物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部審計(jì)問題與對(duì)策

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摘要：隨著當(dāng)前現(xiàn)代企業(yè)制度在諸多企業(yè)中逐漸得到推廣，物業(yè)企業(yè)開始重視內(nèi)部審計(jì)工作的開展程度，并逐漸結(jié)合物業(yè)經(jīng)營發(fā)展開展內(nèi)部審計(jì)工作。文章結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)明確該類型企業(yè)開展內(nèi)部審計(jì)的核心要點(diǎn)，由于物業(yè)管理企業(yè)正式發(fā)展時(shí)間較短，物業(yè)管理企業(yè)開展內(nèi)部審計(jì)工作過程中難免存在不足，如審計(jì)意識(shí)落后、機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理、內(nèi)部審計(jì)職能定位狹窄、信息化程度較低、內(nèi)部審計(jì)工作人員綜合素養(yǎng)有待提升等。基于此，提出架構(gòu)新時(shí)期物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的具體對(duì)策，希望所研究的對(duì)策可以進(jìn)一步幫助更多物業(yè)管理企業(yè)做好內(nèi)部審計(jì)工作，規(guī)避財(cái)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)內(nèi)部審計(jì)有所進(jìn)步。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)；內(nèi)部審計(jì)；問題；核心要點(diǎn)

內(nèi)部審計(jì)是隨著現(xiàn)代企業(yè)制度誕生之后所出現(xiàn)的帶動(dòng)企業(yè)逐漸實(shí)現(xiàn)規(guī)范發(fā)展的部門。當(dāng)前，隨著業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)需求以及服務(wù)要求的增加，物業(yè)管理企業(yè)開始重視審計(jì)工作，并設(shè)立專門的內(nèi)部審計(jì)部門負(fù)責(zé)開展整個(gè)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作。最初內(nèi)部審計(jì)僅僅是負(fù)責(zé)查找企業(yè)經(jīng)營過程中的錯(cuò)誤與弊端，但隨著物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營范圍、服務(wù)職能的不斷擴(kuò)大，內(nèi)部審計(jì)的職責(zé)范圍逐漸呈現(xiàn)多元化特點(diǎn)，不合格的內(nèi)部審計(jì)工作必然會(huì)增加物業(yè)管理企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。而且隨著時(shí)代發(fā)展，內(nèi)部審計(jì)工作的開展需要與時(shí)俱進(jìn)，不斷從制度、從業(yè)人員、環(huán)境等多個(gè)角度進(jìn)行改變，最終達(dá)到改進(jìn)不足、提升審計(jì)效率與審計(jì)質(zhì)量的目的。

一、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作開展的核心要點(diǎn)

（一）內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督

1.監(jiān)督關(guān)鍵崗位

物業(yè)管理企業(yè)中需要監(jiān)督的關(guān)鍵崗位主要為內(nèi)部管理人員，針對(duì)這些管理人員所作出的監(jiān)督內(nèi)容分別包括職務(wù)消費(fèi)、重大事項(xiàng)決策、重大投融資決策、重要干部任用及罷免、企業(yè)內(nèi)部大額資金的具體安排等，通過審計(jì)工作監(jiān)督以上職位人員就上述工作內(nèi)容的執(zhí)行是否符合公司具體程序與制度。其他崗位包括物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的經(jīng)理、收費(fèi)崗位、資金管理崗位以及采購崗位，因?yàn)檫@些崗位與資金收支來往比較密切，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)，避免工作人員利用零散的收費(fèi)業(yè)務(wù)代收或者使用現(xiàn)金收費(fèi)的方式，占用、挪用物業(yè)管理企業(yè)資金。

2.監(jiān)督存在風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)

