房地產(chǎn)研究精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)研究范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)泡沫 成因 測度 預(yù)警

中圖分類號：F407.9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

在國家嚴(yán)格調(diào)控舉措下，全國房價(jià)上漲的腳步放緩，公眾對房價(jià)上漲的預(yù)期是否已經(jīng)徹底結(jié)束？中國房價(jià)經(jīng)調(diào)控后是否能做到合理回調(diào)呢？更進(jìn)一步思考，那什么是房地產(chǎn)泡沫呢？房地產(chǎn)泡沫形成原因是什么？針對房地產(chǎn)泡沫，如何進(jìn)行有效測度？怎樣就房地產(chǎn)泡沫做到有效預(yù)警呢？結(jié)合中國該領(lǐng)域?qū)嶋H情況，上述問題急需繼續(xù)深入研究，而如何解決好諸多此類問題，其前期工作便是全面回顧國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)泡沫問題的研究成果。

1房地產(chǎn)泡沫

1.1房地產(chǎn)泡沫的概念

1992年版的《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》中引用美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、前美國經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長查爾斯.P.金德伯格（Charles P.Kindleberger）（2004）的話定義泡沫經(jīng)濟(jì)：“泡沫經(jīng)濟(jì)這個(gè)名詞，隨便一點(diǎn)說，就是一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過程中陡然漲價(jià)，開始的價(jià)格上升會(huì)使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期，于是又吸引了新的買主――這些人一般只是想通過買賣牟取利潤，而對這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。隨著漲價(jià)過程的繼續(xù)，在一定的時(shí)候常常會(huì)發(fā)生預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價(jià)格暴跌，最后以金融危機(jī)告終。通?！睒s（boom）’的時(shí)間要比泡沫狀態(tài)的時(shí)間要長些，價(jià)格、生產(chǎn)和利潤的上升也比較溫和一些。以后也許接著就是以暴跌（或恐慌）形式出現(xiàn)的危機(jī)，也有可能以繁榮的逐漸消退告終而不發(fā)生危機(jī)?！?/p>

1.2房地產(chǎn)泡沫的種類

姜愛林（2003）認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的種類有很多，大致分為房地產(chǎn)投資投機(jī)性泡沫、地產(chǎn)價(jià)格泡沫、房屋空置泡沫及房價(jià)虛漲泡沫四種。

1.3房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象

回顧往昔，結(jié)合國情，可總結(jié)出其一些主要特征和表現(xiàn)：在一段時(shí)間內(nèi)，資產(chǎn)的價(jià)格快速持續(xù)上漲，并在最后泡沫破裂時(shí)暴跌；經(jīng)濟(jì)長期增長，投資者對房地產(chǎn)估價(jià)過高或過于樂觀；較為寬松的貨幣政策，借貸規(guī)模不斷增加，大量信貸資金投資于房地產(chǎn)市場；銀行等金融機(jī)構(gòu)過度參與房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)泡沫的形成起到了推波助瀾的作用；房地產(chǎn)市場中投資性購房的比重高，國際投機(jī)資本、民間游資大量流入。

2房地產(chǎn)泡沫的成因分析

2.1房地產(chǎn)商品的特殊性和土地資源的稀缺性

與其他商品相比，房地產(chǎn)具有耐用性、高價(jià)值性、空間位置固定性、使用性和效用多層次性等特點(diǎn)，是一種缺乏供給彈性的資產(chǎn)。與其他要素相比，土地的自然供給是固定不變的，供給彈性很小。土地資源的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫形成的基礎(chǔ)條件。

2.2銀行等金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)貸款的傾向性

房地產(chǎn)商品自身的長期固定性及其保值增值性，提高了銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的積極性。Richard Herring， Susan Wachter（2002）認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫和銀行信貸支持有關(guān)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)使得在某種程度上擁有房地產(chǎn)的銀行增加資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，同時(shí)增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，加劇了泡沫的形成。

2.3房地產(chǎn)的過度預(yù)期和投機(jī)

由于公眾對未來短期內(nèi)房價(jià)上漲的群體預(yù)期心理，使得涌入房地產(chǎn)市場的大量資本為追逐短期高額利潤，更傾向于進(jìn)行時(shí)間短、見效快的房地產(chǎn)投機(jī)獲得；人們買房不是為了居住，而是為了轉(zhuǎn)手賣掉從而賺取差價(jià)，漸漸地這種行為成為你追我趕的群體投機(jī)行為，從而推動(dòng)房價(jià)不斷攀升，使房地產(chǎn)價(jià)格與其實(shí)際價(jià)值背離，最終產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

2.4宏觀經(jīng)濟(jì)因素

（1）市場基本面。M.J.Roche etal.（2000）和K.Oshiro（2003）認(rèn)為市場基本面的急劇變化明顯推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格短期迅速上漲。

（2）結(jié)構(gòu)性失調(diào)。房地產(chǎn)業(yè)存在結(jié)構(gòu)性的矛盾與問題，將成為阻礙房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的根本性因素，同樣房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性失調(diào)也是促使房地產(chǎn)泡沫形成的因素。

（3）制度因素。曾紅艷（2006）認(rèn)為，房地產(chǎn)制度缺陷是泡沫產(chǎn)生的深層原因，房地產(chǎn)稅收制度、土地制度、收入分配制度等多項(xiàng)制度改革滯后。

2.5信息不對稱

Allen， Morris， Postlewaite（1993）在信息不對稱的情況下建立了一個(gè)有限期的開放經(jīng)濟(jì)一般均衡模型，研究得出泡沫發(fā)生的時(shí)期每個(gè)部門都有獨(dú)自的不公開的信息。Frederic S.Mishkin.以信息不對稱理論為基礎(chǔ)，認(rèn)為金融機(jī)構(gòu)與借款人之間的信息不對稱會(huì)導(dǎo)致金融資產(chǎn)泡沫。

2.6政府調(diào)控失誤

政府宏觀調(diào)控的失誤也是催生房地產(chǎn)泡沫的因素。Krugman，P.（1998）認(rèn)為，政府外在或內(nèi)在的擔(dān)保，會(huì)導(dǎo)致投資者分散風(fēng)險(xiǎn)或高估資產(chǎn)價(jià)格，從而加速房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

3房地產(chǎn)泡沫的測度

學(xué)者們不管用何種方法測度房地產(chǎn)泡沫，其邏輯思路都是首先試圖建立一個(gè)基準(zhǔn)指標(biāo)，然后用實(shí)際指標(biāo)與其對比，實(shí)際指標(biāo)大于或小于基準(zhǔn)指標(biāo)的那部分極為泡沫成分，以實(shí)際指標(biāo)偏離基準(zhǔn)指標(biāo)的程度來指示房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度。房地產(chǎn)泡沫的測度方法主要有三大類：指標(biāo)法、統(tǒng)計(jì)法、模型法。

3.1指標(biāo)法

指標(biāo)法是一種常見的房地產(chǎn)泡沫測度方法，特別是在政府工作報(bào)告、新聞媒介評論、專業(yè)調(diào)查報(bào)告中。其理論依據(jù)是虛擬經(jīng)濟(jì)（房地產(chǎn)）總是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，通過實(shí)體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)金額來衡量虛擬經(jīng)濟(jì)具有一定程度的可信度。學(xué)者提出的有關(guān)測度房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)，將其分為三類：需求類指標(biāo)、供給類指標(biāo)和信貸支持類指標(biāo)。

3.2統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法

統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法的使用前提有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)價(jià)格短期波動(dòng)不是很厲害；二是數(shù)據(jù)樣本要大。實(shí)質(zhì)是利用計(jì)量統(tǒng)計(jì)學(xué)原理對房地產(chǎn)價(jià)格變化進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。當(dāng)房地產(chǎn)市場上無經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格變化比較有規(guī)律，數(shù)據(jù)分析可找到統(tǒng)計(jì)規(guī)律；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫存在時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)泡沫是的價(jià)格大起大落，從而使得統(tǒng)計(jì)規(guī)律失常。統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法可分為直接檢驗(yàn)法和間接檢驗(yàn)法。

3.3模型法

指標(biāo)法和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法僅能對房地產(chǎn)泡沫的存在性進(jìn)行分析，而模型法則可通過房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格相對基礎(chǔ)價(jià)格的偏離計(jì)算出房地產(chǎn)泡沫的大小，只是不能預(yù)測房地產(chǎn)泡沫發(fā)生與發(fā)展的趨勢。最常見的模型法主要有收益還原法、邊際收益法。

4房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警

4.1房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警方法

（1）景氣指數(shù)法。余曉紅、盛承懋（2004）構(gòu)建蘇州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)和實(shí)際情況，依據(jù)國房指數(shù)的編制方法，建立了蘇州房地產(chǎn)景氣指數(shù)預(yù)警系統(tǒng)。

（2）統(tǒng)計(jì)預(yù)警法。胡鵬、姚長學(xué)、鐘叔平（2003）通過對有關(guān)房地產(chǎn)指標(biāo)的分析，確定銷售率為基準(zhǔn)循環(huán)指標(biāo)，再用時(shí)差相關(guān)分析獲得與基準(zhǔn)循環(huán)指標(biāo)相關(guān)且先行的指標(biāo)，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建了房地產(chǎn)先行擴(kuò)散指數(shù)預(yù)警系統(tǒng)。

（3）模型預(yù)警法。丁烈云（2002）深入探討了基于景氣循環(huán)波動(dòng)理論的房地產(chǎn)預(yù)警、基于系統(tǒng)核與核度理論的房地產(chǎn)綜合模擬預(yù)警和基于模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)理論的房地產(chǎn)預(yù)警等多種模型和方法。

4.2房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警指標(biāo)體系

房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)及指標(biāo)體系的構(gòu)建是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。國內(nèi)學(xué)者從定性和定量分析等方面對此問題進(jìn)行了深入研究。

（1）定性分析。定性分析主要是依據(jù)房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)理和周期波動(dòng)理論以及設(shè)計(jì)者自身經(jīng)驗(yàn)來選擇預(yù)警指標(biāo)。

