房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題分析
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摘要:我國房地產(chǎn)開發(fā)公司模式、規(guī)格等參差不齊，導(dǎo)致會計核算當(dāng)中的收入與支出、成本與回報產(chǎn)生較多問題。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中會計核算問題進(jìn)行分析和研究，企業(yè)在完成會計核算工作時須完善自身結(jié)構(gòu)，制定科學(xué)合理、符合自身發(fā)展的會計科目。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā);會計核算;存在的問題;研究對策
如今房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)度高等鮮明特點(diǎn)。由于房地產(chǎn)在第三產(chǎn)業(yè)中所占比重越來越大，其自身是否良好運(yùn)行、是否可以良性發(fā)展，都直接關(guān)系著相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，與我國國民經(jīng)濟(jì)以及各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著極其緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)同樣具有兩面性，雖然可以帶來巨大利益，但該行業(yè)也是一個投資風(fēng)險大、負(fù)債經(jīng)營度高、建設(shè)及設(shè)計時間周期長、市場風(fēng)險高的行業(yè)。隨著我國近些年房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場中的房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)格、結(jié)構(gòu)框架等方面表現(xiàn)出良莠不齊的狀況，會計核算等相關(guān)工作也暴露出了許多的問題。因此，保證與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的會計核算工作是一個十分現(xiàn)實(shí)且艱巨的任務(wù)。只有更好地完成企業(yè)會計結(jié)構(gòu)的構(gòu)建，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，保證國民經(jīng)濟(jì)快速運(yùn)行。
1房地產(chǎn)企業(yè)的整體概述
房地產(chǎn)，其實(shí)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和。房地產(chǎn)開發(fā)，是對房屋、土地的開發(fā)，以及對房產(chǎn)和土地的綜合開發(fā)。具體來說，土地的開發(fā)，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合法途徑獲取土地的使用權(quán)利后，先向國家依法繳納相應(yīng)的土地使用費(fèi)，待完成準(zhǔn)備工作后，房地產(chǎn)企業(yè)就可以對該土地進(jìn)行開發(fā)和使用了。當(dāng)土地開發(fā)完成后，該公司對于處理后的土地有多種獲利形式:比如將該土地有償轉(zhuǎn)讓至其他單位，在其中抽取提成或紅利，或者可將開發(fā)后的土地，留于自己公司，由公司自行完成對土地的房屋開發(fā)，之后通過商品的形式，賣給購買者。而房屋的開發(fā)，則是房地產(chǎn)公司在已經(jīng)開發(fā)完成后的土地上開發(fā)房屋，等開發(fā)完成后，將以商品的形式向民眾進(jìn)行出租或者售賣。房產(chǎn)和土地的綜合開發(fā)，是房地產(chǎn)公司通過合法途徑獲得土地后，對土地進(jìn)行合理開發(fā)，然后由該公司直接對開發(fā)后的土地進(jìn)行房屋開發(fā)。房地產(chǎn)的開發(fā)，歸根結(jié)底是為了更好地完成城市規(guī)劃。因此，無論是土地開發(fā)、房屋開發(fā)、還是兩者的綜合開發(fā)，都必須遵循“六統(tǒng)一”的原則，即規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理。任何產(chǎn)品的開發(fā)均是從規(guī)劃開始的，房地產(chǎn)也是如此。土地使用、城市布局等都需要進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，經(jīng)過可行性方案研究。規(guī)劃完成后，還需要對當(dāng)?shù)刈暨M(jìn)行征地，完成拆遷任務(wù)，并做好安置工作，給予合理的配成，之后還要完成建筑安裝、綠化環(huán)衛(wèi)等多個階段。這些階段都會運(yùn)用到大量資金，需要房地產(chǎn)企業(yè)投入更多成本，當(dāng)企業(yè)無法承擔(dān)全部資金時需要向銀行貸款，體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)投入資金多和負(fù)債經(jīng)營度高的特點(diǎn)。以上特點(diǎn)綜合起來，會導(dǎo)致市場存有較大風(fēng)險性，如果開發(fā)過程出現(xiàn)差池，或者開發(fā)完成后導(dǎo)致房屋積壓，無法實(shí)現(xiàn)資金靈活運(yùn)轉(zhuǎn)，就會導(dǎo)致企業(yè)陷入絕境，面臨巨大的挑戰(zhàn)，稍有不慎，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。
2會計核算存在的問題及發(fā)展現(xiàn)狀
2.1沒有較為規(guī)范、獨(dú)立、切實(shí)可行的會計準(zhǔn)則
