甲方的房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理

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摘要:在建筑工程項(xiàng)目中，甲方代表建設(shè)單位，即業(yè)主，它的職權(quán)責(zé)任應(yīng)圍繞項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工的全過(guò)程監(jiān)督管理工作展開(kāi)，是施工中各個(gè)環(huán)節(jié)的第一協(xié)調(diào)方。在房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理方面，甲方承擔(dān)著重要責(zé)任，文章對(duì)甲方的房地產(chǎn)工程管理工作提出了相應(yīng)要求，結(jié)合其施工管理要點(diǎn)展開(kāi)多維度分析。

關(guān)鍵詞:甲方；房地產(chǎn)項(xiàng)目；現(xiàn)場(chǎng)施工管理策略；價(jià)值

1房地產(chǎn)工程管理的價(jià)值

1.1有利于施工現(xiàn)場(chǎng)管理

房地產(chǎn)工程的計(jì)劃制訂與實(shí)施相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)，它需要保證每一施工管理環(huán)節(jié)的科學(xué)合理性，做到實(shí)事求是，對(duì)施工整體的進(jìn)程與質(zhì)量帶來(lái)正面效益。為了保證甲方在房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理中獲得利益，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備、施工過(guò)程管理及施工竣工階段現(xiàn)場(chǎng)管理。以項(xiàng)目中的現(xiàn)場(chǎng)管理準(zhǔn)備工作為例，它就應(yīng)該包括項(xiàng)目管理內(nèi)部分工與專業(yè)工作界面優(yōu)化，保證甲方在項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理流程中占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位。在公司確定工程總進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，甲方必須參與到各個(gè)分項(xiàng)計(jì)劃的制定過(guò)程中，明確工程中各個(gè)環(huán)節(jié)的管理目標(biāo)及基本控制節(jié)點(diǎn)。當(dāng)然，施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作中涉及到甲方參與的相關(guān)事項(xiàng)還有很多，基于技術(shù)質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明施工、人員等層面展開(kāi)統(tǒng)籌規(guī)劃，確保施工現(xiàn)場(chǎng)管理始終處于有序狀態(tài)。

1.2能夠確保施工質(zhì)量

房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量管理實(shí)際上是一個(gè)技術(shù)管理流程，它涵蓋4個(gè)方面:編制管理、交底管理、檢查管理及評(píng)定管理。這4個(gè)管理過(guò)程環(huán)環(huán)相扣、密不可分，且每一部分都影響到工程項(xiàng)目的整體質(zhì)量。編制管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)的質(zhì)量把控一定要細(xì)致到位，要結(jié)合工程工藝、技術(shù)及施工質(zhì)量保障內(nèi)容展開(kāi)分析，并將管理內(nèi)容編制成冊(cè)；技術(shù)交底與檢查管理過(guò)程則強(qiáng)調(diào)甲方要對(duì)施工技術(shù)人員做好相關(guān)的作業(yè)交底工作，嚴(yán)格記錄交底內(nèi)容與施工質(zhì)量問(wèn)題，通過(guò)檢查后才能結(jié)合工程手冊(cè)推進(jìn)施工過(guò)程，進(jìn)行局部整改或直接進(jìn)入下一步的評(píng)定管理過(guò)程。評(píng)定管理主要結(jié)合施工建設(shè)工程的整體內(nèi)容展開(kāi)詳盡的書(shū)面報(bào)告分析，為施工質(zhì)量給出評(píng)定結(jié)果，并圍繞評(píng)定結(jié)果設(shè)立合理有效的獎(jiǎng)懲機(jī)制，保存相關(guān)存檔資料。

1.3可控制成本

控制成本是甲方在房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理工作中的關(guān)鍵，也是體現(xiàn)其組織策劃能力價(jià)值的重要標(biāo)志。隨著房地產(chǎn)各個(gè)工程單位之間崗位競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，成本管理也成為甲方必須深度思考得一項(xiàng)重要工作內(nèi)容。為了有效降低工程成本預(yù)算與施工付出成本，需要結(jié)合實(shí)際情況加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制。例如在決策階段，甲方就要全面參與到成本控制工作當(dāng)中，制訂嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤瑮l款內(nèi)容，結(jié)合施工組織及施工工藝有效控制工程成本[1]。

2甲方的房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理要點(diǎn)

甲方在房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理中起到舉足輕重的作用，結(jié)合多維度現(xiàn)場(chǎng)施工管理方向，這里結(jié)合案例探討了甲方在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的現(xiàn)場(chǎng)施工管理內(nèi)容。

2.1甲方房地產(chǎn)項(xiàng)目案例

某工程位于廈門(mén)市翔安區(qū)馬巷鎮(zhèn)西部，蓮塘北路以東，建筑用地面積31040m2，總建筑面積117121m2，其中綠地面積10787m2。工程主體由9棟建筑物組成，文章結(jié)合該工程論述甲方現(xiàn)場(chǎng)施工管理要點(diǎn)。

2.2某房地產(chǎn)項(xiàng)目的甲方現(xiàn)場(chǎng)施工管理要點(diǎn)

2.2.1加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的施工質(zhì)量管理

甲方要針對(duì)該項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)施工管理要點(diǎn)，通過(guò)質(zhì)量監(jiān)督管理查出現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度中存在的各種不合理問(wèn)題，為甲方與乙方溝通創(chuàng)造條件空間。施工質(zhì)量管理主要體現(xiàn)在施工原材料方面，甲方在該方面應(yīng)該做好相應(yīng)監(jiān)督，避免質(zhì)量不合格的材料進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，為施工項(xiàng)目帶來(lái)隱患。甲方也要對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的立項(xiàng)、工程設(shè)計(jì)、工程施工、工程竣工、工程驗(yàn)收等內(nèi)容進(jìn)行全方位綜合質(zhì)量管理。對(duì)于該工程的主控項(xiàng)目則采取樣板先行、取抽樣檢驗(yàn)的方法，做好自檢評(píng)定相關(guān)工作，并由專業(yè)施工管理層技術(shù)人員進(jìn)行評(píng)價(jià)。

