房屋執(zhí)行集體土地論文

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一、實(shí)踐困境:集體土地上房屋執(zhí)行難之現(xiàn)狀分析

(一)現(xiàn)狀:集體土地上房屋執(zhí)行難的“四重表象”

農(nóng)村集體土地上違法建筑的租賃問題在實(shí)踐中也較為突出，甚至已經(jīng)成為繼買賣之后或者說超過買賣的另一大糾紛源。在沿海地區(qū)，由于土地資源較為稀缺，村集體興辦未經(jīng)審批的廠房集中出租的現(xiàn)象較為普遍，這些案件涉及違章建筑、違法用地，客觀上造成案件執(zhí)行難、企業(yè)財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)難等問題。就村委會(huì)方而言，由于涉及村民集體利益，執(zhí)行中沖突較大，村兩委之間往往相互推諉，而且村委會(huì)班子新老交替頻繁，新班子對(duì)原先班子任職期間所欠的債務(wù)不予認(rèn)可，有些以辭職不干進(jìn)行要挾，有些甚至說動(dòng)全體村民集體上訪。以W市法院為例，涉及違章建筑、違法用地類申請(qǐng)執(zhí)行案件占涉農(nóng)村房地案件的近一半左右，在2013年浙江全省大力推進(jìn)“三改一拆”工作的大背景下，涉新建違章建筑、違法用地類申請(qǐng)執(zhí)行案件為零受理，但歷史存量仍然較大，在政策收緊的情形下，涉及農(nóng)村集體土地上的違章建筑的執(zhí)行顯得尤為慎重。

(二)檢討:集體土地上房屋執(zhí)行難的原因分析

1．法律政策層面———集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)限制嚴(yán)格我國《憲法》、《土地管理法》均規(guī)定:“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。”《土地管理法》第六十三條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)……”國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定:“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！眹鴦?wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定》:“禁止通過村改居方式，將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地，禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地?！眹鴦?wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》更是明確規(guī)定:“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。“綜上，無論是現(xiàn)行法律或是政策規(guī)定，在我國有關(guān)集體土地的流轉(zhuǎn)均受到嚴(yán)格限制。

2．房產(chǎn)處置層面———集體土地上房屋流轉(zhuǎn)較為有限

(1)受讓范圍有限。根據(jù)《土地管理法》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，農(nóng)村宅基地上房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)僅僅限定于同一集體經(jīng)濟(jì)組織無房戶范圍內(nèi)。據(jù)此得出，轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋，至少存在以下三方面限制:第一，權(quán)屬合法，不屬于違章建筑的情形;第二，不能向同一集體經(jīng)濟(jì)組織外的城市居民或外村村民轉(zhuǎn)讓;第三，不能向同一集體經(jīng)濟(jì)組織已有房屋的村民轉(zhuǎn)讓。而其他集體土地上房產(chǎn)流轉(zhuǎn)“符合土地利用總體規(guī)劃”，并逐級(jí)報(bào)批，此情況更是微乎其微。

(2)融資功能有限。《物權(quán)法》第一百八十四條明確規(guī)定“宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押”。盡管政策層面有逐步放寬信號(hào)，但在具體操作上，仍一時(shí)難以轉(zhuǎn)變，只能進(jìn)行一些初淺的嘗試，如W市政府出臺(tái)了《關(guān)于開展農(nóng)村住房抵押貸款試點(diǎn)工作的意見》，其中規(guī)定:農(nóng)村房屋可以抵押，除了符合相關(guān)條件，還僅限于金融機(jī)構(gòu)。因此，受限于抵押權(quán)人對(duì)抵押房產(chǎn)處置不便的顧慮，集體土地上房產(chǎn)進(jìn)入擔(dān)保市場(chǎng)的空間非常狹小。

(3)權(quán)屬登記不全。正如國土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》中所指出，當(dāng)前農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作總體滯后，有的地區(qū)登記發(fā)證率還很低。已頒證的農(nóng)村集體土地所有權(quán)大部分只確權(quán)登記到行政村農(nóng)民集體或村民小組集體一級(jí)，沒有確認(rèn)到每一個(gè)具有所有權(quán)的農(nóng)民個(gè)體。實(shí)踐中，農(nóng)村房屋雙證齊全的比例非常低，隨機(jī)抽取的W法院的25件執(zhí)行案件，其中雙證齊全的僅3件，雙證不齊的14件，雙證均無的有8件。而即便土地證登記為戶主的名字，但實(shí)際土地申報(bào)表中往往包括配偶、子女，難以徑直確認(rèn)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)處置難度較大。