（2）定量分析。定量分析是指從影響房地產(chǎn)的宏觀和微觀因素出發(fā)來選擇指標(biāo)，在經(jīng)過數(shù)據(jù)處理來選擇最終的預(yù)警系統(tǒng)指標(biāo)。目前，我國有關(guān)房地產(chǎn)指標(biāo)體系的研究多是采用定量分析的方法。

4.3房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警指數(shù)和預(yù)警系統(tǒng)

為反映房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況，各國都建立了相關(guān)的預(yù)警指數(shù)。如美國主要有Hcdonic價(jià)格指數(shù)、RS指數(shù)，但由于這些指數(shù)建立在完善的房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)之上，因此其編制方法不適用于發(fā)育僅26年的中國房地產(chǎn)市場。目前，我國在房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)方面的思路已經(jīng)逐漸清晰。有學(xué)者提出在橫向結(jié)構(gòu)上將房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)分為信息采集系統(tǒng)、景氣分析系統(tǒng)、預(yù)警信號系統(tǒng)三個(gè)子系統(tǒng)，并賦予三個(gè)系統(tǒng)不同的功能：信息采集系統(tǒng)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)信息數(shù)據(jù)的采集；景氣分析系統(tǒng)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的整合分析和；預(yù)警信號系統(tǒng)負(fù)責(zé)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系和預(yù)警預(yù)報(bào)制度的建立。

第2篇：房地產(chǎn)研究范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 價(jià)格 評估價(jià)格

一、房地產(chǎn)評估價(jià)格的定義

房地產(chǎn)評估價(jià)格是指專業(yè)房地產(chǎn)評估價(jià)格人員，根據(jù)特定的評估價(jià)格目的，遵循公認(rèn)的評估價(jià)格原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u估價(jià)格程序，運(yùn)用科學(xué)的評估價(jià)格方法，在對影響評估價(jià)格對象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對評估價(jià)格對象在評估價(jià)格時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)評估價(jià)格是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達(dá)出來的過程。

綜合以上分析，房地產(chǎn)成交價(jià)格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產(chǎn)會(huì)有不同的成交價(jià)格，因而建立在房地產(chǎn)成交價(jià)格基礎(chǔ)上的市場比較法的評估價(jià)格具有個(gè)確定性。例如，一家房地產(chǎn)評估價(jià)格是4000元/平方米，那么它是在大批量購買時(shí)的價(jià)格還是銷售速度很慢時(shí)的價(jià)格其期房價(jià)格是4000元/平方米還是現(xiàn)房價(jià)格是4000元/平方米如果想使房地產(chǎn)銷售速度加快，其價(jià)格是否應(yīng)低于4000元/平方米因此，在無任何約束情況下的房地產(chǎn)評估價(jià)格是一個(gè)較為模糊的概念。

二、房地產(chǎn)成交價(jià)格與預(yù)評估價(jià)格存在偏差對企業(yè)資金管理的影響

（一）資產(chǎn)負(fù)債率高，高負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大

投資成本高、項(xiàng)目周期長及資金回籠慢是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的三大主要特征?；诖?，筆者認(rèn)為，僅依靠開發(fā)企業(yè)自身開展項(xiàng)目既難以滿足資金需求，又不易實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，不利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；另一方面，與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市融資門檻相對較高，且難以有效利用資本市場實(shí)現(xiàn)直接股權(quán)融資。為滿足資金需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不以商業(yè)銀行貸款等形式進(jìn)行負(fù)債融資，如此久而久之便會(huì)造成資產(chǎn)負(fù)債率較高。特別注意的是企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率越高，則表明債務(wù)負(fù)債越重，從而所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越高。

（二）缺乏周密的資金預(yù)算管理和過程控制

通常情況下，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過于注重業(yè)務(wù)擴(kuò)張，輕視資金管理制度建設(shè)，再加上未能夠充分認(rèn)識到資金預(yù)算管理的重要性，以致缺乏健全的資金預(yù)算制度作為保障。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)積累不足，超支現(xiàn)象頻繁發(fā)生，導(dǎo)致預(yù)算管理難以充分發(fā)揮其應(yīng)有的價(jià)值效應(yīng)。

盲目投資也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金預(yù)算方面的重要失誤，其主要體現(xiàn)在兩大方面：第一，融資過度，即企業(yè)未基于資金需求量與使用時(shí)間等方面開展融資活動(dòng)，以致資金成本偏高；第二，融資不足，即對項(xiàng)目資金需求的估計(jì)不夠充分，項(xiàng)目建設(shè)期間缺乏資金，致使工程進(jìn)度延誤。另外，完善的監(jiān)督管理機(jī)制是提高資金利用率的有力保障。事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)部分員工資金成本意識薄弱，再加上企業(yè)對預(yù)算執(zhí)行的重視力度不夠，造成開發(fā)資金被挪用現(xiàn)象頻繁發(fā)生。

（三）資金沉淀嚴(yán)重，資金回流缺乏系統(tǒng)管理

囤積土地與高庫存是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金沉淀的兩種表現(xiàn)形式，對于前者，其實(shí)質(zhì)上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必備條件，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為滿足開發(fā)需求或土地增值的高利潤誘惑而進(jìn)行囤積土地。土地競投完成后，企業(yè)的貨幣資金轉(zhuǎn)化為土地儲備，土地閑置即為大量的資金沉淀；對于后者，未開工、在建工程、在銷與未銷售項(xiàng)目和未結(jié)算的項(xiàng)目等均為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。其中房地產(chǎn)市場高漲時(shí)期，開發(fā)商為謀求高利潤，不僅大量開發(fā)商品房，而且還“捂盤惜售”，如此一來便形成高庫存現(xiàn)象。

銷售資金與租賃資金共同構(gòu)成資金回流，其中銷售資金作為資金回流的主流形式，是實(shí)現(xiàn)資金快速回收的重要手段，而租賃資金雖也能夠起到促進(jìn)資金回收的作用，但該方式回收期相對較長，極易造成資金缺口。為解決囤積土地與高庫存等問題，要求運(yùn)用“以價(jià)換量”的方式加速資金回收?？偨Y(jié)來說，基于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回流缺乏系統(tǒng)管理，致使資金缺乏現(xiàn)象存在，不利于推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

三、房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)評估價(jià)格關(guān)系的總結(jié)

綜合以上分析，房地產(chǎn)評估價(jià)格并不是簡單的對房地產(chǎn)成交實(shí)例價(jià)格做交易日期、區(qū)域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況）、個(gè)別因素（臨街狀況、容積率、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾狀況、設(shè)備設(shè)施狀況）等因素修正，而要結(jié)合其房地產(chǎn)評估的價(jià)格定義、評估目的對比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以使其達(dá)到要求的價(jià)格定義的價(jià)格。

因此，房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)評估價(jià)格中的評估價(jià)格具有較大的區(qū)別，歸納起來主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

一方面同一房地產(chǎn)在不同的價(jià)格定義、不同的評估目的下具有不同的評估價(jià)格。而房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格則受購買數(shù)量、購買方式、銷售速度等隨機(jī)因素的影響。也就是說房地產(chǎn)評估價(jià)格具有明確的目的性，而其實(shí)際成交價(jià)格具有較大的隨機(jī)性。市場比較法的房地產(chǎn)成交價(jià)格雖然建立在房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的基礎(chǔ)上，但評估價(jià)格與其實(shí)際成交價(jià)格具有一定的差異。

另一方面房地產(chǎn)評估價(jià)格對房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格具有指導(dǎo)意義。對于一般資產(chǎn)評估中的房地產(chǎn)評估價(jià)格，若想使房地產(chǎn)迅速銷售，其實(shí)際銷售價(jià)格可能低于評估價(jià)格。若銷售價(jià)格較高，其銷售速度可能較慢。

（作者單位為江蘇省響水縣物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心）

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第3篇：房地產(chǎn)研究范文

房地產(chǎn)評估研究的學(xué)術(shù)領(lǐng)域跨越許多學(xué)科,不僅包括經(jīng)濟(jì)學(xué)、地理學(xué)、城市規(guī)劃和設(shè)計(jì),而且商業(yè)、金融、統(tǒng)計(jì)和專業(yè)的房地產(chǎn)部門和學(xué)校。鑒于這一領(lǐng)域的動(dòng)態(tài)特性,定期反思當(dāng)前的發(fā)展,它可以對房地產(chǎn)評估的學(xué)術(shù)研究提供很好地洞察。隨著幾十年的發(fā)展,國外空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)研究被廣泛運(yùn)用至各個(gè)社會(huì)科學(xué)方面,包括社會(huì)學(xué)、犯罪學(xué)、政治學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等等。目前我國學(xué)者對于空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究與應(yīng)用才剛剛起步,主要的應(yīng)用領(lǐng)域集中在省域科技創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)增長的收斂性等方面。

1空間評估方法

為了處理空間計(jì)量模型的復(fù)雜性,在過去的幾十年里許多先進(jìn)的空間計(jì)量方法已經(jīng)被開發(fā)。這些工具大致可以分為兩類:處理空間依賴性和處理空間異質(zhì)性。

1.1空間依賴性

空間依賴性也叫空間自相關(guān)性,是空間效應(yīng)識別的首要來源,產(chǎn)生于空間組織觀測單元之間缺乏依賴性的考察。空間依賴不僅意味著空間上的觀測值缺乏獨(dú)立性,而且意味著潛在于這種空間相關(guān)中的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu),也就是說空間相關(guān)的強(qiáng)度及模式由絕對位置(格局)和相對位置(距離)共同決定。空間依賴性表現(xiàn)出的空間效應(yīng)可以用以下兩種模型來表征和刻畫:當(dāng)模型的誤差項(xiàng)在空間上相關(guān)時(shí),即為空間誤差模型;當(dāng)變量間的空間依賴性對模型顯得非常關(guān)鍵而導(dǎo)致了空間相關(guān)時(shí),即為空間滯后模型(Anselin,1988)。

