房地產開發(fā)項目工程招標及合同管理

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摘要:隨著我國社會與經濟的發(fā)展，現代化城市建設腳步的加快，使得諸多房地產開發(fā)企業(yè)得到了迅猛發(fā)展。而個人財產所有權的發(fā)展，使得購買房產已經成為了一種投資方式。在房地產開發(fā)項目中企業(yè)要想提高經濟收益，就需要對開發(fā)成本進行控制，工程成本作為開發(fā)成本的重要組成部分，對其實施科學有效的控制是降低開發(fā)成本的關鍵?；诖?，文章對房地產開發(fā)項目工程招標及合同管理進行了深入的分析，并提出了管理與成本控制策略，以期為房地產開發(fā)企業(yè)的良好發(fā)展提供參考依據。

關鍵詞:房地產；開發(fā)項目；工程招標；合同管理

0引言

幾年來，房地產投資已然成為了投資的主流內容之一，但是隨著國家相關政策的出臺，使得房地產市場得到了調控，使各房地產項目開發(fā)企業(yè)間的競爭已從以往的經濟角力，轉變?yōu)楫a品差異化上的角力，將開發(fā)戰(zhàn)略調整為高品質、高質量、低成本策略，隨著這一戰(zhàn)略的不斷落實，使得房地產開發(fā)項目中工程招標及合同管理工作將面臨更嚴峻的挑戰(zhàn)。

1有效利用招標手段，合理控制成本造價

以招標形式為載體，引進競爭機制，能夠有效控制房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，而且還可以在參與競標的承包商中選擇出信譽好、工程質量好、經驗豐富、價格公道的承建單位，進而在實現控制開發(fā)成本目的的同時，還為后續(xù)施工管理工作的開展提供便利條件。

1.1風險把控

房地產項目的開發(fā)過程中，招投標工作是一項關鍵性的工作，其關乎著整個房地產開發(fā)項目是否能后順利的建造，建造后是否可以盈利。因此，招投標工作可以被稱之為房地產開發(fā)的生命線。同時，也是房地產項目開發(fā)過程中難度系數較高、流程較為復雜、風險較高的環(huán)節(jié)。所以，房地產項目開發(fā)企業(yè)要嚴格做好招標工作，在選擇承建單位時對承建單位以往的建設信息進行核實調查，以此來做好風險把控。招標工作的進行，需要房地產項目開發(fā)企業(yè)有足夠準備，時間越充足，可管控的風險就會越低。但是實際的房地產招標過程中，可以發(fā)現房地產項目的開發(fā)程序是一環(huán)扣一環(huán)的，時間較為緊湊，經常出現設計圖還沒完善,工程就已經開始建設了,留給招標的時間非常有限。因此，就需要房地產項目開發(fā)企業(yè)，做好準備工作，才能夠避免因時間緊帶來的風險,且在具有充足準備情況下進行的招標工作，才可以做到有的放矢。

1.2招標原則

工程招標工作進行的原則就是控制房地產項目的開發(fā)成本，所以招標金額是結果的最好體現形式，而定標的原則應該是低價合理中標，同時采用公開招標的競標模式，保證招標工作的公平性、公開性與公正性。另外，在商務標的審核環(huán)節(jié)，應在招標文件中著名，招標方不接受不均衡競價，對明顯偏離正常標準的報價有權予以調整，以此來防治投標單位的不均衡競價給招標方帶來的風險。

2加強工程合同管理和控制

對工程合同進行嚴格的管理與控制，可以為工程成本的控制提供法律保護，合同是房地產開發(fā)企業(yè)與承建單位維護自身利益的法律武器，對于工程合同管理的是否完善，產生的影響將直接決定企業(yè)的經濟收益與社會效益。因此，房地產項目開發(fā)企業(yè)應在經營過程中加強對工程合同的管理與控制，強調合同的嚴肅性，并建立具有完善制度的管理團隊。對工程合同的擬定，需要合同管理團隊的參與包括合同的起草、訂立、審查、會簽等多個環(huán)節(jié)，以此來幫助合同管理人員了解合同中的諸多款項，熟悉建筑行業(yè)的一般管理與相關規(guī)定，對影響工程造價的相關條款，如：合同價款調整條件與調整原則、合同價款的計價條件與計價方式等。并對承建單位建筑施工時所采用的材料、設備要求建立詳細的購置清單，注明生產廠家、品牌等詳細內容，以此來保證工程質量，充分體現工程合同的控制、管理功能，進而為工程造價的控制提供法律依據[1]。在房地產開發(fā)項目的招標階段，招標企業(yè)為控制招標成本，應在招標合同上明確以下幾點要求:第一，在具有完善的施工圖紙情況下，必須要做到一價包攬；第二，在不具備完善施工圖紙的情況下，招標企業(yè)將采用模擬工程項目清單與費率的方式進行計算招標價格，并盡量做到一價包攬；第三，使用費率計算進行招標時，應在內容中詳細標明總包服務費、建筑設備費、建筑材料費、工人費用等；第四，使用模擬清單進行招標時，應確定施工圖紙，并根據施工圖紙與工程合同上注明的計價方式對招標價格進行組價計算。

