房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度范文

關(guān)鍵詞：供應(yīng)鏈成本；房地產(chǎn)開發(fā)公司；成本控制

中圖分類號：F27 文獻標(biāo)識碼：A

原標(biāo)題：基于供應(yīng)鏈理論的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探析——以X房地產(chǎn)開發(fā)公司為例

收錄日期：2012年8月24日

當(dāng)前，無論從宏觀經(jīng)濟環(huán)境還是從市場微觀層面來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)已進入買方市場，消費者逐漸趨于成熟和理性，在此背景下，引入供應(yīng)鏈管理理論，運用價值工程的分析工具，提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品則成了廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。

一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本

（一）供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理（簡稱SCM）是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下，為了使整個供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)（組織）有效地組織在一起來進行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn)，出于對成本的考量，無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點和實質(zhì)。

（二）房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目主要包括項目開發(fā)成本和期間費用兩大類。項目開發(fā)成本包括六大項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費用包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。

在供應(yīng)鏈思想下，房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在，并可以運用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的，供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。

二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題

（一）土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時，僅僅從靜態(tài)上基于對各項成本及預(yù)計商品房售價來測算整個項目的經(jīng)濟可行性，而缺乏對項目后續(xù)各環(huán)節(jié)實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金，但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位，導(dǎo)致項目計劃嚴(yán)重拖延，僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項目的整體成本。

（二）設(shè)計環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有：

1、設(shè)計人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟意識的欠缺，產(chǎn)品設(shè)計缺陷及后續(xù)設(shè)計變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。

2、設(shè)計手段較落后，工程造價和設(shè)計方案缺乏有效結(jié)合，導(dǎo)致工程造價控制不力。

（三）政府報建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是：各項政府報建手續(xù)進展緩慢，從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié)，尤其是導(dǎo)致項目預(yù)售時間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預(yù)售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。

（四）施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)

1、在進行設(shè)計招標(biāo)時過分依賴絕對低價選擇中標(biāo)單位，結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問題。

2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商，導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價格方面控制力不強。

3、在施工過程中，對工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機制不完善。

（五）銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行，該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有：

1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致，導(dǎo)致存貨過大，造成大量資金占用成本。

2、各項銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。

（六）物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理，該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計、施工等質(zhì)量問題，從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費，物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加，更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。

三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建

（一）X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1：X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。（圖1）結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目組織結(jié)構(gòu)，其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費，政府綜合報建費用、規(guī)劃設(shè)計費等；開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費、管理費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費等；下游成本包括銷售費用、前期物業(yè)管理費、保修期內(nèi)維修費用等。

（二）X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題，引入供應(yīng)鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系，從而達(dá)到在時間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。

1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析，X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項目開發(fā)成本比例約為15%左右，可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式，地價的可控性較差。因此，該環(huán)節(jié)的土地控制重點應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：

（1）在做土地征用可行性方案論證時，系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實現(xiàn)銷售整個供應(yīng)鏈的時間，減少土地款占用的資金利息成本。

（2）運用價值工程等技術(shù)手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>

（3）規(guī)避土地閑置費的繳納。

2、設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計階段，影響工程造價的程度為65%，施工圖設(shè)計階段，影響工程造價的程度為25%～35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%～12%，這表明設(shè)計階段的造價控制是建安工程費控制的關(guān)鍵。加強設(shè)計階成本控制要做到如下幾點：

（1）提高設(shè)計人員素質(zhì)，加強設(shè)計人員經(jīng)濟意識。

（2）引入競爭機制，實行設(shè)計方案招標(biāo)、方案競賽，可以對同一個工程進行多方案的技術(shù)經(jīng)濟比較，并應(yīng)用價值工程最優(yōu)方案。

（3）引入目標(biāo)成本理論，推行限額設(shè)計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖變更，保證項目成本及分解的各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)不被突破。

（4）運用價值工程的原理，進行多方案的技術(shù)經(jīng)濟分析和比較，推行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)，在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時，有效控制工程造價。

（5）提高設(shè)計質(zhì)量，減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

（6）推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

3、政府報建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”，及早進入項目預(yù)售回籠資金，降低資金使用成本。

4、融資活動成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項目開發(fā)貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣，公司在安排融資方案時，就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎(chǔ)上，還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險水平高低，對成本和風(fēng)險加以平衡，設(shè)計公司最佳融資結(jié)構(gòu)。

5、施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制

（1）招標(biāo)階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo)，做好資格預(yù)審，選擇有實力、有信譽的企業(yè)參與投標(biāo)，在此基礎(chǔ)上采取合理低價中標(biāo)，以避免投標(biāo)方以低于成本價進行惡意競爭。同設(shè)計階段一樣，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

（2）嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度，工程設(shè)計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時，嚴(yán)格審核工程變更，從對總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟美觀等多角度確定變更的必要性。

（3）加強現(xiàn)場簽證的審查，減少現(xiàn)場簽證的盲目性?，F(xiàn)場簽證是施工過程中一項不可避免的工作，是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性，必須嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理制度。

（4）推行三級收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對施工主要材料實行限額發(fā)料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊結(jié)算，節(jié)約時給予獎勵，超出時由施工作業(yè)隊自行承擔(dān)，從施工作業(yè)隊結(jié)算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊將會更合理地使用材料，從而減少浪費損失。

（5）組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料，所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先，應(yīng)根據(jù)定額和施工進度編制材料計劃，并確定好材料的進出場時間；其次，應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān)，降低材料損耗率。

6、銷售環(huán)節(jié)成本控制

（1）引入資金成本概念，合理設(shè)計各項銷售方案，在銷售價格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。

（2）嚴(yán)控各項銷售費用，做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項銷售費用產(chǎn)生實效。

7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制

（1）物業(yè)管理前置到設(shè)計階段及招標(biāo)環(huán)節(jié)，參與項目設(shè)計方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié)，對業(yè)主在物業(yè)實際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán)，此項安排可以減少由于設(shè)計缺陷、“絕對低價”招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。

（2）做好備品備件的采購、保管、領(lǐng)用管理，提高實物使用率，減少物料浪費。

（3）提高物業(yè)服務(wù)水平，增加業(yè)主滿意度，從而提高收費率，降低物業(yè)運營成本。

本文從理論方法上構(gòu)建了一種有別于傳統(tǒng)方式的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理模式。其優(yōu)勢表現(xiàn)在將供應(yīng)鏈管理思想引入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中，能將整個供應(yīng)鏈條的策劃、設(shè)計、顧問服務(wù)、施工、材料設(shè)備采購、銷售及物業(yè)管理活動聯(lián)系起來，在最短的時間內(nèi)以最低的成本為顧客提供最大的價值，以贏得競爭優(yōu)勢。

主要參考文獻：

[1]許龍.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理體系研究[D].重慶大學(xué)，2004.5.

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[4]王新芳.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究[D].西安科技大學(xué)，2008.

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度范文

房地產(chǎn)開發(fā)融資存在的問題

國內(nèi)銀行房地產(chǎn)開發(fā)融資服務(wù)能力不足,加大了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險。一是風(fēng)險定價能力不足。世界銀行研究報告指出,我國銀行收取的開發(fā)貸款利率不足以涵蓋信貸風(fēng)險。銀行應(yīng)該對風(fēng)險收取費用,實施恰當(dāng)?shù)馁J款信貸標(biāo)準(zhǔn)。雖然貸款機構(gòu)按照人民銀行和銀監(jiān)會的要求正在收緊貸款標(biāo)準(zhǔn),但是中國人民銀行報告仍顯示,在2005年,盡管開發(fā)貸款質(zhì)量較差,銀行向開發(fā)商發(fā)放的基本貸款率仍在5.5%～6.1%之間,與居民住房貸款的利率相差不大。

二是產(chǎn)品提供能力不足。以澳大利亞麥格理銀行為例。麥格理基金提供的房地產(chǎn)開發(fā)金融產(chǎn)品主要有兩大類別:一是風(fēng)險共擔(dān)貸款,向房地產(chǎn)開發(fā)商提供規(guī)模上限可與項目建設(shè)成本相當(dāng)?shù)馁J款。典型的做法是2/3的貸款被看作債務(wù),剩下的1/3貸款被看作權(quán)益;二是房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)化融資,即按照每個房地產(chǎn)開發(fā)項目的要求進行創(chuàng)造性債務(wù)和權(quán)益結(jié)構(gòu)化融資。我國商業(yè)銀行單一的房地產(chǎn)開發(fā)貸款產(chǎn)品與麥格理銀行能夠提供的產(chǎn)品和服務(wù)有著很大的差距。

三是土地儲備貸款存在潛在風(fēng)險。盡管房地產(chǎn)開發(fā)的每個階段都有融資需求,但各個階段所面臨的投資風(fēng)險不同,其中土地投資風(fēng)險最大。在發(fā)達(dá)國家,土地購買資金主要來自于權(quán)益投入。我國的情況恰與之相反,由于土地儲備貸款主體的政府背景,土地儲備貸款規(guī)模增長迅速。此外,國家審計署《國有土地使用權(quán)出讓金審計調(diào)查結(jié)果》指出,土地儲備貸款中存在兩個突出問題,給土地儲備貸款帶來較大風(fēng)險。一是土地儲備貸款的抵押物不實,即用于抵押的土地并非是真正已儲備的土地,同時有的土地儲備機構(gòu)貸款規(guī)模過大而還款能力不足;二是土地儲備貸款被用于市政設(shè)施建設(shè)等非土地儲備用途。產(chǎn)生這一問題的根本原因是部分地方政府將土地儲備貸款作為重要的融資渠道,為獲取城市發(fā)展所需的巨額資金,以儲備土地的名義大量貸款用于城市建設(shè)。除了貸款風(fēng)險外,土地儲備貸款規(guī)模過大,還會大量透支地方政府未來的土地收益,增加未來的還款壓力和風(fēng)險,還會造成盲目超量儲備土地和建設(shè)規(guī)模的過度擴張。

