房地產周期論文精選(九篇)
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第1篇：房地產周期論文范文
關鍵詞 房地產 預警指標 預警方法 預警系統(tǒng)
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A
我國房地產業(yè)始于20世紀90年代初，但在其短暫的20多年的運行中卻一直在不斷的波動，特別是近幾年出現了地區(qū)性的房地產發(fā)展過快、房價過高等現象，對經濟和社會造成巨大的沖擊，這就需要我們對中國的房地產預警系統(tǒng)進行深入研究。我國對房地產預警的研究始于上世紀九十年代末，其基本的研究方法和思路還是參照經濟預警方法并結合自身特點形成的。我國對房地產預警的研究主要集中在房地產預警指標體系的設計、房地產預警方法的選擇和房地產預警系統(tǒng)設計三方面。
一、 房地產預警指標研究評述
房地產預警指標及指標體系是房地產預警系統(tǒng)的基礎，科學、合理地設置指標體系能有效地實現房地產預警系統(tǒng)的功能和目標，因此，對房地產預警系統(tǒng)的指標體系進行深入研究，無疑是房地產預警系統(tǒng)研究的一項重要內容。我國早期對房地產預警指標體系進行構建多采用定性方法，而采用定性方法構建的指標體系，因為主觀性強，各指標之間不可避免存在較強的相關性，也不能準確判斷各指標對房地產業(yè)的影響，指標選取依據不充分，可信度不高，因此后來的學者主要采用各種定量方法對此問題進行了研究。
郭磊、王鋒等認為，房地產周期波動的主要原因是宏觀經濟因素的外部沖擊在房地產經濟中產生了內部傳導。他們在進行預警指標體系設計時，根據先行、同步和滯后的數量特征關系初選了全國消費者物價指數等18個指標，然后以深圳市為例通過時差相關分析法選擇了9個能相對獨立地反映城市房地產經濟周期波動的指標作為房地產預警的指標體系，并利用統(tǒng)計預警法進行了單一警兆指標預警和綜合預警分析。
郭峰認為房地產預警指標的選取應遵循全面性、簡潔性、可操作性等七項原則，在此基礎上應采用定性和定量相結合的方法來選擇房地產預警指標。其具體做法是參照各地已有的預警指標體系，取其交集，然后利用專家評分法和相關分析法選出了12個指標，并進行了實證分析，結果證明該指標體系可以滿足預警的要求。
葉艷兵、丁烈云利用多元統(tǒng)計中的主成分分析法來確定各單項指標的權重及反映市場景氣狀況的“第一主成分”，采用相關性分析來確定各單項指標同“第一主成分”的相關性大小，并按照相關性的大小來決定指標的取舍， 同時結合專家經驗等定性分析方法，利用武漢市的歷史數據，建立了包括房地產價格、從業(yè)人數等在內的武漢市房地產預警指標體系。但利用該指標體系進行預警，具體效果如何，限于篇幅，作者沒有結合數據進行檢驗。
周忠學、李永江以青島市為例，用聚類分析法把影響房地產的20個因素指標分為5類指標，然后分別對每類指標進行主成分分析，最后把原來的20個指標合成為7個綜合指標，大大簡化了分析工作。
李崇明提出了一種新的房地產預警指標選擇方法。他認為房地產系統(tǒng)作為一個復雜的大系統(tǒng)，其影響因素眾多，必須采用一種適合復雜大系統(tǒng)的定量分析方法，并由此提出了系統(tǒng)核及核度方法。該方法的基本原理是采用灰色關聯(lián)分析法對樣本數據進行分析，得出指標間的關聯(lián)度，然后根據指標關聯(lián)度的大小建立指標體系的拓撲圖，最后求取拓撲圖的核，其構成要素就是要選擇的房地產預警指標。
楊佃輝，陳軼等把初選的22個房地產預警指標按照指標的性質分為總量指標、購買力指標、生產類指標、價格類指標和交易類指標五大類，分別對每類指標進行聚類分析和非參數檢驗并結合定性方法建立了預警指標體系，然后利用上海市房地產相關的數據進行了實證分析。
綜上所述，我國對房地產預警指標體系的研究正在逐漸從單純的定量分析向定量分析和定性分析相結合的思路轉移。定量分析方法主要通過一些統(tǒng)計分析方法消除指標間的相互干擾和影響，使不同指標與房地產業(yè)發(fā)展的關系描述得更為準確，但它不可避免也存在缺陷，如多數統(tǒng)計方法對數據要求較高，通常需要樣本數據夠多，且不具備容錯能力，而且對某些不能量化的因素指標也無能為力，而這正好可通過定性分析來彌補。因此，把定量、定性分析方法相結合來構建房地產預警指標體系將是未來的發(fā)展趨勢。
二、房地產預警方法研究評述
預警方法是預警系統(tǒng)的核心，預警方法是否合適是房地產預警系統(tǒng)能否發(fā)揮其預測、防范和調控功能的關鍵。在預警方法的選擇上，我國有關學者的研究大致可以劃分為三個階段，房地產發(fā)展初期，即上世紀90年代的研究以景氣指數預警為主；90年代末到本世紀初以統(tǒng)計預警為主；近期的研究則轉向以人工神經網絡等為主的人工智能、模式識別方法方向發(fā)展，逐漸與計算機軟件融合。
（一）景氣指數法。
如上所述，我國早期的房地產預警研究主要借鑒了宏觀經濟監(jiān)測與預警常用的方法，即景氣指數預警法。這種方法以經濟周期循環(huán)理論為基礎，從影響房地產經濟的諸多要素中選出一組對景氣變動敏感，有代表性的經濟指標，把它們分為先行、同步和滯后三類指標，然后分別對這三類指標編制擴散指數（DI）和合成指數(CI)，以預測房地產景氣的轉折點和長期趨勢，達到房地產預警的目的。
黃繼鴻、雷戰(zhàn)波、凌超為了描述房地產景氣的動向,通過構建合成和擴散指數來達到對房地產運行情況進行監(jiān)測、預警的目的。他們認為擴散指數能綜合各個指標變量的波動,反映宏觀經濟波動過程,還能夠有效地預測經濟循環(huán)的轉折點,但是不能明確表示經濟循環(huán)變化的強弱；合成指數不僅能預測經濟循環(huán)的轉折點,還能在某種意義上反映經濟循環(huán)變動的振幅。因此,他們認為擴散指數(DI)和合成指數(CI)適用于房地產預警等宏觀經濟領域。
李斌、丁烈云、葉艷兵對景氣指數預警法進行了大量研究后，發(fā)現由于計算方法和側重點不同，利用擴散指數DI和合成指數CI對相同的數據分別計算得出的房地產警度不一致，他們分析了兩種指數的計算特點，提出了兩種改進方法．第一，對傳統(tǒng)DI計算方法進行合理改進，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數來進行景氣評價，有效地消除了兩指數間的矛盾沖突；第二，利用DI值與CI值及其精度設計了一個能完整反映市場景氣狀況的綜合指數，即對DI與CI指數向量進行數據處理并建立整合基礎以后，依據DI值與CI值的精度分析，摒棄主觀判斷的處理方法，按照各自誤差的高低和權值計算理論，確定各整合基礎數據所載信息量的權重，最后對其進行加權平均求出房地產市場的綜合景氣指數，并利用武漢市實際數據進行了分析，結果表明，改進后的綜合指數能更好地反映武漢市房地產的實際警度。
景氣指數法經過多年的發(fā)展運用也比較成熟，計算方法有了許多改進，但是用該方法來對我房地產進行預警，存在著許多先天的缺陷．首先，景氣指數法應用的前提條件是經濟波動的周期性，而我國的房地產經濟發(fā)展剛剛起步，其周期性更是無從談起；其次景氣指數用合成指數和擴散指數這些綜合指數來反映總體的發(fā)展趨勢，而這些綜合指數對具體指標的信息抽象化了，不利于具體分析，也容易掩蓋個別指標的異常波動，因此，用景氣指數法來進行房地產預警不是最佳方法。
（二）綜合模擬法。
綜合模擬法也叫統(tǒng)計預警法，是我國房地產預警采用最廣泛的方法。它主要從系統(tǒng)論角度對指標進行分析處理，實現房地產預警的目的。其基本思路是先對警兆與警素指標進行時差相關分析，確定其先導長度和強度；接著根據警兆指標變動的情況確定警兆指標的警級，然后根據各警兆指標的重要性對警級進行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進行房地產預警，不僅能反映房地產的綜合警度，還能反映單個指標的警度，比較適合用來進行房地產預警。因此，有不少學者對此進行了嘗試，取得了不少成果。
1995年，建設部就組織過房地產監(jiān)測、預警體系的研究，所采用的方法即為統(tǒng)計預警法，但鑒于行業(yè)發(fā)展的初期性及其資料積累的有限性，無法在定量上有所突破。
趙黎明、賈永飛最早對用統(tǒng)計預警法進行房地產預警作了較系統(tǒng)的研究，現在很多研究都是在他們研究的基礎上進行的。他們首先對經濟預警的各種方法進行了分析、比較，指出統(tǒng)計預警方法適合用來房地產預警;接著運用時差相關分析方法篩選出警兆指標，并確定了預警界限；最后使用模糊評價方法來進行警級綜合，使房地產預警走向定量化和系統(tǒng)化，明確了警情發(fā)生時的控制目標和方向，實現了房地產預警系統(tǒng)的計算機處理。
郭磊、王鋒等采用統(tǒng)計預警法，結合深圳市實際數據，對深圳房地產運行的軌跡進行監(jiān)測，并對未來的走勢進行了預測。他們首先根據房地產經濟的相關理論和深圳房地產自身的實際，選擇房地產銷售量作為警情指標，然后通過對其它指標和房地產銷售量的時差相關分析，選出警兆指標，然后通過各警兆指標警界的確定，對深圳房地產進行了單指標預警和綜合預警。張泓銘對各種預警方法的特點和使用條件進行比較之后，指出綜合模擬法比較適合我國當時的房地產預警，他詳細介紹了綜合模擬法的思路、步驟并以某城市為代表進行了實證分析。
陳峰、丁烈云對利用綜合預警法進行房地產預警容易出現的失真現象進行研究后，提出用數學方法對用3 預警準則確定的預警區(qū)間進行調整，并以武漢市相關數據為基礎進行了實證分析，結果顯示對預警區(qū)間修正后，能夠提高房地產預警系統(tǒng)的精度。
