房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)問(wèn)題探析

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一、建筑經(jīng)濟(jì)

建筑經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究?jī)?nèi)容包括：建筑經(jīng)濟(jì)學(xué)的性質(zhì)、理論、方法，建筑業(yè)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，建筑市場(chǎng)的建立與發(fā)展問(wèn)題等。中國(guó)的建筑經(jīng)濟(jì)學(xué)已初步建立起學(xué)科基礎(chǔ)，取得了一批比較好的研究成果，但無(wú)論從理論上還是從研究方法上，都需要進(jìn)一步發(fā)展提高。研究建筑經(jīng)濟(jì)的目的在于探索建筑行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在此基礎(chǔ)上改善生產(chǎn)關(guān)系，最終為促進(jìn)建筑生產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展，更好地提升建筑行業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效果。

二、提出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)的鏡像關(guān)系

廣義的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是指房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)范疇，其可以是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)體，也可以與其他任何產(chǎn)業(yè)相互交叉和關(guān)聯(lián)。建筑經(jīng)濟(jì)則是指在建筑領(lǐng)域，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)方面做出的預(yù)測(cè)、分析、實(shí)施、決策、評(píng)估等各項(xiàng)活動(dòng)。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，多從可建設(shè)用地面積、規(guī)劃用地面積、地上或地下建筑面積、建筑密度、建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、綠化率、停車(chē)位等主要建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)入手。為了方便講房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)對(duì)比論述，把它們分別看做相對(duì)獨(dú)立的整體。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系可以用鏡像關(guān)系來(lái)形容。通俗一點(diǎn)講，照鏡子時(shí)，鏡子內(nèi)外的像很相似，但實(shí)際上，二者卻截然不同，鏡子外面是實(shí)實(shí)在在存在的實(shí)物，鏡子里面是通過(guò)照鏡子產(chǎn)生的影像。從這個(gè)角度上來(lái)講，建筑經(jīng)濟(jì)是實(shí)在的、活動(dòng)的人和物，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)則是產(chǎn)生的影像?？梢詮囊韵氯齻€(gè)方面具體論述二者之間的鏡像關(guān)系。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的關(guān)系

建筑企業(yè)是建筑產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的主體，而產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的主體則是房地產(chǎn)企業(yè)。一個(gè)完整的過(guò)程應(yīng)該是，首先，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)、批準(zhǔn)，之后，建筑企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)，接下來(lái)，轉(zhuǎn)化為建筑產(chǎn)品乃至房地產(chǎn)產(chǎn)品，最終，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建筑產(chǎn)品進(jìn)行銷(xiāo)售活動(dòng)。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和建筑生產(chǎn)活動(dòng)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的角色比較復(fù)雜，更像是一個(gè)整合商，將各種資源或者與資源相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行整合，房地產(chǎn)企業(yè)更多地是從事高端經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)前期業(yè)務(wù)人員、工程現(xiàn)場(chǎng)管理人員、銷(xiāo)售人員以及會(huì)計(jì)人員共同完成房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。建筑企業(yè)卻與之不同，建筑企業(yè)提供建筑生產(chǎn)活動(dòng)，包括實(shí)實(shí)在在的勞動(dòng)、架子工、瓦工以及木工等，最終將物資轉(zhuǎn)化成建筑產(chǎn)品，成型的建筑產(chǎn)品再配上建筑企業(yè)的組織經(jīng)營(yíng)管理，最終構(gòu)成建筑企業(yè)的日常生產(chǎn)活動(dòng)。

（三）房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)緊密聯(lián)系，息息相關(guān)

房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)二者既有獨(dú)立生產(chǎn)活動(dòng)部分，又有穿插交叉環(huán)節(jié)，其中，建筑業(yè)施工與房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)是兩大產(chǎn)業(yè)的交叉點(diǎn)?？梢赃@樣說(shuō)，沒(méi)有建筑業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)就沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，同時(shí)，沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)立項(xiàng)，也就沒(méi)有建筑業(yè)的生產(chǎn)，兩者關(guān)系密切，共同承擔(dān)起了國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的一部分。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)汲水理論分析

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系不僅僅是鏡像關(guān)系，還可以用汲水理論引出二者的關(guān)系。經(jīng)濟(jì)學(xué)中有個(gè)名詞叫做汲水政策，是指經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，通過(guò)拿出一定的公共投資促使經(jīng)濟(jì)回復(fù)正常的一種活動(dòng)政策，其是應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的一種財(cái)政政策。這里則引用汲水理論類(lèi)比房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)。建筑經(jīng)濟(jì)好像是打井，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及其產(chǎn)品好像是井中的水。下面可以運(yùn)用汲水理論闡述一下二者之間的關(guān)系。

