中的成本是必要而正常的成本，并不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的成本。③成本法中的成本，在時(shí)點(diǎn)上是指，現(xiàn)在的。根據(jù)經(jīng)濟(jì)理性主義的假定，房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者愿意支付的價(jià)格，必不能高于他所預(yù)計(jì)的在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)條件下重新開(kāi)發(fā)或建造相同房地產(chǎn)所需花費(fèi)的正常而必須的全部成本。如果高于這一市場(chǎng)成本，購(gòu)買(mǎi)者將不會(huì)從市場(chǎng)上直接購(gòu)買(mǎi)這一房地產(chǎn)，而代之以自行開(kāi)發(fā)或建造。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的社會(huì)成本是需求方愿意支付的價(jià)格上限。另一方面，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的價(jià)格必不能低于其開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的全部成本，即各項(xiàng)費(fèi)用及正常的利潤(rùn)和稅金。如果低于這一全部成本，他就要虧本，這是開(kāi)發(fā)商所不能接受的。

（二）市場(chǎng)法又稱(chēng)市場(chǎng)比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而對(duì)于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。市場(chǎng)法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用、空置率、報(bào)酬率、資本化率、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期等。

（三）收益法又稱(chēng)收益資本化法、收益現(xiàn)值法、收益還原法，是將房地產(chǎn)預(yù)期未來(lái)各年的正常純收益以適當(dāng)?shù)馁Y本化率折現(xiàn)求和（資本化），求取待估房地產(chǎn)在一定時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價(jià)格的一種估價(jià)方法。

采用收益法求得的試算價(jià)格，稱(chēng)收益價(jià)格。 收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期收益原理。為方便理解，假設(shè)某投資者擁有一宗房地產(chǎn)，每年能產(chǎn)生10萬(wàn)元的純收益；同時(shí)，此投資者擁有100萬(wàn)元的資本金，將其投資于（存人）銀行，銀行的年利率是10%，則此投資者每年可得10萬(wàn)元的資本利息額。對(duì)該投資者而言，這宗房地產(chǎn)產(chǎn)生的純收益與100萬(wàn)元的資本金獲得的利息是等價(jià)的?？梢哉J(rèn)為，該房地產(chǎn)的價(jià)值是100萬(wàn)元。

二、決定評(píng)估價(jià)值的基本因素比較

決定收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的因素，主要是收益額、本金化率等。而決定市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的因素是一個(gè)公平市場(chǎng)，一個(gè)活躍的資本市場(chǎng)。其次是指買(mǎi)賣(mài)雙方都要有充分的時(shí)間，買(mǎi)方有充分的時(shí)間選擇自己滿意的商品；賣(mài)方也有充分的時(shí)間選擇適當(dāng)?shù)馁I(mǎi)主，以使資產(chǎn)價(jià)格更高一些。而活躍的市場(chǎng)，就意味著被評(píng)估的資產(chǎn)具有一定的通用性或可售性，要有市場(chǎng)，不僅要有潛在的買(mǎi)主，而且要有可比的對(duì)象；從投資回報(bào)的角度看，凈利潤(rùn)是所有者權(quán)益，利息是債權(quán)人的收益。企業(yè)的資金來(lái)源按照性質(zhì)可劃分為兩類(lèi)：一類(lèi)是負(fù)債，一類(lèi)是所有者權(quán)益。如果被評(píng)估的企業(yè)資產(chǎn)是含長(zhǎng)期負(fù)債在內(nèi)的全部投資，它的收益現(xiàn)值就要按扣稅利息加上凈利潤(rùn)（或凈現(xiàn)金流量）作為收益額計(jì)算。如果被評(píng)估的企業(yè)資產(chǎn)僅僅是所有者權(quán)益，如產(chǎn)權(quán)接受方承擔(dān)全部債務(wù)，栽植需要購(gòu)買(mǎi)所有者權(quán)益的場(chǎng)合，它的收益現(xiàn)值所依據(jù)的收益額只能按照凈利潤(rùn)（或凈現(xiàn)金流量）計(jì)算。那么，明確收益的邊界和內(nèi)涵，對(duì)于收益法來(lái)說(shuō)是極為重要的。

三、每種方法適用范圍的比較

成本法，適用范圍最為廣泛，原則上說(shuō)，對(duì)于一切以資產(chǎn)重置、補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都適用。具體而言，除單項(xiàng)資產(chǎn)和特殊用途資產(chǎn)外，對(duì)于那些不易計(jì)算未來(lái)收益的特殊資產(chǎn)及難以取得市場(chǎng)參照物的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)都可用此法進(jìn)行評(píng)估。

市場(chǎng)法，只適用于以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。只要有一個(gè)充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場(chǎng)和被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等即可。但下列情況不宜采用市場(chǎng)法：1）因資產(chǎn)具有特定用途或性質(zhì)特殊，很少在公開(kāi)市場(chǎng)出售，以致沒(méi)有公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的資產(chǎn)，如專(zhuān)用機(jī)器設(shè)備，或無(wú)法重置的特殊設(shè)備都不宜采用市場(chǎng)法；2）對(duì)于大多數(shù)無(wú)形資產(chǎn)而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復(fù)性等特點(diǎn)，所以其交易價(jià)格資料往往不對(duì)外公開(kāi)，評(píng)估人員無(wú)法收集其價(jià)格資料，因此不宜采用市場(chǎng)法。

收益法，一般適用于企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估，或者能夠預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)或者無(wú)法重置的特殊資產(chǎn)的評(píng)估活動(dòng)，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營(yíng)、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以單獨(dú)計(jì)算收益的房地產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)也可以應(yīng)用此法。

不難看出，不同的評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)不同評(píng)估目的時(shí)的具體形式和技術(shù)手段。但是評(píng)估方法的選擇不是隨心所欲的，每一種評(píng)估方法都有其特定的使用條件和適用范圍。通過(guò)對(duì)三種基本的評(píng)估方法的比較，可以使我們?cè)谝院蟮脑u(píng)估工作中選擇最合適的方法，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值做出最合理的估算

參考文獻(xiàn)：

第4篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估范文

關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；公允價(jià)值計(jì)量；房地產(chǎn)行業(yè)；投資性房

一、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用現(xiàn)狀

（一）采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司數(shù)量統(tǒng)計(jì)。截至2014年4月30日，滬深兩市房地產(chǎn)行業(yè)（CSRC行業(yè)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)）A股共有131家上市公司披露了年報(bào)，其中滬市有68家，深市63家。對(duì)投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的共有15家，其中滬市7家，深市8家占房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司總數(shù)的1145%，而采用成本模式后續(xù)計(jì)量的有116家，占比8855%。

（二）公允價(jià)值確定方法統(tǒng)計(jì)分析。統(tǒng)計(jì)顯示，這15家上市公司主要采用相同或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估價(jià)格這兩種方法確定自身?yè)碛械耐顿Y性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。其中有5家上市公司采用相同或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，有5家采用資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估價(jià)格，還有3家上市公司公允價(jià)值的確定方法沒(méi)有明確披露，2家未披露。

（三）計(jì)量模式轉(zhuǎn)換引起報(bào)表數(shù)據(jù)的變化。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式到公允價(jià)值模式的轉(zhuǎn)換應(yīng)作為會(huì)計(jì)政策的變更進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)該項(xiàng)會(huì)計(jì)政策變更要求采用追溯調(diào)整法，并相應(yīng)對(duì)變更前一年的比較財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整。

由以上數(shù)據(jù)分析可知，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式所做的追溯調(diào)整會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)、遞延所得稅負(fù)債、所有者權(quán)益、公允價(jià)值變動(dòng)收益、所得稅費(fèi)用、凈利潤(rùn)等項(xiàng)目的巨大變動(dòng)。

二、公允價(jià)值計(jì)量在房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)用中存在的問(wèn)題

通過(guò)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用狀況分析，并對(duì)比公允價(jià)值準(zhǔn)則的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式過(guò)程中存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題：。

（一）公允價(jià)值的應(yīng)用導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績(jī)不穩(wěn)定。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司而言，采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊和減值，資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，投資性房地產(chǎn)也以公允價(jià)值重新入賬，對(duì)于企業(yè)的資產(chǎn)、利潤(rùn)、所有者權(quán)益均有較大影響。以金融街為例，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)3.88億元，較上年同期下降55.53%。顯然，公司一季度業(yè)績(jī)是符合預(yù)期的，導(dǎo)致凈利潤(rùn)大幅下滑的主要原因是2012年同期美晟國(guó)際廣場(chǎng)竣工帶來(lái)公允價(jià)值變動(dòng)收益7.7億元，而2013年一季度公允價(jià)值變動(dòng)損益為0。可見(jiàn)，公允價(jià)值變動(dòng)損益的大幅下滑是公司凈利潤(rùn)下降的關(guān)鍵所在。

（二）公允價(jià)值計(jì)量易成為操縱利潤(rùn)的工具。公允價(jià)值再度啟用，說(shuō)明我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境得到明顯改善，但對(duì)于投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的確定而言，無(wú)論以相同或類(lèi)似條件的市場(chǎng)價(jià)格還是評(píng)估價(jià)格為依據(jù)，在客觀價(jià)值的基礎(chǔ)上都存在人的主觀判斷，使得企業(yè)操控利潤(rùn)的行為有了可乘之機(jī)。

三、公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用中存在問(wèn)題的原因分析

（一）市場(chǎng)環(huán)境的限制。近些年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈上升趨勢(shì)，采用公允價(jià)值計(jì)量更有利于反映企業(yè)的實(shí)際價(jià)值，但相比于發(fā)達(dá)國(guó)家而言，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境仍不完善，缺少穩(wěn)定性，一些企業(yè)不愿轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，以避免潛在的不利影響。同時(shí)，公允價(jià)值的應(yīng)用條件還不是十分完善，在我國(guó)只有核心地區(qū)才存在活躍的市場(chǎng)價(jià)格，大部分企業(yè)受市場(chǎng)條件的限制依舊延續(xù)使用成本模式。

（二）企業(yè)對(duì)自身成本效益的權(quán)衡。成本效益的配比是上市公司在選擇公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)需要考慮的又一因素。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的條件不是很完善，許多企業(yè)不能從市場(chǎng)上直接獲取房地產(chǎn)的活躍市場(chǎng)價(jià)格，要確定公允價(jià)值就需要聘請(qǐng)獨(dú)立的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估值。企業(yè)需要投入大量的人力、財(cái)力等，是一項(xiàng)重大的成本支出。然而公允價(jià)值計(jì)量模式的效用并不能在短時(shí)間內(nèi)顯現(xiàn)出來(lái)，并且需要穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