物業(yè)管理企業(yè)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)主要包括收費(fèi)業(yè)務(wù)、采購業(yè)務(wù)、印章管理、零星維修工程業(yè)務(wù)以及其他經(jīng)營業(yè)務(wù)。其中，經(jīng)營業(yè)務(wù)、印章管理等業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。當(dāng)前，很多物業(yè)管理企業(yè)都會(huì)刻制企業(yè)專屬印章，有的是管理處章，有的是公章，不同的章具有不同的用處與用法，但是部分物業(yè)管理企業(yè)管理人員并未意識(shí)到不同公章的使用范疇，在經(jīng)營過程中存在隨意使用印章、印章管理不到位等現(xiàn)象，給企業(yè)造成不可估量的損失。此外，物業(yè)管理企業(yè)每年需要經(jīng)手處理的業(yè)務(wù)范圍較多，包括場(chǎng)地租賃、廣告費(fèi)收取、廢品變賣、為業(yè)主維修等，這些業(yè)務(wù)經(jīng)常發(fā)生但是具有較強(qiáng)隱蔽性，一旦管理不到位，就有可能出現(xiàn)工作人員私下收錢的情況，損害物業(yè)管理企業(yè)利益。因此，要及時(shí)針對(duì)不同業(yè)務(wù)開展內(nèi)部審計(jì)工作，杜絕以上情況的出現(xiàn)[1]。

3.監(jiān)督財(cái)務(wù)核算的規(guī)范程度

主要針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部資金往來的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，重點(diǎn)監(jiān)督是否存在轉(zhuǎn)移收入、隨意改變成本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以及隨意掛賬等不良情況。在收入方面，重點(diǎn)審計(jì)預(yù)收是否已經(jīng)轉(zhuǎn)入，欠費(fèi)是否掛賬、賬外欠費(fèi)也要進(jìn)行相應(yīng)管理。在成本方面，主要關(guān)注工資是否足額計(jì)提、產(chǎn)生的外包費(fèi)用是否規(guī)范。

4.監(jiān)督制度建設(shè)與執(zhí)行程度

對(duì)于規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)而言，要想通過經(jīng)營不斷擴(kuò)大規(guī)模，必須結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況制定一系列制度，并貫徹落實(shí)于具體工作過程中，但是部分物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常存在制度建設(shè)滯后、實(shí)際工作與制度制定執(zhí)行并不一致等現(xiàn)象。所以開展的內(nèi)部審計(jì)應(yīng)重點(diǎn)審查企業(yè)內(nèi)部制度的建設(shè)情況與執(zhí)行情況，尤其是內(nèi)部控制制度的制定與落實(shí)，幫助企業(yè)從根源上識(shí)別在制度建設(shè)方面存在的缺陷，并幫助企業(yè)減少經(jīng)營漏洞[2]。

（二）內(nèi)部審計(jì)評(píng)價(jià)

1.評(píng)價(jià)經(jīng)營指標(biāo)完成情況

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合企業(yè)具體經(jīng)營狀況、實(shí)際情況，進(jìn)一步分析各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)是否完成，其中包括每年的經(jīng)營收入、凈利潤、新簽的合同額、應(yīng)收賬款數(shù)額以及周轉(zhuǎn)率等，獲取這些經(jīng)營指標(biāo)后，再對(duì)指標(biāo)進(jìn)行橫向與縱向的對(duì)比，橫向主要是與物業(yè)同行業(yè)的其他企業(yè)進(jìn)行對(duì)比；縱向則是直接與具體物業(yè)管理公司其他年份的指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比。結(jié)合市場(chǎng)大環(huán)境客觀評(píng)價(jià)經(jīng)營指標(biāo)，預(yù)計(jì)企業(yè)是否在今后面臨潛在的虧損等風(fēng)險(xiǎn)因素，若存在重大的風(fēng)險(xiǎn)隱患因素，則要提前進(jìn)行調(diào)整以防范風(fēng)險(xiǎn)。