（一）優(yōu)質(zhì)資源有限，循環(huán)資源無(wú)限

一般情況下，不同城市的水，品質(zhì)不同。同樣的，不同城市房地產(chǎn)資源，表現(xiàn)價(jià)值不同。地段的好壞直接影響了房?jī)r(jià)，同樣一套房子放在黃金地段可能3萬(wàn)，而放在郊區(qū)只值3千；水資源是循環(huán)的，雖然不停地汲取水資源可能會(huì)造成井中的地下水暫時(shí)性地枯竭，但通過(guò)人工回灌或者雨水滲透，同樣是可以實(shí)現(xiàn)循環(huán)。與水資源類(lèi)似，房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)同。大規(guī)模開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售可能會(huì)導(dǎo)致某個(gè)區(qū)域階段性的飽和，但通過(guò)舊城拆遷改造、產(chǎn)品壽命到期再生產(chǎn)，同樣可以達(dá)到循環(huán)；水被使用的時(shí)候才具有使用價(jià)值，而水的價(jià)值則是通過(guò)市場(chǎng)最終確定的，資本論中，價(jià)值規(guī)律指出，使用價(jià)值圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，在相對(duì)時(shí)間單位內(nèi)表現(xiàn)平穩(wěn)。這個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律放在房地產(chǎn)方面來(lái)說(shuō)，這個(gè)相對(duì)時(shí)間可能會(huì)比較長(zhǎng)，而這個(gè)時(shí)間段內(nèi)則表現(xiàn)出單邊平穩(wěn)上升，上漲。

（二）打井活動(dòng)是實(shí)實(shí)在在的生產(chǎn)活動(dòng)必然具有實(shí)實(shí)在在的內(nèi)在價(jià)值

打井是人體力付出，是一種是實(shí)實(shí)在在的勞動(dòng)，是創(chuàng)造價(jià)值的唯一源泉。同樣的，建筑企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)也具有同樣的性質(zhì)，建筑企業(yè)通過(guò)勞動(dòng)創(chuàng)造了建筑產(chǎn)品，創(chuàng)造了價(jià)值，同時(shí)這種勞動(dòng)是創(chuàng)造價(jià)值的唯一源泉。在后期的房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，建筑企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值就附加在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之中，通過(guò)銷(xiāo)售得以實(shí)現(xiàn)；通貨膨脹年復(fù)一年的積累也同樣將累計(jì)價(jià)值附加到了房地產(chǎn)產(chǎn)品之中，表象為房地產(chǎn)價(jià)值在逐年升高。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)存在的汲水理論具有其實(shí)際的應(yīng)用意義。這個(gè)看似簡(jiǎn)單的“打井取水”的理論，來(lái)描繪相對(duì)復(fù)雜的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)，會(huì)把繁瑣復(fù)雜的問(wèn)題變得簡(jiǎn)單。如果有人提出疑問(wèn)：房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)暴跌現(xiàn)象呢？可以這樣說(shuō)，雖然優(yōu)質(zhì)水資源稀缺，但即使發(fā)洪水，帶來(lái)的也只是短暫的波動(dòng)，波動(dòng)之后，還是會(huì)遵循物質(zhì)守恒理論。水自身具有使用價(jià)值和價(jià)值，而打井這一活動(dòng)又具有勞動(dòng)的價(jià)值，那么，這一現(xiàn)象就必定會(huì)遵循價(jià)值規(guī)律。不管是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)還是國(guó)外市場(chǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)一定遵循市場(chǎng)規(guī)律，并受到價(jià)值規(guī)律的支配和調(diào)節(jié)。中國(guó)是一個(gè)很大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村人口城市化的背景下，取二十年不算太長(zhǎng)也不算太短的相對(duì)周期，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為穩(wěn)中有升，而投機(jī)者等待的逆轉(zhuǎn)大調(diào)不會(huì)出現(xiàn)。盡管有時(shí)在人為的調(diào)控下會(huì)表現(xiàn)出一些假象，但真正尊重的還應(yīng)是市場(chǎng)和價(jià)值規(guī)律這兩只無(wú)形的手。

作者：樊占軍 單位：河南五建第三建筑安裝有限公司