不動產(chǎn)投資風險及管理策略探究

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摘要：近些年來，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人們對不同的資產(chǎn)進行了廣泛的投資，其中由于不動產(chǎn)投資由于具有升值保值預(yù)期，使得不動產(chǎn)投資持續(xù)成為居民進行投資的熱點。然而在不動產(chǎn)投資過程中，由于人們的非理性投資行為和對市場預(yù)期的非理性認識，使得不動產(chǎn)投資近些年來成為風險積累的重要源頭。如何加強不動產(chǎn)投資的風險研究，同時給出對應(yīng)性的策略來使得不動產(chǎn)投資風險得到有效控制，正在成為越來越重要的研究方向。本文研究不動產(chǎn)投資風險，給出相應(yīng)管理對策，對保持不動產(chǎn)市場健康穩(wěn)健發(fā)展所起借鑒意義。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；投資；風險管理

1不動產(chǎn)投資風險分類

1.1系統(tǒng)性風險

按照不動產(chǎn)投資的影響要素，大致上可以將不動產(chǎn)投資分為系統(tǒng)性風險和非系統(tǒng)性風險。不動產(chǎn)投資的系統(tǒng)性風險主要指的是一般化具有共性的經(jīng)濟波動，周圍環(huán)境的影響和整個宏觀經(jīng)濟要素的疊加影響而產(chǎn)生的風險。一般而言，不動產(chǎn)投資的系統(tǒng)性風險大致上有三類，市場風險，金融風險，政策風險，此外還有其他相關(guān)風險[1]。1.1.1市場風險。市場風險是不動產(chǎn)投資過程中面臨的首要風險，市場風險包含著豐富的要素。總體而言，市場風險包含著市場環(huán)境、市場要素、市場細分群體、消費者的購房偏好等[2]。市場風險是一個相當大的范圍概念，在該風險中主要體現(xiàn)的不動產(chǎn)投資風險在于宏觀上有可能受經(jīng)濟發(fā)展的宏觀趨勢，特別是經(jīng)濟增長狀態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀態(tài)、居民收入增長水平、居民購房趨勢以及城鎮(zhèn)化率等要素的影響。在經(jīng)濟下行趨勢時，人們對不動產(chǎn)投資抱有悲觀趨勢看法，此時不動產(chǎn)具有較強的投資緊縮趨勢。又如受突發(fā)事件影響，也有可能造成不動產(chǎn)市場風險，在疫情爆發(fā)時，某些特定地區(qū)可能會由于受疫情嚴重影響而導(dǎo)致不動產(chǎn)投資的風險劇烈上升，人們對不動產(chǎn)投資的欲望下降，風險積累。1.1.2金融風險。金融風險也是不動產(chǎn)投資過程中重要的風險環(huán)節(jié)。金融風險一般指的是金融市場的變化對不動產(chǎn)投資造成的風險，由于不動產(chǎn)投資需要大量的資金，有可能使用金融市場資金，二者之間緊密相連，所以金融市場中的利率變化、匯率變化、通脹變化以及物價變化等都會直接的影響到不動產(chǎn)投資的利潤率，從而使得不動產(chǎn)投資的風險積累[3]。特別是利率的變化、通貨膨脹的變化等，可能會使得不動產(chǎn)投資過程中借貸資金成本持續(xù)性上升，收益持續(xù)性下降，邊際效益減少，由此而造成不動產(chǎn)投資總的回報率的邊際規(guī)模持續(xù)下滑，使風險不斷的積累，最終由金融風險而延伸出不動產(chǎn)投資的全面風險爆發(fā)。從這個意義上而言，金融風險可以說是不動產(chǎn)投資風險中具有共振性的風險源頭之一，它通過一定的金融鏈條和傳導(dǎo)途徑，將風險和收益共同組合，通過風險的規(guī)?；褪找娴倪呺H化，使二者產(chǎn)生共振，由此而形成復(fù)雜的傳播路徑，所以不動產(chǎn)投資在金融風險。傳播鏈條中具有基礎(chǔ)性一環(huán)，是金融風險爆發(fā)的原因和結(jié)果，需要格外重視。1.1.3政策風險。政策性風險也是系統(tǒng)性風險。政策性風險指的是政府的政策變化，對于不動產(chǎn)投資造成的風險影響，由于我國不動產(chǎn)投資過程中，政府在其中扮演著至關(guān)重要的角色，所以政府的不動產(chǎn)投資政策變化，有可能會對不動產(chǎn)的投資造成重大影響，例如房產(chǎn)稅的實施與否很可能使得不動產(chǎn)投資過程中，投資人對于不動產(chǎn)持有的邊際成本發(fā)生劇烈的變化，使得邊際成本曲線上升或者下降，從而使其風險積累或者是減小。又如，重要的城市政策限購公積金貸款的變化以及房貸利率的變化等，都會使得投資房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的風險大幅的波動，特別是政策風險往往缺乏預(yù)測性，具有較高的波動性和不確定性?？傮w而言，政策性風險是系統(tǒng)性風險中較為難以預(yù)測的風險，它與一定的社會結(jié)構(gòu)、社會發(fā)展狀況、人民的期待和社會輿論壓力以及政府的施政方向、財政政策等有十分緊密的聯(lián)系，需要綜合的測定和實時的監(jiān)測。