3．執(zhí)行實(shí)務(wù)層面———具體的操作規(guī)程缺失執(zhí)行工作是一項(xiàng)程序性和操作性很強(qiáng)的工作。執(zhí)行程序正當(dāng)與否是判斷執(zhí)行行為公正與否的重要標(biāo)準(zhǔn)。但由于各法院對(duì)法律、法規(guī)理解上的不同，不同省或者不同地區(qū)甚至是同一地區(qū)不同縣市區(qū)的法院對(duì)涉及集體土地上房屋能否執(zhí)行、如何執(zhí)行等問題也都理解不一，更不用說制訂統(tǒng)一的操作規(guī)定。此外，政策銜接以及部門之間的配合也是影響案件執(zhí)行的關(guān)鍵，如此類案件執(zhí)行往往涉及與國土、房產(chǎn)等相關(guān)部門的協(xié)調(diào)，故承辦人在執(zhí)行此類案件時(shí)往往慎之又慎，很難有突破性進(jìn)展。遇到被執(zhí)行集體土地上房屋為違法、違章建筑時(shí)，法院的執(zhí)行更是缺少法律支撐，工作往往陷入困境。

4．社會(huì)保障層面———農(nóng)房承載的保障功能異位按“一戶一宅”的規(guī)定，農(nóng)民一般只擁有一處宅基地，且大部分為同一幢單體的立地房屋，因房屋結(jié)構(gòu)原因難以分割而無法保留基本生活居住房屋的，法院執(zhí)行時(shí)就要考慮到被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬基本生活保障的問題。而當(dāng)前農(nóng)民生活水平總體上處于較低水平，且農(nóng)村社會(huì)保障體系也未完善健全，在執(zhí)行處分唯一農(nóng)村房產(chǎn)后，被執(zhí)行人的農(nóng)民既無法納入現(xiàn)行的城市廉租住房保障范圍，也無法要求村集體經(jīng)濟(jì)組織為其重新安置相應(yīng)的宅基地。因此，保護(hù)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬基本生活保障與實(shí)現(xiàn)執(zhí)行債權(quán)人權(quán)益的矛盾沖突是執(zhí)行工作必須面對(duì)的問題和難點(diǎn)。

二、破冰之舉:集體土地上房屋執(zhí)行的探索嘗試

由于城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，農(nóng)村土地資源價(jià)值迅速升高，特別是宅基地，在農(nóng)地嚴(yán)格管制和耕地保護(hù)政策約束下，愈發(fā)成為城鎮(zhèn)發(fā)展極需的稀缺資源。在現(xiàn)有制度安排下，宅基地所含的潛在價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)，為獲取潛在租金，農(nóng)戶、集體經(jīng)濟(jì)組織、地方政府都在“尋租”，這些行為間接推動(dòng)了宅基地流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新。在當(dāng)前日益活躍的宅基地隱性流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)壓力下，一些地方率先開展宅基地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，為宅基地“陽光流轉(zhuǎn)”提供了良好的制度樣本。與之對(duì)應(yīng)，各法院也基于土地流轉(zhuǎn)的實(shí)踐需要，努力在法律框架內(nèi)尋求有效的執(zhí)行集體土地上房屋的方法，形成了幾種比較典型的做法，但成效不一。

