房地產(chǎn)稅改革稅制論文

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一、稅制模式的要素比較

當前比較成形的房地產(chǎn)稅稅制設計模式主要有三種，分別為上海模式、重慶模式和社科院模式。從征收對象上比較，重慶稅制模式的征稅對象是獨棟別墅和高端住宅;上海稅制模式的征稅對象是新購住房，即增量房;社科院模式的征稅對象是城鎮(zhèn)居民全部住宅。從征稅范圍上來看，社科院模式的征收范圍最寬泛，上海模式的征稅范圍其次，重慶模式的征稅范圍最窄。從計稅依據(jù)上來看，由于重慶、上海兩個模式是試點，所以暫時以房屋交易價格征稅;社科院模式提出以房屋評估價征稅，更接近房屋的實際價值，房產(chǎn)稅的增加與房屋價值的升降密切相關，設計更為科學。從稅率上來看，重慶和上海模式均設計為全額累進稅率;社科院模式僅提出“應按評估價格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅，甚至可以考慮累進制”，沒有明確具體稅率。從扣除標準上來看，重慶模式按戶均面積扣除，獨棟別墅按照每套180m2，高檔住宅按照每套100m2的標準扣除;上海模式按人均面積扣除，扣除面積為人均60m2;社科院模式也按照人均面積扣除，扣除面積為人均40m2。

二、存量房地產(chǎn)稅的收入測算

如果按照這三個模式對現(xiàn)有的全國范圍內(nèi)的存量房進行房產(chǎn)稅的測算，可以看出三種稅制的功能作用。由于數(shù)據(jù)尋找的困難，我們無法找到早期的住宅竣工面積數(shù)據(jù)，最早的住宅竣工數(shù)據(jù)是從1995年開始，無法反映中國從80年代就開始的公房私售等改革，為了將各種產(chǎn)權所有制的房屋全部涵蓋，我們這里使用的是全社會房屋竣工面積指標(包括城鎮(zhèn)和農(nóng)村的住宅和工商業(yè)房屋)，該指標是從1981年—2010年。因為存在舊城改造、老房拆遷的問題，所以這個數(shù)據(jù)有高估的成分，但這并不影響我們對稅制設計的分析。別墅、高檔公寓的竣工數(shù)據(jù)可找到的最早始于1995年，基本與我們感受到的實際情況相符。中商品房平均銷售價格和別墅、高檔公寓的銷售價格為2010年的平均價格。重慶模式下，僅對別墅、高檔公寓征稅，對別墅、高檔公寓的竣工面積按平均每套140平方米作扣除后，以0.5%的稅率計算，則重慶模式的稅制設計下房產(chǎn)稅收入為39億元(如果按照每套180平方米扣除，房產(chǎn)稅收入為8億;按照每套100平方米扣除，房產(chǎn)稅收入為70億)。重慶模式重在調(diào)節(jié)收入分配，體現(xiàn)“均貧富”的功能，僅對面積占比0.05%的別墅、高檔住宅征稅，對99.5%的普通住宅不征稅，因此稅收規(guī)模非常有限。而在收入分配的調(diào)節(jié)上，由于僅關注了別墅、高檔住宅，忽視了對多套住宅所有者即炒房者的征稅問題，因此，其政策定位既非是籌集收入，也不是抑制房價，僅僅是為了實現(xiàn)“削富濟貧”的初衷。上海模式，由于其僅對增量住宅征稅，該模式下所征得的房產(chǎn)稅通常為負值。以2010年為例，本年竣工房屋面積為30億平方米，非農(nóng)業(yè)人口為4.6億，只能保證供應每人6.5個平方米，而上海模式的扣除標準是每人60平方米，因此房產(chǎn)稅為負值。但如果我們把上海模式改良為按照存量房來計算，按照人均60平方米的扣除標準，70%的評估率和0.4%的稅率，則“改良版”的上海模式的稅制設計下房產(chǎn)稅可以達到3189億元。社科院模式，征稅對象為城鎮(zhèn)全部房屋(不論產(chǎn)權制度性質(zhì))，扣除標準為人均40平方米，稅率沒有明確，僅表示可以征收累進稅率，這里對別墅、高檔住宅按3%的稅率，其他普通住宅按照國際平均1%的稅率征稅。經(jīng)計算，房產(chǎn)稅收入可達到16508億元，其中有15926億元為普通住宅稅負，582億元為別墅、高檔住宅的稅負，別墅、高檔住宅的面積占總面積的比例為0.5%，稅負比例為3.7%，體現(xiàn)了縱向公平原則。三種模式下房地產(chǎn)稅預計收入占各類收入比如表4所示，重慶模式下的房地產(chǎn)稅收入預計為39億元，占地方財政收入、地方稅收收入、地方營業(yè)稅收入和土地出讓金收入的比例分別為0.1%、0.12%、0.35%和0.14%，收入規(guī)模及其有限。雖然，政策設計者的初衷有調(diào)節(jié)收入分配的目的，然而受規(guī)模小的影響，其調(diào)節(jié)分配能力有限。改良的上海模式下房地產(chǎn)稅收入預計為3189億元，占地方財政收入、地方稅收收入、地方營業(yè)稅收入和土地出讓金收入的比例分別為7.85%、9.75%、28.98%、11.61%，即使收入規(guī)模比重慶模式有較大的增加，但依然難以代替營業(yè)稅的地方主體稅種的地位。社科院模式下的房地產(chǎn)稅預計收入為16508億元，占地方財政收入40.65%、占地方稅收收入50.48%、占地方營業(yè)稅收入的150.02%、占土地出讓金收入的60.11%。雖然數(shù)字有高估的成分，但將社科院模式和改良的上海模式相對比，依然可以反映出該稅制設計的優(yōu)勢:一方面，其扣除標準更加合理。2010年城市人均住宅建筑面積為31.6平方米，預計由于城市化建設，城市人口和城市住宅面積將同時增長，至2030年城市人均住宅建筑面積為38.2平方米，人均40平方米比2010年的城鎮(zhèn)人均住宅面積高20%，并且在相當長的時間內(nèi)都超過城市實際住宅建筑面積。相比而言，人均60平方米幾乎是實際人均住宅建筑面積的2倍，扣除之后的應稅房屋范圍將大大減少，因此扣除標準按人均40平方米更加合理;另一方面，上海模式的實際稅率為評估率70%乘以稅率0.4%，即僅為0.28%，社科院模式的實際稅率為普通住宅稅率1%和別墅、高檔公寓的稅率3%，即使以1%的稅率與上海模式相比，仍是后者的3.6倍。而1%的稅率是世界平均稅率水平，因此并不是社科院模式稅率過高，而是上海模式稅率過低。

三、結語

綜上所述，在房地產(chǎn)稅的稅制設計時，需要注意以下幾點:一是征稅范圍應擴大到全面存量房，才能體現(xiàn)公平正義原則;二是扣除標準上不可過大;三是有效稅率不可過低，否則就會出現(xiàn)滬渝試點中的征收成本收益不配比的情況。

作者：葛靜