綜合模擬法既能對房地產整體警度進行綜合判斷，也能夠對各個指標進行監(jiān)控，便于找出警源，比較符合預警的目的。但運用該方法對我國房地產預警也存在一些難以克服的問題，如統(tǒng)計預警法要求它的參數必須滿足多元常態(tài)分配的假設，而實際資料常常不能滿足要求，因此目前以3 預警準則獲得的預警域與現實并不符合，使得預警精度不高或失效；另外統(tǒng)計預警法是靜態(tài)的，不具有容錯性，而目前我國房地產數據參差不齊，房地產發(fā)展迅速，因此采用該方法結果往往系統(tǒng)精度不高，于是更多人又轉向了基于模式識別的預警方法研究。
（三）基于模式識別的預警方法。
房地產預警研究要取得進一步的進展，就必須廣泛借鑒其它學科，特別是人工智能、模式識別和非線性系統(tǒng)學科的研究成果，避免或盡量減少預警過程中的人為因素，使預警過程更客觀、可靠。近年來不少學者對此進行了研究，盡管剛剛起步，但其發(fā)展前景已引起人們關注。
王建成在其博士論文里構建了基于概率模式分類的經濟預警系統(tǒng)。所謂模式識別是泛指一類用于對所研究對象根據其特征和屬性，分辨其所屬模式類別的識別和分類方法。模式識別突破了傳統(tǒng)的指標處理思路，不再從簡單的統(tǒng)計規(guī)律出發(fā)探求發(fā)展趨勢，而應用模式分類和比較來對未來狀況進行預測。概率模式分類法可以滿足最小的誤警概率和最小的預警風險等要求，其有關分類錯判概率等理論，很適合研究預警系統(tǒng)的預警可靠性，另外它還可以和附加信息檢驗、模式特征提取等方法結合起來，進行預警指標選擇，構造出一個實用、完整的經濟預警系統(tǒng)。但是基于概率模式分類的預警系統(tǒng)的設計需要已知經驗概率、條件概率、和后驗概率，實際上這些是很難得到的。另外，貝葉斯最小風險分類過程還建立在樣本擬合最好這樣的基礎之上的，這顯然是不能滿足的，因此該方法沒能得到廣泛地使用。
虞曉芬通過建立BP神經網絡模型對杭州市歷年的指標數據進行擬合，分析預測有關指標2004-2005年的值，并結合統(tǒng)計預警法對杭州市房地產市場現在和未來兩年的綜合警度進行判斷和預報。陳彥等利用模糊模式識別方法，以南京市為例，建立了房地產預警系統(tǒng)，并進行了實證分析。
BP神經網絡在經濟預警中的應用是對傳統(tǒng)預警方法（景氣指數法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統(tǒng)預警方法存在的難以處理高度非線性模型、偏重定量指標、難以處理定性指標的問題。從而為預警走向實用化奠定了基礎。但是BP神經網絡也存在一些難以克服的缺陷，如其過分強調克服學習錯誤而泛化性能不強，同時還易出現隱層單元的數目難以確定，網絡學習的收斂和最終權值受初始值影響大，網絡容易陷入局部最優(yōu)等問題，這也是不少學者正在研究的課題，但尚未取得實質性的進展。
房地產系統(tǒng)是一個復雜的非線性大系統(tǒng)，由上可知，不管采用哪種方法進行預警，都有各自的缺陷，因此不少學者嘗試著采用多種方法相結合來進行房地產預警，取得了較好的效果。
丁烈云在他的名為房地產周期波動與預警研究的博士論文中，把景氣指數法、基于系統(tǒng)核與核度理論的綜合模擬法和模糊神經網絡預警法三種方法和相應的模型結合起來預警，經過實證分析，表明預警效果相當不錯。
南京房管局在建立南京市房地產市場預警系時也結合了景氣指數法、警兆信號法和專家經驗法三種方法共同預警。采用多種預警方法對房地產進行預警，以便相互驗證，這也是今后房地產預警的發(fā)展趨勢。
三、房地產預警系統(tǒng)設計研究評述
房地產預警系統(tǒng)是一個非常復雜的大系統(tǒng)，預警指標體系的選擇是房地產預警系統(tǒng)的基礎，而房地產預警方法是房地產預警系統(tǒng)的核心，而除此之外有關數據的收集、整理，警度的預報，以及排警對策等都是需要考慮的問題，因此有必要對房地產預警系統(tǒng)的各個功能模塊設置以及如何利用計算機技術進行科學調控進行研究，國內不少學者進行了許多嘗試。
梁運斌對建立房地產預警監(jiān)測系統(tǒng)進行了探索，提出了房地產預警預報系統(tǒng)應該由景氣分析、預警信號、行業(yè)監(jiān)測和景氣調查四個子系統(tǒng)構成的基本構想，研究雖然粗略，卻為后來研究者提供了思路。
彭詡也對房地產預警系統(tǒng)的框架進行了構建，他認為房地產預警系統(tǒng)可以細分為信息采集系統(tǒng)、預警信號系統(tǒng)和景氣分析系統(tǒng)三個子系統(tǒng)，各個系統(tǒng)相互獨立，其功能如下．景氣分析系統(tǒng)主要進行要用來建立預警預報指標體系和預警預報制度，房地產信息采集系統(tǒng)主要收集房地產基礎數據及相關信息數據；預警信號系統(tǒng)主要進行數據的整合分析和。
鄭淑琴認為房地產預警系統(tǒng)可分為數據處理分析子系統(tǒng)、監(jiān)測預警子系統(tǒng)以及排警子系統(tǒng)，在文中對這三個系統(tǒng)分別加以研究。
以上研究雖然側重點不一樣，但其基本思路大致相同，都是從數據的收集、預警方法的確定和出現警情時的預報和對策來構建的。韓立達在總結前人研究成果的基礎上，對房地產預警系統(tǒng)框架的構建提出了較系統(tǒng)的構想。他認為房地產預警系統(tǒng)可分為橫向和縱向兩方面。縱向是指由下至上即由各地市匯總到各個省，層層預警最后到全國綜合預警，而橫向預警是指對每個具體城市的預警框架可分為統(tǒng)計信息系統(tǒng)、預警預報系統(tǒng)和動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)三個模塊，每個模塊下面還可細分為更小的模塊。其中預警預報系統(tǒng)是核心，統(tǒng)計信息系統(tǒng)與動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)都是為其服務的，前者為其提供基本資料和數據，而后者則起著輔助預警及決策的功能。
郭峰在他的博士論文里以大系統(tǒng)控制理論為基礎構建了房地產“遞階控制”預警系統(tǒng)，把它分為上、中、下三級，上級是輸入部分，也稱為數據庫管理系統(tǒng)，包括警兆數據庫、預警界限數據庫、預測指標數據庫和警情分析指示數據庫等；而中級為控制處理大型專家系統(tǒng)，是整個系統(tǒng)的核心處理器，具體包括指標篩選、界限確定、預測判斷和警情分析指示模型庫；下級指的是輸出部分，即生成子系統(tǒng)，通過銜接器和中級相連，具有圖表、數據結果輸出等功能。
李斌、丁烈云認為從計算機軟件開發(fā)角度來看，房地產預警系統(tǒng)應該是以MIS為基礎，兼有DSS功能的計算機預警信息系統(tǒng)。它可以通過自動處理、分析、判斷輸入和存貯在計算機中的各種信息，對城市房地產經濟發(fā)展過程中可能出現的各種異常態(tài)勢發(fā)出預先警告。他們將其分成兩個相對獨立的子系統(tǒng)，模型管理系統(tǒng)和數據庫管理信息系統(tǒng)，兩個系統(tǒng)之間、操作人員與計算機之間的信息的傳遞由人機交互總控系統(tǒng)來調度。
總的看來，我國房地產預警系統(tǒng)的設計研究才剛剛起步，需要進一步研究和發(fā)展，但與計算機緊密結合，友好的人機交互模式和動態(tài)的建模技術將是房地產預警系統(tǒng)設計未來的發(fā)展趨勢。
此文系湖北省教育廳青年項目（239269）
（作者：武漢工程大學管理學院工商管理教研室，講師，中南財經政法大學統(tǒng)計學專業(yè)博士）
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第2篇：房地產周期論文范文
關鍵詞：房地產預警 景氣指數法 綜合模擬法 BP神經網絡
房地產預警是經濟界研究的熱點問題，目前國內外對房地產預警的研究比較多，主要是從房地產預警指標的選擇、房地產預警方法的選擇和房地產綜合預警三方面進行的?？墒窃谀壳暗难芯恐?，存在的主要問題是建立的房地產預警系統(tǒng)預警功能不強、精度不高，這主要是因為傳統(tǒng)的預警方法對資料的要求和我國房地產發(fā)展的實踐不相符。本文主要分析當前在我國進行房地產預警應注意的幾個問題。
1.房地產預警方法的選擇
房地產預警是經濟預警的一個重要的組成部分，它的基礎理論和方法來源于對經濟預警理論的研究，因此對房地產預警系統(tǒng)進行全面系統(tǒng)的研究，可以對宏觀經濟預警理論體系進行補充和完善。而預警方法是預警系統(tǒng)的核心，預警方法是否合適是房地產預警系統(tǒng)能否發(fā)揮其預測、防范和調控功能的關鍵。
1.1景氣指數法
我國早期的房地產預警研究主要借鑒了宏觀經濟監(jiān)測與預警常用的方法，即景氣指數預警法。這種方法以經濟周期循環(huán)理論為基礎，從影響房地產經濟的諸多要素中選出一組對景氣變動敏感，有代表性的經濟指標，把它們分為先行、同步和滯后三類指標，然后分別對這三類指標編制擴散指數（DI）和合成指數(CI)，以預測房地產景氣的轉折點和長期趨勢，達到房地產預警的目的。經過長時間的發(fā)展，景氣指數的計算方法有了許多改進，景氣指數法的運用也比較成熟。但是用這種方法來對我國房地產進行預警，其不足之處也顯而易見：
首先，景氣指數法用合成指數的升降來表示景氣狀況，易造成信息量的不完整。合成指數是對各種指標進行的加權綜合，雖然綜合指數能夠反映總體的走勢情況，但也容易掩蓋某些個別指標的異常波動情況，若這些指標在房地產經濟變動中非常重要的話，那么合成指數所顯示的信息量就很不完整。 其次，景氣指數法預警不利于對每個指標進行監(jiān)控。景氣指數法預警利用合成指數和擴散指數顯示總體發(fā)展趨勢，綜合指數包含的信息量有限，很難對每一個指標進行分析判斷，這樣不利于找出警源，找出控制對象和控制目標。 第三，房地產經濟周期性不明顯會影響景氣指數應用的范圍和效果。景氣指數法的預警基礎是經濟波動的周期性，構成景氣指標的先行指數可以提前預報經濟周期的轉折點。而我國房地產真正發(fā)展時間不過10多年，房地產經濟的發(fā)展受國家政策等因素影響明顯，城市房地產經濟的周期性還有待研究，因此運用景氣指數法進行房地產預警不是最佳選擇。
