房地產(chǎn)投資策劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)投資策劃范文

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目投資；決策優(yōu)化

一、前言

眾所周知，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)投資指的是房地產(chǎn)企業(yè)通過籌集資本來進(jìn)行項(xiàng)目投資，以期獲得經(jīng)濟(jì)收益的活動(dòng)。對地產(chǎn)商而言，項(xiàng)目投資是否能獲益、產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益多少都會(huì)直接影響到企業(yè)能否順利實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)。在投資行為的眾多影響因素中，財(cái)務(wù)視角是非常直觀且重要的一環(huán)，如何有效利用財(cái)務(wù)知識規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)，從而提升企業(yè)的盈利能力和償債能力成為房地產(chǎn)企業(yè)必不可少的研究內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資管理的現(xiàn)狀和不足

（一）投資規(guī)模大，投資行為不合理

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要在建筑項(xiàng)目上投入大量的人力、物力、財(cái)力，行業(yè)整體的資本負(fù)債率一直居高不下，其資本投資決策的影響效應(yīng)也居于行業(yè)首位。就目前的情況來看，雖然全國百強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)擁有融資優(yōu)勢，但房地產(chǎn)商整體負(fù)債比率仍然較大，行業(yè)內(nèi)普遍存在投資規(guī)模大、資本結(jié)構(gòu)不科學(xué)、財(cái)務(wù)杠桿利用不合理等問題。大部分地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)杠桿水平都超過限定指數(shù)，企業(yè)的盈利很容易通過債息轉(zhuǎn)移至負(fù)債方，融資風(fēng)險(xiǎn)較高，在一定程度上抑制了管理者的投資行為。再加上經(jīng)過疫情后，部分企業(yè)面臨的競爭和生存壓力陡然增加，出現(xiàn)不少為求高收益而承擔(dān)過高風(fēng)險(xiǎn)的不理智投資行為，這不僅會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金被占用，錯(cuò)失投資的良好時(shí)機(jī)，更可能致使企業(yè)的發(fā)展陷入破產(chǎn)危機(jī)之中。

（二）投資組合利用不足，現(xiàn)金流有風(fēng)險(xiǎn)

考察房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀可知，很多企業(yè)雖然投入了大量資金，但回報(bào)率卻不盡如意，且在投資選擇上往往注重單個(gè)項(xiàng)目的利潤回報(bào)，沒有將風(fēng)險(xiǎn)與收益結(jié)合起來綜合考慮。對于在特定風(fēng)險(xiǎn)情況下將財(cái)富進(jìn)行分配，在不同的資產(chǎn)組合下獲得最大化收益和最低風(fēng)險(xiǎn)的研究都顯不足。同時(shí)，資本結(jié)構(gòu)的不合理導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行借款。雖然銀行借款可以在短期內(nèi)使企業(yè)獲得充足的資金，但銀行借款占據(jù)資金總額高達(dá)70%的比例也使得地產(chǎn)商的資金來源單一化，多樣化融資工具相對匱乏，企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)較高。此外，當(dāng)企業(yè)的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率都高于正常水平、無法抵御常見風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，資金的周轉(zhuǎn)速率就會(huì)明顯降低，致使現(xiàn)金流出現(xiàn)問題3，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也隨之上升。

（三）財(cái)務(wù)分析方式單一，缺乏針對性

財(cái)務(wù)分析方法是房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)常用的可行性分析方法,通過該方法可以直觀量化目標(biāo)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn),在多個(gè)項(xiàng)目中找尋到最具經(jīng)濟(jì)效益的選擇。但是，當(dāng)前的可行性分析主要采用內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值兩個(gè)參考指標(biāo)，選用這兩個(gè)指標(biāo)本身毋庸置疑，問題在于單一依靠這兩個(gè)指標(biāo)會(huì)帶來一系列的片面問題，沒有把握財(cái)務(wù)分析的整體應(yīng)用，使得最終的評價(jià)效果難以達(dá)到預(yù)期。比如，在計(jì)算凈現(xiàn)值時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)不同企業(yè)選擇的折現(xiàn)率大多是根據(jù)資產(chǎn)定價(jià)模型或者戈登模型等而推出，未能與企業(yè)現(xiàn)實(shí)的融資成本、預(yù)期效益、預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)等情況相結(jié)合，測算出的折現(xiàn)率和凈現(xiàn)值的針對性不強(qiáng)，導(dǎo)致實(shí)際的可行性分析效果不佳。

三、高效率投資管理的應(yīng)對措施

（一）合理安排債務(wù)杠桿

財(cái)務(wù)杠桿的利用對于房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的重要性不可小覷，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿與投資之間呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)聯(lián)。適當(dāng)利用財(cái)務(wù)杠桿可以提高企業(yè)的投資效率，但過高的財(cái)務(wù)杠桿則代表債務(wù)資金占據(jù)資金來源的主要部分，償還債務(wù)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的投資實(shí)力受損。所以，要想利用好財(cái)務(wù)杠桿這把“雙刃劍”，必須讓財(cái)務(wù)杠桿保持在合理區(qū)間內(nèi)。為了做到這一點(diǎn)，財(cái)務(wù)人員在研究分析時(shí)需長期動(dòng)態(tài)地考慮企業(yè)運(yùn)行的真實(shí)情況、當(dāng)前政府對市場的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策以及地產(chǎn)行業(yè)自身資金回籠期等多種因素，審慎均衡資本比例，確定區(qū)間范圍。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對現(xiàn)金流的管理，全面掌握企業(yè)的資金往來，謹(jǐn)慎投資，保證現(xiàn)金流合理充足。另外，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)是政府調(diào)控的重點(diǎn)對象之一，面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)、回本壓力都較大，在必要情況下房地產(chǎn)企業(yè)之間可進(jìn)行合作投資，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益。

（二）有效利用投資組合

要正確認(rèn)識投資組合的理念，要系統(tǒng)性地認(rèn)識到某一投資項(xiàng)目是否屬于特定投資組合不僅取決于該項(xiàng)目自身的效益，還與其同投資組合之間的相關(guān)關(guān)系有關(guān)。比如，當(dāng)將資金大量投入到某投資性商業(yè)購物中心或?qū)懽謽菚r(shí)，雖然可能會(huì)獲得高收益，但企業(yè)卻不能通過項(xiàng)目組合分散可能帶來的高風(fēng)險(xiǎn)。因此，地產(chǎn)商在投資時(shí)，要避免“將雞蛋放在同一個(gè)籃子里”，應(yīng)科學(xué)組合測算各項(xiàng)目的投資回報(bào)率。鑒于各項(xiàng)目自身的風(fēng)險(xiǎn)值不同，組合投資時(shí)其分線波動(dòng)就會(huì)相對平緩，從而降低風(fēng)險(xiǎn)、提高收益，使資金效用最大化。此外，近年來，銀行的借款成本提高，借款條件也日漸嚴(yán)苛，企業(yè)過分依賴銀行借款會(huì)加大融資風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)可以充分利用債券市場、金融工具、期貨、保險(xiǎn)等多種方式融資，保障資金來源多樣化。

（三）強(qiáng)化項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

房地產(chǎn)商在項(xiàng)目投資可行性分析過程中需綜合考慮財(cái)務(wù)分析方式的客觀性、評價(jià)效果、評價(jià)種類等多種因素，提高財(cái)務(wù)分析的準(zhǔn)確性。因此，企業(yè)應(yīng)切實(shí)優(yōu)化、豐富財(cái)務(wù)分析的方式，增強(qiáng)項(xiàng)目針對性，具體可從兩方面入手。一方面，提升實(shí)操技術(shù)水平。財(cái)務(wù)分析工作對于技術(shù)水平的要求較高，科學(xué)的財(cái)務(wù)分析不僅需要扎實(shí)的投資知識儲(chǔ)備，還需要豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)投資分析。隨著房地產(chǎn)企業(yè)不再滿足于單一的傳統(tǒng)商品房開發(fā)項(xiàng)目，逐步向新興產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、大型綜合商場等領(lǐng)域擴(kuò)張，財(cái)務(wù)分析方法也亟需針對不同的項(xiàng)目進(jìn)行針對性調(diào)整。另一方面，要做好人才隊(duì)伍建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)需引進(jìn)兼?zhèn)渲R儲(chǔ)備和實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)人才，充分發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢。同時(shí)，引導(dǎo)高水平人才創(chuàng)新財(cái)務(wù)分析方法和財(cái)務(wù)機(jī)制，促進(jìn)財(cái)務(wù)優(yōu)化。

（四）完善投資決策機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)投資決策機(jī)制可以有效避免在決策時(shí)由主、被動(dòng)因素導(dǎo)致的過于理想化，合理規(guī)避掉這些因素可以使企業(yè)的決策更客觀，更有可能長效獲益。因此，企業(yè)需要建立健全決策機(jī)制，全面了解企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的全過程和可能承擔(dān)的各種風(fēng)險(xiǎn)，盡可能規(guī)避財(cái)務(wù)分析中認(rèn)為的主觀因素，科學(xué)投資。具體來看：一方面，要嚴(yán)格執(zhí)行與決策機(jī)制相關(guān)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析等規(guī)定，使相關(guān)規(guī)定發(fā)揮預(yù)期的管理效果；另一方面，要做好配套的監(jiān)督工作，保障財(cái)務(wù)分析過程的合規(guī)性、合理性，使投資決策實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)營收益，可通過落實(shí)執(zhí)行責(zé)任制、交叉復(fù)核、過程留痕等舉措實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié)語

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，分析其投資行為的可行性并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避至關(guān)重要，對于維持企業(yè)良性發(fā)展有重要意義。本文從財(cái)務(wù)視角出發(fā)，主要研究了如何優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策。通過對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀以及存在的問題進(jìn)行分析，認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該從加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿合理性、進(jìn)行投資組合、豐富財(cái)務(wù)分析方式和完善投資決策四個(gè)主要方面有效防范、化解企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，以期優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策分析能力。

［參考文獻(xiàn)］

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第2篇：房地產(chǎn)投資策劃范文

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性｡房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會(huì)付出高昂代價(jià)｡房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面｡

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟(jì)損失｡尤其在我國,市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要｡

(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)

國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰｡國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)､樓宇市場的繁榮｡政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失｡

(2)金融政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響｡2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款､土地儲(chǔ)備貸款､建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款､個(gè)人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)｡

(3)土地政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響｡土地產(chǎn)權(quán)制度的變更､不同的土地取得方式､土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)｡

(4)稅收政策風(fēng)險(xiǎn)

稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大｡稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個(gè)有力工具｡房地產(chǎn)投資中,各種稅費(fèi)名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)｡

(5)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)

城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性､容積率､建筑覆蓋率､建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整､交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響｡因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項(xiàng)目開發(fā)成敗的核心因素｡

2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場供求風(fēng)險(xiǎn)和通貨風(fēng)險(xiǎn)｡市場供求風(fēng)險(xiǎn)是最直接的風(fēng)險(xiǎn)｡市場供應(yīng)量､市場購買力､市場價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風(fēng)險(xiǎn)｡相反,市場供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)｡另外,房地產(chǎn)投資周期較長,其間可能遭受由于物價(jià)下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn),也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)｡膨脹率下降會(huì)抑制對房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來損失,膨脹率增大會(huì)刺激對房地產(chǎn)的需求｡

3.區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個(gè)國家､不同地區(qū)的社會(huì)環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素,同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險(xiǎn)具有比較明顯的地域性｡

4.開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)

從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)｡由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素｡所以說,風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)｡

二、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地､籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程｡此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素｡

一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議､招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)｡

另一方面,時(shí)間､質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素｡管理不當(dāng),將會(huì)使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險(xiǎn)､質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)｡

1.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)

工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失､信譽(yù)損失;另一方面,會(huì)增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)｡

2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

質(zhì)量是企業(yè)的生命｡開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性､可靠性､經(jīng)濟(jì)性､美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面｡消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用｡承包商施工技術(shù)水平落后､偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面｡

3.開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段｡建設(shè)前期對項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小｡在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊､深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加｡除此之外,通貨膨脹､物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時(shí)完工､工程質(zhì)量的保證､施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)｡

三、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售､出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段｡該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一｡其中包括:營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)､物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)｡

1.營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)

