淺析公允價值計量在房地產(chǎn)的應用
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摘要:隨著全球經(jīng)濟一體化的發(fā)展，全球范圍內(nèi)的會計準則日益趨同。2006年2月15日，我國財政部的《企業(yè)會計準則第3號-投資性房地產(chǎn)》，在內(nèi)容上和國際會計準則(IAS40)保持了一致，都允許企業(yè)可以選擇使用成本模式或者公允價值模式計量。雖然公允價值模式能使企業(yè)資產(chǎn)增值，助力企業(yè)的發(fā)展，但公允價值在實際應用中也存在一些弊端。本文在分析公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中應用的重要性基礎上，深入探討了投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的主要處理邏輯，以及這種計量模式的好處和潛在的風險，并提出了投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的風險防范對策，以期促進公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的應用。
關鍵詞:投資性房地產(chǎn)；公允價值；計量模式
一、引言
2006年2月15日，財政部了關于投資性房地產(chǎn)的第3號會計準則：《企業(yè)會計準則第3號-投資性房地產(chǎn)》，在內(nèi)容上和國際會計準則(IAS40)保持了一致，允許企業(yè)可以選擇使用成本模式或者公允價值模式計量。迄今為止，已經(jīng)十多年過去了，隨著中國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)的主要投資對象，越來越受到青睞，市場交易十分活躍，原有的成本模式已無法反映投資性房地產(chǎn)真正的價值，在此基礎上編制的財務會計報表亦缺乏市場相關性和價值可靠性。但根據(jù)目前會計準則的相關規(guī)定，在公允價值模式下，既存在對企業(yè)有利的一面，也存在一些的弊端。應該充分利用好這一準則，取其利避其害，促使企業(yè)更健康的發(fā)展。因此，探討公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的應用具有重要的現(xiàn)實意義。
二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的主要處理邏輯
根據(jù)企業(yè)會計準則及相關文件，公允價值計量模式和成本模式之間的主要異同點為：
三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的好處和潛在的風險
投資性房地產(chǎn)計量模式從成本模式變更為公允價值模式，將會對企業(yè)包括資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)總額、資產(chǎn)負債結(jié)構、盈利能力等多方面產(chǎn)生重大影響：(一)有利方面。1.改善資產(chǎn)結(jié)構。在公開市場環(huán)境總體向好，投資性房地產(chǎn)市場價值評估增長的前提下，采用公允價值模式計量，企業(yè)資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)總額等資產(chǎn)指標會增加，使報表反映的房地產(chǎn)價值更加真實，更加符合實際市場情況。同時根據(jù)凈資產(chǎn)增加幅度大小，資產(chǎn)負債率會有不同程度的下降，能夠一定程度上改善了銀行等金融機構對企業(yè)的債務評級水平，增強了企業(yè)負債能力。使得企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)利用公允價值模式計量后，可以進一步提高債務規(guī)模、延長債務年限，為企業(yè)后續(xù)融資提供更大的空間。2.提升盈利能力。由于公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)不再計提折舊，在不考慮投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益的前提下，能直接的減少企業(yè)費用，降低出租成本，企業(yè)利潤總額相比成本模式增加，如果評估價值持續(xù)增長，則可以進一步增加利潤總額，提升企業(yè)盈利能力。(二)潛在風險。1.現(xiàn)金風險——稅負增加。在原先的成本模式計量下，定期應對投資性房地產(chǎn)計提折舊，稅法也允許將這部分折舊在所得稅前列支，但公允價值模式計量后，企業(yè)在投資性房地產(chǎn)的會計處理中不再計提折舊。根據(jù)《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》(國家稅務總局公告2012年第15號)第八條的相關規(guī)定，對于企業(yè)按照會計準則規(guī)定，并且已經(jīng)在日常財務會計處理中已經(jīng)實際確認的成本費用，凡是沒有超過稅法和稅前扣除范圍和標準的，可以根據(jù)企業(yè)在日常財務會計處理中實際確認的成本費用，在計算應納稅所得額時進行扣除。所以，如果沒有在企業(yè)會計處理中實際確認的資產(chǎn)折舊，根據(jù)所得稅法以及相關規(guī)定將無法在所得稅前扣除，因此會增加企業(yè)所得稅負擔和現(xiàn)金支出。2.現(xiàn)金風險——股東分紅增加。在公開市場環(huán)境總體向好，評估增值的大前提下，采用公允價值模式計量，雖然會使得企業(yè)資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)總額增加，反映了資產(chǎn)真正的市場價值，但是該項收益實際為賬面收益，并無實際現(xiàn)金收入。而企業(yè)在進行股利分配時，常用的分配方案包括剩余股利、固定股利、固定股利支付率、低正常股利加額外股利，但這些方式都未考慮公允價值變動帶來的利潤影響。所以，采用公允價值模式進行計量時，需要充分考慮企業(yè)實際盈利情況，在此基礎上結(jié)合股利分配方案，保持企業(yè)在市場經(jīng)濟下的形象和信譽，避免因分紅給企業(yè)帶來資金問題，進而影響企業(yè)發(fā)展。