房地產(chǎn)金融運作欠效率,資金投向結(jié)構(gòu)不合理。

一方面由于我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)不健全,缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營,使得房地產(chǎn)市場資金的配置效率低下。加之我國金融體制本身的非市場化特征,金融資源并非完全按照市場規(guī)律進行配置,阻礙了社會資金向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的流動,受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟狀況和儲蓄率的制約,融資數(shù)量有限,難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。

另一方面房地產(chǎn)資金的投向結(jié)構(gòu)不夠合理,商業(yè)用房的投資增幅高于住宅投資,經(jīng)濟適用住房建設(shè)投入不足,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)總量相對不足的結(jié)構(gòu)性失衡。使得真正有居住需要的、占社會人群大多數(shù)的中低收入居民的有效需求得不到滿足,又造成房地產(chǎn)商盲目開發(fā),出現(xiàn)房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性過剩,空置率居高不下,資金流通鏈條斷裂。

解決房地產(chǎn)開發(fā)

融資問題的對策

一是通過制度建設(shè)和金融創(chuàng)新改變房地產(chǎn)金融發(fā)展滯后的狀況。當(dāng)前,房地產(chǎn)金融發(fā)展面臨的主要問題是制度環(huán)境不利于金融創(chuàng)新,金融創(chuàng)新跟不上實體經(jīng)濟發(fā)展的需要,產(chǎn)生了很多需要金融創(chuàng)新才能解決的問題――單一、分割的金融體系妨礙了“適銷對路”的金融產(chǎn)品的開發(fā),現(xiàn)有的金融產(chǎn)品難以滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及行業(yè)發(fā)展的融資要求等。

二是房地產(chǎn)債券融資大有可為。在公司的資本結(jié)構(gòu)中,債務(wù)應(yīng)該占有一定的比例。債務(wù)過高會增加公司的流動性和破產(chǎn)風(fēng)險;債務(wù)過低則表明資金運用效率偏低。因此,在保證公司財務(wù)穩(wěn)健的情況下,根據(jù)公司的類型選擇不同比例的公司債券發(fā)行,有利于公司財務(wù)杠桿的良好運用,從而能為公司股東謀求收益的最大化。我國房地產(chǎn)公司的債務(wù)一般都為短期債務(wù)融資,短期債務(wù)中主要是銀行貸款,但是通過資本市場以債券方式進行融資所占的比重很小,尤其是利用公司債券融資的只有個別公司。目前,原則上只要滿足四證齊全和投資額完成35%等要求,銀行都會發(fā)放開發(fā)貸款,但總體說,開發(fā)貸款也屬于較短期的;而許多房地產(chǎn)公司對中長期資金的需求量更大,而長期性直接融資產(chǎn)品可以有效地改善企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度范文

緊盯目標(biāo)管好計劃做好激勵和考核

作為休息的員工很榮幸有機會參加運營部的培訓(xùn)，從而加深對于房地產(chǎn)運營的理解。粗淺翻閱了《房地產(chǎn)項目運營最佳實踐》看到房地產(chǎn)項目運營管理定義：聚焦房地產(chǎn)項目開發(fā)的全生命周期，從項目進度、質(zhì)量、成本和現(xiàn)金流4條主線實現(xiàn)對整個項目的全面管理、覆蓋項目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計、項目建設(shè)和銷售及服務(wù)等項目運營管理重要階段，從而實現(xiàn)對整個項目規(guī)范化、流程化和精細(xì)化的全方位運營管理。

項目開發(fā)前期，首先公司各部門制定了各項節(jié)點計劃，而前期重要節(jié)點都在開發(fā)部居多，我深深感覺到為了項目順利推進運營部每天跟進計劃實施情況，負(fù)責(zé)好計劃目標(biāo)的跟蹤、預(yù)警、糾偏與協(xié)調(diào)。俗話說沒有規(guī)矩不成方圓；重賞之下必有勇夫；在我們這種快周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)公司必須建立標(biāo)準(zhǔn)化流程體系，健全公司的管理制度，讓各部門在運營部的監(jiān)管下一環(huán)扣一環(huán)通力協(xié)作完成每個節(jié)點工作，拿下公司制定的激勵獎金，齊心協(xié)力充分發(fā)揮團隊的凝聚力和戰(zhàn)斗力！在集團運營嚴(yán)格管控的體制下，往往制定考核目標(biāo)在項目上實際操作難度及大，所以項目上的運營部同事需要全方位了解城市公司各項目的經(jīng)營情況，除了認(rèn)真配合當(dāng)個集團運營指標(biāo)的搬運工還需要有極強的溝通協(xié)調(diào)能力，向集團運營領(lǐng)導(dǎo)匯報各項目的實際情況，合理協(xié)調(diào)集團下達(dá)的各種指標(biāo)。對于城市公司協(xié)助城市總嚴(yán)格把控指標(biāo)完成情況，全力發(fā)揮出項目上各部門的潛能，讓城市公司在可控范圍內(nèi)正常運轉(zhuǎn)再積極拓展新的優(yōu)質(zhì)項目，為促進集團進軍全國房產(chǎn)百強澎湃前行！

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第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度范文

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;房地產(chǎn)融資;風(fēng)險管理;控制策略

一、房地產(chǎn)融資風(fēng)險分析

(一)房地產(chǎn)融資風(fēng)險類型

第一,宏觀經(jīng)濟風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)活動受宏觀經(jīng)濟形勢的影響很大,而經(jīng)濟發(fā)展具有周期性的規(guī)律,因此,房地產(chǎn)開發(fā)活動也必然有著周期性的漲落。自20世紀(jì)80年代以來,我國房地產(chǎn)業(yè)就有過三次大起大落的經(jīng)歷,而這三次漲落與我國經(jīng)濟發(fā)展的態(tài)勢基本是一致的。一般而言,經(jīng)濟發(fā)展趨勢是影響開發(fā)時的主要因素,在經(jīng)濟發(fā)展的成長期,各類房地產(chǎn)需求旺盛,市場處在不斷上升勢頭,房地產(chǎn)金融獲利的機會也就較多;當(dāng)經(jīng)濟不景氣時,失業(yè)增加,收入下降,房地產(chǎn)市場需求也隨之下降,供過于求,房地產(chǎn)金融業(yè)就會少獲利或虧損,出現(xiàn)風(fēng)險。

第二,市場風(fēng)險。目前我國房地產(chǎn)投資主要還是靠銀行貸款。據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)分析得出:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%-30%是銀行貸款;建筑公司往往要墊付該總投入30%-40%的資金,這部分資金也多是向銀行貸款;此外,消費者購房的預(yù)付款除一部分個人儲蓄金外,至少一半以上的購房者申請了個人住房貸款。由此可知,房地產(chǎn)項目中60%的資金來自于銀行。當(dāng)社會購買力不足或供過于求的時候,或者說通貨膨脹造成社會購買力下降,進而導(dǎo)致投資者收益減少時都會形成風(fēng)險。這樣開發(fā)商和購房者一旦出現(xiàn)風(fēng)險,直接受損的是銀行。

第三,經(jīng)營操作風(fēng)險。一方面,經(jīng)營風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營不善而導(dǎo)致的銀行信貸風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)從獲得土地、前期開發(fā)、項目投標(biāo)、投資、施工、驗收到銷售,涉及部門環(huán)節(jié)多、周期長,期間的風(fēng)險可來自籌資方式、地段選擇、設(shè)計定位、項目組織、施工質(zhì)量、材料及總體估算、行政干預(yù)等各個環(huán)節(jié),而一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險,則整個項目的風(fēng)險就會產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。另一方面,是銀行自身經(jīng)營房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)不善而導(dǎo)致的風(fēng)險,主要表現(xiàn)在:一是在貸與不貸、貸多貸少、什么時間貸、用什么方式貸等決策上的失誤而造成風(fēng)險。二是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)還沒有形成規(guī)范化的操作規(guī)程,特別是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量審核不嚴(yán)、對企業(yè)經(jīng)營活動檢測不夠、抵押擔(dān)保率不高等,使一些投機分子有空可鉆,增大了銀行風(fēng)險。

第四,變現(xiàn)風(fēng)險。變現(xiàn)風(fēng)險即流動性風(fēng)險,主要是指市場中因消費者購買力較低而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能在市場中消化而變成貨幣或延遲變成貨幣,從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者造成損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品,不能移動、不能運輸,屬于不動產(chǎn)。因此,投資于房地產(chǎn)項目中的資金流動性差,變現(xiàn)性也比較差,不像其他商品那樣可以輕松脫手。另外,房地產(chǎn)投資公司從獲得土地使用權(quán)到開發(fā)建設(shè)物業(yè),最后向客戶出售或者出租,這一過程需要很長時間,有的甚至需要幾年。

