房地產(chǎn)土地增值稅稅務籌劃作用分析

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摘要：本文以房地產(chǎn)土地增值稅稅務籌劃為重點進行闡述，以土地增值稅納稅籌劃的重要性為主要依據(jù)，從明確利息扣除方式、對經(jīng)營收入籌劃進行合理控制、采用現(xiàn)代開發(fā)方式進行籌劃、采用臨界點分析籌劃法幾個方面分析房地產(chǎn)土地增值稅稅務籌劃對策，其目的在于保障企業(yè)能夠更加科學合理地制定土地增值稅籌劃方案，為提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益提供有利條件。

關鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；稅務籌劃

從專業(yè)角度來講，稅收籌劃主要指的是納稅人需要遵守國家各項稅收政策，并且在相關法規(guī)允許條件下，對企業(yè)日常經(jīng)營過程中所涉及的稅種進行積極籌劃安排，從而幫助企業(yè)有效降低稅負，規(guī)避稅務風險，從而促使企業(yè)管理效益得到有效提高，幫助企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟效益。針對此，就需要在眾多能夠影響房產(chǎn)市場價格的環(huán)節(jié)當中，尤其注意土地增值稅，不僅對房地產(chǎn)經(jīng)濟會產(chǎn)生重要影響，而且對社會經(jīng)濟體系來講也具有重大價值。本文根據(jù)當前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況來看，對土地增值稅稅收籌劃路徑進行簡單分析，促使市場發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益都能夠有效提高。

1.土地增值稅納稅籌劃的重要性

現(xiàn)如今，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃的過程中，都沒有對實際情況進行全面的考慮分析，并且房地產(chǎn)企業(yè)當中，部分財務工作人員并不是很清楚了解稅收政策，對于稅收籌劃的重要性并不清楚。所以稅收籌劃工作人員就需要通過應用專業(yè)稅收政策知識，根據(jù)實際房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況，制定科學合理的土地增值稅籌劃方案，為提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益提供有利條件。

1.1提高企業(yè)核心競爭力

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中，土地增值稅是其中較為關鍵的一種稅種，隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，近幾年土地增值稅有逐漸增長的情況。從部分機構統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，隨著我國房價不斷提高，土地增值稅的增長趨勢也在不斷加快。與此同時，我國相關部門對房地產(chǎn)企業(yè)也進行了宏觀調控，使得房地產(chǎn)企業(yè)利潤率逐漸降低，由此，為了能夠進一步提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，就需要提高對納稅籌劃的重視，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展進步。

1.2減少稅務風險

土地增值稅在進行納稅籌劃的過程中，需注意保障此環(huán)節(jié)的合理性與合法性。房地產(chǎn)企業(yè)在開展財務管理工作時，需要注意嚴格按照相關規(guī)定制度進行操作，嚴格禁止出現(xiàn)偷稅漏稅情況的發(fā)生。另外，隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，外部經(jīng)濟環(huán)境也日益復雜，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也產(chǎn)生了一定影響，所以，就需要展開土地增值稅納稅籌劃，保障企業(yè)的穩(wěn)定進步與發(fā)展。

1.3土地增值稅納稅籌劃

“營改增”前，營業(yè)稅屬于土地增值稅當中一項扣除項目，但是在“營改增”后，增值稅則作為價外稅，不能夠作為扣除項目直接對其進行扣除，所以土地增值稅的扣除就不斷變少，一定程度上增加了企業(yè)稅負。另外，增值稅與土地增值稅征收環(huán)節(jié)，需要嚴格按照我國相關規(guī)定標準進行預征，從而一定程度上增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收管理難度，針對此，房地產(chǎn)企業(yè)就需要提高對土地增值稅納稅籌劃的重視，為保障企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供有利條件。

2.房地產(chǎn)土地增值稅稅務籌劃的途徑

以A集團為例，該集團屬于大型綜合性企業(yè)集團，主要以房地產(chǎn)開發(fā)項目為主，2019年銷售收入達到了161億元，是當?shù)丶{稅前十強的企業(yè)。而且，企業(yè)的稅負率始終維持在9%-15%范圍內，同行業(yè)內其他企業(yè)進行對比，有一定增長趨勢。此種情況的發(fā)生，不僅充分反映出該企業(yè)房地產(chǎn)銷售項目利潤呈現(xiàn)不斷增加的趨勢，也從側面反映出當?shù)卦诓粩嗾{整土地增值稅稅率，控制力度在不斷地增大。