3.經(jīng)營泡沫風險。由于公允價值變動主要根據(jù)房地產(chǎn)公開市場環(huán)境進行評估，容易受到諸如國家宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)市場供求變化、投資者心理、評估事務所專業(yè)程度、評估選用方法等多種因素的影響，雖然這些因素和企業(yè)本身的資產(chǎn)經(jīng)營能力沒有直接關系，但評估結(jié)果卻又直接的反映在企業(yè)的經(jīng)營成果之中。如果評估價值產(chǎn)生上下波動，就會造成包括利潤、凈資產(chǎn)、盈利性指標和資產(chǎn)運行效率指標的起伏，會導致企業(yè)預算偏差過大，影響企業(yè)整體經(jīng)營評價，所以對企業(yè)管理層的考核辦法也需相應調(diào)整。4.操縱利潤風險。根據(jù)《企業(yè)會計準則》相關規(guī)定，企業(yè)在經(jīng)營過程中，對投資性房地產(chǎn)的計量模式可以選擇成本模式，或者選擇公允價值模式，但一經(jīng)確定后，除非特殊情況否則不得隨意變更。如果是已經(jīng)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不可以再轉(zhuǎn)為成本模式。但又有另一條規(guī)定，如有確實依據(jù)表明投資性房地產(chǎn)持有目的或者實際用途發(fā)生改變，應根據(jù)實際情況將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或者存貨，那么在轉(zhuǎn)換時，應以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，這樣就變相的將企業(yè)的資產(chǎn)價值變成了轉(zhuǎn)換日的公允價值。所以，從會計準則的規(guī)定來看，雖然投資性房地產(chǎn)選擇公允價值后，不可能采用成本模式，但如果改變用途后則就可以將以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橐猿杀居嬃康墓潭ㄙY產(chǎn)，如果市場房價存在波動，那么對利潤也會產(chǎn)生的影響，企業(yè)就可能通過投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換操作而調(diào)節(jié)利潤。
四、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的風險防范對策
通過前文所述，投資性房地產(chǎn)公允價值模式中存在潛在的風險，因此建議從以下幾個方面采取措施，以有效控制其風險：(一)現(xiàn)金預算管理。由于采用公允價值模式計量后，一方面因為不再計提折舊帶來利潤以及所得稅稅負增加，另一方面評估增值也會影響凈利潤，但這兩個利潤變動的因素和企業(yè)現(xiàn)金增長完全無關。假如分紅政策不進行相應調(diào)整，那么對于企業(yè)現(xiàn)金支出而言就會因為計量模式的變化而有所上升。為避免現(xiàn)金流風險，需要企業(yè)將全面預算管理和日常資金管理有效的進行結(jié)合，建立協(xié)調(diào)發(fā)展理念，統(tǒng)籌資金管理工作，注重資金管理的平衡，降低和規(guī)避資金風險，促進企業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展。(二)評估方法鎖定。為避免因評估方法變化造成評估價值異常波動形成經(jīng)營泡沫風險，參考國務院國資委對于國有資產(chǎn)評估的相關規(guī)定，目前國有資產(chǎn)評估方法主要有四種，分別是收益現(xiàn)值法、重置成本法、現(xiàn)行市價法、清算價格法。對于投資性房地產(chǎn)的公允價值評估而言，基于會計持續(xù)經(jīng)營假設，所以本質(zhì)上也是持續(xù)性評估，必須保證不同期間資產(chǎn)評估方法的一致性，如無重大政策、重大環(huán)境的變化，評估事務所不能任意改變資產(chǎn)評估方法，而造成評估價值的異常波動。(三)避免人為干預。為避免企業(yè)管理層在公允價值變動過程中的干預形成經(jīng)營泡沫風險，參考《公司法》中涉及會計師事務所的相關規(guī)定，聘用、解聘審計業(yè)務的會計師事務所時，應當依照公司章程，經(jīng)由董事會、股東會、股東大會審議并形成決議。所以負責企業(yè)資產(chǎn)評估工作的評估事務所，也應當依照公司章程，經(jīng)由董事會、股東會、股東大會審議并形成決議。同時，為避免企業(yè)管理層利用公允價值變動操控企業(yè)凈利潤、凈資產(chǎn)以及留存收益，對企業(yè)管理層的考核中，應著重于企業(yè)自身運營的效益效率、勞動產(chǎn)出效率和價值創(chuàng)造能力，剔除主要因外部環(huán)境影響而帶來的公允價值波動。(四)加強監(jiān)督懲戒。為避免企業(yè)甚至股東利用投資性房地產(chǎn)不同計價模式操縱利潤風險，必須加強對企業(yè)的約束，政府監(jiān)管部門應制定嚴格的檢查制度，充分發(fā)揮證監(jiān)會、中央審計署以及注冊會計師的監(jiān)督、檢查功能。對濫用會計準則的企業(yè)和相關人員，根據(jù)造成影響的嚴重性，給予行政、民事甚至刑事處罰，為公允價值的實施建立良好的應用環(huán)境。
五、結(jié)語
和其他的會計政策相比，投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇對企業(yè)的影響巨大，雖然有十分突出的好處，但也同樣存在相對應的風險，無論是對股東還是經(jīng)營者，都應結(jié)合企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略確定，讓會計準則的應用為企業(yè)發(fā)展服務。從政府層面而言，也需要持續(xù)加強對使用公允價值計量企業(yè)的監(jiān)管，為公允價值的應用創(chuàng)造完善的政策環(huán)境。
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作者:劉功一 單位:上海浦東軟件園股份有限公