房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革問題及對策

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近年來，我國大力推動供給側(cè)改革，這也給處于低谷當(dāng)中的房地產(chǎn)行業(yè)帶來全新的發(fā)展機遇。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展仍然呈現(xiàn)出供需不平衡的現(xiàn)狀。因而，在下文當(dāng)中筆者將對這一現(xiàn)狀進(jìn)行分析，力求推動我國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)的同步發(fā)展。

1在供給側(cè)改革背景下房地產(chǎn)市場面臨的問題

1.1供給側(cè)改革給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的政策影響。目前，我國實施的是土地公有制的土地制度，該制度對于房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要作用。即公有制制度會直接影響到土地供應(yīng)方式、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及土地供應(yīng)量。要想發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，首先要確保土地資源儲存量充足，其次要合理進(jìn)行土地功能分配，進(jìn)而才能實現(xiàn)對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。1.2供給側(cè)改革給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響。供給側(cè)改革的實行對我國房地產(chǎn)行業(yè)共有兩方面的影響，第一是對于企業(yè)存款利率的影響，第二是對于企業(yè)運行模式的影響。首先，以國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的運營模式為基礎(chǔ)進(jìn)行分析，目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)無論大小與規(guī)模，其運營過于依賴金融機構(gòu)的房貸活動。如果房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中出現(xiàn)了問題，那么為其提供房貸的金融機構(gòu)也需承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，進(jìn)而導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展愈加泡沫化。現(xiàn)階段，我國對于金融行業(yè)的宏觀調(diào)控主要體現(xiàn)在兩個方面:一是對于存款準(zhǔn)備金的宏觀調(diào)控，二是對于存款利率的宏觀調(diào)控。如果在經(jīng)濟(jì)運行過程當(dāng)中，中央銀行對利率進(jìn)行了上調(diào)處理，在這種情況下，對于想要購買房產(chǎn)的人來說，在相同的時間內(nèi)他們需要支付的利率要比上調(diào)利率前多得多。所以大多數(shù)購房者都會選擇直接還清所有貸款，或者是一次性付清房款。利率的上調(diào)不僅會對購房者產(chǎn)生影響，還會對投資者產(chǎn)生影響，會降低投資者的收益，因而投資者可能會撤出資金再尋找其他的投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的商品房供給過剩，出現(xiàn)大量空房的現(xiàn)象。1.3供給側(cè)改革給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的環(huán)境影響。人們對住房要求的不斷提高，推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。大量荒地被開發(fā)，甚至呈現(xiàn)出開發(fā)過度的狀況。而過度開發(fā)會引發(fā)一系列的環(huán)境問題。尤其是人們對住房的高要求，開發(fā)商開始逐步重視周邊配套設(shè)施、樓間距等問題的建設(shè)。

