物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略

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一、物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀及存在的主要問題

近年來,隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展,物業(yè)管理作為城市管理的一種新形式和市場經(jīng)濟的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè),在我國沿海和經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)獲得較快的發(fā)展,而在一些中小城市和經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)發(fā)展相對緩慢,但是即使是發(fā)達地區(qū)的物業(yè)管理同發(fā)達國家的物業(yè)管理相比較,仍存在一些問題。

(一)沒有準確把握物業(yè)自身定位,服務(wù)意識亟待提高

物業(yè)管理的核心是在尊重業(yè)主需求的前提下,簽訂雙方都能接受的按質(zhì)論價、質(zhì)價相符的服務(wù)合同。但相當一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)至今仍然以管理者自居,沒有準確把握服務(wù)業(yè)主的自身定位,使得物業(yè)管理的服務(wù)特征被淡化。首先,表現(xiàn)為服務(wù)質(zhì)量不高。除了前述主觀上的原因,在客觀上,過低的收費標準造成了服務(wù)質(zhì)量降低、收費率下降的惡性循環(huán),加之從業(yè)人員素質(zhì)不齊、待遇低,影響了服務(wù)質(zhì)量。其次,一些企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范,經(jīng)營管理意識不強,不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)只注重單一的管理,而服務(wù)意識、經(jīng)營意識十分淡薄。企業(yè)沒有擺正物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商與業(yè)主之間的關(guān)系,互相推諉責任,管理與服務(wù)的概念不清,角色定位出現(xiàn)混淆。

(二)規(guī)范有效的物業(yè)管理運行機制尚未完全建立,相關(guān)配套政策滯后

我國現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩萬多家,其中大多數(shù)是開發(fā)商自己成立的物業(yè)公司或從原房管所(處)轉(zhuǎn)變而來,管理水平參差不齊。真正按照現(xiàn)代企業(yè)制度,按照物業(yè)管理專業(yè)化、市場化要求建立的企業(yè)不到總數(shù)的10%。物業(yè)管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程,貫穿于房地產(chǎn)項目立項、規(guī)劃、建設(shè)、驗收、管理等各個環(huán)節(jié),時間跨度大,涉及部門多,目前存在各部門單位之間配合銜接不到位的情況。首先,物業(yè)管理在早期介入、前期管理、招投標、承接驗收等方面都沒有建立規(guī)范有效的運行機制,導(dǎo)致了開發(fā)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)責任不清,增加了物業(yè)管理糾紛。其次,物業(yè)管理配套法律法規(guī)不健全,地方性、針對性的物業(yè)管理政策出臺不及時,導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間責、權(quán)、利不清,處理糾紛缺乏明確的法律依據(jù)。我國的房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展較快,《物業(yè)管理條例》已經(jīng)頒布實施5年,但是與物業(yè)管理相配套的其他方面的法律法規(guī),特別是在中小城市與本地實際相結(jié)合的地方性、針對性的法律法規(guī)尚未建立健全,地方性法規(guī)建設(shè)滯后,影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化。

(三)物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低,人才短缺

物業(yè)管理是新興的行業(yè),人才儲備基礎(chǔ)薄弱。目前,行業(yè)隊伍總體素質(zhì)偏低,人才短缺,從業(yè)人員隊伍建設(shè)遠遠滯后于行業(yè)的發(fā)展,尤其是稱職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺,目前,在中小城市相當數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為一些地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的奇怪現(xiàn)象之一。物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理,需要各類高素質(zhì)的管理人才。但由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚,培養(yǎng)的人才有限,加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范,在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足,更加之觀念上認為物業(yè)管理毋需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等,使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,制約了行業(yè)的良性發(fā)展,影響行業(yè)地位的提高。

(四)物業(yè)管理規(guī)模效益差,難以更好的生存發(fā)展

物業(yè)管理是風險小、利潤低的行業(yè)。目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著管理規(guī)模偏小,規(guī)模效益差,難以發(fā)揮群體功能和綜合實力,再有在物業(yè)收費定價方面,政府主要考慮的是社會穩(wěn)定和現(xiàn)階段人民群眾的經(jīng)濟承受能力,核定的收費價格往往低于物業(yè)企業(yè)市場運作的成本,造成大部分物業(yè)企業(yè)長期入不敷出,甚至虧損嚴重等問題。例如很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅管理一、兩個物業(yè)項目,而專家認為,管理規(guī)模達100萬平方米以上才能產(chǎn)生最佳效益。由于管理規(guī)模小,經(jīng)濟效益差,這個行業(yè)在整體上還是步履艱難。如何對物業(yè)經(jīng)濟進行有效的管理,既提高服務(wù)質(zhì)量,又解決自身生存問題,是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不花氣力研究的課題。這一問題已成為制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的難點問題。

