營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅會計處理

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摘要：隨著社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國的財稅體制也進行了改革，全面推行“營改增”政策，完善增值稅的抵扣措施。本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，闡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“營改增”的必要性，研究“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的會計處理問題，分析土地增值稅的會計處理和增值稅科目的一般設置，旨在推進“營改增”在房地產(chǎn)行業(yè)的改革步伐，為同行提供參考。

關鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；增值稅；會計處理

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，受到高度重視。增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的全新課題，需要深入研究和學習。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在多年的經(jīng)營發(fā)展中總結了不少經(jīng)驗，針對“營改增”政策，將明確項目管理的關鍵內容?！盃I改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅會計處理發(fā)生了相應的變化，由原來5%的稅率改為11%的增值稅稅率。征收土地增值稅按規(guī)定稅率和增值額計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅需要在國家財稅政策的要求下進行會計處理，根據(jù)會計準則和制度實施核算，滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計處理的特殊性。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“營改增”的必要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設周期長，受項目策劃、工程設計、報批審核因素影響，經(jīng)營流程復雜，這將加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負。增值稅作為中國第一大稅種，隨著財稅法制觀念日益完善，我國已為增值稅立法，這也為“營改增”做了良好鋪墊。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“營改增”制度具有重要作用，其有利于降低企業(yè)稅負，提升企業(yè)經(jīng)營效率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大，在開發(fā)成本、建設費用等流動資金的占用下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金負擔較重。隨著社會的日益進步和國民經(jīng)濟的高速增長，在當前的稅制結構中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“營改增”制度，有利于優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)濟結構，同時促進我國財稅制度的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在特殊經(jīng)營模式的引導下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本高。目前，市場環(huán)境競爭激烈，營業(yè)稅存在重復增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發(fā)票將降低房地產(chǎn)企業(yè)的市場核心競爭力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“營改增”制度具有一定的必要性。

二、“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的會計處理

1.土地增值稅的會計處理

土地增值稅的會計處理屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算和稅務處理中的重要環(huán)節(jié)。從會計核算層面分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅成本基于會計權責發(fā)生制，在滿足配比原則要求的前提下計提。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設置多類賬戶在稅法的規(guī)定下進行土地增值稅的成本核算。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時運營多個項目，則需要分類核算各項目。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，當前主要采取預售制度，即企業(yè)先取得客戶的預售款，待建設項目竣工且驗收合格后再結算土地增值稅。根據(jù)我國稅法的相關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預售收入需要按比例征收土地增值稅，待建設項目清算結束后進行多退少補?！盃I改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的會計處理內容如下：企業(yè)收取預售收入后，按照稅法規(guī)定繳納土地增值稅，計提時，借記“待攤費用—預繳土地增值稅”，貸記“應交稅費—應交土地增值稅”。繳納時，借記改為計提時貸記明細科目，貸記為“銀行存款”。待房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目竣工后，滿足收入條件時，按照稅法清算土地增值稅，清算內容為當期結算收入、成本等。當期應承擔的土地增值稅費用為：借記“營業(yè)稅及附加—土地增值稅”，貸記“待攤費用—預繳土地增值稅”。當房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工且驗收合格后，辦理土地增值稅的清算工作。首先調整預征的土地增值稅費，核算計提的土地增值稅款。具體會計處理內容即確定清算金額和取得清算報告后，借記“營業(yè)稅及附加—土地增值稅”（清算總金額-計提的土地增值稅款）“待攤費用—預繳土地增值稅”（差額）貸記“應交稅費—應交土地增值稅”，清算補交時借記為前期貸記明細科目，貸記為“銀行存款”。當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)退稅現(xiàn)象時，做反向會計財務處理。通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅會計處理后，“待攤費用—預繳土地增值稅”與“應交稅費—應交土地增值稅”的余額為零。

2.增值稅科目的一般設置

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，增值稅科目主要包括“應交稅費—應交增值稅”和“應交稅費—未交增值稅”兩類。具體賬戶的設置如下：（1）進項稅額。進項稅額是在會計核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人購買物資、不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)等，允許進項抵扣的增值稅額。在實際操作中，經(jīng)由退回的物資需要沖銷進項稅額，并用紅字登記；（2）已交稅金。已交稅金是在會計核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人已繳納的當月增值稅額，該科目記錄的增值稅額為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當月已抵扣進項稅額后實際繳納的銷售稅額，還需扣除前期繳納的稅額部分；（3）減免稅款。減免稅款指在會計核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人按當前增值稅制度減免的稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)初次購買增值稅稅控系統(tǒng)設備費用和技術維護費予以全額抵減；（4）進項稅額轉入。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，會計核算用于企業(yè)福利、免稅等按照規(guī)定不得抵扣。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中用于出租或自用的銷售項目等為抵扣進項稅額的不動產(chǎn)、固定資產(chǎn)，在改變用途后允許抵扣進項稅額的項目；（5）銷項稅額抵減。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，銷項稅額抵減是指記錄納稅人在當前稅法規(guī)定下扣除銷售額而減少的銷項稅額；（6）出口抵內銷應繳稅額。出口抵內銷應繳稅額是在會計核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，納稅人按國家規(guī)定的退稅率計算貨物的進項稅額抵內銷品需繳納的稅額；（7）銷項稅額。銷項稅額是在會計核算中貸方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人無形資產(chǎn)、產(chǎn)品銷售、不動產(chǎn)收取的增值稅額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的應稅勞務收取銷項稅額，在貸方處用藍字登記，出現(xiàn)退回情況時，銷項稅額在貸方處用紅字登記；（8）出口退稅。出口退稅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人根據(jù)國家規(guī)定退回出口產(chǎn)品的增值稅；（9）進項稅額轉出。進項稅額轉出是在會計核算中貸方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人的無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)等受老項目中進項稅票等不良因素影響不從銷項稅額中抵扣的增值稅費，按照稅法規(guī)定轉出進項稅額；（10）簡易計稅。簡易計稅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人通過簡易計稅方法繳納增值稅款。

三、結語

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展過程中受社會各界的廣泛關注?！盃I改增”是進行結構性減稅的重要措施，有利于推動我國的稅制改革。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，實施“營改增”政策將降低企業(yè)的稅負，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)試點的工作積極性，促進企業(yè)稅負朝合理化的方向發(fā)展。本文研究“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的會計處理問題，明確了“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長遠發(fā)展的必要性，通過分析土地增值稅的會計處理，深入研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅科目的明細設置，深化“營改增”政策在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體實施，完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的全面發(fā)展。

參考文獻：

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作者：王安 單位：重慶房地產(chǎn)職業(yè)學院