(二)商業(yè)銀行在開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中存在的問題分析

第一,房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴銀行融資,銀行成為風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁對象。由于我國房地產(chǎn)金融體系不完備,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的股權(quán)融資形式還沒有完善,企業(yè)債券發(fā)行又受到了嚴(yán)格控制,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道較少(主要依靠銀行貸款、自籌等)。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營周期相對較長,用款時間較為集中,房地產(chǎn)資金的密集性與貸款期限常常不配套,部分開發(fā)公司套取銀行房地產(chǎn)信貸資金現(xiàn)象突出。目前,某些商業(yè)銀行為擴大房地產(chǎn)信貸市場份額,出現(xiàn)了急功近利的傾向,一些不法開發(fā)企業(yè)抓住可乘之機,使用各種手段從銀行套取房地產(chǎn)信貸資金,如在進行房地產(chǎn)開發(fā)的同時挪用項目資金進行其他投資,或為了相對容易獲得貸款,申請貸款時故意將項目所需貸款打折扣,銀行在發(fā)出第一筆貸款后就陷入被動,待項目建設(shè)出現(xiàn)資金缺口時銀行往往被迫追加貸款。部分房地產(chǎn)開發(fā)公司由于利益的驅(qū)動,缺乏誠信,面對有錢不還的不正?，F(xiàn)象,銀行往往無可奈何。

第二,同業(yè)競爭無序,違規(guī)的金融業(yè)務(wù)時有發(fā)生。房地產(chǎn)信貸融資業(yè)務(wù)在各銀行的業(yè)務(wù)中都占有非常重要的突出地位,因此,為了爭奪房地產(chǎn)信貸市場份額,各家銀行在簡化手續(xù)、提高服務(wù)質(zhì)量,增加信貸投入等方面均加大了力度,并不惜采用各種優(yōu)惠措施,使同業(yè)間競爭日趨激烈,甚至表現(xiàn)出惡性競爭的態(tài)勢,有的銀行為了爭奪一些效益較好的房地產(chǎn)公司和收入較為穩(wěn)定的個人客戶階層,不惜放寬貸款條件,有些做法甚至嚴(yán)重違反了國家有關(guān)房地產(chǎn)信貸的政策和規(guī)定,帶來了諸多潛在風(fēng)險。如向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款。甚至有的銀行基層房地產(chǎn)信貸部門為追求盈利,超規(guī)模發(fā)放貸款或把房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)視同銀行信貸業(yè)務(wù),混業(yè)經(jīng)營,超范圍發(fā)放貸款,大量房地產(chǎn)信貸資金用于補充企業(yè)流動資金及購置其他固定資產(chǎn)。有的銀行房地產(chǎn)信貸起步晚,資金來源少,資本金嚴(yán)重不足,且不到位,而又盲目擴充業(yè)務(wù),而這些現(xiàn)象在房地產(chǎn)信托中也屢見不鮮。

第三,房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險預(yù)警體系建設(shè)滯后。少數(shù)銀行內(nèi)部管理制度松弛,導(dǎo)致內(nèi)控風(fēng)險時有暴露。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展吸引了大量的銀行信貸資金,也使得一些銀行在發(fā)展業(yè)務(wù)的同時,忽視了內(nèi)部管理和風(fēng)險控制的重視。突出表現(xiàn)為:缺乏房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)發(fā)展的總體和長遠(yuǎn)規(guī)劃,純粹是為了發(fā)展而發(fā)展,對市場運行趨勢的分析及風(fēng)險預(yù)警體系建設(shè)明顯滯后;管理部門對其全盤業(yè)務(wù)的開展沒有制定一套完整的管理辦法和發(fā)展方向,平時又缺少檢查、誘導(dǎo)和監(jiān)督,使其內(nèi)部管理工作缺乏必要的管理和約束。一些銀行的基層房地產(chǎn)信貸部門人員結(jié)構(gòu)不合理,對銀行信貸業(yè)務(wù)較精通,而對房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)知識了解較少,缺乏敏銳的市場分析能力和風(fēng)險控制經(jīng)驗,制約著房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的發(fā)展。

第四,房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)服務(wù)體系不健全。房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)涉及銀行、評估機構(gòu)、房地產(chǎn)管理機構(gòu)、保險公司、公證司法部門,需要彼此的配合和支持,而目前的現(xiàn)狀是:涉及部門多、手續(xù)煩、涉及到評估機構(gòu)、登記部門、公證部門和保險部門等。辦理時間長,環(huán)節(jié)多;評估有效期短。不動產(chǎn)評估有效期最長為2年,一般為1年,動產(chǎn)為1年,超過有效期須重新評估;由于目前的房地產(chǎn)評估機構(gòu)好壞不一,管理較混亂,評估費用依據(jù)評估資產(chǎn)標(biāo)的收取,評估結(jié)果暗藏風(fēng)險。因而商業(yè)銀行有時需要自行重新評估抵押物的價值,增加了環(huán)節(jié)和成本。

二、商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)融資風(fēng)險的主要策略

第一,提高銀行風(fēng)險防控能力、規(guī)范銀行操作。銀行信貸風(fēng)險的規(guī)避應(yīng)重在事前預(yù)防而非事后補救。貸前,應(yīng)收集有關(guān)借款人的資料;貸后,應(yīng)關(guān)注借款人所發(fā)生的可能會影響到貸款安全的事情。目前在決定對房地產(chǎn)商是否進行發(fā)放貸款時,主要評估對象是房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn),一旦無力歸還貸款,銀行規(guī)避風(fēng)險的辦法就是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn),但這種評估方式只是消極的補救措施。所以,要改變把房地產(chǎn)信貸當(dāng)作低風(fēng)險項目品種開發(fā)的觀點,嚴(yán)格對房地產(chǎn)信貸各環(huán)節(jié)實施監(jiān)控。商業(yè)銀行必須遵循央行有關(guān)規(guī)章制度來辦理信貸業(yè)務(wù),杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商攫取貸款的機會,要加強對房地產(chǎn)市場的認(rèn)識,不被虛假繁榮所迷惑。推進銀行體制改革,加強內(nèi)控制度建設(shè)。銀行要制定科學(xué)的銀行內(nèi)部業(yè)績考核辦法,建立責(zé)權(quán)合一的激勵和約束機制。

第二,把準(zhǔn)宏觀經(jīng)濟脈搏、提前預(yù)測,合理規(guī)避宏觀風(fēng)險。商業(yè)銀行要盡快建立自己的專家隊伍,組織、強化對宏觀經(jīng)濟發(fā)展的分析、研究。這種專家隊伍必須是高起點的,組織結(jié)構(gòu)不必層層設(shè)置,可考慮兩級構(gòu)架:總行一級和在經(jīng)濟發(fā)展水平相差無幾的區(qū)域一級(如珠江三角洲、長江三角洲、東北老工業(yè)基地等)?？傂兄鞴ト蚣叭珖?jīng)濟形勢,區(qū)域主攻區(qū)域經(jīng)濟,使兩者相互補充。隊伍建設(shè)上要以社會學(xué)者為主,內(nèi)部人員為輔,使信息來源更具廣泛性、全面性。

第三,加快建立完善的房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警體系。商業(yè)銀行應(yīng)建立完備的貸款發(fā)放、使用監(jiān)控機制和風(fēng)險防范機制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實后,可根據(jù)項目的進度和進展?fàn)顩r,分期發(fā)放貸款,并對其資金使用情況進行監(jiān)控,防止貸款挪作他用,具體表現(xiàn)在:一是商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)密監(jiān)控建筑施工企業(yè)流動資金貸款使用情況,防止用流動資金貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項目墊資。二是商業(yè)銀行應(yīng)對有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售款進行監(jiān)控,在收回貸款本息之前,防止將銷售款挪作他用。三是商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的開況,確保對主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人住房貸款發(fā)放后,該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用。四是商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注建筑工程款優(yōu)于抵押權(quán)受償?shù)葷撛诘姆娠L(fēng)險。五是商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注國家政策及市場的變化對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響,加強市場風(fēng)險預(yù)報,建立針對市場風(fēng)險程度和風(fēng)險類型的階段檢測方案,并積極采取措施化解因此產(chǎn)生的各種風(fēng)險。

第四,配備建筑工程估價專業(yè)人員,從技術(shù)上防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險。為有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險,國外銀行一般都是聘用信譽較高的社會專業(yè)中介機構(gòu)進行技術(shù)把關(guān)。但是由于目前國內(nèi)信譽較高的社會專業(yè)中介機構(gòu)尚未充分發(fā)展起來,大部分的可行性研究報告都是由開發(fā)企業(yè)自行編制的,所以國內(nèi)的商業(yè)銀行必須依靠自己審查建筑工量和工程估價,對于業(yè)務(wù)量大的銀行,可以設(shè)置建筑工程估價崗位,配備專門的估價人員,實行持證上崗;對于業(yè)務(wù)量較小的銀行,可以設(shè)置建筑工程估價崗位,也可以聘請外部的專業(yè)人員來做這項工作,但必須與其簽訂合同,明確其工作的具體內(nèi)容和雙方的權(quán)利義務(wù)等。

第五,加強對評估機構(gòu)的管理,防范抵押物的評估風(fēng)險。商業(yè)銀行可以根據(jù)一定的條件,如從事評估業(yè)務(wù)的年限、資產(chǎn)規(guī)模和業(yè)務(wù)量、資質(zhì)等級、是否具備充足的有執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)評估人員、在行業(yè)內(nèi)的聲譽等來確定擬合作的評估機構(gòu)名單,并與評估機構(gòu)簽訂合作協(xié)議,規(guī)定雙方在評估質(zhì)量、工作效率、收費標(biāo)準(zhǔn)、賠償措施、相關(guān)信息共享等方面的權(quán)利和義務(wù)。在進行抵押物評估之前,客戶經(jīng)理要注意采用合理的方式,說服客戶聘用銀行確定名單中的評估機構(gòu)。評估機構(gòu)的名單管理是一個動態(tài)的過程,銀行應(yīng)定期對名單中評估機構(gòu)的工作進行審核和評價,內(nèi)容主要包括是否有價值虛增的問題、是否已發(fā)生實質(zhì)性風(fēng)險、客戶對其工作效率和服務(wù)是否滿意等,然后根據(jù)評價結(jié)果對名單進行調(diào)整。