1.2空間異質(zhì)性

空間異質(zhì)性又稱空間差異性,是空間計(jì)量學(xué)模型識別的第二個(gè)來源?？臻g異質(zhì)性指地理空間上的區(qū)域缺乏均質(zhì)性,從而導(dǎo)致發(fā)達(dá)地區(qū)和落后地區(qū)、核心區(qū)和邊緣地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和創(chuàng)新行為存在較大的空間上的差異性?？臻g異質(zhì)性反映了經(jīng)濟(jì)實(shí)踐中的空間觀測單元之間經(jīng)濟(jì)行為(如增長或創(chuàng)新)關(guān)系的一種普遍存在的不穩(wěn)定性?？臻g變系數(shù)的地理加權(quán)回歸模型(GeographicalWeightedRe-gression,簡記為GWR)是處理空間異質(zhì)性的一種良好的估計(jì)方法?？梢詫Χ嘣目臻g關(guān)系做出推斷,特別是對國家的政策?？傊?GWR模型為研究人員提供高度靈活的方法,衡量住房屬性和住房價(jià)格之間的現(xiàn)有關(guān)系的空間異質(zhì)性問題。

2土地價(jià)值

最近的一些研究已經(jīng)轉(zhuǎn)向了更加密切關(guān)注土地價(jià)值的機(jī)制,以便更好地了解近期房地產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)的時(shí)間和地理成分。在這領(lǐng)域的研究可以分為兩大顯著及相關(guān)類型:研究,旨在跟蹤土地價(jià)格指數(shù)以及把房地產(chǎn)價(jià)值分解為土地及結(jié)構(gòu)件。

2.1土地價(jià)值指數(shù)

眾所周知,房屋價(jià)格指數(shù)(HPIS)是房地產(chǎn)評估的重要指標(biāo)。土地價(jià)值的類似指標(biāo),卻是少之又少。2007年初期,少數(shù)的研究人員試圖擴(kuò)大對土地價(jià)值的檢測方法。從1970年到2000年代中期,居住用地價(jià)值比整體房價(jià)漲得更快,可以肯定的是這些價(jià)格趨勢有一個(gè)地理因素在內(nèi)。這項(xiàng)工作表明,在過去四十年里土地價(jià)值已經(jīng)經(jīng)歷了巨大的變化,其中一些研究,以及一些后續(xù)的跟進(jìn),主要是從探討的土地價(jià)值,以及如何將它們從改善值中分離開來,或如何將房地產(chǎn)價(jià)值分解成各個(gè)部分。

2.2房地產(chǎn)價(jià)值的分解

將房地產(chǎn)價(jià)值分解成土地部分和改進(jìn)部分,是這種方法最早的支持者,因此,我們應(yīng)該預(yù)料到土地價(jià)值和改進(jìn)值對外部沖擊有著不同的反應(yīng)。此外,DavisandHeathcote(2007)解釋說,改善值只不過是建筑成本的折舊估計(jì)。因此,這些價(jià)值受到材料和勞動(dòng)力成本指數(shù)的限制外,對于其他商品的原材料和勞動(dòng)力是變化的,因此根據(jù)價(jià)格的變動(dòng),建設(shè)成本(改善值)通常顯示更大的經(jīng)濟(jì)趨勢(Olineretal.,2010)。在另一方面,土地在空間上是固定的,并在本地供應(yīng)受限,這意味著土地價(jià)值更容易受從外部需求沖擊所產(chǎn)生的大的波動(dòng)的影響。

3可持續(xù)性和房產(chǎn)價(jià)值

在過去的十年可持續(xù)發(fā)展已成為城市學(xué)者關(guān)注的主要議題。大量的文獻(xiàn)已經(jīng)踴躍去證明把城市擴(kuò)張、節(jié)能建筑的益處和更加緊湊的發(fā)展形式更緊密相連聯(lián)系到一起,現(xiàn)在幾乎普遍被城市規(guī)劃者所接受。然而,綠色建筑和緊密發(fā)展可以通過發(fā)展更傳統(tǒng)的形式指揮價(jià)格溢價(jià)。

3.1綠色建筑的溢價(jià)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的極速發(fā)展,大量建設(shè)會(huì)導(dǎo)致資源和能源被消耗。人們越發(fā)意識到城市建筑是能源消耗和溫室氣體排放重大來源。大量潛在的經(jīng)濟(jì)效益與綠色認(rèn)證的建筑相關(guān),可提高價(jià)值,它的能源成本節(jié)約是最明顯的。在某種程度上,綠色建筑的用戶應(yīng)該是愿意支付更高的租金。此外,如果綠色建筑被認(rèn)為是風(fēng)險(xiǎn)較低,它可以指導(dǎo)價(jià)格溢價(jià)。例如,在事件中招致稅務(wù)執(zhí)行費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)較低,能效法規(guī)在未來頒布。這些溢價(jià)是由綠色建筑產(chǎn)生的大收入流,因?yàn)檫@些建筑同時(shí)享受更高的租金和入住率,從而導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)值溢價(jià)。綠色建筑的溢價(jià)也會(huì)隨地理環(huán)境變化而變化。比起那些位于“黃金”地段的建筑物,在規(guī)模較小市場的建筑物以及大都市周邊地區(qū)的建筑物都會(huì)產(chǎn)生更大的價(jià)格溢價(jià)。

3.2緊湊發(fā)展的價(jià)值

除了對綠色建筑的價(jià)值的研究,城市研究者們越來越多的把自己的注意力放在識別價(jià)格溢價(jià)上,可歸因于更方便,聯(lián)系和便于行走和減少開車的緊湊型的城市設(shè)計(jì)上,因?yàn)槿绻幱谶h(yuǎn)離工作,員工,服務(wù)和運(yùn)輸?shù)奈恢眉词故且粋€(gè)凈零能耗建筑是不可持續(xù)的。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家長期以來一直在關(guān)注可得到性和區(qū)位屬性在塑造土地價(jià)值所發(fā)揮的作用,但這只是在最近,房地產(chǎn)評估研究已經(jīng)投向可持續(xù)發(fā)展的范圍內(nèi)。

4結(jié)論

文章強(qiáng)調(diào)了在房地產(chǎn)評估中三個(gè)顯著的趨勢:(1)利用復(fù)雜的空間建模技術(shù);(2)恢復(fù)對地價(jià)的興趣;(3)研究

第4篇：房地產(chǎn)研究范文

［關(guān)鍵詞］低碳經(jīng)濟(jì)；低碳房地產(chǎn)；對策研究

［中圖分類號］F299［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）9-0029-02

引言

從目前來看,我國房地產(chǎn)行業(yè)整體水平偏低,大部分房地產(chǎn)企業(yè)只是注重?cái)?shù)量型的擴(kuò)張,房地產(chǎn)在發(fā)展過程中科技含量較低,產(chǎn)業(yè)化程度低下。我國房地產(chǎn)行業(yè)要想獲取長遠(yuǎn)的發(fā)展,就必須改變傳統(tǒng)的發(fā)展模式,積極適應(yīng)國際化的發(fā)展。隨著世界低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量,其低碳發(fā)展影響著我國整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的低碳發(fā)展。因此房地產(chǎn)在其行業(yè)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中要重視能源消耗量和碳排放量,要以發(fā)展綠色低碳建筑為目標(biāo),大力提倡房地產(chǎn)企業(yè)以環(huán)境保護(hù)為核心,不斷提高節(jié)能減排技術(shù)能力,從行業(yè)的各個(gè)方面倡導(dǎo)“低碳地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展。

2我國低碳房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

2.1缺乏相應(yīng)的制度和政策

低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展成為當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主題,我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)逐漸步入低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的隊(duì)伍中來,但是如何低碳地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),我國仍然處于探索和嘗試階段,缺乏具體的房地產(chǎn)低碳處理技術(shù)、低碳處理規(guī)則和低碳處理指標(biāo)等相應(yīng)制度和規(guī)范。國內(nèi)至今還沒有一個(gè)具體和法定的低碳建筑認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和評價(jià)體系。在有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境執(zhí)法上,對于高能耗、高污染的房地產(chǎn)企業(yè)有嚴(yán)格的懲罰措施,但是對于低污染、低能耗的企業(yè)卻缺乏規(guī)范的激勵(lì)措施。雖然我國各級政府已經(jīng)意識到房地產(chǎn)行業(yè)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性,但對于房地產(chǎn)業(yè)的低碳技術(shù)研發(fā)、低碳成果推廣和消費(fèi)低碳產(chǎn)品等方面的政策支持力度還不夠。而進(jìn)入2011年以來,我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的政策環(huán)境不穩(wěn)定,更加大了房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“低碳地產(chǎn)策略”的難度。

2.2低碳技術(shù)落后

房地產(chǎn)行業(yè)的核心低碳技術(shù)主要包括設(shè)計(jì)、建造、利用等環(huán)節(jié)上的技術(shù)。目前我國房地產(chǎn)低碳技術(shù)主要集中在地源熱泵空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、節(jié)能門窗、節(jié)能墻體等房地產(chǎn)建筑節(jié)能材料和設(shè)備上的應(yīng)用,雖然我國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展低碳技術(shù)上有了良好開端,但是在有關(guān)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)節(jié)能的設(shè)計(jì)水平和其他低碳技術(shù)還比較落后,而且我國在房地產(chǎn)行業(yè)的低碳核心技術(shù)方面與發(fā)達(dá)國家也有很大的差距。房地產(chǎn)行業(yè)的低碳核心技術(shù)的嚴(yán)重缺失導(dǎo)致了具有低碳概念的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)缺乏動(dòng)力

一方面由于我國缺乏支持低碳地產(chǎn)發(fā)展相應(yīng)的制度和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,而且我國房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)能力較低且房地產(chǎn)低碳節(jié)能技術(shù)尚未產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化,這就導(dǎo)致了其低碳節(jié)能產(chǎn)品不能形成統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范和售后服務(wù)體系,這些原因?qū)е铝宋覈康禺a(chǎn)企業(yè)因發(fā)展和采用低碳技術(shù)而承受更高的成本壓力,也使得房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程和后續(xù)維護(hù)過程中承擔(dān)了更大的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任,所以這也是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對低碳房地產(chǎn)發(fā)展缺乏動(dòng)力的原因之一。另一方面,我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在低碳房地產(chǎn)發(fā)展的認(rèn)識上存在一定概念滯后和誤區(qū),使得他們對低碳房地產(chǎn)發(fā)展缺乏動(dòng)力。房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為在房地產(chǎn)項(xiàng)目中采取低碳技術(shù)必然會(huì)導(dǎo)致開發(fā)成本的增加,較高的價(jià)格成本使得房地產(chǎn)企業(yè)在市場上喪失了競爭優(yōu)勢。但是從根本上來看,低碳房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本比普通房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本要低,實(shí)行低碳地產(chǎn)策略的目標(biāo)之一就是減少各種不必要消耗,降低企業(yè)的成本,因此低碳房地產(chǎn)項(xiàng)目其比一般房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用要低很多,從而使得房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)了其市場競爭能力。