四、公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用的改進(jìn)對(duì)策與建議

為促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量的規(guī)范應(yīng)用和發(fā)展，本文提出以下幾點(diǎn)對(duì)策與建議。

（一）加強(qiáng)公允價(jià)值計(jì)量和信息披露的監(jiān)管力度。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量和披露都有嚴(yán)格的規(guī)定。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量》對(duì)此進(jìn)一步加以強(qiáng)調(diào)和細(xì)化。對(duì)比上市公司在年報(bào)中披露的內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)，一些采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)則的規(guī)定，許多相關(guān)信息未披露或沒(méi)有明確說(shuō)明。要進(jìn)一步推進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用，就必須加大對(duì)上市公司準(zhǔn)則執(zhí)行情況的監(jiān)督與控制力度。

（二）加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審查和獨(dú)立性監(jiān)管。由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估價(jià)格是上市公司確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的重要依據(jù)之一。因此資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在公允價(jià)值的運(yùn)用中擔(dān)任著重要角色。然而，目前我國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)的質(zhì)量參差不齊，在為企業(yè)服務(wù)過(guò)程中也常?！安华?dú)立”，從而使公允價(jià)值失去了真實(shí)性、客觀性。故建議相關(guān)部門(mén)提高資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門(mén)檻，并定期進(jìn)行資質(zhì)審查和獨(dú)立性監(jiān)管，加大懲處力度，以加強(qiáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)執(zhí)行過(guò)程中的規(guī)范性、獨(dú)立性，為公允價(jià)值的運(yùn)用提供良好條件。（作者單位：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估范文

1投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間分析

由于準(zhǔn)則規(guī)定在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定，對(duì)已出租的建筑物和土地使用權(quán)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。因此，投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間主要集中在公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式中。

1.1利用后續(xù)計(jì)量模式的可選擇性進(jìn)行盈余管理

準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。并且采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo),應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差計(jì)入當(dāng)期損益。由于近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)總體上升的趨勢(shì)，企業(yè)所持有的房地產(chǎn)賬面價(jià)值往往低于市場(chǎng)價(jià)值。對(duì)于坐落于大中型城市中心城區(qū)的房地產(chǎn)，通常具有活躍的交易市場(chǎng)，因此，這些房地產(chǎn)滿足使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的條件。雖然準(zhǔn)則規(guī)定成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式應(yīng)按會(huì)計(jì)政策變更處理，轉(zhuǎn)換無(wú)法立即產(chǎn)生收益，但企業(yè)在以后各期卻可能由于這種會(huì)計(jì)政策的選擇獲益。一方面轉(zhuǎn)換可以增加投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，同時(shí)增加企業(yè)的資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，降低了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有利于企業(yè)進(jìn)行融資，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)施并購(gòu)重組。轉(zhuǎn)換相當(dāng)于因?yàn)橘Y產(chǎn)的重估增值而調(diào)整賬面價(jià)值，而這在歷史成本計(jì)量原則下一般是禁止的。另一方面轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊，減少了企業(yè)每期的費(fèi)用，同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的條件下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的增加能在當(dāng)期確認(rèn)為收益，這都有利于增加企業(yè)的利潤(rùn)。并且，由于稅法不將資產(chǎn)重估增值的收益計(jì)入應(yīng)納稅所得額，對(duì)于作為投資性房地產(chǎn)核算的建筑物或土地使用權(quán)也一律需要計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，因此，在目前的條件下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換不會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)使企業(yè)失去折舊的“稅盾”作用。

1.2利用資產(chǎn)類(lèi)別的轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理

準(zhǔn)則規(guī)定自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。企業(yè)可以與關(guān)聯(lián)方簽訂租賃合同，將閑置的房地產(chǎn)從原先的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。同時(shí)，如果滿足準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定，便可以使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同時(shí)，企業(yè)可以將原已計(jì)提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備在轉(zhuǎn)換時(shí)轉(zhuǎn)回，從而規(guī)避了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值損失》中資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，不得轉(zhuǎn)回的規(guī)定。準(zhǔn)則還規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間解除與關(guān)聯(lián)方簽訂的租賃合同，重新計(jì)提折舊，并將轉(zhuǎn)換時(shí)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入當(dāng)期損益。這樣通過(guò)兩次轉(zhuǎn)換，企業(yè)在轉(zhuǎn)換期間內(nèi)減少了固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用，獲得了公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的收益，同時(shí)增加了資產(chǎn)的賬面價(jià)值，從而達(dá)到粉飾報(bào)表的目的。

1.3利用公允價(jià)值計(jì)量方法的不同進(jìn)行盈余管理

根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)應(yīng)該從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。這表明公允價(jià)值首先應(yīng)該從公開(kāi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)中取得。當(dāng)無(wú)法從公開(kāi)市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，可以使用估值技術(shù)取得公允價(jià)值。但由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步較晚，市場(chǎng)機(jī)制尚不完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，公開(kāi)報(bào)價(jià)不易獲得，并且由于存在大量的投機(jī)行為，公開(kāi)報(bào)價(jià)也未必是公允的價(jià)格。因此，上市公司目前更傾向于使用資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格作為公允價(jià)值，其次是通過(guò)參考同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格獲取公允價(jià)值?，F(xiàn)行準(zhǔn)則中，沒(méi)有對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量方法作出明確適當(dāng)?shù)囊?guī)定，企業(yè)可以根據(jù)自己的需要選擇對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有利或能夠達(dá)到特定目的的方法。估值模型本身具有復(fù)雜性和不確定性，容易受到主觀判斷的影響，但準(zhǔn)則對(duì)于估值模型的選擇和關(guān)鍵參數(shù)的設(shè)定缺乏必要指導(dǎo)和規(guī)定。企業(yè)還可能選擇關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，出具對(duì)自身有利的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。這都給企業(yè)進(jìn)行盈余管理提供了操作空間，使企業(yè)可以通過(guò)操縱公允價(jià)值滿足自身利益，降低會(huì)計(jì)信息的可靠性和可比性，損害其他利益相關(guān)者的利益。

2投資性房地產(chǎn)盈余管理的實(shí)例解析

2.1世茂股份的盈余管理

上海世茂股份有限公司是一家主營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的上市公司。2009年6月30日，世茂股份臨時(shí)股東大會(huì)通過(guò)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策變更的決議，公司根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行了追溯調(diào)整，導(dǎo)致增加2009年度利潤(rùn)總額408萬(wàn)元，其中因不計(jì)提折舊增加2009年度利潤(rùn)總額102萬(wàn)元，因公允價(jià)值變動(dòng)增加利潤(rùn)總額306萬(wàn)元，增加投資性房地產(chǎn)1317萬(wàn)元，增加留存收益987萬(wàn)元。當(dāng)年下半年，因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損益為1.61億元，約占當(dāng)年利潤(rùn)總額的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益為4.26億元，約占當(dāng)年利潤(rùn)總額的31.14%。然而，該公司并未在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中披露進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更的原因。世茂股份租售并舉的經(jīng)營(yíng)模式導(dǎo)致該企業(yè)擁有大量的投資性房地產(chǎn)，且其商業(yè)地產(chǎn)主要坐落于北京、上海等地區(qū)，市場(chǎng)交易活躍，這給使用公允價(jià)值模式提供了必要條件。2009年全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格普遍高企，發(fā)達(dá)地區(qū)漲幅尤為明顯。世茂股份在此時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更，公允價(jià)值的大幅變動(dòng)直接導(dǎo)致了當(dāng)年及此后一年的利潤(rùn)大幅增加，相對(duì)于其他采用成本模式的房地產(chǎn)企業(yè)而言，業(yè)績(jī)更加“漂亮”。并且，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的凈利潤(rùn)暫不得用于利潤(rùn)分配，上市公司無(wú)需擔(dān)心這部分并無(wú)實(shí)際現(xiàn)金流入的利潤(rùn)將增加企業(yè)利潤(rùn)分配的負(fù)擔(dān)。這在一定程度上打消了企業(yè)使用公允價(jià)值模式的憂慮。

2.2海南航空的盈余管理

海南航空股份有限公司是一家主營(yíng)航空運(yùn)輸?shù)纳鲜泄尽?009年12月14日，海南航空董事會(huì)通過(guò)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策變更的決議，根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行了追溯調(diào)整，導(dǎo)致2008年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加447萬(wàn)元，減少營(yíng)業(yè)成本442萬(wàn)元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益807萬(wàn)元，最終減少凈虧損999萬(wàn)元。2009年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加投資性房地產(chǎn)6.8億元，減少營(yíng)業(yè)成本1902萬(wàn)元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益5.9億元。尤其值得注意的是，變更直接導(dǎo)致歸屬于母公司的凈利潤(rùn)由-1.14億元變?yōu)?.34億元。通過(guò)會(huì)計(jì)政策的變更，海南航空的累計(jì)虧損減少了4.52億元。2010年，該公司因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益為3.48億元，約占當(dāng)年利潤(rùn)總額的7.96%。2009年，海南的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅明顯。2009年12月31日，國(guó)務(wù)院文件，海南國(guó)際旅游島正式獲批，此舉更是推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的又一輪上漲。海南航空的投資性房地產(chǎn)主要位于北京，三亞以及博鰲，受益于這輪漲價(jià)，其房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出賬面價(jià)值。海南航空此次的變更在當(dāng)期就產(chǎn)生了巨大的效果，直接使公司扭虧為盈，并且在第二年給公司帶來(lái)了近8%的利潤(rùn)總額，效果十分明顯。