1.2非系統(tǒng)風險

非系統(tǒng)性風險指的是這些風險并非全局性共有性的，而是特殊性的，有針對性的風險，這些風險只是對某些不動產(chǎn)投資項目產(chǎn)生有針對性的風險累積，一般而言，非系統(tǒng)性風險有很多種，但總體而言，大體上分為財務(wù)風險、質(zhì)量風險和預(yù)期風險等三大類風險。1.2.1財務(wù)風險。財務(wù)風險是非系統(tǒng)風險中最重要的不動產(chǎn)投資風險。財務(wù)風險指的是投資人在實施不動產(chǎn)投資過程中面臨的財務(wù)資金風險。財務(wù)資金預(yù)算是否充足，資金來源的可持續(xù)性，資金的流動性和財務(wù)預(yù)算投資收益與支出之間的對比等，都構(gòu)成了財務(wù)風險的基本要素。這其中非常重要的一點是財務(wù)資金的流動性風險累積。由于投資不動產(chǎn)往往需要大量的流動性資金實施預(yù)付款和賬款周轉(zhuǎn)，所以在這個過程中，如果投資人沒有特定的、可持續(xù)性的流動性資金來源或者是對流動性、可持續(xù)性資金無法做好資金配比，期限搭配，從而使長短期資金能夠按照適合的比例進行投資，就有可能導(dǎo)致資金的流動性出現(xiàn)枯竭或者是流動性資金期限錯配，從而使得投資人在實施投資不動產(chǎn)行為時，中途產(chǎn)生資金枯竭、資金周轉(zhuǎn)失靈等風險。1.2.2質(zhì)量風險。質(zhì)量風險指的是不動產(chǎn)投資項目自身工程質(zhì)量、建筑設(shè)施的安全性和可靠性方面的風險。由于投資者對于不動產(chǎn)的投資技術(shù)標準、工程施工標準和房屋建筑質(zhì)量等相對關(guān)注不足或者是缺乏專業(yè)性而導(dǎo)致在工程質(zhì)量核驗方面不嚴格，可能疏忽了不動產(chǎn)項目積累的工程質(zhì)量風險，從而使得不動產(chǎn)本身的建筑工程質(zhì)量風險不斷累積，最終產(chǎn)生風險暴露。質(zhì)量風險一般具有后滯性和不可預(yù)測性作為后置性，指的是建筑工程的質(zhì)量，往往是在建成之后，通過不同的風險事件發(fā)生之后才能顯現(xiàn)出來的相關(guān)風險，例如小區(qū)的。安置建筑質(zhì)量暴雨產(chǎn)生的洪澇災(zāi)害對房屋等不動產(chǎn)產(chǎn)生的危害以及相關(guān)建筑用料等方面的合規(guī)性。問題對不動產(chǎn)建筑質(zhì)量風險的影響都是質(zhì)量風險的一種，他們共同決定了質(zhì)量風險，只有在不動產(chǎn)建筑完工之后，才能夠在不同的事件中得以暴露。所謂不可預(yù)測性，指的是建筑工程的質(zhì)量風險，往往具有無法預(yù)測，突發(fā)性等特征，在不動產(chǎn)等日常的使用中往往難以常規(guī)性發(fā)現(xiàn)，所以綜合年質(zhì)量風險是不動產(chǎn)投資過程中十分重要的一種風險要素，要在進行動產(chǎn)投資時進行多方面的考察。1.2.3預(yù)期風險預(yù)期風險是非系統(tǒng)性風險中重要的風險源頭。所謂預(yù)期風險，指的是對不動產(chǎn)本身市場公允價值的預(yù)期性的風險趨勢的累計，一般而言，預(yù)期風險指的是升值風險，一個不動產(chǎn)在進行投資時，必然面臨著市場中不同市場主體對其未來供應(yīng)市場價值預(yù)期的不同判斷，而由于現(xiàn)階段不動產(chǎn)周圍環(huán)境的變化、自身價值的變化、自身風險積累的變化、政策趨勢的變化等都不同，而市場對其解讀也不同，由此而產(chǎn)生了對其未來發(fā)展趨勢、供應(yīng)價值、走勢預(yù)期的不同看法，這些不同的看法匯集起來，有可能會對不動產(chǎn)的價值產(chǎn)生現(xiàn)實的影響，這種現(xiàn)實的影響將使其面臨風險。