1.2綜合模擬法
綜合模擬法也叫統(tǒng)計預警法，是我國目前房地產預警采用最廣泛的方法。其基本思路是先對警兆與警素指標進行時差相關分析，確定其先導長度和強度；接著根據警兆指標變動的情況確定警兆指標的警級，然后根據各警兆指標的重要性對警級進行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進行房地產預警，不僅能反映房地產的綜合警度，還能反映單個指標的警度，比較適合用來進行房地產預警。
綜合模擬法既能對房地產整體警度進行綜合判斷，也能夠對各個指標進行監(jiān)控，便于找出警源，比較符合預警的目的。但運用該方法對我國房地產預警也存在一些難以克服的問題：
第一，實際數據的分布不能滿足要求。單指標理想狀態(tài)的預警域是房地產綜合模擬預警的基礎性工作，是預警成敗的關鍵。而采用統(tǒng)計預警方法，則要求它的參數必須滿足多元常態(tài)分配的假設（如正態(tài)分布），而實際資料常常不能滿足要求，因此目前以3σ預警準則獲得的預警域與現實并不符合，使得預警精度不高或失效。第二，統(tǒng)計預警法對資料的輸入不具有容錯性。房地產在我國真正的發(fā)展不過十來年的時間，統(tǒng)計數據難免出現錯誤和遺漏，而統(tǒng)計預警法對錯誤資料的輸入不具有容錯性，無法自我學習與調整，這也就是為什么采用此方法做出來的預警系統(tǒng)精度不高的一個重要原因。第三，用3σ預警準則確定的預警域是靜態(tài)的。統(tǒng)計預警方法屬于靜態(tài)預警方法，而房地產的發(fā)展本身是個動態(tài)的過程，因此采用此方法難免出現理論和實際不吻合的情況。有不少學者對這一問題進行了研究，對預警區(qū)間進行不斷地修正，使之更接近現實，提高了預警的有效性，但未能從根本上解決其存在的問題，于是更多人又轉向了基于模式識別的預警方法研究。
1.3 BP神經網絡法
而近年來BP神經網絡的出現引起了人們極大的關注。BP神經網絡采用平行分散處理模式，這使它不僅能較好地進行模式識別，還具有容錯能力強和對數據分布要求不嚴格等傳統(tǒng)方法不具備的優(yōu)點。同時它還具備學習能力、處理資料遺漏或錯誤的能力，可隨數據的更新進行自我學習、訓練和調整，能夠應對多變的經濟環(huán)境。人工神經網絡中應用最廣泛的是前向三層BP神經網絡，它分為輸入層、隱藏層和輸出層三部分，能夠準確地模擬輸入、輸出的近似關系，因此它在房地產預警中被廣泛應用。
BP神經網絡在經濟預警中的應用是對傳統(tǒng)預警方法（景氣指數法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統(tǒng)預警方法存在的以下問題：難以處理高度非線性模型、偏重定量指標、難以處理定性指標；以及預警指標的警限、警區(qū)采用確定方式，不具備時變特性，缺少自適應、自學習能力；預警信息和知識獲取是間接的、費時、效率低等。從而為預警走向實用化奠定了基礎。
但是BP神經網絡也存在一些難以克服的缺陷，由于BP神經網絡學習算法是利用梯度下降法調節(jié)權值使目標函數達到極小，導致其過分強調克服學習錯誤而泛化性能不強。同時還易出現隱層單元的數目難以確定，網絡學習的收斂和最終權值受初始值影響大，網絡容易陷入局部最優(yōu)等問題，這也是不少學者正在研究的課題，但尚未取得實質性的進展。
2.房地產預警存在的主要問題
國內學者在房地產發(fā)展時間不長，數據資料殘缺不齊的情況下進行了大量研究，取得了可喜的成果，給后續(xù)的研究提供了思路。但目前我國房地產預警研究無論是從理論研究還是實踐的角度來看仍處于起步階段，主要不足表現在以下幾個方面：
2.1預警結果誤差較大，精度不高
不管是景氣指數法還是綜合模擬法預警都是建立在房地產經濟周期基礎上的，這兩種方法都要求有較長的時間序列數據，歐美一些國家因為房地產發(fā)展時間長，發(fā)展較成熟，采用這些方法預警都取得了較好的效果，而我國的房地產市場起步晚（90年代初才真正起步），發(fā)展不穩(wěn)定，積累的歷史數據很少，統(tǒng)計數據不完整，統(tǒng)計口徑不一致，再加上房地產市場發(fā)展還不規(guī)范，受政策影響非常大，房地產經濟周期波動不明顯（或短期內難以體現），這些特征使得采用傳統(tǒng)的預警方法預警，輸出結果誤差較大。
2.2指標權重和警界值的確定缺乏科學性
在進行房地產預警時，綜合警度的確定是我們預警的最終目標。而綜合警度是各指標警度的綜合，因此要想準確地預測警度，房地產預警系統(tǒng)中各指標權重的確定和各指標預警界限的確定則是問題的關鍵。警界值的確定，我國早期基本上是通過主觀經驗來判斷，缺乏客觀依據，而近期則主要采用正態(tài)歸一法和μ-σ法來確定，用這兩種方法確定警界值都要求有充足的數據，而實際卻很難滿足。另外用這兩種方法確定的警界值都是固定的，不能動態(tài)調整，目前我國房地產整體發(fā)展還處于初級階段，某些指標的波動劇烈，如果按照統(tǒng)一不變的標準來劃分，那些指標可能會因為標準差過大而使其正常區(qū)間過大，從而影響了預警的精度。而在確定各指標的權重時，方法也過于粗糙、簡單。目前的預警研究中有的沒有考慮指標的權重，只是簡單的平均；有的采用完全主觀的專家經驗法；而有些研究所采用的簡單的定量分析方法，其適用性和科學性也有待檢驗。
2.3趨勢預測功能不強
預警系統(tǒng)有警度判斷與趨勢預測兩項功能，準確的市場預測可以很大程度上避免由于系統(tǒng)不穩(wěn)定性而產生的判斷誤差，具有更強的實際應用意義。前人絕大部分研究成果都側重于警度判斷的功能，而趨勢判斷功能較弱。如在景氣指數法預警中選取先行性警兆指標就是為了增強其預測功能，但同時也選取了同步與滯后指標，前人研究中簡單的把先行、同步與滯后指標加權綜合，使其預測功能受到影響；而在綜合預警中則是根據歷年警值趨勢圖走勢來預測下一年的警情，該方法對警值轉點的預測功能較差。
2.4系統(tǒng)學習性不夠
目前的房地產預警系統(tǒng)研究的初步成果不具備很好的動態(tài)學習性，而“系統(tǒng)學習性”對于房地產預警系統(tǒng)，特別是我國目前的房地產預警系統(tǒng)構建是十分必要的。我國的房地產市場真正發(fā)展才短短十多年的時間，需要能夠不斷積累歷史數據，從而修正系統(tǒng)參數，使系統(tǒng)更趨完善和準確。
3.房地產預警未來發(fā)展趨勢
3.1多種預警方法協(xié)同預警
房地產是一個復雜的非線性大系統(tǒng)，不管使用前面討論的哪種方法，都有其局限性。只有將不同預警方法結合起來進行綜合預警，才能提高預警可靠度。另外在進行房地產預警時，也不能只重視定量分析方法，要把定性分析和定量分析相結合，把短期與長期相結合，把靜態(tài)與動態(tài)分析相結合，把統(tǒng)計分析與數學模型相結合。
3.2房地產預警指標的選擇和調整
隨著房地產業(yè)的不斷發(fā)展，新的影響房地產市場的因素會不斷出現，因此，構建科學、動態(tài)的房地產預警指標體系是建立實用的房地產預警系統(tǒng)的關鍵。未來指標選擇應是在有關房地產經濟理論的指標下，結合當地實際，采用定量、定性方法相結合來進行的。指標的選擇應遵循全面性、代表性和靈敏性的原則，并能隨著實際情況的變化而作相應的動態(tài)調整。
3.3建立動態(tài)的房地產預警系統(tǒng)
房地產市場始終處于變化中，如何建立具有學習性的動態(tài)的房地產預警系統(tǒng)將是未來的一個方向，在這個過程中不可避免地要和現代計算機信息技術相結合。信息技術為開發(fā)動態(tài)的、智能的房地產預警系統(tǒng)提供了基礎，今后的房地產預警研究應大量運用先進的計算機技術，開發(fā)先進、實用的軟件，使建立的預警系統(tǒng)有良好的人機交互能力。因此，如何將計算機信息建模技術和房地產預警系統(tǒng)有機結合將成為我國房地產預警研究的一個熱點問題。
湖北省教育廳人文社科項目青年項目（項目編號：239269）。
參考文獻:
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第3篇：房地產周期論文范文
關于房地產經濟學論文范文一：房地產經濟與建筑經濟問題探析
一、建筑經濟
建筑經濟學的研究內容包括：建筑經濟學的性質、理論、方法，建筑業(yè)的宏觀經濟問題，建筑企業(yè)的經濟問題，建筑市場的建立與發(fā)展問題等。中國的建筑經濟學已初步建立起學科基礎，取得了一批比較好的研究成果，但無論從理論上還是從研究方法上，都需要進一步發(fā)展提高。研究建筑經濟的目的在于探索建筑行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在此基礎上改善生產關系，最終為促進建筑生產技術的發(fā)展，更好地提升建筑行業(yè)活動的經濟效果。
二、提出房地產經濟和建筑經濟的鏡像關系
廣義的房地產經濟是指房地產相關經濟范疇，其可以是獨立的經濟體，也可以與其他任何產業(yè)相互交叉和關聯(lián)。建筑經濟則是指在建筑領域，對建設項目經濟方面做出的預測、分析、實施、決策、評估等各項活動。對房地產經濟進行評價時，多從可建設用地面積、規(guī)劃用地面積、地上或地下建筑面積、建筑密度、建筑層數、建筑高度、容積率、綠化率、停車位等主要建筑技術經濟指標入手。為了方便講房地產經濟和建筑經濟對比論述，把它們分別看做相對獨立的整體。房地產經濟與建筑經濟之間的關系可以用鏡像關系來形容。通俗一點講，照鏡子時，鏡子內外的像很相似，但實際上，二者卻截然不同，鏡子外面是實實在在存在的實物，鏡子里面是通過照鏡子產生的影像。從這個角度上來講，建筑經濟是實在的、活動的人和物，而房地產經濟則是產生的影像。可以從以下三個方面具體論述二者之間的鏡像關系。
