房地產(chǎn)企業(yè)中管理會計的應(yīng)用
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摘要：近年來，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩，諸多房地產(chǎn)企業(yè)的成交面積也呈現(xiàn)出了下滑的狀態(tài)。國家在房地產(chǎn)融資政策方面也進一步的收緊，整體來說房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)結(jié)束了高速增長的時期。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其在運營過程中資本較為密集，且項目開展需要較長的周期。因此對其的投資測算、資金管理、資本運營以及風(fēng)險控制等諸多方面均有著較高的要求。筆者就此展開討論。首先對管理會計的相關(guān)概念與內(nèi)涵進行闡述。然后再提出當(dāng)前管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用過程中所存在的問題及其原因分析，最后則系統(tǒng)的提出管理會計如何在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用。以期能為我國房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供助力。
關(guān)鍵詞：管理會計；房地產(chǎn)企業(yè)；問題；措施
引言
當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面對土地成本與房價的兩端擠壓，導(dǎo)致部分企業(yè)的成本與收益不匹配、收益與現(xiàn)金流不匹配的問題頻發(fā)，因此過往較為粗放的財務(wù)管理模式已與當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的不適應(yīng)性，這也要求在新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理模式進行轉(zhuǎn)型升級。而管理會計作為會計的一個分支系統(tǒng)，其能夠打破傳統(tǒng)的核算型財務(wù)會計模式，使會計能夠為企業(yè)的經(jīng)營決策、控制評價等提供服務(wù)與支持。
一、管理會計的相關(guān)概念與內(nèi)涵
管理會計在企業(yè)中的應(yīng)用包含了多個方面，其管理內(nèi)容涉及了預(yù)測、決策、成本控制、全面預(yù)算以及責(zé)任會計等。而對其職能范圍作出細分，又可劃分為預(yù)決策會計、責(zé)任會計以及規(guī)劃控制會計等。企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，其核心目標(biāo)便是創(chuàng)造利潤最大化，而管理會計便圍繞于此來強化企業(yè)中各項管理工作。管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用能夠根據(jù)各項數(shù)據(jù)信息來發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營過程中所存在的問題，并從信息數(shù)據(jù)中去發(fā)掘具備潛藏價值的信息，以此來為企業(yè)的各項決策提供服務(wù)支持。管理會計在企業(yè)中是與財務(wù)會計并列實施的，其與財務(wù)會計的核算職能有著本質(zhì)上的區(qū)別，其核心的職能價值是對企業(yè)過去的解析、當(dāng)前的控制以及未來的籌劃。在管理會計中，核心要素便是預(yù)決策會計，其主要是用來預(yù)測企業(yè)經(jīng)營的發(fā)展前景，并對經(jīng)營決策作出相關(guān)的咨詢與數(shù)據(jù)支持；規(guī)劃控制會計則是指在企業(yè)制定的戰(zhàn)略目標(biāo)與經(jīng)營方針下，做好各項業(yè)務(wù)的事前與事中控制。對各項管理決策的實際執(zhí)行進行糾錯與修正，以此來保障經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)；責(zé)任會計則是為了進一步保障企業(yè)中的分權(quán)管理與經(jīng)濟責(zé)任而展開的各項工作，其在企業(yè)中的各個部門中設(shè)立多個責(zé)任中心，通過對各崗位的績效考核，強化員工的積極性。
二、管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用過程中所存的問題及原因分析
（一）管理會計體系不健全當(dāng)前，我國部分房地產(chǎn)企業(yè)管理會計的體系構(gòu)建并不健全，其關(guān)注點仍較多的置于財務(wù)方面，對管理會計所需的各項會計與業(yè)務(wù)信息沒有系統(tǒng)的管理機制。一般來說，在房地產(chǎn)企業(yè)的管理會計體系中主要欠缺的是全面預(yù)算管理、成本管理方法以及績效評價等方面的信息在管理會計中的有效運用。而這些管理方法在管理會計體系中是不可或缺的部分，其對管理會計的效果與效率都會產(chǎn)生較大影響。管理會計在企業(yè)中的應(yīng)用是需要系統(tǒng)且規(guī)范的體系支持的，任一環(huán)節(jié)的缺失可能對其實施的最終成效均會產(chǎn)生影響。管理會計發(fā)揮其職能價值的關(guān)鍵則是對企業(yè)中各個細節(jié)處的信息數(shù)據(jù)的收集與分析。因此，體系的不健全會導(dǎo)致管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用價值大打折扣。