營銷策劃是經(jīng)營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回､利潤能否實(shí)現(xiàn)｡在房地產(chǎn)營銷策劃中,價(jià)格定位､銷售渠道､營銷方式等都是很重要的方面｡其中,定價(jià)最關(guān)鍵,因?yàn)橄M(fèi)者對價(jià)格最敏感｡價(jià)格過高遠(yuǎn)離市場會(huì)引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實(shí)現(xiàn)利潤;而價(jià)格過低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)利潤,還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)｡

2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展｡房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈,消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊(duì)伍､管理構(gòu)架､管理公約以及管理費(fèi)用等｡

3.其他風(fēng)險(xiǎn)

其他風(fēng)險(xiǎn)有很大的不確定性｡其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災(zāi)害等等｡這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的｡

總之,房地產(chǎn)投資過程是一個(gè)長期的､涉及面廣且復(fù)雜的過程｡這一過程中存在著大量不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素,同時(shí),還涉及到房地產(chǎn)投資者與政府部門､最終用戶等之間的諸多關(guān)系,涉及到大量的政策､法規(guī)和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風(fēng)險(xiǎn)性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗｡因此,必須對房地產(chǎn)投資過程作全面､系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分析｡

參考文獻(xiàn):

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第3篇：房地產(chǎn)投資策劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 投資項(xiàng)目 后評價(jià) 價(jià)值

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）11-279-02

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)企業(yè)的大發(fā)展，企業(yè)的投資項(xiàng)目也越來越多。為了讓投資帶來更多效益，投資項(xiàng)目后評價(jià)顯得非常重要。房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)進(jìn)行理論學(xué)習(xí)和方法研究，對現(xiàn)有數(shù)據(jù)資料進(jìn)行檢驗(yàn)，再進(jìn)行項(xiàng)目后評估，全面總結(jié)項(xiàng)目投資管理的經(jīng)驗(yàn)，改進(jìn)管理制度，對出現(xiàn)的問題進(jìn)行不斷改進(jìn)，及時(shí)有效地反饋存在問題，這對于未來項(xiàng)目的決策和效益的提高，能起到?jīng)Q定性作用。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資后評價(jià)的內(nèi)涵

項(xiàng)目后評價(jià)是指對已經(jīng)完成的項(xiàng)目或規(guī)劃的目的、執(zhí)行過程、效益、作用和影響所進(jìn)行的系統(tǒng)的客觀的分析。通過項(xiàng)目后評價(jià)完成對投資活動(dòng)的檢查總結(jié)，確定投資預(yù)期的目標(biāo)是否達(dá)到，項(xiàng)目是否合理有效，項(xiàng)目的主要效益指標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)，通過分析評價(jià)找出成敗的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并通過及時(shí)有效的信息反饋，為未來項(xiàng)目的決策和提高完善投資決策管理水平提出建議，同時(shí)也為被評項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營中出現(xiàn)的問題提出改進(jìn)建議，從而達(dá)到提高投資效益的目的。

項(xiàng)目后評價(jià)于19世紀(jì)30年代產(chǎn)生在美國，直到20世紀(jì)60年代，才廣泛地被許多國家和世界銀行、亞洲銀行等雙邊和多邊援助組織用于世界范圍的資助活動(dòng)結(jié)果評價(jià)中。

房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)完成并到達(dá)一定設(shè)計(jì)能力后，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期工作、項(xiàng)目建設(shè)、建成后經(jīng)營管理情況等進(jìn)行調(diào)查研究，從而判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施結(jié)果與計(jì)劃目標(biāo)的差距，以確定房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃和判斷的正確性，找出產(chǎn)生偏差的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并通過及時(shí)有效的信息反饋，對房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀制定切實(shí)可行的對策及措施，為今后完善項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目實(shí)施和管理、項(xiàng)目監(jiān)督、項(xiàng)目經(jīng)營管理等工作創(chuàng)造條件，提高投資效益。從房地產(chǎn)項(xiàng)目的獨(dú)特角度來看，其后評價(jià)內(nèi)容主要有以下幾個(gè)部分：

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目決策后評價(jià)，主要包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容與形式是否符合國家有關(guān)批復(fù)文件、部門的規(guī)定，項(xiàng)目決策程序是否符合基本建設(shè)程序等。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)后評價(jià)，主要是設(shè)計(jì)單位選擇，規(guī)劃布局與交通的組織。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目施工后評價(jià)，主要包括施工準(zhǔn)備工作評價(jià)和施工管理工作的評價(jià)。

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營后評價(jià)，包括：

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)后評價(jià)。該項(xiàng)評價(jià)的任務(wù)是評定項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度，并要對項(xiàng)目原定決策目標(biāo)的正確性、合理性和實(shí)踐性進(jìn)行分析評價(jià)。

（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目效益后評價(jià)。項(xiàng)目的效益后評價(jià)即財(cái)務(wù)評價(jià)和經(jīng)濟(jì)評價(jià)。

（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目影響后評價(jià)。主要有經(jīng)濟(jì)影響后評價(jià)、環(huán)境影響后評價(jià)、社會(huì)影響后評價(jià)。

（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)性后評價(jià)。項(xiàng)目的持續(xù)性是指在項(xiàng)目的資金投入全部完成之后，項(xiàng)目的既定目標(biāo)是否還能繼續(xù)，項(xiàng)目是否可以持續(xù)地發(fā)展下去，項(xiàng)目業(yè)主是否可能依靠自己的力量獨(dú)立繼續(xù)去實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)，項(xiàng)目是否具有可重復(fù)性，即是否可在將來以同樣的方式建設(shè)同類項(xiàng)目。

（5）房地產(chǎn)項(xiàng)目管理后評價(jià)。項(xiàng)目管理后評價(jià)是以項(xiàng)目目標(biāo)和效益后評價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合其他相關(guān)資料，對項(xiàng)目整個(gè)生命周期中各階段管理工作進(jìn)行評價(jià)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目后評價(jià)的特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)具有真實(shí)性。根據(jù)現(xiàn)實(shí)發(fā)生的真實(shí)數(shù)據(jù)，根據(jù)實(shí)際情況提供的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行分析。而投資項(xiàng)目前評價(jià)，是預(yù)測數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目后評價(jià)的數(shù)據(jù)比較客觀。能夠真實(shí)地反映出投資的情況，有力地對企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行評判。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)具有整體性。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評價(jià)能對整個(gè)項(xiàng)目的過程進(jìn)行完整的分析，不僅可以分析項(xiàng)目的投資過程、經(jīng)營過程。還要分析投資帶來的整個(gè)收益，能夠?qū)ν顿Y實(shí)施效果，經(jīng)濟(jì)收益，管理狀況，進(jìn)行全面分析。能夠準(zhǔn)確地掌握整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀，無限地挖掘項(xiàng)目的潛力，最大程度地創(chuàng)造價(jià)值。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)具有探索性。投資探索性分析整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營狀況，根據(jù)其問題，制定未來的發(fā)展方向，對整個(gè)投資項(xiàng)目綜合進(jìn)行評價(jià)，不斷探索項(xiàng)目是否具有持續(xù)發(fā)展的能力。所以，這就要求評價(jià)人員的綜合專業(yè)素質(zhì)要高，有效地準(zhǔn)確地分析出影響投資效益的因素，為項(xiàng)目指引正確的方向，少走彎路，盡可能地節(jié)省項(xiàng)目建設(shè)的資源，降低項(xiàng)目的成本，提高項(xiàng)目的建設(shè)效率，并且提出有效的、可實(shí)施的具體方案。

4.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評價(jià)具有回饋性。項(xiàng)目投資前期評價(jià)為投資者提供了重要的決策依據(jù)，而項(xiàng)目投資后的評價(jià)目的，根據(jù)實(shí)際情況，可以向有關(guān)部門反饋真實(shí)信息，好的方面可以繼續(xù)發(fā)揚(yáng)，不好的方面可以引以為戒，從而及時(shí)的找出改進(jìn)措施，為今后管理、投資計(jì)劃、制定目標(biāo)、積累經(jīng)驗(yàn)起到了重要作用。用來檢測項(xiàng)目投資決定是否正確，為以后類似項(xiàng)目建設(shè)提供了正確的投資方向。

三、房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目后評價(jià)的價(jià)值

房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目后評價(jià)的價(jià)值對于企業(yè)來說，不是可有可無的，其重大的價(jià)值在于：

1.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評價(jià)能正確評估企業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益。房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目后進(jìn)行評價(jià)，這樣可以有效地了解其中的風(fēng)險(xiǎn)和利益，有助于改善企業(yè)投資的策略，提升房地產(chǎn)企業(yè)在投資中的收益。運(yùn)用投資項(xiàng)目后評價(jià)的方式評估投資能否達(dá)到設(shè)計(jì)能力、還貸能力，涉及各方面，企業(yè)通過投資項(xiàng)目或進(jìn)行評價(jià)，認(rèn)真分析、研究、然后進(jìn)行評估。找出達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)效益的真正因素，通過分析之后，根據(jù)其原因進(jìn)行項(xiàng)目決策、實(shí)施管理，根據(jù)分析，提出合理的改善措施。進(jìn)行項(xiàng)目評估之后，將信息決策反饋到管理部和投資決策部，有利于改進(jìn)企業(yè)投資項(xiàng)目。

2.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評價(jià)是確保投資項(xiàng)目成功的客觀需求。對房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析、評價(jià)能夠客觀、全面進(jìn)行衡量，有利于提高各個(gè)部門的監(jiān)管能力、責(zé)任感從而建立健全績效考核制度，確保投資項(xiàng)目成功。

3.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評價(jià)有利于提升投資項(xiàng)目管理水平。對企業(yè)投資項(xiàng)目的評價(jià)，有利于投資決策，從而提高投資收益。有利于加強(qiáng)項(xiàng)目管理，企業(yè)投資項(xiàng)目的管理比較繁瑣，項(xiàng)目中會(huì)存在著很多方面的問題，需要加大管理要求，健全管理體制。企業(yè)投資項(xiàng)目后，要對實(shí)際使用的材料、數(shù)據(jù)以及檢驗(yàn)管理中會(huì)出現(xiàn)的問題進(jìn)行綜合分析評價(jià)，形成科學(xué)合理的評估結(jié)果，通過企業(yè)對投資項(xiàng)目的評價(jià)，有利于新項(xiàng)目的投資、運(yùn)轉(zhuǎn)，提升項(xiàng)目管理水平。

4.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評價(jià)可以有效地促進(jìn)項(xiàng)目的運(yùn)營。項(xiàng)目后評價(jià)主要是在企業(yè)的運(yùn)營階段進(jìn)行，所以，可以有效的研究出投資初期和生產(chǎn)過程中的差距和不同。對預(yù)測和實(shí)際情況進(jìn)行分析，找出其中的因素。加大管理力度，從而保證項(xiàng)目的正常運(yùn)營，以提高項(xiàng)目的效益。

四、房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目后評價(jià)方法

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評價(jià)方法的基礎(chǔ)理論是現(xiàn)代系統(tǒng)工程與反饋控制的管理理論，投資項(xiàng)目后評價(jià)亦應(yīng)遵循工程相關(guān)的方法與原則。

1.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評價(jià)的綜合評價(jià)方法是邏輯框架法。邏輯框架法（LFA）是由美國國際開發(fā)署（USAID）在1970年開發(fā)并使用的一種設(shè)計(jì)、計(jì)劃和評價(jià)的方法。目前有三分之二的國際組織把它作為援助項(xiàng)目的計(jì)劃、管理和評價(jià)方法。這種方法從確定待解決的核心問題入手，向上逐級展開，得到其影響及后果，向下逐層推演找出其引起的原因，得到所謂的“問題樹”。將問題樹進(jìn)行轉(zhuǎn)換，即將問題樹描述的因果關(guān)系轉(zhuǎn)換為相應(yīng)的手段---目標(biāo)關(guān)系，得到所謂的目標(biāo)樹。目標(biāo)樹得到之后，進(jìn)一步的工作要通過“規(guī)劃矩陣”來完成，規(guī)劃矩陣是一個(gè)4×4矩陣，矩陣自下而上的四行分別代表項(xiàng)目的投入、產(chǎn)出、目的和目標(biāo)的四個(gè)層次；自左而右4列則分別為各層次目標(biāo)文字?jǐn)⑹觥⒍炕笜?biāo)、指標(biāo)的驗(yàn)證方法和實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的必要外部條件。目標(biāo)樹對應(yīng)于規(guī)劃矩陣的第一列，進(jìn)一步分析填滿其他列后，可以使分析者對項(xiàng)目的全貌有一個(gè)非常清晰的認(rèn)識。簡單地說，邏輯框架法是通過投入、產(chǎn)出、直接目的、宏觀影響四個(gè)層面對項(xiàng)目進(jìn)行分析和總結(jié)的綜合評價(jià)方法。

