物業(yè)管理法律問題及對策探討

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摘要：隨著當(dāng)前城市化進(jìn)程的發(fā)展，物業(yè)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為了我國市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，物業(yè)管理的完善與否，將直接地影響到我國的社會化進(jìn)程。當(dāng)前我國物業(yè)管理仍然處于一個開端發(fā)展階段，面臨著各種形式的問題。具體表現(xiàn)為隊伍專業(yè)化程度不夠、管理混亂等，為了解決此類問題，我們應(yīng)從完善相關(guān)部門建設(shè)，提高人民群眾的法治意識和維權(quán)意識，加強(qiáng)物業(yè)公司的資質(zhì)審查以及完善業(yè)主委員會制度方面著手，以促進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：城市化進(jìn)程物業(yè)管理物業(yè)問題

一、物業(yè)管理概念的界定及其現(xiàn)狀

（一）物業(yè)管理的基本概念在傳統(tǒng)意義上，物業(yè)管理包括住房的安全維護(hù)，清潔，安保等。但是隨著社會發(fā)展，現(xiàn)代意義的物業(yè)管理項目愈來愈豐富，如景觀打造，家政服務(wù)等項目等?，F(xiàn)代意義上物業(yè)管理概念是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。①

（二）國內(nèi)物業(yè)管理現(xiàn)狀目前在我國物業(yè)管理公司中，絕大多數(shù)屬于國有體制，其中的大多數(shù)屬于是房地產(chǎn)開發(fā)商自辦的企業(yè)，由物業(yè)公司自主進(jìn)行管理。雖然我們物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了將近三十年，但是由于對物業(yè)管理人之缺乏和居民教育水平較低的影響，和發(fā)達(dá)國家的管理水平仍然存在較大差距。

（三）境外發(fā)達(dá)國家物業(yè)管理現(xiàn)狀英國物業(yè)管理初步發(fā)展最早，是在世界上管理水平一流的國家。在英國設(shè)有專門的住房管理注冊學(xué)院，這是一所專門為住房領(lǐng)域管理所提供專門培訓(xùn)的學(xué)院，它可以為不同需求的人提供各種形式的培訓(xùn)，以滿足業(yè)主的各種需求。英國一直在積極的推廣他們的物業(yè)管理項目，在政府的主持下，成立了皇家物業(yè)管理學(xué)會。而在我國通常缺乏這樣專業(yè)化、廣泛化的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，情況多是在物業(yè)管理公司承包了具體項目后，再對物業(yè)管理人員進(jìn)行臨崗培訓(xùn)。日本作為一個經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，物業(yè)管理水平也是相當(dāng)成熟。主要可以體現(xiàn)為以下幾個方面：一是物業(yè)管理的法律體系完善，這使得業(yè)主和物業(yè)的糾紛減少。二是在小區(qū)里設(shè)立了管理組織理事會，這類似于我們國家的業(yè)主委員會，但是作用要遠(yuǎn)大于我們的業(yè)主委員會。理事會成員由業(yè)主們輪流擔(dān)任，法律絕對保證業(yè)主們的自治權(quán)利，業(yè)主們可以對物業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。如果物業(yè)管理出現(xiàn)問題，業(yè)主可以直接向理事會轉(zhuǎn)達(dá)，理事會成員對物業(yè)管理公司進(jìn)行督促，讓其限期改正，如果不改正或改正無效，理事會有權(quán)直接解散物業(yè)公司，由其它的物業(yè)公司接替這一業(yè)務(wù)。三是日本的物業(yè)公司分工明確，并且預(yù)防措施到位。在日本的物業(yè)管理中，并非什么東西出現(xiàn)了損毀再讓物業(yè)公司去維修，而是一直在進(jìn)行定期的修理和更換。這一點值得我國國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)借鑒。

二、我國物業(yè)管理面臨的現(xiàn)實問題

我國目前物業(yè)管理面臨諸多問題和矛盾，典型的表現(xiàn)為以下幾類：

（一）物業(yè)隊伍專業(yè)化程度不足針對這個問題，筆者對周圍的小區(qū)進(jìn)行了調(diào)查走訪。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)小區(qū)居民去附近幾家物業(yè)服務(wù)大廳反映問題時，物業(yè)大廳的服務(wù)人員普遍著便裝上崗，幾家物業(yè)公司工作人員均沒有穿制度。其中一位業(yè)主多次向物業(yè)公司反映小區(qū)的主干道有人停車，導(dǎo)致交通出行很不方便的問題，物業(yè)人員不抬頭的直接將責(zé)任推給開發(fā)商，不耐煩表示這屬于小區(qū)規(guī)劃問題物業(yè)，公司無法解決。