（二）成本計算與管理方法不恰當(dāng)對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其各項成本支出是十分龐大的，包含了土地、工程以及各個項目的前中期費用支出。成本費用對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展會產(chǎn)生極大的影響。而部分房地產(chǎn)企業(yè)在實施管理會計的過程中，未能實現(xiàn)全方位、全過程的成本管理。傳統(tǒng)的成本計算方法對于管理會計而言很難從中獲取具有價值的信息內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)工程項目管理人員對每一項作業(yè)所產(chǎn)生的信息沒有直觀的概念，這對有用信息的收集會產(chǎn)生較大的阻礙。項目在開展過程中，大多是依賴于管理人的經(jīng)驗判斷，其并未以科學(xué)的數(shù)據(jù)來對項目成本進行預(yù)估。對于工程項目的成本管理仍沿用傳統(tǒng)方法，其對管理會計所能提供的幫助十分有限，反過來管理會計有限的數(shù)據(jù)分析也很難給項目管理提供必要的指導(dǎo)。
（三）管理會計信息化程度較低信息技術(shù)的快速發(fā)展給管理會計帶來了更多地發(fā)揮空間，大數(shù)據(jù)等先進管理工具的出現(xiàn)使得管理會計能夠從數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)更多潛藏價值。但是當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)信息化程度仍舊不高。一般來說其對于信息技術(shù)的應(yīng)用僅停留在電算化等初級階段，并未進行更為深層次的拓展。例如，財務(wù)共享服務(wù)中心的建立，大數(shù)據(jù)的應(yīng)用仍未在企業(yè)中實現(xiàn)，仍舊停留在對財務(wù)狀況的簡單記錄階段。如此一來，管理會計依據(jù)信息數(shù)據(jù)所展開的事前預(yù)測就很難獲得應(yīng)有成效。在信息技術(shù)已然十分成熟的今天，將其有效利用到企業(yè)的管理會計體系中是提高企業(yè)經(jīng)營管理效率的利器，但是部分企業(yè)對其的建設(shè)程度仍舊落后于時代，這對管理會計與企業(yè)自身的發(fā)展都會造成不利的影響。
（四）管理會計人員素質(zhì)有待提高對于房地產(chǎn)企業(yè)管理會計的發(fā)展與成長來說，企業(yè)管理會計各崗位所需的人才依舊是一個難以逾越的瓶頸。部分企業(yè)在管理會計的應(yīng)用過程中，僅是從原有財務(wù)人員中分離出部分人員來從事管理會計崗位，但其綜合素質(zhì)并不能履行好其崗位職責(zé)。管理會計在實際工作中需涉及企業(yè)的前端業(yè)務(wù)，需使用各類信息軟件，且需對內(nèi)外部影響企業(yè)發(fā)展的因素有著敏感的判斷能力，因此管理會計人員需具備綜合、系統(tǒng)的知識體系才能做好各項工作。但當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)對于人才的培養(yǎng)與引進仍顯力度不足，短期的培訓(xùn)對企業(yè)管理會計人員的提升是相對有限的，并且部分職能崗位存在空缺現(xiàn)象，這些問題會使得企業(yè)由于人才的短板導(dǎo)致管理會計工作開展不力。
三、管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用
（一）充分發(fā)揮管理會計的預(yù)測職能管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中預(yù)測職能發(fā)揮表現(xiàn)在諸多方面，如對成本預(yù)測、銷售預(yù)測、企業(yè)利潤預(yù)測以及對房地產(chǎn)企業(yè)的市場預(yù)測等。通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)在新的工程項目啟動之前，以管理會計來對項目的可行性進行全面的分析，根據(jù)具體的可行性報告來最終決定工程項目是否能進入到具體的實施階段。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)中的各個部門均需與管理會計人員進行協(xié)同工作，如策劃部門、工程部門等均需提供相關(guān)數(shù)據(jù)與建議，以此來初步的預(yù)估工程項目開展的資金投入與對應(yīng)收益。此外，管理會計的預(yù)測職能還需進行量本利分析，通過銷售部門的銷售方案來對工程項目的盈虧臨界點進行測算。在預(yù)測成本的過程中，要定性且定量的全面分析，進而從中選擇最優(yōu)的成本效益方案。另外一方面，管理會計在發(fā)揮預(yù)測職能的過程中，還需時刻關(guān)注相關(guān)政策與市場變化，此方面因素對預(yù)測職能的發(fā)揮亦會產(chǎn)生重要的影響。