2.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評價(jià)的主要分析評價(jià)方法是對比法，即根據(jù)后評價(jià)調(diào)查得到的項(xiàng)目實(shí)際情況，對照項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)所確定的直接目標(biāo)和宏觀目標(biāo)，以及其它指標(biāo)，找出偏差和變化，分析原因，得出結(jié)論和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。項(xiàng)目后評價(jià)的對比法包括前后對比、有無對比和橫向?qū)Ρ取?/p>

（1）前后對比法是項(xiàng)目實(shí)施前后相關(guān)指標(biāo)對比，用以直接估量項(xiàng)目實(shí)施的相對成效。

（2）有無對比法是指在項(xiàng)目周期內(nèi)“有項(xiàng)目”（實(shí)施項(xiàng)目）相關(guān)指標(biāo)的實(shí)際值與“無項(xiàng)目”（不實(shí)施項(xiàng)目）的相關(guān)指標(biāo)的預(yù)測值對比，用以度量項(xiàng)目真實(shí)的效益、作用及影響。

（3）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目.橫向?qū)Ρ龋侵竿恍袠I(yè)內(nèi)類似項(xiàng)目相關(guān)指標(biāo)的對比，用以評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的績效或競爭力。

（4）項(xiàng)目后評價(jià)調(diào)查，是采集對比信息資料的主要方法，包括現(xiàn)場調(diào)查和問卷調(diào)查。后評價(jià)調(diào)在事前策劃。

總之，企業(yè)投資項(xiàng)目后評價(jià)對改善管理制度，提高投資者效益起到了重要性作用，能夠有效地監(jiān)測到項(xiàng)目實(shí)際的收益。并對評價(jià)后出現(xiàn)的問題及時(shí)地采取彌補(bǔ)措施，調(diào)整發(fā)展方向的項(xiàng)目損失，保障企業(yè)獲得最大效益。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：房地產(chǎn)投資策劃范文

高職專業(yè)的課程理論教學(xué)比較枯燥，實(shí)踐教學(xué)存在嚴(yán)重的不足現(xiàn)象。為了培養(yǎng)高素質(zhì)的技能型人才，房地產(chǎn)投資分析課程中，必須要探索實(shí)踐性教學(xué)改革的有效措施，促進(jìn)課程教學(xué)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)投資分析；實(shí)踐性教學(xué)；改革

房地產(chǎn)投資分析是高職房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生必備的職業(yè)能力之一。為使學(xué)生更好地適應(yīng)未來工作的需要，傳統(tǒng)以理論教學(xué)為主的房地產(chǎn)投資分析課程教學(xué)方法必須轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫?shí)踐教學(xué)主。

一、房地產(chǎn)投資分析課程的實(shí)踐性教學(xué)改革內(nèi)涵

房地產(chǎn)投資分析是高職高專院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的一門專業(yè)課程，是社會(huì)中物業(yè)管理、房地產(chǎn)營銷與策劃等崗位的必備技能。地產(chǎn)投資分析課程應(yīng)進(jìn)行有效改革，促進(jìn)學(xué)生掌握高質(zhì)量的房地產(chǎn)投資分析方法，促進(jìn)課程教學(xué)效果的提高。房地產(chǎn)投資分析課程的改革，趨向于通過真實(shí)工作情境的創(chuàng)設(shè)，向?qū)W生布置工作任務(wù)，從而以工作任務(wù)作為導(dǎo)向展開課程教學(xué)，在改革的課程教學(xué)過程中，更加注重通過引導(dǎo)學(xué)生的主動(dòng)學(xué)習(xí)，提高學(xué)生的投資分析技能，獲得房地產(chǎn)投資分析工作的所需技能。實(shí)踐性教學(xué)是房地產(chǎn)投資分析課程改革的一個(gè)重要策略，有助于培養(yǎng)社會(huì)所需的應(yīng)用型人才。教學(xué)如果與實(shí)踐脫離，則無法獲得較好的學(xué)效果，同時(shí)不能發(fā)揮實(shí)踐教學(xué)的意義。房地產(chǎn)投資分析是一門實(shí)踐性比較強(qiáng)的技能型課程，具有一定的綜合性。房地產(chǎn)投資分析課程的實(shí)踐性教學(xué)環(huán)節(jié)設(shè)置需要建立在對專業(yè)的深入了解的基礎(chǔ)上，通過有效的市場調(diào)查，對房地產(chǎn)開發(fā)知識進(jìn)行了解，進(jìn)而不斷深化崗位實(shí)踐。實(shí)踐性教學(xué)環(huán)節(jié)應(yīng)包含三部分內(nèi)容：（1）教學(xué)基礎(chǔ)，該基礎(chǔ)知識主要包括對房地產(chǎn)投資分析課程的專業(yè)認(rèn)知，包括市場調(diào)查以及相關(guān)課程的理論教學(xué)；（2）教學(xué)實(shí)施過程，教學(xué)的有效實(shí)施過程主要包括對房地產(chǎn)投資分析課程的實(shí)踐性案例的相關(guān)教學(xué)訓(xùn)練，同時(shí)還包括項(xiàng)目投資分析的模擬綜合實(shí)踐；（3）教學(xué)環(huán)節(jié)的最后一個(gè)是對學(xué)生的技能應(yīng)用的有效提高，主要包括畢業(yè)設(shè)計(jì)以及頂崗實(shí)習(xí)兩種內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)投資分析課程的實(shí)踐性教學(xué)改革策略

（一）應(yīng)用多樣化的教學(xué)形式，提高學(xué)生的動(dòng)手能力房地產(chǎn)投資分析課程的實(shí)踐性教學(xué)應(yīng)該是以實(shí)際項(xiàng)目為情境展開的一種有效的教學(xué)活動(dòng)，主要可以通過兩種教學(xué)形式來實(shí)現(xiàn)，一種是觀摩性實(shí)踐教學(xué)，主要通過該實(shí)際項(xiàng)目的案例解說，來解決相關(guān)的問題，該過程中，教師通過課堂提問，引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行思考，學(xué)生通過小組討論，展開教學(xué)活動(dòng)，進(jìn)而營造出良好的學(xué)習(xí)氛圍，從而開發(fā)學(xué)生的思路，不斷優(yōu)化教學(xué)效果。另一種教學(xué)形式是實(shí)戰(zhàn)性實(shí)踐教學(xué)，主要是以課外練習(xí)為主，將真實(shí)工程實(shí)例作為真實(shí)情境，安排相關(guān)的問題，學(xué)生在實(shí)際的實(shí)踐活動(dòng)中獲得知識的內(nèi)化，從而促進(jìn)技能的提高。通過實(shí)戰(zhàn)型實(shí)踐教學(xué)過程中教師的答疑以及輔導(dǎo)工作，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，對實(shí)踐活動(dòng)進(jìn)行分析總結(jié)，從而促進(jìn)學(xué)生知識的記憶以及遷移。實(shí)踐教學(xué)是鞏固理論知識和加深對理論認(rèn)識的有效途徑，是培養(yǎng)具有創(chuàng)新意識的高素質(zhì)房地產(chǎn)人員的重要環(huán)節(jié)，是理論聯(lián)系實(shí)際、培養(yǎng)學(xué)生掌握科學(xué)方法和提高動(dòng)手能力的重要平臺(tái)。還應(yīng)注意學(xué)生素養(yǎng)的提高和正確價(jià)值觀的形成。

（二）選擇合適的實(shí)踐性教學(xué)實(shí)施形式，確定最優(yōu)化的選題在房地產(chǎn)投資分析實(shí)踐性教學(xué)課程中，比較強(qiáng)調(diào)理論與實(shí)踐的相結(jié)合，教學(xué)應(yīng)該以可行性研究以及置業(yè)顧問作為工作的根本導(dǎo)向，利用任務(wù)驅(qū)動(dòng)教學(xué)策略，有效應(yīng)用理論知識在實(shí)踐過程中。該過程中，教師可以通過運(yùn)用案例教學(xué)等方法，促進(jìn)理論與實(shí)踐的深度融合，同時(shí)可以圍繞置業(yè)投資分析做好教學(xué)的選題工作，確定選題的范圍，并對投資進(jìn)行高層次的內(nèi)容選擇。選題應(yīng)該具有一定的選擇性，選擇最優(yōu)化的選題。在實(shí)踐性教學(xué)過程中，教師應(yīng)該在不同的教學(xué)環(huán)節(jié)中，采用不同的案例教學(xué)方法，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的加息效果。實(shí)踐性教學(xué)的教學(xué)效果受到選題的影響，應(yīng)該根據(jù)選題確定合適的教學(xué)案例，進(jìn)而展開教學(xué)實(shí)踐，以期實(shí)現(xiàn)教學(xué)目標(biāo)。

（三）嚴(yán)格遵守實(shí)踐性教學(xué)原則，建設(shè)實(shí)踐性教學(xué)體系在房地產(chǎn)投資分析課程教學(xué)過程中開展實(shí)踐性教學(xué)，必須要遵守以下幾個(gè)原則：（1）特色性原則。確立以素質(zhì)教育為核心，技術(shù)應(yīng)用能力培養(yǎng)為主線，應(yīng)變能力培養(yǎng)為關(guān)鍵，產(chǎn)學(xué)研結(jié)合為途徑，與時(shí)俱進(jìn)的人才教育培養(yǎng)模式這是我院實(shí)踐教學(xué)體系構(gòu)建中遵循的原則。（2）實(shí)用型原則。要充分體現(xiàn)專業(yè)崗位的要求，與專業(yè)崗位群發(fā)展緊密相關(guān)。以此為原則組成一個(gè)層次分明、分工明確的實(shí)踐教學(xué)體系。（3）混合型原則?；旌闲腕w現(xiàn)在教師類型的混合、理論教學(xué)和實(shí)踐教學(xué)的混合、教室與實(shí)驗(yàn)室的混合等方面，淡化理論教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)、專業(yè)教師與實(shí)踐指導(dǎo)教師、教室與實(shí)驗(yàn)室的界限，對實(shí)踐教學(xué)設(shè)施進(jìn)行重新整合，形成一體化混合實(shí)踐教學(xué)模式。

三、結(jié)語

高職專業(yè)的課程理論教學(xué)比較枯燥，實(shí)踐教學(xué)存在嚴(yán)重的不足現(xiàn)象。為了培養(yǎng)高素質(zhì)的技能型人才，房地產(chǎn)投資分析課程中，必須要探索實(shí)踐性教學(xué)改革的有效措施，促進(jìn)課程教學(xué)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，教師應(yīng)該不斷提高自己的實(shí)踐性教學(xué)水平。

【參考文獻(xiàn)】

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第5篇：房地產(chǎn)投資策劃范文

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)投資;全球化；國際資本

作者簡介：汪利娜，女，中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所，研究員，北京 100836

收稿日期：2006.8.30

20世紀(jì)80年代以來，現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展、各國放松金融管制和新興市場的迅速崛起使經(jīng)濟(jì)全球化呈現(xiàn)出前所未有的新特點(diǎn)：一是經(jīng)濟(jì)全球化不僅表現(xiàn)為貿(mào)易、生產(chǎn)的全球化，更重要的是資本的全球化。二是國際資本進(jìn)入東道國的方式也不再是簡單的直接投資，如“綠地投資”，即跨國公司在東道主國興建新工廠和企業(yè)，擁有全部生產(chǎn)性資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營管理的控制，而是較多采取了組合投資（FPEI），即以純粹的財(cái)務(wù)目的（而非企業(yè)的經(jīng)營控制權(quán)）進(jìn)行的股票、債券等投資。三是國際資本的投資結(jié)構(gòu)也在發(fā)生著變化，從初期的在世界各地建工廠，生產(chǎn)汽車、飛機(jī)、機(jī)電、冰箱、彩電和其它各種民用耐用消費(fèi)，逐步滲透到電子信息、商務(wù)、金融及眾多非物質(zhì)的服務(wù)領(lǐng)域（商業(yè)零售、運(yùn)輸、海運(yùn)、勞務(wù)、廣告、旅游、餐飲、飯店、醫(yī)療、文化、教育和娛樂業(yè)）等，其中房地產(chǎn)投資無疑是國際資本追逐的熱點(diǎn)之一。

