房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題及對策研究

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引言

近些年來，隨著我國住房制度的不斷改革，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的主要來源之一，但是在面臨發(fā)展的巨大機遇的同時，也面臨著潛在的巨大風險。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、建設周期長、安全系數(shù)風險高等自身的獨特性，龐大的資金占用量加重了企業(yè)會計核算的任務和難度，一旦會計核算中出現(xiàn)一些人為或是技術上的差錯，將會直接影響到企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，針對房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的獨特性和會計核算中面臨的問題，企業(yè)相關決策者和管理人員一定要采取各種有效措施從本質(zhì)上真正提高企業(yè)的會計核算質(zhì)量，進一步提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作的水平和質(zhì)量。

1、房地產(chǎn)企業(yè)加強會計核算的現(xiàn)實性意義

1.1會計核算是企業(yè)預測及經(jīng)營決策的基礎

財務管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要組成部分之一，在某種程度上說直接決定著企業(yè)的生存和發(fā)展，會計核算又是構成財務管理的核心環(huán)節(jié)，為企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展提供必要可靠的基礎財務數(shù)據(jù)，能夠準確地反映出企業(yè)經(jīng)營活動的運行狀況和企業(yè)的經(jīng)營成果。企業(yè)的會計核算主要是包括對企業(yè)相關資金取得的記錄、資金分配和使用信息的核算，是企業(yè)進行市場預測和制定相關經(jīng)營決策的前提條件和基礎，及時準確的會計核算能夠為企業(yè)決策者做出正確的決策提供可靠的數(shù)據(jù)分析，為企業(yè)科學管理提供必要的參考依據(jù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要在會計核算工作中堅持可靠性原則，確保會計核算的真實性和可靠性，為企業(yè)的長遠發(fā)展提供真實、有效的會計信息。

1.2會計核算能夠真實反映企業(yè)的資金運動情況

房地產(chǎn)行業(yè)自身存在資金投資大的特點，其資金的運轉情況直接關系著企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展。企業(yè)的會計核算能夠如實地記錄企業(yè)消耗的各項資金并及時進行跟蹤監(jiān)督，將企業(yè)資金運轉的真實情況通過會計數(shù)據(jù)加以呈現(xiàn)。企業(yè)管理者通過分析和研究相關的會計信息和數(shù)據(jù)資料，能夠在第一時間獲取企業(yè)資金運轉的真實情況，從而能夠在最有效的時間里對企業(yè)整體運行進行監(jiān)督，防止員工舞弊。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)運營中，易受到各種不確定因素的影響，只有要求企業(yè)的會計核算人員秉公執(zhí)法、科學嚴謹?shù)倪M行會計核算，才能確保會計信息的真實性，進一步提高管理層管理和監(jiān)督企業(yè)各項經(jīng)營活動的能力。

1.3會計核算有利于提高企業(yè)的經(jīng)營效益

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣，為了提高自身的市場競爭力和經(jīng)營效益，就必須采取措施控制降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。企業(yè)的會計核算可以明確反映出企業(yè)的成本和成本來源，通過進行科學有效的會計核算，可以讓企業(yè)管理者和經(jīng)營者了解到房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本情況，從而可以采取有效的措施控制企業(yè)的成本投入，減少不必要的成本耗費和其它損失，確保企業(yè)用最少的成本投入獲得最大的經(jīng)營效益。

2、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀

2.1房地產(chǎn)企業(yè)對借款費用的資本化不夠規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)由于其開發(fā)項目的特殊性，資金的投入巨大，企業(yè)一般都會通過舉債的方式來籌集項目開發(fā)所需要的資金，房地產(chǎn)企業(yè)的債務資本的回收期一般較長。新會計準則中對借款費用資本化范圍的規(guī)定有所擴大，但是對借款費用可以資本化的條件的規(guī)定十分嚴格，借款費用必須同時滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)開始、借款費用已經(jīng)發(fā)生并且相關的生產(chǎn)活動已經(jīng)開始的時候才能資本化。這些對借款費用資本化范圍以及條件的規(guī)定使得房地產(chǎn)企業(yè)很難對其進行確定，而且對長期沒有開發(fā)的土地儲備中所包含的借款費用也不能進行資本化，將其計入財務費用的話，也會在很大程度上影響企業(yè)的當期利潤。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤指標不能真實反映企業(yè)的實際經(jīng)營狀況