雖然從2007年開始，就實(shí)行了企業(yè)會計準(zhǔn)則，但準(zhǔn)則中沒有針對房地產(chǎn)企業(yè)的相對完整、可行、獨(dú)立的會計準(zhǔn)則。因此，房地產(chǎn)企業(yè)中的會計核算制度無法完善，而且因?yàn)槿狈ο到y(tǒng)指導(dǎo)和統(tǒng)一規(guī)劃，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計核算處于一個十分尷尬的地位。傳統(tǒng)老舊的制度已經(jīng)跟不上時代腳步，暴露出許多問題。如果不按照這些制度去遵守，僅僅執(zhí)行2007年共同的企業(yè)會計準(zhǔn)則，就會無視房地產(chǎn)企業(yè)本身所具有的特殊性，導(dǎo)致更多不利因素的產(chǎn)生。
2.2會計科目混亂，缺少專用科目
改革開放至今，我國對會計行業(yè)進(jìn)行了多次整頓革新，但是在《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》以及2007年的會計實(shí)施新準(zhǔn)則中，都缺少對于房地產(chǎn)企業(yè)中會計核算的會計科目及會計核算方法的描述。這是極其不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的，會給房地產(chǎn)企業(yè)中的會計制度和會計核算準(zhǔn)則帶來許多不必要的麻煩。隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)老舊的會計制度已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)中會計核算的工作，在沒有新制度的情況下，必然會造成許多不必要的誤解。雖然在新的會計準(zhǔn)則中對“在建工程”科目進(jìn)行了一些描述，但是依然沒有更改早期的會計科目，所以仍存在較大問題。
2.3企業(yè)會計信息的風(fēng)險未被完全披露，利潤上升緩慢
隨著時代的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)由于工程質(zhì)量建設(shè)、政策不完善等原因?qū)е虏淮_定風(fēng)險性增大，行業(yè)風(fēng)險比其他行業(yè)風(fēng)險更為突出和明顯。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在信息披露上重新規(guī)劃，進(jìn)行全面改善，努力實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。而這些在相關(guān)的政策制度中都沒有科學(xué)合理規(guī)劃，也沒有明確的約束。
3解決會計核算的幾點(diǎn)建議
3.1建立科學(xué)合理，適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的企業(yè)體系
雖然我國的會計制度涵蓋了許多領(lǐng)域，對于會計的工作流程、會計核算業(yè)務(wù)均有較為明細(xì)的闡述，但是對房地產(chǎn)行業(yè)中的會計核算而言，現(xiàn)行的會計制度，包括2007年我國所實(shí)施的新準(zhǔn)則，都沒有給出明確的定位。沒有固定清晰的方法、章程、理論作為指導(dǎo)，直接導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計核算工作無法可依、無據(jù)可循。因此，企業(yè)在實(shí)行權(quán)責(zé)發(fā)生制的前提下，也要結(jié)合自身的發(fā)展情況，對公司進(jìn)行合理定位，建立科學(xué)、合理、規(guī)范化、可實(shí)行的會計核算制度，不僅要符合當(dāng)前國家制定實(shí)施的會計制度，還要體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的特殊性。
3.2優(yōu)化會計核算框架，完善會計核算制，明確核算中涉及的所有會計科目
任何科目的設(shè)置，包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)，在設(shè)置對應(yīng)的會計科目時，要先結(jié)合自身實(shí)際情況，從實(shí)際出發(fā)，考慮企業(yè)自身的經(jīng)營規(guī)模和當(dāng)前的經(jīng)營狀況，然后結(jié)合會計核算的實(shí)際信息化水平，做到客觀、全面、有效地設(shè)置會計科目。此外，還需要得到國家政策的支持，要制定適合自身企業(yè)發(fā)展的會計核算準(zhǔn)則，明確會計科目及會計核算準(zhǔn)則，加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效監(jiān)管和政策支持。
3.3制定科學(xué)、有效的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，保證標(biāo)準(zhǔn)的完整性和完善性
保障商品售出后的收入，需要資深的會計人員對商品進(jìn)行專業(yè)判斷，對行業(yè)進(jìn)行合理化評價，并且保證自身的職業(yè)素養(yǎng)不被外在因素所侵蝕等等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計核算工作，需要有專業(yè)化的會計人員操作，甚至這些會計人員為注冊會計師也不為過。由于涉及資本收入，因此需要有完善的標(biāo)準(zhǔn)和明確的要求，需要考慮到法律和專業(yè)兩個方面，其中法律要求是基礎(chǔ)，專業(yè)要求是保障，為企業(yè)的收入提供更加有力的保障。
3.4提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露治理，增加相關(guān)評論指標(biāo)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要獲取投資者的投資，其中一項(xiàng)最有利的依據(jù)就是會計信息。通過會計信息，投資者可以了解企業(yè)的規(guī)模與能力，公司的發(fā)展?fàn)顩r，然后通過數(shù)據(jù)對比，了解企業(yè)的經(jīng)營狀況和之前的經(jīng)營業(yè)績。因此，好的會計信息，可以加強(qiáng)投資者的投資力度，彌補(bǔ)其余資料上的不足。
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作者：張穆 單位：深圳市中金康發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司