二、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對策

(一)準確把握行業(yè)定位,為物業(yè)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位和業(yè)主是平等的民事主體,是基于物業(yè)服務(wù)合同形成的服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系,《物業(yè)管理條例》這一基本指導(dǎo)思想,是我們物業(yè)管理行業(yè)準確定位的法律依據(jù)。根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定,在國務(wù)院新修改的自2007年10月1日起施行的《物業(yè)管理條例》中,將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”,物業(yè)管理成為與人民群眾生活水平密切相關(guān)的新型服務(wù)行業(yè)。在物業(yè)管理活動中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)既不是建設(shè)單位的隸屬和依附,也不是業(yè)主的“仆人”或凌駕于業(yè)主之上的“管理者”,只有擺正位置,通過平等協(xié)商的方式確立與建設(shè)單位和業(yè)主的關(guān)系,才能保證在實際工作中減少不必要的矛盾和糾紛。物業(yè)管理涉及到方方面面,有各種各樣的矛盾和關(guān)系需要協(xié)調(diào)和處理,當前,在物業(yè)管理服務(wù)中,要正確處理好如下幾方面關(guān)系:一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系;二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)主管部門之間的關(guān)系;三是物業(yè)市場和房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系;四是物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

(二)建立適宜物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的新型有效的運行機制

完善物業(yè)管理運行機制,建立社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理運行機制,主要采取如下措施:實行早期介入,推行招投標制度,建立和完善物業(yè)管理市場的競爭機制,有效的遏制建管壟斷的局面。隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭日趨激烈,社會的專業(yè)分工越來越細,地產(chǎn)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)強強聯(lián)合的局面正在被人民群眾接受,這樣既促進了地產(chǎn)商的房屋銷售,又為規(guī)范化、專業(yè)化、信譽好的物業(yè)企業(yè)提供了良好的發(fā)展機會?！段飿I(yè)管理條例》三十二條規(guī)定“國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度”。物業(yè)行業(yè)資質(zhì)管理的準入制度,也將為規(guī)范物業(yè)市場起到積極的促進作用。物業(yè)管理在經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物,競爭是物業(yè)管理得以生存和發(fā)展的活力所在。政府及行業(yè)主管部門要引進物業(yè)管理競爭機制,要勇于把符合招標條件的物業(yè)項目拿出來,推向市場實行公開、公平的競爭,加速物業(yè)市場的培育和發(fā)展。要加快制定物業(yè)管理行業(yè)競爭規(guī)則,實現(xiàn)物業(yè)管理競爭的有序化、規(guī)范化。由政府加大監(jiān)管力度,推行物業(yè)管理的市場化進度,實施招投標,由業(yè)主來選擇信得過、能夠提供質(zhì)價相符的服務(wù)的物業(yè)企業(yè),通過優(yōu)勝劣汰來提高行業(yè)的整體水平。

(三)加快人才培養(yǎng),為物業(yè)管理發(fā)展提供人才資源

《物業(yè)管理條例》第三十三條規(guī)定“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書”。發(fā)達、完善的物業(yè)管理,離不開高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)人才,他們不僅要有較高的思想素質(zhì),而且要掌握現(xiàn)代物業(yè)管理理論和技能,并能將其運用于實際。培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵,在于提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。一是要加強思想建設(shè),提高物業(yè)管理人員的道德素質(zhì)。二是要加強培訓(xùn),提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)素質(zhì),加速對物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)。在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點做好以下幾方面工作:第一,做好人力資源管理,提高員工的專業(yè)技能,提高管理服務(wù)水平;第二,制定計劃,分期分批對各類人員進行崗前培訓(xùn),經(jīng)考試合格后持證上崗;第三,實行競爭上崗,樹立崗位就是報酬的觀念;第四,多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才,與本地實際相結(jié)合,優(yōu)勢互補,全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。

(四)走物業(yè)管理規(guī)模化發(fā)展之路

物業(yè)管理是微利行業(yè),物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要,許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)認識到三分薄田難致富,管理的效益是廣種薄收。于是,為擺脫困境,在守住“根據(jù)地”的基礎(chǔ)上,參與競爭,對外擴張,力爭更多的地盤,實現(xiàn)規(guī)模效益。這從客觀上要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須走規(guī)?；⒓瘓F化之路。為此,有關(guān)部門應(yīng)制定相應(yīng)政策,啟動物業(yè)管理市場預(yù)警系統(tǒng),促使一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)進一步發(fā)展壯大,治理一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)服務(wù)企業(yè),最終實現(xiàn)強強聯(lián)合,形成正規(guī)化物業(yè)管理集團。區(qū)域化管理是物業(yè)管理的方向。政府行政主管部門應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃,按照行政區(qū)域設(shè)定范圍實行物業(yè)管理。以城市規(guī)劃的自然區(qū)域為基礎(chǔ),以有利管理、工作、生活為原則,以提高城市整體管理水平為目的設(shè)定若干個物業(yè)區(qū),化分散為集中管理,形成整體優(yōu)勢,提高城市整體物業(yè)管理水平。規(guī)?；l(fā)展是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的必然趨勢。通過強化市場機制,通過企業(yè)間的兼并重組,強強聯(lián)合,擴大企業(yè)的規(guī)模,實現(xiàn)優(yōu)勢互補,發(fā)揮整體功能,提高經(jīng)濟效益,增強企業(yè)的競爭實力,使物業(yè)企業(yè)步入優(yōu)質(zhì)服務(wù)的發(fā)展軌道。