房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算影響及籌劃

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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商品房的過程期間內(nèi)，作為商品房開發(fā)成本的重要組成，土地增值稅的存在與發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)的商品房開發(fā)進程、商品房開發(fā)成本及經(jīng)濟效益會產(chǎn)生較大的影響與作用，關(guān)注土地增值稅發(fā)展情況，顯得極為必要。在實際生產(chǎn)生活中，房地產(chǎn)企業(yè)本身具有資金回收速度慢、商品房開發(fā)周期較長等特點，很大程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的資金使用壓力。因此，本文認為房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展期間，應(yīng)當(dāng)思考研究土地增值稅清算帶來的影響與稅收籌劃策略，以期能夠在不違背法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，降低土地增值稅稅額，緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金使用壓力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅清算；影響；籌劃

現(xiàn)代社會經(jīng)濟高速發(fā)展歷程中，我國房地產(chǎn)企業(yè)得到了較好的進步及發(fā)展空間，為滿足現(xiàn)代化發(fā)展形勢提出的企業(yè)發(fā)展要求，注重并做好稅收籌劃工作，有助于減少土地增值稅清算帶給房地產(chǎn)企業(yè)的不利影響，同時還能夠較好地強化提升房地產(chǎn)企業(yè)整體的經(jīng)濟效益，為房地產(chǎn)企業(yè)今后的長遠化發(fā)展奠定重要發(fā)展基礎(chǔ)，極具現(xiàn)實價值。

1房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算影響與稅務(wù)籌劃的作用

1.1房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅內(nèi)容概述

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附屬物并取得收入，依法向國家稅務(wù)機關(guān)繳納的稅收。參照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定內(nèi)容可知，當(dāng)前階段，我國土地增值稅實行四級超率累計稅率的稅率計算方式，具體稅率內(nèi)容如表1所示，扣除項目包括土地費用、規(guī)劃設(shè)計費用、基礎(chǔ)設(shè)施費、工程監(jiān)理費用等所有與土地增值相關(guān)的費用。根據(jù)國稅局的[2006]187號文的相關(guān)規(guī)定可知，國稅局以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位組織進行清算，針對實行分期開發(fā)模式的商品房開發(fā)項目，稅務(wù)機關(guān)以分期項目為單位進行相應(yīng)的土地增值稅清算。當(dāng)前階段，國家稅務(wù)機關(guān)有關(guān)部門除明確土地增值稅計算方式、征收范圍之外，還對土地增值稅的繳納時點提出了相應(yīng)的要求，一般說來，在房地產(chǎn)企業(yè)下屬房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售，整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)這三種情形下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法履行自身的納稅人義務(wù)，向有關(guān)稅務(wù)機關(guān)部門辦理土地增值稅清算手續(xù)，見表1。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算與籌劃的影響

通過上述內(nèi)容可知，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅是其進行項目開發(fā)中所有稅收中占比較大的一個重要的稅收，一定程度上帶給房地產(chǎn)企業(yè)更大的資金使用壓力，土地增值稅清算與稅務(wù)籌劃本身，會對房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)稅收成本帶來直接影響與作用，進而對房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)利益產(chǎn)生影響。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算與籌劃，不僅能夠有效強化提升房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務(wù)管理水平、加強房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識，而且還能夠為我國土地增值稅稅收相關(guān)的法律法規(guī)完善性提供重要支持，有助于稅務(wù)機關(guān)有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有法律法規(guī)的不足及缺陷，積極完善相應(yīng)的法律法規(guī)。

2房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算策略

稅務(wù)機關(guān)有關(guān)部門出臺的法規(guī)、條文等，明確了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)、納稅項目及納稅時點，基于較強的納稅意識，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好相應(yīng)的土地增值稅清算工作，認真履行納稅人義務(wù)，避免因納稅不及時、納稅錯誤等帶來不必要的經(jīng)濟損失。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算現(xiàn)狀可知，為盡量保障提升房地產(chǎn)企業(yè)的利益，做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作，具有極其重要的意義。具體的策略內(nèi)容為：

2.1選擇合適的土地增值稅清算時機

土地增值稅清算期間，選擇合適的清算時機，顯得極為重要。根據(jù)現(xiàn)實情形可知，預(yù)征是土地增值稅清算時機的普遍選擇，選擇該種時機進行土地增值稅清算工作的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)征率，將房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目獲得預(yù)售資格后得到的銷售收入視作計稅依據(jù)，計算并進行相應(yīng)的土地增值稅納稅工作，在后期達到項目清算條件的情形下，進而進行土地增值稅匯算清繳。值得注意的是，并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目都適用于預(yù)征，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目實際情況明確項目土地增值率的平衡點，分析探討的情形之下作出清算時機的合理選擇，例如，當(dāng)預(yù)征稅額低于清算納稅額時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)推遲清算，相反的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立刻開展清算工作。

2.2選擇科學(xué)合理的可扣除項目金額

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展現(xiàn)狀可知，可扣除項目金額對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收有較大的影響及作用，強化提升房地產(chǎn)企業(yè)可扣除項目金額的選擇科學(xué)合理性，能夠有效減少房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的負擔(dān)。例如，部分房地產(chǎn)企業(yè)通過增加精裝修房屋占據(jù)全部房屋的比重來增加可扣除項目金額，一定程度上反而不利于土地增值稅負擔(dān)降低，雖然精裝修房屋的售價要高于毛坯房售價，但是二者差異要小于加大的裝修成本，一定程度上不利于土地增值稅額和土地增值稅率的降低，相反，將加大的裝修成本納入至可扣除項目金額之內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以通過提高的房屋售價獲得收入，得到了裝修成本方面的補償，而且還可以基于加大的裝修成本帶來的放大效應(yīng)，降低稅額及稅率，一定程度上較好地達成了降稅、免稅的作用。

