物業(yè)管理營改增問題分析

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摘要：我國實施“營改增”是“十二五”期間重大的稅制改革，對我國稅務(wù)的發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。伴著“營改增”試點的深化和平穩(wěn)的推廣，輻射的范圍和稅種也日益漸多。服務(wù)業(yè)已經(jīng)納入“營改增”的實施范疇，物業(yè)管理公司屬于服務(wù)業(yè)，且是最后進(jìn)行“營改增”的行業(yè)，物業(yè)管理公司的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，亟需對“營改增”所帶來的影響進(jìn)行深度剖析。本文將參考其他行業(yè)“營改增”后給其行業(yè)發(fā)展所帶來的影響和變化，梳理“營改增”對物業(yè)管理公司帶來的影響，并在分析的基礎(chǔ)上，提出相應(yīng)的策略，為合理的稅務(wù)籌劃，避免稅務(wù)風(fēng)險，保證物業(yè)管理公司營業(yè)利潤的平穩(wěn)增長，為物業(yè)管理公司的長久可持續(xù)發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：營改增；影響；對策；物業(yè)管理公司

我國從九十年代開始了營業(yè)稅和增值稅并行存在和征收的稅務(wù)制度，但是隨著經(jīng)濟(jì)全球化加速發(fā)展的大背景和我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，尤其是加入WTO后與世界經(jīng)濟(jì)接軌的程度不斷加深，新經(jīng)濟(jì)形勢下，各種貨物和勞務(wù)之間的分界線已經(jīng)越來越不明顯，兩種稅種同時征收的稅制已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對我國經(jīng)濟(jì)走向世界也產(chǎn)生了不利的影響。與此同時，我國在稅制征收中也存在固有的制度缺陷，稅制體系的改革勢在必行。當(dāng)前階段物業(yè)管理行業(yè)的稅負(fù)偏高，兩種稅種同時征收并存的局面讓物業(yè)管理行業(yè)更是難以拓寬發(fā)展領(lǐng)域，對其物業(yè)管理行業(yè)松綁，使其稅負(fù)更加公平合理是當(dāng)前亟需解決的問題。在此背景下，企業(yè)開始進(jìn)行“營改增”的改革。

一、“營改增”對物業(yè)管理公司影響的淺析

這幾年隨著“營改增”在我國不斷的發(fā)展和完善，2016年作為“營改增”的收官之年，怎樣使物業(yè)管理企業(yè)面對新的發(fā)展環(huán)境，克服掉負(fù)面影響，比如短期內(nèi)稅負(fù)會較大幅度的上升等問題，還需要全面的梳理其影響，做好應(yīng)對稅制改革后降低負(fù)面影響的工作，稅制平穩(wěn)的過度，這是物業(yè)管理企業(yè)在稅務(wù)方面工作的關(guān)鍵點。“營改增”對我國物業(yè)管理公司帶來的影響主要有以下幾點。

(一)“營改增”能促進(jìn)物業(yè)管理公司的可持續(xù)發(fā)展

我國“營改增”的稅制改革的實施對推動我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、推動物業(yè)管理的現(xiàn)代化發(fā)展有著重要的意義。但是現(xiàn)行的物業(yè)管理收費尚未形成制度化、規(guī)范化的體系，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)稅負(fù)過重的現(xiàn)象。“營改增”實行后，物業(yè)管理行業(yè)將進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理，解決兩稅種并存征收時，抵扣混亂，抵扣鏈存在斷層而導(dǎo)致稅負(fù)加重的弊端。從企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展看，“營改增”稅制的實行使得企業(yè)稅收更加統(tǒng)一，抵扣鏈條斷層混亂現(xiàn)象逐步消失，可以抵扣的進(jìn)行稅額大幅度增加，減少企業(yè)的負(fù)擔(dān)。因此，實施“營改增”后很明顯的提高物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)經(jīng)營水平。

(二)“營改增”對物業(yè)管理公司利潤增減變動的影響

“營改增”的稅制改革在短期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的稅負(fù)會出現(xiàn)不降反增的反?，F(xiàn)象。對小規(guī)模納稅來說，稅率下降的情況下，增加了企業(yè)的利潤收入。但是對大多數(shù)一般納稅人來說是很大不同的。首先從制度本身講，我國此次“營改增”在增值稅稅率的基礎(chǔ)上又增加了11%和6%的兩檔稅率。直接結(jié)果是物業(yè)管理公司從原來5%的營業(yè)稅稅率，更變?yōu)?%的增值稅，一定程度上會導(dǎo)致企業(yè)利潤的減少。此外，不容忽視的一點是由于物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本中，絕大比例的成本由固定成本和人工薪酬為主的勞務(wù)成本，這些成本是不可能產(chǎn)生進(jìn)項稅額的，這就導(dǎo)致了公司可抵扣的進(jìn)項稅額相當(dāng)少，雙重作用之下，物業(yè)管理公司短期內(nèi)稅負(fù)會出現(xiàn)不降反增的現(xiàn)象。典型的例子是，物業(yè)管理企業(yè)保安、保潔人員的工資支出，食堂購買蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品難以獲取增值稅進(jìn)項稅的專項抵扣等都會在短期內(nèi)增加公司的支出，對公司的利潤產(chǎn)生一定的影響。