2不動產(chǎn)投資風險管理對策

針對以上的系統(tǒng)性風險，應(yīng)該在加強信息收集了解、分散投資對沖金融風險、研究政策走向關(guān)注政策趨勢等方面加以進行對應(yīng)性解決。

2.1對系統(tǒng)性風險的管理對策

2.1.1加強信息收集了解。在加強信息收集了解方面，一是強化對市場風險的敏銳度，要高度關(guān)注整個宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢以及整體性的不動產(chǎn)市場價格變化趨勢，實施定期監(jiān)測和定期分析研究策略；二是加強對于居民收入、房地產(chǎn)發(fā)展狀態(tài)、區(qū)域房地產(chǎn)變化和城鎮(zhèn)化率等基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的不斷的了解。三是要全面的建立信息收集和監(jiān)測機制，在信息收集的廣度信息收集的頻率信息收集的預(yù)測性等方面建立架構(gòu)，通過自動化，即時性的信息收集和對比研究分析，加強信息的判研，通過實時的。數(shù)據(jù)信息監(jiān)測來了解系統(tǒng)性風險對于不動產(chǎn)的總體性，影響在宏觀區(qū)域經(jīng)濟居民收入變化和市場發(fā)展趨勢。不動產(chǎn)投資收益率和成本績效對比研究等各方面建立預(yù)警指標，通過紅線預(yù)警信號的制定來加強信息的有效用有效性應(yīng)用。2.1.2分散投資對沖金融風險針對金融風險，應(yīng)該采取綜合化的金融風險策略來對沖金融風險。一是廣泛的關(guān)注利率、匯率、資本市場的變化以及通脹、物價等方面的影響，給不動產(chǎn)投資帶來的變化影響。二是實施分散化投資策略，將不動產(chǎn)投資，按照金融可持續(xù)發(fā)展要求實施對沖風險的行為，在期權(quán)、期貨、衍生品和相關(guān)其他不動產(chǎn)物業(yè)服務(wù)、不動產(chǎn)城市分散投資等方面建立廣泛的分散化和反趨勢長線投資操作，從而盡可能的規(guī)避和對沖因利率、匯率和其他相關(guān)金融市場風險變化帶來的風險積累。三是在投資不動產(chǎn)決策過程中，時刻關(guān)注收入成本比，進行投資支出和投資收益綜合對比研究，研究資本回報率、資本邊際效率和邊際收益規(guī)模等數(shù)據(jù)，判斷金融風險的大小，如果一旦風險超出邊界，則立刻調(diào)整投資策略。2.1.3研究政策走向關(guān)注政策趨勢。一是廣泛的了解政策信息，研究政策變化趨勢，時刻關(guān)注政府和政策性解讀。二是建立政策風險評估決策機制，將不同區(qū)域或同一區(qū)域內(nèi)不同的行政決策趨勢、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃、政策延伸等做對應(yīng)性的框架分析。三是建立政策信息溝通渠道，廣泛的與政府機構(gòu)和房產(chǎn)信息機構(gòu)建立溝通機制，及時接收相關(guān)的政策信息，提前做出應(yīng)對。四是要建立健全政策分析判研機制，通過建立廣泛協(xié)調(diào)、內(nèi)外溝通、多方聯(lián)動、信息收集目標判定和預(yù)期政策信號波動的總體性政策架構(gòu)，來把握政府的政策走勢和政策有可能對不動產(chǎn)投資造成的風險收益的結(jié)果，并且針對這些信息的有效性和可利用性，建立廣泛的指導(dǎo)性指標，通過政策趨勢對不動產(chǎn)投資造成的具體影響而建立起全面的分析架構(gòu)。