(一)房地產企業(yè)和建筑企業(yè)的關系
建筑企業(yè)是建筑產品生產環(huán)節(jié)的主體，而產品流通環(huán)節(jié)的主體則是房地產企業(yè)。一個完整的過程應該是，首先，房地產企業(yè)項目立項、批準，之后，建筑企業(yè)進行生產，接下來，轉化為建筑產品乃至房地產產品，最終，房地產企業(yè)對建筑產品進行銷售活動。
(二)房地產經營活動和建筑生產活動的特點
房地產企業(yè)的角色比較復雜，更像是一個整合商，將各種資源或者與資源相關的經濟活動進行整合，房地產企業(yè)更多地是從事高端經營管理，通過前期業(yè)務人員、工程現場管理人員、銷售人員以及會計人員共同完成房地產的開發(fā)經營活動。建筑企業(yè)卻與之不同，建筑企業(yè)提供建筑生產活動，包括實實在在的勞動、架子工、瓦工以及木工等，最終將物資轉化成建筑產品，成型的建筑產品再配上建筑企業(yè)的組織經營管理，最終構成建筑企業(yè)的日常生產活動。
(三)房地產業(yè)和建筑業(yè)緊密聯(lián)系，息息相關
房地產業(yè)和建筑業(yè)二者既有獨立生產活動部分，又有穿插交叉環(huán)節(jié)，其中，建筑業(yè)施工與房地產業(yè)開發(fā)是兩大產業(yè)的交叉點。可以這樣說，沒有建筑業(yè)的生產活動就沒有房地產業(yè)的經營活動，同時，沒有房地產業(yè)立項，也就沒有建筑業(yè)的生產，兩者關系密切，共同承擔起了國民經濟中重要的一部分。
三、房地產經濟和建筑經濟汲水理論分析
房地產經濟與建筑經濟之間的關系不僅僅是鏡像關系，還可以用汲水理論引出二者的關系。經濟學中有個名詞叫做汲水政策，是指經濟蕭條時，通過拿出一定的公共投資促使經濟回復正常的一種活動政策，其是應對經濟波動的一種財政政策。這里則引用汲水理論類比房地產經濟和建筑經濟。建筑經濟好像是打井，而房地產經濟及其產品好像是井中的水。下面可以運用汲水理論闡述一下二者之間的關系。
(一)優(yōu)質資源有限，循環(huán)資源無限
一般情況下，不同城市的水，品質不同。同樣的，不同城市房地產資源，表現價值不同。地段的好壞直接影響了房價，同樣一套房子放在黃金地段可能3萬，而放在郊區(qū)只值3千;水資源是循環(huán)的，雖然不停地汲取水資源可能會造成井中的地下水暫時性地枯竭，但通過人工回灌或者雨水滲透，同樣是可以實現循環(huán)。與水資源類似，房地產產品類同。大規(guī)模開發(fā)銷售可能會導致某個區(qū)域階段性的飽和，但通過舊城拆遷改造、產品壽命到期再生產，同樣可以達到循環(huán);水被使用的時候才具有使用價值，而水的價值則是通過市場最終確定的，資本論中，價值規(guī)律指出，使用價值圍繞價值上下波動，在相對時間單位內表現平穩(wěn)。這個經濟規(guī)律放在房地產方面來說，這個相對時間可能會比較長，而這個時間段內則表現出單邊平穩(wěn)上升，上漲。
(二)打井活動是實實在在的生產活動必然具有實實在在的內在價值
打井是人體力付出，是一種是實實在在的勞動，是創(chuàng)造價值的唯一源泉。同樣的，建筑企業(yè)生產活動也具有同樣的性質，建筑企業(yè)通過勞動創(chuàng)造了建筑產品，創(chuàng)造了價值，同時這種勞動是創(chuàng)造價值的唯一源泉。在后期的房地產銷售中，建筑企業(yè)生產產品的價值就附加在房地產經濟之中，通過銷售得以實現;通貨膨脹年復一年的積累也同樣將累計價值附加到了房地產產品之中，表象為房地產價值在逐年升高。房地產經濟和建筑經濟存在的汲水理論具有其實際的應用意義。這個看似簡單的打井取水的理論，來描繪相對復雜的房地產經濟和建筑經濟，會把繁瑣復雜的問題變得簡單。如果有人提出疑問：房價會不會出現暴跌現象呢?可以這樣說，雖然優(yōu)質水資源稀缺，但即使發(fā)洪水，帶來的也只是短暫的波動，波動之后，還是會遵循物質守恒理論。水自身具有使用價值和價值，而打井這一活動又具有勞動的價值，那么，這一現象就必定會遵循價值規(guī)律。不管是國內市場還是國外市場，房地產經濟和建筑經濟一定遵循市場規(guī)律，并受到價值規(guī)律的支配和調節(jié)。中國是一個很大的房地產市場，在市場經濟和農村人口城市化的背景下，取二十年不算太長也不算太短的相對周期，中國房地產市場表現為穩(wěn)中有升，而投機者等待的逆轉大調不會出現。盡管有時在人為的調控下會表現出一些假象，但真正尊重的還應是市場和價值規(guī)律這兩只無形的手。
關于房地產經濟學論文范文二：小議房地產經濟與國民經濟的作用因素
在經濟運行的過程中，由于市場消費的需求而需要生產出大量的產品，那么生產量的提高就需要資金的投入，擴展到了投資的擴張，那么產品增加了，市場的銷路好了產品所產生的效益就高了，這就擴張到了收入環(huán)節(jié)，收入的增加必將導致支出的增加，有擴張到了支出環(huán)節(jié)，這期間可能又會擴展到擴大再生產的環(huán)節(jié)，購進新的設備擴展生產規(guī)模等。所以說在整個經濟發(fā)展的全過程，各個環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣的，每一個環(huán)節(jié)的發(fā)展變動都會引起其他環(huán)節(jié)的變動，通過因果鏈的運行不斷的累積，是對自身的擴張。
當因果鏈在運行中，通過不斷的自我累積而形成的一系列的擴張行為的過程中，會受到一定因素的阻礙。因為當這些因素發(fā)展到一定程度的時候，就會發(fā)展到一個瓶頸期，最終阻礙到這種擴張行為的繼續(xù)。其中阻礙擴張發(fā)展的因素有來自外界的也有來自擴張行為本身的，當運行到一定程度的時候，就會自然的產生一種阻力，使得這種擴張不得不停止而發(fā)生了轉折。那么對擴張行為產生阻礙的因素主要表現為以下幾個方面：
1核心因果鏈自身結構的變化
在經濟發(fā)展的過程中，各個環(huán)節(jié)的發(fā)展擴張共同組成了因果鏈，各個環(huán)節(jié)之間都是相互影響相互制約的，每個環(huán)節(jié)的發(fā)展都會其他環(huán)節(jié)產生不同程度的影響，所以這是一個有序的合理的連接過程。在因果鏈發(fā)展的過程中，發(fā)生在各個環(huán)節(jié)上的作用力應該是按照一定的比例來均勻分配的，每一個環(huán)節(jié)都有其自身的承受能力，當這種承受力超出了自身的承載范圍的時候，就會發(fā)生逆反現象。所以說在因果鏈發(fā)展的過程中，如果作用在一個環(huán)節(jié)上的比例超出范圍的時候，就會使這種比例嚴重失調，打破了因果鏈中的平衡協(xié)調的關系，從而使整個的因果鏈也就無從繼續(xù)發(fā)展擴張，這就是來自因果鏈自身結構的阻礙因素。
2因果鏈的擴張運行中.會產生惡性循環(huán)
在國民經濟周期波動的初期和中期，資源供給狀況以及生產結構各狀況都有序地發(fā)展，然而在波動的后期，隨著資源供給的持續(xù)惡化，生產結構也逐步失調，在很大程度上增加了各部門對資源的競爭，同時也在一定程度上加重了資源供給的惡化程度，各個環(huán)節(jié)在波動后期惡性競爭現象出現。以上的分析不難看出，因果鏈的運行可以形成經濟周期內在和基本的核心波動，最終導致擴張和收縮的重復交替進行。每一次經濟周期波動又有其各自的特點，通過需求、生產、投入以及支出這叫個環(huán)節(jié)影響因果鏈的基本波動。
在總結房地產經濟與國民經濟波動時，可以看出政策的傾向對經濟波動的重大影響。政府的各項政策對房地產經濟增長和波動都產生著加強、阻礙的作用。因此，政府的各項政策都帶有抑制波動和加強波動兩個方面的作用。下面是本人總結的政策影響以及具體實施：
1政策波動的影響
在國家發(fā)展的過程中，國家政策會做出相應的調整，那么在政策調整的過程中，具有不規(guī)則調整的特性，而經濟發(fā)展是具有一定的規(guī)則性的，所以國民經濟和房地產經濟的波動容易受到政策變化的影響。
第4篇：房地產周期論文范文
成本管理論文2700字(一)：施工企業(yè)責任成本管理與市場競爭力探討論文
摘要：現如今，城市現代化進程不斷加快，各大市場間的競爭日益激烈，在這種形勢下，提高建筑工程施工質量的同時合理的控制成本是建筑企業(yè)發(fā)展的重點研究內容，也是提升競爭力的主要手段。一般情況下，在各種建設項目的開展過程中，通常使用責任成本管理方法來實現資金的控制，為了實現經濟效益最大化目標，企業(yè)應嚴格遵守國家相關規(guī)定。本文在對當前建筑施工企業(yè)工程項目責任成本管理問題進行分析的基礎上，探討了提高項目責任成本管理水平的方法。
關鍵詞：施工企業(yè)；責任成本管理；市場競爭力
一、前言
建筑施工項目具有施工周期長、花費資金量大等特點，要想確保資金使用的正確性，就必須實施責任成本管理措施，提高資源的利用效率，為企業(yè)爭取更大的利潤空間。為此，企業(yè)應根據建筑行業(yè)的發(fā)展要求，對責任成本管理體系進行完善，必要時可學習西方國家先進的管理理念，將其與本企業(yè)的實際管理內容相互融合，要勇于創(chuàng)新，將其貫穿于企業(yè)施工項目的整個實施環(huán)節(jié)當中，在為人們提供更好的建筑服務的同時，義能為企業(yè)創(chuàng)造更多的經濟效益。
二、建筑施工企業(yè)工程項目責任成本管理問題
1、責任成本管理體系不完善
目前我國工程項目進行責任成本管理時，缺乏靈活性，項目部未能根據自身的人員配置、任務結構、組織模式等應用操作性強、合理性高、科學的管理制度，僅僅照搬套用其他項目部或是上級部門的管理方法，很難取得良好的效果。不同責任中心與職能部門未進行有效的交叉管理，盡管不同責任中心或職能部門明確了自身的職責與相關人員的責任，但是大部分責任中心與職能部門并未進行有效的交叉管理，因而造成總成本偏高，出現浪費的現象。最后，企業(yè)本級機關并未親自參與控制管理責任成本，而是將權力下放到項目部，降低企業(yè)的整體控制力。