3投資性房地產(chǎn)盈余管理的防范措施

3.1重新規(guī)定后續(xù)計(jì)量模式的使用范圍

現(xiàn)行準(zhǔn)則以能否持續(xù)可靠取得公允價(jià)值為依據(jù)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇，并且企業(yè)對(duì)所有投資性房地產(chǎn)只能采用同一種后續(xù)計(jì)量模式。對(duì)于用于出租的土地使用權(quán)或建筑物，企業(yè)獲得的是租金收入，與該項(xiàng)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值并無(wú)太大的聯(lián)系。通常在合同簽訂時(shí)已載明租賃期間承租方支付的費(fèi)用，且出租房并無(wú)租賃到期時(shí)將其轉(zhuǎn)讓的意圖。因此，對(duì)于這類(lèi)資產(chǎn)使用成本模式即可。并且公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，企業(yè)只有營(yíng)業(yè)收入，卻沒(méi)有營(yíng)業(yè)成本，收入費(fèi)用在邏輯上不配比，違背了基本的會(huì)計(jì)原則。而對(duì)于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的士地使用權(quán)，由于企業(yè)持有的目的是待其增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)枰皶r(shí)了解資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，掌握充分的信息，以選擇合適的時(shí)機(jī)對(duì)外出售，使企業(yè)的利益最大化，因此有必要采用公允價(jià)值模式計(jì)量。準(zhǔn)則可以規(guī)定企業(yè)應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)類(lèi)型選擇后續(xù)計(jì)量模式，且企業(yè)可以區(qū)別不同的投資性房地產(chǎn)同時(shí)使用成本模式和公允價(jià)值模式。

3.2增加不同類(lèi)別資產(chǎn)二次轉(zhuǎn)換的限制條件

為了防止企業(yè)利用持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)的重分類(lèi)操縱利潤(rùn)和資產(chǎn)的賬面價(jià)值，進(jìn)行盈余管理，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》中對(duì)于持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)的重分類(lèi)作出了明確的規(guī)定。由于公允價(jià)值這一計(jì)量屬性首先在金融工具領(lǐng)域得到廣泛使用，其準(zhǔn)則制定相對(duì)較為完善。因此，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則可以借鑒金融工具準(zhǔn)則，規(guī)定企業(yè)將固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)且以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，因持有目的改變，轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的，在本會(huì)計(jì)年度及以后兩個(gè)完整的會(huì)計(jì)年度內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，同時(shí)對(duì)因不可抗力或其他特殊狀況導(dǎo)致可以轉(zhuǎn)換的例外條件作出規(guī)定。這樣即截?cái)嗔似髽I(yè)利用資產(chǎn)類(lèi)別的轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理的道路，又可以保護(hù)企業(yè)必要而合法的利益。

3.3加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)的信息披露

第6篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估范文

一、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則與國(guó)內(nèi)、國(guó)際相關(guān)制度的比較

（一）與國(guó)內(nèi)相關(guān)制度的比較

（1）包含范圍不同。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則前無(wú)此準(zhǔn)則，并不將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)劃分出來(lái)。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用于對(duì)外出租的，設(shè)置“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目并在其下設(shè)置“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)”二個(gè)明細(xì)科目，核算企業(yè)開(kāi)發(fā)完成用于出租經(jīng)營(yíng)的土地和房屋的實(shí)際成本以及出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)的價(jià)值；固定資產(chǎn)中的房地產(chǎn)對(duì)外出租的，在“固定資產(chǎn)”科目核算；土地使用權(quán)在“無(wú)形資產(chǎn)”科目核算；投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則后規(guī)定投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有房地產(chǎn)。對(duì)投資性房地產(chǎn)規(guī)范的范圍包括：已出租的、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。

（2）計(jì)量模式不同。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則前無(wú)論是固定資產(chǎn)還是無(wú)形資產(chǎn)都是采用成本模式；投資性房地準(zhǔn)則后引入公允價(jià)值模式，對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量有成本模式和公允價(jià)值模式兩種。在投資性房地準(zhǔn)則中，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，由此產(chǎn)生的公允價(jià)值的變動(dòng)直接計(jì)入當(dāng)期損益。

（3）后續(xù)支出處理不同。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則前，對(duì)于固定資產(chǎn)規(guī)定如果后續(xù)支出使可能流入企業(yè)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益超過(guò)了原先的估計(jì)，計(jì)入固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值，增計(jì)后金額不應(yīng)超過(guò)該固定資產(chǎn)的可收回金額，除此以外的后續(xù)支出計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用；投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則后規(guī)定如果后續(xù)支出使可能流入企業(yè)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益超過(guò)了原先的估計(jì)，視為改良，計(jì)入投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。反之，計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用。

（二）與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的比較

（1）涵蓋范圍比較。我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，其政治體制決定了在我國(guó)土地歸國(guó)家和集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。因此，我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中所說(shuō)的土地是指土地使用權(quán)，而《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)――投資性房地產(chǎn)》（IAS40）提到的土地是指土地所有權(quán)。我國(guó)新準(zhǔn)則的適用范圍包括三類(lèi)：1）已出租的土地使用權(quán)。2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。3）已經(jīng)出租的建筑物。IAS40規(guī)定除此之外，還包括融資租賃租入的房地產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)租賃租入轉(zhuǎn)租的房地產(chǎn)。這是由于我國(guó)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中的融資租賃主要是動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的融資租賃很少見(jiàn)，而經(jīng)營(yíng)租賃租入的房地產(chǎn)承租方不入賬，正是基于這樣一種情況，我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則沒(méi)有將融資租賃租入的房地產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)租賃租入轉(zhuǎn)租的房地產(chǎn)納入投資性房地產(chǎn)范圍，而是納入《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)――租賃》之中。

（2）初始計(jì)量比較。我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第七款第二條規(guī)定：自行建造的投資性房地產(chǎn)，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要的支出構(gòu)成。而IAS40第七條規(guī)定：為將來(lái)作為投資性房地產(chǎn)而正在建造或開(kāi)發(fā)過(guò)程中的房地產(chǎn)，這種房地產(chǎn)在建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成之前，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)――不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備》，待建造和開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成時(shí)，該項(xiàng)房地產(chǎn)成為投資性房地產(chǎn)，適用IAS40。即自建投資性房地產(chǎn)完工前，不作為投資性房地產(chǎn)而作為不動(dòng)產(chǎn)核算。

（3）后續(xù)計(jì)量比較。我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第九條規(guī)定：會(huì)計(jì)處理可以采用成本模式或公允價(jià)值模式但傾向于成本模式為主導(dǎo)。同時(shí)規(guī)定只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。這在一定程度上提高了投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的可靠性。IAS40第24條規(guī)定，可以采用公允價(jià)值模式或成本模式作為其會(huì)計(jì)政策，并且將選定的會(huì)計(jì)政策采用于其全部投資性房地產(chǎn)。但同時(shí)規(guī)定.選擇成本模式的企業(yè)，仍應(yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行披露。因此，IAS40更傾向于采用公允價(jià)值模式。

（4）相互轉(zhuǎn)換方面比較。我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第十六條規(guī)定：自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)投資性房地產(chǎn)按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。而IAS40第57條規(guī)定：對(duì)于將存貨轉(zhuǎn)換成一項(xiàng)將按公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換之日房地產(chǎn)的公允價(jià)值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應(yīng)在當(dāng)期凈損益中確認(rèn)。由此可見(jiàn)，對(duì)于轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)公允價(jià)值與原賬面金額的差額，我國(guó)采用分別對(duì)待處理：差額為正數(shù)，計(jì)入權(quán)益中；差額為負(fù)數(shù)，計(jì)入當(dāng)期損益，體現(xiàn)了謹(jǐn)慎性原則。而IAS40則將該差額一律計(jì)入當(dāng)期損益。通過(guò)上述的比較，我們可以看出投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則出臺(tái)，既參考了國(guó)際上的標(biāo)準(zhǔn)，又體現(xiàn)了我國(guó)國(guó)情的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，是我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則發(fā)展的必然方向。

二、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)施中存在的問(wèn)題

（一）應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量屬性的公司較少

由于公允價(jià)值模式的使用存在很多的限制條件，僅僅是備選方案，處于會(huì)計(jì)計(jì)量的從屬地位。如企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式等。所以大部分進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、擁有大量投資性房地產(chǎn)的上市公司并沒(méi)有采用公允價(jià)值模式計(jì)量，而是沿用成本法進(jìn)行計(jì)量。因此，原有會(huì)計(jì)制度下存在的問(wèn)題繼續(xù)存在，會(huì)計(jì)報(bào)表顯著低估企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在實(shí)質(zhì)性差異。

（二）加大了企業(yè)的損益波動(dòng)性

公允價(jià)值的變化將加大凈損益的波動(dòng)幅度。目前的會(huì)計(jì)制度下，投資性房地產(chǎn)物業(yè)以盈利穩(wěn)定為最大特點(diǎn)，但由于我國(guó)的投資性房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段，不會(huì)排除部分投資性房地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)貶值的可能，但更多的投資性房地產(chǎn)物業(yè)升值潛力較大且預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)。采用公允價(jià)值后，相關(guān)公司每年凈利潤(rùn)的影響將主要取決于當(dāng)年投資性房地產(chǎn)的升值程度，成本法下的折舊和攤銷(xiāo)問(wèn)題從“顯形”轉(zhuǎn)入“隱形”。這樣一來(lái)，凈利潤(rùn)將根據(jù)公允價(jià)值的變化而波動(dòng)，從而不同于成本法下的盈利穩(wěn)定性。在我國(guó)目前的市場(chǎng)狀況下，更多的投資性房地產(chǎn)物業(yè)是體現(xiàn)為持續(xù)的升值，則計(jì)入當(dāng)期損益后的當(dāng)年凈利潤(rùn)也將會(huì)得到持續(xù)的額外提升。這種由于增值帶來(lái)的損益增加不同于企業(yè)盈利水平的提高，各種影響因素大大增加，重新在新的市場(chǎng)格局中發(fā)生作用達(dá)到平衡，從而對(duì)企業(yè)的損益帶來(lái)一種不穩(wěn)定。

