城市規(guī)劃論文：舊城創(chuàng)新規(guī)劃設計探討

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本文作者：龍彬、張菁 單位：重慶大學建筑城規(guī)學院

為了適應新的發(fā)展戰(zhàn)略要求，長沙鎮(zhèn)原有的城市中心的主要功能依規(guī)劃將逐步轉移至新的城市中心，城市結構將相繼產生變異，城鎮(zhèn)規(guī)模擴大，人口分散等使得舊城中心區(qū)經(jīng)濟活力正面臨日漸衰落的危機（圖1）。長沙鎮(zhèn)舊城區(qū)面積約40萬m2，其中本項目所在山花街地塊占地面積3萬m2（45畝），位于舊城區(qū)中部，為其鎮(zhèn)政府原所在地。項目用地包括南北兩個地塊，北部地塊長約180m，寬約76m，用地面積約1.35萬m2；南部地塊長約225m，寬約64m，用地面積約1.63萬m2。現(xiàn)狀總建筑面積6萬m2。周圍教育資源集中，鄰近鎮(zhèn)區(qū)最主要的文化娛樂空間和景觀核心，曾是長沙鎮(zhèn)最重要的政治文化教育中心，在未來規(guī)劃中也處于鎮(zhèn)文化教育中心地段。

現(xiàn)狀分析與設計條件解析

功能———從多樣走向單一。山花街地塊內部包含15m寬的城市道路（山花街），地塊內建筑以臨街線性分布的2～4層居民自建房為主，其形式多為底商上宅。隨著政府的搬離，由政府機能所帶動的地塊生命力逐步喪失，商業(yè)功能沒落，僅剩的居住功能也由于建筑老化，環(huán)境落后等原因在逐步衰落，只留下老年人和留守兒童成為了山花街生活場景的主要人群。這一情況與我國大多數(shù)小城鎮(zhèn)中心地塊十分相似，即復合功能向單一功能轉變，建筑品質下降等都成為了舊城衰退的誘因（圖2）。

空間———從豐富走向衰落。山花街地塊作為沿街形成的線性地塊和道路交叉口，道路與建筑之間形成的交往空間自然成為了街區(qū)公共、半公共的場所，內部街道成為了居民的主要生活場景。圍繞著街道鄰里熏肉箱、夜間的小燒烤攤等等都充分體現(xiàn)了山花街以“街”為主的空間傳統(tǒng)和生活習慣。然而隨著90年代以來的房地產的開發(fā)，地塊外側的高層商品房建設將地塊內部的自建住宅孤立，外加居民擅自建設及亂搭亂建的情況嚴重，整體環(huán)境變差（圖3）。

機遇與危機同在，位于本地塊東南側的陳家中學是鎮(zhèn)區(qū)最主要的教學資源，東北側的桔子廣場正在進行改造，旨在創(chuàng)造出適宜公眾的公共空間，其中的戲臺、廣場等重要節(jié)點的塑造正是植根于當?shù)靥赜械膴蕵坊顒樱煌瑫r西側的現(xiàn)有過境路向城市內部道路轉變所形成的商業(yè)氛圍也為本地塊提供了商業(yè)潛力。如何結合文教功能與公共交往空間，合理重置本地塊的功能成為本更新的重點問題之一。同時現(xiàn)狀的低層高密度也給更新帶來了巨大的經(jīng)濟壓力和形式束縛。

更新改造模式

通過上文對于山花街現(xiàn)狀的介紹，可以發(fā)現(xiàn)，對其進行形如大城市的居住區(qū)規(guī)劃是不符合其發(fā)展需求的。大城市的舊城更新為居住區(qū)規(guī)劃的策略主要有以下兩個導向：第一，以經(jīng)濟效益為導向，多是以房地產商的資金為經(jīng)濟依托，通過高容積率來達到經(jīng)濟效益。這樣的規(guī)劃策略在小城鎮(zhèn)是不適用的：高的容積率在小城鎮(zhèn)會產生完全不同的空間效益，對小城鎮(zhèn)的傳統(tǒng)肌理產生破壞。第二，以景觀效益為導向，強調居住區(qū)的景觀優(yōu)勢，多為單一的居住功能和少許配套功能。這種規(guī)劃策略在長沙這樣的小城鎮(zhèn)也是不適用的：山花街本已單一的社區(qū)功能如不在更新規(guī)劃上加以補充，將使社區(qū)無法延續(xù)其原有的生命活力。因此該方案提出以下更新框架：在規(guī)劃上結合新舊綁定開發(fā)的政策手段，引入商業(yè)的多樣化功能，采取點式高層的住宅以滿足更新開發(fā)的經(jīng)濟壓力，同時運用建筑裙房的空間塑造來延續(xù)地塊文脈，給予居民宜人的交往空間。