2、管理費用責任管控缺失
各項目部并未審慎對待各項費用開支，由于管控的缺失，存在開支隨意的情況。有些并未有計劃地使用辦公費，未能合理地控制差旅費，在出差的過程中選擇豪華賓館與飛機等高消費的支出，并未參照規(guī)定，肆意濫用業(yè)務招待費，有時內部人員選擇比較高檔的酒店用餐，造成浪費。
3、責任成本分析不全面
工程項目標前責任成本測算不充分，不重視標前責任成本測算工作，承攬項目質量不高，仍有承攬?zhí)潛p的項目、風險較大的項目和墊資的項目。在實際責任成本核算工作過程中，各項目部更為重視與鋼筋加工，混凝土生產等主要責任成本的核算和控制，卻并未基于整體角度去考慮，審慎核算目標責任成本，因此，得到的信息很難用于責任成本分析，也很難為責任考核工作提供有力支撐。
各項目部并未全面深入的分析責任成本，未能對責任成本進行合理的研究。由于未能做好前期核算工作，分析時就缺乏資料的支撐，而且由于責任成本分析方式不恰當，并未針對工程安全質量、管理成本、臨時工程、設備使用等進行合理的分析，也沒有將其與技術方案、質量、安全進度等掛鉤，所以就出現了嚴重的責任成本失控問題。有些部門針對責任成本進行分析，不過其分析也缺乏綜合性，并未結合資金成本以及當期收入等全面剖析研究，成為對責任成本控制成果產生重要影響的因素。當出現問題后，也并未結合工作標準與崗位職責進行整改，具體責任人很難追溯整改結果，判斷整改效果。個別負責人即便在問題出現后，也未及時進行全面的責任成本分析，只是簡單地將分析結果當做動態(tài)指標反映給相關人員，并未分析相關數據的深層意義，責任成本管理工作很難取得良好的效果，相關問題的價值也未能得到深入的挖掘。
4、責任成本管理運行機制不足
工程項目部在責任成本管理運行機制上，以全員績效考評為終端的責任管理機制有待進一步落實，主要表現為項目成本責任“二次、三次分解”難以有效落實，崗位績效考評與成本責任的量化尚未有效對接，企業(yè)薪酬制度的變革對激發(fā)各個層面員工創(chuàng)效積極性的作用仍然不夠。在責任成本的考核方面，獎懲不明，獎罰措施不恰當不對等的情況普遍存在。
三、建筑施工企業(yè)工程項目責任成本管理優(yōu)化措施
1、健全責任成本管理體系
施工企業(yè)需要落實各部門的責任，建立合理的規(guī)章制度，進行有效的監(jiān)管。由A公司負起主體責任，對項目上交款總額等進行嚴格核對，重視不同流程的責任成本管理與檢查監(jiān)督工作；為了強化責任成本控制工作，工程項目必需要嚴格落實管控職責，實現公司責任成本目標。其他各部門也需加強監(jiān)管意識，由項目經理負起主要責任，嚴格監(jiān)督各業(yè)務部門的工作執(zhí)行情況，逐步建立健全流暢、嚴謹、高效的管理機制。需要重視工程項目施工生產的所有細節(jié)，在技術、質量、安全、材料、設備等責任成本方面進行審慎的管理，使責任成本管理工作能夠全方位、多維度的進行。加強責任成本管理體系的靈活性與彈性的建設，結合實踐經驗與歷史總結做好備案。在確保能夠連貫控制整體流程的過程中，使各部門積極參與進來，團結協(xié)作，重視管理交叉環(huán)節(jié)。
2、加強工程項目責任成本管控力度
首先，項目部要對工程數量嚴加管控，確保整個項目建安成本始終處于可控狀態(tài)。要從源頭計劃部門計價結算上做好管理，杜絕因計價超量放大成本的現象。其次，要高度重視材料成本的管控問題。工程項目部從材料采購流程的起點抓起，在進場材料的審核把關要嚴格。用量上的控制對于材料成本來講也是很關鍵的，尤其要對砂石料、鋼材、水泥等大宗材料采購進場做到賬實相符。最后，項目部要對機械使用費管控到位。項目部機械使用費在整個項目成本中占比僅次于材料費，做好機械臺班管控可以有效降低相關責任成本。
3、健全項目責任成本考核體系
工程項目部責任成本體系主要由集團公司、工程公司、項目部、施工隊（工區(qū)）、施工班組五級構成。需要考核的主體主要是工程項目部、直管項目部、一次性指揮部。針對前者進行考核時，主要分析的內容是綜合收益、管控效果、施工進度、現場文明施工、工程質量、安全措施費使用情況等，考核周期為一年一次，考核后要進行通報，并且將其關聯(lián)到年度績效當中。針對后兩者進行考核時，主要分析其經費控制、履約創(chuàng)新、開源創(chuàng)效等情況，考核周期需要結合任期考核與年度考核進行綜合評價。
四、結束語
綜上所述，在現代市場經濟體制改革下，企業(yè)應順應時展的要求，對原有的責任成本管理手段進行創(chuàng)新，提高企業(yè)自身的競爭力，實現對企業(yè)物質成本和非物質成本的全面管理，實現企業(yè)戰(zhàn)略目標。
成本管理畢業(yè)論文范文模板(二)：基于房地產工程管理與項目成本管理的探究論文
摘要：自改革開放以來，中國經濟收入水平不斷提高，越來越多在農村的人選擇住城市，住房需求急劇增長，同時在城市居民經濟水平和物質物質生活追求的不斷提升的情況下，極大地推動了房地產市場需求的大幅提升，同時，伴隨著農村城市化的不斷推進，建筑工程也逐漸增多。正是在這樣的背景下，房地產行業(yè)在獲得更多發(fā)展機遇的同時，也面臨著巨大的挑戰(zhàn)，一方面，要在眾多房地產企業(yè)的競爭中生存下去，必須提高其技術水平和質量管理控制水平，另一方面，又必須保證獲得最大的社會效益和經濟效益。所以，房地產企業(yè)必須要保證工程管理與項目成本管理的科學化、合理化、系統(tǒng)化，以提高企業(yè)產品的質量信譽與經濟效益。
關鍵詞：房地產工程；工程管理；項目成本管理
隨著社會發(fā)展和經濟水平的進步，城市化建設規(guī)模不斷擴大，其建設進程也持續(xù)加快，大量的建筑項目開始涌現，使得建筑行業(yè)由此得到了快速的發(fā)展。房地產業(yè)是從事建設項目投資開發(fā)的企業(yè)集群，在現代房地產市場競爭日趨激烈的背景下，房地產企業(yè)要想實現市場競爭力的提升就必須要做好工程管理和項目成本管理，其也是保證房地產企業(yè)實現經濟利潤最大化的基礎，如此才能夠在市場中占有一席之地。本文主要結合我國現階段房地產工程管理和項目成本管理重難點問題提出了一些優(yōu)化建議。
1關于房地產工程管理與項目成本管理
事實上，房地產項目的工程管理是屬于貫穿整個房地產項目的周期性工作，其工程項目管理的主要內容主要包括了房地產項目開發(fā)、工程項目設計與規(guī)劃、項目施工管理、工程項目驗收等等。房地產項目工程管理主要是面對房地產工程和城市規(guī)劃區(qū)域的開發(fā)管理，通過房地產企業(yè)對項目區(qū)域內的設計、提供的人力、物理以及資金等方面的合理化整合與配置，通過科學化的項目運行流程結合現代化的管理理念與方法實現建筑項目用戶需求的滿足。事實上，地產項目工程管理是將項目開發(fā)、設計、施工、投入使用的全過程管理，涉及城市管理部門、政府部門、市場需求、施工單位、監(jiān)理單位、用戶、資金等各個方面的協(xié)調與管理。其工作重點在于對外部環(huán)境、內部各部門的協(xié)調，構建出科學化的協(xié)調機制，以保證整個工程項目的周期處在良好的管理控制當中，其能夠有效保證工程項目的施工質量以及成本控制，確保房地產企業(yè)的價值體現[1]。
房地產工程項目成本管理主要的內容包括成本規(guī)劃、成本計算、成本控制、業(yè)績評估。成本規(guī)劃主要是很對房地產項目設計階段的成本思路與總體要求，需要結合項目效益目標和項目方案實際進行成本的預算規(guī)劃和設計。成本計算是需要借助計算軟件與相關技術進行項目成本信息的分析，實現成本預算的預判。成本控制主要是根據工程項目的整個實施過程進行成本調整和控制，實現成本降低的目的。成本業(yè)績評估是針對整個工程項目中成本規(guī)劃、成本計算與成本控制結果的有效性、科學性分析與結果反饋，并形成實際的數據報告。成本管理工作是企業(yè)實現發(fā)展效益和未來效益目標的重要基礎依據。因此，各部門必須要具有極高的成本管理意識和節(jié)約意識，真正做到節(jié)能降耗，進而提升房地產企業(yè)的經濟利潤。
2房地產工程管理過程中的問題及優(yōu)化措施
目前房地產工程管理過程中在其前期的成本規(guī)劃中表現出一些問題，在用戶需求方面和市場變化方面的掌握與控制出現一些不足，特別是早期規(guī)劃的準備與詳細計劃方面，這就導致了市場消費定位產生了偏差，同時其由于數據分析和決策時間上對時間成本方面有了很大的浪費。此外，房地產項目工程管理的機制方面也表現出了不健全的問題，很大的原因在于對項目管理認識上的不足。大多數的房地產企業(yè)受到傳統(tǒng)管理思想和小規(guī)模時期簡單管理模式的影響，對工程管理的模式和方式仍沿用傳統(tǒng)方法，嚴重缺乏創(chuàng)新思維，使得管理機制方面出現了較大的問題，致使工程管理當中缺乏對工程進度和成本的有效管理控制，由此也引起了工程無法按時交工，成本投入過高，管理成本增大，經濟效益降低的情況[2]。
要想切實解決這些問題，就必須要切實的加強房地產公司的內部管理，首先從項目開發(fā)前期的規(guī)劃管理入手，全面的優(yōu)化項目開發(fā)的規(guī)劃管理，做好各項市場調查和市場調整，細致的分析成本投資和實際的項目需求以及市場動態(tài)變化規(guī)律，通過調查和細致的分析，全面掌握市場信息，實現對風險的有效控制。另外，針對設計過程也要結合實際情況制定相關流程，從各方面考慮和分析項目的各項影響因素，并根據設計方案做好工程項目的預算工作，實現全面可控的前期工程管理體系的建立。針對管理機制的問題首先要以原有制度基礎上結合企業(yè)實際情況進行科學的優(yōu)化，制定和補充相關的規(guī)章制度，明確劃分崗位職責，依據企業(yè)內部工作情況制定合理的考核機制，從根本上實現管理機制的全面性和有效性。
3做好房地產工程招標成本控制
