物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理分析

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一、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的困境

（一）精細(xì)化意識(shí)淡薄

物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)具有全方位、多層次的特征，其具體工作雖不復(fù)雜，卻往往較為繁瑣和細(xì)致，這也要求財(cái)務(wù)管理工作必須是全面的、多方位的。實(shí)務(wù)中，由于企業(yè)管理層以及員工綜合素質(zhì)不一，對(duì)待預(yù)算管理、成本管理、內(nèi)部控制等財(cái)務(wù)管理工作態(tài)度也存在差異。有的基層員工并不理解財(cái)務(wù)管理一系列工作對(duì)于企業(yè)發(fā)展以及自身工作的重要意義，認(rèn)為清潔工具、維修工具等企業(yè)資產(chǎn)與自身無關(guān)，浪費(fèi)現(xiàn)象較為嚴(yán)重，有的員工甚至擅自領(lǐng)取上述工具占為己有。分析這些現(xiàn)象的原因，歸根結(jié)底在于從財(cái)務(wù)管理精細(xì)化發(fā)展沒有形成固定的意識(shí)，員工的忠誠度有待提高。

（二）欠缺規(guī)范化的管理體系

某著名財(cái)務(wù)專家指出：“實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理精細(xì)化，就必須實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理規(guī)范化。”近期，一份調(diào)查問卷顯示，大部分中小型物業(yè)管理企業(yè)沒有成文的成本管理、績效管理、預(yù)算管理等財(cái)務(wù)管理工作規(guī)范，僅僅是依靠財(cái)務(wù)人員的工作經(jīng)驗(yàn)以及員工的自覺性來開展相關(guān)工作，更不用說在企業(yè)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)全方位的、細(xì)致的財(cái)務(wù)管理工作，尤其是內(nèi)部控制和全面預(yù)算管理的開展，這也是造成企業(yè)服務(wù)成本增加的原因之一。對(duì)于一些將保潔、保安等服務(wù)外包的物業(yè)管理企業(yè)來說，由于所需提供的服務(wù)項(xiàng)目較少，其財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性更差。

（三）執(zhí)行力低下，財(cái)務(wù)管理體系流于形式

好的財(cái)務(wù)管理體系需要付諸實(shí)施才能夠充分發(fā)揮作用。目前，物流管理企業(yè)在執(zhí)行相關(guān)財(cái)務(wù)工作時(shí)隨意性較大，執(zhí)行力較低。一方面是受到上述兩個(gè)問題的影響，另一方面則是由于內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制的缺乏。近幾年，國家出臺(tái)了一系列規(guī)定來規(guī)范企業(yè)的內(nèi)部控制制度，在企業(yè)內(nèi)部形成監(jiān)督機(jī)制，也內(nèi)在的提高了財(cái)務(wù)管理的執(zhí)行力度。但是，一些物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于內(nèi)部控制制度的理解不夠深入，對(duì)內(nèi)部控制活動(dòng)的制定僅停留于表面。以校區(qū)或者商業(yè)區(qū)的保潔為例，垃圾桶、鏟斗等清潔工具的使用與回收，并沒有制定嚴(yán)格的清查盤點(diǎn)等相關(guān)內(nèi)部控制活動(dòng)，導(dǎo)致物資丟失嚴(yán)重，營業(yè)成本增加。

二、加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理精細(xì)化建設(shè)

（一）提高財(cái)務(wù)管理精細(xì)化發(fā)展意識(shí)

1、全員普及企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)作流程以及其重要意義

財(cái)務(wù)管理精細(xì)化發(fā)展需要物流管理企業(yè)全員參與，因?yàn)閱T工是財(cái)務(wù)管理各個(gè)具體環(huán)節(jié)的執(zhí)行者。由于物業(yè)管理企業(yè)的基層員工多為年齡偏大、學(xué)歷較低人員，相對(duì)于管理層來說，對(duì)于知識(shí)的接受能力較低。因此，企業(yè)需要普及有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)作流程。以碧桂園某住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)為例，企業(yè)在進(jìn)行流程普及的過程中，分批次、分層次的進(jìn)行。以部門為單位，在部門單位內(nèi)部按不同的工作能力層次來進(jìn)行流程普及，并對(duì)與員工自身有關(guān)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)進(jìn)行針對(duì)性的解釋。如該企業(yè)的保潔人員，針對(duì)預(yù)算管理，企業(yè)按照計(jì)劃、編制、執(zhí)行、考核、分析等順序用較為生動(dòng)、形象的動(dòng)畫形式予以呈現(xiàn)，并就考核方式進(jìn)行詳細(xì)講解（對(duì)垃圾桶、拖把使用、保管等的責(zé)任考核制等），告知其考核的獎(jiǎng)懲措施，達(dá)到“內(nèi)部感化、外部監(jiān)督”的效果，使其真正了解到財(cái)務(wù)管理精細(xì)化對(duì)企業(yè)發(fā)展以及自身發(fā)展的意義。

2、構(gòu)建“精細(xì)化”企業(yè)文化

目前，很多大型物業(yè)管理企業(yè)都有自身的企業(yè)文化，通過企業(yè)文化來提升整個(gè)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)以及各方面管理意識(shí)，創(chuàng)建品牌效應(yīng)。對(duì)于財(cái)務(wù)管理的精細(xì)化發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)同樣可以借鑒該方式來創(chuàng)造一種“節(jié)約”意識(shí)，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化財(cái)務(wù)管理。以某物流管理企業(yè)為例，通過晨練、喊口號(hào)的方式來提醒員工要有節(jié)約意識(shí)，按照所培訓(xùn)的流程以及工作規(guī)范開展工作；通過精細(xì)化品牌效應(yīng)來規(guī)范員工的工作行為。