一、國際房地產(chǎn)投資的方式

伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化、信息技術(shù)的發(fā)展和金融產(chǎn)品創(chuàng)新,為從事國際房地產(chǎn)投資開辟了多種途徑。概括起來國際房地產(chǎn)投資或擁有不動(dòng)產(chǎn)可分為三大類:

(一)直接投資與間接投資

所謂的直接投資就是投資者直接投資開發(fā)建設(shè)、收購、持有和經(jīng)營房地產(chǎn)。直接投資戰(zhàn)略的實(shí)施可以是本公司自己經(jīng)營管理，也可以設(shè)立分公司或委托給專業(yè)投資管理公司。許多國家是將經(jīng)營業(yè)務(wù)委托給第三方，但不設(shè)立分帳戶也被視為一種直接投資，這樣，投資戰(zhàn)略、收購――持有和出售等重大決策仍掌控在投資者手中。由于大規(guī)模和多樣化的房地產(chǎn)投資組合不僅需要大量專業(yè)的人才，包括資產(chǎn)收購、營銷、資產(chǎn)管理、評估、策劃人員等，還需要有雄厚的資本做后盾，因此，直接從事大規(guī)模的房地產(chǎn)組合投資多限于有實(shí)力的機(jī)構(gòu)投資者。

間接投資是指以購買開放式和封閉式基金，或公開上市交易房地產(chǎn)股票等方式進(jìn)行房地產(chǎn)投資。盡管是投資者自已決策選擇了某家房地產(chǎn)投資信托基金，看似直接投資，但實(shí)際的投資決策和房地產(chǎn)經(jīng)營權(quán)卻掌控在基金經(jīng)理人的手中。各國對間接投資房地產(chǎn)金融工具都有獨(dú)特的制度安排和規(guī)范，對多種房地產(chǎn)投資基金在流動(dòng)性、可控性、管理費(fèi)和資產(chǎn)凈值的計(jì)算等方面都存在一定的差異，這使得間接投資房地產(chǎn)對許多投資者來說成本不可低估。

(二)掛牌與非掛牌房地產(chǎn)投資證券

掛牌和非掛牌上市的房地產(chǎn)投資證券的主要區(qū)別在于是否在證券交易所公開掛牌交易。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是典型在交易所的掛牌上市的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，但它與非掛牌私下交易的投資產(chǎn)品也有許多共性。例如，在美國，政府對房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作有許多特殊的規(guī)定：（1）與其他投資基金不同，房地產(chǎn)投資信托是一種專門從事房地產(chǎn)投資經(jīng)營活動(dòng)的投資基金；（2）其75%以上的資產(chǎn)必須是投資經(jīng)營有收益的房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)為抵押的貸款、持有其他REITs股份、現(xiàn)金和政府證券；（3）其總收入的75%應(yīng)來自房地產(chǎn)相關(guān)投資；（4）每年必須將95%的凈利潤分配給股東。這些規(guī)定使得掛牌和非掛牌的房地產(chǎn)投資證券，如開放式基金的收入結(jié)構(gòu)極其相似。在許多國家，政府還為房地產(chǎn)投資信托基金提供稅收優(yōu)惠，即基金可減免公司所得稅，只是投資者的紅利需交納公司或個(gè)人所得稅。此外，兩類投資品的區(qū)別在于：掛牌交易的產(chǎn)品流動(dòng)性強(qiáng)，信息透明度高，政府監(jiān)管嚴(yán)格、運(yùn)作規(guī)范，這贏得了眾多中小投資者和擁有長期資金機(jī)構(gòu)投資者的青睞。

(三)公募與私募房地產(chǎn)投資證券

公募房地產(chǎn)投資證券涵蓋了所有證券交易上市的、主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的公司股票，且其銷售的對象可以是機(jī)構(gòu)投資者也可以是個(gè)人。私募房地產(chǎn)投資證券是指直接擁有不動(dòng)產(chǎn)或借助開放式或封閉式基金間接投資。公募與私募的區(qū)別在許多方面類似掛牌與非掛牌房地產(chǎn)投資證券。近年來隨著房地產(chǎn)投資基金在全球的興起，當(dāng)人們談?wù)摴挤康禺a(chǎn)投資產(chǎn)品時(shí)，多是指房地產(chǎn)投資信托基金，私募則是指開放式或封閉式房地產(chǎn)基金。兩大類房地產(chǎn)投資品的主要區(qū)別在于每股價(jià)值的計(jì)算方法不同，公募產(chǎn)品的股價(jià)取決于交易所市場的供需關(guān)系；私募產(chǎn)品的股價(jià)計(jì)算則要復(fù)雜得多，開放式基金單位的價(jià)值取決于不動(dòng)產(chǎn)增值，而不是房屋銷售的價(jià)格。此外，公募投資品的透明度高，在美國公開上市交易的房地產(chǎn)信托投資基金必須在美國證券交易委員會(huì)登記注冊，接受監(jiān)管。不同產(chǎn)品對風(fēng)險(xiǎn)與收益的選擇也有不同偏好。

二、房地產(chǎn)投資市場規(guī)模及結(jié)構(gòu)

在金融創(chuàng)新的今天，借助各種公募或私募的基金投資于房地產(chǎn)越來越普遍，其中，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）已成為間接投資最主要的金融工具。在1994年，全球只有5個(gè)國家(美國、荷蘭、澳大利亞、新西蘭和加拿大)推出了掛牌房地產(chǎn)投資信托基金,到2005年全球已有19個(gè)國家和地區(qū)（比利時(shí)、日本、韓國、新加坡、法國、臺(tái)灣、香港、保加利亞、馬來西亞、泰國、土耳其、以色列）推出掛牌REITs，英國、德國、芬蘭、意大利、印度和菲律賓也在積極準(zhǔn)備推出掛牌REITs，這使得房地產(chǎn)投資證券的市場規(guī)模迅猛發(fā)展。

根據(jù)UBS國際資產(chǎn)公司的研究報(bào)告， 2003年26個(gè)核心國家和地區(qū)，人口占世界人口的18%，GDP占全球經(jīng)濟(jì)總量的80%，資本市場上的三大類資產(chǎn)（房地產(chǎn)證券、債券和股票）的資本市值為43.8萬億美元，其中房地產(chǎn)投資證券的市場是6.2萬億美元，占14%；債券市場規(guī)模為19.6萬億，占45%；股票市場規(guī)模18萬億美元，占41%。到2004年，房地產(chǎn)投資證券市場規(guī)模增長至6.6萬億美元。其中，投資熱點(diǎn)主要集中在美國，其房地產(chǎn)投資證券的市場規(guī)模為2.6萬億美元，占全球房地產(chǎn)證券投資的40%，北美2.831萬億美元，占全球房地產(chǎn)投資的50%,英國4800億美元，歐洲大陸1.86萬億美元，亞洲5430億美元(除日本外)，日本7520億美元，澳大利亞和新西蘭1420億美元（詳見表1）。

美國是全球吸引國外直接投資（FDI）最多的國家，其房地產(chǎn)投資也是國際資本停泊的最佳港灣。據(jù)美國國家統(tǒng)計(jì)署的數(shù)據(jù)，2000―2004年間，美國的外國直接投資分別是14185億美元、15144億美元、15044億美元、15050億美元和17001億美元，房地產(chǎn)投資分別為410億美元、351億美元、370億美元、361億美元和379億美元，占外商直接投資的3%左右，其中，日本外商直接投資房地產(chǎn)占14%，拉美占12%，英國占11%，德國占10%，荷蘭占9%，加拿大占9%，余下29%的市場份額來自其他國家。但這并不包括外資以其他方式（間接投資）進(jìn)入房地產(chǎn)市場，也不包括外國人在美國購置住宅。按美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)，外資機(jī)構(gòu)購買和持有的美國商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在1700億美元左右。大量外資的涌入對美國經(jīng)濟(jì)的影響是利大于弊，其積極影響是：(1)促進(jìn)了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造了較多的就業(yè)機(jī)會(huì)；(2)大量國際資本的流入，充足的資金支持使美國住宅抵押貸款創(chuàng)45年新低，只有6%左右；(3)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)空置率持續(xù)走低，2005年辦公樓、倉儲(chǔ)、公寓和零售的空置率分別為11%，10%，5%和7%左右。住宅銷售量旺盛，近三年新房和存量房年均銷售量700萬套以上。其負(fù)面的影響是：過度依賴國際資本，加之美國長期經(jīng)常項(xiàng)目赤字龐大，使其經(jīng)濟(jì)受外部環(huán)境的影響越來越大。但美國經(jīng)濟(jì)的失衡只是全球經(jīng)濟(jì)失衡的一個(gè)縮影。用美聯(lián)儲(chǔ)主席伯納克的話來講，是由于全球儲(chǔ)蓄過剩，特別是日本和中國持有大量儲(chǔ)蓄資金，加之發(fā)達(dá)國家人口的老齡化所導(dǎo)致，2000年日本65歲以上人口占人口比重為17.1%，德國占16.3%，法國16%，意大利18.1%，英國15.9%，全球僅養(yǎng)老基金就上百萬億美元，都在尋找投資機(jī)會(huì)，給自己養(yǎng)老錢找一個(gè)“安全的家”，那么，除投資于股票、債券外，房地產(chǎn)自然也成了國際資本理想的投資品。

三、中國的對策與挑戰(zhàn)

自21世紀(jì)以來,國際資本進(jìn)入中國的投資方式、投資結(jié)構(gòu)也在悄然發(fā)生著變化，其投資的目標(biāo)在向第三產(chǎn)業(yè)，如銀行、保險(xiǎn)、交通、電信、倉儲(chǔ)、餐飲零售等行業(yè)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)也是國際資本追逐的“獵物”。外資熱衷于中國的房地產(chǎn)投資，除了有一般國際房地產(chǎn)投資共性外，還有著“中國現(xiàn)象”的特殊性，突出表現(xiàn)在：

1.中國的房地產(chǎn)是在國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速增長的大背景下成長起來的，這種經(jīng)濟(jì)的高速增長在全世界其他地區(qū)是不多見的。中國國民經(jīng)濟(jì)增長的潛力是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的巨大動(dòng)力。

2.人民幣升值潛力和有管理的浮動(dòng)匯率政策，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。國際資本投資房地產(chǎn)最大風(fēng)險(xiǎn)之一是匯率風(fēng)險(xiǎn)，在一些國家匯率自由浮動(dòng)幅度過大，常常會(huì)侵蝕投資者的收益，但中國人民幣與外幣浮動(dòng)區(qū)間有限，且升值潛力較大，這可以使投資者獲得匯率和物業(yè)升值的雙重收益。

3.中國房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，即便在北京、上海和深圳，與全球國際化大都市相比，其許多商業(yè)性不動(dòng)產(chǎn)的租金水平仍比較低，據(jù)CBRE最近公布的2005年全球主要城市甲級寫字樓每平方尺的月租金水平，排名前10位的有：倫敦（141.72美元），東京（111.45美元），巴黎（72.06美元），香港（58.81美元），華盛頓（45.47美元），紐約（44.85美元），馬德里（36.59美元），悉尼（33.22），洛杉磯（29.76美元）和多倫多（25.44美元）?？梢灶A(yù)測隨著中國城市在國際化水平的提高，各類物業(yè)的租金水平增長潛力較大。

4.隨著日本（2000年）、韓國（2001年）、新加坡（2002年）和香港（2004年）資本市場對REITs的開放,為海外基金投資中國房地產(chǎn)打通了退出的通道。在1993―2003年間，外商投資中國房地產(chǎn)多采取直接投資、入股直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)直接投資的施工期長，收益期也長。但自2004年以來，國際資本更多采取了間接投資的方式，雖然沒有公開的國際著名的房地產(chǎn)投資基金進(jìn)入中國市場，但在大手筆的直接收購成熟的商業(yè)樓宇的背后都采取了基金運(yùn)用的模式，即低價(jià)收購―提升價(jià)值―打包出售。這種運(yùn)作方式可以讓國際投資者在短期內(nèi)在國際資本市場上籌集大量資金，進(jìn)入中國市場，又可在較短的時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)手在資本市場上出售、隨時(shí)變現(xiàn)投資的股權(quán)和債權(quán)，這可以說是國際資本快速獲利的一個(gè)捷徑。