2.評(píng)價(jià)市場(chǎng)拓展情況

物業(yè)管理企業(yè)如果只服務(wù)一個(gè)小區(qū)，必然不會(huì)產(chǎn)生更多利潤，只有不斷拓展市場(chǎng)份額，為更多業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，才可以形成規(guī)模，獲得更多利益。在眾多小區(qū)并沒有專業(yè)物業(yè)企業(yè)為其服務(wù)的背景下，物業(yè)管理企業(yè)的重點(diǎn)就是如何在短時(shí)間內(nèi)占領(lǐng)更多市場(chǎng)份額，拓展市場(chǎng)。在評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，要注重評(píng)價(jià)其市場(chǎng)拓展能力，結(jié)合過去的業(yè)績(jī)了解過去一段時(shí)間內(nèi)該物業(yè)管理企業(yè)拓展市場(chǎng)的渠道、方式、成績(jī)、業(yè)績(jī)收入、隊(duì)伍拓展情況等，并深入了解在本年度續(xù)簽的合同、新簽的合同、退出的項(xiàng)目等。

3.評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)管理情況

物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理評(píng)價(jià)主要從兩個(gè)方面展開：其一，評(píng)價(jià)企業(yè)是否建設(shè)內(nèi)部控制制度、內(nèi)部控制制度的落實(shí)情況；其二，評(píng)價(jià)企業(yè)是否構(gòu)建風(fēng)控管理體系，是否具備及時(shí)識(shí)別并應(yīng)對(duì)企業(yè)重要風(fēng)險(xiǎn)的能力。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)的重大風(fēng)險(xiǎn)由以下內(nèi)容組成：安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、用工風(fēng)險(xiǎn)、合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。勞動(dòng)用工風(fēng)險(xiǎn)是物業(yè)管理行業(yè)中普遍存在的問題，包括社保繳交率、加班時(shí)長計(jì)算、加班費(fèi)用計(jì)算是否符合勞動(dòng)法，通過審計(jì)以上內(nèi)容，了解企業(yè)是否存在用工風(fēng)險(xiǎn)。合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)是因?yàn)榻陙?，不同企業(yè)之間都比較注重法律法規(guī)以及相關(guān)制度的更新，但在實(shí)際運(yùn)行過程中，諸多物業(yè)管理企業(yè)在執(zhí)行落地環(huán)節(jié)存在不合規(guī)范、不合制度等現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)較大[3]。

4.評(píng)價(jià)成本管控

物業(yè)管理企業(yè)由于服務(wù)的業(yè)主人數(shù)較多，所以企業(yè)的用工人數(shù)也較多，主要圍繞業(yè)主生活提供一系列服務(wù)，比如衛(wèi)生清潔、安保、用水用電供應(yīng)、維修、園藝修理等，這些業(yè)務(wù)需要大量人工，因此在物業(yè)管理企業(yè)整個(gè)成本支出中，人力資源的用工成本占比較高。部分物業(yè)企業(yè)為了降低成本，在需要開展大量業(yè)務(wù)時(shí)，會(huì)臨時(shí)雇傭部分員工；有時(shí)也會(huì)為了完成成本管控目標(biāo)，直接采取裁人的方式降低成本，但是裁人的方式必然會(huì)影響業(yè)主客戶的服務(wù)體驗(yàn)感與滿意度，甚至還會(huì)出現(xiàn)被業(yè)主委員會(huì)強(qiáng)制物業(yè)企業(yè)退出的現(xiàn)象。因此，物業(yè)管理企業(yè)的成本管控不能只看數(shù)據(jù)，還要從深層次評(píng)價(jià)成本管控的措施是否合理，要辯證分析評(píng)價(jià)其成本管控的效率[4]。

