談房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅務(wù)風(fēng)險

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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅主體的中堅力量，需要面臨諸多稅務(wù)風(fēng)險，包括稅收不合規(guī)風(fēng)險、稅費膨脹、稅費扣罰等風(fēng)險，基于此，要想提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就需要有力的研究和控制已有的稅務(wù)籌劃風(fēng)險，同時制訂科學(xué)的解決措施，以保證企業(yè)稅務(wù)合規(guī)性的持續(xù)提升、稅務(wù)風(fēng)險水平的持續(xù)降低。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)風(fēng)險

引言

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家實施“營改增”策略，目的是為了避免重復(fù)征稅情況?！盃I改增”是營業(yè)稅改增值稅，兩者本是兩個獨立的稅種，各自對企業(yè)的影響不同，稅收標(biāo)準(zhǔn)和范圍也各不相同，營業(yè)稅本身就存在重復(fù)征稅現(xiàn)象，增值稅結(jié)構(gòu)不完善，因此，“營改增”能有效促進(jìn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和技術(shù)升級，推動科技創(chuàng)新。全面推開“營改增”各個試點，一方面可以激發(fā)市場的活力，降低成本與造價，另一方面也可以抵御市場經(jīng)濟(jì)下的壓力，在短期內(nèi)增加財政的收入，在長期內(nèi)，促進(jìn)施工企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅稅率下浮調(diào)整，再加上營改增稅收政策的持續(xù)補充完善，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃難度有所緩和，但是，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險水平依然不容樂觀。一方面，稅率下浮帶來的稅負(fù)水平降低，使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃空間有所拓寬。另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性更強，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收成本風(fēng)險、財務(wù)費用風(fēng)險、政策波動風(fēng)險亟須得到有力的控制和防范。

一、營改增視角下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃過程中存在的風(fēng)險點

（一）稅務(wù)合規(guī)性意識、稅務(wù)籌劃意識存在欠缺由于營改增對企業(yè)納稅主體識別、稅率分類確認(rèn)存在細(xì)化的區(qū)分，再加上房地產(chǎn)企業(yè)整體稅率政策出現(xiàn)偶爾的調(diào)控變化，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃活動難免無法符合納稅義務(wù)要求的合規(guī)性、合理性原則。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部納稅合規(guī)性意識不強。由于財務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門的組織目標(biāo)存在差異，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動往往出現(xiàn)一定程度的組織壁壘，使得企業(yè)稅費籌劃活動在初期計劃環(huán)節(jié)和落地執(zhí)行環(huán)節(jié)存在很大的差異，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的納稅合規(guī)性難以提升。比如，由于業(yè)務(wù)部門過于追求績效目標(biāo)的達(dá)成，企業(yè)稅務(wù)籌劃的稅費控制目標(biāo)難以達(dá)成，再加上業(yè)務(wù)人員對納稅憑證搜集、增值稅申報流程、增值稅計稅原理的認(rèn)識理解不充分，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、銷售活動存在一定程度的稅費膨脹、納稅不合規(guī)風(fēng)險。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方式存在不足。由于房地產(chǎn)企業(yè)無法轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)稅務(wù)籌劃方式的認(rèn)識，企業(yè)在增值稅政策下的財務(wù)處理方式不符合精細(xì)化管理的基本要求，包括稅費籌劃過于粗放、進(jìn)項稅抵扣額度核算不科學(xué)等，使得企業(yè)的稅負(fù)整體水平反增不減，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃效益難以提升。

（二）納稅計劃性不強、稅收政策利用不充分由于稅務(wù)籌劃活動尚未全面納入房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度、財務(wù)制度，企業(yè)對稅務(wù)風(fēng)險的管控力度有待提升，再加上房地產(chǎn)企業(yè)存在頻繁調(diào)整稅務(wù)籌劃計劃的現(xiàn)象，企業(yè)納稅活動的計劃性難以提升，使得企業(yè)對增值稅稅收優(yōu)惠政策的利用不充分。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的稅費計劃編制不完善。由于房地產(chǎn)企業(yè)沒有對業(yè)務(wù)績效計劃、項目預(yù)算績效、固定資產(chǎn)投資計劃實現(xiàn)全面、分級、分會計周期的細(xì)化編制，房地產(chǎn)企業(yè)的稅費計劃往往難以健全，使得企業(yè)對未來預(yù)期的稅負(fù)上升成本難以準(zhǔn)確把握，最終不利于企業(yè)稅費籌劃計劃的完整編制。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策研究不充分。由于營改增政策在房地產(chǎn)企業(yè)的全面落地執(zhí)行，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃細(xì)節(jié)出現(xiàn)些許變化，導(dǎo)致企業(yè)會計制度與營改增難免會存在銜接不暢的現(xiàn)象，因此，營改增政策也進(jìn)行了諸多補充規(guī)定。但是，不少房地產(chǎn)企業(yè)對補充規(guī)定的研究、利用程度不高，特別是針對房地產(chǎn)運營、房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)方面的稅收優(yōu)惠政策利用不充分，使得企業(yè)可以降低的稅負(fù)空間難以充分提升。