三、結(jié)束語

我國房地產(chǎn)融資風(fēng)險控制,目前不管在實踐上還是在理論上都取得了很多的成就和突破。但在我國改革大旗之下發(fā)展起來的房地產(chǎn)融資市場,本身存在太多矛盾性的問題。當(dāng)然,房地產(chǎn)金融中的各項管理制度和風(fēng)險防范措施,都是為該項金融業(yè)務(wù)保駕護航,確保這一業(yè)務(wù)的健康持續(xù)發(fā)展。但如果控制過嚴(yán),門檻過高,也會在一定程度上減緩發(fā)展速度,影響長遠(yuǎn)發(fā)展。所有的經(jīng)營都存在風(fēng)險,而風(fēng)險通常也與收益存在著正比例的關(guān)系。因此,商業(yè)銀行在拓展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中更主要的是追求風(fēng)險可控,如何處理好銀行業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險的關(guān)系,這將是房地產(chǎn)金融發(fā)展中的重要課題。

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第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度范文

1．對煤炭企業(yè)房地產(chǎn)項目投資法律風(fēng)險的認(rèn)識

煤炭企業(yè)房地產(chǎn)投資，是指煤炭企業(yè)將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟活動。任何一種經(jīng)濟活動都存在風(fēng)險，尤其是投資。房地產(chǎn)項目投資因為自身特點風(fēng)險會更高。房地產(chǎn)項目由于其空間上固定，投資量大，回收期長，工期連續(xù)，使得房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)全過程中面對的不確定因素，產(chǎn)生損失的可能性比較大。無論是投資決策階段、土地獲取階段， 建設(shè)階段還是物業(yè)管理階段自始至終存在著各種風(fēng)險。諸如來自于國家、政府政策變化風(fēng)險，房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)潛在的市場風(fēng)險、項目開發(fā)的法律風(fēng)險以及各種不抗力帶來的意外風(fēng)險。其中法律風(fēng)險是最容易控制的，同時也是最有可能發(fā)生的風(fēng)險。

煤炭企業(yè)房地產(chǎn)項目投資法律風(fēng)險，是指煤炭企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中的行為，出現(xiàn)與現(xiàn)行法律法規(guī)相悖并由此承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的可能性。

分析房地產(chǎn)項目投資法律風(fēng)險的成因，主要來自兩個方面，一是法律環(huán)境因素造成的，包括國家制定法律法規(guī)不健全，執(zhí)法機關(guān)執(zhí)法不嚴(yán)格不公正，開發(fā)建設(shè)過程中相關(guān)的相對人不誠信、違約、欺詐等等；二是企業(yè)自身因素帶來的，包括管理人員法律意識不強，對法律法規(guī)和相關(guān)認(rèn)知不夠，經(jīng)營管理很少考慮法律因素，甚至違法經(jīng)營。相比較之下，企業(yè)自身因素引起的法律風(fēng)險比較多。究其原因，一是企業(yè)法制建設(shè)工作比較薄弱企業(yè)管理層沒有意識到法律風(fēng)險防范的重要性；二是管理人員尤其是企業(yè)決策層法律風(fēng)險防范意識淡薄，在房地產(chǎn)項目決策以及其他重大經(jīng)營活動中，很少讓法律工作人員參與，即使配備了法律事務(wù)人員，大多充當(dāng)救火隊員角色，出現(xiàn)各種法律糾紛問題去補救的處理為主；三是企業(yè)依法經(jīng)營的意識不夠，自覺或不自覺地違法經(jīng)營，經(jīng)常發(fā)生為了企業(yè)的利益而而故意鋌而走險。

2.煤炭企業(yè)房地產(chǎn)項目投資法律風(fēng)險的種類

煤炭企業(yè)投資房地產(chǎn)項目開發(fā)存在著眾多法律風(fēng)險，按項目投資進程可以分為四個時期的風(fēng)險類型。要求企業(yè)按階段區(qū)分識別，從而采取有效措施加以防范。

2.1房地產(chǎn)開發(fā)前期的法律風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)前期涉及的法律風(fēng)險主要有以下幾類：五證是否辦理齊全，土地出讓金是否全部交清，拆遷是否做完，國家的土地政策近期有沒有調(diào)整。注意考察土地的合法性和出讓權(quán)限的合法性、注意查看由規(guī)劃部門依據(jù)控制性詳規(guī)出具的擬出讓地塊的規(guī)劃條件和附圖、注意具體出讓程序中的禁止性法律規(guī)定、注意出讓合同中的具體條款、征地拆遷中的法律風(fēng)險。

2.2房地產(chǎn)建設(shè)期間的法律風(fēng)險

建設(shè)工程施工合同履行的主要法律風(fēng)險是房地產(chǎn)建設(shè)期間比較典型的法律風(fēng)險，它主要包括以下幾種風(fēng)險：因合同簽訂不完善、不專業(yè)存在的法律風(fēng)險；工程內(nèi)容不明確及工程量變更的法律風(fēng)險；簽證與索賠的法律風(fēng)險；工程轉(zhuǎn)包、分包的法律風(fēng)險；工期的法律風(fēng)險；工程質(zhì)量的法律風(fēng)險；工程價款以及結(jié)算的法律風(fēng)險及其他法律風(fēng)險。建設(shè)工程施工合同履行過程中，除以上問題外，還會出現(xiàn)農(nóng)民工工資、安全施工、環(huán)境保護、相鄰關(guān)系、建筑材料采購、行政管理機關(guān)監(jiān)管、內(nèi)部勞動合同等問題。

2.3房地產(chǎn)銷售階段的法律風(fēng)險

房地產(chǎn)銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。房地產(chǎn)銷售階段的法律風(fēng)險主要有：房屋質(zhì)量、面積、交付期限、產(chǎn)權(quán)證的辦理、配套的完善和貸款的辦理等風(fēng)險。

2.4物業(yè)管理的法律風(fēng)險

物業(yè)管理的法律風(fēng)險，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同義務(wù)的過程中所產(chǎn)生并承擔(dān)的潛在經(jīng)濟損失或者其他風(fēng)險，包括生產(chǎn)經(jīng)營損失、民事索賠與賠償，行政與刑事處罰或制裁，企業(yè)有形與無形資產(chǎn)受損以及其他的損害。

3.對煤炭企業(yè)房地產(chǎn)項目投資法律風(fēng)險的調(diào)控

3.1首先應(yīng)強化投資房地產(chǎn)項目投資的法律風(fēng)險意識

正確使用法律才能正確規(guī)避風(fēng)險，應(yīng)充分發(fā)揮企業(yè)法律工作人員在房地產(chǎn)項目開發(fā)合同管理體系中的重要作用，讓企業(yè)法律工作人員參與房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程， 參與房地產(chǎn)開發(fā)交易，把好法律關(guān)，把好合同關(guān)，就能有效預(yù)防法律風(fēng)險的產(chǎn)生。如果企業(yè)法律工作人員從項目的開始就能介入，從土地的取得直至房地產(chǎn)銷售、租賃、包括重要合同的談判、文件的起草，合同的簽訂、合作對象資信調(diào)查、各項證照的審核等。這樣強化法律風(fēng)險意識的防范，才能做到準(zhǔn)備充分，有效的防范企業(yè)法律風(fēng)險。

3.2建立完善煤炭企業(yè)投資房地產(chǎn)項目的工作體系

從企業(yè)投資房地產(chǎn)項目前期的可行性報告、公司設(shè)立的依據(jù)、前期的各種報建手續(xù)、運作投資項目的各項工作流程等等都要規(guī)范，形成一套規(guī)范可行的體系，符合國家相關(guān)法律、法規(guī)及政策的規(guī)定。

3.3加強煤炭企業(yè)在房地產(chǎn)投資項目中的公司內(nèi)部制度建設(shè)

企業(yè)高級管理人員必須改變對傳統(tǒng)的法律風(fēng)險的看法，從事后處理為主轉(zhuǎn)為事前防范為主，使防范和化解法律風(fēng)險變成一種常規(guī)性的管理工作。專門負(fù)責(zé)管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理部門應(yīng)制定相關(guān)制度貫通于業(yè)務(wù)與流程之中，嵌入到投資房地產(chǎn)項目實踐中去，才能有效地防范企業(yè)可能面臨的風(fēng)險。

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金；基金投資者；治理結(jié)構(gòu)

中圖分類號：F293.3文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198（2008）05-0171-01

1 房地產(chǎn)投資信托基金的概述及在我國發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)投資信托基金，是指由專門的投資機構(gòu)通過發(fā)行受益憑證籌集社會閑散資金，將其投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，如投資房地產(chǎn)證券，房地產(chǎn)開發(fā)項目等，從中獲取收益，再將投資收益按比例分配投資者的一種投資基金制度，它實際上是資產(chǎn)證券化的一種形式。

我國在積極探索房地產(chǎn)投資信托基金，其目的是減輕單一融資渠道下，銀行金融政策的變化對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，將國家、銀行風(fēng)險向社會上轉(zhuǎn)移，由社會發(fā)揮監(jiān)督功能，改進房地產(chǎn)公司的治理結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)。而我國現(xiàn)階段發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金并不是真正意義上的REITs，多數(shù)基金采用的是房地產(chǎn)信托計劃的形式，以“房地產(chǎn)信托計劃”之名行“房地產(chǎn)投資信托基金”之實，但我國的房地產(chǎn)信托計劃和西方的房地產(chǎn)投資信托基金在制度管理上是有區(qū)別的，這使我國基金投資者承受著較大的風(fēng)險，這些風(fēng)險有來自市場的風(fēng)險，還有來自基金管理者的道德風(fēng)險。