5.評(píng)價(jià)新技術(shù)應(yīng)用

目前，大規(guī)模物業(yè)企業(yè)已經(jīng)開始向信息化、智能化方向發(fā)展，以期在提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，提升企業(yè)自身服務(wù)效率，最終實(shí)現(xiàn)口碑的提升、市場(chǎng)的拓展、利潤的翻倍。但是當(dāng)前，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用新型技術(shù)尚處于推廣起步階段，各種新技術(shù)的應(yīng)用并不成熟。部分物業(yè)管理企業(yè)為了加快新技術(shù)的使用與推廣，可能會(huì)采用行政管理的方式強(qiáng)制在企業(yè)內(nèi)部推廣，但是強(qiáng)制推廣的背后也隱藏著不同的問題。內(nèi)部審計(jì)應(yīng)及時(shí)分析了解物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新技術(shù)的普及推廣情況，從客觀角度出發(fā)評(píng)價(jià)新技術(shù)的應(yīng)用效果，并及時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)反饋評(píng)價(jià)效果。

二、新時(shí)期物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在的問題

（一）缺乏內(nèi)部審計(jì)的意識(shí)

現(xiàn)階段，大部分物業(yè)管理企業(yè)都是直接從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部分化而出，這類型物業(yè)管理企業(yè)的管理人員在進(jìn)入物業(yè)服務(wù)行業(yè)之前，已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)多年，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，也具備一定理論知識(shí)。但由于物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)相比，屬于資金周轉(zhuǎn)較快、資金規(guī)模較小的類型，很多領(lǐng)導(dǎo)以及管理人員自動(dòng)忽略了企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的開展。同時(shí)部分領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)管理方面的知識(shí)掌握與了解情況比較匱乏，并未真正認(rèn)識(shí)到內(nèi)部審計(jì)的重要性與價(jià)值，管理人員對(duì)于內(nèi)部審計(jì)的認(rèn)知不正確，難以在整個(gè)企業(yè)開展科學(xué)的內(nèi)部審計(jì)工作[5]。

（二）審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置缺乏合理性

雖然大部分物業(yè)管理企業(yè)都開始設(shè)立專門的內(nèi)部審計(jì)部門以及內(nèi)部審計(jì)崗位，但是大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門缺乏一定獨(dú)立性，在企業(yè)內(nèi)部附屬于會(huì)計(jì)部門、財(cái)務(wù)部門，并且內(nèi)部審計(jì)崗位的工作人員大多直接來自會(huì)計(jì)人員。因此，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置并不合理，由于受多方因素的利益牽制，導(dǎo)致整個(gè)審計(jì)機(jī)構(gòu)缺乏相應(yīng)獨(dú)立性。尤其是部分物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人員直接由會(huì)計(jì)人員兼任，導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)崗位難以發(fā)揮應(yīng)有作用，成為企業(yè)內(nèi)部審計(jì)形同虛設(shè)、毫無價(jià)值的崗位。

（三）內(nèi)部審計(jì)的職能定位不妥

內(nèi)部審計(jì)隨著企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度而逐漸被推廣應(yīng)用于不同類型的企業(yè)中，但是從內(nèi)部審計(jì)工作開始至今，內(nèi)部審計(jì)工作的職能定位越來越精準(zhǔn)。上文所論述的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的核心要點(diǎn)就是當(dāng)前內(nèi)部審計(jì)工作的具體范疇。但在實(shí)際工作中，很多物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作崗位的工作內(nèi)容依然停留在起步糾錯(cuò)階段，也就是依然針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)事項(xiàng)開展內(nèi)部審計(jì)工作，比如對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表、當(dāng)期賬本、財(cái)務(wù)憑證以及業(yè)務(wù)往來憑證、采購憑證等進(jìn)行審計(jì)，內(nèi)部審計(jì)內(nèi)容更多集中在財(cái)務(wù)方面，職能定位較為低端，有些物業(yè)管理企業(yè)并未涉及對(duì)整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的核查以及評(píng)價(jià)工作等[6]。