（三）損益大幅波動(dòng)致使PE法參考價(jià)值大大降低

PE稱(chēng)為市盈率，也就是市價(jià)除以每股收益，而公允價(jià)值波動(dòng)計(jì)入當(dāng)年損益，意味著公司的損益將會(huì)產(chǎn)生巨幅波動(dòng)，一改租金收益的一貫穩(wěn)定性。舉例來(lái)說(shuō)，即使公允價(jià)值僅出現(xiàn)5%左右的小幅波動(dòng)，便意味著損益可能出現(xiàn)成倍的或正或負(fù)的變化。EPS的極不穩(wěn)定，使投資性地產(chǎn)股的估值標(biāo)準(zhǔn)面臨挑戰(zhàn)、PE值的參考價(jià)值大大降低。實(shí)際上，會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際化必然會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)股估值標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際化接軌。即股票價(jià)格圍繞公允價(jià)值波動(dòng)，將最終成為市場(chǎng)投資的主題。擁有較高資產(chǎn)溢價(jià)，以及良好現(xiàn)金流的公司，將具有很好的投資價(jià)值。投產(chǎn)性房地產(chǎn)準(zhǔn)則出臺(tái)意味著投資性地產(chǎn)股的估值標(biāo)準(zhǔn)面臨挑戰(zhàn)，原來(lái)市場(chǎng)普遍認(rèn)同的PE法估值標(biāo)準(zhǔn)，因公司損益將會(huì)隨市場(chǎng)公允價(jià)巨幅波動(dòng)，而失去其參考意義。

（四）公允價(jià)值實(shí)際執(zhí)行存在一定的難度

采用公允價(jià)值模式的關(guān)鍵在于市場(chǎng)的有效性，即為投資性房地產(chǎn)所確定的重估價(jià)值必須“公允”，否則相當(dāng)于變相給一些企業(yè)創(chuàng)造了損益操縱空間。如何真實(shí)反映企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，其前提條件在于必須有比較活躍且規(guī)范的相關(guān)交易市場(chǎng)和客觀公正的價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)。而在目前的市場(chǎng)條件下，要找到每一處投資性房地產(chǎn)的活躍市場(chǎng)是比較困難的?？陀^公正的公允價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)也不完善，因此從客觀上來(lái)看，企業(yè)操縱損益的能力將得到增強(qiáng)，而相關(guān)政府部門(mén)實(shí)行管制規(guī)范的成本將加大。另外對(duì)那些投資性房地產(chǎn)數(shù)量較多的公司，每年增加的評(píng)估費(fèi)用也值得考慮。

（五）公允價(jià)值的披露中可能存在的缺陷

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則要求企業(yè)采用公允價(jià)值模式，應(yīng)當(dāng)在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法以及公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)損益的影響。然而對(duì)于公允價(jià)值依賴(lài)于具備獨(dú)立資格的評(píng)估師所作評(píng)估的程度的披露，及投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的相關(guān)收益和費(fèi)用、投資性房地產(chǎn)變現(xiàn)能力、限制情況的披露，沒(méi)有一個(gè)具體規(guī)定，這就會(huì)給一些信息披露不充分的公司產(chǎn)生積極的影響。使企業(yè)的會(huì)計(jì)信息不能得到真實(shí)地反映，也不利于企業(yè)會(huì)計(jì)信息之間橫向相互對(duì)比。

三、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則完善的建議

（一）鼓勵(lì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，配合金融市場(chǎng)改革

《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)――投資性房地產(chǎn)》第25條認(rèn)為：從公允價(jià)值模式變更為成本模式不大可能導(dǎo)致更恰當(dāng)?shù)牧袌?bào)。只有在該準(zhǔn)則第47條規(guī)定的特例的情況下，有證據(jù)表明企業(yè)首次取得一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值的合理估計(jì)范圍差異極大，不同結(jié)果的可能性極難估計(jì)，企業(yè)才采用成本法模式計(jì)量。可以理解為國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則傾向企業(yè)優(yōu)先選擇公允價(jià)值模式。相反，國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可能擔(dān)心個(gè)別企業(yè)人為操縱企業(yè)損益，而傾向上市公司優(yōu)先選用成本法，嚴(yán)格限制公允價(jià)值模式計(jì)量，可能進(jìn)入“因噎廢食”的誤區(qū)。其實(shí)成本法下仍然可以操縱企業(yè)損益，如通過(guò)出售投資性房地產(chǎn)，因其賬面凈資產(chǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，可以突擊實(shí)現(xiàn)損益；利用遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的賬面凈資產(chǎn)，維持遠(yuǎn)高于實(shí)際情況的凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)，滿足再融資最低指標(biāo)要求，誤導(dǎo)金融市場(chǎng)資源配置。所以，在政策上，要鼓勵(lì)上市公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量，實(shí)現(xiàn)與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌。

（二）規(guī)范公允價(jià)值評(píng)估機(jī)制

因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則后，每個(gè)會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的價(jià)值調(diào)整都將以前一期的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，價(jià)值調(diào)整幅度將小于首次執(zhí)行新準(zhǔn)則時(shí)的價(jià)值調(diào)整幅度，損益也不會(huì)因此出現(xiàn)更大程度的波動(dòng)。與此同時(shí)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)將不再計(jì)提固定資產(chǎn)折舊和無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)，在評(píng)估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，資產(chǎn)的折舊或攤銷(xiāo)已被考慮在內(nèi)，其結(jié)果應(yīng)已體現(xiàn)在“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目?jī)?nèi)。因此，只要公允價(jià)值是合理的，那么公允價(jià)值變動(dòng)就不會(huì)對(duì)企業(yè)期末凈利潤(rùn)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。我國(guó)應(yīng)制定一個(gè)單獨(dú)的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則并且進(jìn)一步細(xì)化對(duì)于不存在活躍交易市場(chǎng)的公允價(jià)值估價(jià)的指導(dǎo)性文件，加大對(duì)公允價(jià)值估價(jià)技術(shù)的研究，規(guī)范公允價(jià)值評(píng)估機(jī)制，加強(qiáng)公允價(jià)值會(huì)計(jì)相關(guān)準(zhǔn)則的探索、改進(jìn)和完善。

（三）提高會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，引入先進(jìn)的估值方法

公允價(jià)值的引入增加了大量的職業(yè)判斷的內(nèi)容，這對(duì)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵(lì)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的運(yùn)用，必須加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員有關(guān)公允價(jià)值的教育和培訓(xùn)，提高我國(guó)會(huì)計(jì)人員整體職業(yè)判斷水平。另一方面，公允價(jià)值應(yīng)用中大量不確定因素的使用，為企業(yè)利潤(rùn)操縱提供了方便，這就要求我們加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的守法意識(shí)和道德教育。從主觀上消除利潤(rùn)操縱的動(dòng)機(jī)，是杜絕利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)的根本措施。

同時(shí)在公允價(jià)值計(jì)量模式中，必須引入先進(jìn)的估值模型和方法，對(duì)估值采用合理依據(jù)和科學(xué)手段，使估值的依據(jù)合理。公允價(jià)值計(jì)量模式的引入正式奠定了重估凈資產(chǎn)值法（NAV）等估值方法和估值模型的核心地位，也必將引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)這些方法進(jìn)一步的認(rèn)可，而且隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，特別是人民幣升值和我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則采用后，肯定會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)更多地關(guān)注各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，并使NAV的估值方法成為評(píng)估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。即使對(duì)以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的施行也會(huì)導(dǎo)致投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量一個(gè)公司的價(jià)值，這無(wú)疑構(gòu)成制度性的長(zhǎng)期利好。

（四）引入第三方房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估計(jì)量

引入第三方房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，能增加公允價(jià)值計(jì)量的獨(dú)立性與公允性。建議要求上市公司聘請(qǐng)經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)認(rèn)定的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估，避免人為操縱企業(yè)損益。要引入第三方房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，首先，要加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估師的隊(duì)伍建設(shè)，資產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評(píng)估結(jié)果的公允與否。其次，要加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的監(jiān)督，有關(guān)部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格對(duì)評(píng)估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對(duì)他們的評(píng)估工作予以監(jiān)督，杜絕串通舞弊，虛假評(píng)估等提供虛假信息的行為，為公允價(jià)值計(jì)量模式引入奠定基礎(chǔ)。

（五）充分規(guī)范披露投資性房地產(chǎn)的信息

公開(kāi)透明的信息披露是遏制企業(yè)損益操縱的最有效辦法。企業(yè)應(yīng)披露主要投資性房地產(chǎn)的位置、面積、初始價(jià)值、同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。選用成本法計(jì)量的企業(yè)應(yīng)該披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值信息和增值情況；選用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，應(yīng)該披露確定投資性房地產(chǎn)時(shí)所聘請(qǐng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估方法、證據(jù)來(lái)源及重要假設(shè)等要素。讓報(bào)表閱讀者有比較的機(jī)會(huì)，根據(jù)會(huì)計(jì)報(bào)表可以判斷上市公司采用的計(jì)量方法是否合理、恰當(dāng)。更多的公允價(jià)值的披露要求的目的就是通過(guò)充分披露，使報(bào)表編制者抵銷(xiāo)公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)和負(fù)債所帶來(lái)的會(huì)計(jì)影響，達(dá)到減輕模糊性，增加不同的成本計(jì)量模式之間的可比性的作用。

當(dāng)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)達(dá)到重要性時(shí)，應(yīng)按持有目的分別列示于負(fù)債表中流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)中，或在投資性房地產(chǎn)中單獨(dú)列示其中的基于資本增值目的的投資性房地產(chǎn)金額。當(dāng)然，也可以在報(bào)表附注中披露。

第7篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估范文

我們的專(zhuān)業(yè)是工程管理，房地產(chǎn)是我們以后就業(yè)的主要方向之一，加上我倆對(duì)房地產(chǎn)十分地感興趣，所以我們選擇了一個(gè)房地產(chǎn)信息充足的企業(yè)來(lái)豐滿自己幼嫩的翅膀。房地產(chǎn)評(píng)估公司屬于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的橋梁，在這里實(shí)習(xí)會(huì)使我們得到更好的鍛煉。而許多專(zhuān)家學(xué)者給房地產(chǎn)估價(jià)下了一個(gè)美妙的定義房地產(chǎn)=科學(xué) 藝術(shù)。正式這種既有科學(xué)知識(shí)的嚴(yán)謹(jǐn)也有藝術(shù)的魅力，我們才能滿腔熱血的愛(ài)上房地產(chǎn)估價(jià)這一行業(yè)，才能主動(dòng)的才房地產(chǎn)的知識(shí)中自由的遨游!