2.4消費(fèi)者認(rèn)可度較低

現(xiàn)階段我國消費(fèi)者對低碳地產(chǎn)概念認(rèn)識不足,大部分消費(fèi)者只是停留在模糊的概念上,甚至還有許多消費(fèi)者存在著對低碳地產(chǎn)的誤解,這些原因都使低碳建筑尚未成為當(dāng)今我國房地產(chǎn)市場的消費(fèi)主流,這也在很大程度上制約了我國低碳房地產(chǎn)發(fā)展的進(jìn)度。從市場分析來看,由于近幾年我國房價(jià)一路飆升,更多的消費(fèi)者只關(guān)心初始購房價(jià)格而忽視在使用過程中的使用成本,房價(jià)的高低成為了大部分消費(fèi)者購房時(shí)考慮的首要因素,而有關(guān)建筑的低碳、節(jié)能、環(huán)保等因素往往被消費(fèi)者排在眾多因素的最末位,甚至被消費(fèi)者忽略。而就目前我國低碳房地產(chǎn)發(fā)展的狀況來看,低碳建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般建筑,房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)把高成本變成初始價(jià)格轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者,從而導(dǎo)致了房屋價(jià)格進(jìn)一步上漲,降低了消費(fèi)者的購買能力,所以很多消費(fèi)者對目前低碳地產(chǎn)持不認(rèn)可態(tài)度。

3我國發(fā)展低碳房地產(chǎn)應(yīng)采取的策略

3.1完善相關(guān)政策法規(guī)

我國應(yīng)當(dāng)抓住當(dāng)今世界低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的契機(jī),借鑒發(fā)達(dá)國家發(fā)展低碳地產(chǎn)的成功經(jīng)驗(yàn),在我國低碳房地產(chǎn)發(fā)展的初期,制定科學(xué)合理的政策法規(guī),盡可能在技術(shù)、市場和能源等方面給予房地產(chǎn)業(yè)政策上的大力扶持,鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì),比如對實(shí)施低碳發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的財(cái)政補(bǔ)貼和稅收減免,給予低碳地產(chǎn)企業(yè)、低碳技術(shù)創(chuàng)新方面的鼓勵(lì)和扶持等優(yōu)惠政策。同時(shí)建立或授權(quán)相關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督與監(jiān)管。對高能耗、高排放的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行處罰。

3.2制定科學(xué)合理的低碳評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

在低碳房地產(chǎn)發(fā)展的過程中,科學(xué)合理的低碳評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)必不可少,我國必須要根據(jù)國際低碳經(jīng)濟(jì)要求結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展的具體情況制定一套符合我國國情的低碳評價(jià)標(biāo)準(zhǔn),使我國房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展中各項(xiàng)指標(biāo)清晰明了,真正地做到國家監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以有法可依,房地產(chǎn)企業(yè)有章可循,消費(fèi)者有據(jù)可選,讓政府、企業(yè)、消費(fèi)者三方之間達(dá)成共識,通過三方的共同努力,將我國低碳房地產(chǎn)發(fā)展開展下去。

3.3提高節(jié)能減排方面的技術(shù)能力

發(fā)展低碳地產(chǎn)的關(guān)鍵因素是房地產(chǎn)低碳技術(shù),只有不斷提高房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)能減排方面的技術(shù)能力,才能建立一個(gè)全面的低碳技術(shù)支撐體系,從而加快我國低碳房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程。所以房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提高企業(yè)節(jié)能減排的技術(shù)能力,尤其是核心技術(shù)能力,比如開發(fā)和使用新型隔熱系統(tǒng),這樣可以提高房屋的保溫能力,減少空調(diào)等設(shè)備使用,從而降低房屋使用過程中的能量消耗；加強(qiáng)對室內(nèi)環(huán)境優(yōu)化控制,開發(fā)低碳環(huán)保的建筑新型材料,從而從源頭上降低房屋內(nèi)有害物質(zhì)的揮發(fā)；提高對可再生資源應(yīng)用的技術(shù)能力,從根本上降低建筑的碳排放量。

34倡導(dǎo)低碳生活方式

低碳經(jīng)濟(jì)應(yīng)當(dāng)包含兩方面：一方面,低碳生產(chǎn)方式；另一方面，低碳生活方式。低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提條件是低碳生產(chǎn),但是低碳房地產(chǎn)發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵是低碳生活方式。因此在我國房地產(chǎn)低碳發(fā)展過程中,要注重倡導(dǎo)低碳生活方式。而倡導(dǎo)低碳生活方式首先提高低碳房地產(chǎn)的社會(huì)認(rèn)同性,充分調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面的積極因素,使社會(huì)各方面達(dá)成共識,為低碳地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造有利的社會(huì)環(huán)境。同時(shí)積極調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展模式,提高其資源利用能力,鼓勵(lì)和倡導(dǎo)節(jié)能減排。

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第5篇：房地產(chǎn)研究范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；測度；指標(biāo)；實(shí)證研究

1998年，我國開始取消福利分房，進(jìn)行個(gè)人住房的貨幣化改革，中國的房地產(chǎn)市場步入快速發(fā)展期，投資增幅較大，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的爭論也由此產(chǎn)生。事實(shí)上，我國房地產(chǎn)在一定程度上存在經(jīng)濟(jì)泡沫是毫無疑問的，但由于房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的區(qū)域化特征，有些城市的房地產(chǎn)過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產(chǎn)市場蕭條，所以，整個(gè)房地產(chǎn)市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個(gè)準(zhǔn)確的結(jié)論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)展走在全國的前列，房地產(chǎn)市場也取得長足的發(fā)展。2005年，廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資已達(dá)到488．86億元，占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的38．2％(2006年廣州市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展公報(bào))。但房價(jià)的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產(chǎn)市場的關(guān)注。本文以廣州房地產(chǎn)市場為例，選取房價(jià)收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個(gè)泡沫指標(biāo)來測度廣州房地產(chǎn)市場的泡沫程度。

一、房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)泡沫測度

房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格嚴(yán)重脫離理論價(jià)值的現(xiàn)象。泡沫的存在是相對于房地產(chǎn)的理論價(jià)值來說的。對于引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的原因，一般來說主要有兩個(gè)：一是開發(fā)商的過熱投資和消費(fèi)者的投機(jī)預(yù)期形成投機(jī)需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對于房地產(chǎn)泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產(chǎn)的理論價(jià)值，通過比較理論價(jià)值與實(shí)際價(jià)格來測度房地產(chǎn)的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個(gè)是利用指標(biāo)法間接測評，即通過指標(biāo)比較，判斷房地產(chǎn)市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優(yōu)缺點(diǎn)，第一種比較科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴(yán)謹(jǐn)。鑒于目前房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟穩(wěn)定，合理的地價(jià)、費(fèi)用、建設(shè)成本、利潤以及未來收益等參數(shù)難以確定，數(shù)據(jù)的獲得也困難，直接測度法在實(shí)際操作中較難，我們傾向于選擇指標(biāo)法來測度房地產(chǎn)泡沫程度。下面以廣州市房地產(chǎn)市場為例，進(jìn)行指標(biāo)法測度研究。

二、廣州房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究

本文主要選擇房價(jià)收入比、房地產(chǎn)投資增幅與GDP增長率的比值、房屋空置情況、房地產(chǎn)業(yè)的盈利狀況、房地產(chǎn)投資來源等多個(gè)泡沫測度指標(biāo)，來評價(jià)廣州房地產(chǎn)市場是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房價(jià)收入比指標(biāo)分析

房價(jià)收入比一般用整套住房價(jià)格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長率與房價(jià)增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價(jià)基本上是負(fù)增長，除了2002年，房價(jià)增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標(biāo)準(zhǔn)，房價(jià)增長率連續(xù)三年超過10％，可被認(rèn)為存在經(jīng)濟(jì)泡沫或有此苗頭。據(jù)此，可初步判斷廣州市不存在房地產(chǎn)泡沫。房價(jià)收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價(jià)收入比還是偏高，不僅遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國家的3～6倍，而且也高于發(fā)展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時(shí)，也造成商品房積壓空置。

2．房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與GDP增長速度指標(biāo)分析

房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度與GDP增長速度指標(biāo)主要衡量房地產(chǎn)行業(yè)的相對擴(kuò)張程度，指標(biāo)過高說明房地產(chǎn)業(yè)的相對高度發(fā)展。1998—2004年，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅不大，除1998、2000年達(dá)到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現(xiàn)了負(fù)增長，僅為－1．6％，房地產(chǎn)投資的增長速度遠(yuǎn)低于同期全國房地產(chǎn)投資額年均增長率20％的水平(根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒1998—2004》相關(guān)數(shù)據(jù)測算)。而同期的廣州市GDP的增長速度均以兩位數(shù)增長，基本維持在15％左右，GDP的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產(chǎn)投資的增幅。說明廣州的房地產(chǎn)市場投資沒有出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調(diào)控政策比較有效。

3．商品房空置率指標(biāo)分析

商品房空置率用當(dāng)前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當(dāng)前商品房供求狀態(tài)，衡量房地產(chǎn)投資是否與社會(huì)有效需求相適應(yīng)。比例越高，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴(yán)重積壓區(qū)，在10％～20％之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，5％～10％為合理區(qū)，5％以下為空置不足區(qū)。廣州房地產(chǎn)空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續(xù)走高，2003年達(dá)到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調(diào)控固定資產(chǎn)政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當(dāng)于年新竣工面積的64％，空置數(shù)量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險(xiǎn)區(qū)內(nèi)外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達(dá)到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現(xiàn)較大積壓現(xiàn)象。出現(xiàn)這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實(shí)現(xiàn)住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發(fā)商過度開發(fā)，房屋供過于求，出現(xiàn)大量商品房銷不出去，因而閑置。