（二）物業(yè)管理制度難以現(xiàn)實履行目前多數(shù)物業(yè)公司也按照國家相關(guān)規(guī)定制定了關(guān)于小區(qū)管理的一系列規(guī)章制度，但是真正到落實起來，能夠完全執(zhí)行的物業(yè)公司寥寥無幾。如有業(yè)主在車庫經(jīng)營小作坊，機(jī)器工作發(fā)出刺耳聲音，嚴(yán)重影響周邊鄰居作息，違反了物業(yè)管理規(guī)定。物業(yè)公司及時去找業(yè)主溝通，希望對方按照條例規(guī)定關(guān)停小作坊，但對方態(tài)度強(qiáng)硬，辯稱物業(yè)公司不是行政機(jī)關(guān)，無權(quán)干涉自己的經(jīng)營行為。而物業(yè)公司從法律規(guī)定上并不被賦予強(qiáng)制執(zhí)行力，無法強(qiáng)制關(guān)停。

（三）業(yè)主維權(quán)途徑少，成本高昂目前我國業(yè)主維權(quán)途徑主要還是局限于行政途徑和法律途徑兩種方式。行政途徑維權(quán)，由于目前我國物業(yè)管理各個部門之間界限仍然不夠明確，業(yè)主去投訴物業(yè)管理問題往往會被各個部門之間互相推諉或者是直接讓回去等待處理結(jié)果，而處理問題還需要經(jīng)過受理、調(diào)查等一系列過程，往往周期較長。法律途徑維權(quán)則面臨著成本高，程序長的問題。往常物業(yè)公司侵犯了所有業(yè)主的權(quán)利，但卻只有小部分業(yè)主愿意通過法律訴訟的方式維權(quán)，其他的業(yè)主還都希望別人先行，很多時候?qū)е略V訟不了了之。③

（四）物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一透明④在湖南長沙的一座公寓中，夏天物業(yè)公司私自按照每度二十五元的費用收取中央空調(diào)費。當(dāng)記者前去詢問時，物業(yè)公司表示這是統(tǒng)一制定的二十五元一度的標(biāo)準(zhǔn)，并當(dāng)場出示了自己公司的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的文件。還有很多類似這樣的事例，物業(yè)公司私自制定出臺所謂公司統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主繳費，如果不及時繳費就停水停電，直接影響業(yè)主正常生活。但目前據(jù)了解，我國物業(yè)管理相關(guān)部門并沒有制定統(tǒng)一的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，因此現(xiàn)實生活中物業(yè)公司賬目管理混亂不堪的情況不在少數(shù)。

三、我國物業(yè)管理現(xiàn)實問題的原因分析

目前我國產(chǎn)生各種物業(yè)糾紛和維權(quán)困難的原因較多，筆者總結(jié)主要是以下幾個方面：

（一）物業(yè)公司市場化、專業(yè)化程度低目前我國的物業(yè)公司很多都是在商品房建成后，直接對小區(qū)就進(jìn)行了接管，并沒有公平的市場競爭機(jī)制。有些物業(yè)公司根本不是專業(yè)的物業(yè)公司，而是由于是某個開發(fā)商公司下面的子公司或股份制企業(yè)，通過開發(fā)商就可以很簡單的取得這一管理項目，利用這種內(nèi)部關(guān)系搶占市場，再轉(zhuǎn)型成物業(yè)公司，這樣使得物業(yè)公司管理質(zhì)量難以得到提高。很多物業(yè)公司為了多獲取利潤，簡單的從勞務(wù)公司找一些員工，不經(jīng)過專業(yè)系統(tǒng)培訓(xùn)，就直接上崗進(jìn)入物業(yè)公司進(jìn)行管理服務(wù)工作。這嚴(yán)重制約著物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。

（二）物業(yè)公司管理執(zhí)行力度不夠?qū)τ谖飿I(yè)管理規(guī)定，相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主認(rèn)為只要沒有違反到有關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)條例遵守與否并不重要。而作為物業(yè)公司，由于其并不具有法律規(guī)定的強(qiáng)制執(zhí)行力，也很難去通過強(qiáng)制執(zhí)行維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，往往只會加劇雙方矛盾。

（三）行政管理部門管理混亂，效率低下當(dāng)前我國相關(guān)部門對物業(yè)管理仍然處于一個比較混亂的水平，管理部門較多且界限不明確。當(dāng)前我國法律規(guī)定物業(yè)公司主要是歸房管局的物管科進(jìn)行管理，但在現(xiàn)實生活中，有些地方的房管局根本不設(shè)物管科，只能由其他的科室進(jìn)行代管。在這種情況下，城市管理部門和消防管理部門等諸多其他法律無規(guī)定的部門就不得不涉及物業(yè)管理，導(dǎo)致物業(yè)管理彰顯混亂。

（四）業(yè)主委員會制度不健全雖然《物業(yè)管理條例》實施后明確規(guī)定：“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”。但對于業(yè)主委員會是否具有獨立的法人資格，是否具訴訟主體地位，《條例》中并沒有明確的規(guī)定。事實上，當(dāng)業(yè)主委員不能具有獨立的訴訟主體地位，無法以原告的身份提起訴訟時，直接給業(yè)主維權(quán)帶來了無形中的困難。