實(shí)習(xí)的一個(gè)月很快就要結(jié)束了，再回首這豐收的一個(gè)月，我們感到十分的欣慰，它使我們?cè)趯?shí)踐中了解社會(huì)，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)，，也打開(kāi)了視野，增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，為我們即將走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一，公司介紹

北京北方房地產(chǎn)咨詢(xún)?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)北方公司)系北京北方房地產(chǎn)咨詢(xún)?cè)u(píng)估中心(隸屬于國(guó)土資源部)脫鉤改制后形成的公司。是國(guó)內(nèi)最早從事評(píng)估業(yè)務(wù)且具備最全面評(píng)估資質(zhì)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)之一。北方公司以北京為依托，業(yè)務(wù)范圍輻射全國(guó)。具有技術(shù)力量雄厚，信息靈敏可靠，服務(wù)行為規(guī)范，規(guī)模信譽(yù)良好的優(yōu)勢(shì)。

1，公司的主要業(yè)務(wù)有

①，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)獲取方式前期策劃；房地產(chǎn)投資分析，可行性研究；房地產(chǎn)投資的資金融通；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃；房地產(chǎn)抵押貸款(個(gè)貸)評(píng)估；房地產(chǎn)拆遷評(píng)估。北方公司自1993年以來(lái)，對(duì)不少項(xiàng)目參與了整個(gè)策劃，并成為多家集團(tuán)公司的長(zhǎng)期咨詢(xún)?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)，成為許多集團(tuán)公司的顧問(wèn)單位，比如北大青鳥(niǎo)集團(tuán)，隆達(dá)集團(tuán)，北京市供銷(xiāo)社，北京金隅集團(tuán)，首創(chuàng)置業(yè)，國(guó)貿(mào)，北辰等。

②，基準(zhǔn)地價(jià)及各類(lèi)宗地地價(jià)，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)。

③，在全國(guó)范圍內(nèi)為企業(yè)股份制改制提供土地資產(chǎn)評(píng)估及政策，法律咨詢(xún)。

北方公司自1993年起一直被國(guó)土資源部確認(rèn)為a級(jí)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，是全國(guó)最早從事上市公司土地估價(jià)的機(jī)構(gòu)。已參與了百余家上市企業(yè)股份制改造中土地資產(chǎn)評(píng)估，政策咨詢(xún)，及土地資產(chǎn)處置的協(xié)調(diào)工作，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，熟悉股份制改造中的各個(gè)環(huán)節(jié)，能夠?yàn)槠髽I(yè)提供最合理的土地資產(chǎn)處置方案，便于土地資產(chǎn)與其他資產(chǎn)銜接平衡，達(dá)到上市標(biāo)準(zhǔn)。

④，為各種形式的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)提供整體資產(chǎn)的咨詢(xún)?cè)u(píng)估服務(wù)。

目前已為幾十家企業(yè)進(jìn)行了整體資產(chǎn)評(píng)估及其咨詢(xún)服務(wù)，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。包括企業(yè)清算資產(chǎn)評(píng)估，企業(yè)工商注冊(cè)資產(chǎn)作價(jià)入資評(píng)估，資產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估，無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估等，類(lèi)型豐富多樣。

⑤，具備提供完備法律咨詢(xún)服務(wù)的能力。

北方公司現(xiàn)有法學(xué)碩士4名，其中具有律師資格的3名，具備提供全套法律咨詢(xún)服務(wù)的能力，尤其在房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)法律方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，使客戶(hù)的權(quán)益得到最大限度的保護(hù)。

2，公司特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)

①，公司具備五種資質(zhì):

⑴中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)頒發(fā)的全國(guó)土地評(píng)估資格。

⑵國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的一級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)。

⑶北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的評(píng)估資質(zhì)。

⑷北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)。

⑸北京市國(guó)土資源和房屋管理局認(rèn)定的房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)(第一批)。

作為目前全國(guó)具備資質(zhì)最全面，最高級(jí)別的的評(píng)估機(jī)構(gòu)，北方公司在目前許多評(píng)估項(xiàng)目同時(shí)歸口兩個(gè)以上政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的情況下，在協(xié)調(diào)各方關(guān)系方面更顯示出我公司的巨大優(yōu)勢(shì)。這一點(diǎn)是那些資質(zhì)不全或不具備資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)法比擬的。

②，靈敏可靠的信息來(lái)源

北方公司與國(guó)土資源部，建設(shè)部，財(cái)政部，外經(jīng)貿(mào)委，各省及地方房地產(chǎn)管理部門(mén)等建立了良好的業(yè)務(wù)聯(lián)系，能及時(shí)準(zhǔn)確地了解國(guó)家各項(xiàng)政策法規(guī)，并融會(huì)貫通。尤其與各省市土地管理部門(mén)及土地評(píng)估機(jī)構(gòu)關(guān)系密切，了解和掌握全國(guó)各地地價(jià)行情，可以協(xié)助客戶(hù)辦理評(píng)估結(jié)果確認(rèn)，土地資產(chǎn)處置，權(quán)屬變更登記等手續(xù)，有協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力和經(jīng)驗(yàn)。截止目前，公司已為數(shù)百家企事業(yè)單位進(jìn)行了高質(zhì)量的房地產(chǎn)咨詢(xún)?cè)u(píng)估及交易服務(wù)。

第8篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估范文

實(shí)習(xí)的一個(gè)月很快就要結(jié)束了，再回首這豐收的一個(gè)月，我們感到十分的欣慰，它使我們?cè)趯?shí)踐中了解社會(huì)，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)也打開(kāi)了視野，增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，為我們即將走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一，公司介紹

北京北方房地產(chǎn)咨詢(xún)?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)北方公司)系北京北方房地產(chǎn)咨詢(xún)?cè)u(píng)估中心(隸屬于國(guó)土資源部)脫鉤改制后形成的公司。是國(guó)內(nèi)最早從事評(píng)估業(yè)務(wù)且具備最全面評(píng)估資質(zhì)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)之一。北方公司以北京為依托，業(yè)務(wù)范圍輻射全國(guó)。具有技術(shù)力量雄厚，信息靈敏可靠，服務(wù)行為規(guī)范，規(guī)模信譽(yù)良好的優(yōu)勢(shì)。

1，公司的主要業(yè)務(wù)有

①，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)獲取方式前期策劃；房地產(chǎn)投資分析，可行性研究；房地產(chǎn)投資的資金融通；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃；房地產(chǎn)抵押貸款(個(gè)貸)評(píng)估；房地產(chǎn)拆遷評(píng)估。北方公司自1993年以來(lái)，對(duì)不少項(xiàng)目參與了整個(gè)策劃，并成為多家集團(tuán)公司的長(zhǎng)期咨詢(xún)?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)，成為許多集團(tuán)公司的顧問(wèn)單位，比如北大青鳥(niǎo)集團(tuán)，隆達(dá)集團(tuán)，北京市供銷(xiāo)社，北京金隅集團(tuán)，首創(chuàng)置業(yè)，國(guó)貿(mào)，北辰等。

②，基準(zhǔn)地價(jià)及各類(lèi)宗地地價(jià)，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)。

基準(zhǔn)地價(jià)編制：北方公司曾在1993年主持制定了浙江省溫州市的基準(zhǔn)地價(jià)，并參與了其它省市基準(zhǔn)地價(jià)的制定，獲得原國(guó)家土地管理局頒發(fā)的1993年局級(jí)科技進(jìn)步二等獎(jiǎng)和浙江省土地管理局頒發(fā)的1992年度局級(jí)科技進(jìn)步一等獎(jiǎng)；業(yè)務(wù)包括出讓或國(guó)家收回土地的地價(jià)評(píng)估；轉(zhuǎn)讓?zhuān)鲎?，抵押，作價(jià)入股房地產(chǎn)的評(píng)估；企業(yè)兼并，破產(chǎn)，清產(chǎn)核資涉及的房地產(chǎn)估價(jià)；司法仲裁涉及到的房地產(chǎn)估價(jià)；征收土地稅費(fèi)涉及的土地估價(jià)；其它依照法律，法規(guī)需要進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià)。

③，在全國(guó)范圍內(nèi)為企業(yè)股份制改制提供土地資產(chǎn)評(píng)估及政策，法律咨詢(xún)。

北方公司自1993年起一直被國(guó)土資源部確認(rèn)為A級(jí)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，是全國(guó)最早從事上市公司土地估價(jià)的機(jī)構(gòu)。已參與了百余家上市企業(yè)股份制改造中土地資產(chǎn)評(píng)估，政策咨詢(xún)，及土地資產(chǎn)處置的協(xié)調(diào)工作，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，熟悉股份制改造中的各個(gè)環(huán)節(jié)，能夠?yàn)槠髽I(yè)提供最合理的土地資產(chǎn)處置方案，便于土地資產(chǎn)與其他資產(chǎn)銜接平衡，達(dá)到上市標(biāo)準(zhǔn)。

④，為各種形式的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)提供整體資產(chǎn)的咨詢(xún)?cè)u(píng)估服務(wù)。

目前已為幾十家企業(yè)進(jìn)行了整體資產(chǎn)評(píng)估及其咨詢(xún)服務(wù)，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。包括企業(yè)清算資產(chǎn)評(píng)估，企業(yè)工商注冊(cè)資產(chǎn)作價(jià)入資評(píng)估，資產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估，無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估等，類(lèi)型豐富多樣。

⑤，具備提供完備法律咨詢(xún)服務(wù)的能力。

北方公司現(xiàn)有法學(xué)碩士4名，其中具有律師資格的3名，具備提供全套法律咨詢(xún)服務(wù)的能力，尤其在房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)法律方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，使客戶(hù)的權(quán)益得到最大限度的保護(hù)。

2，公司特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)

①，公司具備五種資質(zhì):

⑴中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)頒發(fā)的全國(guó)土地評(píng)估資格。

⑵國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的一級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)。

⑶北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的評(píng)估資質(zhì)。

⑷北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)。

⑸北京市國(guó)土資源和房屋管理局認(rèn)定的房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)(第一批)。

作為目前全國(guó)具備資質(zhì)最全面，最高級(jí)別的的評(píng)估機(jī)構(gòu)，北方公司在目前許多評(píng)估項(xiàng)目同時(shí)歸口兩個(gè)以上政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的情況下，在協(xié)調(diào)各方關(guān)系方面更顯示出我公司的巨大優(yōu)勢(shì)。這一點(diǎn)是那些資質(zhì)不全或不具備資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)法比擬的。