上述“中國優(yōu)勢”正是吸引眾多國際資本進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的誘因。摩根士丹利正是在“房地產(chǎn)泡沫、市場要崩盤了”的煙霧下成了中國房地產(chǎn)市場上胃口最大的投資銀行，先后以5億元人民幣收購上?！板\麟天地雅苑”，又以4億元收購北京富力雙子城商住樓，此后又分別以8.46億港元和9000萬美元收購了 “上海廣場”和“上海世界貿(mào)易大廈”。短短過去兩年，許多國際著名投資集團(tuán)公司，如荷蘭的ING，新加坡的凱德置地和GIC投資公司，香港麥格理銀行，美國美林、高盛、雷曼兄弟、漢斯地產(chǎn)、洛克菲勒集團(tuán)、凱雷投資集團(tuán)和柯羅尼楊子基金等在中國房地產(chǎn)市場都有不凡的表現(xiàn)。

綜合上述分析我們可以看到：在經(jīng)濟(jì)全球化和資本以“流動(dòng)空間”取代“地域空間”的大背景下，中國房地產(chǎn)投資全球化可以說是一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，那么，簡單的限制常常是難以奏效，且限制是一把雙刃劍，在限制了別人的同時(shí)也限制了自己。這與中國為什么在貿(mào)易盈余和儲(chǔ)蓄過剩的情況下還要引進(jìn)外商直接投資的道理是一樣的，因?yàn)槲覀円M(jìn)外資的同時(shí)，或多或少都會(huì)伴隨著先進(jìn)的技術(shù)、管理、規(guī)則、秘訣和國際市場環(huán)境等國內(nèi)稀缺因素的引入，這對提高我國的管理水平、國際競爭力可產(chǎn)生積極的影響。同樣不可忽視的是，我們在引進(jìn)外資的同時(shí)，也獲得了不易量化但卻實(shí)際存在的“就近學(xué)習(xí)”機(jī)會(huì)。

但不限制不等于放松監(jiān)督、管理和調(diào)控，目前我國房地產(chǎn)引進(jìn)外資最大的問題是信息不明，監(jiān)管不到位，制度建設(shè)滯后，調(diào)控手段匱乏。

1.房地產(chǎn)市場透明度低，信息不充分。對于外資投資于房地產(chǎn)我們有許多未知數(shù)：中國到底有多少外資進(jìn)入了房地產(chǎn)？從官方FDI統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)我們看到，2005年外商投資房地產(chǎn)54億美元，僅占FDI的10%左右，外商直接投資較多仍是制造業(yè)、交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、電信、零售服務(wù)業(yè)等。從房地產(chǎn)投資的資金來源分析，1997年房地產(chǎn)利用外資460億元RMB，占比重高達(dá)12%，2004年利用外資228億元RMB，占比降至1.3%。除了直接投資和外資銀行貸款還有多少外資進(jìn)入了房地產(chǎn)？

外資是以什么方式投資于房地產(chǎn)，是直接與間接投資、合資合作、兼并收購、銀行貸款，還是投資基金？在諸多外資投資中，多少是熱錢、多少是長期投資？其投資的熱點(diǎn)是寫字樓、商業(yè)樓宇還是住宅？換言之，現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)指標(biāo)根本不能全面準(zhǔn)確地反映外資投資房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。近期，瓊斯蘭格拉薩利研究所公布了全球房地產(chǎn)透明度指數(shù)，在它跟蹤的56個(gè)國家中，中國房地產(chǎn)市場透明度排列第42位。透明度低，信息不充分不僅阻礙了市場供需結(jié)構(gòu)的改善，更使得政府調(diào)控失去了科學(xué)的依據(jù)，這也是房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，但效果并不理想的原因之一。

2.制度改革滯后，監(jiān)管不到位。中國推進(jìn)市場化改革多年，如何讓市場在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用仍是一個(gè)沒有解決的問題，從而衍生出一些新的政府管制經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象：一方面我國多年“雙順差”，儲(chǔ)蓄遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資；另一方面各省長、市長仍在走馬燈式出國赴港，招商引資。吸引外資、上項(xiàng)目甚至成了衡量地方政府政績的關(guān)鍵指標(biāo)，結(jié)果使中央的調(diào)控政策常常會(huì)遭遇“上有政策，下有對策”的尷尬。

3.調(diào)控手段匱乏，效率低下。國際資本，特別是“熱錢”進(jìn)入房地產(chǎn)市場要獲得高收益，多得利于市場高度的流動(dòng)性，即快進(jìn)快退的便利。為了抑制國際資本對房地產(chǎn)市場的短期炒作行為，各國采取了多種調(diào)控措施，例如，在美國，REITs的經(jīng)營活動(dòng)是受到多種法律法規(guī)限制的：（1）REIT持有的不動(dòng)產(chǎn)期限不能少于4年；（2）在不動(dòng)產(chǎn)銷售前的4年內(nèi)，它在房地產(chǎn)上的資本性支出不能超過銷售價(jià)格的20%；（3）同一年度內(nèi)銷售的房地產(chǎn)數(shù)量不能超過5宗；（4）出售的不動(dòng)產(chǎn)不能是通過剝奪抵押贖回權(quán)獲得的。這些限制性條款在一定程度上提高了短期炒作的交易成本，從而有效抑制了REIT短期炒作的投機(jī)行為，引導(dǎo)REIT長期持有不動(dòng)產(chǎn)，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價(jià)格，促進(jìn)市場健康發(fā)展起到積極促進(jìn)作用。

綜合上述分析，我們認(rèn)為，既然房地產(chǎn)投資全球化發(fā)展的趨勢是不可逆轉(zhuǎn)的，人們應(yīng)當(dāng)適應(yīng)全球化，而不是反抗它。①應(yīng)對房地產(chǎn)投資全球化，我們應(yīng)在以下幾方面做出努力：一是加強(qiáng)各部門的信息網(wǎng)絡(luò)、信息披露制度建設(shè)，實(shí)現(xiàn)全社會(huì)的信息共享。要了解把握外資進(jìn)入房地產(chǎn)的特點(diǎn)和運(yùn)作規(guī)律，即時(shí)監(jiān)控外資房地產(chǎn)投資的投向，準(zhǔn)確把握投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)和資金的動(dòng)態(tài)信息，為政府科學(xué)調(diào)控和企業(yè)理性投資提供依據(jù)。二是在外商“購買―持有―出售”房地產(chǎn)的具體環(huán)節(jié)上制定具體可操作的措施，本國公民購買住房5年內(nèi)要上市交易要交重稅，為什么不能對外資設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)持有期的下限，或依據(jù)不同的物業(yè)產(chǎn)品、持有期限設(shè)定不同的稅率，也可以設(shè)立金融轉(zhuǎn)移稅，即要求外國投資基金將一定比例資本在一定時(shí)期內(nèi)存放中央銀行，以抑制短期炒作行為。三是通過金融創(chuàng)新，為國內(nèi)資質(zhì)好的企業(yè)提供多元化的融資渠道，提高他們房地產(chǎn)投資、經(jīng)營管理水平，以及國際投資者的競爭力。四是大力發(fā)展國內(nèi)的房地產(chǎn)投資信托基金，我國民間資本初具規(guī)模，如何給中國民間資本以國民待遇并通過基金 “積少成多、專業(yè)化經(jīng)營、分散投資、利益共享”的運(yùn)作方式，讓中小投資者投資或持有大型有收益的不動(dòng)產(chǎn)，這將是中國資本走向世界的有效途徑。

注 釋：

①里斯本小組：《競爭的極限》，中央編譯出版社2000年版，第227頁。

主要參考文獻(xiàn)：

［1］特瑞斯.M.克勞瑞特．房地產(chǎn)金融［M］．北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2004．

第6篇：房地產(chǎn)投資策劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)管理；政策風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中,人們既想獲得較大的收益,也想規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)。這是一對復(fù)雜而難解的矛盾。對一個(gè)理智的投資者,只有充分了解房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)情況,對各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行認(rèn)真地分析和預(yù)測,并根據(jù)自身實(shí)力,估算投資風(fēng)險(xiǎn)的承受能力,綜合權(quán)衡房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn),制定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的防范措施,以求達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)小而收益高的目的,這才是房地產(chǎn)投資開發(fā)商的理智選擇?？梢?了解和掌握房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),才是投資者明智的選擇。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1 項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位包括

項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位,都是根據(jù)市場調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的,是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)?？梢哉f,項(xiàng)目的市場定位確定以后,基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案,就決定了項(xiàng)目的銷售前景,一旦市場定位不準(zhǔn)確,項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤,是后期無法或者是非常困難彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn),也是項(xiàng)目開發(fā)過程中,最大的風(fēng)險(xiǎn),屬項(xiàng)目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn),按照風(fēng)險(xiǎn)影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險(xiǎn)(決策風(fēng)險(xiǎn)),從某種程度上講,其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有融資風(fēng)險(xiǎn)和購房者拖欠款風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的,如果房地產(chǎn)的總投資收益率低于銀行利率,則不僅資金籌集變得非常困難,而且會(huì)造成了負(fù)債經(jīng)營的局面,出現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中,由于購買者財(cái)務(wù)狀況與開發(fā)時(shí)預(yù)測的財(cái)務(wù)狀況發(fā)生了變化,也直接影響到房地產(chǎn)的投資回收的可靠性,造成資金回收的拖欠風(fēng)險(xiǎn)。這兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是構(gòu)成房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。

1.3 項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)。土地獲取后，投資者根據(jù)需求以及地區(qū)的情況對獲取土地進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。在項(xiàng)目建設(shè)的過程中也存在著一系列的問題，包括: 設(shè)計(jì)理念以及風(fēng)格的落后或者不切實(shí)際、建筑物實(shí)用性差、建筑物存在質(zhì)量問題等。

1.4 銷售階段的風(fēng)險(xiǎn)。銷售是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的最后階段，也是資金回流的階段。在這個(gè)階段中存在的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于房地產(chǎn)銷售的數(shù)量、價(jià)位以及時(shí)機(jī)。在不同的地方，房地產(chǎn)的價(jià)格是不同的。銷售時(shí)如果不切合實(shí)際的銷售，就會(huì)影響房地產(chǎn)的銷售進(jìn)度，從而影響資金回流。另外，在房地產(chǎn)銷售階段自然災(zāi)害也會(huì)對房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來風(fēng)險(xiǎn)。例如: 地震、龍卷風(fēng)、洪水等。

1.5 土地取得階段的風(fēng)險(xiǎn)。土地取得階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是土地購買和征地安置風(fēng)險(xiǎn)。土地購買價(jià)格直接關(guān)系到企業(yè)的利潤，開發(fā)商應(yīng)該具備預(yù)測獲取土地增值潛力的能力。購買了土地使用權(quán)后，還有大量的征地、拆遷、安置補(bǔ)償工作，這個(gè)階段的工作往往會(huì)遇見極大的阻力，從而給項(xiàng)目開發(fā)帶來風(fēng)險(xiǎn)。

2 開發(fā)商規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的方法

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法是通過對風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià),在此基礎(chǔ)上優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn),并對風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效控制和妥善處理風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致后果,期望達(dá)到以最少成本獲得最大安全保證的目標(biāo)。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主體是企業(yè)決策層,其核心是選擇最佳風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)管理的組合,目的是實(shí)現(xiàn)最大安全保障效能。因此,開發(fā)商規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容為:

2.1 明確界定開發(fā)項(xiàng)目覆蓋的范圍,加強(qiáng)對項(xiàng)目范圍變動(dòng)的控制,將項(xiàng)目的任務(wù)細(xì)分的更具體、更明確、更嚴(yán)密、更便于控制,以規(guī)避因遺漏而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 明確項(xiàng)目目標(biāo),在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下,按照項(xiàng)目《經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析報(bào)告》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》提供的依據(jù),用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項(xiàng)目決策,確定項(xiàng)目目標(biāo),避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 企業(yè)要培訓(xùn)員工的風(fēng)險(xiǎn)思想，要培養(yǎng)員工的抗風(fēng)險(xiǎn)素質(zhì)。每個(gè)企業(yè)的發(fā)展和壯大都有一批素質(zhì)極強(qiáng)的員工，那么房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該在現(xiàn)今競爭激烈的環(huán)境下培養(yǎng)一批又風(fēng)險(xiǎn)思想和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的員工。這也是除了客觀的風(fēng)險(xiǎn)存在下一個(gè)能最大限度避免主觀風(fēng)險(xiǎn)的要素。

