房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因及應(yīng)對(duì)策略

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摘要：在經(jīng)濟(jì)、科技、金融等領(lǐng)域飛速發(fā)展的今天，公民人身權(quán)利不斷高漲的同時(shí)依法治國(guó)成了時(shí)代的背景，依法治稅日益成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。本文作者在親歷“營(yíng)改增”“國(guó)地稅合并”“金稅三期”等大事件之后，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及發(fā)展歷史，圍繞依法治稅的大背景對(duì)房地產(chǎn)公司在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)工作中面臨的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出具體的解決措施，相信在大家的共同努力下，這些問(wèn)題會(huì)得到很好的解決。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；依法治稅；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；成因；策略

一、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）稅務(wù)人員依法納稅意識(shí)不強(qiáng)調(diào)查表明，當(dāng)下很多的房地產(chǎn)公司以及企業(yè)在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的過(guò)程中表現(xiàn)的都不太盡如人意，經(jīng)過(guò)深入挖掘后發(fā)現(xiàn)，這種依法納稅意識(shí)的缺失與時(shí)代經(jīng)濟(jì)背景息息相關(guān)，在分稅制的背景下房地產(chǎn)企業(yè)大多歸地方稅務(wù)局管轄同時(shí)地方稅務(wù)局又由地方財(cái)政局領(lǐng)導(dǎo)，而眾所周知的是地方財(cái)政資金的一個(gè)重要來(lái)源就是土地出讓金，因此在分稅制下房地產(chǎn)企業(yè)、地方稅務(wù)局、地方財(cái)政局三方之間存在千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，長(zhǎng)此以往導(dǎo)致了很多房地產(chǎn)公司的稅務(wù)人員放松了依法納稅的意識(shí)，凡事打商量的思想根深蒂固。自2016年“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)稅務(wù)人員納稅意識(shí)的僵化是導(dǎo)致公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要成因，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)（體量大、周期長(zhǎng)、稅種多），這一問(wèn)題必須解決。

（二）開(kāi)發(fā)主體架構(gòu)及內(nèi)部管理機(jī)制不合理房地產(chǎn)企業(yè)作為開(kāi)發(fā)主體的存在往往面臨著“身份”問(wèn)題的選擇，這里所說(shuō)的身份問(wèn)題指的是是否具有獨(dú)立的“法人資格”。在實(shí)踐中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的身份通常有“項(xiàng)目部”“分公司”“子公司”三種形態(tài)，前兩種并不具有獨(dú)立的法人資格同樣也不獨(dú)立產(chǎn)生納稅義務(wù)。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種大大小小超過(guò)12個(gè)且稅收金額較大，政府在招商引資過(guò)程中為了將稅源留在當(dāng)?shù)?，通常?huì)要求企業(yè)成立具有獨(dú)立“法人資格”的子公司作為開(kāi)發(fā)主體進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在設(shè)立開(kāi)發(fā)主體過(guò)程中通常注冊(cè)資本只滿足最低的要求約5000萬(wàn)元，然而注冊(cè)資本相對(duì)于開(kāi)發(fā)投入來(lái)說(shuō)占比很低。房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)開(kāi)發(fā)持續(xù)資金投入的來(lái)源方式多樣，包括股東投入、抵押借款、關(guān)聯(lián)公司投入甚至社會(huì)集資等，在未考慮資金來(lái)源的情況下開(kāi)發(fā)主體不合理的架構(gòu)設(shè)計(jì)與稅收獨(dú)立性的碰撞，會(huì)帶來(lái)各種形式的稅收風(fēng)險(xiǎn)，因此多樣化的資金來(lái)源是稅收風(fēng)險(xiǎn)的另外一個(gè)重要成因。

（三）管理團(tuán)隊(duì)稅收素質(zhì)有待提高管理團(tuán)隊(duì)以及人員的稅收素質(zhì)有待加強(qiáng)是當(dāng)下很多房地產(chǎn)公司面臨的一大難題，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)和結(jié)果表明，有八成的房地產(chǎn)公司的管理人員是業(yè)務(wù)型領(lǐng)導(dǎo)重銷(xiāo)售、重工程質(zhì)量、重政企關(guān)系，但在面對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)除了臨時(shí)抱佛腳的跑關(guān)系找人脈，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的處理不僅沒(méi)有較快的反應(yīng)能力，而且在稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，沒(méi)有對(duì)該風(fēng)險(xiǎn)的成因進(jìn)行刨根問(wèn)底的分析，只是簡(jiǎn)單的要求稅務(wù)人員進(jìn)行整改控制，忽略了“業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)”的核心，由此可見(jiàn)，管理團(tuán)隊(duì)的稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)是亟待加強(qiáng)的。在加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的同時(shí)也要注重調(diào)整業(yè)務(wù)模式和流程的優(yōu)化，在稅收風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下確保公司實(shí)際業(yè)務(wù)問(wèn)題的解決，在這一思維邏輯的指引下企業(yè)主動(dòng)地去積累解決業(yè)務(wù)問(wèn)題過(guò)程中所形成的經(jīng)驗(yàn)，這終將形成企業(yè)獨(dú)有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和成本優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)牢記“稅收風(fēng)險(xiǎn)終將轉(zhuǎn)化為企業(yè)的管理成本”。［1］