（三）內(nèi)控機(jī)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計對納稅籌劃的內(nèi)部支持力度不足由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控機(jī)構(gòu)的職責(zé)分配、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計不完善，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃活動往往難以得到業(yè)務(wù)部門等非財務(wù)部門的有力支持，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險發(fā)生。具體而言，是兩方面因素導(dǎo)致企業(yè)納稅籌劃的內(nèi)部支持力度不足。一是對稅收管理職能的認(rèn)識不科學(xué)。由于房地產(chǎn)企業(yè)單純將稅收管理職能定義為報稅活動，企業(yè)對稅收風(fēng)險、納稅扣罰風(fēng)險的職能定位存在缺失，使得企業(yè)的稅收管理部門難以科學(xué)的執(zhí)行納稅籌劃計劃。二是內(nèi)控部門不健全。由于房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)控風(fēng)險評估部門的職責(zé)設(shè)定不完善，企業(yè)風(fēng)險評估活動往往難以保證稅務(wù)風(fēng)險的有力評估和反映，使得企業(yè)內(nèi)控風(fēng)險評估活動的涉及面不全面，導(dǎo)致企業(yè)難以降低稅務(wù)風(fēng)險。三是風(fēng)險控制部門的職責(zé)設(shè)計不完善。盡管不少房地產(chǎn)企業(yè)具備專門化的風(fēng)險控制部門，但是企業(yè)對風(fēng)險評估職責(zé)的分工設(shè)計尚未健全，使得企業(yè)業(yè)務(wù)稅收風(fēng)險、合同稅費風(fēng)險、納稅憑證風(fēng)險等稅務(wù)風(fēng)險類型難以實現(xiàn)不相容的崗位設(shè)定，導(dǎo)致企業(yè)的內(nèi)控風(fēng)險控制職能、稅務(wù)風(fēng)險控制目標(biāo)難以達(dá)成。

（四）相關(guān)實施存在實務(wù)上的困難由于房地產(chǎn)企業(yè)以前繳納的都是營業(yè)稅，使得其對增值稅專用發(fā)票沒有足夠的重視，在日常的管理中較為隨意。但是從以上“營改增”企業(yè)面臨的問題來看，從發(fā)票取得和業(yè)務(wù)的發(fā)包等方面都沒有進(jìn)行合理的規(guī)劃。究其原因是相關(guān)政策規(guī)定在政策頒布之前進(jìn)行的甲供材（如原材料設(shè)備）等取得的發(fā)票無須抵扣，但在新政策下，這些發(fā)票必須按要求取得增值稅專用發(fā)票，且必須實現(xiàn)資金、合同、發(fā)票的“三流”一致，否則將無法進(jìn)行增值稅進(jìn)項稅額的抵扣，形成稅務(wù)風(fēng)險。如發(fā)票不合規(guī)，出現(xiàn)進(jìn)項稅不能抵扣的情況將使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)存在增加的可能，減少了企業(yè)的資金流。

二、防范房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的科學(xué)措施

（一）健全基于業(yè)務(wù)層面的涉稅風(fēng)險防范方案由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)活動涉稅現(xiàn)象復(fù)雜，包括預(yù)收款、應(yīng)付款、應(yīng)收款、合同金額等方面的計稅確認(rèn)活動，企業(yè)發(fā)生不同經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的涉稅風(fēng)險類型不同、違規(guī)成本不一，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要合理健全基于業(yè)務(wù)層面的涉稅風(fēng)險防范方案。一是區(qū)分不同業(yè)務(wù)流程的涉稅風(fēng)險。由于房地產(chǎn)企業(yè)存在按揭交易、非按揭交易的業(yè)務(wù)活動，企業(yè)業(yè)務(wù)人員和財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)明確預(yù)付款的確認(rèn)條件和計稅條件，同時對應(yīng)收款的稅費成本進(jìn)行計劃性編制，以保證企業(yè)涉稅風(fēng)險的有力管控。比如，同時存在預(yù)付款和按揭交易的業(yè)務(wù)流程，業(yè)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)事前核算稅費成本，同時對預(yù)期可能產(chǎn)生的業(yè)務(wù)活動進(jìn)行稅費預(yù)算，以便于對財務(wù)人員的稅務(wù)籌劃計劃提供一定的業(yè)務(wù)支持。二是完善稅務(wù)風(fēng)險防范方案。這需要房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控部門和財務(wù)部門同時參與稅務(wù)風(fēng)險的研究控制活動，通過績效信息預(yù)算研究、稅收合規(guī)性研究等形式，從而充分反映出企業(yè)業(yè)務(wù)活動的稅費膨脹風(fēng)險、納稅不合規(guī)性風(fēng)險，以便于房地產(chǎn)企業(yè)及時的制訂納稅風(fēng)險防范解決方案。比如，針對稅率調(diào)整政策的變化提出一定的風(fēng)險預(yù)案，以應(yīng)對不同稅率下的稅收風(fēng)險成本。