(三)“營改增”能夠提高物業(yè)管理公司的財務(wù)管理

實施“營改增”稅制改革后，這對進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)核算和監(jiān)督體系統(tǒng)一、統(tǒng)一財務(wù)核算口徑、提高物業(yè)管理公司財務(wù)批露報告數(shù)據(jù)的真實可靠性等行為有著正面的作用。在進(jìn)行稅制改革后，物業(yè)管理公司面臨的重復(fù)、混亂征稅現(xiàn)象被解決，填補了征稅漏洞，簡化了財務(wù)核算，讓給多企業(yè)獲利，尤其是物業(yè)管理公司這種微利企業(yè)。此外，“營改增”的實行也對加快了調(diào)整物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大市場范圍起著舉足輕重的推動作用。

二、物業(yè)管理公司實施“營改增”稅制改革后的建議和對策

(一)積極的做好稅務(wù)籌劃，為合理合法避稅提供參考和建議

物業(yè)管理公司在實施“營改增”的過程中，必須及時了解和把握相關(guān)的稅收政策的變動，提前基于政策法規(guī)進(jìn)行合理有度稅收籌劃。首先，稅收籌劃要立足于本企業(yè)，著眼于本企業(yè)的實際經(jīng)營活動，由專門的財務(wù)工作人員進(jìn)行全局統(tǒng)籌規(guī)劃。主要做到以下幾點。首先要明確自身的定位，是小規(guī)模納稅人還是已經(jīng)達(dá)到一般納稅人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。針對不同的納稅人，采取不同的策略。比如：對于小規(guī)模納稅企業(yè)，務(wù)必采取以酬金結(jié)算的收費模式來降低納稅的數(shù)額，相反對于一般納稅人，則采取包干、轉(zhuǎn)包的模式來減少稅額的支出，在采取不同的策略的時候一定要在國家法律法規(guī)的范圍內(nèi)爭取最大額度的稅收優(yōu)惠，不可逾越法律的紅線，造成企業(yè)和國家利益的流失。此外，還需要合理劃分收入，因為不劃分收入將從高稅率征收，造成很多不必要的稅負(fù)。與此同時，要合理的安排公司的經(jīng)營活動和經(jīng)營事項，選擇合適的供應(yīng)商和服務(wù)對象，爭取更多的增值稅進(jìn)項稅額的抵扣限度。

(二)物業(yè)管理公司要加大對增值稅專用發(fā)票嚴(yán)格管理的力度

加大對增值稅專用發(fā)票的管理是順利實行“營改增”的前提，票據(jù)是增值稅繳納、抵扣的有力合法的憑證，這就對財務(wù)人員提出了較高的要求，企業(yè)財務(wù)人員務(wù)必要嚴(yán)格遵守我國對增值稅征收的相關(guān)法律規(guī)章。此外，務(wù)必加強(qiáng)對增值稅專用發(fā)票的嚴(yán)格管理，嚴(yán)格增值稅專用發(fā)票的獲取、流通、銷廢，依據(jù)企業(yè)有關(guān)制度進(jìn)行。比如：對虛假增值稅專用發(fā)票要及時向相關(guān)部門揭發(fā)，丟失增值稅專用發(fā)票的需立刻向稅務(wù)機(jī)關(guān)做備案等。增強(qiáng)對增值稅專用發(fā)票各個環(huán)節(jié)的管理，強(qiáng)化稅收風(fēng)險觀念和意識。

(三)提高物業(yè)管理公司財務(wù)管理水平，完善公司財務(wù)管理體系

在新的稅務(wù)體系下，物業(yè)管理公司必須更新自身的管理理念，尤其是財務(wù)管理方面的觀念和思想意識。企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展離不開良好配套的財務(wù)管理體系，一個公司管理水平的高低河大程度上取決于財務(wù)管理的水平。物業(yè)管理公司必須根據(jù)當(dāng)前公司的實際情況和公司發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，提高財務(wù)管理水平，完善自己的財務(wù)管理體系。因此，必須規(guī)范企業(yè)的財務(wù)管理制度，減少和防止企業(yè)非法現(xiàn)象，比如私自挪用資金等現(xiàn)象的發(fā)生，防止企業(yè)資金的非法流失。不容忽視的是還應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)的財務(wù)監(jiān)督，構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部完善的控制機(jī)制。

(四)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)“營改增”行政模塊的優(yōu)化力度

加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)“營改增”的順利開展，離不開國家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)。主要有：保持原有的財務(wù)稅收補貼，保持對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行部分收入減免稅收等積極的優(yōu)惠措施，以保證物業(yè)管理企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。此外，還需要擴(kuò)大簡易征收的范圍，這也一定程度上緩解了物業(yè)管理企業(yè)的稅收壓力，增強(qiáng)其資金的持續(xù)運轉(zhuǎn)。實施保障性住房，比如廉價公租房的稅收優(yōu)惠，通過降低廉租房用戶的稅收壓力來策應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)稅負(fù)的減免。最主要的是政府的一些列的補助要降低其財政專項資金補助的要求，惠及更多的物業(yè)管理公司。

三、總結(jié)

我國“營改增”的稅制的改革，對物業(yè)管理公司的發(fā)展既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，因此當(dāng)務(wù)之急是物業(yè)管理公司抓住機(jī)遇，積極的借助國家相關(guān)法規(guī)政策，籌劃自身稅務(wù)，完善和更新自身的財務(wù)管理體系，盡快融入到新的發(fā)展環(huán)境中，使其自身稅務(wù)核算更加規(guī)范合理，以此提高公司整體管理水平，進(jìn)而促進(jìn)物業(yè)管理公司更好的發(fā)展。

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作者：戴菁 單位：浙江省農(nóng)村發(fā)展集團(tuán)有限公司