(一)戶籍限制拍賣式

戶籍限制拍賣式，也稱“以屋抵債”。在被執(zhí)行人所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員范圍內(nèi)對(duì)涉案房屋進(jìn)行拍賣、變賣，限定買受人必須符合《土地管理法》規(guī)定的條件，為無房戶、缺房戶，且買房后不得再申請(qǐng)。相關(guān)案例:江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)人民法院在執(zhí)行過程中查明被執(zhí)行人王某共有三個(gè)案件，被執(zhí)行人王某提出目前沒有其他收入，僅有老家槐泗鎮(zhèn)農(nóng)村一套房產(chǎn)希望能折價(jià)抵債，針對(duì)被執(zhí)行人提出的請(qǐng)求，邗江法院委托評(píng)估公司對(duì)被執(zhí)行人王某所有的農(nóng)村房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)執(zhí)行法官多次協(xié)調(diào)，三位申請(qǐng)執(zhí)行人中謝某系槐泗鎮(zhèn)人，其屬于應(yīng)享有宅基地使用權(quán)但尚未申請(qǐng)宅基地的情形，故愿意受讓上述房產(chǎn)。執(zhí)行過程中王某先后又有6個(gè)案件在法院立案強(qiáng)制執(zhí)行，根據(jù)參與分配原則，在達(dá)成王某的房產(chǎn)變現(xiàn)款按一定比例分配給其余所有債權(quán)人，其余各債權(quán)人均書面同意該分配方案。該模式缺點(diǎn):買方條件較為受限，即使符合條件也存在“不敢買”的雙重顧慮，一方面要考慮社會(huì)輿論，以及受讓房屋是否“吉利”;另一方面要考慮自身有無地方勢(shì)力，買了后能否真正入住該房屋，即是否具備足以與農(nóng)房所在地干擾勢(shì)力抗?fàn)幍摹皩?shí)力”。

(二)權(quán)能轉(zhuǎn)換拍賣式

權(quán)能轉(zhuǎn)換拍賣式，即以先將集體所有土地轉(zhuǎn)化為國有土地，再依法拍賣該房屋及土地。此種方式主要針對(duì)執(zhí)行對(duì)象為集體土地中非農(nóng)建設(shè)用地上的廠房的案件。相關(guān)案例:申請(qǐng)執(zhí)行人某工程公司與被執(zhí)行人某集團(tuán)公司買賣合同糾紛等系列案，案件執(zhí)行中第三人某型材公司以其廠房及集體土地使用權(quán)為被執(zhí)行人提供執(zhí)行擔(dān)保，但其后未履行執(zhí)行擔(dān)保義務(wù)。執(zhí)行中經(jīng)查，擔(dān)保人的房地產(chǎn)雖有房產(chǎn)證，卻一直未辦理土地確權(quán)登記，因而土地性質(zhì)及權(quán)屬都不明確。法院積極與國土資源局就拍賣事項(xiàng)進(jìn)行溝通，并商請(qǐng)國土資源局對(duì)執(zhí)行擔(dān)保人企業(yè)用地的土地性質(zhì)及權(quán)屬進(jìn)行確認(rèn)。后國土資源局復(fù)函法院:該企業(yè)現(xiàn)用地性質(zhì)屬集體土地，應(yīng)先轉(zhuǎn)化為國有土地再進(jìn)行拍賣，由于執(zhí)行擔(dān)保人已經(jīng)歇業(yè)，法院可以對(duì)上述房產(chǎn)先行拍賣，從拍賣款中優(yōu)先補(bǔ)交征地補(bǔ)償費(fèi)及土地出讓金。最終，法院成功拍賣了執(zhí)行擔(dān)保人的房地產(chǎn)，受讓人在辦理了土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)后，在房地產(chǎn)管理部門辦理了過戶手續(xù)。該模式缺點(diǎn):執(zhí)行對(duì)象有限，僅適用于集體土地中非農(nóng)建設(shè)用地上的廠房，而且涉及部門協(xié)調(diào)，能否成功要視各地法院與當(dāng)?shù)夭块T之間的關(guān)系而定，具有相當(dāng)?shù)牟淮_定性。