4．房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)分析

衡量房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營盈利狀況的指標(biāo)一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標(biāo)過高將出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫危險(xiǎn)。從廣州房地產(chǎn)行業(yè)的利潤指標(biāo)來看，近幾年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利潤波動(dòng)較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達(dá)到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達(dá)到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，遠(yuǎn)低于國際上多數(shù)市場經(jīng)濟(jì)國家房地產(chǎn)開發(fā)8％的平均利潤率。這說明廣州房地產(chǎn)市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場暴利現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場比較理性，泡沫威脅不大。

5．房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源分析

房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源狀況一般有兩個(gè)指標(biāo)來衡量，一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)國內(nèi)貸款與房地產(chǎn)投資資金的比率，主要反映房地產(chǎn)企業(yè)對銀行資金的依賴程度，指標(biāo)值過高，顯示銀行資金對房地產(chǎn)投資的支持度高，房地產(chǎn)泡沫威脅較大；另一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值，用來說明房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況，指標(biāo)值過低，說明房地產(chǎn)行業(yè)對銀行和預(yù)售商品房款項(xiàng)的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年廣州房地產(chǎn)投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行資金的依賴較為嚴(yán)重。同時(shí)，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達(dá)到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業(yè)自有資金有限。房地產(chǎn)企業(yè)對房產(chǎn)貸款的依賴性較大，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較大，存在一定泡沫威脅。

6．城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與房屋價(jià)格指數(shù)比較

商品零售價(jià)格指數(shù)與房屋價(jià)格指數(shù)用來衡量商品房價(jià)格的實(shí)際增長狀況，如果房屋價(jià)格指數(shù)高于商品零售價(jià)格指數(shù)，顯示商品房實(shí)際價(jià)格增長，可能存在泡沫威脅。1998—2004年廣州的零售商品價(jià)格指數(shù)波動(dòng)不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價(jià)格指數(shù)也基本平穩(wěn)，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價(jià)格指數(shù)明顯高于商品零售價(jià)格指數(shù)，說明幾年來廣州商品房不僅名義價(jià)格上升，而且實(shí)際價(jià)格也有所上升，存在一定泡沫威脅。

三、結(jié)論分析及對策

綜上指標(biāo)分析，我們發(fā)現(xiàn)1998—2004年廣州房地產(chǎn)市場雖然整體運(yùn)行平穩(wěn)，但是存在一定的泡沫，出現(xiàn)投資過熱、商品房積壓等現(xiàn)象，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。所以，今后一段時(shí)間內(nèi)應(yīng)采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產(chǎn)市場膨脹。

1．從資金來源入手，加強(qiáng)對按揭貸款、多頭空頭擔(dān)保貸款等的監(jiān)控，嚴(yán)把銀行信貸關(guān)，避免銀行資金過量流入房地產(chǎn)市場。

2．建立有效房地產(chǎn)信息機(jī)制，定期、如實(shí)公布房地產(chǎn)市場信息，防止房地產(chǎn)市場炒作。

3．鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資，促使房地產(chǎn)企業(yè)融資社會(huì)化，減少企業(yè)對銀行貸款和房屋預(yù)售款的依賴。

4．規(guī)范土地出讓制度，調(diào)控土地使用結(jié)構(gòu)。一是實(shí)行土地儲備制度，嚴(yán)格控制土地供給規(guī)模；另一個(gè)是實(shí)行商品房用地公開招標(biāo)拍賣，防止土地交易的黑箱操作。

第6篇：房地產(chǎn)研究范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；成本管理

中圖分類號：F87 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）011-000-01

前言：近幾年隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，國內(nèi)的市場競爭越來越激烈，在房地產(chǎn)企業(yè)中尤其如此，激烈的市場競爭形勢讓房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中有越來越大的成本管控需求，本文將對此進(jìn)行詳細(xì)闡述。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀

（一）缺少組織架構(gòu)支撐

房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一種復(fù)雜的綜合性項(xiàng)目，在其活動(dòng)中的成本管理也是一個(gè)系統(tǒng)性的工作，需要科學(xué)合理的組織結(jié)構(gòu)支撐，但是當(dāng)前在很多房地產(chǎn)企業(yè)中存在著成本管理意識和成本管理架構(gòu)的缺失，成本管理工作都集中在基層管理人員的身上，但是由于基層管理人員無法從總體上對房地產(chǎn)項(xiàng)目整體進(jìn)行管理，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理往往只是各自為政、流于形式。

（二）管理流程不清晰、管理方法不明確

在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行過程中，因?yàn)楣芾碚叩某杀竟芾硪庾R缺失，很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有明確的成本管理流程，相應(yīng)的管理方法也沒有明確的規(guī)范，在這樣的成本的管理形勢下，流程和方法的缺失讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理無法在現(xiàn)實(shí)工作中落實(shí)，成本管理主體不明確，成本管理無法形成流程體系，造成的結(jié)果就是房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)行過程中成本的管控主體分散，成本管理沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)支出沒有嚴(yán)格的控制，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的嚴(yán)重超支。

（三）管理人員的綜合素質(zhì)欠缺

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理是一個(gè)組成復(fù)雜的系統(tǒng)工程，進(jìn)行成本管理工作的人員必須要有較強(qiáng)的綜合素質(zhì)，對房地產(chǎn)建設(shè)中的各種施工材料、施工工藝和各自的成本價(jià)格都要有深入的了解，要對房地產(chǎn)項(xiàng)目中容易出現(xiàn)成本管理問題的環(huán)節(jié)有清晰的認(rèn)識，并結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)有具體的問題解決辦法。同時(shí)還要能夠運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)和運(yùn)籌學(xué)的知識對房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工成本進(jìn)行估算，管理人才的缺失和管理人員的綜合素質(zhì)缺失，都導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作的消極現(xiàn)狀[1]。

二、房地產(chǎn)成本管理的具體措施

（一）科學(xué)合理的組織架構(gòu)和流程設(shè)置是成本管理的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長、資金需求和資源整合量大且多變。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管控上，企業(yè)要端正態(tài)度樹立全局觀念、整體觀念和系統(tǒng)觀念，革除過去分片基層管理的弊端，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體進(jìn)行成本管理。在傳統(tǒng)的分片成本管理過程中，因?yàn)楣芾碚呶挥诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目的中低層，做不到房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體成本管理，所以只能從自己這一片出發(fā)進(jìn)行區(qū)域性的成本管理，區(qū)域性的成本管理很多管理措施在區(qū)域內(nèi)部看是正確的，是節(jié)約建設(shè)成本的措施，但是從房地產(chǎn)整體來看就有可能會(huì)增加建設(shè)成本，這種現(xiàn)象屢見不鮮，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)槿狈y(tǒng)一的整體成本管理架構(gòu)和流程，下級管理人員為了節(jié)約成本使用不合格的建筑材料，客觀上節(jié)約了成本但是卻增加了建筑的維護(hù)成本，并給企業(yè)的名譽(yù)造成了無形的損失。

所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目中建立統(tǒng)一的組織架構(gòu)，完善規(guī)范的成本管理流程是實(shí)施好、管理好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的關(guān)鍵，只有建立了統(tǒng)一的架構(gòu)，完善規(guī)范的流程房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理工作才能“有法可依”、“依法管理”，做到房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)、合理[2]。

（二）明確的產(chǎn)品定位和成本目標(biāo)是成本管理的依據(jù)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理活動(dòng)中，明確的成本管理目標(biāo)是進(jìn)行成本管理的依據(jù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目是關(guān)系到人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全的重要項(xiàng)目，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中不能簡單的實(shí)行利益最大化的管理目標(biāo)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中要堅(jiān)持保質(zhì)保量的原則，只有在保證好建筑施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，才能追求企業(yè)的自身利益。所以這一成本管理的目標(biāo)，一定要綜合分析了建筑質(zhì)量和施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上才能設(shè)定，同時(shí)在成本管理目標(biāo)的設(shè)定過程中要對管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，要設(shè)置一個(gè)總體的成本管理目標(biāo)，針對這一目標(biāo)在建筑施工、管理的各個(gè)環(huán)節(jié)都設(shè)置一個(gè)小的目標(biāo)，將建設(shè)成本目標(biāo)細(xì)化到每一個(gè)建筑環(huán)節(jié)，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理有效實(shí)施[3]。

（三）做好成本優(yōu)化是管理工作的關(guān)鍵

房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一種系統(tǒng)性工程，在成本的管控中設(shè)計(jì)成本管控是最重要的管控手段，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目本身是要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行建設(shè)的，所以設(shè)計(jì)中成本管理的失誤會(huì)嚴(yán)重影響到后繼的成本管理，所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)要實(shí)行限額設(shè)計(jì)，對每一個(gè)環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)工作都要制定成本指標(biāo)，通過優(yōu)化技術(shù)設(shè)計(jì)的方式有效的減低建筑施工成本，而且在工程設(shè)計(jì)階段，特別是初步設(shè)計(jì)階段，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，采取優(yōu)化設(shè)計(jì)的方法，既可以達(dá)到控制造價(jià)的目的，又可以提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，使建筑物設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的完美統(tǒng)一，企業(yè)可以要求設(shè)計(jì)“先算后畫”，把錢用在刀刃上，徹底改變“設(shè)計(jì)過程中不算賬，設(shè)計(jì)完成概算見分曉”的現(xiàn)象，可以實(shí)現(xiàn)建筑物設(shè)計(jì)的全程可控，在源頭上控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本[4]。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)活動(dòng)是關(guān)系到人民群眾切身利益的重要活動(dòng)，在其建設(shè)施工過程中，成本管理至關(guān)重要，房地產(chǎn)項(xiàng)目只有成本管理工作做好了才能保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，才能保證對房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行提供完善的維護(hù)支持，才能保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第7篇：房地產(chǎn)研究范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 成本控制 技術(shù)創(chuàng)新