2.4 分化資金，多面投資?，F(xiàn)代企業(yè)的資金投資渠道已經(jīng)從單一化向多元化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也有不少這樣的例子。在現(xiàn)在競爭激烈和政策浮動(dòng)較大的房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)可以把資金分化投資，這樣就可以避免巨大資金的投入回收周期慢問題，避免陷入單一化循環(huán)經(jīng)營的策略。也可以聯(lián)合其它實(shí)力較小的房地產(chǎn)企業(yè)一起投資，分擔(dān)其中一部分的資金也是一種新的投資渠道。這樣就不會(huì)因?yàn)橘Y金一次性投入過大而面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。在多元化經(jīng)營的今天，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式已經(jīng)不能用傳統(tǒng)的模式來競爭，只有轉(zhuǎn)變思想才能有立足之地。

2.5 增強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識，編制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理是以房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)為主要的管理載體，對每個(gè)項(xiàng)目在立項(xiàng)之初就形成風(fēng)險(xiǎn)意識，有計(jì)劃的編制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃是十分必要的。要根據(jù)客觀環(huán)境和政策的變化及時(shí)的改變計(jì)劃，才能做到真正意義上的從意識到行動(dòng)的有效途徑，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。有效的編制風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃，就能最大程度上在建設(shè)過程中合理的安排管理，施工計(jì)劃，材料使用。從而保證質(zhì)量并能避免延長工期的風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，風(fēng)險(xiǎn)管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)貫穿房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程，風(fēng)險(xiǎn)管理靠項(xiàng)目集體管理的力量。每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、控制和轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。因此，建立現(xiàn)代管理制度和適應(yīng)于市場環(huán)境發(fā)展需要的組織結(jié)構(gòu)，重視“過程控制”的管理重視企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理建設(shè)，客觀看待風(fēng)險(xiǎn)，對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，就會(huì)減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對開發(fā)項(xiàng)目的不利影響。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳煌紅，張 欣.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理［J］． 西南科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2006( 3) :56-58．

[2]鄧田生,徐杰軍.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理體系設(shè)計(jì)初探［J］.企業(yè)技術(shù)開發(fā)，2006(11):101-103．

第7篇：房地產(chǎn)投資策劃范文

【關(guān)鍵詞】建筑策劃 ；房地產(chǎn)策劃

【中圖分類號】TU548【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A【文章編號】1674-3954（2011）02-0006-02

一、建筑策劃與房地產(chǎn)策劃的起源

1、建筑策劃的起源

在國外,建筑策劃的原始思想來源于建筑設(shè)計(jì)前期的“民眾參與聽詢設(shè)計(jì)”,以避免居住環(huán)境的營造有悖于使用者和管理者的期望與需求。建筑策劃(Architectural Programming)的研究始于歐美的二戰(zhàn)以后。當(dāng)時(shí)城市的重建與修復(fù)是在基本建設(shè)資金匱乏、基礎(chǔ)設(shè)施破壞嚴(yán)重的情形下展開的,為了基本建設(shè)項(xiàng)目投入資金的高回報(bào),保證建成環(huán)境和空間功能的高效益,城市建設(shè)職能部門、開發(fā)商、規(guī)劃師和建筑師開始對建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究傾注極大的心血,把研究成果運(yùn)用到城市的基本建設(shè)中去,這為后來的建筑策劃理論框架的建構(gòu)做出了積極的準(zhǔn)備。

1959年美國威廉•佩納在《建筑實(shí)錄》上發(fā)表“建筑分析――一個(gè)好設(shè)計(jì)的開始”一文，成為建筑策劃的萌芽。20世紀(jì)80年代以后,以羅伯特•赫什伯格為代表人物的第二代建筑策劃研究學(xué)者又不斷將研究向前推進(jìn)。在日本和英國，也有相當(dāng)多的學(xué)者長期以來對此進(jìn)行不斷的探索。到90年代，建筑策劃的應(yīng)用在西方逐漸發(fā)展成熟。

2、房地產(chǎn)策劃的起源

房地產(chǎn)策劃的出現(xiàn)晚于建筑策劃，因?yàn)橹挥挟?dāng)一些建筑具有了商品屬性，從而形成了房地產(chǎn)行業(yè)，以及當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定的成熟階段時(shí)房地產(chǎn)策劃才會(huì)出現(xiàn)。

二、建筑策劃與房地產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容和操作程序

1、建筑策劃的概念和內(nèi)容

建筑策劃的內(nèi)容包括:

1）對建設(shè)目標(biāo)的明確;

2）對建設(shè)項(xiàng)目外部條件的把握,如社會(huì)環(huán)境、人文環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等;

3）對建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)部條件的把握,如使用者、住戶商家、物業(yè)管理者、功能要求等;

4）對建筑項(xiàng)目空間構(gòu)想的表述形成概念設(shè)計(jì),把空間構(gòu)想的東西提出來,進(jìn)行空間評價(jià)

5）建筑項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)手段的確定,包括建筑材料、結(jié)構(gòu)方式、構(gòu)造、設(shè)備等技術(shù)構(gòu)想。

2、建筑策劃的操作程序

建筑策劃運(yùn)行主要的6個(gè)步驟為:

①制定目標(biāo),研究目標(biāo),成立策劃組,安排工作進(jìn)度;

②收集相關(guān)信息條件;

③提出策劃初步構(gòu)想;

④研究需求;

⑤總結(jié)出各項(xiàng)策劃要點(diǎn);

⑥制定策劃書。

3、房地產(chǎn)策劃的概念和內(nèi)容

房地產(chǎn)策劃并沒有一個(gè)統(tǒng)一的定義，可資借鑒的定義有:“房地產(chǎn)策劃就是為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資開發(fā)的具體目標(biāo)，提出創(chuàng)造性的思維對策，并制定出具體的實(shí)施計(jì)劃，包括房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃、房地產(chǎn)廣告策劃、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)物業(yè)管理策劃”等等。

4、房地產(chǎn)策劃的程序步驟

房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)(主題策劃)、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃(前期策劃)和房地產(chǎn)營銷策劃(后期策劃)。

三、建筑策劃與房地產(chǎn)策劃的區(qū)別聯(lián)系

1、共同特征

因?yàn)槎紝儆诓邉澔顒?dòng)，所以房地產(chǎn)策劃和建筑策劃從策劃角度來說有許多類似的特性:

1）綜合性――二者進(jìn)行研究和實(shí)踐的領(lǐng)域都位于幾個(gè)學(xué)科相互交叉的邊緣地帶，都體現(xiàn)了邊緣學(xué)科綜合借鑒相關(guān)學(xué)科知識的特征。

2）實(shí)性――由于它們都是對未來適應(yīng)性和成果的預(yù)測，因此二者都非常重視對歷史資料、現(xiàn)狀項(xiàng)目、現(xiàn)有條件和社會(huì)實(shí)態(tài)的調(diào)查與分析。

3）域性――建筑是要建在一個(gè)特定的地點(diǎn)，這就涉及了不同建設(shè)地點(diǎn)的地理地質(zhì)條件、氣候環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文風(fēng)俗習(xí)慣、社會(huì)文化背景和政治政策法規(guī)等，這些情況無論是房地產(chǎn)策劃或者建筑策劃都同樣需要考慮。

4）統(tǒng)性――房地產(chǎn)策劃和建筑策劃都強(qiáng)調(diào)策劃活動(dòng)是一個(gè)龐大和科學(xué)的系統(tǒng)工程，涉及許多子系統(tǒng)，同時(shí)各子系統(tǒng)之間相互配合、聯(lián)系密切。

5）活性――這兩種策劃都講求策劃的成果能夠被評估和修正，同時(shí)，隨著環(huán)境和需求的變化具有最大限度的變通性和適應(yīng)性。

2、房地產(chǎn)策劃與建筑策劃的區(qū)別

1）主要目標(biāo)

房地產(chǎn)策劃的主要目標(biāo)是以科學(xué)的方法為房地產(chǎn)投資者提供包括投資、概念、設(shè)計(jì)、營銷和管理等方面的專業(yè)建議，使開發(fā)商能夠合理地運(yùn)用社會(huì)資源，以獲得最大的投資效益。經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，即變現(xiàn)獲利是房地產(chǎn)的主要目標(biāo)，建筑策劃不同，它也注重經(jīng)濟(jì)性方面，但重點(diǎn)不是考慮如何獲得回報(bào)，而是關(guān)注建筑對于資源的有效利用和建筑的可持續(xù)發(fā)展方面。建筑策劃的主要目標(biāo)，是為了使建筑能夠更好地為開發(fā)者、使用者和社會(huì)服務(wù)，它更重視滿足客戶、使用者的需求，以及對投資者、使用者、建筑師的價(jià)值取向做出平衡。同時(shí)，它還要通過對現(xiàn)狀的科學(xué)分析，做出合理預(yù)測，直接為下一步的設(shè)計(jì)提供依據(jù)，對設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。其最終的目的是幫助建筑師和工程師完成一個(gè)符合客戶和使用者要求的好的建筑作品。

2）研究對象和范圍

房地產(chǎn)策劃的對象通常被認(rèn)為包括投資分析、項(xiàng)目開發(fā)、工程管理和營銷推廣四個(gè)方面。

建筑策劃的研究對象是建筑的使用者、建筑的功能、建筑的形式、建筑的經(jīng)濟(jì)性和時(shí)間，以及它們之間的平衡和協(xié)調(diào)。

3）務(wù)對象

房地產(chǎn)策劃的服務(wù)對象是開發(fā)商、投資者，包括企業(yè)、個(gè)體投資者、基金、銀行和政府等。建筑策劃的服務(wù)對象可以是投資者、使用者，甚至社會(huì)大眾，實(shí)際上，有的投資者也是使用者，或者是使用者之一。

4）人員構(gòu)成

根據(jù)策劃的發(fā)展要求和服務(wù)內(nèi)容的變化，人員構(gòu)成也在變化。房地產(chǎn)策劃和建筑策劃小組中一般都會(huì)包括建筑設(shè)計(jì)專業(yè)人員，但因其目標(biāo)的不同，二者在其他人員構(gòu)成上各自有不同的側(cè)重點(diǎn)。策劃小組的人員構(gòu)成有建筑師、工程師、客戶代表、使用者代表、建筑經(jīng)濟(jì)師、社會(huì)學(xué)家、類學(xué)家等等。

四、建筑策劃與房地產(chǎn)策劃在我國的發(fā)展情況

1、建筑策劃在我國的發(fā)展情況

建筑策劃這個(gè)概念在我國出現(xiàn)得較晚,之前設(shè)計(jì)師對他的認(rèn)識普遍不足,理解上也是五花八門;比如有的認(rèn)為建筑策劃就是原來的基建處所行使的工作,有的認(rèn)為策劃就是現(xiàn)場踏勘調(diào)研加結(jié)論,有的認(rèn)為策劃就是對甲方的敷衍甚至是無用的形式工作等。無論是設(shè)計(jì)單位、項(xiàng)目業(yè)主或者是建設(shè)投資商和開發(fā)商，即使他們認(rèn)識到了建筑策劃的重要性，而由于費(fèi)用和時(shí)間的原因一般都不會(huì)系統(tǒng)的進(jìn)行這一項(xiàng)工作，就算有類似的活動(dòng)，也是對建筑策劃過程的簡化和弱化。這使得建筑策劃目前在我國呈現(xiàn)一種理論研究較多而實(shí)踐較少的狀況。

2、房地產(chǎn)策劃在我國的發(fā)展情況

我國房地產(chǎn)策劃起步于1993年，首先在廣東地區(qū)出現(xiàn)它不像建筑策劃從引進(jìn)理論開始，而是從對房地產(chǎn)的營銷推廣開始的?；钴S的市場競爭產(chǎn)生了一批地產(chǎn)策劃人，正是這些策劃人在不斷的實(shí)踐中積累和總結(jié)，促進(jìn)了房地產(chǎn)策劃的發(fā)展。而從1998年房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇至今，房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)都逐漸得到社會(huì)和政府的關(guān)注和完善，政策、土地、金融、法律、貸和稅收等方面也更加規(guī)范。因此，在同等競爭條件下要想獲得更大的競爭力，房地產(chǎn)策劃的作用就凸顯出來。