(三)強(qiáng)制租賃管理式

“以租代償”，也稱“以租代執(zhí)”，又稱強(qiáng)制租賃管理式，是指針對(duì)被執(zhí)行人企業(yè)廠房、設(shè)備等財(cái)產(chǎn)無法變現(xiàn)拍賣的難題，法院通過搭建供需平臺(tái)，引入分割租賃方式，以期促成被執(zhí)行人以廠房、設(shè)備租金收益分期償還債務(wù)的一種替代執(zhí)行方式。相關(guān)案例:溫嶺市甲廠于2012年9月起訴溫嶺市乙廠追償權(quán)糾紛一案，該案標(biāo)的1300萬，由于溫嶺市乙廠多年經(jīng)營不善，虧損嚴(yán)重，無力償付，加上該廠土地性質(zhì)屬于集體工業(yè)劃撥，廠房系違章建筑，而無法變賣，為此，該院在征得絕大多數(shù)債權(quán)人同意情況下，對(duì)該廠進(jìn)行對(duì)外公開租賃，由被執(zhí)行人溫嶺市乙廠與中標(biāo)人簽訂租賃協(xié)議，以租代償?shù)姆绞阶兺▓?zhí)行，以年租金50萬元，每五年遞增百分之十的價(jià)格租賃十五年，現(xiàn)第一期租賃款已上交法院。該模式缺點(diǎn):一是在被執(zhí)行人下落不明的情況下，如何確定出租主體缺乏法律依據(jù)?二是在租賃合同存續(xù)期間，如果承租方違約，由誰去主張權(quán)利，是主張違約責(zé)任，還是解除合同?三是倘若因出租屋的固有問題引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)產(chǎn)的固有損失、承租人的損失由誰承擔(dān)，缺少明確的法律規(guī)定，倘若財(cái)產(chǎn)本身不足以償還承租人的損失，又當(dāng)如何?

三、理論探微:集體土地上房屋執(zhí)行的合理性與可行性分析

執(zhí)行案件中的集體土地上房屋，是指被執(zhí)行人在農(nóng)村集體土地上所建造的房屋，按其用途主要可以分為兩大類，即村民住宅和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村工(商)業(yè)用房，對(duì)應(yīng)的集體土地是農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地(即農(nóng)村宅基地)和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地(即非農(nóng)經(jīng)營用地)。下文主要以此兩大類為對(duì)象加以探討。

(一)執(zhí)行集體土地上房屋的法律留白

拍賣農(nóng)村房屋實(shí)質(zhì)是對(duì)農(nóng)村房屋及其對(duì)應(yīng)的集體用地進(jìn)行流轉(zhuǎn)。當(dāng)前農(nóng)村集體土地上房產(chǎn)難以執(zhí)行的原因，歸根到底即是集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)障礙。關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)及其上房屋流轉(zhuǎn)問題，我國法律向來是持謹(jǐn)慎和有保留的態(tài)度的，但《土地管理法》第六十三條、《擔(dān)保法》第三十六條，以及《物權(quán)法》第一百八十三條的規(guī)定又謹(jǐn)慎地開了口子———在特殊情形下亦可進(jìn)行流轉(zhuǎn)。實(shí)際上，有關(guān)法律、司法解釋也作了對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)限制的突破性規(guī)定。最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部于2004年聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第二十四條規(guī)定:“人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時(shí)，經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理。但應(yīng)當(dāng)告知權(quán)利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。對(duì)處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，人民法院應(yīng)與國土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理?！边@一規(guī)定，雖然在實(shí)踐操作中面臨諸多困難，但卻為農(nóng)村房地產(chǎn)的執(zhí)行提供了有力的法律依據(jù)。

(二)執(zhí)行集體土地上房屋的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)

允許變通執(zhí)行集體土地上房屋，至少存在以下幾方面的現(xiàn)實(shí)理由:一是債權(quán)最大化實(shí)現(xiàn)的需要。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)村房地產(chǎn)的價(jià)值得到了極大體現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)中被執(zhí)行人常以僅有農(nóng)村房屋而無其他可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)為借口規(guī)避執(zhí)行，若能通過合法有效的執(zhí)行程序?qū)r(nóng)村房地產(chǎn)進(jìn)行處置變現(xiàn)，能夠得到民眾的廣泛認(rèn)可與接受。至于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村工(商)業(yè)用房，由于較大的占地面積及作為工商業(yè)用途的特性，相應(yīng)的變現(xiàn)能力更是大為提高。二是農(nóng)村居民除集體房產(chǎn)外可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)有限。以農(nóng)村居民為被執(zhí)行人的案件往往較難處理，其中一個(gè)重要因素就是農(nóng)村居民可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)短缺，原有家庭財(cái)產(chǎn)較大部分已投入自家房屋建設(shè)，對(duì)外清償能力相對(duì)不足。三是執(zhí)行操作方式上具備變通可能性。如指定農(nóng)村房屋買受人的范圍或設(shè)立債權(quán)轉(zhuǎn)移直接執(zhí)行農(nóng)村宅基地房屋;當(dāng)事人雙方簽訂和解協(xié)議以房抵債;轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)同時(shí)，約定買受人享有對(duì)宅基地使用權(quán)的長期租賃權(quán);轉(zhuǎn)移宅基地房屋使用權(quán);執(zhí)行農(nóng)村宅基地房屋的可得收益;對(duì)相對(duì)獨(dú)立的非底層住宅，通過事先與申請(qǐng)人說明，將上層建筑所有權(quán)抵償給申請(qǐng)人等等。