（二）構(gòu)建規(guī)范化的財(cái)務(wù)管理體系

1、外在的，制定成文的規(guī)范化的財(cái)務(wù)管理體系

精細(xì)化的財(cái)務(wù)管理，除了要?jiǎng)?chuàng)造良好的氛圍以外，還要提供規(guī)范化的操作指南，即成文的財(cái)務(wù)管理規(guī)范。首先，要結(jié)合相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章性文件。通常，上述文件都具有指導(dǎo)意義，但是并不具體。因此，物流管理企業(yè)還要結(jié)合自身的服務(wù)業(yè)務(wù)來制定財(cái)務(wù)管理規(guī)范。如，保潔、保安外包的企業(yè)則不用將這兩塊服務(wù)的財(cái)務(wù)管理納入到考慮范圍內(nèi)，而是從整體上對(duì)其進(jìn)行規(guī)范即可。其次，要更加細(xì)致，分塊制定。國家關(guān)于預(yù)算、成本、會(huì)計(jì)核算、籌資、投資等財(cái)務(wù)管理活動(dòng)都有著相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)當(dāng)將財(cái)務(wù)管理規(guī)范更進(jìn)一步的劃分為相應(yīng)的板塊。值得注意的是各個(gè)文件之間的銜接，避免出現(xiàn)不一致或者矛盾的地方。

2、內(nèi)在的，實(shí)現(xiàn)具體操作的規(guī)范化

目前，物流管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理實(shí)際上可以從兩個(gè)角度來解析，一方面是人工操作，另一方面是信息化軟件操作。在人工操作方面，主要是要規(guī)范財(cái)務(wù)人員的執(zhí)業(yè)行為。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在提升財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)的同時(shí)，構(gòu)建財(cái)務(wù)部門的內(nèi)部控制，按照“不相容崗位相分離”、“重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)聯(lián)審、聯(lián)簽”等理念來實(shí)現(xiàn)內(nèi)部工作人員之間的監(jiān)督，避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)混亂、會(huì)計(jì)信息不真實(shí)的情況，尤其是一些小型的、賬務(wù)混亂的物業(yè)管理企業(yè)。在信息化軟件操作方面，尤其要注意成本核算等軟件進(jìn)入的權(quán)限問題，這是一些小型物業(yè)管理企業(yè)較為嚴(yán)重的問題，擁有密碼的人可以隨時(shí)進(jìn)入賬務(wù)系統(tǒng)，這是導(dǎo)致精細(xì)化管理信息失真的主要原因之一。當(dāng)然，也要注意信息化軟件的日常維護(hù)和安全保護(hù)。

（三）加強(qiáng)執(zhí)行力度，真正落實(shí)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理

1、構(gòu)建各個(gè)服務(wù)部門的內(nèi)部控制，形成監(jiān)督約束機(jī)制

只有將上述各項(xiàng)措施付諸行動(dòng)，才能真正實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的精細(xì)化。物業(yè)管理企業(yè)可以通過詳細(xì)研究各個(gè)部門的工作流程來制定合適的內(nèi)部控制活動(dòng)，進(jìn)而形成各部門的內(nèi)部監(jiān)督以及約束，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理精細(xì)化的執(zhí)行力度。以某物業(yè)管理企業(yè)為例，對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)物資（手電筒、維修工具、電棒、垃圾桶等）實(shí)行“責(zé)任承包”制度。對(duì)物資的領(lǐng)取和回收進(jìn)行詳細(xì)的登記，以利于后期的資產(chǎn)盤查。對(duì)于損壞、丟失的物品按照責(zé)任制的原則予以追究，“監(jiān)督、督促為主，懲罰為輔”。同時(shí)，加強(qiáng)部門與部門之間的控制活動(dòng)。比如物資采購部門與各服務(wù)部門之間實(shí)行隔離制度，避免物資采購人員與服務(wù)人員串通，造成經(jīng)營成本的增加。

2、構(gòu)建財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制，進(jìn)一步加強(qiáng)執(zhí)行力度

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)分層次的構(gòu)建財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制，不斷實(shí)現(xiàn)全員參與財(cái)務(wù)精細(xì)化管理。在完善的績效考核制度的前提下，對(duì)于管理層應(yīng)當(dāng)多以精神激勵(lì)為主。在考核其相關(guān)預(yù)算、成本控制指標(biāo)的基礎(chǔ)上，對(duì)其提供升職、進(jìn)修等精神上的激勵(lì)，促使其按照相關(guān)規(guī)定和指標(biāo)完成工作。對(duì)于基層工作人員，則主要以物質(zhì)激勵(lì)為主。比如薪資的提高、外出旅游的機(jī)會(huì)、家屬就業(yè)機(jī)會(huì)等。

三、結(jié)論

物業(yè)管理關(guān)系著居民日常生活質(zhì)量，發(fā)展精細(xì)化財(cái)務(wù)管理是保障物業(yè)管理企業(yè)健康發(fā)展的基本條件。企業(yè)需要從思想意識(shí)、規(guī)范化管理以及執(zhí)行力度等幾方面著手，從戰(zhàn)略角度創(chuàng)新管理手段，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化財(cái)務(wù)管理。

作者：崔婧 單位：大連時(shí)代豪庭物業(yè)管理有限公司