房地產(chǎn)企業(yè)的會計年度報表與其他企業(yè)相比，往往會出現(xiàn)業(yè)績大幅度波動的情況。房地產(chǎn)企業(yè)屬于生產(chǎn)投入產(chǎn)出周期較長的行業(yè)，因此在企業(yè)進行商品房建設過程中會出現(xiàn)業(yè)績差的冰點時期，當工程竣工進行驗收出售后，會計人員就將已收款項計入當期收入，而這些預收款通常是要采取分期付款在每個會計分期中才能收回的，或是要經(jīng)過相當長時間才能收回的款項，最終導致了企業(yè)的凈利潤指標不能真實有效的反映出企業(yè)的實際經(jīng)營情況。

3、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的解決對策

3.1完善對房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算

第一，要明確銷售收入核算的范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商品在市場上銷售所獲得的收入就是指房地產(chǎn)的銷售收入，包括轉讓土地取得的收入、銷售商品房的收入、銷售配套設施取得的收入等。其中，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商品既包括企業(yè)在銷售之前沒有與購買方簽訂合同的開發(fā)商品，也包括在銷售之前就已經(jīng)簽訂銷售合同的房地產(chǎn)。周轉房的出售、舊城改造中取得的拆遷戶的拆遷面積的房產(chǎn)權款以及增加住房面積的房款等都應該通過銷售收入進行核算。第二，確定合理的銷售標準。房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確定要同時符合兩個標準，一個是法律標準，另一個是專業(yè)標準。法律標準是指房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷售應該符合我國相關法律法規(guī)的標準，例如:如果土地使用權是以出讓的方式取得的，沒有按照合同支付出讓金，沒有取得土地使用證，沒有按照合同規(guī)定進行開發(fā)的，或者是所有權有爭議沒有依法登記的房地產(chǎn)都不能進行買賣。即凡是沒有符合法律標準的，即使開發(fā)項目已經(jīng)完成，企業(yè)取得了相關的報酬，轉移了相關的風險，也不能確認收入。專業(yè)標準是指在會計準則和會計制度中規(guī)定的確認收入的標準，即會計準則中對收入確認規(guī)定的四個條件:商品的主要風險和報酬已經(jīng)轉移、無法對出售的商品進行控制、相關利益很可能流入企業(yè)、相關收入以及成本能夠可靠的計量。

3.2提高企業(yè)應對風險的能力，提高風險的透明度房地產(chǎn)企業(yè)的商品具有長期性和高價值性，在具體建設銷售中都要預先進行相關準備金和質(zhì)量保證金提取和核算。一方面在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，應該將產(chǎn)品的質(zhì)量保證金作為一個單獨的會計科目進行明細核算，保證房地產(chǎn)企業(yè)具有數(shù)額更大、保證期限更長的質(zhì)量保證金。企業(yè)的會計核算人員應該根據(jù)企業(yè)所開發(fā)項目的具體情況計提一定量的質(zhì)量保證金，將其計入當期的工程成本中，以提高企業(yè)應對各種外來風險的能力。另一方面，企業(yè)的會計核算人員應將企業(yè)在開發(fā)、建設過程中所面臨的各種風險通過財務會計報告進行揭示和呈現(xiàn)，不僅僅局限于抵押風險，而應在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表的附注部分增加對企業(yè)正在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的各種開發(fā)風險、籌資風險等各種風險的強調(diào)和說明，以提高企業(yè)風險的透明度，為企業(yè)的發(fā)展提供可靠的會計信息和數(shù)據(jù)分析。

3.3進一步完善成本核算

首先，明確開發(fā)項目的成本核算對象，可以是整個項目本身，也可以是每一個獨立施工的單項工程，結構類型相似、同一開發(fā)地點、竣工時間相近、施工單位相同的開發(fā)項目也可以作為成本核算的對象，另外，對于工期較長、規(guī)模較大的開發(fā)項目可以按照分期開發(fā)的開發(fā)區(qū)域作為成本核算的對象，同時，如果一個項目的施工單位不同，應該以各施工單位各自施工的部分作為成本核算的對象。其次，為了解決在計算不同樓層、不同戶型的房地產(chǎn)商品收益與成本不配比的問題，可以根據(jù)可靠經(jīng)驗對各個樓層和戶型確定權重標準，計算總成本和總面積的加權平均成本，以此計算單位面積的銷售成本。再次，制定合理的成本分配標準，當開發(fā)的商品房達到可以銷售的狀態(tài)時，應該根據(jù)房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的銷售價格，這樣有助于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)收入與成本之間的配比。

4、結論

綜上所述，當前我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中還面臨著一系列的不足和問題，需要國家、企業(yè)及內(nèi)部會計人員的共同努力，真正讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者切實認識到會計核算工作的重要性與緊迫性，企業(yè)的會計人員努力來提高自身的會計核算水平，才能從根本上提高房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的效率，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟利益的最大化，推動房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

作者：黃榮芳