2.2對非系統(tǒng)性風險的管理對策

2.2.1加強財務(wù)管理。在財務(wù)風險管理方面，一是建立財務(wù)指標預(yù)警體系，對于不同的財務(wù)績效指標建立預(yù)警機制，在實施不動產(chǎn)投資過程中，如果該預(yù)警指標發(fā)生預(yù)警，則立即實施不動產(chǎn)投資調(diào)整。二是要建立廣泛化，多樣性的流動資金來源渠道。拓展融資渠道，加強流動資金獲取能力以及資產(chǎn)變現(xiàn)能力是實施財務(wù)風險管理的重要策略。三是做好期限搭配，為避免期限錯配帶來的流動資金枯竭、資金轉(zhuǎn)換困難，應(yīng)該及早的做好資金的期限搭配，在長期資金運用、短期資金運用方面實施長短期配比策略，按照長期資金為主，短期資金為輔的投資策略，對不動產(chǎn)投資實施資金分配。2.2.2加強工程質(zhì)量核驗。在質(zhì)量風險方面，一是要對不動產(chǎn)投資過程中建設(shè)方的工程資質(zhì)進行全面的核驗。二是對不動產(chǎn)投資過程中不動產(chǎn)的工程質(zhì)量從設(shè)計、施工到建造過程及施工條件、資格、程序進行全面的摸查審核。三是聘請專業(yè)化的不動產(chǎn)投資評估機構(gòu)，對不動產(chǎn)質(zhì)量進行專業(yè)化評估。聘請第三方專業(yè)化的不動產(chǎn)投資評估機構(gòu)，對于不動產(chǎn)投資評估進行質(zhì)量的全面綜合化評估具有關(guān)鍵意義，按照市場化的原則，由專門的不動產(chǎn)投資評估機構(gòu)進行質(zhì)量評估、結(jié)構(gòu)評估、地理區(qū)位優(yōu)勢評估和總體的市場價值公允性評估，按照會計原則實施總體投資價值評估，通過這種系列的專業(yè)綜合性的評估，對工程質(zhì)量施工條件、程序運行等進行全面的條件評估。從而給出評估報告，有助于通過更加客觀的視角，以更加市場化的原則，按照市場的公允價值來進行不動產(chǎn)投資的總體性投資分析。四是要全面綜合地對不動產(chǎn)的質(zhì)量進行檢查驗證，首先進行設(shè)計單位的求證，對于不動產(chǎn)投資等大額投資，要專門的求證于設(shè)計機構(gòu)和建筑監(jiān)理機構(gòu)以及市政建設(shè)監(jiān)管部門。通過綜合性的多方驗證來考察研究不動產(chǎn)的總體性質(zhì)量，從而依據(jù)這些總體性質(zhì)量的評估做出投資決策。2.2.3研究預(yù)期走勢。在預(yù)期風險管理方面，一是建立可管理的預(yù)期風險策略，實施預(yù)期引導(dǎo)、管理預(yù)期、調(diào)整管理和預(yù)期持續(xù)化監(jiān)測制度。二是在進行不動產(chǎn)投資前，針對所投標的不動產(chǎn)項目進行預(yù)期風險的評估和審查，就不動產(chǎn)投資項目周圍市場的變化市場主體對不動產(chǎn)項目預(yù)期趨勢以及現(xiàn)實的市場公允價值的未來走勢等進行總體性評估，依據(jù)評估結(jié)果實施不動產(chǎn)投資管理。三是要提前建立不動產(chǎn)投資預(yù)期架構(gòu)模型，通過持續(xù)性地進行數(shù)據(jù)的先期收集，模型建立和指標引導(dǎo)，從而確定一個依據(jù)自身財務(wù)指標、財務(wù)能力、現(xiàn)金流、投資額度和收益率分析曲線而組建的指標紅線，根據(jù)這些指標紅線倒推出自身投資的成本與收益率，從而在此基礎(chǔ)上設(shè)定收益基礎(chǔ)，根據(jù)紅線進行達標化指標設(shè)計。然后將各項預(yù)期走勢判斷中收集的各項指標數(shù)據(jù)輸入該模型框架中，按照最終得出的投資收益和成本紅線分析來最終進行不動產(chǎn)投資預(yù)期走勢的框架判定。

3總結(jié)

總而言之，現(xiàn)代社會不動產(chǎn)投資是一項重大的投資活動，它面臨著系統(tǒng)性風險和非系統(tǒng)性風險，為了盡可能的規(guī)避這些風險，需要在這些風險上面進行有針對性的風險對沖和風險分散，只有這樣才能夠使得不動產(chǎn)投資實現(xiàn)保值增值的目的。

參考文獻

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作者:鄒軍央 單位:慈溪三北稅務(wù)師事務(wù)所有限公司