（二）管理會計要投身參與到企業(yè)經(jīng)營決策制定房地產(chǎn)企業(yè)的中長期發(fā)展決策是需要根據(jù)市場需求與自身經(jīng)營狀況來相應(yīng)制定的，管理會計的決策與計劃職能根據(jù)對市場與企業(yè)自身各項經(jīng)營狀況的數(shù)據(jù)分析來對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展計劃提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的制定通常會涉及以下三個方面，一是工程項目的開展數(shù)量；二是在某一周期內(nèi)的房產(chǎn)銷售總額；三是執(zhí)行企業(yè)發(fā)展計劃所需的總體成本。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)在確定項目并預(yù)估相關(guān)成本之后便需開展相關(guān)的融資工作，而此時管理會計則需充分發(fā)揮其對經(jīng)營決策的指導(dǎo)與數(shù)據(jù)支持作用。例如，通過各項數(shù)據(jù)的測算來確定融資的方式或是融資的計劃等。融資結(jié)構(gòu)是否合理會對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重要影響，管理會計有效參與到經(jīng)營決策之后能夠避免企業(yè)陷入嚴(yán)重的經(jīng)營風(fēng)險中，管理會計所能提供的決策分析與相關(guān)咨詢功能，能使企業(yè)管理者在面對諸多決策選擇時，通過管理會計的支持來綜合考量各方面因素，進而選擇出最為合理的經(jīng)營計劃。
（三）以管理會計來強化房地產(chǎn)企業(yè)對成本投入的控制成本管理對房地產(chǎn)企業(yè)來說是極為關(guān)鍵的，做好資金流的管控使其在同等量的資金下創(chuàng)造更大的價值，能夠有效地降低企業(yè)各個項目的成本投入，強化資金使用效率并降低財務(wù)風(fēng)險。在此過程中，管理會計可將作業(yè)成本法引入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制中，可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點，將工程項目的開發(fā)過程劃分為不同的作業(yè)環(huán)節(jié)，并建立作業(yè)中心，對各個不同的作業(yè)中心所產(chǎn)生的間接費用進行分析。其次，將各個不同的作業(yè)中心所產(chǎn)生的各項間接費用進行過程的分析，以此來明悉間接費用的成本動因，并建立作業(yè)成本庫。最后則是將各個作業(yè)中心的成本核算率進行明確，并分配到各個開發(fā)作業(yè)成本中去。管理會計有效應(yīng)用作業(yè)成本法，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)對于間接成本不可控的局面作出有效改善，進而能夠從成本產(chǎn)生的源頭來控制各項成本支出。
（四）強化管理會計對企業(yè)業(yè)績的考核與評估管理會計需定期地對企業(yè)業(yè)績進行考核與評估，將實際的經(jīng)營業(yè)績與預(yù)算規(guī)劃進行對比，從而能夠?qū)ζ髽I(yè)中各個部門及其崗位的業(yè)績進行評價，并在此基礎(chǔ)上制定相應(yīng)的獎懲制度，以此來提高各崗位員工的積極性。管理會計體系對企業(yè)業(yè)績的考核與評估能夠在預(yù)先制定好的指標(biāo)體系下，來督促各崗位更好地履行各自義務(wù)。業(yè)績考核與評估工作的開展需建立在合理的考核標(biāo)準(zhǔn)與指標(biāo)體系下。在此過程中，管理會計可將平衡計分卡應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)中，具體來講包含了以下四個方面：其一，財務(wù)，也就是指企業(yè)自身的資產(chǎn)運營能力、企業(yè)的償債能力以及財務(wù)效益狀況；其二，客戶，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說也就是市場份額、品牌效應(yīng)等；其三，運營，指房地產(chǎn)企業(yè)各項業(yè)務(wù)的開展流程與銷售流程等；其四，潛能，是指房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展能力以及員工成長潛力等。管理會計將平衡計分卡有效應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)的績效考核體系中，能以財務(wù)與非財務(wù)指標(biāo)更全面的量化各崗位員工的工作能力。
結(jié)語
目前房地產(chǎn)企業(yè)整體市場狀況并不樂觀，在較為復(fù)雜的環(huán)境與激烈的市場競爭中如何留有一席之地是離不開企業(yè)自身管理方面的創(chuàng)新的。管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的有效應(yīng)用，對企業(yè)的資金管理、風(fēng)險規(guī)避、成本控制、經(jīng)營決策以及績效考核等方面均有著明顯的促進作用，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展保駕護航。
參考文獻
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作者：余作用 單位：萬洋眾創(chuàng)城投資集團有限公司