②，靈敏可靠的信息

北方公司與國(guó)土資源部，建設(shè)部，財(cái)政部，外經(jīng)貿(mào)委，各省及地方房地產(chǎn)管理部門(mén)等建立了良好的業(yè)務(wù)聯(lián)系，能及時(shí)準(zhǔn)確地了解國(guó)家各項(xiàng)政策法規(guī)，并融會(huì)貫通。尤其與各省市土地管理部門(mén)及土地評(píng)估機(jī)構(gòu)關(guān)系密切，了解和掌握全國(guó)各地地價(jià)行情，可以協(xié)助客戶(hù)辦理評(píng)估結(jié)果確認(rèn)，土地資產(chǎn)處置，權(quán)屬變更登記等手續(xù)，有協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力和經(jīng)驗(yàn)。截止目前，公司已為數(shù)百家企事業(yè)單位進(jìn)行了高質(zhì)量的房地產(chǎn)咨詢(xún)?cè)u(píng)估及交易服務(wù)。

③，良好的信譽(yù)

北方公司是中國(guó)銀行總部，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行，建設(shè)銀行北京分行的指定評(píng)估機(jī)構(gòu)之一，與其他銀行亦有業(yè)務(wù)聯(lián)系，享有良好的信譽(yù)。目前，房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)量日益擴(kuò)大。北方公司在接受評(píng)估工作過(guò)程中，從專(zhuān)業(yè)的角度協(xié)助銀行機(jī)構(gòu)審查貸款企業(yè)的抵押財(cái)產(chǎn)證明的合法性，并協(xié)助企業(yè)明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系。既為金融機(jī)構(gòu)的貸款安全性提供保障，又為企業(yè)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，順利取得金融支持提供法律咨詢(xún)及協(xié)調(diào)工作。

④，雄厚的技術(shù)力量

北方公司是國(guó)內(nèi)成立最早，技術(shù)力最雄厚的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)。從事過(guò)各類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，并與境外評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行過(guò)多次合作，有豐富的協(xié)調(diào)經(jīng)驗(yàn)。在長(zhǎng)期的房地產(chǎn)評(píng)估工作中，全體員工不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，熟悉并掌握國(guó)際公認(rèn)的評(píng)估原則和方法，目前已形成了一套科學(xué)有效的評(píng)估程序，確保了評(píng)估工作的客觀，公正和具有權(quán)威性。自1992年以來(lái)，各省市基準(zhǔn)地價(jià)的制定，北方公司從長(zhǎng)期的宗地評(píng)估中積累了基準(zhǔn)地價(jià)的制定方法的豐富經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的數(shù)字化，標(biāo)準(zhǔn)化有獨(dú)到的見(jiàn)解。

⑤，高素質(zhì)的人才結(jié)構(gòu)

北方公司現(xiàn)有專(zhuān)職人員中，50%左右具有碩士學(xué)位，形成了以經(jīng)濟(jì)，財(cái)會(huì)，建筑，法律等專(zhuān)業(yè)人員為主的業(yè)務(wù)隊(duì)伍，體現(xiàn)了最佳的組合效益。其中主要成員為原國(guó)土資源部土地經(jīng)濟(jì)研究所地價(jià)所成員，多年以來(lái)從事土地經(jīng)濟(jì)理論，地價(jià)理論及評(píng)估方法的研究，參與了多項(xiàng)國(guó)家重點(diǎn)課題的研究和國(guó)土資源部《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等重要文件的起草。公司現(xiàn)有人員中，具有國(guó)土資源部土地估價(jià)師證書(shū)的15名，建設(shè)部注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)的12名。除此之外，還擁有一支穩(wěn)定的具有評(píng)估執(zhí)業(yè)資格的兼職人員隊(duì)伍，能承接各種類(lèi)型的評(píng)估項(xiàng)目及基準(zhǔn)地價(jià)編制項(xiàng)目。

二，在公司的工作情況

能在這么有實(shí)力的房地產(chǎn)公司實(shí)習(xí)，我們十分的高興，這就像給與了我們一個(gè)巨大的舞臺(tái)，讓我們?cè)谏厦嬗袡C(jī)會(huì)揮灑自己的才華，演繹自己的青春。我們也十分的珍稀這樣來(lái)之不易的機(jī)會(huì)，好好的向同事們學(xué)習(xí)，增長(zhǎng)自己的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)。

在北方的這一個(gè)多月，我們是慢慢的進(jìn)入工作角色的，由開(kāi)始的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，到成為同事們的助理，再到參與到項(xiàng)目中來(lái)，最后得到項(xiàng)目主力的位置。這些漸漸的進(jìn)步是同事們給與我們的肯定，也是我們努力的結(jié)果，我們獲得的不僅僅是知識(shí)，還得到了走向社會(huì)的自信。下面簡(jiǎn)單介紹一下我們小組在北方所參與的一些項(xiàng)目。

項(xiàng)目一:國(guó)家土地局2004年的北京地價(jià)監(jiān)測(cè)

北京地價(jià)監(jiān)測(cè)是為了方便國(guó)土局對(duì)北京的地價(jià)控制和管理，在每年年末的時(shí)候，在每個(gè)地區(qū)選取一兩個(gè)代表性的地點(diǎn)進(jìn)行估價(jià)，從而掌握北京的地價(jià)分布。

國(guó)土局分給北方公司6個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的任務(wù)，由于任務(wù)比較艱巨，這次總共有6人參加了這個(gè)項(xiàng)目。按照國(guó)家土地局的要求，我們分別測(cè)算出在現(xiàn)狀容積率和現(xiàn)狀土地開(kāi)發(fā)程度條件下的樓面毛地價(jià)和地面熟地價(jià)以及在設(shè)定容積率2，土地開(kāi)發(fā)程度chr(39)七通一平chr(39)條件下的樓面毛地價(jià)和地面熟地價(jià)。在5天內(nèi)完成工作任務(wù)。外出考察花費(fèi)了3天時(shí)間，2天用于寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。外出考察的主要任務(wù)就是考察監(jiān)測(cè)點(diǎn)以及使用市場(chǎng)比較法而使用比較案例的地點(diǎn)，做好記錄和拍照工作。

這次過(guò)程我們學(xué)了一些從未接觸過(guò)的森林的東西，我倆都有一種體會(huì)，就是其實(shí)知識(shí)沒(méi)有界限，只要你肯學(xué)，就肯定能進(jìn)入到這個(gè)知識(shí)的領(lǐng)域中來(lái)，這對(duì)我們以后的工作生活是一個(gè)很好的啟示。只要努力，你就可以得到你所想要的東西。

項(xiàng)目四，某工廠污染擾民搬遷的評(píng)估有了前些日子圓滿的完成工作的經(jīng)歷，領(lǐng)導(dǎo)和同事對(duì)我們也是給與了很大的信任與肯定。上幾天，領(lǐng)導(dǎo)把一個(gè)項(xiàng)目交給我們，讓我們獨(dú)立去完成，就是有關(guān)北京汽車(chē)工業(yè)控股有限責(zé)任公司某一工廠污染擾民搬遷的評(píng)估，這個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)始的見(jiàn)面交涉到合約的簽訂我們都起到主要的作用，只是有不懂的地方就向同事們咨詢(xún)，這次項(xiàng)目的前期經(jīng)歷讓我們懂得了一個(gè)項(xiàng)目是如何談判成功的，再過(guò)幾天項(xiàng)目就要進(jìn)入正式的評(píng)估階段了，我們自己也十分的高興能有機(jī)會(huì)展現(xiàn)自己。我們?cè)谶@次項(xiàng)目的前期工作中我們學(xué)到的更多的是談判技巧，學(xué)到的是社會(huì)經(jīng)歷。

第9篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估范文

2007年1月1日起開(kāi)始實(shí)施的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《新準(zhǔn)則3號(hào)》)中，對(duì)投資性房地產(chǎn)引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，明確了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量及其信息披露，規(guī)定了投資性房地產(chǎn)如果有確鑿的證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但必須滿足兩個(gè)前提條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。另外，準(zhǔn)則規(guī)定禁止運(yùn)用含有較多假設(shè)的估值技術(shù)來(lái)估算公允價(jià)值。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不再對(duì)投資性房地產(chǎn)提取折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值。利潤(rùn)表中還新增了“公允價(jià)值變動(dòng)損益”項(xiàng)目，用來(lái)計(jì)量投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的收益或損失。

二、采用公允價(jià)值的成本收益分析

(一)成本分析

與歷史成本相比取得公允價(jià)值信息會(huì)增加信息的收集成本和加工成本，在具備活躍市場(chǎng)的情況下，會(huì)增加搜尋現(xiàn)行市價(jià)的成本；在需要估計(jì)的情況下，會(huì)增加估計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量、貼現(xiàn)利率和事件概率以及其他估價(jià)模型所需要數(shù)據(jù)并進(jìn)行加工的成本；在稅政政策不明確的態(tài)勢(shì)下，會(huì)增加納稅現(xiàn)金流支出；由于公允價(jià)值計(jì)量的相對(duì)復(fù)雜性，對(duì)其審計(jì)的成本也會(huì)相應(yīng)提高。因此，認(rèn)為采用公允價(jià)值的成本將大于效益的，就會(huì)反對(duì)公允價(jià)值的運(yùn)用而依舊采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，具體從以下三個(gè)方面進(jìn)行分析：

1　獲取公允價(jià)值成本較高

根據(jù)新準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的適用條件是非常嚴(yán)格的，投資性房地產(chǎn)所在地要有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，同時(shí)，企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。也就是說(shuō)，不允許企業(yè)采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。而根據(jù)《新準(zhǔn)則3號(hào)》應(yīng)用指南中“同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)”的定義，“對(duì)建筑物而言，是批所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物。對(duì)土地使用權(quán)而言，是批同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地?！笨梢?jiàn)，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場(chǎng)是相當(dāng)困難的。因此，公允價(jià)值計(jì)量模式雖然符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力，但是，由于公允價(jià)值的確認(rèn)仍然是一個(gè)難點(diǎn)，如何保證公允價(jià)值確定的合理性，在現(xiàn)階段綜合環(huán)境下很難達(dá)到。

如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，那么判斷公允價(jià)值的確認(rèn)方法是否恰當(dāng)，公允價(jià)值的確定是否合理，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。從新準(zhǔn)則規(guī)范的公允價(jià)值的認(rèn)定方法中可以看出，采用公允價(jià)值計(jì)量需要有規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和客觀公正的估價(jià)機(jī)構(gòu)，涉及多個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)，國(guó)內(nèi)目前在這方面的建設(shè)十分薄弱，缺乏專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人才，評(píng)估難度較大。同時(shí)對(duì)于擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司而言，如果采用公允價(jià)值模式對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露投資性房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等，這就大大增加使用公允價(jià)值計(jì)量模式的后續(xù)成本。