（二）健全企業(yè)業(yè)務(wù)合同內(nèi)容、提升企業(yè)全員的稅務(wù)籌劃意識要保證房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)活動更加符合稅務(wù)合規(guī)性原則，同時保證企業(yè)稅務(wù)籌劃效益的提升，房地產(chǎn)企業(yè)需要健全業(yè)務(wù)合同內(nèi)容、優(yōu)化稅務(wù)籌劃意識環(huán)境。一方面，需要優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的納稅合規(guī)性意識。這需要房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步消除組織壁壘、加快業(yè)財融合，通過業(yè)務(wù)人員的增值稅計稅原理培訓(xùn)、增值稅政策解讀、增值稅票據(jù)合規(guī)性培訓(xùn)等形式，以保證企業(yè)業(yè)務(wù)人員對納稅籌劃活動的充分理解和支持，從而實現(xiàn)企業(yè)納稅合規(guī)性意識的良性轉(zhuǎn)變。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)稅務(wù)籌劃方式的認(rèn)識，杜絕稅費籌劃過于粗放、進(jìn)項稅抵扣額度核算不科學(xué)等現(xiàn)象，借助于稅務(wù)計劃編制、稅收優(yōu)惠政策研究等形式，來保證企業(yè)稅負(fù)水平的科學(xué)合理性。另一方面，需要完善房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)合同內(nèi)容。也就是說，針對營改增特別是涉及的預(yù)付款稅費、全款稅費、應(yīng)付款稅費的合同內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)需要明確補充到業(yè)務(wù)合同中去，使得業(yè)務(wù)人員的業(yè)務(wù)活動具備充分的納稅意識支持，最終保證房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)活動的納稅合規(guī)性。

（三）強化“營改增”條件下內(nèi)部控制與組織機(jī)構(gòu)的管理隨著我國的稅收體系不斷完善，與“減稅降費”同步的是稅務(wù)管理的加強。在納稅籌劃中如果不留意這些政策的出臺和變動，往往會給企業(yè)帶合規(guī)風(fēng)險，遭到稅務(wù)部門的稽查。這要求企業(yè)在“營改增”條件下，從內(nèi)部控制與組織機(jī)構(gòu)管理方面予以高度重視。一是要建立專門的稅務(wù)管理部門或崗位，從企業(yè)整體運營與項目開發(fā)的角度，從增值稅的特點來綜合考慮項目開發(fā)的稅負(fù)率，從而設(shè)計合理的成本限額，選擇合格的供應(yīng)商，并且在合同簽訂中要充分考慮增值稅對成本的影響。二是要在內(nèi)部控制中強化對“營改增”相關(guān)要求的約束。例如對于總分包的選擇與合同的簽訂，要進(jìn)行明確要求，例如要求“三流一致”等細(xì)節(jié)，使企業(yè)的稅負(fù)降低沒有法律障礙。三是在內(nèi)部審計中強化對涉稅事項的監(jiān)管。例如對于進(jìn)項稅的認(rèn)定、未交稅金的余額、款項支付是否符合增值稅下的相關(guān)要求都必須從嚴(yán)掌握，確保涉稅風(fēng)險最低。

（四）增強增值稅管理中的實務(wù)管理力度房地產(chǎn)企業(yè)要增強增值稅業(yè)務(wù)下的規(guī)范管理力度，需要關(guān)注兩方面內(nèi)容：一是提升商事憑證的合規(guī)性水平。作為商事憑證，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅發(fā)票需要全部執(zhí)行現(xiàn)有的國家規(guī)定，嚴(yán)格替代以往的商業(yè)票據(jù)，同時房地產(chǎn)企業(yè)需要杜絕發(fā)票虛報的現(xiàn)象，最終保證企業(yè)的納稅合規(guī)性、降低稅收扣罰風(fēng)險。二是計稅發(fā)票的控制。也就是說，營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要在財務(wù)制度、內(nèi)控制度層面健全發(fā)票管理流程，使得增值稅專用發(fā)票、合同票據(jù)的管理流程符合稅收政策規(guī)定，同時杜絕票據(jù)破損、票據(jù)歸集失誤的現(xiàn)象，以保證房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計稅發(fā)票的合規(guī)性控制和反映。

結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)要想保證稅務(wù)風(fēng)險的有力管控，需要通過健全基于業(yè)務(wù)層面的涉稅風(fēng)險防范方案、健全企業(yè)業(yè)務(wù)合同內(nèi)容、提升企業(yè)全員的稅務(wù)籌劃意識等措施，同時結(jié)合企業(yè)的現(xiàn)實情況探討相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險防范方案，以期企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險水平的有力控制。

參考文獻(xiàn)

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[3]黃俊杰.淺議“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風(fēng)險及防范[J].納稅，2018（09）：26.

作者：王冬陽 單位：江蘇宇和商業(yè)管理有限公司