四、完善我國物業(yè)管理的對策與思考

面對以上的物業(yè)管理問題，我認(rèn)為可以從國家角度和加強(qiáng)業(yè)主自身建設(shè)兩個角度進(jìn)行完善。具體來說有以下幾點：

（一）強(qiáng)化物業(yè)公司準(zhǔn)入制度國家要出臺相關(guān)法律法規(guī)，物業(yè)公司成立前必須先進(jìn)行嚴(yán)格的經(jīng)營資格審查，看該物業(yè)公司是否具備必備的條件。如依法設(shè)立的辦公地點、足夠的資金與管理人員等條件，只有在通過資質(zhì)審查后才可以取得物業(yè)管理行業(yè)資格許可證書。對于物業(yè)公司的工作人員，國家應(yīng)當(dāng)設(shè)定準(zhǔn)入資質(zhì)，管理人員要通過有關(guān)管理資格考試。以保證物業(yè)隊伍的專業(yè)性。

（二）賦予物業(yè)公司一定強(qiáng)制執(zhí)行力，加強(qiáng)監(jiān)管執(zhí)行力度商品房建好后，物業(yè)公司市場公平競標(biāo)。在該過程中，政府主要負(fù)責(zé)維持競標(biāo)秩序和營造良好的經(jīng)營環(huán)境。這樣一來，資質(zhì)服務(wù)差、管理水平低下的物業(yè)公司自然就會被市場淘汰。物業(yè)公司在被選出后，嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)公司管理條例，依條例辦事，違反相關(guān)規(guī)定的業(yè)主應(yīng)受到約束制裁。在此過程中有關(guān)行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)賦予物業(yè)公司一定的強(qiáng)行執(zhí)行力以維持小區(qū)正常生活秩序，必要時物業(yè)管理部門也可求助有關(guān)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行援助救濟(jì)。

(三)設(shè)立專門監(jiān)管部門，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，提高效率國家應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的物業(yè)行政主管機(jī)關(guān)，實施科學(xué)有效監(jiān)督管理。為了防止出現(xiàn)上文中提到的物業(yè)管理價格混亂的問題，應(yīng)當(dāng)考慮統(tǒng)一物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)。此處可賦予物業(yè)行政主管機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展實際狀況定價的權(quán)利，物管機(jī)關(guān)制定了統(tǒng)一價格標(biāo)準(zhǔn)后，無特殊狀況，物業(yè)管理公司須無條件嚴(yán)格執(zhí)行該標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)行政主管機(jī)關(guān)要定期對其執(zhí)行狀況進(jìn)行嚴(yán)格審核和監(jiān)督。其次，物業(yè)行政主管機(jī)關(guān)下面應(yīng)分設(shè)各個部門，各部門明確分工，各司其職。質(zhì)管部門專門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)及質(zhì)量管理，安保部門專門負(fù)責(zé)物業(yè)安保管理及隱患問題，財務(wù)部門主要負(fù)責(zé)統(tǒng)一物業(yè)收費管理，信訪部門專門受理業(yè)主的投訴和建議，各個部門對物業(yè)管理行政機(jī)關(guān)和業(yè)主直接負(fù)責(zé)。物業(yè)管理行政部門有權(quán)責(zé)令物業(yè)公司停業(yè)整頓，從而提高管理效率，對物業(yè)公司進(jìn)行合法有效的監(jiān)督。

（四）完善業(yè)主委員會制度國家應(yīng)當(dāng)完善業(yè)主委員會建設(shè)，明確業(yè)主委員會的權(quán)利職責(zé)，賦予其一定的法律地位，承認(rèn)其具有獨立訴訟的資格。當(dāng)業(yè)主的合法權(quán)益遭受到侵犯時，可以經(jīng)由業(yè)主委員會責(zé)令物業(yè)管理公司改正，不改正的或者改正后仍不滿意的，允許業(yè)主委員會代表全體業(yè)主獨立的直接進(jìn)行民事訴訟、或向有關(guān)管理部門投訴，或有權(quán)代表業(yè)主直接行使更換物業(yè)管理公司的權(quán)利。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由業(yè)主民主選舉產(chǎn)生或者由業(yè)主輪流擔(dān)任，定期進(jìn)行換屆。

五、結(jié)語

隨著我國城市化進(jìn)程的飛速發(fā)展，物業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯得越來越重要，直接關(guān)系著我國的國計民生和現(xiàn)代化建設(shè)程度。同時隨著人們的收入和生活水平的提高，人們也必然會對今后的物業(yè)管理有更多的需求。我始終堅信在政府、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的共同努力下，物業(yè)管理行業(yè)必然會不斷地提高和飛越，達(dá)到新的高度。這就需要我們需要結(jié)合實際情況，科學(xué)合理的制定相關(guān)的配套管理方案，對物業(yè)隊伍進(jìn)行變革和完善相關(guān)立法，引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)走上一條持續(xù)健康的發(fā)展道路，為業(yè)主提供一個真正能安居樂業(yè)，欣欣向榮的生活空間。

作者：高源 單位：貴州民族大學(xué)碩士研究生