在具體進行項目招標期間，需要房地產方始終秉持公開公正的原則，做到誠信招標，相關工作人員要做好信息數據的收集整理，認真分析信息數據，具有綜合各種有利價值信息的意識。同時，還要深入分析工程造價的不同因素，以此為標準制定招標投標的文件。在招標投標期間，通過合理的低價獲得相應的開發(fā)權；并且還要重視施工合同的管理，進而控制建設的質量，掌握建設的進度，促進費用控制的有效性。在簽訂合同期間，要以不同的合同內容為基礎，明確協(xié)議條款，如果合同中所涉及費用較多，一定要進行明確的約定，例如規(guī)定工期、設置階段性目標、工程款結算、違約爭議處理等方面[3]。
4房地產工程項目成本管理的問題及優(yōu)化措施
目前房地產工程項目管理過程中成本管理的問題主要在于管理人員和施工人員的成本控制意識較為匱乏，其一是管理體系和管理機制的問題，其二是人員的專業(yè)素質問題，這些都對成本管理和有效控制效果帶來了極大的影響。
很多房地產企業(yè)并沒有形成成熟的管理體系和管理機制，這對于具有極高復雜性的房地產工程項目來講，縮小了成本管理限制力度和覆蓋范圍，而且使得成本投入沒了節(jié)制。并且很多企業(yè)并沒有設立相關的監(jiān)督管理制度，這就不可避免的使得企業(yè)資源出現浪費的現象，增加了很多不必要的成本投入，甚至還有企業(yè)存在成本虛報的情況。
人員的專業(yè)素質和責任意識是保證成本管理和有效控制的重要載體，專業(yè)水平和意識水平方面是執(zhí)行力和自控力的基礎，人員必須具備較高的專業(yè)素質和責任意識才能夠增強管理效果和管理效率。因此，房地產單位首先要制定科學健全的管理制度，并在實踐中不斷完善，使其成為成熟的管理體系，尤其注重施工過程中的成本控制，例如安全防護和安全風險識別以及材料質量的嚴格管理。其次是要全面施行持證上崗，對施工人員的專業(yè)素質也要做到嚴格監(jiān)督，定期進行專業(yè)化培訓，以提升人員的專業(yè)水平和責任意識[4]。
第5篇：房地產周期論文范文
近幾年，我市房地產行業(yè)發(fā)展迅速，大量資源與資金被房地產公司迅速消化，嚴格監(jiān)控房地產公司的業(yè)務與資金已成為審計的一項重點工作。筆者將近幾年參與的大型房地產公司審計項目中不斷摸索和實踐出的適合房地產公司審計的方法與各位讀者分享，不足之處敬請批評指正。
一、充分做好審前準備，全盤掌控企業(yè)投資項目情況。首先應充分收集審計期內國家及地方對房地產行業(yè)適用的相關政策制度。從項目立項開始，房地產項目的各個開發(fā)環(huán)節(jié)均有直接約束和控制。近幾年，國家不斷出臺調控房地產的政策，審計前應熟讀相關規(guī)定，做到對政策制度基本了解。其次應與被審計單位反復座談，了解公司近幾年房地產開發(fā)的戰(zhàn)略方向，項目基本情況，項目開發(fā)的內部程序，內部制約與監(jiān)督手段等。第三，收集被審計單位審計期內的房地產項目資料及清單，清單中應包括項目名稱、項目性質、地點、建筑面積、批準概算、土地價格、建設資金、開工日期、竣工日期、是否開盤、房屋套數、已售套數、每平米均價、已售金額等內容，通過分析清單，可以幫助審計人員事先全盤掌握公司審計期內房地產項目情況，并初步確定審計重點。通常我們選擇資金量較大，建設周期較長或銷售情況不佳的項目作為審計重點。
二、分析土地資源，評價發(fā)展?jié)摿Α７康禺a公司發(fā)展?jié)摿κ欠駨妱?，通常取決于手中的土地資源是否充足，資金是否雄厚。一般我們通過審核公司摘地過程資料及項目可研分析報告，分析土地開發(fā)價值，并實地檢查儲備土地的實際情況，走訪相同地塊的其他開發(fā)項目，分析評價可研報告是否貼合實際情況，評價公司預判房地產市場走向的能力以及自身發(fā)展能力。
三、查閱審批及施工資料，分析建設周期是否正常，核查建設周期過長的原因。我們曾經審計的某房地產公司就存在多個項目開發(fā)時間超過10年，尋根究底，查出了該單位資金缺口較大，相關證件辦理不齊而無法開工等問題。另外，因開發(fā)時間過于拖沓，導致該公司個別項目因國家房地產調控政策的改變而中途擱置，不僅影響了公司的信譽與形象，更無效占用了大量資金，造成了國有資源的閑置。
四、對照銀行貸款協(xié)議查閱資金賬簿，核查貸款資金實際用途，有無混用貸款資金問題，有無將銀行貸款用于支付土地出讓金問題。房地產是一個高度資金密集型產業(yè)，項目投入需要巨額資金支持，通常情況下，開發(fā)商會通過各種渠道籌措資金，其中以銀行貸款為主。銀行貸款協(xié)議書中均會明確注明資金的投向，所以審計人員應查閱會計賬簿，逐項比對貸款資金的流向，對不符合銀行貸款約定內容使用的資金應予以披露和糾正。房地產企業(yè)往往因為資金需求較大，忽略對貸款資金專項使用的約束管理，項目資金混用，甚至將貸款資金與企業(yè)流動資金混用，貸款管理混亂。另外，按照中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》規(guī)定：商業(yè)銀行不得向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。即企業(yè)銀行貸款均不能用于土地出讓金的繳納，這也是審計中應關注的重點之一。
五、整體與分項分析相結合，核查項目資金需求，評價財務風險。房地產企業(yè)通常投資資金額巨大，資金周轉期較長，變現能力較差，且較易受到國家宏觀調控政策的影響，財務風險高于其他行業(yè)。審計中，應重點關注房地產公司各開發(fā)項目的資金缺口，一般用計劃投資額或合同金額與實際已投入資金的差額對比項目目前可支配資金額分析得出。這一對比分析過程還要結合國家地方相關政策，按照資金需求的輕重緩急予以綜合分析。例如，土地出讓金的繳納一般限制較嚴格，企業(yè)須用自有資金支付，如果企業(yè)自有資金較少，貸款資金較充裕，仍然說明該企業(yè)存在資金風險。另外，審計人員也要結合銀行貸款協(xié)議對企業(yè)貸款的償還能力進行審查，主要是結合還款方式和時間對應審查企業(yè)資金鏈的連續(xù)性，評價籌資風險。
六、審核分析房屋銷售情況，查看有無捂盤惜售問題，有無低于市場價格出售房屋問題。房地產企業(yè)一般都會詳細記錄房屋銷售的各種細節(jié)，這些信息有時會以紙質方式記錄，審計人員需在訪談過程中有策略的引導對方說出記錄內容和存放地點，以便獲取第一手資料。這些資料中往往會為審計人員提供較多信息，如樓盤實際成交信息、成本價、實際成交價、購房人信息等。我們可以從中分析出樓盤中的樓王等位置以及結構、朝向較好的房屋是否存在捂盤惜售現象，是否存在低于市場價甚至于成本價銷售的內部交易問題。我們曾用此方法查出某房地產公司將項目中的樓王以低于成本價格銷售給關系單位，造成了國有資產的損失。有時，開發(fā)商會用精裝修等手段變相將房屋低價出售給關系戶，審計人員需要調閱售房合同、物業(yè)合同等協(xié)議資料，并與財務記錄相結合進行分析，同時配合實地勘察發(fā)現違規(guī)問題。有的開發(fā)商會為避稅，而通過暫時隱藏銷售情況，將房屋收入暫緩入賬。例如，審計中我們走訪了已出售項目的物業(yè)公司，調閱了業(yè)主入住證明資料，物業(yè)費繳納資料等，以核實銷售記錄是否與實際業(yè)主收房情況一致，結果我們查出共有45套已售房屋未計入銷售臺賬，近2億元收入未及時入賬。
七、分析工程資料，檢查資料的完整性，評價內控的嚴謹性，審核招投標過程是否符合國家有關規(guī)定，洽商變更及結算中是否存在舞弊。通常我們會對項目從立項直至竣工結算的整個過程進行內部控制流程審計，查看項目實施流程是否符合企業(yè)內部相關要求，內控設計及運行是否有效。這一過程的檢查包括：時間是否符合先后順序，是否逆程序進行;施工方資質驗證;審核過程是否按照公司內控管理流程進行，相關負責人是否全部簽字確認;招投標過程是否符合有關規(guī)定;中標金額與內容是否與合同約定相符;備案合同是否與實際執(zhí)行合同一致;結算方式是否與備案合同約定一致;洽商變更是否經過施工方、監(jiān)理方和甲方共同確認，變更內容是否真實合理;付款依據是否充分;施工過程中有無損失浪費現象等。審計中我們發(fā)現有的開發(fā)商為回避招投標環(huán)節(jié)，而將施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的項目分解成若干小項目，這是國家招投標法明令禁止的，應重點關注;有時開發(fā)商會因為工期緊張而先開工后招標，這種虛假招標的問題可以通過審查招標資料和施工日志對比查驗出來;還有開發(fā)商背離備案合同，與施工方另行簽訂施工協(xié)議，這也可以通過調閱2份合同審核查出;另外，在洽商變更中也會出現高于市場報價或重復建設以獲得額外工程款的問題，這就需要通過協(xié)查和實地踏勘查驗。上述審查過程較為專業(yè)，審計部門可以根據審計人員實際情況外聘專家配合實施。
八、調閱項目竣工決算資料，以及項目后評價工作報告，對房地產項目整體情況進行綜合評價。竣工決算一般會反映出房地產公司成本費用控制能力以及整個施工監(jiān)管的控制水平，多房地產企業(yè)遲遲不做竣工決算，就是怕暴露出自身在成本控制或施工監(jiān)管環(huán)節(jié)上的漏洞，這是我們應將其列為審計重點的一項線索，通常這類項目會存在較多問題。后評價報告是近幾年房地產企業(yè)普遍開展的一項自我評價工作，通過查閱該報告可以幫助審計人員提高對項目整體情況的了解，將該報告與項目前期可研報告對比，可以評價企業(yè)制定項目計劃的科學性和嚴謹性，同時對評價企業(yè)整體運營管理情況也是較為全面的參考。
第6篇：房地產周期論文范文
論文摘要:文章選取美國儲貸危機、北歐危機及日本金融危機作為研究對象進行比較分析，指出政府的救助措施將對美國金融危機的治理起著至關重要的作用，為美國政府救助方案的實施提供理論上的支持。
一、美國金融危機的性質探討