2.1明確利息扣除方式

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設環(huán)節(jié)當中，難免會產(chǎn)生大量的貸款利息費用，我國土地增值稅稅收政策，主要是按照是否能夠準確計算分攤或者提供借款利息金融機構進行證明，對其規(guī)定了兩種利息扣除的方法。第一種計算方法，即企業(yè)能夠準確計算分攤各項房地產(chǎn)項目利息，并且在金融機構提供了相應證明之后，可以根據(jù)實際情況進行扣除。第二種計算方法，如果不能準確計算分攤房地產(chǎn)項目借款利息，或者無法提供金融機構證明，那么房地產(chǎn)開發(fā)費用就需要在規(guī)定基數(shù)范圍內進行扣除。這兩種扣除方式會給企業(yè)土地增值稅計算繳納提供了相應的稅收籌劃空間。房地產(chǎn)在實際開發(fā)環(huán)節(jié)當中，企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)存制度體系，結合企業(yè)自身發(fā)展情況，對借款規(guī)模進行判斷分析，制定出最優(yōu)的利息扣除方式。

2.2采用現(xiàn)代開發(fā)方式進行籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在考慮土地增值稅籌劃時，可以考慮代建模式，此種模式主要指的就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受客戶委托，然后在根據(jù)客戶的具體要求，按照要求開發(fā)房地產(chǎn)，項目完成之后，在根據(jù)代建金額向客戶收取代建費的一種模式。在此種模式背景下，房地產(chǎn)企業(yè)沒有發(fā)生任何不動產(chǎn)資產(chǎn)權屬轉移的情況，所收取的費用就是為代建收入，并不是房地產(chǎn)銷售收入，所以此模式下企業(yè)獲取的經(jīng)濟效益，從根本上來講，屬于勞務收入當中的一種，不得納入土地增值稅征收范圍當中，從而有效規(guī)避征收土地增值稅，幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲取到更多的經(jīng)濟效益?；诖朔N背景模式下，還可能會減少房地產(chǎn)銷售原本應得的收入。由此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就需要從整體上對其進行衡量思考，考慮稅收籌劃收益和模式，并且對其進行合理調整，從而避免出現(xiàn)利潤損失的情況，從整體上考慮分析制定更優(yōu)的方案。

2.3從扣除角度進行合理籌劃

房地產(chǎn)項目在計算土地增值稅時，需要根據(jù)實際的項目進行計算分析。而在具體開發(fā)項目時，納稅人就需要根據(jù)相關土地成本進行計算，結合實際建設費用，之后開展扣除工作。在這些扣除項目當中，部分項目的金額相對確定，但是卻不具備可籌劃性，如：土地出讓金、房地產(chǎn)轉讓費用等，另外還有一部分項目具有可籌劃空間，如裝修費用等，由此可見，土地增值籌劃具有一定的必要性?，F(xiàn)如今，人們生活水平逐漸提高，對于住宅樓裝修質量的要求逐漸提高，而且對于小區(qū)內部環(huán)境的要求也逐漸提高。由此，開發(fā)者就需要充分結合住宅特點與購房者具體需求，提高項目裝修成本質量，盡可能地滿足人們對于住宅小區(qū)的要求。同時，還需完善相應配套設施，從而進一步提高項目的總體造價，有效壓縮土地增值稅稅負，保障項目質量與品牌效益得到有效提高。

2.4建立健全完善的稅收管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅收管理工作時，并不是簡單的一項工作，需要根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展情況，通過采用先進的科學管理制度不斷對其進行完善，從而充分保障企業(yè)稅收管理體制的先進性與規(guī)范性，保障企業(yè)能夠獲取到更多的經(jīng)濟效益，推動企業(yè)更加穩(wěn)定持續(xù)的進步與發(fā)展。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠更加穩(wěn)定的發(fā)展進步，就需法健全完善的稅收管理制度，關注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，根據(jù)自身發(fā)展特點，不斷總結、吸收其他企業(yè)的先進經(jīng)驗。同時，還需結合公司整體業(yè)務情況，充分把握資金狀態(tài)，為稅收籌劃工作的開展提供有利條件。