在當(dāng)今的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)之間競爭非常激烈，怎樣在如此激烈的競爭中求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)合適暢銷產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，盡可能的降低成本，這是很多房地產(chǎn)企業(yè)必須重視的問題，也是工作難點(diǎn)和重點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)中成本控制的內(nèi)容

房價(jià)由于受到成本的影響，成本越低低，房價(jià)就越有下調(diào)的空間，以此提高企業(yè)的競爭力，隨之而來的必然是利潤的大幅提升。房地產(chǎn)企業(yè)中成本控制應(yīng)以項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段、竣工階段等幾個(gè)階段為重點(diǎn)，進(jìn)行系統(tǒng)的控制。

對于企業(yè)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段來說，設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)過程中的重點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)注意這個(gè)階段的控制。對于企業(yè)的施工階段來說，施工階段的成本控制內(nèi)容主要是對編制成本計(jì)劃和工作流程圖、對經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行比較、進(jìn)行項(xiàng)目工程計(jì)量、定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析、及時(shí)掌握有關(guān)部門的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化等方面的控制。對于企業(yè)的施工階段來說，這一階段的成本控制內(nèi)容主要是加強(qiáng)對履約行為的控制。對于企業(yè)的竣工階段來說，這一階段的成本控制內(nèi)容主要是對竣工后送審的工程量核實(shí)方面的的控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的原則

成本控制的過程就是房地產(chǎn)企業(yè)通過運(yùn)用科學(xué)的管理和組織方法使人、材、機(jī)的組合不斷優(yōu)化進(jìn)而用最小的成本來實(shí)現(xiàn)最好的效果。成本控制要做到以主動(dòng)控制為主，盡量變被動(dòng)為主動(dòng)并加以控制，同時(shí)對無法主動(dòng)控制的因素進(jìn)行跟蹤和事后控制。為此，在成本控制過程中要堅(jiān)持以下原則:

(一)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循節(jié)約的原則

節(jié)約就是施工中人力、物力和財(cái)力的節(jié)省，是成本控制的基本原則。但是必須明確的是節(jié)約絕對不是消極的限制與不合理的費(fèi)用削減，而是要積極創(chuàng)造條件，要著眼于成本的事前監(jiān)督、過程控制，在實(shí)施過程中經(jīng)常通過科學(xué)的評估，以優(yōu)化施工方案。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循全面控制的原則

全面控制原則包括兩個(gè)涵義――全員控制和全過程控制。全員控制是指成本控制涉及組織中的所有部門、班組和員工的工作，并與每一個(gè)員工的切身利益有關(guān)，因此應(yīng)充分調(diào)動(dòng)每個(gè)部門、班組和每一個(gè)員工控制成本，關(guān)心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念。全過程成本控制是指成本的發(fā)生涉及項(xiàng)目整個(gè)周期，從施工準(zhǔn)備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交后的保修期結(jié)束。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循動(dòng)態(tài)控制的原則

成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動(dòng)，所以必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)控制的原則。所謂動(dòng)態(tài)控制就是將工、料、機(jī)等投入到施工過程中，全程收集和實(shí)時(shí)更新成本發(fā)生的實(shí)際值，并與目標(biāo)值相比較，測算衡量執(zhí)行效果，若無偏差，則繼續(xù)進(jìn)行，否則要找出具體原因，采取相應(yīng)措施。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循目標(biāo)控制的原則

目標(biāo)管理是管理活動(dòng)的基本技術(shù)和方法。它是把計(jì)劃的方針、任務(wù)、目標(biāo)和措施等逐一分解到具體的組織或個(gè)人。在實(shí)施目標(biāo)管理的過程中，目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)切實(shí)可行，越具體越好，以便于可以將任務(wù)分派到個(gè)人，做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合，對責(zé)任部門的業(yè)績進(jìn)行檢查和考評，并同其工資、獎(jiǎng)金掛鉤，做到獎(jiǎng)懲分明。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的措施

(一)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段的成本控制是整個(gè)成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)工程過程中所占比例不大,但對工程造價(jià)的影響很大，能達(dá)到75%以上。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞會(huì)直接影響到建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，決定人力、物力和財(cái)力投入的數(shù)量。因此，合理科學(xué)的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)可大幅降低造價(jià)成本。因此，設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目投資的影響是極大的。

1、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用合同約束措施，有效控制產(chǎn)品造價(jià)

針對設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在設(shè)計(jì)合同的經(jīng)濟(jì)條款上,增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，采取一定的約束是對設(shè)計(jì)規(guī)范、工程質(zhì)量與預(yù)算指標(biāo)等各方面進(jìn)行控制的一種舉措。

2、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，以此來將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等都放在一起進(jìn)行招標(biāo)，并組織有關(guān)專家進(jìn)行綜合評比，這樣就既選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局上的開拓創(chuàng)新。

3、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開展限額設(shè)計(jì)，進(jìn)而控制造價(jià)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推行限額設(shè)計(jì)，建立健全的設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算，控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不被輕易突破。房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制

1、項(xiàng)目招標(biāo)工程中的成本控制

工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過招投標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)擇優(yōu)選擇施工單位，這對項(xiàng)目投資以及質(zhì)量的控制等方面都有至關(guān)重要的作用。

2、做好合同的簽定工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及的費(fèi)用處理問題都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中，對招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確內(nèi)容，通過談判爭取得到有利于低價(jià)的合同條款。此外，應(yīng)爭取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)施工階段的成本控制

施工階段是房地產(chǎn)商資金投入最大的階段，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的控制。這一階段成本控制工作的主要包括以下幾個(gè)方面：

1、 用經(jīng)濟(jì)措施進(jìn)行項(xiàng)目投資的有效控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃、銷售等，減少銷售成本,最大限度地降低靜態(tài)投資。

2、 從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料，并想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的控制，技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。

3、 從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求投資的有效控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)，套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。

4、抓好合同管理，減少工程索賠

房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實(shí)行有效控制。針對目前工程量清單報(bào)價(jià)，施工單位往往采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，從工程結(jié)構(gòu)、使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，以減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)竣工階段的成本控制

該階段是成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定，認(rèn)真審核工程款，以政策為依據(jù)，對送審的決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)出工程的實(shí)際造價(jià)。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是一門綜合學(xué)科，只有做好各方綜合平衡，才能做到成本控制的直接有效。在房地產(chǎn)企業(yè)中必須對影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過程的控制，以利于房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。

參考文獻(xiàn)：

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第8篇：房地產(chǎn)研究范文

一、房地產(chǎn)市場信息的特點(diǎn)

房地產(chǎn)市場信息是指房地產(chǎn)行業(yè)辦理各類房產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在各類業(yè)務(wù)形成的交易與權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場主體進(jìn)行規(guī)范監(jiān)管，并向社會(huì)和有關(guān)部門進(jìn)行的綜合信息。［1］全面、及時(shí)、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)市場信息是準(zhǔn)確把握和分析房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢和房價(jià)變動(dòng)情況的基礎(chǔ)，是政府加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的有力依據(jù)。［2］房地產(chǎn)市場信息具有以下特點(diǎn)：一是客觀性。［3］房地產(chǎn)市場信息是不依賴主體為轉(zhuǎn)移的。信息的事實(shí)就是它的中心價(jià)值，客觀事實(shí)性就是它的第一基本性質(zhì)。二是利益共享性。房地產(chǎn)市場信息的利益共享性，表現(xiàn)在它可以被共同占有，共同享用。即信息在利用的過程中被消耗，可以在同一時(shí)間或不同時(shí)間廣泛地傳播擴(kuò)散，為眾多用戶加以利用。三是時(shí)效性。人們獲取房地產(chǎn)市場信息在于利用，而信息的效用和產(chǎn)生利用之間有著密切的關(guān)系，它的時(shí)效性表現(xiàn)在及時(shí)性和透明性上。四是可加工性和開發(fā)性。［5］在對房地產(chǎn)市場信息的利用過程中，人們一般不是簡單地使用它，而是對所獲取的信息進(jìn)行分析、比較、綜合，從而產(chǎn)生出新的信息。五是傳遞性。房地產(chǎn)市場信息的傳遞性表現(xiàn)在它可以在時(shí)間上和空間上多方式地進(jìn)行傳遞，這些傳遞渠道包括政府部門、房地產(chǎn)行業(yè)和中介組織。

二、房地產(chǎn)市場信息失真現(xiàn)象

房地產(chǎn)市場信息失真是指房地產(chǎn)市場信息的輸入和輸出的不一致而產(chǎn)生信息虛假，即房地產(chǎn)市場的真實(shí)信息情況與房地產(chǎn)信息公布情況不符。房地產(chǎn)市場信息失真表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。一是房地產(chǎn)市場信息源不明。信息源是指信息的來源，也就是產(chǎn)生信息的地方，不明的信息源所產(chǎn)生的信息會(huì)導(dǎo)致信息失真。2005年12月國家統(tǒng)計(jì)局公布，至2005年10月末全國商品房空置率已達(dá)到26％；2006年2月，國家統(tǒng)計(jì)局又公布了新的數(shù)據(jù)：2005年前11個(gè)月，商品房空置面積達(dá)1．14億平方米。［6］北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，國家統(tǒng)計(jì)局給出26％的空置率絕對是錯(cuò)誤的，房屋空置率實(shí)際不到1％。［7］國家統(tǒng)計(jì)局新聞部門于3月16日聲明，該局“從未計(jì)算和公布過2005年商品房空置率”，于是人們紛紛質(zhì)疑，轉(zhuǎn)載于全國多家媒體的“國家統(tǒng)計(jì)局空置數(shù)據(jù)”究竟來自何方。［8］二是房地產(chǎn)市場信息指標(biāo)不統(tǒng)一。信息處理需要不同的方法和程序，而信息指標(biāo)的不統(tǒng)一會(huì)導(dǎo)致處理后的信息產(chǎn)生差異。例如，2006年3月21日國家統(tǒng)計(jì)局了全國70個(gè)大中城市1、2月份的房屋銷售價(jià)格情況，其中北京1、2月份房價(jià)同比上漲7．3％。第二天，北京市建委、北京市統(tǒng)計(jì)局等部門對外公布：北京市商品住宅在1～2月間的預(yù)售交易平均價(jià)格漲幅為17．3％。［9］針對這兩個(gè)相差了兩倍的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，北京市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人于秀琴解釋說，北京市建委等部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)很大差異是因兩者統(tǒng)計(jì)指標(biāo)不統(tǒng)一。［10］三是房地產(chǎn)信息公開混亂。信息公開指政府組織公開自己擁有的信息，而不同的政府部門因?yàn)槁殭?quán)的不同就會(huì)導(dǎo)致信息公開的混亂。2010年2月13日國家統(tǒng)計(jì)局的《2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2009年我國70個(gè)大中城市房屋售價(jià)同比上漲1．5％，其中新建住宅價(jià)格上漲1．3％，二手住宅價(jià)格上漲2．4％。［12］同年2月16日，國家統(tǒng)計(jì)局又公布了2009年全國房地產(chǎn)市場商品房銷售價(jià)格漲幅為24％。［13］這一數(shù)據(jù)迅速引發(fā)一場輿論風(fēng)暴，人們幾乎一致認(rèn)為這不可思議，“可能是放錯(cuò)了小數(shù)點(diǎn)?！保?4］