2 我國房地產(chǎn)基金的治理結(jié)構(gòu)的缺陷和投資者面臨的風(fēng)險

我國的房地產(chǎn)投資信托基金沒有西方房地產(chǎn)基金那樣完善的發(fā)展模式和治理結(jié)構(gòu)，其相關(guān)的法律規(guī)范也處于空白時期，所以，在基金契約鏈中，基金投資者起到了重要作用，同時，也承擔(dān)著較大的風(fēng)險。

（1）基金管理者和基金托管人地位混淆。

與管理制度比較完善的證券投資基金相比，我國房地產(chǎn)投資信托計劃中的基金管理人和基金托管人的角色不能得到明確的定位。在證券投資基金中設(shè)有基金管理人和基金托管人，投資者投入資金，基金托管人保管和分配資金，而基金管理人投資和管理基金財產(chǎn)，各行其職，相互監(jiān)督，相互牽制。但從我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)投資信托計劃的發(fā)展?fàn)顩r來看，在已發(fā)行的信托計劃中，僅有極少數(shù)設(shè)有基金保管人，而大多數(shù)基金只是投資信托公司扮演著基金管理人和基金托管人的雙重角色，這種缺陷的存在使房地產(chǎn)投資信托公司在資金的使用上有著較大的權(quán)利，投資者和投資信托公司之間就產(chǎn)生了委托成本，這不利于投資者權(quán)利的維護。

（2）封閉式基金固有的風(fēng)險。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資額大，周期長，流動性差的特點，若在經(jīng)濟衰退時期，投資者隨意撤出資金，會使房地產(chǎn)行業(yè)由于缺資愈加發(fā)展困難，進而影響整個國民經(jīng)濟的發(fā)展，所以，我國房地產(chǎn)投資計劃采取的是封閉式基金的形式。但對投資者來說，封閉式基金本身存在著一定的風(fēng)險。和封閉式基金相對的是開放式基金，它的運行機制是：當(dāng)投資信托基金的業(yè)績下滑，投資項目失敗時，投資者會根據(jù)自己的意志贖回資金，使投資信托基金面臨著贖回風(fēng)險和信任危機，迫于這種壓力，基金管理人不得不為投資者利益著想，對投資項目的選擇采取謹(jǐn)慎態(tài)度，這益于投資者和基金管理人的利益協(xié)調(diào)。而在封閉式基金管理下，投資者將資金投入到投資信托公司中，就相當(dāng)于所有的風(fēng)險皆由投資者承擔(dān)，這些風(fēng)險中既包括市場風(fēng)險，也包括委托風(fēng)險。

（3）房地產(chǎn)基金投資者只有收益權(quán)和知情權(quán)，而沒有對房地產(chǎn)投資項目的管理權(quán)和表決權(quán)。

房地產(chǎn)基金的這一特點是與證券投資基金相比的最大的區(qū)別，當(dāng)房地產(chǎn)基金獲取利潤時，投資者理所當(dāng)然的分享投資收益，這是投資者最基本的權(quán)利，投入資金的投資方向，信托投資公司也有責(zé)任如實傳達(dá)給投資者，這也是信托投資公司最基本的義務(wù)。但房地產(chǎn)基金投資者分散，房地產(chǎn)計劃又沒有完善的基金持有人大會或股東大會，投資者行使決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)的成本太高。而且，每個人都有“搭便車”的心理，基金投資者缺少一種行權(quán)的平臺和動力，基金管理人損害投資者利益的可能性就很大，如有些投資信托公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司合謀，通過高買高賣房地產(chǎn)項目，從中獲取高額傭金和利益，最后受損的是基金投資者，不但收益萎縮，還要支付高額的費用。對于西方發(fā)展比較成熟的房地產(chǎn)投資信托基金來說，當(dāng)基金公司業(yè)績下滑或投資失敗時，基金持有人就會將手中的受益憑證在二級市場上拋售，這種“用腳投票”的行為會產(chǎn)生積極的效應(yīng)，它能使投資者及時避險，也給基金管理人施加了壓力，但我國還沒有房地產(chǎn)基金受益憑證的二級交易市場，無法保證投資者的受益憑證及時變現(xiàn)，所以我國基金投資者還承受著基金流動性的風(fēng)險。

3 解決思路

我國的房地產(chǎn)投資信托基金還處于發(fā)展的初級階段，在治理結(jié)構(gòu)上的改善都應(yīng)借鑒西方房地產(chǎn)基金的管理制度和證券投資基金的管理制度，雖然委托風(fēng)險和房地產(chǎn)投資信托本身固有的市場風(fēng)險不可能從根本上消除，但通過完善治理結(jié)構(gòu)，協(xié)調(diào)投資者和信托投資公司之間的關(guān)系，從中可以實現(xiàn)“雙贏”，實現(xiàn)利益的協(xié)調(diào)。

（1）加快我國房地產(chǎn)信托投資公司國內(nèi)上市的步伐，用市場機制規(guī)范基金管理人行為。以上市公司的治理結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)來嚴(yán)格要求投資信托基金，完善治理結(jié)構(gòu)，結(jié)合證券投資基金的治理機制的經(jīng)驗，引入基金托管人制度，在契約鏈條中建立資金保管和供給的節(jié)點，通過基金托管人來約束基金管理人的行為，有利于實現(xiàn)基金管理人行為的自覺性和規(guī)范性。將房地產(chǎn)投資信托推向市場，拓寬了投資者獲取消息的渠道，投資者不僅可以從基金管理人那里得到信息，還可以獲取到在證監(jiān)會強制命令下報出的基金投資信托公司的會計年報和其他重要信息。

（2）建立股東大會或持有人大會等權(quán)力機構(gòu)，引入獨立董事制?；鸪钟腥巳粝刖S護其自身的利益，必須主動要求房地產(chǎn)投資信托公司設(shè)立股東大會或持有人大會，由于我國房地產(chǎn)基金采用契約型方式，所以只能設(shè)立持有人大會。持有人大會雖然對投資項目的管理影響不大，但它可以對投資項目實施表決權(quán)。當(dāng)基金經(jīng)理有了好的投資項目時，持有人大會有權(quán)就該項目進行表決，只有持有人大會一致通過的項目，才能納入基金投資公司的最終投資范圍，這種規(guī)范化的管理，有助于防止“內(nèi)部人控制”，但僅設(shè)立持有人大會，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能對基金經(jīng)理進行全面的監(jiān)督，基金信托投資公司還需引入獨立董事制度。獨立董事是獨立于持有人大會和基金經(jīng)理的第三方，他受托于持有人大會，但不受制于持有人大會和基金經(jīng)理任何一方，由于其較強的獨立性，能夠?qū)嵤┯行У谋O(jiān)督職能。

（3）完善信息披露制度。我國對房地產(chǎn)投資信托基金的信息披露還沒有一個全面而詳細(xì)的要求，基金公司披露的信息只局限于募集基金時向投資人承諾的披露范圍，而在基金運作過程中，就有可能出現(xiàn)信息披露錯誤，披露的信息具有誤導(dǎo)性，或遺漏重要信息的情況，這時候，投資者得到的信息是毫無價值的，所以房地產(chǎn)基金必須建立健全嚴(yán)格的信息披露制度，以滿足投資者進行投資決策所需要的信息質(zhì)量要求。

參考文獻

［1］高菲．我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的法律障礙與對策［J］．宜賓學(xué)院學(xué)報，2006，(2)：61-63.

［2］龍云．中國房地產(chǎn)信托的治理結(jié)構(gòu)缺陷及其改進［J］．上海金融，2006，(2)：31-33.

［3］雷超．新加坡REITs市場分析及啟示［J］．東南亞，2006，(2)：13-17.

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財務(wù)管理 風(fēng)險防范與控制 研究

一、前言

房地產(chǎn)公司想要平穩(wěn)地前進和發(fā)展，財務(wù)管理方面的風(fēng)險防范與控制是當(dāng)今迫切需要解決的首要問題。我國多數(shù)房地產(chǎn)公司都規(guī)模小、起步晚、規(guī)范化經(jīng)營程度低、受國家政策以及國際經(jīng)濟狀況影響大等特征，房地產(chǎn)公司在公司經(jīng)營和財務(wù)管理方面一直都承擔(dān)著十分巨大的風(fēng)險，也缺乏行之有效的風(fēng)險防范與控制措施和手段，公司的生存和發(fā)展都受到很多現(xiàn)實因素的制約和局限。在房地產(chǎn)建筑行業(yè)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，健全公司財務(wù)管理體制，提高公司財務(wù)風(fēng)險的防范和控制能力，是保證公司不被淘汰的基礎(chǔ)和前提。

二、提高房地產(chǎn)公司財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制的重要性認(rèn)識

我國的房地產(chǎn)公司起步較晚，公司經(jīng)營體制還沒有完全成熟，在實際房地產(chǎn)項目的開發(fā)和運維過程中，常常發(fā)生許多問題。我國社會經(jīng)濟發(fā)展迅速但其中很多方面還不夠完善和成熟，如金融體系結(jié)構(gòu)和總體金融環(huán)境都對房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理造成一定風(fēng)險。因此，需要房地產(chǎn)公司在進行項目開發(fā)和經(jīng)營時，科學(xué)預(yù)估財務(wù)風(fēng)險，合理規(guī)劃財務(wù)管理，優(yōu)化財務(wù)管理制度，降低財務(wù)風(fēng)險的形成幾率和影響范圍。[1]