2房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革的對策

2.1基于政府層面的路徑。政府作為國家職能部門，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的調(diào)控作用。此外，政府的理論指導(dǎo)與行政政策還能推動我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)改革當(dāng)中，政府部門充當(dāng)著主角的角色，政府對于維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要作用。(1)多措并舉，優(yōu)化現(xiàn)存房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。實施房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革最首要的任務(wù)便是去庫存。而要達(dá)到這一目的首先應(yīng)考慮到兩方面的內(nèi)容。第一，可以將棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)市場發(fā)展相結(jié)合。采用多種方式，例如直接貨幣補償以及商品房住房團(tuán)購，激勵拆遷戶購房，進(jìn)而增加房地產(chǎn)市場的需求量。監(jiān)控好新建安置房，通過多項政策，改善棚戶區(qū)居民的居住環(huán)境。此外，政府在進(jìn)行棚戶區(qū)拆遷時還可以減免費稅，積極鼓勵各企業(yè)注重社會效益，推動行業(yè)發(fā)展，主動向棚戶區(qū)住民讓利，改善棚戶區(qū)居民的居住環(huán)境。第二，現(xiàn)階段，消費者對居住環(huán)境的要求越來越高。因而政府可以著力改善閑置新房周圍的基礎(chǔ)配套設(shè)施情況，盡可能滿足消費者對于住房的要求，進(jìn)而激發(fā)消費者的購買熱情，比如說在商業(yè)住宅附近建設(shè)物流企業(yè)、學(xué)校以及醫(yī)院等基礎(chǔ)的配套設(shè)施。(2)因城施策，嚴(yán)格控制企業(yè)供應(yīng)節(jié)奏。為提高房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營效率，政府可根據(jù)各地區(qū)的實際情況，合理把控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格控制。所以房地產(chǎn)管理部門在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的過程當(dāng)中應(yīng)該將房地產(chǎn)用地的調(diào)控作為工作重點，通過供給側(cè)改革對低端供應(yīng)和無效供應(yīng)進(jìn)行整合。從目前我國不同地域之間的發(fā)展情況來分析，在供給側(cè)改革的過程當(dāng)中應(yīng)綜合考慮到城市發(fā)展規(guī)劃以及商品房庫存等多項因素，此外還應(yīng)充分考慮到當(dāng)?shù)鼐用竦膶嶋H需求，確保經(jīng)濟(jì)增長、人口增長與房地產(chǎn)市場的發(fā)展相適應(yīng)，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理規(guī)劃，進(jìn)而維護(hù)我國房地產(chǎn)市場的平衡發(fā)展。2.2基于企業(yè)層面的路徑。(1)突破區(qū)庫存，重塑供求平衡。為了進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該對現(xiàn)有商品房進(jìn)行合理定價，進(jìn)而促進(jìn)需求，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的供需平衡。如果購房者的消費意愿下降，進(jìn)而導(dǎo)致商品房價格大幅度下降，房地產(chǎn)行業(yè)就會呈現(xiàn)出極度的供需不平衡現(xiàn)象。因此房地產(chǎn)要想進(jìn)一步發(fā)展必須改變這一現(xiàn)狀。所以各房地產(chǎn)企業(yè)在定價之前可以做好市場調(diào)查，充分了解消費者的購房需求與實際的市場變化，在房地產(chǎn)市場過冷的時候采取必要的降價措施，緩解開發(fā)商的資金壓力，維護(hù)資金鏈的正常運轉(zhuǎn)。此外，為了確保房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，一些規(guī)模較大的企業(yè)也可以兼并、收購小的企業(yè)，對閑置商品房進(jìn)行集中處理，充分借助新媒體等媒介對現(xiàn)有的房產(chǎn)資源進(jìn)行大力的推廣與營銷。(2)突出提升品質(zhì)，滿足有效需求。伴隨生活水平的提升，人們對居住環(huán)境的要求只會越來越高。在過去，人們認(rèn)為房子只不過是一個休息的場所，而現(xiàn)在人們更加注重生活品質(zhì)與人生價值的實現(xiàn)。因此房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該全面了解消費者的需求，滿足其生理需求與心理需求，為消費者提供舒適、安全，具備生活品質(zhì)的住房。2.3基于個人層面的路徑。以個人層面的角度來分析，作為房產(chǎn)的投資者，應(yīng)該正確認(rèn)識其價值屬性、金融屬性以及商品屬性，在進(jìn)行房產(chǎn)投資時對該房產(chǎn)進(jìn)行理性的分析，降低投資失敗率。而以政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角來分析，人們購買商品最主要的原因是其具有價值屬性、金融屬性以及商品屬性，能夠滿足消費者的某種需求。以我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀為基礎(chǔ)來分析，人們購買住房是因為它能夠給人遮風(fēng)擋雨，給人一種心理上的安慰。所以說要想推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，開發(fā)者不能只重視其商品價值，而要充分發(fā)掘消費者的需求，使商品房的建設(shè)與消費者的需求相適應(yīng)。

3結(jié)論

從我國整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢來分析，其仍然處于發(fā)展的初級階段，因而在經(jīng)營與建設(shè)的過程當(dāng)中或多或少會出現(xiàn)一些問題，而這些問題會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的需求與供給極度不平衡。因而在發(fā)展過程當(dāng)中房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)綜合考慮到多方面的因素，采取必要措施激發(fā)消費者的購買熱情，確保國內(nèi)房地產(chǎn)市場的供需平衡。

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作者:沈愛華 王英杰 單位:哈爾濱商業(yè)大學(xué)