房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)行管理

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［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn);項(xiàng)目開發(fā);企業(yè)運(yùn)行戰(zhàn)略

1引言

最近幾年整個(gè)建筑行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)越來越多，在整個(gè)行業(yè)不斷發(fā)展的背景之下，其實(shí)還是存在很多的泡沫現(xiàn)象。有一些房地產(chǎn)項(xiàng)目在建成之后變成了鬼城，這就表示在其項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)行管理之中存在很多問題。在其項(xiàng)目開發(fā)過程中存在的運(yùn)行管理水平低下問題就致使行業(yè)當(dāng)中企業(yè)之間存在惡性競爭情況。因而對(duì)其具體的運(yùn)行管理進(jìn)行分析具有極大的現(xiàn)實(shí)必要性。

2運(yùn)行管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目其運(yùn)行管理通常涉及的范圍都比較廣泛，受到的影響因素比較多。一般其運(yùn)行管理基本都是計(jì)劃管理，所有部門都是依照預(yù)期的基本目的去完成工作的，并且需要將最開始編制的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成，所以這就導(dǎo)致缺乏基本的過程管理，而計(jì)劃經(jīng)理在具體的運(yùn)行管理中也沒有任何的作用，特別是在跨部門的協(xié)調(diào)工作中基本沒有實(shí)際權(quán)力，整體職權(quán)被架空，因此計(jì)劃管理的基本作用就不復(fù)存在，最終導(dǎo)致運(yùn)行管理的效果受到了影響。［1］運(yùn)行管理的主要目的就是將資源的利用率提升上去，而管理者一般都必須從完成質(zhì)量、進(jìn)度以及成本等多個(gè)方面加強(qiáng)管理，以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的管理，同時(shí)保證企業(yè)資金的實(shí)際運(yùn)作，最終獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。管理者還應(yīng)該將計(jì)劃管理的基本程序進(jìn)行優(yōu)化，使運(yùn)行管理的作用能夠被充分發(fā)揮出來。

3存在的問題

3.1決策

一般房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)都是從決策開始的，只有將決策的正確性提升上去，才可以有效提升運(yùn)行管理的基本水平。如果企業(yè)出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的決策失誤，那么不僅會(huì)帶來非常嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，還會(huì)導(dǎo)致后期的建設(shè)及投資等環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，最終使得整體運(yùn)行管理失敗。但是在實(shí)際情況中絕大多數(shù)企業(yè)都不夠重視前期的市場調(diào)研工作，導(dǎo)致在決策的過程中沒有準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位，最終出現(xiàn)了決策失誤，給運(yùn)行管理增加了一定難度;另外還有一些企業(yè)存在盲目投資的情況，所以一旦決策失準(zhǔn)，將會(huì)給企業(yè)帶來無法挽回的損失。

3.2設(shè)計(jì)

在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)之前，通常都需要先進(jìn)行設(shè)計(jì)，這一過程是工程造價(jià)的基礎(chǔ)，需要依照項(xiàng)目開發(fā)的基本規(guī)模、材料以及器械的投入等情況編制出相應(yīng)的成本管理制度，以此來有效保證費(fèi)用管理的作用。設(shè)計(jì)階段是運(yùn)行管理之中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，倘若企業(yè)在這之中過于重視圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，卻忽視了人員的投入數(shù)量、設(shè)備的投入以及材料的投入等，就會(huì)使整體設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量降低。在實(shí)際情況中，有一些企業(yè)只將注意力放在了工程整體的建設(shè)規(guī)模方向，忽略了對(duì)資源投入情況的考慮，同時(shí)沒有對(duì)運(yùn)行管理的相關(guān)影響因素進(jìn)行考慮，所以這就導(dǎo)致最終編制出來的設(shè)計(jì)方案缺乏基本的實(shí)際效用。［2］

3.3建設(shè)

在項(xiàng)目建設(shè)過程中需要投入大量的生產(chǎn)要素，并且還需要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目開發(fā)成本、人員、物力等方面的投入，同時(shí)在可持續(xù)發(fā)展理念之下還需要有效控制資源消耗的基本問題，這就對(duì)運(yùn)行管理的基本效果提出了考驗(yàn)，在最大程度上保證了資源消耗的合理性，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資源投入的正確性以及資源運(yùn)行的最大化。但是在實(shí)際管理過程中對(duì)這些都不夠重視，這就使得在建設(shè)過程中出現(xiàn)了大量的資源和資金浪費(fèi)，無法進(jìn)一步控制成本，最終給企業(yè)帶來了非常大的經(jīng)濟(jì)損失。

3.4銷售和使用

項(xiàng)目銷售直接與企業(yè)的利潤獲得掛鉤，強(qiáng)化項(xiàng)目運(yùn)行管理的本質(zhì)目的就是提升經(jīng)濟(jì)效益，確保銷售工作可以順利實(shí)施，最終讓資金可以及時(shí)回籠，以此提升企業(yè)的盈利水平。對(duì)于這類企業(yè)而言，只有將一個(gè)項(xiàng)目順利完成之后才可以去開發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目，因此運(yùn)行管理對(duì)于企業(yè)而言其作用就變得非常重要。但是在實(shí)際銷售中很多企業(yè)都以為只要將銷售任務(wù)完成就能夠提升運(yùn)行管理效果，可運(yùn)行管理本身就是一種動(dòng)態(tài)性的工作，并非保證一個(gè)階段的順利實(shí)施就可以的，倘若將希望全部放在銷售和使用之中，勢必會(huì)增加運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