（一）財務(wù)風(fēng)險概述

財務(wù)管理風(fēng)險主要指公司內(nèi)部財務(wù)管理結(jié)構(gòu)不科學(xué)、融資不合理致使公司面臨喪失債務(wù)償還能力的危機，造成房地產(chǎn)投資預(yù)期經(jīng)濟收益下滑的風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險又可以分為廣義上的財務(wù)風(fēng)險和狹義上的財務(wù)風(fēng)險。

（1）狹義財務(wù)風(fēng)險。狹義上的財務(wù)管理風(fēng)險，多指由于不當(dāng)使用公司財務(wù)杠桿，為房地產(chǎn)公司的正常項目開發(fā)和經(jīng)營帶來經(jīng)濟收益發(fā)生大幅度波動的風(fēng)險，甚至為整個房地產(chǎn)公司帶來破產(chǎn)的風(fēng)險。

（2）廣義財務(wù)風(fēng)險。廣義上的財務(wù)管理風(fēng)險，多指房地產(chǎn)公司在其進行資金的籌劃、融合、投放、運營以及相關(guān)盈利的分配等財務(wù)管理活動時，因具體操作細(xì)節(jié)及各種實際因素導(dǎo)致公司的運營、利潤以及發(fā)展等受到重大影響。

（二）提高財務(wù)管理的地位

明確財務(wù)管理工作在房地產(chǎn)公司運行和管理當(dāng)中的核心地位。公司的運營管理人員應(yīng)當(dāng)對公司的財務(wù)情況有全面的了解和掌握，重視提高資金的有效運作能力，建立健全的財務(wù)預(yù)算系統(tǒng)，確保財務(wù)預(yù)算管理工作的決策、管理和執(zhí)行活動由專人負(fù)責(zé)，并確定相關(guān)人員的具體職責(zé)。讓財務(wù)管理在有序的、可控的環(huán)境中平穩(wěn)開展。[2]

（三）建立合理的財務(wù)管理理念

房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動普遍周期較長，包含土地的征收、競買到建筑立項、審核、施工、交付等多個階段。資金的流轉(zhuǎn)周期很長，周轉(zhuǎn)率也偏低，建筑項目的資金回收效率差。所以，加強房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金鏈管理，建立合理的財務(wù)管理理念和制度，避免發(fā)生因經(jīng)濟收益良好而盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模給房地產(chǎn)公司帶來經(jīng)營風(fēng)險的現(xiàn)象，提高公司的資金管理水平，保證公司的可持續(xù)性發(fā)展。

三、當(dāng)今我國房地產(chǎn)公司財務(wù)管理當(dāng)中存在的風(fēng)險

（一）財務(wù)管理不當(dāng)，造成公司負(fù)債現(xiàn)象

當(dāng)今我國的房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在貸款開發(fā)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)公司開發(fā)某項建筑項目，資金來源主要是借貸，房地產(chǎn)開發(fā)借貸的資金量較大。當(dāng)公司所開發(fā)的項目相對大型，其負(fù)債的成本和償還壓力也越大。建筑工程項目上項時，因工程質(zhì)量風(fēng)險制約，使項目發(fā)展成長期性問題，對房地產(chǎn)公司的資金回收以及債務(wù)償還造成很大困擾。[3]

（二）房地產(chǎn)公司缺乏合理的借貸計劃

我國現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)公司常急于將項目上項，但是在資金方面缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃，對于公司的資金潛力缺乏正確評估，也沒有對公司負(fù)債情況的正視，而是采取盡最大可能從銀行和各事業(yè)單位當(dāng)中借貸資金的方式，維持公司的正常生產(chǎn)和施工，這種運維模式會對房地產(chǎn)公司的投資帶來很大風(fēng)險。與此同時，公司取得項目的最初階段，沒有針對項目的需求和實際情況進行科學(xué)合理的調(diào)研和分析，沒有制定合理的資金借貸計劃，就盲目上項，資金款項的發(fā)放和使用缺乏總體把控，增加了房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的財務(wù)風(fēng)險。

（三）公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不完善

我國很多房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)還很不完善，公司儲備資金與借貸資金比例不合理，導(dǎo)致公司最終收益受到一定影響。從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司需要以足夠的資金儲備作為基礎(chǔ)，用以作為公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃、“拿地”、開發(fā)和建設(shè)等活動的保證。房地產(chǎn)公司是否能夠在激烈的市場競爭當(dāng)中生存和發(fā)展，是否能夠高效優(yōu)質(zhì)地完成建筑項目的開發(fā)活動，與公司是否能夠適時的籌募到需要的資金有直接關(guān)系，是對房地產(chǎn)公司開發(fā)能力的直接體現(xiàn)，也是影響公司發(fā)展的重要因素。[4]我國的房地產(chǎn)公司多數(shù)使用自身儲備資金進行“拿地”，再以土地作為抵押從銀行里借貸出大量的資金進行房地產(chǎn)項目施工，在這個借貸環(huán)節(jié)中，常發(fā)生借貸資金不能有效對接的現(xiàn)象，導(dǎo)致公司資金結(jié)構(gòu)不完善。

四、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制的措施探討

（一）完善房地產(chǎn)公司的財務(wù)資金管理

我國房地產(chǎn)工程項目受經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、施工環(huán)境和管理環(huán)境等條件的共同制約，開發(fā)時間長、資金投入量大等特點造成了房地產(chǎn)公司的高風(fēng)險經(jīng)營性質(zhì)。做好財務(wù)風(fēng)險的防范與控制目標(biāo)，需首先改善公司財務(wù)資金的管理制度，合理地調(diào)整和控制公司的負(fù)債情況。在完善財務(wù)資金管理過程中，需注意兩個方面：

（1）加強資金的預(yù)算。房地產(chǎn)公司可以將資金的預(yù)算與項目總體預(yù)算進行相互結(jié)合，并將之運用到公司的年度管理預(yù)算當(dāng)中，為公司總體資金的籌集、協(xié)調(diào)、運作以及分配制定詳盡合理的年度規(guī)劃。

（2）加速資金的運轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)公司還應(yīng)當(dāng)加速資金運轉(zhuǎn)速度，縮短資金運轉(zhuǎn)周期，充分提高資金的有效利用率，以最少的資金投入保證多個地產(chǎn)項目的順暢間隔進行，將資金進行高效的周轉(zhuǎn)循環(huán)，緩解當(dāng)今銀行借貸縮緊政策給予房地產(chǎn)公司的壓力，平衡公司負(fù)債與收益的配比，良好防范和控制財務(wù)管理風(fēng)險的產(chǎn)生。

（二）房地產(chǎn)公司應(yīng)具備一定的風(fēng)險防范和處理能力

我國常對房地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀經(jīng)濟調(diào)控，易造成房地產(chǎn)公司財務(wù)管理發(fā)生強烈性、突發(fā)性風(fēng)險，在公司面臨突如其來的政策風(fēng)險或其他因素風(fēng)險時，財務(wù)管理應(yīng)當(dāng)具備相當(dāng)程度的風(fēng)險防范應(yīng)變能力和風(fēng)險處理能力。

（1）提高財務(wù)管理人員風(fēng)險意識。強化房地產(chǎn)公司財務(wù)管理人員風(fēng)險預(yù)防意識，并調(diào)整財務(wù)人員的財務(wù)知識結(jié)構(gòu)，使其具備及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險、并正確防范風(fēng)險的能力。

（2）健全和完善公司內(nèi)部控制機制。建立健全房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制機制。內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是合理運用籌資策略。房地產(chǎn)公司的籌資渠道多種多樣，應(yīng)根據(jù)內(nèi)外部條件的變化以及需求，堅持投資回報穩(wěn)定原則，建立正規(guī)籌資委員會，明確財務(wù)管理權(quán)限，深入分析各類型籌資方案對公司財務(wù)管理的影響，運用適合的財務(wù)杠桿，避免盲目借貸對公司財務(wù)造成過大壓力，采取群體決策避免個體決策的局限導(dǎo)致決策失誤。充分使用金融工具引進新型融資。加強內(nèi)部控制、提高管理效率、保障財務(wù)安全，是實現(xiàn)公司經(jīng)營方目標(biāo)的直接途徑，也是抵抗經(jīng)濟風(fēng)險的實用手段。

（3）實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)公司財務(wù)管理部門應(yīng)當(dāng)以開發(fā)項目預(yù)算和資金預(yù)算為基準(zhǔn)，綜合分析土地成本、資金運轉(zhuǎn)、經(jīng)濟收益等方面，進行科學(xué)合理的財務(wù)預(yù)算，對項目資金的投入和運作應(yīng)從全局著想，作全盤性計劃，將資金使用根據(jù)實際情況做細(xì)致劃分和排序，制定可行性項目總體計劃和資金籌募計劃，對計劃內(nèi)容進行認(rèn)真預(yù)算，并嚴(yán)格依據(jù)財務(wù)預(yù)算結(jié)果執(zhí)行計劃，提高項目投資決策準(zhǔn)確性和高效性，加強財務(wù)管理，堅持財務(wù)考核對項目所有經(jīng)濟行為進行合理有效約束，發(fā)揮預(yù)算的財務(wù)預(yù)警功效，控制房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險。