三、房地產(chǎn)市場信息失真的原因

房地產(chǎn)信息失真問題，主要源于房地產(chǎn)信息形成處理機(jī)制的不完善，包括房地產(chǎn)市場信息的采集不準(zhǔn)確、對采集信息的處理不規(guī)范以及公開信息的環(huán)節(jié)的不完善。

（一）房地產(chǎn)市場信息采集不準(zhǔn)確

房地產(chǎn)市場信息采集指運(yùn)用調(diào)查、情報(bào)檢索和網(wǎng)絡(luò)等手段去對房地產(chǎn)市場運(yùn)行信息進(jìn)行搜集。導(dǎo)致房地產(chǎn)市場信息采集不準(zhǔn)確的原因有：一是信息需求確定不準(zhǔn)確。房地產(chǎn)市場信息用戶分布于特定的領(lǐng)域，因而對房地產(chǎn)市場信息的需求具有較強(qiáng)的針對性，包括采集的內(nèi)容、類別、格式、來源、質(zhì)量和數(shù)量，而信息采集的需求又受到個(gè)人主觀能動(dòng)性的影響，這就使得確定信息需求存在著差異性，不適當(dāng)?shù)男畔⑿枨笫沟貌杉男畔⒕哂幸欢ǖ钠嫘?。二是信息源選擇偏差。房地產(chǎn)市場信息的信息源具有相對性、多樣性、不確定性、替代性以及補(bǔ)充性。信息源不是一成不變的，若不能及時(shí)準(zhǔn)確地選擇正確的信息源，片面地將信息源固定化會(huì)使采集的信息具有滯后性，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場信息的不完善。三是信息收集的方法和程序不合理。信息收集的方法與程序會(huì)因?yàn)闄C(jī)構(gòu)、任務(wù)、要求和資源等方面的不同而不同，而不同的方法與程序又會(huì)使采集和利用的信息不同，不合理的方法與程序會(huì)使房地產(chǎn)市場信息的采集不客觀、不真實(shí)。

（二）房地產(chǎn)市場信息處理不規(guī)范

信息處理環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)市場信息失真的一個(gè)重要方面。一是信息的處理方式不同。我國尚沒有建立起一套完整的信息指標(biāo)體系［15］，而不同的信息指標(biāo)體系設(shè)置的計(jì)算方法、統(tǒng)計(jì)技術(shù)存在差別，采用不同的指標(biāo)體系處理信息，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場信息的處理不規(guī)范。二是信息的存儲與檢索不夠科學(xué)。采集的房地產(chǎn)信息經(jīng)過加工后要?dú)w類記錄和存儲，要知道存哪些信息，存多長時(shí)間，以什么方式存儲，存在什么介質(zhì)上。我國房地產(chǎn)市場信息在存儲過程中存在著明顯的滯后性與片面性。三是信息傳遞方式不合理。不同的部門和組織有自己常用的信息傳遞方式，而且還根據(jù)實(shí)際情況選擇其他形式的信息傳遞方式或者這些方式的某種組合進(jìn)行信息傳遞。但是，在房地產(chǎn)市場信息傳遞中缺乏專門的信息機(jī)構(gòu)來進(jìn)行信息傳遞活動(dòng)，傳遞方式的雜亂與不合理導(dǎo)致房地產(chǎn)市場信息來源不明，真假難辨。

（三）房地產(chǎn)市場信息不權(quán)威

房地產(chǎn)市場信息應(yīng)由政府及企業(yè)部門將房地產(chǎn)市場信息集中管理，通過將處理后的信息進(jìn)行共性分類，最終實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的公開。我國的信息存在以下問題：一是政府信息存在著一定的混亂。改革開放以來，我國主要經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)一直采用地方上報(bào)、中央?yún)R總的模式，但地方政府往往會(huì)在政績壓力下進(jìn)行統(tǒng)計(jì)干預(yù)，直接影響經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，干擾市場預(yù)期。二是企業(yè)部門公布信息的虛假。在房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)為了獲得高額的利潤與經(jīng)濟(jì)效益，一些主體部門有意向政府提供一些虛假的、失真的信息，使得政府的房地產(chǎn)信息的真實(shí)性與權(quán)威性受到嚴(yán)重質(zhì)疑。一個(gè)時(shí)期關(guān)于各種房地產(chǎn)市場信息報(bào)道一再升溫，造成賣得多、賣得快、賣的價(jià)高、賣的地塊重要就好的印象。［16］這些信息帶有明顯的主觀傾向性且缺乏客觀的科學(xué)性。我國房地產(chǎn)信息主體之間的矛盾，使房地產(chǎn)市場信息的權(quán)威性受到質(zhì)疑。面對政府部門的不同信息，消費(fèi)者往往只能茫然失措。

四、解決房地產(chǎn)市場信息失真的措施

（一）加強(qiáng)對信息采集環(huán)節(jié)的管理

信息采集是信息處理過程的起點(diǎn)與基點(diǎn)，了解真正信息需求，必須掌握足夠的信息，選出有價(jià)值的信息，并根據(jù)這些信息進(jìn)行判斷決策。一是進(jìn)行用戶研究，確定正確的信息需求。房地產(chǎn)市場信息用戶來自企業(yè)、政府、協(xié)會(huì)、新聞傳媒等不同的部門機(jī)構(gòu)，即使是同一個(gè)信息用戶，其需求也是不斷變化的，應(yīng)針對不同的房地產(chǎn)信息用戶類型與特點(diǎn)確定正確的信息需求。二是選擇正確的信息源。正確認(rèn)識房地產(chǎn)信息源的相對性、多樣性、不確定性、替代性有助于更好地選擇和利用信息。信息的選擇過程，是根據(jù)不斷變化的用戶信息需求，從已確定的信息源體系中連續(xù)地選擇、提取和收取信息的過程。［17］所以應(yīng)篩選有價(jià)值、有針對性的信息源，采集權(quán)威性的信息，掌握信息重點(diǎn)。三是采用正確的方法與環(huán)節(jié)。明確信息采集環(huán)節(jié)是信息管理中計(jì)劃工作的主要任務(wù)。房地產(chǎn)信息采集計(jì)劃工作的任務(wù)和內(nèi)容包括：（1）明確信息采集的具體任務(wù)和要求。（2）明確信息采集工作的宗旨、目標(biāo)和戰(zhàn)略，論證可行性。（3）規(guī)定各項(xiàng)工作的開始和完成的進(jìn)度。（4）規(guī)定實(shí)施地點(diǎn)和場所。（5）擬定具體的措施、政策和規(guī)則以及資源的分配方案。

（二）重視信息的處理環(huán)節(jié)

信息處理是試圖解釋信息的內(nèi)容，從而得出高效、準(zhǔn)確、及時(shí)的信息，只有經(jīng)過處理的信息才能變成所需要的信息，才能被適時(shí)有效地利用。針對房地產(chǎn)市場信息失真問題，可以采用如下措施：一是要建立統(tǒng)一的指標(biāo)體系，制定合理、權(quán)威的信息處理指標(biāo)體系框架，包括統(tǒng)一基本單位、統(tǒng)一調(diào)查制度、統(tǒng)一數(shù)據(jù)采集處理平臺、統(tǒng)一信息系統(tǒng)，以及運(yùn)用一套相同的指標(biāo)體系去處理房地產(chǎn)市場信息。二是要合理地存儲信息，提供方便快捷的信息檢索。要保證存儲的信息不被破壞、篡改、丟失，必須持續(xù)更新信息，剔除過時(shí)信息和修改貯存信息，擴(kuò)大信息容量，儲存盡可能豐富的房地產(chǎn)市場信息。此外，還要考慮到儲存信息更新的方便性和靈活性，保證具有較高的檢索效率。三是規(guī)范政府及企業(yè)部門對房地產(chǎn)市場信息的傳遞。不僅要經(jīng)濟(jì)、合理、有效地選擇信息傳遞渠道，而且還要考慮到信息傳遞的效率和傳遞過程中的安全保密問題。政府和企業(yè)部門對于房地產(chǎn)市場消息的傳遞需要采取正確消息傳遞模型，確保信息傳遞的全面性與真實(shí)性。

（三）規(guī)范信息環(huán)節(jié)

信息環(huán)節(jié)是信息完成的最終環(huán)節(jié)。信息的公開和透明是資本市場生存和發(fā)展的基石，房地產(chǎn)市場作為資本市場的重要組成部門，信息的公開和尤為重要。一是政府部門進(jìn)行內(nèi)部溝通，使信息更完整。政府部門應(yīng)該統(tǒng)一信息，核對信息數(shù)據(jù)，在確保無誤的情況下達(dá)成協(xié)定，積極主動(dòng)地向公眾正確權(quán)威的信息。要明確信息審核的規(guī)范要求，擬訂信息規(guī)范表述，提高和強(qiáng)化政府部門的職能要求。［18］二是提高政府工作人員的政治素質(zhì)和思維能力。政府房地產(chǎn)信息資源開發(fā)人員不僅需要信息技術(shù)、信息業(yè)務(wù)加工處理的技能，還需要政府管理、相關(guān)法律政策、政府資源協(xié)調(diào)等方面的知識和技能。［19］政府應(yīng)該對企業(yè)以及媒體進(jìn)行規(guī)范，杜絕虛假不實(shí)的房地產(chǎn)市場信息，完善房地產(chǎn)市場信息法律法規(guī)，確立相關(guān)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的職責(zé)和權(quán)限，規(guī)范房地產(chǎn)市場信息的，使的信息更有權(quán)威性與完整性。