政策引導———新舊綁定開發(fā)的政策手段。長沙鎮(zhèn)山花街更新因地塊較小，原住民較多的情況，采取大規(guī)模激進式的開發(fā)模式在地塊經(jīng)濟性和更新可行性上是不可避免的，原因有以下兩點：原有容積率高于2.0，依據(jù)現(xiàn)有的舊城拆遷還房的經(jīng)驗以及長沙鎮(zhèn)現(xiàn)階段地價和房價之比，“拆一建三”①才能基本滿足房地產開發(fā)有利可圖；然而，若單一地采取以開發(fā)商利益為主體的政策導向，必定會導致不符合小城鎮(zhèn)現(xiàn)狀的城市格局和不符合原有居民居住習慣的建筑形制。故該次更新改造積極探索適應長沙鎮(zhèn)發(fā)展需要的多元共存互補的更新模式：在政策手段上，建議政府對開發(fā)商采取“新舊綁定”的政策，規(guī)避開發(fā)商利益優(yōu)先的問題，在給予新區(qū)容積補助的情況下，適當降低舊城更新的容積率壓力，將山花街地塊的容積率壓力降至“拆一建二”②，同時加強對新區(qū)的基礎設施建設，為原住民提供可選擇的居住地，這樣才能帶動新區(qū)建設和舊城更新。

開發(fā)策略———以商業(yè)為導向的開發(fā)方向。如前文現(xiàn)狀分析中提到，山花街現(xiàn)狀的單一的居住功能是地塊活力喪失的主要原因。簡•雅各布斯的“城市多樣性”的概念曾明確提出了若要一個地區(qū)保持活力，就必須保證內部區(qū)域的主要功能必須要多于一個，最好是多于兩個。這些功能可確保人流的存在[3]。該次更新正是基于對于山花街地塊多樣性的分析，結合周邊環(huán)境提出以商業(yè)為導向。這里設置的商業(yè)并不是巨大的商業(yè)綜合體，而是適宜于小城鎮(zhèn)發(fā)展的小企業(yè)（小規(guī)模功用），這些零售業(yè)、文化和娛樂業(yè)等服務行業(yè)的入駐，確保了分時段的人流的存在：區(qū)別于單一的住宅區(qū)所導致的同時段出行，多樣的零售業(yè)可以將學生流聚集與此，文化與娛樂業(yè)也可以吸引晚間來廣場散步或娛樂的居民。同時商業(yè)導向也可以在一定程度上保證開發(fā)商的利益，也為原住民提供一定的就業(yè)機會，提高了他們的參與性。

建筑設計策略。由于在更新模式上選擇以高層點式住宅來滿足“拆一建二”的開發(fā)經(jīng)濟壓力，對于裙房的建筑空間的營造則成為了延續(xù)城市文脈，滿足居民交往需求的主要途徑(圖4-圖5)故在設計中提出以下兩個建筑設計策略。生活場景的保留是延續(xù)城市文脈最現(xiàn)實的思路，而街道正是山花街地塊中大部分生活場景的載體。設計中保留“街”這一空間主體，以一條曲折的街形成兩側線性的商業(yè)界面，并在轉折處形成“院”式節(jié)點，設置室外的交往空間，以進一步完善街道空間的品質，增強其吸引力；用兩層的商業(yè)裙房屋頂形成屋外平臺，使得街道的剖面及視線效果更接近傳統(tǒng)的街道尺度，二層的公共空間也起到了強化街道氛圍的作用。步行空間作為提高小城鎮(zhèn)舊城區(qū)公共聚集性，增強城市公共生活吸引力的重要手段，長期以來未得到足夠的重視[4]。對于小城鎮(zhèn)，步行不僅僅是交通方式，也是一種交往方式。在該設計中，步行成為了主要交通方式，車輛由場地外圍進入地下停車庫，裙房之間步行空間與交往空間交錯布置，在這樣的步行空間中，人們聊聊家常，熏熏臘肉，老年人擁有了夏日乘涼的地方，孩童們上下學從這里穿過。這樣的街道融合了日常生活的多樣性與各式各樣的使用者，也就越能得到人們隨時隨地的包括經(jīng)濟上的支持。

結語

舊城的中心地塊由于小城鎮(zhèn)的發(fā)展不可避免地面臨著再開發(fā)的命運。規(guī)劃師和建筑師如何在這樣的效率與公平的利益權衡中協(xié)助政府建立“合理價值的評判體系”；積極發(fā)揮開發(fā)商參與的優(yōu)勢，規(guī)避開發(fā)商利益為主的弊端；創(chuàng)造出激發(fā)城鎮(zhèn)活力、延續(xù)城市文脈、滿足社區(qū)利益和居民交往需求的宜人空間是具有現(xiàn)實意義的課題。山花街更新的實踐正是從現(xiàn)場調查、政策分析、開發(fā)定位，到傳統(tǒng)生活場景和交往空間的營造，全面嘗試了復雜的小城鎮(zhèn)舊城中心區(qū)更新改造的主要過程，希望能夠為以后的小城鎮(zhèn)舊城更新提供有價值的參考。