房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題與對策
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［摘要］近年來，中國的房地產(chǎn)市場慢慢占據(jù)了中國經(jīng)濟市場的半壁江山，房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展也給國民的生活環(huán)境帶來了翻天覆地的變化，但是過快發(fā)展的同時，也給房地產(chǎn)經(jīng)濟管理帶來相關問題。文章對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的時代背景進行了分析，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的不足進行了剖析，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理問題提出了建議。
［關鍵詞］房地產(chǎn);經(jīng)濟管理;經(jīng)濟管理體制
隨著中國經(jīng)濟的騰飛，房地產(chǎn)市場所帶來的經(jīng)濟問題也越來越嚴重，這些問題不僅影響著房地產(chǎn)市場，同時也給中國的金融市場、家具市場、裝潢市場甚至對國民的生活帶來了不利的影響。
1我國房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的時代背景
國內(nèi)的大部分的房地產(chǎn)企業(yè)單位的經(jīng)濟管理都是以企業(yè)本身的經(jīng)濟管理制度為基礎的，在最基本的業(yè)務管理方面頗有成效，但是依然還是有一些房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)濟管理存在非常多的問題，這種理解不到位使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟管理方面出現(xiàn)了混亂，而新時代的社會市場發(fā)展越來越迅速，也需要更加專業(yè)的管理制度，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理所存在的問題越來越難以處理。國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的管理層不僅僅是對經(jīng)濟管理存在誤解這一個問題，同時又缺少相關的監(jiān)管制度，這也使得財務信息變得混亂。［1］在實際工作中，董事會、監(jiān)事會對企業(yè)的監(jiān)管只是留存于形式，并沒有有效的監(jiān)管，部分工作人員視法律為無物，再加上監(jiān)管制度的缺失，便給那些不法分子帶來了犯罪條件。
2我國房地產(chǎn)經(jīng)紀管理中的不足
2.1經(jīng)濟管理體制不完善。隨著時代的不斷進步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理制度也在不斷地進步，但是政府的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理相關部門依然很難有效地控制房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理問題，這個難以解決的問題漸漸地步入了大眾的視野，隨著財經(jīng)新聞的不斷報道，引起了國家的高度重視。因此國家頒布了更加詳盡的經(jīng)濟管理政策，也出臺了多項調(diào)控方案，但是并沒有達到預期的效果?，F(xiàn)代的中國，房地產(chǎn)行業(yè)正在處于一個改革階段，房地產(chǎn)帶來的經(jīng)濟利益是很多地方政府的主要經(jīng)濟來源，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的制度不夠健全需要引起政府相關部門的重視。2.2房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的政策制度細化程度不夠。近期國務院連續(xù)頒布多項房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的調(diào)控政策，主要目的為了達到房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展起來，盡量去限制房價過高對人們帶來的影響。但是各方政府的房地產(chǎn)管理的相關部門并沒有考慮實際情況，忽視細節(jié)，這便造成調(diào)控政策很難執(zhí)行下去。這也使得一些房地產(chǎn)企業(yè)利用政策中的漏洞，在經(jīng)濟管理中投機取巧，對國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了惡劣的影響。如經(jīng)濟適用房政策、房屋公積金貸款政策等，這些政策的管理目標建立的不夠準確，這給房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展帶來了不利的影響。［2］2.3房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理形式化嚴重。當前有許多房地產(chǎn)企業(yè)并不看重政府所推出的管理機制，對政府所要求的規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)項目工作人員普遍工作形式化，做表面的工程，沒有引起企業(yè)管理者的重視。我國相關的經(jīng)濟法規(guī)對其責任劃分不夠明確，導致中央政府與地方政府管理出現(xiàn)混亂，致使政府對房地產(chǎn)企業(yè)的財務監(jiān)管不到位，政府的相關部門監(jiān)督不到位也使得企業(yè)財務監(jiān)督很難有效地實行下去，混亂的管理導致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理很難有效發(fā)展，由此可見，明確劃分政府相關部門的管理職責是解決房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理嚴重形式化的有效途徑。
