物業(yè)工程管理數(shù)字化研究

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摘要：加強物業(yè)管理服務平臺建設，實現(xiàn)物業(yè)工程管理數(shù)字化是推進基于信息化、智能化的新型城市基礎設施建設的重要舉措之一。物業(yè)工程管理數(shù)字化將補足社區(qū)管理的短板，物業(yè)服務將改變傳統(tǒng)服務路線，采取多樣化、多層次、線上線下融合服務發(fā)展趨勢，對業(yè)主提出的可行性的生活需求盡可能做到全面、周到的服務。因此，應大力推進社區(qū)物聯(lián)網建設，對設施設備進行數(shù)字化、智能化改造。本文根據物業(yè)管理現(xiàn)狀，結合某項目運營階段的物業(yè)工程管理，對該項目物業(yè)數(shù)字化實施進行了探討。

關鍵詞：物業(yè)；物聯(lián)網；管理；數(shù)字化；智能化

物業(yè)管理對于促進城市發(fā)展，為城市居民提供舒適的居住環(huán)境發(fā)揮了重要作用。但目前我國物業(yè)管理還存在重管理、輕服務的經營理念，一些物業(yè)管理為了實現(xiàn)盈虧平衡采取降低服務標準的方式，造成業(yè)主與物業(yè)針鋒相對，拒交物業(yè)費，最終物業(yè)虧損離場；區(qū)內衛(wèi)生差、設備維護效率低及安全無管狀態(tài)下的社區(qū)環(huán)境降低了業(yè)主居住及辦公等生活品質。因此，傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)依靠為業(yè)主提供的保修、保潔、保安、保綠的“四?！狈战洜I模式已經越來越難以為繼，為了提升業(yè)主滿足感的同時，幫助企業(yè)降本提效，為業(yè)主提供更個性化、更安全的服務，物業(yè)管理必須轉型。近期國家了“十四五規(guī)劃及2035年遠景目標綱要”（以下簡稱《規(guī)劃》），其中“物業(yè)”關鍵詞出現(xiàn)了7次，“社區(qū)”關鍵詞出現(xiàn)了36次。物業(yè)行業(yè)將在滿足人民日益增長的美好生活需求的這一根本目標下，迎來波瀾壯闊的新時代。數(shù)字化、信息化、技術化及智能化是未來物業(yè)管理的新型服務模式，物業(yè)行業(yè)也開始借助人工智能、大數(shù)據、物聯(lián)網等技術進行轉型升級，物聯(lián)網應用成為各個行業(yè)的數(shù)字化轉型大框架的重要內容之一。

1物業(yè)工程管理現(xiàn)狀

物業(yè)為服務型范疇，傳統(tǒng)物業(yè)管理是以人力作為提供服務的基礎，對人力高度依賴。從成本構成來看，據《2018中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究分析報告》顯示，人員費用一直以來都占據物業(yè)企業(yè)經營成本的較大比例，為經營成本均值的55.84%。隨著物業(yè)企業(yè)發(fā)展規(guī)模的擴張，人力成本也隨之不斷上漲。物業(yè)企業(yè)發(fā)展過程中，主要面臨的核心業(yè)務就是社區(qū)運營，而物業(yè)工程管理需要解決降低物業(yè)成本的核心問題，在提高服務水平的同時，可實現(xiàn)節(jié)能減排、減少運維人員。同時，傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式側重于解決已發(fā)生的問題，而很難對問題進行預警，且通過人工進行，效率并不高。在物業(yè)工程管理中，大多數(shù)物業(yè)首先存在人員、運行設備、環(huán)境等方面的管理問題；其次為保修維護、資產管理、任務單等方面的流程問題；以及日常運維、設備故障檢查、故障跟蹤處理及巡視巡檢等方面的維護問題。此外，還包括設備控制、最佳啟/?？刂啤⑦壿嫻δ艿葍热莸目刂茊栴}(如圖1)。 物業(yè)工程管理主要涉及的對象是人、事、物三個方面，如何管理好這三個對象成為當前的首要任務。隨著建筑行業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理必須借助于現(xiàn)代化信息管理手段來提升日益復雜化、專業(yè)化、規(guī)范化以及向智能化方向更新所帶來的管理落后、跟不上節(jié)奏的問題。通過系統(tǒng)的、統(tǒng)一的、體系的管理方式促進物業(yè)管理走向現(xiàn)代化和規(guī)范化發(fā)展。