2.5合理控制經(jīng)營收入籌劃

隨著科學技術的快速發(fā)展，人民群眾的生活質量水平不斷提高，隨之對于住房條件需求逐漸提高。以往，房地產(chǎn)開發(fā)主要以毛坯房為中心，房價水平相對較低，而隨著人們對生活質量的要求逐漸提高，同時房地產(chǎn)企業(yè)希望提高銷售業(yè)績，提高自身核心競爭力，就逐漸完善優(yōu)化房產(chǎn)項目建造標準，從而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸開啟精裝修模式，進而使得裝修成本也逐漸提高，在房產(chǎn)銷售收入構成當中，很大一部分比重主要就是為了能夠彌補裝修成本支出。針對此，土地增值稅稅收籌劃的過程中，可以從減少銷售收入入手，達到減少增值額目標，進而減低土地增值稅稅負。例如成立裝修公司，將原房產(chǎn)銷售收入當中所包含的裝修收入進行合理轉化，成為裝修公司勞務收入，從而有效減低房產(chǎn)銷售收入，最終達到降低土地增值稅稅負的目標。

2.6采用臨界點分析籌劃法

企業(yè)集團在完成項目之后，根據(jù)市場發(fā)展情況，確定房價5200元/平方米，然后將其上報給企業(yè)領導層人員，在經(jīng)過商討，思考企業(yè)整體經(jīng)濟效益之后，為了提高項目銷售總收入，集團決定上漲房子單價，漲至6800元/平方米。在價格發(fā)生上漲之后，肯定會與增值額和可扣除的成本項目總額比例增加，但是受到土地增值稅相關規(guī)定因素的影響，房價在發(fā)生上漲之后，會導致增值額和可扣除成本項目總額比重發(fā)生變化，所以就會大于對應的臨界點。在此過程中，可以分析自身所處地理環(huán)境、位置等內容，得知房價上漲是必然趨勢。所以，企業(yè)就可以對各種因素進行科學分析，然后對房價進行合理定位，從而為企業(yè)獲取更好的經(jīng)濟效益，從而加大土地增值稅的利益，具體計算臨界點籌劃方法如下：扣除項目包含多個方面，首先，支付購買土地使用權的成本900萬元；其次，項目開發(fā)成本2730萬元；再次，相關費用（900+2730）×(20%+30%)=1089萬元；最后，稅費扣除：6340×5%+（1+3%+7%）=348.7萬元。由此得知，可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本合計=900+2730+1089+348.7=5067.7萬元。所以，根據(jù)此計算結果，可以指定兩個土地增值稅繳納方案。方案一：銷售單位建筑面積為6500元/平方米，那么企業(yè)所獲取的銷售總收入7600萬元，可扣除的成本總額5067.7+(7600-6340)×5.5%=5137萬元；增值額與可扣除的成本項目總額的比例（7600-5137）/5137=47%；應繳納的土地增值稅(7600-5137)×30%=738.9萬元。方案二：銷售單位建筑面積為6800元/平方米，企業(yè)所獲取的銷售總收入8000萬元，那么可扣除的成本總額5067.7+(8000-6340)×5.5%=5159萬元；增值額與可扣除的成本項目總額的比例(8000-5159)/5159=55%；應繳納的土地增值稅（8000-5159）×40%-5159×5%=878.45萬元。根據(jù)以上兩種方案計算結果可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)如果設定房價6800元/平方米，那么項目的增值率則為55%，但是高出50%則為增值率臨界點。如果將房價價格進行下調，6500元/平方米，那么項目的增值率則為47%，低于50%，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以采用低檔稅率進行繳納，進而降低企業(yè)繳納稅金，增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。

3.結束語

房地產(chǎn)企業(yè)在建設發(fā)展的過程中，如何更加科學合理地確定稅收籌劃，對于土地增值稅的稅負具有密切關聯(lián)，甚至對于房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展產(chǎn)生重大影響。針對此，就需要房地產(chǎn)企業(yè)嚴格遵循相關基本原則，保障稅收籌劃工作更加科學合理的開展，最大程度上降低稅收效益，幫助企業(yè)更好地規(guī)避稅收風險。

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作者：郭禹靜 單位：天津弘創(chuàng)置業(yè)有限公司