（四）內(nèi)部審計(jì)的信息化水平較低

近年來，中國逐漸進(jìn)入信息化社會(huì)，很多行業(yè)都開始與“互聯(lián)網(wǎng)+”融合，并使用大量信息化技術(shù)提升工作效率、改善工作質(zhì)量，間接說明信息技術(shù)已成為促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行業(yè)快速騰飛的關(guān)鍵手段。但是當(dāng)下大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)只有在前臺(tái)安置幾臺(tái)電腦，再購置相應(yīng)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)、管理系統(tǒng)維持整個(gè)企業(yè)運(yùn)營，當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)的信息化更多是實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)覆蓋，并實(shí)現(xiàn)電腦辦公、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)傳輸以及處理信息化，其他方面比如經(jīng)營業(yè)務(wù)的處理尚未實(shí)現(xiàn)信息化，當(dāng)下信息化技術(shù)主要應(yīng)用于財(cái)務(wù)管理方面，內(nèi)部審計(jì)方面的核查信息化水平較低，有時(shí)還需要依靠最簡(jiǎn)單的人工核查。

（五）內(nèi)部審計(jì)工作人員綜合素養(yǎng)較低

上文提到大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部審計(jì)崗位的員工都是由會(huì)計(jì)崗位人員兼任，部分企業(yè)由管理人員的親屬或者親信人員兼任，而這些人員并不具備內(nèi)部審計(jì)崗位所需要的職業(yè)素養(yǎng)。大多數(shù)開展的審計(jì)活動(dòng)都是圍繞企業(yè)表面的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行核查，部分指標(biāo)的橫向、縱向?qū)Ρ葎t難以客觀分析得到科學(xué)合理的評(píng)價(jià)。加之目前很多財(cái)務(wù)工作的開展都是圍繞信息系統(tǒng)、管理系統(tǒng)、信息技術(shù)所開展的，綜合素養(yǎng)較低的審計(jì)工作人員難以快速上手掌握新技術(shù)的上機(jī)實(shí)踐操作，加大了審計(jì)工作難度。

三、新時(shí)期加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的對(duì)策

（一）加強(qiáng)管理人員對(duì)內(nèi)部審計(jì)重要性的認(rèn)知

任何行業(yè)的企業(yè)在運(yùn)營過程中都會(huì)面臨一定風(fēng)險(xiǎn)，需要企業(yè)自身加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部的管理，并制定一系列內(nèi)控制度，及時(shí)自檢自查，并通過嚴(yán)格的內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督找到存在的不足與風(fēng)險(xiǎn)因素，增強(qiáng)企業(yè)改進(jìn)自身不足的意識(shí)和能力。內(nèi)部審計(jì)工作通過有效監(jiān)督可以直接提升企業(yè)內(nèi)部控制以及風(fēng)險(xiǎn)管理的建設(shè)、執(zhí)行程度，即直接提升物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理以及內(nèi)部控制水平，從多角度出發(fā)完善企業(yè)內(nèi)部管理制度建設(shè)水平，幫助企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)不足、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，采取有效措施防范未來工作中遇到的問題。只有管理人員加強(qiáng)自身對(duì)內(nèi)部審計(jì)重要性的認(rèn)識(shí)，才有可能切實(shí)構(gòu)建一套嚴(yán)格的內(nèi)部審計(jì)體系，并直接創(chuàng)設(shè)科學(xué)合理的內(nèi)部審計(jì)組織架構(gòu)，引入專業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員擔(dān)任相應(yīng)崗位工作，從上至下建立完善的內(nèi)部審計(jì)體系，并為保障內(nèi)部審計(jì)工作可以順利實(shí)施制定相應(yīng)規(guī)章制度，最大化發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的作用與價(jià)值，切實(shí)幫助物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)持久穩(wěn)定發(fā)展[7]。