（三）進行充分市場調(diào)研控制財務(wù)風(fēng)險

在我國的市場經(jīng)濟大環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營和發(fā)展一直伴隨著各種各樣的風(fēng)險。各種來源于市場的風(fēng)險對房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，公司應(yīng)當(dāng)充分進行市場調(diào)查和研究，科學(xué)分析市場風(fēng)險程度。設(shè)立專業(yè)市場考察調(diào)研部門，設(shè)置專業(yè)市場調(diào)研人員對市場情況進行調(diào)查研究，積極搜集和整理房地產(chǎn)市場的最新動態(tài)資訊以及市場容量狀態(tài)，了解市場需求，把握市場走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的項目開發(fā)活動。與此同時，房地產(chǎn)公司的市場調(diào)研部門還應(yīng)當(dāng)具備發(fā)掘潛在市場容量的能力和處理市場風(fēng)險的應(yīng)變能力，清楚社會需求趨向和地方市場承受能力，將實時資訊有效傳遞給公司，以此控制財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率。

（四）建立具有實用性的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警方案

預(yù)警方案是公司避免或降低財務(wù)風(fēng)險的有效手段和措施。財務(wù)風(fēng)險預(yù)警方案在公司的財務(wù)管理當(dāng)中都有著重要作用。因此，房地產(chǎn)公司也應(yīng)該建立實用有效的財務(wù)預(yù)警察方案，確定公司財務(wù)警戒標(biāo)準(zhǔn)線，實時監(jiān)督經(jīng)營性質(zhì)負(fù)債與資產(chǎn)比例、償還期債務(wù)與公司現(xiàn)金數(shù)量的適配，將相關(guān)財務(wù)預(yù)警信息及時予以傳遞，并初步制定解決方案和措施。預(yù)警系統(tǒng)的功能有很多種，包括預(yù)測財務(wù)風(fēng)險征兆，提醒公司財務(wù)管理進行的預(yù)防和控制；分析財務(wù)危機的成因，控制財務(wù)風(fēng)險擴大；總結(jié)風(fēng)險因素彌補公司管理經(jīng)營缺陷，避免財務(wù)風(fēng)險再次發(fā)生等。因此，在房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理當(dāng)中建立實用性和有效性兼具的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警方案，是十分重要的。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)公司的平穩(wěn)運營和發(fā)展是建立在財務(wù)管理風(fēng)險的有效防范和控制基礎(chǔ)上的。房地產(chǎn)公司應(yīng)致力健全和完善自身的財務(wù)管理風(fēng)險防范體制，制定科學(xué)有效的風(fēng)險防范管理流程和制度，將風(fēng)險的預(yù)防和控制能力不斷提高，使公司在市場競爭機制之下具有更為頑強的生命力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（作者單位為中垠地產(chǎn)有限公司）

[作者簡介：葛汝焱（1977―），男，山東德州人，大學(xué)，中級會計師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟。]

參考文獻

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第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度范文

今年以來，房產(chǎn)管理處在建設(shè)局黨委和上級業(yè)務(wù)主管部門的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)兄弟科室的密切配合，嚴(yán)格按照新時期房產(chǎn)管理工作的總體要求和部署，不斷更新思想觀念，積極拓展工作思路，與時俱進，扎實工作，造就一支“團結(jié)奮進，求實創(chuàng)新，廉潔勤政，高效嚴(yán)謹(jǐn)”的房管隊伍，圓滿完成了局黨委年初下達(dá)的各項任務(wù)目標(biāo)，促進了××區(qū)房產(chǎn)管理事業(yè)各項工作的整體發(fā)展，為我區(qū)的經(jīng)濟建設(shè)和社會各項事業(yè)的順利開展作出了貢獻。

一、加強內(nèi)部管理，完善規(guī)章制度，深化理論學(xué)習(xí)，全面提高全處干部職工的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。

一年來，房產(chǎn)處客觀總結(jié)和分析了歷年來工作的經(jīng)驗和存在的不足，及時地調(diào)整房產(chǎn)管理工作的新思路。首先以內(nèi)部管理入手，重新完善修訂了一套切實可世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有,行的內(nèi)部管理制度，使全處干部職工的工作質(zhì)量、辦事效率和優(yōu)質(zhì)服務(wù)水平有了明顯的提高，真正做到了“讓群眾滿意，讓政府放心”。二是狠抓了全處干部職工的思想政治理論學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)知識學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)了《房地產(chǎn)管理法》、《測繪法》、《城市房屋拆遷管理條例》等法律、法規(guī)，積極開展形式多樣的思想教育活動，學(xué)以致用，使全處廣大干部職工的理論水平、道德修養(yǎng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)得到全面提高。

二、更新觀念，拓寬思路，全面規(guī)范地做好房地產(chǎn)管理的各項工作。

（一）、加強房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理

根據(jù)今年房屋確權(quán)的實際情況，除了區(qū)駐地正常業(yè)務(wù)開展外，我們也加大了對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）公私產(chǎn)房屋確權(quán)登記的宣傳辦證力度。

一是完成了天使學(xué)校、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等區(qū)駐地各單位1000余戶15萬平米集資建房的辦證工作；二是完成了××××××××六個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）20個村莊3200戶近50萬平方米的測量辦證工作；三是完成了區(qū)駐地××××××××等村居舊村改造還建房1100戶13萬平米的測量工作，證待出。

（二）、貫徹落實拆遷管理條例，加大拆遷管理工作力度。

1、克服困難，努力開創(chuàng)工作新局面。今年以來配合區(qū)政府先后起草并出臺了《××××××××*開發(fā)改造拆遷安置實施細(xì)則》（××政發(fā)[2006]33號）、<<××××××*區(qū)域企業(yè)安置拆遷補償實施辦法》（××政發(fā)[2006]66號）兩個文件，初步完成了××××工業(yè)園區(qū),××*地塊的拆遷任務(wù)。具體如下：

（1）、××××地塊347畝土地的開發(fā)改造拆遷工作于4月14日進行，現(xiàn)已接近尾聲。共拆除苗木182畝，拆遷公私產(chǎn)房屋22戶23000平方米。

（2）、今年5月中旬，啟動了××*工業(yè)園區(qū)企業(yè)安置及二期路網(wǎng)工程拆遷工作?，F(xiàn)已全部完成12000平米的房屋測量工作，其中已完成拆遷任務(wù)2000平方米；清點苗木4000余畝并已拆遷完畢。

（3）、完成了××××××*23戶因橡膠壩蓄水而損壞的苗木32畝2000余棵的清點賠償任務(wù)。

2、依靠基層干部群眾，抓住主要矛盾，靠上工作，解決疑難問題。在實施××*拆遷工作中，被拆遷戶開始不理解，不但不拆，開會都不參加，抵制情緒大，根據(jù)掌握的情況，我們依靠基層黨群干部，深入到拆遷戶中做工作，講解利弊，通過工作，大多數(shù)居民理解了，主動配合拆遷工作，并幫助做其他不拆戶的工作，最終達(dá)成一致，從而保證了拆遷工作的順利進行。

3、端正工作態(tài)度，提高工作效率，全面完成工作。在實施拆遷工作中，由于群眾的思想覺悟不在一條平衡線上，對拆遷的認(rèn)識不可能一致，因此在我們開展工作中個別群眾抵抗情緒很大，有些極個別的群眾甚至謾罵、撕扯到動手。在對待這些極個別的情況，我們首先端正思想認(rèn)識，做到打不還手，罵不還口，堅持耐心細(xì)致地講解拆遷目的，拆遷的意義及拆遷政策，最終達(dá)到了思想認(rèn)識到位，主動配合拆遷。

(三)、房地產(chǎn)開發(fā)管理成績顯著。

隨著市委市政府城市建設(shè)的宏偉規(guī)劃的制定，××*也迎來了開發(fā)建設(shè)的新，針對這種情況，我們加強了對房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理，同時審時度勢，堅決杜絕無資質(zhì)等級開發(fā)、無證開發(fā)、無規(guī)劃開發(fā)的“三無”現(xiàn)象的發(fā)生，從而將河?xùn)|區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)管理初步納入了正常軌道。

三、存在的問題和不足

一是工作人員對業(yè)務(wù)知識掌握的熟練程度不同，有些同志對專業(yè)知識的掌握還有一定的差距，對群眾來辦理業(yè)務(wù)時的解釋不夠明確、細(xì)致；二是由于房產(chǎn)工作和拆遷工作的不連續(xù)性，存在忙閑不一的現(xiàn)象；三是對房地產(chǎn)開發(fā)管理的力度不夠，由于開發(fā)管理對房產(chǎn)處來說是新業(yè)務(wù)，缺少專職的管理人員，加上河?xùn)|區(qū)的開發(fā)企業(yè)不夠規(guī)范，因此，在開發(fā)管理工作上尚有一定的差距；四是由于在房產(chǎn)管理工作中，辦理房產(chǎn)證我們只是初審、呈報，無最終的辦理和發(fā)證權(quán)，需要疏通市局辦理的各個環(huán)節(jié)，因此在辦證過程中，有時不能按承諾的時間按時辦理房產(chǎn)證。

四、二00七年的工作打算：

針對一年來的取得的成績和存在的問題，新的一年里,我們將嚴(yán)格按照局黨委的要求,認(rèn)清形勢,明確任務(wù),履行職責(zé),繼續(xù)深入扎實地開展好各項工作。

（一）、繼續(xù)深化理論和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，嚴(yán)格執(zhí)法責(zé)任制，切實樹立“團結(jié)奮進，求實創(chuàng)新，廉潔勤政，務(wù)實高效”的房管工作作風(fēng)。

