央企社區(qū)物業(yè)管理論文

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一、物業(yè)管理工作的難點

1．物業(yè)管理定位不準(zhǔn)，工作無目標(biāo)

由于山丹馬場地處山區(qū)和草原，工作場所和生活小區(qū)沒有嚴(yán)格區(qū)分，造成社區(qū)的物業(yè)單位名稱難以確定。歷史上掛過三塊牌子，由軍隊時期的“軍馬場家屬區(qū)”，到移交央企后的“馬場家屬區(qū)”，又被普遍稱作“馬場小區(qū)”。在目前國有企業(yè)體制下，馬場社區(qū)作為被管理對象，給企業(yè)帶來了沉重的負擔(dān)。企業(yè)是以保障民生為重，還是以經(jīng)營效益優(yōu)先?對此，難以統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，特別是如何做好社區(qū)物業(yè)管理工作，成為企業(yè)的一個難題，目前只能遇到一個問題解決一個問題，常常是“茶壺蓋不如茶壺多，蓋不住冒氣的茶壺”，老問題還沒解決，新問題又產(chǎn)生了。

2．舊有管理思想固化，工作無頭緒

社區(qū)居民多為離退休老干部、軍轉(zhuǎn)干、老職工，他們曾經(jīng)是英勇無畏的戰(zhàn)士，做出過卓越貢獻的牧馬人，他們?yōu)樯降ゑR場在特定歷史發(fā)展時期，社、教、文、體、經(jīng)濟等諸多方面，奉獻了才智和汗水。面對市場化、社會化發(fā)展的進程，在社區(qū)物業(yè)管理上思想難免守舊、不易適應(yīng)。普遍存在觀點是“企業(yè)出錢維持社區(qū)正常運轉(zhuǎn)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹保此泄苍O(shè)施或事務(wù)都由“公家”解決。社區(qū)的供水、供暖等公共設(shè)施維護支出，不夸張地說“針眼大的窟窿斗大的風(fēng)”，這些看不見的日常支出，在企業(yè)預(yù)算支出上占去較大的份額。企業(yè)有限的現(xiàn)金不能有效用在增加利潤的經(jīng)營策劃中，拖了企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的后腿。如何實現(xiàn)政企分開，為企業(yè)減負，剝離社會職能，推進物業(yè)管理社會化，是一個現(xiàn)實的難題。

3．企業(yè)自身機制限制，工作無動力

保障物業(yè)費的有效收取和保持物業(yè)費的合理規(guī)模，是保證物業(yè)管理工作正常開展的基礎(chǔ)。而現(xiàn)實卻是拒絕繳納物業(yè)費的現(xiàn)象很常見，特別是部分業(yè)主對國家有關(guān)政策斷章取義，在對文件精神一知半解的情況下，抵觸情緒較強。同時，社區(qū)物業(yè)管理受山丹馬場自身經(jīng)營管理體制的局限，累積了許多問題，如:專業(yè)人才匱乏;服務(wù)質(zhì)量難以適應(yīng)居民要求;管理辦法粗放簡單;物業(yè)費收取方式缺乏靈活性等，缺乏有效的激勵約束機制，難以形成持續(xù)有效的物業(yè)管理工作動力。

二、突破物業(yè)管理困局的探索

近期，一則《駐渝央企分離移交“三供一業(yè)”啟動工作會在渝舉行》的標(biāo)題新聞，詳細報道了重慶央企“三供一業(yè)”剝離國有企業(yè)辦社會職能和解決企業(yè)包袱試點工作，對于地方央企具有示范作用，為探索分離企業(yè)辦社會職能提供了有益的借鑒，特別是對地理自然環(huán)境脆弱，企業(yè)經(jīng)營發(fā)展、社會職能履行、人文發(fā)展矛盾突出的山丹馬場無疑于“一場及時雨”，帶來了一線曙光。山丹馬場下轄4個農(nóng)牧企業(yè)，10個工(商)礦企業(yè)，4個事業(yè)單位，分布在9個社區(qū)，場區(qū)境內(nèi)土地、煤礦、水力資源豐富;養(yǎng)馬業(yè)長興不衰;連片油菜籽是全國最大的種植區(qū);工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品在河西地區(qū)有一定的份額;自然風(fēng)光人文景觀構(gòu)成山丹馬場獨居特色的旅游資源;已并行發(fā)展為農(nóng)牧工商聯(lián)合體。正因為山丹馬場的獨特資源和特色優(yōu)勢，社區(qū)管理脫困的改革創(chuàng)新，牽一發(fā)而動全身，更具有區(qū)域特點和探索意義。