（四）外部環(huán)境不穩(wěn)定影響房地產(chǎn)公司稅務(wù)管理的除了內(nèi)在原因外，還包含很多的外在因素，例如前幾年拖欠農(nóng)民工工資的事件屢見(jiàn)報(bào)端，政府為解決該社會(huì)矛盾會(huì)要求房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)工前繳納足夠的農(nóng)民工保證金同時(shí)開(kāi)立三方監(jiān)管的農(nóng)民工工資共管戶以保障農(nóng)民工的權(quán)益；為了杜絕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用資金導(dǎo)致?tīng)€尾樓盤(pán)的出現(xiàn)，近年來(lái)政府出臺(tái)了一系列政策用于規(guī)制預(yù)售資金的用途及預(yù)儲(chǔ)金專(zhuān)戶的管理規(guī)定；2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議上，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，被稱為“三道紅線”，據(jù)悉該政策將于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行。外部影響因素是多種多樣的，但最終無(wú)一例外均指向房地產(chǎn)企業(yè)的“資金鏈”，同時(shí)外部的市場(chǎng)融資渠道單一、股東自有資金投入少，都會(huì)加劇前述稅收風(fēng)險(xiǎn)；另有一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得低于市場(chǎng)價(jià)格的土地的同時(shí)會(huì)應(yīng)政府要求搭配建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施，該模式受制于政府紅頭文件以及市場(chǎng)稅收政策不完善的束縛與限制，無(wú)論是哪一方面，都的的確確地影響了公司稅務(wù)工作的正常開(kāi)展和預(yù)測(cè)。

（五）企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)壓力大為什么一定要提一下“銷(xiāo)售方案”的制定呢？隨著貨幣資金政策的收緊，房地產(chǎn)公司的資金壓力越來(lái)越大，一個(gè)好的“銷(xiāo)售方案”可以讓企業(yè)如魚(yú)得水，或者更多的資源。但企業(yè)銷(xiāo)售部門(mén)在制定銷(xiāo)售方案時(shí)的邏輯大多是基于量和價(jià)的因素去考慮（即EBIT=（P-Vc）×Q-F），在這一過(guò)程中會(huì)忽略稅收上的“獨(dú)立性交易原則”，這一原則是房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的重災(zāi)區(qū)?？梢詫?duì)比下面兩個(gè)營(yíng)銷(xiāo)方案“方案一：買(mǎi)千萬(wàn)別墅送百萬(wàn)特斯拉”和“方案二：買(mǎi)千萬(wàn)別墅享9折優(yōu)惠，省出百萬(wàn)特斯拉”，按銷(xiāo)售部門(mén)的算法兩個(gè)方案對(duì)公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)應(yīng)該是沒(méi)有差別的，但是導(dǎo)入“稅收獨(dú)立性交易原則”后方案一的利潤(rùn)貢獻(xiàn)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于方案二。一個(gè)好的“銷(xiāo)售方案”是提高房地產(chǎn)企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力是最直接且有效的策略，顯然導(dǎo)入“稅收獨(dú)立性交易原則后”這并不是一件容易的事情，但是要想有效的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)銷(xiāo)售方案的利潤(rùn)貢獻(xiàn)率和實(shí)際盈利，房地產(chǎn)公司就要迎難而上。

二、房地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體策略

（一）提高企業(yè)整體的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)房地產(chǎn)公司要想有效地規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，首先要做的就是提高大家的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，需要特別注意的是，在開(kāi)展會(huì)議時(shí)不能只面向財(cái)務(wù)部門(mén)，房地產(chǎn)公司的其他部門(mén)也應(yīng)當(dāng)受到公司思想文化和經(jīng)營(yíng)觀念的熏陶。因?yàn)檫^(guò)度依賴財(cái)務(wù)部門(mén)，而忽略了對(duì)其他部門(mén)管理和規(guī)劃而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的案例比比皆是，早在2018年一家房地產(chǎn)公司，在稅務(wù)申報(bào)和收納的關(guān)鍵時(shí)期，對(duì)人員進(jìn)行了大的調(diào)動(dòng)，為了彌補(bǔ)財(cái)務(wù)部門(mén)人員不足的問(wèn)題，管理階層從其他部門(mén)選取了補(bǔ)位人員，但是被調(diào)入的員工因?yàn)閷?zhuān)業(yè)知識(shí)不對(duì)口，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的錯(cuò)誤預(yù)判，導(dǎo)致整體的稅收工作出現(xiàn)了混亂，嚴(yán)重影響了公司財(cái)務(wù)工作的順利開(kāi)展，這就是最直接的“教訓(xùn)”和“警告”，要想整個(gè)公司具備較強(qiáng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，單憑財(cái)務(wù)部門(mén)以及幾位財(cái)務(wù)職員是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。除了舉辦宣講會(huì)外，房地產(chǎn)公司還可以經(jīng)營(yíng)公司專(zhuān)屬的公眾號(hào)，定期的一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)，一方面是互聯(lián)網(wǎng)的普及以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展便于大家隨時(shí)隨地看到推送文章，打破時(shí)間、空間的限制；另一方面是這種定期或非定期的推送既不會(huì)給大家?guī)?lái)太多的壓力和負(fù)擔(dān)，又能在無(wú)形中提高大家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范的重視程度。［2］