（二）、繼續(xù)抓好今年世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有,已開展的各項工作，不斷總結(jié)經(jīng)驗、理清思路，切實鞏固已取得的工作成果。

（三）、加大房地產(chǎn)開發(fā)的管理力度，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，對開發(fā)企業(yè)誠信行為進行認(rèn)真的監(jiān)控；加強資質(zhì)管理，徹底清查無證開發(fā)、違規(guī)開發(fā)行為；加強對開發(fā)項目的監(jiān)控，引導(dǎo)正確的投資方向，進一步促使我區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)市場趨于規(guī)范。

（四）、進一步加大拆遷管理的力度，依法拆遷，按程序拆遷，保障拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益；制定年度拆遷計劃，根據(jù)河城市建設(shè)發(fā)展實際，逐步進行××××××等沿濱河?xùn)|路9個村的舊村改造拆遷工作；依據(jù)拆遷管理要求，進一步完善拆遷管理制度，培訓(xùn)一批具有實際拆遷經(jīng)驗、能力的拆遷管理隊伍。

（五）、進一步加大房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理力度，保障房產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益。建立健全房產(chǎn)確權(quán)檔案,逐步施行檔案微機化管理,盡快與市房產(chǎn)信息系統(tǒng)建立連接,面向社會開展房產(chǎn)業(yè)務(wù)咨詢、房產(chǎn)檔案查詢等業(yè)務(wù)；重點做好轄區(qū)內(nèi)所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道辦事處)的房產(chǎn)確權(quán)業(yè)務(wù)；在條件成熟的情況下,成立一家房產(chǎn)評估公司，面向社會搞好服務(wù)。

（六）、充分調(diào)動每位職工的工作積極性，分工明確，責(zé)任到人，獎罰分明，發(fā)揮每位同志的工作能動性和創(chuàng)造性，與時俱進，全面開創(chuàng)房產(chǎn)管理工作的新局面

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度范文

房地產(chǎn)業(yè)是一個高風(fēng)險的行業(yè)，房地產(chǎn)金融在支撐房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時，不可避免地承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)險。隨著我國城市化進程的加快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面。防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定與發(fā)展也至關(guān)重要。

一、房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀和特點

(一)房地產(chǎn)業(yè)金融發(fā)展的現(xiàn)狀分析

目前我國樓市火爆、房價攀升、房貸市場增長、通脹率較高、利率不斷提高，而且研究目前的市場環(huán)境會發(fā)現(xiàn)：從2007年上半年房價走勢看，1月份至6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲5.6％、5.9％、5.9％、5.4％、6.4％、7.1％，總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢?！皣烤皻庵笖?shù)”為104.99，比8月份上升0.51點，同比上升1.85點。隨著房價急速攀升的是住房貸款快速增長，2007年上半年，個人住房中長期貸款增速高達(dá)16.15％，前5個月累計新增2253億元，同比多增2677億元。我國房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資1997年為13.7％，從1999年起表現(xiàn)出明顯的上升趨勢，超過了20％，近幾年有所回落。

(二)房地產(chǎn)金融發(fā)展的特點

1　發(fā)展時期短，起步快

從我國房地產(chǎn)融資的歷程來看，房地產(chǎn)是在1998年以后真正進入融資階段，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進入房地產(chǎn)市場，短短幾年時間，我國用于房地產(chǎn)開發(fā)與個人購房貸款余額大幅增長，發(fā)展的速度很快。

2　融資比例較高

融資比例較高，是我國房地產(chǎn)金融的一個明顯特征。房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略大都離不開“市場――資源――資金”三者之間的資本運作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實現(xiàn)低成本融資獲得高額利潤回報。

3　融資渠道單一

從我國房地產(chǎn)市場的運行過程及其資金鏈來看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運行的全過程，是我國房地產(chǎn)市場的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在我國房地產(chǎn)金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例很小。

二、房地產(chǎn)金融發(fā)展過程中蘊含的金融風(fēng)險

(一)個人貸款風(fēng)險

近幾年來個人住房貸款增長瘋狂得無以復(fù)加。2004年個人住房貸款余額達(dá)到11779.74億元，同比增長42.46％，個人購置住房時，70％-80％房款來自銀行貸款，而對貸款的償還則依賴于未來收入的預(yù)期。盡管我國目前宏觀經(jīng)濟形勢良好，但對未來經(jīng)濟發(fā)展的良好預(yù)期具有不確定性。一旦經(jīng)濟形勢或購房者自身等因素導(dǎo)致了未來良好收入預(yù)期沒有實現(xiàn)，最終的風(fēng)險將轉(zhuǎn)移給銀行。

(二)個別城市地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱，存在市場風(fēng)險

我國2004―2006年部分地區(qū)房地產(chǎn)市場價格上漲較快，出現(xiàn)了地區(qū)性的房地產(chǎn)熱。以上海市為例,2004年上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域新建商品住宅銷售價格漲幅達(dá)27.5％。房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫，一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，從而給銀行帶來不小的損失。

(三)“假按揭”行為凸顯，存在道德風(fēng)險

“假按揭”是指不以真實購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售(購買)方式，套取銀行貸款。據(jù)某商業(yè)銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因“假按揭”造成的。開發(fā)商也把“假按揭”作為一種融資渠道。

(四)銀行管理風(fēng)險

如果銀行管理人員對房地產(chǎn)風(fēng)險認(rèn)識不足，風(fēng)險意識不強，對貸款業(yè)務(wù)和相關(guān)法律不熟悉；或者對信息掌握不充分，對貸款過程缺乏足夠控制力。造成決策失誤；或?qū)杩钊藢彶椴粐?yán)；或不顧銀行整體利益，貸人情款等這些管理上的不完善都會造成風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)金融發(fā)展中的風(fēng)險形成因素分析

(一)房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款

估計80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸，一旦市場出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是中小型的開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險和融資信用風(fēng)險都轉(zhuǎn)變成了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。

(二)投資快速增長，投機行為擾亂市場

由于近幾年房地產(chǎn)投資的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)投資成為了一個能夠帶來巨大利潤的行業(yè)，很多開發(fā)商乘機進行投資，或者說是“投機”，加快了投資的迅速發(fā)展，市場泡沫嚴(yán)重，加大了房地產(chǎn)金融的風(fēng)險。

(三)個人住房消費信貸開始進入國際上公認(rèn)的違約風(fēng)險高發(fā)期

隨著越來越多的個人住房商業(yè)性貸款進入3-8年的風(fēng)險暴露期，銀行的潛在風(fēng)險不斷加大。原來各個商業(yè)銀行都把個人房貸作為一個優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)來發(fā)展，個人房貸也逐漸成為商業(yè)銀行新的利潤增長點，在房地產(chǎn)市場一片大好的情況下，風(fēng)險問題就在無形中被忽視。

(四)銀行操作不規(guī)范，房地產(chǎn)信貸管理機制不健全

缺乏完善的規(guī)避風(fēng)險的信貸政策和制度。對開發(fā)商信息甄別的手段不完善，評價結(jié)果與實際往往有一定差距。房地產(chǎn)信貸資金投向不合理。受利潤的誘導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傾向于開發(fā)高檔住宅，與開發(fā)普通住宅相比，銀行對這類高檔產(chǎn)品的過度資金投入隱藏著更大的風(fēng)險。銀行違規(guī)投資，直接將銀行資金投入到房地產(chǎn)中，這助長了房地產(chǎn)泡沫的形成，加大了金融風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范

(一)構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元融資體系

可以大力推動房地產(chǎn)證券化，向社會公眾募集開發(fā)資金；建立房地產(chǎn)投資基金組織，吸收長期資金來投資于住宅產(chǎn)業(yè)；將保險資金引入住宅融資市場，擴大房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道；引導(dǎo)國外資金進入房地產(chǎn)融資市場，實現(xiàn)投資高效率；鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券，吸引社會剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè)；大力推行融資租賃方式，建立抵押資產(chǎn)管理公司以最快捷有效的方式解決房地產(chǎn)業(yè)資金問題。

(二)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款程序嚴(yán)格把關(guān)

銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理應(yīng)對以下內(nèi)容嚴(yán)格把關(guān)：第一，檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，包括是否擁有合格的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，是否取得所開發(fā)樓盤的合法使用權(quán)，區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)項目公司和一般房地產(chǎn)開發(fā)公-司等。第-,審查房地產(chǎn)開發(fā)公司以往的信用記錄，包括是否延遲交付樓盤，是否拖欠工程款，是否將銀行貸款挪作他用等。第三，向作為企業(yè)集團成員的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，明確借款人在企業(yè)集團中的地位和資產(chǎn)情況，密切關(guān)注借款人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易，防止借款人資本金明顯不足向控股公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款增加資本金，防止控股公司轉(zhuǎn)移挪用借款人的開發(fā)項目預(yù)售款。

(三)改革商業(yè)銀行風(fēng)險管理制度

在我國，導(dǎo)致開發(fā)商貸款不良率高的原因之一是開發(fā)商將開發(fā)貸款與住房按揭貸款捆綁銷售。在利率市場化還不能起作用的情況下，銀行必然以放松對開發(fā)商的貸款條件為代價取得住房按揭業(yè)務(wù)。因此，如果將開發(fā)貸款與住房按揭貸款強行分開，規(guī)定同一家銀行不能做同一項目的開發(fā)貸款與住房按揭貸款，開發(fā)商就失去了讓銀行放松貸款條件的籌碼，銀行就會提高對開發(fā)商貸款的審查力度和風(fēng)險控制力度，房地產(chǎn)金融的風(fēng)險就會大大降低。