1．實施分類監(jiān)管，促進國有資產(chǎn)保值增值

統(tǒng)一思想認識，堅持深化改革，根據(jù)不同企業(yè)類型，合理界定山丹馬場及二級企業(yè)功能，明確定位，有針對性地調(diào)整企業(yè)結(jié)構(gòu)。以實現(xiàn)社會效益為主要目標(biāo)，承擔(dān)政府戰(zhàn)略任務(wù)或提供公共服務(wù)的企業(yè)，可以分為功能性企業(yè);以經(jīng)濟效益為主要目標(biāo)的企業(yè)，可以分為競爭性企業(yè)。根據(jù)不同國有資產(chǎn)布局結(jié)構(gòu)，動態(tài)調(diào)整國有企業(yè)分類，實現(xiàn)山丹馬場資源優(yōu)化配置，推動山丹馬場轉(zhuǎn)型升級。山丹馬場社區(qū)物業(yè)管理，主要承擔(dān)公共服務(wù)，側(cè)重民生社會效益，歸為功能性企業(yè)類型，對社區(qū)實行有針對性的社會化管理，促進山丹馬場社區(qū)國有資產(chǎn)保值增值。

2．厘清政企職能，推進社區(qū)物業(yè)管理社會化

堅持以資本為紐帶，結(jié)合企業(yè)功能特點，加強國有資產(chǎn)管理。對關(guān)系國家安全和涉及重要民生的企業(yè)，國有資本保持獨資或絕對控股;對涉及重大基礎(chǔ)設(shè)施，重要礦產(chǎn)資源的企業(yè)及戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，國有資本保持相對控股;對其他國有股權(quán)可以根據(jù)市場競爭和發(fā)展情況，按市場規(guī)則有序進退。社區(qū)物業(yè)管理屬于民生工程，關(guān)系到公共服務(wù)和安全，有序推進山丹馬場政企分開，剝離山丹馬場社區(qū)物業(yè)管理的社會職能，由政府職能部門承擔(dān)對應(yīng)的社會責(zé)任，既有助于山丹馬場輕裝上陣，也有助于物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。

3．完善配套政策，助推山丹馬場融入地方發(fā)展規(guī)劃

社區(qū)物業(yè)管理移交，關(guān)系到山丹馬場每一個職工的切身利益，少不了每名職工的參與，更離不開退職人員的關(guān)心和支持。必須充分尊重歷史，貫徹落實相關(guān)政策，健全改制協(xié)調(diào)機制，真正將山丹馬場發(fā)展融入?yún)^(qū)域發(fā)展規(guī)劃。關(guān)鍵是要認清山丹馬場所承擔(dān)的社會職能，特別是在祁連山自然保護區(qū)承擔(dān)的生態(tài)資源保護責(zé)任，政府應(yīng)給予相應(yīng)的資源配置和補助。建立健全公共建設(shè)項目補償機制，制定財政、稅收、土地、人力資源社會保障等具體政策和措施，提升山丹馬場公共基礎(chǔ)建設(shè)水平，促進區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展。目前，已經(jīng)啟動的央企分離移交工作成效顯著。物業(yè)管理移交工作的開展和推進，不可避免的有這樣那樣的困難和挑戰(zhàn)，還需多方共同努力，只有將思想和行動統(tǒng)一到黨的十八屆三、四中全會精神上來，以“聯(lián)合發(fā)展，互利共贏”的原則，搶抓西部大開發(fā)歷史性機遇，才能為地方經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)，減輕山丹馬場發(fā)展包袱，集中精力提高企業(yè)效益，為職工增收謀福利，保障山丹馬場社會職能分離改革有序、協(xié)調(diào)、穩(wěn)健推進，實現(xiàn)山丹馬場轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展，鑄造強場。

作者：劉鵬 單位：甘肅中牧山丹馬場馨園社區(qū)