（二）加強(qiáng)人員的培訓(xùn)和監(jiān)督人才作為企業(yè)發(fā)展的核心，必須要充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)和作用。當(dāng)下很多房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)和管理上出現(xiàn)了問(wèn)題，源頭多出在了人才的專(zhuān)業(yè)能力以及綜合素養(yǎng)缺乏上。調(diào)查表明，在對(duì)眾多房地產(chǎn)公司以及企業(yè)進(jìn)行考察時(shí)發(fā)現(xiàn)了一下幾個(gè)問(wèn)題，大家對(duì)“營(yíng)改增”后的涉稅問(wèn)題不太了解，并且還會(huì)出現(xiàn)成本不實(shí)、費(fèi)用歸集等問(wèn)題，這些風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的根本在于公司內(nèi)部的稅務(wù)人員對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的不熟悉和不掌握。

（三）掌握相關(guān)稅收政策及走向當(dāng)內(nèi)部人員的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)提高并且機(jī)制構(gòu)建完善時(shí)，房地產(chǎn)公司就要對(duì)外部的環(huán)境進(jìn)行一個(gè)全面的SWOT分析，以精準(zhǔn)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)以及相關(guān)的稅收政策。掌握稅收政策以及市場(chǎng)走向是非常有必要的，為了更好地展開(kāi)后期的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和抵御工作，公司內(nèi)部管理人員可以從以下幾個(gè)方面入手：首先要做的就是明晰市場(chǎng)的實(shí)際情況，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)和結(jié)構(gòu)是時(shí)時(shí)在變換的，單憑過(guò)往的資料和信息是不夠的，所以，房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)調(diào)查部門(mén)要擔(dān)起重任，加強(qiáng)對(duì)外部環(huán)境的了解和分析，在掌握了充足的數(shù)據(jù)后，與財(cái)務(wù)部門(mén)展開(kāi)工作的對(duì)接，確保大家協(xié)同配合、共同進(jìn)步。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、科技水平日新月異的今天，互聯(lián)網(wǎng)以及電子信息技術(shù)可以為企業(yè)內(nèi)部員工了解和分析稅收政策、市場(chǎng)走向提供很多的便利，這是一個(gè)全新的大數(shù)據(jù)時(shí)代，借助實(shí)時(shí)更新的數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行精準(zhǔn)的分析，可以節(jié)約很多的時(shí)間，便于相關(guān)工作人員對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)以及稅收方案進(jìn)行優(yōu)化和完善。最后，大家要一同學(xué)習(xí)法律知識(shí)，不斷提高對(duì)自己的要求，避免一切違法違規(guī)或者“打擦邊球”的行為。

（四）優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的機(jī)制構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部的優(yōu)化和防范體系的構(gòu)建需要從以下幾類(lèi)著手：首先是“營(yíng)改增”后的涉稅問(wèn)題，具體包括拆遷戶住房或者資金的返還，以及土地價(jià)款范圍的規(guī)定和新老項(xiàng)目的界定等問(wèn)題；其次，也是第二類(lèi)，是收入確認(rèn)問(wèn)題，這類(lèi)問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)常出現(xiàn)在是否延遲收入以及金額正確與否的情境上，如何正確地識(shí)別納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間也是一個(gè)重要的課題；第三類(lèi)是成本問(wèn)題，需要加強(qiáng)開(kāi)發(fā)成本的合理化構(gòu)建以及合規(guī)票據(jù)的管理，合理的開(kāi)發(fā)成本規(guī)劃將會(huì)給房地產(chǎn)公司的土地增值稅帶來(lái)意外的驚喜，但這都是建立在企業(yè)有一個(gè)可以涵蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的內(nèi)部控制體系；最后，是確保物業(yè)按合同準(zhǔn)時(shí)交付的同時(shí)結(jié)賬收入以及成本，妥善處理企業(yè)所得稅的預(yù)交環(huán)節(jié)及清算環(huán)節(jié)的銜接。無(wú)論是哪一類(lèi)，都要加強(qiáng)機(jī)制的構(gòu)建，降低風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率。［3］

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，雖然當(dāng)下房地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)稅收方面還存在著較多的隱患和風(fēng)險(xiǎn)，但是總的來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品、業(yè)務(wù)以及服務(wù)都呈現(xiàn)出了較好的走向，并且發(fā)展前景良好，需要著重加強(qiáng)的是大家的依法納稅及合規(guī)納稅的意識(shí)，因?yàn)檫@將直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

參考文獻(xiàn)

［1］楊艷.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理及解決對(duì)策［J］.商情，2020（16）.

［2］蔣娟.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)淺析與對(duì)策研究［J］.知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2018（18）.

［3］劉東亮.房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策探析［J］.中國(guó)民商，2019（8）.

作者：黃偉 單位：山東寶安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司