《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》將金融危機定義為“全部或部分金融指標——短期利率、資產(證券、房地產、土地)價格、商業(yè)破產數和金融機構倒閉數的急劇、短暫的和超周期的惡化?！?/p>
根據IMF在《世界經濟展望1998》中的分類，金融危機大致可以分為以下四大類：(1)貨幣危機。當某種貨幣的匯率受到投機性襲擊時，該貨幣出現持續(xù)性貶值，或迫使當局擴大外匯儲備，大幅度地提高利率。(2)銀行業(yè)危機。銀行不能如期償付債務，或迫使政府出面，提供大規(guī)模援助，以避免違約現象的發(fā)生，一家銀行的危機發(fā)展到一定程度，可能波及其他銀行，從而引起整個銀行系統(tǒng)的危機。(3)外債危機。一國內的支付系統(tǒng)嚴重混亂，不能按期償付所欠外債，不管是債還是私人債等。(4)系統(tǒng)性金融危機?？梢苑Q為“全面金融危機”，是指主要的金融領域都出現嚴重混亂，如貨幣危機、銀行業(yè)危機、外債危機的同時或相繼發(fā)生。
根據IMF的分類，我們知道，美國目前的狀況正符合第二種分類。美國的金融危機是由提供次級住房貸款的金融機構以及投資銀行等金融機構的破產、接管所致，因此我們將美國這次次貸危機引發(fā)的金融危機定性為銀行業(yè)危機。
二、歷次重大銀行危機的比較研究
根據上述的分析，我們更加關注美國金融危機與歷次銀行業(yè)危機的比較。我們發(fā)現這次危機與美國1987年的儲貸危機、1990年代的北歐危機以及日本金融危機頗有相似之處，與它們比較更加可行。原因是這幾次歷史上的銀行業(yè)危機的演變過程與美國金融危機更為相似，都是源于房地產泡沫的銀行業(yè)危機。
(一)危機發(fā)生的原因比較分析
危機發(fā)生之前，這些國家的經濟都處于一段黃金時期，房地產蓬勃發(fā)展，需求增長迅速，也由此使市場產生過度樂觀的情緒。而其后經濟增速下滑和房地產周期下行亦成為觸發(fā)危機的導火索。最后實體經濟則承受樓市泡沫破滅和金融危機的雙重打擊而陷入衰退。
監(jiān)管當局不恰當的放松管制使信貸過度擴張，金融體系風險敞口增大。儲貸危機始于1980年—1981年政府鼓勵儲貸機構對房地產發(fā)放貸款。而2004年起資產支持證券的爆發(fā)式增長和政府大力推行次級房貸危機埋下伏筆，二者均使得房貸市場迅速膨脹。
第7篇：房地產周期論文范文
關鍵詞：財務戰(zhàn)略模型；選擇；應用；支撐
基金項目：本文為?？诮洕鷮W院2010年青年基金項目“房地產財務戰(zhàn)略管理選擇模型研究”的階段性成果（項目批準號：Hjk10-13）
中圖分類號：F23文獻標識碼：A
房地產財務戰(zhàn)略可以分為以“高負債、低收益、少分配”特征的快速擴張型財務戰(zhàn)略、以“低負債、高收益、中分配”為特征的穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略和以“高負債、低收益、少分配”為特征的防御收縮型戰(zhàn)略等三類，由于社會經濟環(huán)境的復雜性及多變性，再加上企業(yè)自身的原因，我們在選擇和運用房地產戰(zhàn)略模型時必須綜合考慮各方面的因素，下面以某房地產公司為例來分析房地產戰(zhàn)略模型的實際應用，以及在應用過程中應注意的問題。
一、財務戰(zhàn)略模型的建立
根據影響財務戰(zhàn)略選擇的因素，結合房地產行業(yè)的實際情況，某房地產公司初步制定財務戰(zhàn)略選擇模型：包括戰(zhàn)略選擇及企業(yè)能力評價兩部分。該模型筆者已在《現代營銷》2011年2月期刊上發(fā)表的論文《基于海南房地產企業(yè)綜合能力評價的財務戰(zhàn)略管理模型》中進行了詳細的闡述，在這里就不再重復。
二、房地產財務戰(zhàn)略模型實際運用及選擇
（一）影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力體系的實際運用。根據影響財務戰(zhàn)略選擇的綜合能力評價體系，并選取市場占有率較高的5家樣本公司（萬科、保利、中國海外、金地以及招商）作為參照，對某房地產公司及樣本公司2008年度及2009年度綜合評分如表1所示。（表1）可以看出：
1、負債比率：某房地產公司資產負債率與樣本公司相當，但資本負債率卻接近樣本公司的3倍。主要原因是某房地產公司承擔同等負債的同時，凈資產規(guī)模遠遠小于樣本公司（按承擔同等負債計算，凈資產只占樣本公司的60%），同時，某房地產公司期末現金余額遠遠小于樣本公司平均數（現金余額及現金占到期債務的比率均只占樣本公司的20%左右）。從負債比率來看，某房地產公司的財務風險非常高。
2、償債能力：由于某房地產公司2008～2009年整體現金均為凈流出，相對各項債務均保障程度非常低，這也是一個比較危險的信號。相比而言，樣本公司2008～2009年均保持現金凈流入，對到期債務的償債水平保持在30%左右。
3、發(fā)展能力：從銷售收入增幅來看，某房地產公司超過樣本公司平均水平，反映某房地產公司的快速擴張速度；從凈資產增幅來看，2008～2009年均低于樣本公司平均水平，主要是受2008年上市股權融資規(guī)模相對較小，以及2008年未再進行股權融資的影響。
4、變現能力：某房地產公司2008年變現能力指標較樣本公司相近，2009年低于樣本公司平均水平，反映2009年流動負債進一步上升，同時存貨占流動資產的比例增加致使速動比率進一步下降。
5、財務彈性：同償債能力，由于現金凈流量為負數，對利息及分紅的保障能力比較差，同時，營運指數為負也反映了企業(yè)利潤也不能表現為現金的取得，收益質量不高。
6、現金結構：經營現金結構比以及籌資現金結構比與樣本公司基本一致，反映某房地產公司與樣本公司在現金的獲取途徑上，銷售資金回籠和融資所占的比例并無差異；經營活動流入流出比低于樣本公司，主要反映某房地產公司存貨投資上較樣本公司更為激進，經營支出占到銷售資金回籠的比重更大；籌資活動流入流出比與樣本公司差異不大，但考慮2009年公司并無股權融資，實際凈增銀行貸款要遠遠高于樣本公司（凈增銀行貸款占籌資凈流量的124%，樣本公司占59%），這一方面說明了公司銀行貸款的實際取得能力較高；另一方面也反映了籌資活動結構上的不平衡。
綜上所述，根據影響戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評分體系，某房地產公司2008～2009年綜合得分均低于70分，按照3檔評分原則，某房地產公司影響企業(yè)財務戰(zhàn)略選擇的綜合能力最終評價為：弱。
（二）結合企業(yè)外部環(huán)境做出財務戰(zhàn)略選擇
1、2010年8月份的財務戰(zhàn)略選擇。從公司面臨的外部經濟周期來看，中國經濟長期向好的趨勢沒有改變，國民經濟已經見底企穩(wěn)，初步判斷目前仍處于經濟繁榮階段。同時，考慮到下半年信貸政策可能會縮緊，類似上半年大規(guī)模的財政刺激將不可持續(xù)，經濟復蘇也存在不確定性因素。
從公司面臨的行業(yè)政策環(huán)境來看，由于2009年國際金融危機，國家為刺激經濟復蘇，頻繁出臺各項政策，包括寬松的信貸政策（下調貸款利率，下浮首次購房貸款利率），寬松的稅收政策（包括個人房產交易的營業(yè)稅、契稅減免等），寬松的投資政策（包括下降房地產投資資金比例，取消外資投資房地產限制）等，房地產行業(yè)目前面臨相對寬松的政策環(huán)境。值得注意的是，如果下階段房地產市場繼續(xù)高漲，相應的行業(yè)政策可能會逐步偏緊。
從行業(yè)的景氣程度來說，根據全國房地產開發(fā)景氣指數（“國房景氣指數”）判斷，在2010年3月份下降到2008年以來的最低點（94.74）以后，自4月份開始連續(xù)4個月上升，直至7月份的98.01，反映房地產市場已經逐步回暖。從影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力來看，按照2008～2009年的財務報告數據，某房地產公司的綜合能力為：弱。
結合以上分析，某房地產公司自身能力和所面臨的外部環(huán)境，按之前建立的財務戰(zhàn)略選擇模型，我們可以初步做出選擇，如圖1所示。（圖1）即：在經濟繁榮階段，行業(yè)政策相對寬松的環(huán)境下，房地產行業(yè)整體回暖的趨勢明顯，結合某房地產公司企業(yè)發(fā)展目標，某房地產公司的財務戰(zhàn)略選擇應當是：擴張型和穩(wěn)健發(fā)展型相結合的財務戰(zhàn)略。但倘若行業(yè)政策一旦收緊，或是經濟明顯下滑，財務戰(zhàn)略目標應當迅速調整為穩(wěn)健發(fā)展型，甚至是防御收縮型。
2、2009年8月份的財務戰(zhàn)略選擇簡要回顧。假設我們使用該模型，在面臨一年前的經濟環(huán)境和內部條件，簡要地進行回顧及依據模型進行財務戰(zhàn)略的選擇。
從當時的外部經濟周期來看，國內經濟受國際金融危機的影響，經濟增速放緩，但仍然保持了平穩(wěn)較快的增長，上半年國內生產總值（GDP）增幅為10.4%，因此判斷經濟周期上仍然處于經濟的繁榮階段。從當時的角度來看，如果經濟在之后有明顯和長時間的持續(xù)下滑，則需要考慮是否進入了經濟周期的下行期間。
從公司當時面臨的行業(yè)政策環(huán)境來看，從緊。政府在2009年年初即開始執(zhí)行從緊的貨幣政策，央行在2009年上半年已經多次上調存款準備金率（由年初14.5%調升至16.5%），至少在2009年8月時，尚無明顯跡象表明政府將采取其后一系列的寬松政策，因此對此時行業(yè)政策環(huán)境暫時判斷為緊縮。
從行業(yè)的景氣程度來說，根據全國房地產開發(fā)景氣指數（“國房景氣指數”）判斷，2009年8月份景氣指數（101.78），已經自2008年11月起，連續(xù)9個月出現持續(xù)下滑，同時房地產銷售價格指數以及房地產銷售金額及面積增長率等指標均表現為持續(xù)下滑；顯示了房地產行業(yè)繼續(xù)向不景氣的方向進行調整。