五、小結(jié)

從國現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀來看，我國的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)理性萌芽時(shí)期,項(xiàng)目的前期工作愈來愈顯示出其重要性。房地產(chǎn)策劃以客戶的經(jīng)濟(jì)效益需求為其主要出發(fā)點(diǎn)，一個(gè)好的房地產(chǎn)策劃能夠保證投資者的投入可以獲得很好的回報(bào)。但是如果一味地追求經(jīng)濟(jì)效益而放棄了對其他效益的重視是得不償失的，建筑策劃重視建筑對于客戶、使用者、社會(huì)和建筑師的影響，以及他們之間價(jià)值取向的平衡和協(xié)調(diào)，重視建筑的使用功能、技術(shù)效果、社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益和管理效果的綜合作用，是對于房地產(chǎn)策劃所欠缺方面的積極補(bǔ)充。而建筑策劃也可以將房地產(chǎn)策劃的發(fā)展和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)作為一個(gè)可資借鑒的榜樣。將這兩種策劃進(jìn)行分析對比既有利于兩種學(xué)科的各自發(fā)展，同時(shí)也有利于它們從對方的研究和實(shí)踐成果中獲得借鑒。例如對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，最好的對策應(yīng)該是同時(shí)重視房地產(chǎn)策劃和建筑策劃的作用，在不同的項(xiàng)目發(fā)展時(shí)期將二者的工作協(xié)調(diào)起來綜合。

我國目前的實(shí)際情況是“房地產(chǎn)策劃”比“建筑策劃”發(fā)展的速度要快。這是由市場需求決定的，房地產(chǎn)策劃的經(jīng)濟(jì)效益是明顯的，其作用可以直接從投入產(chǎn)出量上顯示出來，好的策劃使客戶立竿見影地從經(jīng)濟(jì)上獲得回報(bào)。這些問題的有效解決途徑便是開發(fā)商與建筑師攜手做好建筑策劃與房地產(chǎn)策劃的工作。中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,建筑師和策劃師應(yīng)該是核心角色之一,雙方的合作與溝通是一個(gè)項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。

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[4]魏愛武.建筑策劃的重要意義.

第8篇：房地產(chǎn)投資策劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)評價(jià)；對策

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)

（一）概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資可行性分析中必不可少核心內(nèi)容，是保障房產(chǎn)項(xiàng)目科學(xué)性決策的重要方法。它主要通過科學(xué)化分析手段，對擬建項(xiàng)目進(jìn)行多個(gè)建設(shè)方案財(cái)務(wù)等相關(guān)因素對比分析，運(yùn)用相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)手段篩選出技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的方案，并對其進(jìn)行全面的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面的評價(jià)，提出對投資項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面的全面評價(jià)意見。

（二）特征

客觀性與主觀性相結(jié)合的特征?？陀^性是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的基本屬性，也是保證評價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確有效的基礎(chǔ)。評價(jià)人員的評價(jià)依據(jù)必須是真實(shí)的，是客觀存在的。因此，分析人員要善于利用各界的統(tǒng)計(jì)資料，對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)時(shí)一定要求分析是客觀的。但在實(shí)踐中，評價(jià)人員運(yùn)用評價(jià)的方法的能力、專業(yè)技能、觀念意識等差異都會(huì)使評價(jià)結(jié)果具有高主觀性的特征。

高度策劃性特征。開展房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)分析實(shí)質(zhì)是為投資者出謀劃策。由此而來，策劃性便是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的重要目的。分析人員不僅要告訴投資者所面臨的客觀投資環(huán)境，更重要的是要告知投資者如何去應(yīng)對和利用客觀投資環(huán)境，要為投資者分析投資進(jìn)程中的機(jī)會(huì)與威脅，提出正確的策略和方法。當(dāng)客觀因素變化難以確定時(shí)，要運(yùn)用概率等科學(xué)的方法分析出變化的趨勢。

全面性特征。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。要求分析人員對投資活動(dòng)的各方面進(jìn)行全面系統(tǒng)的診斷，從投資的方向選擇、形式特征、方案篩選、需求分析、資金籌措到投資收益、投資風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)因素評價(jià)等，充分運(yùn)用定量分析的手段以便客觀準(zhǔn)確的把握開發(fā)項(xiàng)目在市場中的實(shí)際狀況。

責(zé)任性特征。由房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的策劃性決定了，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)的主要目的在于為投資者出謀劃策，輔助投資者進(jìn)行科學(xué)正確的投資抉擇。一項(xiàng)好的經(jīng)濟(jì)評價(jià)可為投資者節(jié)省大量資金的同時(shí)謀得巨額收益，而一項(xiàng)質(zhì)量較差或錯(cuò)誤的經(jīng)濟(jì)評價(jià)可能使投資者產(chǎn)生巨額虧損。因此，分析者必須要對自己的分析結(jié)果負(fù)責(zé)。

（三）影響因素

首先是財(cái)務(wù)因素。對于一個(gè)擬建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，必須從財(cái)務(wù)角度厘清相關(guān)財(cái)務(wù)影響因子。包括固定資產(chǎn)投資收益、住宅銷售收益、商業(yè)部分銷售收益、土地轉(zhuǎn)讓收益、管理支出、資金投入、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)成本、投資回收期、清償能力和資金平衡能力等，這一系列財(cái)務(wù)指標(biāo)都可能對評價(jià)產(chǎn)生重要影響。

其次是市場不確定因素。作為對未來事物的評價(jià)，房產(chǎn)開發(fā)還必須面對市場不確定因素，涵蓋從銷售單價(jià)、去化速度、房屋空置率、容積率、可售面積、開發(fā)時(shí)序、土地成本、建安費(fèi)用、融資成本、資金來源等方面。

此外，在充分分析上述因素指標(biāo)的同時(shí)還必須按照《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》制定的原則，同時(shí)綜合考慮新財(cái)會(huì)制度、國家現(xiàn)行法規(guī)和政策，按照合理合法的原則進(jìn)行處理。

二、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中存在的主要問題

（一）“先入為主”，評價(jià)帶有極強(qiáng)的主觀性

在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，失敗項(xiàng)目的開發(fā)商總是認(rèn)為有諸多的不可預(yù)見因素影響了項(xiàng)目的成功，在進(jìn)行相關(guān)評價(jià)時(shí)，帶著求證自己心中的某種假設(shè)進(jìn)行相關(guān)論證分析，自然而然的將分析重心置于論證分析某種方向可行的方面，人為的忽視項(xiàng)目的負(fù)面因素與不利影響。更有甚者在項(xiàng)目開工建設(shè)之后才開展項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)分析工作，必然導(dǎo)致項(xiàng)目投資決策失誤的可能性大為增加。

（二）評價(jià)配套不完善，缺乏專業(yè)評價(jià)機(jī)構(gòu)與人員

一個(gè)成熟可信的經(jīng)濟(jì)評價(jià)分析報(bào)告必須要求數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、使用的方法規(guī)范科學(xué)、觀點(diǎn)客觀可信，這就要求進(jìn)行評價(jià)的機(jī)構(gòu)和人員必須是業(yè)內(nèi)的專家。一般來講，房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)應(yīng)由這樣幾種人來主持分析：由經(jīng)濟(jì)專家主持的市場調(diào)研；由有經(jīng)驗(yàn)的工程師和財(cái)務(wù)專家主持的投資預(yù)算；由具有豐富市場經(jīng)驗(yàn)的營銷專家進(jìn)行市場推廣。

可在實(shí)際工作中，部分評價(jià)人員責(zé)任心較弱，加之缺乏自我補(bǔ)充學(xué)習(xí)能力，導(dǎo)致專業(yè)技能存在加大缺陷。此外，部分設(shè)計(jì)單位根本沒有配置市場分析、運(yùn)營管理、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目運(yùn)營管理、資本運(yùn)作等板塊專業(yè)人員，導(dǎo)致評價(jià)方案可靠性大為降低。甚至有些房地產(chǎn)項(xiàng)目根本沒有成立房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)小組，只是由開發(fā)商憑主觀經(jīng)驗(yàn)編寫一份評價(jià)報(bào)告，敷衍了事。有些房地產(chǎn)項(xiàng)目即使成立了房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)小組，但其組成成員往外很難同時(shí)配備具備豐富經(jīng)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)專家、營銷專家、工程師等。這樣小組在進(jìn)行評價(jià)工作時(shí)，往往憑借主觀經(jīng)驗(yàn)，而非運(yùn)用各種科學(xué)的方法進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上的研究、論證，從而導(dǎo)致結(jié)論缺乏科學(xué)性和可靠性。

（三）缺乏市場分析，基礎(chǔ)工作不扎實(shí)

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)必須堅(jiān)持定量為主、定性為輔的分析方法?？陀^、高質(zhì)的評價(jià)方案，必須建立在大量市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析論證的基礎(chǔ)上。因此，必須扭轉(zhuǎn)部分開發(fā)商將房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)單一的理解為財(cái)務(wù)分析的意識。實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)評價(jià)中首先要解決的是對市場的評價(jià)，其次才是財(cái)務(wù)評價(jià)。對于任何一個(gè)投資設(shè)想，要證明其是否可行，首先要研究它有沒有市場，其次才進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)，研究是否可行。在對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢、特定的街區(qū)功能配置和變化，交通條件、社會(huì)和人文環(huán)境、社會(huì)商業(yè)利潤水平及其變動(dòng)進(jìn)行研究分析的基礎(chǔ)上再談財(cái)務(wù)評價(jià)，才能保證評價(jià)真正有效。

（四）忽視項(xiàng)目不確定因素分析

許多房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)過程中，將過多的精力置于論證項(xiàng)目投資回收周期、盈利能力的論證分析，而忽視了對項(xiàng)目不確定性因素的篩選與分析。但是任何一個(gè)房產(chǎn)投資項(xiàng)目都具有各式各樣的不確定性因素，合理界定項(xiàng)目不確定因子，對其影響因素進(jìn)行有效分析并據(jù)此提出減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法，對于保障項(xiàng)目評價(jià)的科學(xué)性與可靠性具有十分重要的作用。

（五）經(jīng)費(fèi)不足

我國房產(chǎn)企業(yè)或投資者在房產(chǎn)項(xiàng)目決策階段，普遍依靠經(jīng)驗(yàn)主義，定性的分析較多。未充分認(rèn)識到經(jīng)濟(jì)評價(jià)對房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重大指導(dǎo)意義，對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的重視程度極為不足，有些開發(fā)商即使外表看來很重視，但人力、財(cái)力、物力等方面的投入又大幅壓縮，嚴(yán)重阻礙了評價(jià)方案的系統(tǒng)全面性與科學(xué)有效性。

三、對策建議

（一）改變觀念，從意識形態(tài)角度增強(qiáng)對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的重視程度

經(jīng)濟(jì)評價(jià)對于房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的重要作用已毋庸置疑。如果我們在意識形態(tài)上為能充分認(rèn)識到它的重要作用，那么想得到科學(xué)、公正、客觀的評價(jià)結(jié)論幾乎是不可能的。一方面，作為房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士必須高度重視房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)，另一方面作為行業(yè)的關(guān)聯(lián)者或管理者的投資方、業(yè)主政府管理部門和人員同樣也必須高度重視房產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)工作。在充分認(rèn)識到經(jīng)濟(jì)評價(jià)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重大意義的同時(shí)，加大對經(jīng)濟(jì)評價(jià)的資金以及人力支持，保證評價(jià)過程的順利實(shí)施。

（二）完善科學(xué)的指標(biāo)評價(jià)體系

完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)。首先是財(cái)務(wù)評價(jià)體系的規(guī)范化，利用相關(guān)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，如財(cái)務(wù)盈利能力、資產(chǎn)平衡狀況、財(cái)務(wù)收支水平等明晰項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其可行性；其次是充分運(yùn)用綜合評價(jià)方法，站在區(qū)域發(fā)展運(yùn)營的角度，對房產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)域效應(yīng)與成本進(jìn)行有效評估，衡量擬建項(xiàng)目對區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度，論證項(xiàng)目社會(huì)效益的有效性與合理性。