四、愿景展望:完善現(xiàn)行農(nóng)村房屋及集體土地使用權(quán)執(zhí)行制度

(一)立法層面:限定式規(guī)定農(nóng)村房屋可以流轉(zhuǎn)

在目前立法框架內(nèi)，農(nóng)民集體所有的土地性質(zhì)不能改變，故宅基地實(shí)行有限流轉(zhuǎn)的底線不能突破。但隨著立法的不斷完善，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓的受讓主體不應(yīng)局限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，可適當(dāng)擴(kuò)展到本市范圍內(nèi)具備條件的農(nóng)村村民。主要理由有兩方面:一方面擴(kuò)大交易主體范圍有助于宅基地流轉(zhuǎn)，使其更大發(fā)揮功能;另一方面在本市范圍內(nèi)也不影響土地性質(zhì)，居民因其無法取得村民資格，在目前立法未曾突破的情況下，仍然不能購買農(nóng)村宅基地及其地上房屋、附著物。而關(guān)于非農(nóng)集體用地及其上房屋的執(zhí)行，黨的十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”。這一改革涉及土地利益再分配，期待改革舉措的落實(shí)到位，以帶動(dòng)土地管理法等相關(guān)法律法規(guī)的聯(lián)動(dòng)修改。

(二)實(shí)務(wù)操作層面:積極探索變通執(zhí)行機(jī)制

在執(zhí)行農(nóng)村房屋案件時(shí)，可以根據(jù)案件的不同情況，在不違反法律規(guī)定的情況下，有針對(duì)性地采取不同的執(zhí)行手段，以實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。

1．基本前提是健全完善農(nóng)村房屋及宅基地權(quán)屬登記公示制度，切實(shí)加強(qiáng)與相關(guān)部門的工作銜接。產(chǎn)權(quán)登記不規(guī)范造成的確權(quán)問題是農(nóng)村房屋“執(zhí)行難”的根源之一。農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)屬登記的滯后，容易導(dǎo)致執(zhí)行中出現(xiàn)相關(guān)的權(quán)屬糾紛并增加案件執(zhí)行難度。為此，建議相關(guān)部門重視落實(shí)國家基本法律制度，并按照國土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》、建設(shè)部《房屋登記辦法》等具體辦事細(xì)則，對(duì)農(nóng)村房屋及宅基地的初始登記、轉(zhuǎn)移登記、擔(dān)保登記等項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范管理，強(qiáng)化農(nóng)村房屋及宅基地權(quán)屬的登記公示效力。此外，通過拍賣、變賣、抵債等方式取得農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)后難以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，也是制約農(nóng)村房屋處分變現(xiàn)的重要原因。在對(duì)農(nóng)村房屋進(jìn)行變通執(zhí)行之前，應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)與有關(guān)國家機(jī)關(guān)及其部門的工作銜接。由于我國農(nóng)村宅基地及房屋沒有準(zhǔn)確的權(quán)利登記憑證，其產(chǎn)權(quán)憑證一般僅為宅基地使用證、建房申請(qǐng)報(bào)告等，因此執(zhí)行時(shí)應(yīng)與當(dāng)?shù)氐拇逦瘯?huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、鄉(xiāng)鎮(zhèn)建房管理所等部門溝通聯(lián)系，調(diào)查核實(shí)家庭成員姓名、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、房屋四至等。在對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，法院應(yīng)與縣級(jí)國土資源部門進(jìn)行協(xié)商，爭取取得一致意見。