2物業(yè)工程管理數(shù)字化應用趨勢

2.1整體管理物聯(lián)化

對于物業(yè)行業(yè)來說，數(shù)字經濟的蓬勃發(fā)展，也對行業(yè)提出了更高的要求。以數(shù)字化轉型整體驅動生產方式、生活方式和治理方式的變革，成為未來各行各業(yè)發(fā)展的共識。隨著物聯(lián)網技術的不斷成熟，使物業(yè)公司開始了以智慧社區(qū)建設為核心進行服務升級，給予物業(yè)管理更多的科技含量，基于物聯(lián)網的智慧運維已是大勢所趨?；ヂ?lián)網概念是物聯(lián)網發(fā)展的基礎，其是利用信息傳感設備，結合互聯(lián)網而形成的巨大網絡，物業(yè)管理、安防、通信等體系可通過物聯(lián)網、傳感網等網絡通信技術將其集成在一起，為小區(qū)住戶提供一個安全、舒適、便利的現(xiàn)代生活環(huán)境。在物業(yè)工程管理中，將充分結合移動互聯(lián)技術與物聯(lián)網技術，建設以物業(yè)綜合運維管理為核心的系統(tǒng)建設體系，以此打通物業(yè)運維過程中涉及的物業(yè)管理、樓控系統(tǒng)等諸多業(yè)務領域。物業(yè)工程管理物聯(lián)化促進了物業(yè)管理自身項目的品質、運維及效益，使物業(yè)服務品質得到大幅提升，并在內部管理上促進了人員工作效率的提升，達到業(yè)主滿意度指標，為現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)減員增效、管理提升、管理規(guī)模容量提升提供了有效保障，值得推廣（如表1）。

2.2設施設備管理數(shù)字化

現(xiàn)代物業(yè)服務應深諳科技的力量，大力推動服務數(shù)字化、網絡化、智慧化轉型，通過科技賦能優(yōu)化運營管理效率，持續(xù)加大科技投入，通過使用線上工單、遠程設施管理、云停車管理、人臉識別系統(tǒng)、AI實時安防等多種智能社區(qū)技術，升級客戶服務體驗，不斷提升服務質量，更好地滿足客戶多樣化、便利性、及時性、舒適性的需求?；谖锫?lián)網的物業(yè)工程管理可對設施設備賦予唯一識別碼，運用傳感器、全球定位、射頻識別、紅外感應等裝置與技術，全面感知、識別和記錄水、電、氣、熱、安防、消防、電梯、水泵、照明、管線、變壓器等設施設備的運行數(shù)據。同時，運用物聯(lián)網、大數(shù)據、人工智能等先進技術，實時記錄物業(yè)服務動態(tài)信息。對物業(yè)服務基礎資料和檔案進行全面數(shù)字化。通過大數(shù)據智能分析可對安全隱患進行有效防范及化解，將報警閾值設置于消防、燃氣、變壓器、電梯、水泵、窨井蓋等設施設備上，可進行情況動態(tài)監(jiān)測及預警，對安全隱患進行有效識別。同時，可有效控制節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電效果，對設施設備運行高峰期和低谷期情況進行實時監(jiān)測分析，并合理制定設備運行時間表，以降低水、電等能源成本。同時，基于物聯(lián)網的物業(yè)工程管理實現(xiàn)了車輛管理智能化，通過智能樓宇、智能家居、路網監(jiān)控等技術手段實現(xiàn)了對社區(qū)的管理，大數(shù)據能夠幫助物業(yè)公司提前預測住戶可能遇到的問題，根據居民需要，為兒童、獨居老人等特殊人群提供必要幫助，從而規(guī)避、解決，以達到居住社區(qū)安全管理智能化的目的。

3物業(yè)工程管理物聯(lián)化的實施

3.1項目概況

該項目位于某地臨港核心地段，共計34棟建筑，為28萬m2體量的城市綜合體，主要業(yè)態(tài)包括辦公、酒店、商業(yè)、住宅、會展、文化展示等，可滿足高品質商務辦公、文化生活、展覽展示、居住與休閑的復合功能需求。該項目中有33棟為地下1層、地上5層建筑；1棟為地下2層、地上15層建筑，整個能源中心約3000余m2，地庫面積約10萬m2。因項目體量大，為了保證項目整體運營階段的物業(yè)管理全面性，滿足業(yè)主的服務需求，提高項目的運行效率，通過采取現(xiàn)代化、智能化的物業(yè)工程管理手段，實施物聯(lián)網與智慧社區(qū)相結合的方式，在提升業(yè)主滿足感的同時，幫助企業(yè)降本提效。

3.2物聯(lián)化系統(tǒng)架構

傳統(tǒng)物業(yè)運維管理對設備維護運行主要存在單獨安裝系統(tǒng)、承包商不同、合同不同、計劃不同、技術人員不同等問題。為了解決這些分散的運維模式，本項目實行新型的基于物聯(lián)網技術的綜合運維體系，通過集成網絡使各設備相互操作、布局、智能化分布及網絡架構統(tǒng)一化?；谖锫?lián)網的系統(tǒng)架構包括分析層、應用層、接入層、設施層等，其中，應用層各子集包括智能化巡檢管理系統(tǒng)、智能化服務平臺、智能化人員管理系統(tǒng)、智能化資產管理系統(tǒng)等。