4解決對(duì)策

4.1強(qiáng)化市場定位與調(diào)研工作

為了提升運(yùn)行管理的基本效果，企業(yè)必須要強(qiáng)化市場調(diào)研工作，確保市場定位的精準(zhǔn)性，并從市場中發(fā)現(xiàn)其中蘊(yùn)含的商機(jī)，以此給企業(yè)帶來更多發(fā)展機(jī)遇;運(yùn)行管理之中也要從以下三個(gè)方面出發(fā):第一，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模做出了解，找到最好的項(xiàng)目開發(fā)場地，并以其經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為基礎(chǔ)，強(qiáng)化市場研究，以確保開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值，為企業(yè)爭取最大的利益。該類企業(yè)和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況有著極為緊密的關(guān)系，強(qiáng)化市場調(diào)研就可以直接看到其項(xiàng)目開發(fā)的基本前景，同時(shí)可以預(yù)估項(xiàng)目開發(fā)的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)有效的運(yùn)行管理。第二，充分了解市場需求。項(xiàng)目開發(fā)的本質(zhì)就是為了進(jìn)行銷售，只有實(shí)現(xiàn)良好的銷售才能夠?qū)崿F(xiàn)資金的快速回籠。如果在調(diào)研的時(shí)候發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)厥袌鲆呀?jīng)飽和，甚至出現(xiàn)了過剩的情況一定要及時(shí)停止開發(fā)。第三，要充分了解當(dāng)?shù)氐娜丝谝?guī)模，一般人口規(guī)模越大，市場需求就會(huì)越大，最終企業(yè)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模也會(huì)越大。在調(diào)研的時(shí)候還必須要重視起來流動(dòng)人口，只要流動(dòng)人口多，則表示經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展高。［3］

4.2編制合理的企業(yè)運(yùn)行戰(zhàn)略

在其運(yùn)行管理過程中企業(yè)是重要的執(zhí)行者，具體的管理水平和企業(yè)的基本情況有著非常緊密的關(guān)系，因此為了優(yōu)化其運(yùn)行管理，就必須要準(zhǔn)確定位企業(yè)，充分了解自身發(fā)展的實(shí)力。一般其項(xiàng)目開發(fā)水平會(huì)受到企業(yè)開發(fā)隊(duì)伍能力以及資金等因素的影響，所以只有做好市場定位才能夠提升項(xiàng)目開發(fā)的本質(zhì)效果。運(yùn)行管理能夠最大程度上降低項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還能夠?qū)⑵髽I(yè)帶離發(fā)展困境，實(shí)現(xiàn)盈利。一般其運(yùn)行管理主要依賴于經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，只要運(yùn)行管理和經(jīng)營戰(zhàn)略之間保持統(tǒng)一，就會(huì)帶領(lǐng)企業(yè)不斷發(fā)展。

4.3有效控制計(jì)劃管理的重點(diǎn)

項(xiàng)目開發(fā)和企業(yè)發(fā)展也有著很大的關(guān)系，所以在制定管理策略的過程中就需要設(shè)定好目標(biāo)。項(xiàng)目開發(fā)本身具有一定的系統(tǒng)性，在不同的階段之中還要重點(diǎn)監(jiān)督項(xiàng)目進(jìn)度，確保制定的目標(biāo)都能夠完成。在項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量不過關(guān)的現(xiàn)象，這就表示項(xiàng)目管理計(jì)劃還不夠具體。所以這就需要依照企業(yè)自身發(fā)展的情況制訂管理計(jì)劃，該計(jì)劃必須要能夠把握住所有的關(guān)鍵點(diǎn)，合理設(shè)置計(jì)劃內(nèi)容，但是需要注意的是計(jì)劃不能過細(xì)，這樣會(huì)導(dǎo)致領(lǐng)導(dǎo)無法發(fā)現(xiàn)核心問題，也不利于監(jiān)督。［4］

5結(jié)論

總的來說，項(xiàng)目開發(fā)利潤與運(yùn)營管理的基本水平有著極為密切的關(guān)系。為了提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，必修要強(qiáng)化動(dòng)態(tài)管理，可以依照市場變化調(diào)整管理制度，實(shí)現(xiàn)資源利用的最大化和利潤的最大化。

參考文獻(xiàn):

［1］顧泓淵.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)管理的特點(diǎn)及其要點(diǎn)分析［J］．住宅與房地產(chǎn)，2018，498(13):157，168.

［2］秦向東.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討［J］．中國房地產(chǎn)業(yè)，2017(12).

［3］葉何翀.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中存在不足點(diǎn)及改進(jìn)［J］．低碳世界，2018(7):221－222.

［4］肖鵬.淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程管理優(yōu)化措施［J］．農(nóng)家參謀，2018，591(15):292.

作者：陳莉莉 單位：廣西廣投文化旅游投資有限公司