2．對(duì)不宜直接拍賣所有權(quán)的農(nóng)房，規(guī)范采取“以租代償”的變通執(zhí)行方式。針對(duì)“以租代償”在實(shí)踐中存在的問題，建議通過市場(chǎng)機(jī)制引入第三方出租主體，建立出租主體名單的模式，由法院監(jiān)督其合同履行，不僅可以在制度層面明確其出租主體，也可以有效應(yīng)對(duì)承租人的違約;同時(shí)在執(zhí)行和解協(xié)議的過程中嘗試引入第三方責(zé)任保險(xiǎn)，避免財(cái)產(chǎn)損失等風(fēng)險(xiǎn)。在明確了出租主體和責(zé)任保險(xiǎn)的前提下，如何以效益最大化的方式運(yùn)行以租代償制度，可以參照現(xiàn)階段運(yùn)行的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣制度，以法院為操作主體依托技術(shù)平臺(tái)在最大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)權(quán)益效用的最大化。

3．農(nóng)村房產(chǎn)涉及標(biāo)的瑕疵時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分情況加以處置。農(nóng)村住宅建造中的瑕疵情況比較普遍，在農(nóng)村房產(chǎn)登記管理制度尚不健全的情況下，應(yīng)結(jié)合不同情況予以分別處理:

(1)農(nóng)村建房僅有建房審批手續(xù)而無房屋所有權(quán)證，或僅有集體土地建設(shè)用地使用證而無房產(chǎn)所有權(quán)證，只要其建房手續(xù)合法，無違章現(xiàn)象，法院可在批準(zhǔn)面積范圍內(nèi)直接予以裁定查封、拍賣。

(2)對(duì)存在超批準(zhǔn)面積違章建房的農(nóng)村房地產(chǎn)，應(yīng)將核查的初步情況分別函告國土、房管部門，請(qǐng)相關(guān)職能部門核實(shí)并作相應(yīng)處罰，并要求回復(fù)意見。若相關(guān)職能部門不處罰也不出具意見的，則將超面積違章建房部分作為地面建筑物評(píng)估其實(shí)際建筑價(jià)值，與批準(zhǔn)建房部分一并處分，但在拍賣文書與拍賣、變賣成交裁定中，對(duì)超面積違章建房部分不負(fù)責(zé)過戶及今后遇規(guī)劃拆遷或違建拆除等時(shí)須無償拆除作出明確記載。

(3)若被執(zhí)行人從他人處購置土地、房屋，未辦理過戶手續(xù)的，但因房屋土地交易流轉(zhuǎn)不規(guī)范致使有實(shí)體權(quán)屬爭議糾紛的，則結(jié)合土地房屋交易具體情況進(jìn)行分析，在執(zhí)行時(shí)審慎從事。

4．規(guī)范農(nóng)村房產(chǎn)執(zhí)行應(yīng)當(dāng)注意的共性問題。

(1)依法保障相關(guān)優(yōu)先權(quán)權(quán)益人的優(yōu)先購買權(quán)。依法保障房屋共有人和房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，考慮農(nóng)村傳統(tǒng)鄉(xiāng)土人情觀念，可在法定的優(yōu)先購買權(quán)基礎(chǔ)上適當(dāng)照顧被執(zhí)行人親屬的“優(yōu)先購買權(quán)”。

(2)依法保障被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬的基本生活，在涉及唯一房產(chǎn)執(zhí)行確無法保留基本生活住房時(shí)，提供必要保障方案以實(shí)現(xiàn)執(zhí)行。如黃巖法院在執(zhí)行處分被執(zhí)行人唯一農(nóng)村房產(chǎn)，因房屋結(jié)構(gòu)原因難以分割而無法保留基本生活居住房屋的，為保護(hù)被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬的基本生活保障，及時(shí)提供過渡性保障方式及保障費(fèi)用。如事先明確告知保障方式及保障費(fèi)用，綜合采取房屋拍賣、變賣成交前提供過渡房安置以及拍賣、變賣成交后按本地區(qū)廉租住房保障管理辦法規(guī)定的住房保障面積乘以本地區(qū)二手房成交均價(jià)的款項(xiàng)優(yōu)先提留返還被執(zhí)行人，由被執(zhí)行人將所得安置提留款對(duì)自己及所扶養(yǎng)家屬自行安置，從而平衡申請(qǐng)執(zhí)行人與被執(zhí)行人的利益沖突，求得法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。

作者：夏群佩 林恩偉 單位：溫嶺市人民法院