3.3數(shù)字化構建要點

3.3.1智能化安全管理系統(tǒng)本項目設計了智能安防系統(tǒng)建設，運用物聯(lián)網技術可使技防代替人防，使項目區(qū)域安防建立得更加完善。安全管理系統(tǒng)包括設施設備監(jiān)控子系統(tǒng)、巡檢子系統(tǒng)。本項目通過集成建筑的弱電子系統(tǒng)進行監(jiān)視與管理的集中化，并遠程控制重點設備，以所設定的時間為依據，達到自動轉換參數(shù)的目的。當發(fā)生設備故障時，可在三維場景中自動高亮顯示故障設備，然后由管理員在APP端接收的推送故障信息對設備問題進行有效處理，從而降低故障損失。其次，通過數(shù)字化管理實現(xiàn)了本項目各區(qū)域自動巡檢功能，巡檢系統(tǒng)有自動巡檢與人工巡檢兩種模式可供選擇，并支持離線巡檢，當完成巡檢行為后，可實時統(tǒng)計巡檢情況。此外，本項目結合智能社區(qū)，采取智能化、信息化集結監(jiān)測區(qū)域動態(tài)，對住宅、商業(yè)、辦公等定點設放滅火器材并準確錄入平臺，一旦發(fā)生火災，可準確定位尋找滅火器材，并通過一鍵警報自動觸發(fā)危險鳴笛，并直接接入安保室提醒安保人員及消防部門。

3.3.2智能化機值系統(tǒng)本項目結合自身發(fā)展，因地制宜，借助物聯(lián)網技術打造個性化的智慧物業(yè)，采用智能化機值系統(tǒng)代替了部分人值。為了使人員通行更加安全與快捷，采用智能化出入口設施設備，保障人員進出順暢。傳統(tǒng)出入口管理采用人工操作通行、放行，且車輛停車也須人工操作管理，采用物聯(lián)網技術可實現(xiàn)無人值守，繳費、支付可自主掃碼，智能化操作不僅提高了車輛通行效率，而且有效降低了人員運營成本。同時，車位實行資源統(tǒng)籌，通過智能化管理使車位使用效率得到提升。在推廣現(xiàn)代綠色節(jié)能方面也發(fā)揮了作用，完善的新能源車輛充電設施使綠色出行更加方便，并可對車輛和道閘、充電樁等相關設施設備運行情況進行實時監(jiān)控，使車輛行駛與停放得到安全保障。

3.3.3智能化維保系統(tǒng)（1）物聯(lián)網技術下的設備維護可通過智能巡檢的一站式報警平臺，對設備工況進行實時查看，并設計AI語音播報，在一個界面中可看到整個項目區(qū)域的所有報警點，還能通過平臺對報警點指令。通過維保子系統(tǒng)清晰可見維保計劃，計劃調整可隨時進行，實時掌控維保完成情況；并可隨時對工單進度、工單狀態(tài)實施顯示及查看。在維保過程中，如有問題發(fā)生，可通過平臺層及時上報給管理人員；在人員管理上，采用二維碼、NFC掃描，對員工到場的真實性進行確認。（2）報修子系統(tǒng)的設置主要是為業(yè)主提供便利，當設備發(fā)生故障需要報修時，業(yè)主可通過設備上的二維碼實時了解設備情況及報修，無需電話操作。物業(yè)內部實行派單及搶單機制，與績效掛鉤。通過智能報修可提高員工的積極性及工單響應速度，系統(tǒng)平臺實施顯示工單狀態(tài)，業(yè)主可通過二維碼掃描查看工單進度。同時，系統(tǒng)可對超時工單進行提醒并采用指派功能，及時處理報修工單。該系統(tǒng)還可開啟評價服務機制，通過系統(tǒng)評價功能對員工服務進行監(jiān)督，以此提高整個物業(yè)管理效率。

4結語

綜上所述，科技賦予新時代物業(yè)以新的管理模式，物業(yè)工程管理從傳統(tǒng)管理模式逐步轉變，數(shù)字化新型管理服務模式提高了物業(yè)管理的效率，實現(xiàn)了多樣化的管理需求及管理目標。隨著物聯(lián)化進程的推進，物業(yè)智能化程度不斷深入，服務途徑得到不斷拓展，通過智能化的技術，可以實現(xiàn)服務整體的智能化，在提升業(yè)主滿足感的同時，幫助企業(yè)降本提效，從而促進了物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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作者：康志強 單位：上海城開商用物業(yè)發(fā)展有限公司