（二）提升物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門獨(dú)立性

上述提到在物業(yè)管理企業(yè)中內(nèi)部審計(jì)部門多數(shù)附屬于會(huì)計(jì)部門、財(cái)務(wù)管理部門，這種組織結(jié)構(gòu)的設(shè)立首先淹沒了內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性。內(nèi)部審計(jì)作為一種監(jiān)督與評(píng)價(jià)活動(dòng)，與其他工作崗位相比，更需要獨(dú)立性、客觀性。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提升內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性，將其直接設(shè)置在總經(jīng)理崗位之下，由總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，審計(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)置也不能附屬于其他部門，尤其是要與財(cái)務(wù)部門、會(huì)計(jì)部門獨(dú)立分開，內(nèi)部審計(jì)部門只接受物業(yè)管理企業(yè)最終決策人的領(lǐng)導(dǎo)，其他部門人員不能干涉內(nèi)部審計(jì)部門工作，賦予內(nèi)部審計(jì)部門一定權(quán)威性，才是確保內(nèi)部審計(jì)崗位發(fā)揮職能作用的基礎(chǔ)。

（三）繼續(xù)拓展內(nèi)部審計(jì)工作的業(yè)務(wù)領(lǐng)域

伴隨著物業(yè)管理企業(yè)開始有序建立內(nèi)部控制制度與風(fēng)險(xiǎn)管理制度，內(nèi)部管理水平也會(huì)有序提升。加之當(dāng)前已經(jīng)是信息化時(shí)代，信息系統(tǒng)以及財(cái)務(wù)新型軟件的應(yīng)用，促使物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)賬面方面的錯(cuò)誤越來越少，內(nèi)部審計(jì)的查錯(cuò)糾錯(cuò)作用難以充分發(fā)揮作用。在此背景下，內(nèi)部審計(jì)工作職能不應(yīng)局限于查賬功能，不能僅在表面評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)收支是否合理、會(huì)計(jì)資料有無造假舞弊、經(jīng)營指標(biāo)是否已經(jīng)完成。內(nèi)部審計(jì)的職能定位必須從最初的查錯(cuò)糾弊直接向服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理轉(zhuǎn)變，同時(shí)也應(yīng)調(diào)整具體內(nèi)部審計(jì)工作開展情況，及時(shí)從內(nèi)部檢查、內(nèi)部監(jiān)督向促進(jìn)企業(yè)構(gòu)建制度、架構(gòu)體系、深入評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行轉(zhuǎn)變。此外，內(nèi)部審計(jì)工作也要及時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的其他環(huán)節(jié)進(jìn)行滲透與延伸，積極拓寬內(nèi)部審計(jì)職能范疇，第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營管理中存在的漏洞與不足，并向管理層提出科學(xué)的治理建議，為企業(yè)制定防范風(fēng)險(xiǎn)的決策提供相應(yīng)服務(wù)。

（四）積極使用信息技術(shù)提升信息化審計(jì)水平

由于當(dāng)前社會(huì)已進(jìn)入信息化時(shí)代，信息技術(shù)與各行各業(yè)實(shí)現(xiàn)了深度融合，而物業(yè)管理企業(yè)依舊使用人工審核的方式，顯然無法緊跟當(dāng)前信息化審計(jì)步伐。當(dāng)前，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營范圍實(shí)現(xiàn)了多元化發(fā)展，因此，內(nèi)部審計(jì)對(duì)象也開始多樣化，在此背景下，物業(yè)管理企業(yè)迫切需要改變傳統(tǒng)的內(nèi)部審計(jì)方式，運(yùn)用信息技術(shù)優(yōu)勢(shì)，在企業(yè)內(nèi)部搭建審計(jì)信息化的平臺(tái)，使用計(jì)算機(jī)審計(jì)代替之前的傳統(tǒng)人工審計(jì)，使用信息化審計(jì)系統(tǒng)代替原始的數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)核算等基礎(chǔ)性較強(qiáng)的工作，提升審計(jì)效率與審計(jì)準(zhǔn)確度，減輕工作人員工作量。此外，積極建立被審計(jì)項(xiàng)目的同步信息數(shù)據(jù)庫，將被審計(jì)項(xiàng)目的相關(guān)信息錄入數(shù)據(jù)庫中，包括審計(jì)數(shù)據(jù)、審計(jì)報(bào)告以及整改落實(shí)的一系列信息，通過逐年更新完善實(shí)現(xiàn)信息數(shù)據(jù)庫的動(dòng)態(tài)管理，提升審計(jì)項(xiàng)目準(zhǔn)確性，避免出現(xiàn)審計(jì)虛假或者貽誤審計(jì)等情況。