2.3應(yīng)用有效的土地增值稅清算技巧

房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展的整個過程期間內(nèi)，利益最大化作為企業(yè)運營發(fā)展的根本目的，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展有較大的影響及作用?；诖耍瑸楂@得更好的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)基于有效的土地增值稅清算技巧的使用，在合法合規(guī)的前提之下，科學(xué)合理地組織進行土地增值稅清算工作，盡可能降低企業(yè)自身的土地增值稅負擔(dān)。土地增值稅清算技巧涉及多方面的內(nèi)容，選擇清算方式、可扣除項目等都是其中的重要組成部分，主要的思路內(nèi)容在于：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的整個過程期間內(nèi)，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)項目實際運營情況對企業(yè)當(dāng)前面臨的各類問題進行分析探討，提出應(yīng)對策略，強化房地產(chǎn)企業(yè)成本管控效力，減少企業(yè)資金使用壓力，另外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)加大土地增值稅清算的相關(guān)研究，必要情形下可通過設(shè)立專門研究小組的方式，組織進行土地增值稅清算研究活動，編制有效的稅務(wù)籌劃規(guī)劃，為減輕企業(yè)土地增值稅負擔(dān)做不懈努力。

3房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃內(nèi)容

基于土地增值稅清算對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響及作用，做好房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的稅收籌劃工作，具有極其重要的現(xiàn)實價值。根據(jù)現(xiàn)實情形可知，當(dāng)前階段，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的策略內(nèi)容為：

3.1稅收優(yōu)化策略內(nèi)容

稅務(wù)機關(guān)有關(guān)部門針對特定情形下的房地產(chǎn)開發(fā)項目，提出了相應(yīng)的政策性優(yōu)惠，房地產(chǎn)企業(yè)組織進行土地增值稅稅收籌劃工作的情形下，應(yīng)當(dāng)基于對稅務(wù)機關(guān)法規(guī)政策的理解，做出相應(yīng)舉措的基礎(chǔ)上，對機關(guān)有關(guān)部門的稅收優(yōu)化策略加以切實有效地應(yīng)用。例如，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的整個過程期間內(nèi)，可將房屋建筑類型進行合理區(qū)分，分別計算相應(yīng)的土地增值稅，根據(jù)現(xiàn)實情形可知，當(dāng)前階段，房地產(chǎn)企業(yè)不光組織進行普通居民房的開發(fā)工作，而且還會組織進行其他不同的房地產(chǎn)項目，參照稅務(wù)機關(guān)有關(guān)部門的規(guī)定，普通居民房有免稅收的優(yōu)惠，以至于房地產(chǎn)企業(yè)按照房地產(chǎn)項目類型分別計算土地增值稅的情形下，能夠?qū)ι鲜鲆?guī)定的稅收優(yōu)惠策略加以運用，達到降稅、免稅的作用。

3.2利息支出策略內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的整個過程期間內(nèi)，不可避免的會產(chǎn)生利息數(shù)值，會給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算帶來相應(yīng)的影響及作用。根據(jù)現(xiàn)實情形可知，房地產(chǎn)企業(yè)實際運行的過程期間內(nèi)，可以采取兩種不同的計算方式進行土地增值稅計算，第一種計算方式下，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本與取得土地使用權(quán)所支付的金額二者之和的5%以內(nèi)計算扣除，第二種計算方式下，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實際情況扣除利息，但有關(guān)部門對其可以扣除的金額進行了相應(yīng)的規(guī)定，最高扣除金額不應(yīng)當(dāng)超過我國商業(yè)銀行貸款同類同期貸款利率計算出來的金額?，F(xiàn)實情形下，上述兩種計算方式存在一定的差異，計算出來的可扣除數(shù)值也會存在一定差異，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)自身的實際情況，選擇合理的計算方式，對不同的開發(fā)項目進行利息計算工作。

3.3對征稅范圍加以充分合理利用

合法合規(guī)的前提之下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在商品房建設(shè)過程期間內(nèi)，基于合作方式的選擇，一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅。該種做法與我國相關(guān)法律規(guī)定中，根據(jù)一定比例來分房自用，能夠暫免土地增值稅有關(guān)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)組織進行土地增值稅稅收籌劃工作的情形下，應(yīng)當(dāng)對土地增值稅的增值范圍加以充分全面地考量，必要情形下對房地產(chǎn)行業(yè)范圍內(nèi)的代建房來達成節(jié)稅作用。具體內(nèi)容為：房地產(chǎn)企業(yè)承接代建房項目的過程期間內(nèi)，能夠由此獲得相應(yīng)的代建費用，這些費用可充當(dāng)為房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)輸出費用，本身不屬于土地增值稅納稅范疇，房地產(chǎn)企業(yè)由此獲得的相關(guān)費用，本身不需要繳納相應(yīng)的土地增值稅。

4結(jié)束語

綜上所述，通過本文的分析論述可知，房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展的整個過程期間內(nèi)，土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目稅收負擔(dān)的重要組成部分，其不可避免地會對房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)成本、項目最終獲得的效益等產(chǎn)生較大的影響與作用，為滿足房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化發(fā)展需要，關(guān)注房地產(chǎn)清算帶給房地產(chǎn)企業(yè)的影響，切實做好土地增值稅稅收籌劃工作，具有極其重要的現(xiàn)實價值。

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作者：聶慧麗 單位：菏澤城建工程發(fā)展集團有限公司