3房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的建議
3.1進一步健全相關的法律法規(guī)體制。法律法規(guī)體制的建立是需要一定的時間來累積經(jīng)驗的，從初步的探索，到實施階段發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，再進一步提出問題，然后形成下一個改良后的法律法規(guī)體制，如此反復，逐步完善具有中國特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的法律法規(guī)體制，真正的實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。3.2進一步健全房地產(chǎn)企業(yè)的管理機制。目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)所存在的問題并不是簡單的經(jīng)濟管理體制問題，想要單純地依靠政府調(diào)控來解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題是不現(xiàn)實的。所以需要對房地產(chǎn)企業(yè)的管理體制進行相應的研究、提出問題。改革現(xiàn)代的房地產(chǎn)的管理體制才是真正的有效途徑。［3］3.3合理規(guī)劃企業(yè)的投資計劃在投標、競標的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要對投標內(nèi)容進行詳細的風險評估，進行科學合理的企業(yè)財務預算。房地產(chǎn)企業(yè)不要盲目投資，要正確對企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)做出財務相關的數(shù)據(jù)報告，對企業(yè)可流動現(xiàn)金有個初步了解，再進行相應的投標計劃，這樣能更加有效地控制企業(yè)的可流動資產(chǎn)，減少不必要的財務管理方面的風險值，使得房地產(chǎn)企業(yè)在中國特色的房地產(chǎn)市場下可持續(xù)地發(fā)展下去。3.4監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。對房地產(chǎn)開發(fā)成本的監(jiān)督與管理一直都是房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的重要組成部分，對于激烈的房地產(chǎn)市場，價格戰(zhàn)爭在房地產(chǎn)市場已經(jīng)悄然打響，對價格的控制已經(jīng)成為企業(yè)經(jīng)濟管理的重中之重，如何能增加在價格戰(zhàn)中起到優(yōu)勢成為當?shù)胤康禺a(chǎn)高層研究的主要對象，其中降低員工工資和工程物資都是不正確的。正因如此，如何控制開發(fā)成本成為價格戰(zhàn)的主要話題。宏觀調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本可以通過以下三個方式:第一，提升項目負責人的管理職責，讓項目負責人對企業(yè)的開發(fā)成本承擔主要的責任人，致使項目的成本管理與項目負責人直接存在利益關系，這樣能夠從項目領導層上改善項目成本控制意識;第二，進一步健全企業(yè)工程成本控制體制，對體制進行細化，對權責利體制進行更加全面的建設，讓房地產(chǎn)企業(yè)員工全面理解自身在企業(yè)成本管理中的職責;第三，成本監(jiān)控要根據(jù)實際出發(fā)，通過現(xiàn)場的施工情況來合理地對成本進行管理，不能任何事情要求成本最小化，要從實際出發(fā)，做到科學有效地監(jiān)控成本管理。3.5可持續(xù)發(fā)展的角度實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化。房地產(chǎn)企業(yè)并非公益性質(zhì)的企業(yè)，企業(yè)的營業(yè)目標永遠都是實現(xiàn)用最少的錢獲取最大的利潤，如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化是一家房地產(chǎn)企業(yè)管理層管理的最終目標。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的財務預算管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的主要依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理層通過對自身財務的預算，得出預算分析報告，企業(yè)高層通過報告進行更加合理的資金流動，實現(xiàn)資金流動的最大化，從而達到房地產(chǎn)企業(yè)財務資金價值的最大化，最終達到企業(yè)利潤的最大化。
4結(jié)論
綜上所述，隨著中國特色的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，原有的房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理已經(jīng)越來越難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的競爭要求。并且房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展是關乎中國整個經(jīng)濟市場的大事，也是關乎整個國民生活的大事。由此可見，如何可持續(xù)性的發(fā)展房地產(chǎn)市場成為國民關注的重點。通過本文的分析與論述，政府的房地產(chǎn)行業(yè)的相關工作人員可以通過法律法規(guī)的進一步健全，房地產(chǎn)企業(yè)管理制度的進一步健全來有效地對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟市場進行管理。
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作者:解尊松 單位:菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設局