2　稅收成本影響

《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得法實(shí)施條例》第56條指出“企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)。前款所稱(chēng)歷史成本，是指企業(yè)取得該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)實(shí)際發(fā)生的支出。企業(yè)持有各項(xiàng)資產(chǎn)期間資產(chǎn)增值或減值，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定可以確認(rèn)損益外，不得調(diào)整該資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。”新企業(yè)所得稅法沒(méi)有投資性房地產(chǎn)的概念，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，房屋、建筑物適用《企業(yè)所得稅法》關(guān)于固定資產(chǎn)的規(guī)定，土地使用權(quán)適用《企業(yè)所得稅法》關(guān)于無(wú)形資產(chǎn)的規(guī)定。財(cái)稅[2007]80號(hào)文件規(guī)定：企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。按照目前的稅法分析，在成本計(jì)量模式下，新準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，但是采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式時(shí)，新準(zhǔn)則和稅法的處理就有很大的區(qū)別：會(huì)計(jì)確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益，但稅法不確認(rèn)；稅法確認(rèn)投資性房地產(chǎn)折舊或攤銷(xiāo)在稅前扣除，但會(huì)計(jì)不確認(rèn)，處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)按照當(dāng)時(shí)的公允價(jià)值計(jì)算處置損益，但稅法按照歷史成本，加折舊或攤銷(xiāo)，加處置成本后計(jì)算處置所得，這些差異在企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)都要做納稅調(diào)整。用公允價(jià)值計(jì)量模式，既需按稅法規(guī)定的折舊年限計(jì)算調(diào)整折舊額，同時(shí)因?qū)⑼顿Y性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表目的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入了當(dāng)期損益，還需要對(duì)該項(xiàng)損益進(jìn)行調(diào)整，并且隨著投資性房地產(chǎn)在以后年度資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值的變動(dòng)，納稅調(diào)整額也將相應(yīng)變化。

第一，因?yàn)榘凑展蕛r(jià)值模式處理的投資性房地產(chǎn)其賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)不一致，需要按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號(hào)――所得稅》的要求進(jìn)行遞延稅款的處理；可見(jiàn)，采用公允價(jià)值計(jì)量模式，所得稅納稅調(diào)整的工作量及復(fù)雜性均會(huì)增加。

第二，因資產(chǎn)增值而增加的利潤(rùn)是否要交所得稅，還須等待財(cái)政部做出明確規(guī)定，如果我國(guó)對(duì)增值部分征收所得稅的話，由于資產(chǎn)增值增加的應(yīng)交所得稅，將直接導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出量的增長(zhǎng)。

3　利潤(rùn)波動(dòng)較大

采用公允價(jià)值核算后，不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，期末公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額直接計(jì)入當(dāng)期損益，對(duì)凈利潤(rùn)的影響因素大大增多，波動(dòng)幅度也會(huì)增加。公允價(jià)值的變化將加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多的利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場(chǎng)形象。如果在我國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的加速發(fā)展中，投資性房地產(chǎn)升值潛力較大，每年的重估增值將持續(xù)為正值，即利潤(rùn)將會(huì)得到持續(xù)地額外提升；如果我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，并不能排除部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能，因而引起利潤(rùn)的較大波動(dòng)，導(dǎo)致企業(yè)先盈利后虧損，加大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。彭數(shù)學(xué)(2008)認(rèn)為，由于現(xiàn)行會(huì)計(jì)下的許多交易事項(xiàng)基本采用歷史成本屬性予以交易，企業(yè)管理者會(huì)合理利用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行利潤(rùn)平滑，通過(guò)會(huì)計(jì)政策選擇來(lái)構(gòu)造交易利得或損失，精心安排確認(rèn)收益和損失的時(shí)間來(lái)消除利潤(rùn)波動(dòng)，特別是防止利潤(rùn)下降、減少所披露的收益波動(dòng)，并控制確認(rèn)的時(shí)機(jī)，努力使自已的利潤(rùn)增長(zhǎng)更加穩(wěn)定。

(二)收益分析

新準(zhǔn)則采用公允價(jià)值計(jì)量模式，是從“利潤(rùn)表觀”向“資產(chǎn)負(fù)債表觀”的轉(zhuǎn)變?！百Y產(chǎn)負(fù)債表觀”理念的實(shí)質(zhì)是，在分析企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、考核業(yè)績(jī)時(shí)，關(guān)鍵是看凈資產(chǎn)是否增加，即股東財(cái)富是否增加。在資產(chǎn)負(fù)債表觀下，利潤(rùn)代表凈資產(chǎn)的增加，虧損代表凈資產(chǎn)的減少。“資產(chǎn)負(fù)債表觀”從理念角度要求不追求虛假利潤(rùn)，而是將企業(yè)的發(fā)展落在實(shí)處，引導(dǎo)廣大投資者將注意力從原來(lái)的只關(guān)心利潤(rùn)報(bào)表及其所反映的每股收益的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)向更加關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債表及其所反映的股東財(cái)富的增加上來(lái)。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值后，企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、利潤(rùn)均產(chǎn)生巨大影響，增加了股東財(cái)富，公允變動(dòng)損益能動(dòng)態(tài)地反映凈利潤(rùn)的增減。因此，認(rèn)為公允價(jià)值的效益優(yōu)于成本的企業(yè)，就會(huì)熱衷于采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。具體從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、利潤(rùn)三方面分析采用公允價(jià)值給企業(yè)帶來(lái)的收益。

1　影響資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

資產(chǎn)負(fù)債表中將“投資性房地產(chǎn)”單獨(dú)列示，這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，由于執(zhí)行新準(zhǔn)則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”核算，將使企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)(存貨)減少，流動(dòng)比率降低。把個(gè)別固定資產(chǎn)重分類(lèi)到投資性房地產(chǎn)中，如重分類(lèi)的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的情況下，會(huì)減少折舊，相應(yīng)地會(huì)增加凈資產(chǎn)值。

2　影響所有者權(quán)益

企業(yè)從采用成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，視為會(huì)計(jì)政策的變更，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)――會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。因此，在采用公允價(jià)值模式的首年，企業(yè)會(huì)采取追溯調(diào)整的方式，調(diào)整年初所有者權(quán)益。在目前投資性房地產(chǎn)的價(jià)格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量，其影響結(jié)果是，企業(yè)上年度的資本公積(其他資本公積)將會(huì)得到較大幅度地提升，所有者權(quán)益將大幅增加。

3　影響利潤(rùn)

擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，如果選擇公允價(jià)值模式計(jì)量，今后，投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值每年將得到重估，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額都將計(jì)入當(dāng)期損益，企業(yè)當(dāng)年的利潤(rùn)就會(huì)增加或減少，同時(shí)又由于在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和攤銷(xiāo)，則會(huì)相應(yīng)增加當(dāng)年的利潤(rùn)。

(三)動(dòng)因預(yù)期

投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中適度引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，這樣就使企業(yè)在會(huì)計(jì)政策選擇上面臨一個(gè)很大的問(wèn)題，即準(zhǔn)則非強(qiáng)制性地要求采用公允價(jià)值時(shí)，公允價(jià)值和歷史成本之間如何抉擇?不同企業(yè)做出選擇時(shí)是出于怎樣不同的動(dòng)機(jī)就成為一個(gè)重要而有趣的問(wèn)題。綜合上述采用公允價(jià)值成本和收益的理論分析，可以預(yù)期：擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，大多數(shù)公司因?yàn)槌杀靖哂谛б?，在?shí)際操作中，還是會(huì)按照成本模式計(jì)算持有的房地產(chǎn)價(jià)值，以保持利潤(rùn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，極少數(shù)的公司，則會(huì)利用公允價(jià)值計(jì)量模式，大幅提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，使資產(chǎn)增值顯性化，提高企業(yè)的凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)和基本每股收益，一舉提升未來(lái)財(cái)務(wù)年度的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和資產(chǎn)規(guī)模，達(dá)到扭虧、摘牌、融資等盈余管理目的。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值實(shí)施狀況

我國(guó)1570家上市公司中，存在投資性房地產(chǎn)的有630家，占40.13％。根據(jù)2006年和2007年披露的年報(bào)和2008年公告，這些擁有眾多物業(yè)的房地產(chǎn)公司及商業(yè)地產(chǎn)資源豐富的商業(yè)類(lèi)公司絕大多數(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用了成本計(jì)量模式，如陸家嘴、小商品城等。采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量有18家上市公司，占有此類(lèi)業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86％，其中金融企業(yè)3家：中國(guó)銀行、深發(fā)展、寧波銀行；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2家：津?yàn)I發(fā)展和金融街；非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)13家。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)凈收益為22.79億元，占有此類(lèi)業(yè)務(wù)18家公司凈利潤(rùn)的2.61％，占1570家上市公司凈利潤(rùn)的0.23％，

根據(jù)上述18家上市公司披露的年報(bào)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的方法主要有房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格(10家上市公司)、第三方調(diào)查報(bào)告(2家上市公司)、與擬購(gòu)買(mǎi)方商定的談判價(jià)下限(1家上市公司)及參考同類(lèi)同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格(2家上市公司)等，另有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體確定方法。2007年、2008年，先后有18家上市公司選擇了公允價(jià)值計(jì)量模式，這些上市公司對(duì)2006年、2007年的留存收益進(jìn)行了追溯調(diào)整，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益涉及金額最大的是中國(guó)銀行。高達(dá)331800萬(wàn)元，調(diào)整金額最小則是臥龍地產(chǎn)，僅19.99萬(wàn)元。

由于發(fā)行外資股(B股及H股等)的上市公司，需要按境外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)告，而公允價(jià)值模式又是國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則中所規(guī)定的基準(zhǔn)模式，即使采用成本模式也必須同時(shí)披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，因此，這些“A+H公司”或“A+B公司”無(wú)疑是最有條件采用公允價(jià)值模式的企業(yè)，但事實(shí)上，除中國(guó)銀行、深發(fā)展外，有關(guān)上市公司大多還是選擇了成本模式?！癆+B公司”浦東金橋、“A+H公司”北辰實(shí)業(yè)、綠城集團(tuán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)則是采取兩種計(jì)量模式，境內(nèi)采用成本計(jì)量，境外采用公允價(jià)值模式，從而在投資性房地產(chǎn)的計(jì)量上，產(chǎn)生了按境內(nèi)外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制的兩份財(cái)務(wù)報(bào)告間的差異。

新準(zhǔn)則為投資性房地產(chǎn)核算提供了一種新的模式，但是，公司是否利用或怎么利用這種模式，為什么大多數(shù)上市公司的投資性房地產(chǎn)繼續(xù)選擇成本模式，原因何在?極少數(shù)的上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式，動(dòng)因是什么?