3房地產開發(fā)項目的工程招標和合同管理之間的關系

房地產項目開發(fā)企業(yè)的管理人員需要對施工合同的簽訂與履行、工程招標活動進行監(jiān)督，這樣做是因為房地產項目開發(fā)的招標與工程施工間存在著密切的關系。首先，此種關系建立與房地產項目開發(fā)工程建設的招標過程，也就是施工合同的談判修改與簽訂的過程，就是說建筑工程甲乙雙方決策人決定簽訂提議的協(xié)商過程；其次，從市場交易角度來看，房地產項目開發(fā)工程招投標的本質就是一種變相的交易，在這個交易過程中，甲乙雙方還沒通過法律來建立交易關系，這種關系知識得到了招投標相關法律的規(guī)范與調整,只有決標之后，甲乙方簽訂了施工合同，此種交易行為才被法律保護，雙方的利益才能得到法律的維護；再次，從招投標工作的評價與管理來看，能夠體現出招投標工作成功與否的因素，只可從監(jiān)督甲乙方對于工程合同的履行程度來顯現；最后，從國家建設部擬定的建設工程施工合同范本與建設工程招標合同范本來看，房地產開發(fā)項目的招標文件中含有施工合同中的部分主要款項，由此可見，招標文件又是組成工程合同的主要文件之一，所以說，工程招標文件與合同管理之間的關系是互相依存不可分割的。

4房地產開發(fā)項目合同管理在招投標中起的作用

在房地產項目開發(fā)中將合同管理與招投標工作進行結合，可以有效提高合同的履行率，同時，健全合同評價制度以及履行檢查制度，有效提升招投標工作水平。房地產項目開發(fā)合同履約情況與招投標工作是否成功有著較大的關聯。對甲乙雙方的工程合同履約情況進行定期的評價，不但是對房地產開發(fā)項目招投標工作成功與否的判斷，并且也是下一次招投標工作進行經驗的累積。通過對房地產項目開發(fā)工程合同的管理與監(jiān)督，可以建立工程招投標檔案的跟蹤管理，并引入市場競爭機制來選擇投標企業(yè)，使投標企業(yè)為求良好的社會信譽與長遠的發(fā)展，提升建筑工程的施工質量，進而促進房地產項目開發(fā)招投標工作的順利進行。

5培養(yǎng)和選拔高素質管理人才

房地產項目的開發(fā)過程包涵了項目的設計與規(guī)劃、項目的投資預算、工程的招投標、工程合同的管理、工程竣工后的結算與審核等多個項目。這其中的每個環(huán)節(jié)、每一項工作都需要相關專業(yè)且具有相關水平的人員來進行。因此，房地產項目開發(fā)企業(yè)必須把握人才、尊重人才、培養(yǎng)人才，從而建立一支高素質、符合現代房地產項目開發(fā)企業(yè)發(fā)展的人才隊伍。

6結語

綜上所述，我國經濟與社會的飛速發(fā)展，使得房地產企業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。隨著競爭的日益激烈，各房地產項目開發(fā)企業(yè)已經越來越關注開發(fā)項目與企業(yè)內部成本的管控。而工程項目的招標作為房地產開發(fā)項目實施的關鍵因素，也已經被房地產項目開發(fā)企業(yè)所正視。使得招標、投標、競標流程的意義得到了良好的體現，進而幫助房地產項目開發(fā)企業(yè)實現了工程成本的控制，提高了房地產項目開發(fā)的經濟收益，最終促使房地產項目開發(fā)企業(yè)能夠在當今激烈的市場環(huán)境中占據一席之地。

參考文獻:

[1]翟倩.房地產項目建安工程招標階段成本控制分析[J].價值工程,2012,31(18):87-88.

作者：黃冰心 單位：廈門路橋游艇旅游集團有限公司