2.2.2施工進(jìn)度管理

1）要基于施工計(jì)劃進(jìn)行有效調(diào)整管理，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施科學(xué)網(wǎng)格化管理，并做到靈活安排和全面動(dòng)態(tài)進(jìn)度管理優(yōu)化。2）對(duì)施工計(jì)劃展開(kāi)有效檢查與管理任務(wù)落實(shí)，最好制定每日的施工進(jìn)度調(diào)整計(jì)劃，并落實(shí)調(diào)整后的施工相關(guān)規(guī)劃內(nèi)容。3）要基于施工進(jìn)度計(jì)劃展開(kāi)總體編制管理，保證在施工周期合同期內(nèi)完成相應(yīng)工作內(nèi)容。例如結(jié)合工程技術(shù)內(nèi)容編制計(jì)劃進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，監(jiān)督每一項(xiàng)現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)環(huán)節(jié)，并做到合理審核。4）要基于施工進(jìn)度建立保證體系，它要求公司領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目經(jīng)理、各個(gè)項(xiàng)目的技術(shù)負(fù)責(zé)人都要參與到施工進(jìn)度管理工作當(dāng)中，保證分工合作各盡其能。該工程根據(jù)公司全面預(yù)算節(jié)點(diǎn)要求，保證4#、5#樓在2014年8月達(dá)到預(yù)售條件，1#、2#、6#、7#樓在2014年9月未達(dá)到預(yù)售條件，3#樓在2014年12月未達(dá)到預(yù)售條件?？紤]到施工時(shí)間跨度中有一個(gè)春節(jié)，所以至少影響一個(gè)月時(shí)間，工期相對(duì)緊張。因此地下室樁基工程與土方工程必須在春節(jié)前完成避免春節(jié)后雨季較多影響土方作業(yè)及地下室施工。甲方對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度管理應(yīng)該圍繞5項(xiàng)計(jì)劃展開(kāi)：施工進(jìn)度計(jì)劃、勞動(dòng)力計(jì)劃、設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、甲供設(shè)備材料招標(biāo)計(jì)劃和資金計(jì)劃。其中前3項(xiàng)為總包編制，專門(mén)由甲方審核修訂；剩余的第4、5項(xiàng)由甲方自行編制，可按照計(jì)劃制訂如下步驟:1）甲方要求總包對(duì)施工進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行整體倒排。2）甲方列出施工進(jìn)度計(jì)劃，并分發(fā)給各個(gè)承包商，根據(jù)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行施工進(jìn)度計(jì)劃完善。3）總包施工進(jìn)度計(jì)劃確定以后，馬上編排勞動(dòng)力計(jì)劃對(duì)設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃，各分包亦如是。4）甲方要根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃與設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃擬定招投標(biāo)計(jì)劃與房地產(chǎn)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃。

2.2.3施工安全管理

甲方一定要建立房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工體系中良好的安全管理制度，將安全生產(chǎn)責(zé)任落實(shí)到每一個(gè)崗位和每一名職工。甲方要改變傳統(tǒng)的安全運(yùn)作方式，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的具體情況制訂具有靈活性的可操作策略。

2.2.4施工成本管理

施工成本管理涉及方方面面，甲方在施工成本管理過(guò)程中應(yīng)該做到審時(shí)度勢(shì)，應(yīng)該盡早接入相關(guān)工程審計(jì)人員，做到先期合理把關(guān)成本內(nèi)容。甲方在施工成本管理過(guò)程中，從設(shè)計(jì)、編標(biāo)、到系統(tǒng)建立數(shù)據(jù)檔案庫(kù)，結(jié)合建設(shè)監(jiān)理、造價(jià)工程師等協(xié)助業(yè)主解決造價(jià)變更問(wèn)題；檢查每一項(xiàng)工序子項(xiàng)中單價(jià)、數(shù)量與金額的變化情況，看其工程變更對(duì)總投資額的影響；要在工期進(jìn)度中協(xié)調(diào)解決建設(shè)單位與施工單位的矛盾，保證工程在長(zhǎng)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收益填補(bǔ)成本增加的損失。

2.2.5加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)人員管理

甲方在房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理進(jìn)程中還要做到“以人為本”，不斷加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)人員管理。該工程就有效開(kāi)展激勵(lì)獎(jiǎng)懲機(jī)制，結(jié)合乙方、監(jiān)理方管理人員的工作積極性與責(zé)任感推進(jìn)施工工作，做到獎(jiǎng)懲分明，從各個(gè)層面促進(jìn)施工管理過(guò)程水平的整體提高。

3結(jié)語(yǔ)

總而言之，以甲方為中心的房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理一定要做到面面俱到、胸有成竹，多采用各種現(xiàn)場(chǎng)施工管理技術(shù)，結(jié)合政策規(guī)范，優(yōu)化工作內(nèi)容，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的有序性與有效性，切實(shí)維護(hù)好甲方與乙方各自利益力求共贏。

參考文獻(xiàn):

[1]李牧.A公司房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工質(zhì)量管理體系研究[D].華中科技大學(xué),2015.

作者:李秋海 單位：廈門(mén)市房地產(chǎn)股份有限公司