（四）完善房地產(chǎn)信息披露制度

房地產(chǎn)市場主體主要包括政府、開發(fā)商、承建商、材料商和營銷商。政府作為市場的管理者又是一級市場的出讓方，在房地產(chǎn)市場中擁有十分特殊的地位。要消除“信用危機(jī)”，需要建立和完善政府的信用機(jī)制，制訂嚴(yán)格的信息披露制度和市場退出機(jī)制。首先，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息制度。完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度。房地產(chǎn)相關(guān)部門應(yīng)定期公布市場供求和房價(jià)情況，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地市場供求信息。其次，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正地報(bào)道房地產(chǎn)市場情況，制訂適合房地產(chǎn)市場各類交易主體的信息披露制度，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念，對提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期的行為，應(yīng)嚴(yán)肅處理。最后，積極鼓勵(lì)社會(huì)公眾檢舉揭發(fā)統(tǒng)計(jì)弄虛作假行為，規(guī)范好信息處理環(huán)節(jié)。

第9篇：房地產(chǎn)研究范文

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫，需求因素法，房地產(chǎn)理論價(jià)格

 

引言：在2007年9月份爆發(fā)的次貸危機(jī)中，美國出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，并且一發(fā)不可收拾，進(jìn)而由此引發(fā)金融危機(jī)造成了美國經(jīng)濟(jì)的衰退，房地產(chǎn)泡沫如何形成以及為了更好的發(fā)展我國經(jīng)濟(jì)，有必要對房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況進(jìn)行泡沫檢測分析有助于政策制定者了解市場行情并提出相應(yīng)的預(yù)防建議，我們這里以天津?yàn)槔龑ζ浞康禺a(chǎn)市場進(jìn)行預(yù)測分析。

1 房地產(chǎn)泡沫定義及天津發(fā)展近況

房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上就是一種資產(chǎn)或者是一系列資產(chǎn)脫離了其自身的基本理論價(jià)值，而出現(xiàn)過度波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。國外像著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者金德爾伯格就認(rèn)為“泡沫其實(shí)是一系列資產(chǎn)價(jià)格不斷的上漲，并且這種上漲會(huì)造成人們認(rèn)為其還會(huì)繼續(xù)上漲的預(yù)期，形成一種“惡性”循環(huán)，最后有可能造成價(jià)格暴跌，或者被市場所容納而趨于消退”[1]另一種泡沫的理解是：資產(chǎn)價(jià)格相對于實(shí)體經(jīng)濟(jì)內(nèi)在價(jià)值相背離的不斷膨脹的過程，日本學(xué)者普遍對這個(gè)觀點(diǎn)持一致態(tài)度。

在國外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，中國的諸多學(xué)者主要從泡沫資產(chǎn)價(jià)格偏離其內(nèi)在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)理解泡沫的經(jīng)濟(jì)含義。王子明將泡沫定義為某種價(jià)格水平相對于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)因素決定的理論價(jià)格（一般均衡穩(wěn)定狀態(tài)價(jià)格）的非平穩(wěn)性向上偏移的過程[2]而黃名坤博士把現(xiàn)有的實(shí)體運(yùn)行經(jīng)濟(jì)與想象的虛擬經(jīng)濟(jì)相聯(lián)系，認(rèn)為資產(chǎn)的基本理論價(jià)值來源于現(xiàn)行的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，并認(rèn)為理論價(jià)格是實(shí)體經(jīng)濟(jì)體系達(dá)到最優(yōu)動(dòng)態(tài)均衡時(shí)的價(jià)格[3]。

天津市位于海河下游房地產(chǎn)理論價(jià)格，同時(shí)又是連接?xùn)|北、西北及華北三地區(qū)的交通樞紐，并且擁有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的優(yōu)越性帶給了天津很大的發(fā)展機(jī)遇。2009年天津市生產(chǎn)總值達(dá)到了7500億元，比2008年增長了11.5%，保持了良好的經(jīng)濟(jì)增長勢頭，下圖是天津近十年GDP的發(fā)展情況。

圖1-1 天津市1998年—2009年GDP發(fā)展?fàn)顩r[4]

在上圖中我們發(fā)現(xiàn)天津市全民生產(chǎn)總值總體上呈現(xiàn)穩(wěn)健上升的趨勢。但是從近十年來GDP增長率上我們發(fā)現(xiàn)，天津市在2005年以及2008年GDP的增長勢頭強(qiáng)勢，尤其是2008年增長達(dá)到了近些年的頂峰，但是在2009年，雖然總體勢頭很好，但是GDP的增長趨勢有所回落。

在居民生活水平上，2009年的消費(fèi)價(jià)格及生產(chǎn)價(jià)格都有所回落，但是房屋的銷售價(jià)格、二手房銷售價(jià)格以及租賃價(jià)格處于一直上漲的趨勢，其中新建房價(jià)格上漲的速度最快，同比去年上漲了3.5%。市固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的增長趨勢。全市的固定資產(chǎn)投資達(dá)到了5006億元，在這個(gè)投資中城鎮(zhèn)投資占據(jù)了大量的比例。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比去年增長12.5%，2009年的交易面積和交易金額都呈現(xiàn)了大幅度的增長，分別為去年水平的1.7倍和2倍。天津市不斷的采用各種政策支出該行業(yè)的發(fā)展，天津市房地產(chǎn)市場的發(fā)展是否健康穩(wěn)健，對此我們應(yīng)用需求因素法對天津市的房地產(chǎn)發(fā)展情況作一個(gè)理論分析。

2天津泡沫測度分析

房地產(chǎn)價(jià)格可以由兩部分組成，即理論價(jià)值和“收益價(jià)值”，理論價(jià)值又可以稱之為本身固有的價(jià)值，即一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的最原始的建造價(jià)值，而“收益價(jià)值”可以說是它的“投機(jī)價(jià)值”，這里的“投機(jī)”指的是房屋的價(jià)格過度上漲的價(jià)值。也正是這種“投機(jī)價(jià)值”可能造成市場房地產(chǎn)泡沫。

我們可以認(rèn)為人均收入、貸款利率、某一大中城市的人口規(guī)模與房地產(chǎn)理論價(jià)格有關(guān)。做這樣的假設(shè)之后我們建立回歸模型對這些因素作顯著性分析。一般說來與家庭人均收入及所在城市人口規(guī)模成正相關(guān)，與貸款利率負(fù)相關(guān)。當(dāng)人均收入增加時(shí)，人們有更多的資金可以投資房地產(chǎn)，不管出于住房需求還是改善住房條件甚至是投資房產(chǎn)，更有甚者就是在房地產(chǎn)市場進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)用于賺取差價(jià)，種種因素都會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的上升，并且這種情況在一線城市尤為顯著，比如北京、上海、廣州和上海站。但是如果貸款利率上升的話房地產(chǎn)理論價(jià)格，就會(huì)加大消費(fèi)者購房成本，也就是說購房者的月供增加，那么潛在購房者會(huì)根據(jù)自己的情況可能進(jìn)入觀望階段，等到利率下降再購置房屋，市場需求就會(huì)減少，這樣一來，房價(jià)就會(huì)隨之下降。在中國大步向城市化的發(fā)展過程中，城市人口會(huì)越來越多，外來的打工者，畢業(yè)的大學(xué)生等等都有購買房子的需求，一般認(rèn)為城市人口越多，需求越大，房價(jià)越高，但是從另一方面來說，人口多并不等于有能力購置房屋。但是房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)在這種因素的驅(qū)動(dòng)下價(jià)格不斷上升，這樣兩者之間的關(guān)系是正相關(guān)。

那么房產(chǎn)t期的基本理論價(jià)格可以由以下公式表示：

⑴

也可以表示為：

⑵

其中表示房產(chǎn)基本理論價(jià)格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，貸款利率為短期貸款利率（將房價(jià)與利率的關(guān)系描述成冪指數(shù)的關(guān)系進(jìn)行研究）。

房地產(chǎn)t期的“收益價(jià)值”可以表示如下：

⑶

其中表示收益價(jià)值部分，表示t期預(yù)期收益。上述公式房地產(chǎn)收益價(jià)值的內(nèi)在意義為房產(chǎn)的下一期收益在一定利率下折現(xiàn)的現(xiàn)值。這個(gè)是房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期價(jià)格變動(dòng)將導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)收益的上下波動(dòng)，所以說他是房產(chǎn)價(jià)格的投機(jī)部分。

這個(gè)預(yù)期的價(jià)格由于數(shù)據(jù)很難收集，并且收集來的數(shù)據(jù)又具有很大的不確定性，這里根據(jù)投資者對前一期看好房產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期心理，認(rèn)為它與上一期的房產(chǎn)價(jià)格增長率有關(guān)，設(shè)這個(gè)增長率用表示那么上式可以表示如下：

⑷

整體來講房地產(chǎn)的價(jià)格可以用以下公式表示：

⑸

即也可以為：

++ ⑹

其中表示隨即誤差項(xiàng)，以下是天津市基本數(shù)據(jù)：

表2-1 天津市有關(guān)參數(shù)

 

參數(shù)

年份

天津商品房平均銷售價(jià)格P

（元/平方米）

房地產(chǎn)價(jià)格

實(shí)際增長率G

1999

2251

0.017275

2000

2328

0.004994

2001

2375

0.002947

2002

2487

0.007474

2003

2518

0.001975

2004

3115

0.036032

2005

4055

0.045861

2006

4774

0.025385

2007

5811

0.027392

2008

6015

0.004785

2009