（五）開展專項(xiàng)培訓(xùn)，增強(qiáng)審計(jì)人員素質(zhì)

上文分析到大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)由于經(jīng)營業(yè)務(wù)比較簡(jiǎn)單，主要圍繞業(yè)主需求提供一系列服務(wù)，企業(yè)需要大量勞動(dòng)力來從事最基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)工作，如衛(wèi)生清潔、樹木修剪、安保以及維修工作。這些工作的開展需要大量人力資源，而且都是最基本的人力資源，財(cái)務(wù)方面的計(jì)算以及審計(jì)都比較簡(jiǎn)單，很多物業(yè)管理企業(yè)的審計(jì)人員都是直接從會(huì)計(jì)部門調(diào)撥過來的員工，甚至部分員工是物業(yè)管理企業(yè)管理層的家屬、親信人員，進(jìn)入物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部之后承擔(dān)監(jiān)督財(cái)會(huì)部門職能，但由于其并非專業(yè)的審計(jì)人員，既不具備與審計(jì)相關(guān)的理論知識(shí)，也無法熟練操作內(nèi)部審計(jì)信息化操作，無論是理論還是實(shí)踐環(huán)節(jié)，其審計(jì)素質(zhì)都處于較低水平。對(duì)此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該首先成立內(nèi)部審計(jì)專門的組織架構(gòu)，引入更多審計(jì)工作人員，提升審計(jì)人員數(shù)量與質(zhì)量。并通過加強(qiáng)專項(xiàng)培訓(xùn)、引進(jìn)審計(jì)業(yè)績(jī)等方式，結(jié)合企業(yè)情況制定審計(jì)質(zhì)量控制相關(guān)體系，確保企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作可以如序開展。其中，針對(duì)審計(jì)方案的制定、審計(jì)方案的實(shí)施、審計(jì)方案的核查、審計(jì)評(píng)價(jià)等四個(gè)內(nèi)容開展專項(xiàng)培訓(xùn)，并實(shí)行審計(jì)專項(xiàng)培訓(xùn)的常態(tài)化發(fā)展，定期組織工作人員參與相關(guān)培訓(xùn)活動(dòng)，不斷提升審計(jì)人員綜合素質(zhì)。此外，除了不斷加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能之外，也要加強(qiáng)對(duì)審計(jì)人員職業(yè)道德水平的培訓(xùn)，只有不斷加強(qiáng)職業(yè)道德方面的培訓(xùn)，才能確保每一位審計(jì)人員都能客觀公正、真實(shí)地審計(jì)監(jiān)督各個(gè)部門。

四、結(jié)語

綜上所述，當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)存在較為嚴(yán)重的內(nèi)部審計(jì)問題，這些問題的存在嚴(yán)重影響了物業(yè)管理公司的持久健康發(fā)展。在現(xiàn)代企業(yè)制度帶動(dòng)下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極認(rèn)識(shí)到內(nèi)部審計(jì)工作的重要性，并從構(gòu)建內(nèi)部審計(jì)組織架構(gòu)、拓展審計(jì)范疇、提升信息化審計(jì)、培養(yǎng)審計(jì)人員素養(yǎng)等方面入手，積極改善物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部審計(jì)現(xiàn)狀，提升整個(gè)企業(yè)內(nèi)部管理水平。

作者:葉敏 單位:中國武夷實(shí)業(yè)股份有限公司