從影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力來看，按照2008年年報及2009年中報財務數據測算，某房地產公司的綜合能力為：弱。
結合以上分析的某房地產公司自身能力和所面臨的外部環(huán)境，按之間建立的財務戰(zhàn)略選擇模型，我們可以初步做出選擇，如圖2所示。（圖2）即：在經濟繁榮階段，緊縮的行業(yè)政策環(huán)境下，房地產行業(yè)整體下滑趨勢明顯，結合某房地產公司自身財務狀況，某房地產公司的財務戰(zhàn)略選擇應當是：防御收縮的財務戰(zhàn)略。
三、房地產財務戰(zhàn)略模型的其他支撐
財務戰(zhàn)略管理是動態(tài)管理過程，在經濟環(huán)境、市場環(huán)境和企業(yè)自身情況發(fā)生變化時，我們要及時對財務戰(zhàn)略進行相應的評估和調整，以避免堅持原有不合時宜的財務戰(zhàn)略導致的經營失誤。在這個過程中，我們可以通過建立財務預警機制及實施全面預算管理，為財務戰(zhàn)略模型提供強有力的支撐。
（一）建立財務預警機制。財務預警就是利用財務指標度量企業(yè)財務狀況偏離預警線的強弱程度，進而發(fā)出財務警戒信號的過程。企業(yè)生產經營容易發(fā)生財務危機，即因經營決策失誤或者外部環(huán)境惡化導致企業(yè)無力支付到期債務或費用，導致企業(yè)經營出現困難甚至破產的各種情況。企業(yè)財務危機盡管形成的原因有多種，結果的嚴重程度也不相同，但基本上都有一個產生、逐步惡化和爆發(fā)的過程。因此，企業(yè)應該及早發(fā)現財務危機信號，預測并化解可能的財務危機，這就是實施財務預警的意義所在。
財務預警機制對財務戰(zhàn)略的重要意義在于財務預警機制能為財務戰(zhàn)略的實施提供強有力的保障，能及時發(fā)現、監(jiān)測、診斷財務戰(zhàn)略具體實施過程出現的各種隱形決策失誤，同時財務預警機制提供的信息為企業(yè)及時修正財務戰(zhàn)略帶來了強有力的技術支撐。
（二）實施全面預算管理。全面預算管理是指企業(yè)對未來的經營活動和相應財務結果進行充分全面的預測和籌劃，并通過對執(zhí)行過程的監(jiān)控，將實際完成情況與預算目標不斷對照分析，從而及時指導經營活動的改善和調整。
由此可見，全面預算管理是財務戰(zhàn)略實施的重要支撐，財務戰(zhàn)略具體實施后的完成結果，需要通過與預算目標進行對比和分析，從而考察財務戰(zhàn)略是否達到預期目標，發(fā)現存在的問題和不足，進而調整、改善財務戰(zhàn)略制定和實施流程。
（作者單位：?？诮洕鷮W院經濟貿易學院）
主要參考文獻：
[1]曹艷宏，梁迎昕著.房地產公司財務戰(zhàn)略環(huán)境分析.現代審計與會計，2006.12.
[2]耿云江.企業(yè)集團財務控制體系研究.基于財務戰(zhàn)略視角.東北財經大學出版社，2008.
[3]焦暉.房地產經濟周期與企業(yè)財務戰(zhàn)略決策.決策與信息（財經觀察），2008.5.
第8篇：房地產周期論文范文
【關鍵詞】房地產開發(fā)；成本要素；重要性
房地產行業(yè)歷年來具有高投資、長周期、多風險的特點。2010年4月以來，中國史上出現“最嚴厲的房地產調控政策”，基于對國家政策的高度敏感性，我國房地產行業(yè)將面臨困境。2010年上半年我國原材料、燃料、動力購進價格同比上漲10.8％，人力成本上漲9.7％，但銷售價格指數CPI上漲只有2.6％，工業(yè)品出場PPI上漲僅6％，這些數字表明我國房地產行業(yè)利潤率趨于下降，房地產企業(yè)的運行環(huán)境惡化。因而對房地產項目的成本控制工作成為重中之中。本論文將對影響房地產項目的成本造價因素進行重要性實證分析。
一、構造房地產投資基本構成的多級遞階結構
房地產投資基本構成A，其一級指標包括建筑安裝工程費用B1、設備工器具購置B2、土地購置B3。依據我國2003年頒布的《建筑安裝工程費用項目組成》建標［2003］206號文件，建筑安裝工程費用B1選取人工費C1、材料費C2、間接費C3、稅金C4四個主要指標；設備工器具的費用B2選取國產標準設備原價C5、國產非標準設備原價C6、運費和裝卸費C7、采購與倉庫保管費C8四個指標；土地購置費用主要選取土地征用補償費C9、前期工程費C10、配套設施費C11、開發(fā)間接費C12四個指標。
二、用Excel求解層次分析法
構造房地產種類投資的判斷矩陣，分別以A、B1、B2、B3為準則，共四個判斷矩陣；求最大特征值；進行一致性檢驗，可以看到，一致性指標CI均小于0.1，通過一致性檢驗。
1．以A為準則的判斷矩陣構造判斷矩陣
2．將矩陣列規(guī)范化，按行平均，求相對權重wi的值，計算權重結果為B1 0.326，B2 0.180，B3 0.494。
3．求最大特征值，進行一致性檢驗。求得最大特征值為3.009，一致性指標為0.005，平均隨機一致性指標CR為0.008，驗證結果是CR
計算結果為，B1的一致性指標CR為0.002，B2的一致性指標CR為0.03，B3的一致性指標CR為0.014，都通過一致性檢驗。
三、房地產投資構成綜合重要度
根據計算出來的二級指標的和一級指標的權重，可計算出C級指標對A的重要度，計算結果C指標的綜合重要度分別為：0.087，0.166，0.032，0.041，0.090，0.047，0.029，0.014，0.148，0.233，0.071，0.041。重要程度由高到低為：
第9篇：房地產周期論文范文
【關鍵詞】 房地產；財務評價；敏感系數
在對一個房地產開發(fā)項目進行財務評價中所使用的數據一般都是基于歷史資料和目前現狀而對未來所做出的預測和估算。而事實上，開發(fā)企業(yè)所處的外部環(huán)境處于經常不斷的變化之中，要對未來的有關參數進行準確的估計幾乎是不可能的。也就是說，項目不可避免地會存在不確定性和風險。因而，如果房地產項目財務評價中僅僅以一些基礎數據所作的確定性分析結論作為依據取舍，就可能會導致投資決策的失誤。為了盡可能地消除房地產項目中存在的不確定性和風險，提高項目財務評價的可靠性，除了要進行確定性分析之外，還有必要進行不確定性分析。房地產開發(fā)項目不確定性分析主要是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能出現的風險。房地產開發(fā)項目敏感性分析就是其不確定分析的重要內容之一，而敏感分析常用的方法就是計算敏感系數。
一、計算敏感系數常用的方法
在量―本―利公式中，各個參數的變化都會引起利潤的變化，但其影響的程度不同，因為利潤的變化一方面受各個參數變化的影響；另一方面受各參數所處位置的影響。進行敏感分析主要是計算敏感系數，一般采用這樣的公式：敏感系數=目標值變動百分比/參量值變動百分比。
例1，某新建房地產開發(fā)項目，平均售價為4 200元/平方米，銷售稅率為5.55%，建筑面積為2.2萬平方米，固定費用為2 084.75萬元，單位變動成本為1 677.4元/平方米，計算單價的敏感程度。
單價不發(fā)生變化時利潤為：
2.2×[4 200×(1-5.55%)-1 677.4]-2 084.75=2 952.15(萬元)
單價增長率為20%的利潤為：
2.2×[4 200×(1+20%)×(1-5.55%)-1 677.4]-2 084.75
=4 697.59（萬元）
利潤變動百分比為：
(4 697.59-2 952.15)÷2 952.15=59.12%
則單價的敏感系數為：59.12%÷20%=2.96
其它參數的敏感系數計算方法與此類似。通過以上計算可以看出，該方法敏感系數的計算比較繁瑣。本文將探析一種計算房地產開發(fā)項目的敏感系數的新方法。
二、利用導數方法計算敏感系數
某參數的敏感系數就是某參數變動百分比引起的利潤百分比的變化，即利潤變動百分比與某參數變動百分比之比。從數字意義上講，某參數的敏感系數就是求某參數對利潤的偏導數。因此，可以利用導數方法計算房地產開發(fā)項目敏感系數。在房地產開發(fā)項目敏感性分析中，固定費用包括：土地費用、前期工程費、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費用；單位變動成本包括：建筑安裝工程費、基礎設施配套費、公共設施配套建設費、開發(fā)期稅費和其他費用。
設平均單價為P，固定費為F，開發(fā)項目的建筑面積為X，單位變動成本為V，銷售稅率為R，銷售利潤為S。則利潤表示為：
S=P×X-P×X×R-V×X-F=P×X×（1-R）-V×X-F （1）
我們可以利用對單價、建筑面積、單位變動成本和固定成本求偏導數的方法求敏感系數，計算方法如下：
（一）單價的敏感系數
由上述計算結果可知，對于該項目，在所有敏感系數中，銷售價格的敏感系數最大。因此，銷售價格是最敏感性因素。
三、該方法的優(yōu)點及適用范圍
通過上述計算可知，利用上述公式計算房地產開發(fā)項目各個參數的敏感系數計算過程非常簡單，而且由于參數發(fā)生變化其敏感系數亦隨之變動，因此，利用該方法可以求任何狀態(tài)的敏感系數。
利用該方法計算房地產開發(fā)項目敏感系數的前提條件是能夠清晰界定項目的單位變動成本和固定費用。而在目前房地產開發(fā)項目中，不僅有新建開發(fā)項目，也有購買在建工程繼續(xù)開發(fā)的項目。由于在建工程項目的單位變動成本與固定費用混在一起，無法區(qū)分開，因此，此方法不適合在建工程項目的敏感系數分析。目前絕大多數房地產開發(fā)項目都是新建開發(fā)項目，對于新建房地產開發(fā)項目的財務評價，該方法具有極高的應用價值。
【參考文獻】
[1] 張志宇.房地產開發(fā)項目財務評價研究.燕山大學碩士論文，2006，（12）：64.