四、公允價(jià)值計(jì)量模式選擇的影響――以金昌集團(tuán)為例

一般情況下，投資性房地產(chǎn)的成本價(jià)值顯著低于其公允價(jià)值，如果采用公允價(jià)值計(jì)量，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)期凈利潤(rùn)會(huì)有較大程度的提升，但是，根據(jù)2006年和2007年的年報(bào)披露，絕大多數(shù)上市公司依然采用歷史成本計(jì)價(jià)，對(duì)大多數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司業(yè)績(jī)沒(méi)有產(chǎn)生多大影響。下面通過(guò)對(duì)金昌集團(tuán)進(jìn)行分析，以得到選擇歷史成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的動(dòng)因。

(一)采用公允價(jià)值的成本過(guò)高

1　有關(guān)的“市場(chǎng)體系還不具備”。比如外界對(duì)于投資性商鋪轉(zhuǎn)讓的參照交易體系沒(méi)有。商鋪不像一般房地產(chǎn)，其符合新準(zhǔn)則的交易市場(chǎng)在短期內(nèi)很難形成，目前，很難取得一個(gè)完全透明、公允、符合新準(zhǔn)則要求的市場(chǎng)價(jià)格。雖然金昌集團(tuán)的投資性房地產(chǎn)所在地都有比較活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，但是根據(jù)新準(zhǔn)則應(yīng)用指南的規(guī)定，要找到所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近、樓層、朝向完全相同的建筑物，也相當(dāng)?shù)牟蝗菀住?/p>

2　評(píng)估費(fèi)較高。為保證公允價(jià)值計(jì)量結(jié)果的質(zhì)量，對(duì)于復(fù)雜和專(zhuān)業(yè)性要求較高的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般會(huì)要求聘

請(qǐng)外部的獨(dú)立評(píng)估人員來(lái)進(jìn)行。根據(jù)浙江省物價(jià)局《關(guān)于調(diào)整資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(浙價(jià)服[2005]6號(hào))文件規(guī)定，對(duì)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等有形資產(chǎn)價(jià)值量的評(píng)估，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，不管房屋性質(zhì)如何，上下家收費(fèi)統(tǒng)一，采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)辦法，即按資產(chǎn)評(píng)估金額的大小劃分收費(fèi)檔次，按檔累進(jìn)計(jì)費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)評(píng)估工作的難易程度，工作量的大小或者對(duì)評(píng)估人員的技能水平、評(píng)估質(zhì)量和時(shí)間等要求按上浮20％，進(jìn)行評(píng)估收費(fèi)。也就是房屋總價(jià)100萬(wàn)元以下(含100萬(wàn)元)的，收取評(píng)估總價(jià)的0.35％，100萬(wàn)元到500萬(wàn)元的(含500萬(wàn)元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為0.25％，500萬(wàn)元到2000萬(wàn)元的收取評(píng)估總價(jià)的0.1％，2000萬(wàn)元到5000萬(wàn)元(含5000萬(wàn)元)的收取評(píng)估總價(jià)的0.05％，5000萬(wàn)元以上的收取評(píng)估總價(jià)的0.01％，最高收費(fèi)分別為0.42％，0.3％、0.12％、0.06％、0.012％。金昌集團(tuán)的投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值相比賬面價(jià)值已有大幅提升，如果只按現(xiàn)在的賬面價(jià)值計(jì)算，每年的評(píng)估費(fèi)也在10萬(wàn)元以上。

3　財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不夠。金昌集團(tuán)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量結(jié)果也有驗(yàn)證的要求，這就要求集團(tuán)能夠及時(shí)收集和應(yīng)用具有相同特征的市場(chǎng)交易價(jià)格，熟練運(yùn)用理財(cái)學(xué)方面的知識(shí)和評(píng)估技術(shù)。目前，我國(guó)多數(shù)的公允價(jià)值計(jì)量工作仍由企業(yè)財(cái)務(wù)人員承擔(dān)，這不僅需要企業(yè)增加人員等方面的支出，而且，企業(yè)財(cái)務(wù)人員的整體水平還達(dá)不到上述要求。這在一定程度上也制約了公允價(jià)值在運(yùn)用中的效果和質(zhì)量。

(二)納稅成本增加

1　按照我國(guó)現(xiàn)在的稅法，投資性房地產(chǎn)是按實(shí)際成本確定其賬面價(jià)值，并不確認(rèn)公允價(jià)值變化產(chǎn)生的所得。根據(jù)浙江上市公司金昌集團(tuán)的2007年、2008年財(cái)務(wù)報(bào)表，金昌集團(tuán)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，以2007年9月30日為基準(zhǔn)點(diǎn)，不再計(jì)提2688萬(wàn)元的折舊，占利潤(rùn)總額的3.35％，2007年所得稅稅率按33％核算，就需要多繳納887萬(wàn)元所得稅，占所得稅本年累計(jì)數(shù)的6％；以2008年9月30日為基準(zhǔn)點(diǎn)，不再計(jì)提3944萬(wàn)元的折舊，占利潤(rùn)總額的7.23％，2008年所得稅稅率按25％核算，就需要多繳納986萬(wàn)元所得稅，占3.58％。由于“公允價(jià)值變動(dòng)損益”屬于損益類(lèi)賬戶(hù)，因此會(huì)對(duì)當(dāng)期損益產(chǎn)生影響，增加當(dāng)年度利潤(rùn)，而按稅法規(guī)定，不涉及應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，因此當(dāng)年度需在利潤(rùn)的基礎(chǔ)上納稅調(diào)減，同時(shí)考慮到在公允價(jià)值模式計(jì)量下，該資產(chǎn)不再計(jì)提折舊，而稅法允許公司在本年度計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)允許扣除折舊，需納稅調(diào)減。而所得稅納稅義務(wù)在當(dāng)期，已經(jīng)預(yù)繳了所得稅，導(dǎo)致大量的現(xiàn)金流出，當(dāng)匯算清繳時(shí)，再進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)增和調(diào)減工作，增加所得稅納稅調(diào)整的工作量及復(fù)雜性、增加金昌集團(tuán)會(huì)計(jì)人員的工作量。

2　根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件)規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷(xiāo)售確認(rèn)相應(yīng)的所得，同時(shí)按視同銷(xiāo)售價(jià)格確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅成本。此外，公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，按新準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。當(dāng)公允價(jià)值大于該房地產(chǎn)初始計(jì)量成本時(shí)，企業(yè)應(yīng)該以投資性房地產(chǎn)還是以自用房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)來(lái)繳納房產(chǎn)稅?因資產(chǎn)增值而增加的利潤(rùn)是否要交所得稅?因公允價(jià)值模式下資產(chǎn)增值而增加的利潤(rùn)是否可以利潤(rùn)分配?這些問(wèn)題在現(xiàn)有的法規(guī)中沒(méi)有相應(yīng)規(guī)定，納稅細(xì)節(jié)也需要有新的稅法與之配套。

3　金昌尚有84540萬(wàn)元的土地儲(chǔ)備留在存貨科目，這些土地儲(chǔ)備都是持有并準(zhǔn)備增值，用以轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，尚未轉(zhuǎn)到投資性房地產(chǎn)。如果將這部分土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)到投資性房地產(chǎn)，按照公允價(jià)值計(jì)量，那么，如果集團(tuán)將來(lái)轉(zhuǎn)變投資策略，需要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，土地成本價(jià)是按公允價(jià)值計(jì)量還是歷史成本計(jì)量?如果按公允價(jià)值計(jì)量，那么，因公允價(jià)值變動(dòng)損益而多繳納的所得稅能否進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本?如果因地價(jià)下調(diào)，那多繳納的所得稅能不能從開(kāi)發(fā)成本中扣除?新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法都未對(duì)這些細(xì)則進(jìn)行詳細(xì)地解答。

(三)穩(wěn)健目的

長(zhǎng)期以來(lái)的“歷史成本法”計(jì)量模式掩蓋了金昌集團(tuán)投資性房地產(chǎn)的真正價(jià)值，屬于人為地“自我貶值”。例如，1998年開(kāi)發(fā)的假日新天地，按照歷史成本計(jì)量模式，經(jīng)過(guò)多年的折舊，價(jià)值已被人為地、大大地縮水了，就假日新天地的土地使用權(quán)而言，已被視為天價(jià)，金昌集團(tuán)投資性房地產(chǎn)的真正價(jià)值尚未在賬面上充分體現(xiàn)。但是，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會(huì)加大企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本和納稅成本支出，加上目前的稅收政策還不明朗。又因?yàn)椴捎霉蕛r(jià)值計(jì)量模式具有不可逆轉(zhuǎn)性，一經(jīng)確定，不得轉(zhuǎn)回，是否會(huì)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，是否會(huì)將更多的資產(chǎn)從存貨項(xiàng)目中轉(zhuǎn)到投資性房地產(chǎn)，還要看金昌集團(tuán)今后的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和政策走向。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，采用公允價(jià)值后，企業(yè)每年凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度將會(huì)增大，其影響將主要取決于當(dāng)年投資性房地產(chǎn)的升值程度。目前，房地產(chǎn)的形勢(shì)極為嚴(yán)峻，公允價(jià)值下降的機(jī)率加大，會(huì)使未來(lái)的業(yè)績(jī)風(fēng)險(xiǎn)加大。權(quán)衡成本模式下，計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)處理所具有的抵稅效果與公允價(jià)值模式下給企業(yè)帶來(lái)收益(沒(méi)有現(xiàn)金流入)之間的利益關(guān)系，考慮到我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀和企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)狀況，金昌集團(tuán)最終還是選擇了以歷史成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。