（三）培育專業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)研究市場，規(guī)范房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展

國家建設(shè)相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對可行性研究工作的管理和引導(dǎo)，培育經(jīng)濟(jì)評價(jià)研究的專業(yè)市場。此外，應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)與高校進(jìn)行聯(lián)合，充分利用高校的人力資源，尤其是高校中的經(jīng)濟(jì)專家、營銷專家、工程師等，挖掘校企合作的模式，保證房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價(jià)的客觀性與準(zhǔn)確性。

（四）提高從業(yè)人員素質(zhì)

在科技迅猛發(fā)展的今天，科學(xué)技術(shù)人員在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)時(shí)必須堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，在不斷增強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力，不斷完善與提高自身綜合能力的同時(shí)必須牢固樹立科學(xué)發(fā)展理念，提升自身使命感與責(zé)任感，以適應(yīng)不斷變化的形勢的需要。

（五）強(qiáng)化市場調(diào)查對房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的重大作用

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。項(xiàng)目決策必須建立在科學(xué)分析、系統(tǒng)論證的基礎(chǔ)上，通過大量實(shí)地走訪調(diào)查，獲取第一手準(zhǔn)確可靠的數(shù)據(jù)信息，并在其基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)致縝密的數(shù)據(jù)分析處理，從根源上明晰擬建項(xiàng)目的投資必要性與財(cái)務(wù)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的可行性。

（六）加大對經(jīng)濟(jì)評價(jià)方案的再評估力度

學(xué)會(huì)運(yùn)用專家驗(yàn)證法，將掌握行業(yè)專業(yè)技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)豐富的專家意見同項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)有機(jī)結(jié)合，對相關(guān)評價(jià)結(jié)論，組織專家團(tuán)隊(duì)再評估，將評價(jià)過程中不合理因素進(jìn)行有效的剔除，可極大地增強(qiáng)相關(guān)投資決策意見的科學(xué)性與合理性。

四、小結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)工作，可極大的提高房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)也可為多個(gè)單位提供決策參考。它不僅可以作為房地產(chǎn)開發(fā)商決策的依據(jù)，也能作為政府管理部門房地產(chǎn)項(xiàng)目審批依據(jù)，還可以作為金融機(jī)構(gòu)貸款審查依據(jù)。合理的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價(jià)報(bào)告在完善國家宏觀調(diào)控、避免項(xiàng)目決策失誤、引導(dǎo)投資方向、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、合理利用資金、縮短建設(shè)工期、節(jié)約投資、提高投資效益、提高項(xiàng)目的管理水平等方面具有舉足輕重的地位，因此無論是房產(chǎn)從業(yè)人員，還是投資者、相關(guān)政府部門都應(yīng)重視房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的地位與作用，科學(xué)合理的進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)。（作者單位：成都理工大學(xué)）

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第9篇：房地產(chǎn)投資策劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；市場管理

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)國家向宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和中堅(jiān)力量，但近幾年來房地產(chǎn)的畸形發(fā)展對我國社會(huì)政治，經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重危害，帶來貧富分化加劇，社會(huì)矛盾加深，土地資源浪費(fèi)，投資房價(jià)飆升以及房地產(chǎn)暴利等一系列問題，引起了公眾關(guān)注和政府重視。進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)查和分析，妥善調(diào)控、積極引導(dǎo)，保持房地產(chǎn)市場規(guī)范、有序，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要作用。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析

1、房地產(chǎn)投資波動(dòng)大，投資效益低

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，依據(jù)價(jià)值規(guī)律，住房價(jià)格應(yīng)圍繞其固有價(jià)值上下波動(dòng)。而住房的交換價(jià)值則意味著住房具有投資性質(zhì)，可作為資產(chǎn)而帶來利潤。只要人們對房價(jià)有上漲預(yù)期，或房租高于長期存款利息，就助長更多炒房者進(jìn)入市場，為“賣”而“買”的投機(jī)性需求就會(huì)產(chǎn)生。當(dāng)房價(jià)有上漲趨勢時(shí)，富人和投機(jī)者對房價(jià)的上漲預(yù)期，使得他們對房地產(chǎn)投機(jī)需求不斷增加，出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波峰階段。由于過度投機(jī)，住房價(jià)格的“泡沫”越積越大。然而靠房價(jià)上漲（非理性炒作）支撐的房地產(chǎn)需求增長不可能長期持續(xù)，購買力的瓶頸遲早會(huì)到來，從而加劇了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退的惡化，引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)劇烈的波動(dòng)，房地產(chǎn)投資效益低，乘數(shù)效應(yīng)小。進(jìn)而也導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益低，使連續(xù)的投資擴(kuò)張不能繼續(xù)，投資擴(kuò)張推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)增長的鏈條出現(xiàn)中斷，經(jīng)濟(jì)增長不可避免地下降。

2、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理，房價(jià)上漲幅度大

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，小康進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場的需求空間非常大。從長遠(yuǎn)看，我國房地產(chǎn)市場將長期利好。但從當(dāng)前看，從局部地區(qū)分析，房地產(chǎn)市場卻有供應(yīng)總量充足、結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象，造成一部分中高端房地產(chǎn)商品積壓，而有大量需求的普通商品房則供給不足，形成價(jià)格攀升的態(tài)勢。同時(shí)，住房保障制度本身的缺陷造成住房保障政策在實(shí)施過程中，出現(xiàn)實(shí)施對象難以區(qū)分，經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)、價(jià)格高、不適用等現(xiàn)象，制約了公房、經(jīng)濟(jì)適用房及其他存量房的交易，資金沉淀在閑置房產(chǎn)上無法收回，許多房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)將受到影響，制約房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3、房地產(chǎn)行政主管部門對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)秩序建設(shè)的良性引導(dǎo)不足

一些城市政府的房地產(chǎn)經(jīng)營管理部門只偏重對直管公房的物業(yè)管理，而偏廢對社會(huì)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的營造和管理，規(guī)范性地方性中介大市場難以形成，擾亂了市場秩序，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢。同時(shí)，國家每年在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，雖說也有指導(dǎo)性目標(biāo)計(jì)劃，也下達(dá)一些行業(yè)性政策，然而對一些內(nèi)陸省份城市的執(zhí)行情況卻欠實(shí)質(zhì)性的督察，以至一些省份和城市的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)秩序難以形成，嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理的策略

如何化解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來的不穩(wěn)定因素，推動(dòng)房地經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展，重點(diǎn)在于在剖析當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)存問題的根源的基礎(chǔ)上加強(qiáng)管理，為國內(nèi)房地經(jīng)濟(jì)的健康、穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展提出對策。

1、加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)節(jié)

①正確進(jìn)行投資引導(dǎo)。由于目前我國房地產(chǎn)投資的不穩(wěn)定，投資效益過低，因此在房地產(chǎn)投資政策制定中政府應(yīng)充分考慮投資主體結(jié)構(gòu)的變化對未來房地產(chǎn)周期變化的影響。引導(dǎo)開發(fā)商應(yīng)側(cè)重于采取需求導(dǎo)向定位方法，即以消費(fèi)者為出發(fā)點(diǎn)，以消費(fèi)者的認(rèn)知價(jià)值、需求強(qiáng)度及對價(jià)格的承受能力為依據(jù)，以市場占有率和最終利潤為目標(biāo)，真正按照有效需求來策劃房地產(chǎn)投資和價(jià)格。同時(shí)需要密切關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化，保證房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模相適應(yīng)，完善和規(guī)范政府投資。②抑制投機(jī)。市場經(jīng)濟(jì)具有高效率的天然優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)，市場經(jīng)濟(jì)又具有引起收入差距拉大的天然不足。而過度投機(jī)的結(jié)果，必然是極少數(shù)人暴富，絕大多數(shù)人受損，引發(fā)社會(huì)的不穩(wěn)定。因此，目前我國政府應(yīng)著手考慮對以協(xié)議方式取得土地開發(fā)權(quán)的項(xiàng)目，加強(qiáng)土地增值稅的征管，開征不動(dòng)產(chǎn)稅等等。同時(shí)，要加強(qiáng)對金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)運(yùn)行情況的監(jiān)管，嚴(yán)格規(guī)定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率，緊縮信貸總量。嚴(yán)格審查土地使用權(quán)抵押貸款條件，降低融資比率，加大對抵押物與信用擔(dān)保方的核實(shí)力度，建立一套全面評估貸款方的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系。

2、調(diào)整市場供給結(jié)構(gòu)

對目前房地產(chǎn)市場中所存在的結(jié)構(gòu)性不合理和房價(jià)過高問題，當(dāng)務(wù)之急是要以市場為導(dǎo)向，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供應(yīng)，控制高檔商品房建設(shè)，鼓勵(lì)擴(kuò)大中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，提高低收入家庭的購房能力，滿足普通市民改善居住條件的愿望。首先，要建立和完善科學(xué)的房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)體系，規(guī)范統(tǒng)計(jì)渠道，對所有住宅項(xiàng)目的土地供應(yīng)、上市情況、交易情況和售價(jià)指數(shù)等信息全部實(shí)行網(wǎng)上公示，實(shí)現(xiàn)對住宅開發(fā)項(xiàng)目全過程的監(jiān)控，預(yù)測預(yù)報(bào)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢、波動(dòng)趨勢與波動(dòng)特征，為社會(huì)提供房地產(chǎn)運(yùn)行行情，適時(shí)調(diào)整住房租賃與銷售之間的調(diào)比例關(guān)系，逐步完善各類住房銷售、租賃的住房供應(yīng)體系，以適應(yīng)不同支付能力家庭需求。其次，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。政府必須通過科學(xué)規(guī)劃、相關(guān)政策的引導(dǎo)，適度控制高檔商業(yè)用房、高檔公寓、別墅的開發(fā)建設(shè)，保證對普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的用地供應(yīng)，提高普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)比例，鼓勵(lì)中低收入者租用房屋以解決居住問題。同時(shí)，政府應(yīng)不斷完善住房保障制度，政府在住房補(bǔ)貼政策實(shí)施過程中，

應(yīng)在降低經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格的基礎(chǔ)上，將經(jīng)濟(jì)適用房賣給真正需要補(bǔ)助的低收入者。從而，減少空置房地產(chǎn)，完善產(chǎn)業(yè)資金周期，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。最后，土地收購儲(chǔ)備中心應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和市場的需求，及時(shí)掌握市場信息和調(diào)控土地的供應(yīng)總量。對高檔商品房的開發(fā)，應(yīng)在土地供給總量上給予適度限制；對面向廣大居民的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的用地開發(fā)應(yīng)予適當(dāng)放寬。

3、營造規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)秩序

一方面對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)實(shí)行市場準(zhǔn)入，保護(hù)誠信房屋中介機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，對信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)、誠信高、規(guī)模大、房源多的中介機(jī)構(gòu)要優(yōu)先扶持。淘汰一批違法違規(guī)操作和信譽(yù)差的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。同時(shí)，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)部門在房地產(chǎn)中介管理中的地位，由房管部門牽頭，聯(lián)合工商、稅務(wù)等職能部門共同對房地產(chǎn)中介服務(wù)市場進(jìn)行清理。另一方面，加強(qiáng)國家房地產(chǎn)行業(yè)行政領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)對各級地方人民政府的行業(yè)指導(dǎo)作用，以降低地方各級人民政府對各級房地產(chǎn)及規(guī)劃建設(shè)主管部門工作領(lǐng)導(dǎo)的盲動(dòng)性，使之把主要精力轉(zhuǎn)化到房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)秩序的培育和規(guī)范上來，轉(zhuǎn)化到搞好目標(biāo)計(jì)劃和政策研究上來，轉(zhuǎn)化到搞好區(qū)域性宏觀調(diào)控和相關(guān)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)上來。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)市場的管理重點(diǎn)在于要結(jié)合政府職能部門引導(dǎo)開發(fā)商以市場需求為導(dǎo)向合理投資，調(diào)整房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，營造規(guī)范市場秩序來化解市場矛盾。通過市場這只“看不見的手”和政府這只“看得見的手”之間的相互配合及共同調(diào)控，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一定會(huì)走上健康的發(fā)展道路。

【參考文獻(xiàn)】